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下文仅供参考，真正的论文必须有来自本人的见解和思路，别人的观点和思路对于当事人只有参考的意义否则任何人都写不出真正的好论文。央行房贷政策的金融学分析近年来，我国房地产过热现象日显突出，且势头不减。持续不断的升温加重了人们对房地产业危机的担心，也引起了决策层的高度重视。2003年以来，中央银行多次出台相应政策，试图遏制潜在的泡沫和可能由此引发的危机。其中相距最近的两次是2004年10月29日和2005年3月17的房贷利率调整，期间不足5个月，可见央行对这一问题的重视，同时也反映出央行对过往政策效果的不满意。事实上，央行当前房地产政策效果确实存在一定问题，2004年10月的政策出台虽短暂地抑制了一下房价上涨趋势，但很快就失去预期作用，同年的一份国务院发展研究中心市场经济研究所的报告就指出，2004年的房产价格平均涨幅远高于上年度。而2005年的这次调整也没有像人们预期的那样控制住房产价格的上涨，同年7月份国家统计局的一份统计数据表明，全国住房平均价格比上年同期上涨近10%。尽管同年9月份以后陆续传来房价开始下跌的消息，但只是暂时的，截至到2006年底的数据证明了央行一系列政策的失效性。一、当前我国中央银行房贷政策的特点1、形成以住房贷款利率为主要工具的政策体系纵观当前央行应对房地产过热现象的政策取向不难看出，利率手段是政策体系的核心内容，中央银行几次调整都集中在利率工具上，只有2005年3月17日的调整涉及了一项利率以外的头寸——住房贷款首付率。而利率调整的主要做法就是提高房贷利率，试图通过利率的杠杆作用来提高房地产业参与者的资金成本，从而达到抑制产业过热的目的。2、调整次数频繁，步伐平缓从近年中央银行出台相关政策的频率来看，2003年以后政策间的时间间距普遍偏短；而从每次调整的步伐看，又明显呈现出稳定、平缓的特征。这一方面体现出决策者的迫切心情，同时也反映出决策者的谨慎态度。尤其在调整步伐方面，他们没有采取激进的方式来应对当前的房地产热度，而是稳扎稳打、步步为营。2004年10月的加息措施主要针对存贷款的基准利率（上调0.27%），自营性个人住房贷款利率和个人住房公积金贷款利率的上浮幅度则相对较小，从中可以看出央行政策似乎更注重指导性和示范性。2005年3月17日的调整比上一回更进一步，明确地将住房贷款利率上调0.2个百分点，住房贷款基准利率也相应上浮，但步伐不大，形成了以稳定、平缓为主要特征的政策机制。3、房贷利率与一般贷款利率水平逐步趋同，灵活性逐渐增大2004年之前，中央银行的房贷政策强调优惠特征，即实行低于普通工商企业贷款的利率水平，2005年3月的政策调整则实现了贷款基准利率的并轨，以及实施水平的趋同。同时，在政策灵活性方面也有了很大改善，过去商业银行发放住房贷款的利率调整受到严格的档位限制，而新的房贷政策只设定利率下限，将上浮权限全部交给商业银行掌控，基本实现了房贷利率市场化的必要条件。二、当前央行房贷政策存在的问题从传统的经济学理论看，人民银行当前的房贷政策并无不妥之处——利率的提高势必增加了房产购买者、房地产开发商的资金成本，从而降低过热的需求欲望，使均衡价格降低，进而抑制膨胀的房地产投资预期，同时也能够通过加大投机者的融资难度和融资成本，达到打击房地产投机商的炒作企图，实现全面地抑制过热现象可能带来的严重后果。同时，利率的提高也可以向整个经济社会传递一种政策导向信息，并通过信息的示范效应来控制潜在的宏观经济升温的问题。但现实情况是政策指向并没有在实际经济活动得到充分体现，反倒是逆政策倾向越发突出（尤其是2003年——2005年3月政策调整前这段时间最为典型，）。而且房价走高的问题已不再是个别地区的问题，而是全国性的、大面积的现象。为何这样一项几乎完全符合传统经济学原理的政策却在现实中受到无情的打击呢？有些学者将矛头指向市场，甚至是市场参与者，将问题归罪于参与者的非理性市场行为。应该说，这样的指责也许有一定的道理，但对解决眼前问题意义不大。根据现代有效市场理论，即便是那些根据严格的经济学假设界定出的效率低下市场（甚至是无效率的市场）中，相信市场仍是首要的（市场缺乏效率并不影响有效市场假设），除非掌握确切的信息，否则不要轻易断定市场是错误的（Aswath Damodaran）。因此，将目光转回到政策机理与理论逻辑本身上来，仔细分析政策本身的问题也许才是当务之急。从当代金融学理论和观点来看，当前央行放贷政策效应之所以未能达到预期主要由以下几点原因：1、对房地产价格的均衡状态的理解有误表面上看提高房贷利率可以通过提高购房者成本来降低房地产需求（打破原来均衡，建立新的均衡），在供给不变的状态下降低房地产的均衡价格，进而降低投机者的利润率，使部分投机商退出该市场，实现抑制房地产业过热的问题。这是传统经济学的经典理论，并且对一般房产消费者是有效的，因为房产对一般消费者是消费品（商品），然而这种做法对投机者来说却是无效的，因为房产对他们来说不是商品而是资产，是投资对象。根据现代资本资产定价理论（CAPM），决定资产均衡价格的因素不是商品的供求均衡，而是资产的风险与预期收益之间的均衡，*因此任何试图通过供求均衡机制来实现抑制房地产投机商投机欲望的努力都不可能达到预期效果。将上述理论与MM定理有机结合，我们可以得出这样的结论，一项资产的融资成本不取决于其来源，而只取决于其运用，也就是说，是一个资产的融资成本由投资(机）者对该项目的盈利预期收益#决定的，而不是融资成本决定投资（机）预期收益。只要投资（机）者对房地产的升值预期不改变，简单地改变融资成本不会使投机欲望得到遏制，这也正是当前央行政策几乎失效的主要原因所在。※即使换一个角度，如果我们把房地产看作是投机者的一项期权的话，当前中国房地产业中的投机者无疑将房地产价值做成了一项房地产价格指数的看涨期权，从这个意义上讲，利率的提高实际上提升该期权的内在价值，加上整个市场看好未来房产价格所带来的时间价值，房价不降反升也是再正常不过的了。2、政策对象界定不清，真实需求受到冲击作为政策体系的主要内容之一，政策对象的确定至关重要。房地产过热很大程度上是由于房地产投机造成的，因而遏止投机态势作为央行政策的主要部分是对的，但是如何遏止没有在央行的政策中得到很好的体现。已经出台的央行政策体系对对象的界定似乎存在问题，主要表现在未能有效区分真实需求与投机者需求，结果是，每次央行政策一出台，首先感到不安（甚至是失望）的不是投机商，而是出于真实需求的潜在普通购房者，这些人（绝大多数是工薪阶层，迫切需要解决住房问题）往往是几年前就开始设计购房方案，好不容易根据自身能力和市场状况（主要是由放贷利率构成的后期成本）准备开始实施方案了，利率一提高，成本立刻上升了，于是不得不推迟已经制定好购房计划。而这些潜在真实需求一方面沉淀下来，进一步加大了投机者对未来房地产市场预期值，反而刺激投机需求的膨胀，进而推动了新一轮过热的冲击；另一方面，一部分退出的购买力会转向房屋租赁市场，使房地产投资商现实的利益得到及时满足，同样会增加市场对房地产业看好的预期。3、政策头寸单一，忽略了头寸矢量可能带来的溢出效应目前我国中央银行放贷政策体系中，利率几乎是唯一头寸手段，但以头寸体系的最大弊端就是政策效果的可控程度下降，而且容易带来相应负面效应。现代金融理论认为，头寸是矢量，可以多维分解，产生多向头寸向量，从而发挥多种作用。如果我们把央行放贷政策中的利率工具视为一项头寸的话，它也可以分解成许多向量，从而带来一些可能意想不到的溢出效应。首先，从宏观经济的角度看，提高利率水平相当于做空购房者的购买能力，而住房购买力可能是当前我国宏观经济内需中最主要的推动力了，因而做空住房购买力相当于做空内需，同时做多了国民经济发展对对外贸易的依赖，这与我国的长期经济目标（包括利率市场化和汇率逐步放开）是相悖的。其次，从转型经济的客观需求看，“城市化”是未来中国经济发展的必经之路，“城市化”本身也可以带动经济社会的基础设施建设。而做空房地产业，某种意义上也在做空上述目标。除此之外，做空地产还可能意味着做多商业银行的贷款渠道（因为商业银行要生存，就必须保证必要的盈利，相对安全的房贷被做空后势必会寻求新的贷款渠道），而被做多的贷款渠道若不能做到比房贷更安全的话，做多贷款渠道的同时也会做多商业银行不良资产；做空地产还意味着做多房地产投机商对境外资金和非银行金融机构资金的需求，结果必然是做多投机商绕开央行管制动机，同样应该引起重视。（实际上近年来已经出现了信托资金为房地产业融资的现象，客观上增加了中央银行的监管难度。）三、对策建议1、央行政策必须与税收政策相配合根据现代资产定价理论和MM原理，贷款利率不能改变一个项目的预期收益和风险，实际上就是不能改变一个项目的价值，这个价值是时间价值的概念，也就是说，投资者往往根据他对市场的预期来推断项目的现值，在现值明确的情况下，决定投资者投资欲望的主要因素是内部收益率。当内部收益率高于他的机会收益率时，投资者当然会选择继续投资；而当内部收益率低于机会收益率的话，投资者才会放弃原有的投资预期。根据这一道理，抑制房地产过热的有效手段之一应该是税收政策。开征房产税可以降低投资者投资项目现值，从而使其内部收益率相应下降，一旦下降到机会收益率水平之下时，投资者自然会放弃投机项目。开征房产税与提高贷款利率的最大不同也恰于此：前者改变了投资者的预期收益。◆从另一个角度看，如果我们把房地产看作是获得宏观经济发展所带来的价值的实物期权的话，房地产的投资相当于购买了一项买方期权（周洛华，2005），而开征房地产税则相当于这个买方期权的分红，支持有期权而不持有标的物就会失去分红的机会，从而使期权的价值下降；同时实物房产的持有人还要承担这些税收，成本却在上升，因此房地产这项实物期权的价值就会更低了。2、丰富政策工具，有效界定目标对象从当前央行政策工具的种类来看，品种单一是一个突出的问题，单纯依靠利率的杠杆作用，非但不能改变房地产投机商的预期收益，反而会使房地产的真实需求受到打压，尽管央行不止一次出面解释“调整不是针对老百姓”，但市场听不懂解释，它只能所做出的反应真实地将单一工具的弊端暴露出来。要解决上述问题，一条很重要的途径就是丰富政策工具。利率工具的主要作用范围是银行融资渠道，这条通道的特征之一就是无偏性，即不区分作用的对象，如何保护房地产真实需求，不妨借鉴一下香港经验，即建立房地产基金，一方面利用基金的杠杆作用丰富央行政策渠道，另一方面，则可以通过基金的倾向性来缓解因提高利率而给真实需求带来的冲击。 3、建立多头寸政策体系政策手段头寸单一的直接后果是结果的不确定性和不可控性，根据有价证券复制理论，任何一项政策都可以利用现有工具进行复制，而对复制品的解剖分析则可以使人们较为清楚地看到政策的头寸体系与目标的一致程度。而一旦发现复制因子与目标相悖的现象时，应建立相应头寸克服因子中的负面因素。因此要想实现政策目标，往往需要多种头寸相互配合，仅以利率头寸作为政策手段的体系在现代金融市场上是很难见效的。从目前我国的实际情况看，依靠单一货币政策手段来抑制房地产过热现象的难度相当大，整个外部环境还不够成熟，税收政策的滞后、土地制度的陈旧、土地市场的不完善，监管体系的低效性与漏洞，以及人民币升值压力等，有这些因素所转化而成的头寸都有可能对过热产生影响，同时也都有可能与货币政策相互作用，因此在制定货币政策手段时，必须与这些头寸配合使用，并不断根据实际情况作出相应的头寸调整，只有这样才能使房地产与整个国民经济协调发展。
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浅析我国商业银行的个人理财业务 [论文关键词]商业 个人理财 [论文摘要]针对我国商业银行新兴发展的个人理财业务，本文通过对目前个人理财理念及我国商业银行个人理财业务的发展现状的研究，指出了我国商业银行个人理财业务存在的问题，并提出相应对策，以此促进我国商业银行个人理财业务的发展。 一、国内个人理财业务的发展概述 （一）个人理财业务的概念 个人理财是指个人资产通过银行专家的理财服务实现保值增值的过程。而个人理财服务是指银行利用掌握的客户信息与产品，通过发掘客户需求，帮助客户分析自身状况，制定个人财务计划，并帮助客户选择金融产品的一系列服务过程。具体的讲，我国当前个人理财业务，就是专家根据客户的资产状况和对风险的承受能力，为客户提供专业的个人建议，帮助客户合理而科学地将资产投资到股票，债券，和储蓄等金融品种中，以实现个人资产的保值增值，从而满足客户对投资回报与风险的不同要求。 商业银行的个人理财是商业银行利用其网点、技术、人才、信息、资金等方面的优势，以自然人（或个人客户）为服务对象，为其提供包括代理投资理财、代收代付、代理保管、转账汇兑结算、资金融通、信息咨询等在内的全方位的综合性金融服务。 （二）我国商业银行个人理财业务的发展现状 长期以来，我国银行对个人的金融理财服务仅仅局限于储蓄、代收代付等简单的业务。可是随着个人财富的增长和金融的发展，各家商业银行的个人理财业务迅速发展起来。以1996年中信实业银行最早推出的“私人理财中心”为开始至今的10年期间，在以银行、、保险公司为主体的基础上，各家机构纷纷推出相应的理财产品和服务。2001年6月，上海出现了以杨韶敏等6位理财员命名的理财工作室，这标志着我国银行业在个人理财服务上进入了一个新阶段。近几年来，国内商业银行经过对个人理财业务的研究和探索，已经普遍认识到了开展个人理财业务的重要性和必要性，“个人理财中心”“理财工作室”在纷纷设立，新的金融产品也在不断地推出，国内几乎所有商业银行都将该业务的开展作为竞争优质客户的重要手段核心的效益增长点。 二、我国商业银行个人理财业务存在的问题 （一）理财产品单一，存在同质化 目前国内各商业银行尽管都有各自不同的理财品牌，如招商银行“金葵花”理财品牌，中信实业银行的“理财宝”品牌，工行的“理财金账户”等。但它们的业务范围更多的只是把现有的业务进行重新整合，大都集中在个人信贷、代收代付、信息服务等基础性理财产品上，关于投资类理财产品相对较少，更谈不上结合客户的投资偏好和资金实力，为客户提供个性化的理财计划。同时，我国各家商业银行的个人理财业务趋同现象严重，一家能做的业务，别人可以很快“复制”， 一家银行刚刚开发出新产品，其他商业银行立刻就能跟进，尽管名目互不雷同，但功能特点类似、投资收益相当， 各行间的差异就主要表现在代客理财的重点略有不同。 （二）金融分业经营的政策体制，限制了银行个人理财业务发展空间。 由于目前国内金融业尚处于分业经营阶段，银行、、保险三大市场相互割裂使得银行无法利用证券和保险这两个市场为客户实现增值，这大大制约了个人理财业务的发展空间，导致个人理财业务过程中的个性化服务只能在较低的层面操作，因而，目前的银行个人理财业务基本上还是停留在咨询、建议或投资方案设计等层面上，还不算是真正意义上的理财。（三）专业理财人员的缺乏 个人理财业务，是一项知识性、技术性相当强的综合业务，涉及到、资本、、、贸易、等各个领域，对从业人员的专业素质要求非常高。它要求理财人员不仅要全面了解银行个人业务的各项产品和功能，还应掌握资本、、、投资、、房地产等相关金融知识，具有综合性强、灵敏度高、涉及面广等特点。但我国商业银行现有的个人理财服务人员，多是原来从事传统银行业务的员工，对证券、保险等专业知识知之不多，素质也普遍不高，理财建议还只是停留在为客户提供储种选择、个人存单质押等与传统储蓄业务相关的服务上，而未能真正为客户提供适当的理财建议，不能让客户了解理财的核心和含义，只会让客户感到自己离理财服务越来越远。 （四）宣传渠道单一 国内商业银行目前在经营上基本上都将对公业务和个人业务分开，在对外营销中，还是个人归个人的，公司归公司的，没有形成联动营销，资源未能得到充分的利用。对于个人理财产品的推介，仅限于柜台、少数的个人理财中心、理财室，分销渠道建设落后，未能将客户经理、网点、电话银行、网上银行等多种有形无形的营销渠道有效地整合在一起，难以形成交互式、立体式的营销网络。在个人理财服务方面所做的宣传，也极其有限，即使做了一些广告，也是零打碎敲，没有很好地策划。 三、我国商业银行个人理财业务发展对策 （一）理财产品以及服务多样化原则 开展个人理财业务，必须满足不同层次客户的需要，不同年龄、职业客户，其理财要求各不相同，因此要有针对性地研究、开发、设计出不同的理财产品，并由单一的储蓄业务向多元化的银行资产、负债、中间业务一体化发展，不仅要提供银行结算、授信、咨询、代理业务等“一揽子”服务，还要提供保险、税务等银行代理的综合性服务，以满足客户要求的多样性。 （二）做好市场细分，实行差别化服务 随着市场竞争的加剧，国内银行逐步引入市场细分理念，确立以客户为中心的经营理念，以目标客户为基础，为客户“量身定做”个人理财产品，有差别地、选择性地进行金融产品的营销和客户服务，把有限的资源用于能为自身业务带来巨大发展空间和市场的重点优质客户。我们不仅可以根据客户收入高低进行市场细分，还可通过客户的年龄层次进行市场细分。在市场细分中，抓住目标客户群，进行更进一步的细分，以便提供更好的服务 （三）加强复合型个人理财人才的培养 个人理财服务是一项知识密集型产品，从业人员若没有丰富 的相关专业知识，是不能够胜任这项工作的。因此，商业银行应培养一批高素质的理财客户经理和熟悉多方面金融业务的理财专家，他们具有相关的金融理论知识和分析知识，具有市场分析能力和市场投资技巧，在个人理财业务中，能够为顾客提出详尽具体的规划，并根据客户的实际财务状况、风险偏好、个人目标等因素，对投资工具的种类和投资的回报率做出详尽的分析说明，使理财服务能真正立足于理财。 （四）加强横向联合，降低分业限制影响 当前，由于政策、法律的限制、我国只能分业经营，银行不能涉及证券、保险业务，也就不能给客户提供综合理财业务。因此，在这种形势下，银行应积极参与，加强与证券、保险和基金管理公司以及房产商、汽车商等高档消费品商家的合作，一方面可以设计更多适应理财业务的新产品，另一方面，可以利用网络优势，依托信用资源，拓展基金业务，推进保险代理，加强银企合作，从而促进个人理财业务的发展。 四、结束语 总之，我国商业银行的个人理财业务正处于新兴阶段，需要在未来的一段时间内，实现从单一的银行业务平台向综合理财业务平台转变，从单一网点服务向立体化网络服务转变，通过一系列不断的完善和发展为我国的银行业带来收益。 参考文献 [1]宋华，我国商业银行个人理财业务存在的问题及对策[J]，安徽冶金科技职业学院学报，2006，（1） [2]刘珊，我国商业银行个人理财业务探讨[J]，价值工程，2005，（2） [3]孙艳荣，我国商业银行开展个人理财业务存在的问题[J]科技情报开发与，2005，（6）
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国家级。房地产导刊是立足广州的国内外公开发行刊物，创刊四年来目前累计发刊100期，总量500万册，已成为华南最具影响力的权威刊物并逐步向北京、天津、重庆等地做强势发展。杂志负责报道中国房地产业的产经新闻，解读国家产业政策，描述中国房地产业的发展趋势，探讨中国城市化进程中的各种深层次矛盾和中国地产热潮中的新的城市文化;反映房地产业的新思路、新理念，从而形成权威公信、人文关怀的高端品格。房地产导刊（月刊）创刊于2000年，是广州市房地产业协会；广州招商服务推广中心主办的中国第一本公开发行的前瞻性市场化、服务性房地产综合杂志，该杂志自创刊以来，颇受业界和广大读者的关注和好评。目前订户已跃居全国同类专业杂志前茅，并连续成为全国邮局征订同类型杂志订户最多的杂志，零售渠道更是网点密布。来稿要求论点明确、数据可靠、逻辑严密、文字精炼，每篇论文必须包括题目、作者姓名、作者单位、单位所在地及邮政编码、摘要和关键词、正文、参考文献和第一作者及通讯作者（一般为导师）简介（包括姓名、性别、职称、出生年月、所获学位、目前主要从事的工作和研究方向），在文稿的首页地脚处注明论文属何项目、何基金（编号）资助，没有的不注明。拓展资料：杂志负责报道中国房地产业的产经新闻，解读国家产业政策，描述中国房地产业的发展趋势，探讨中国城市化进程中的各种深层次矛盾和中国地产热潮中的新的城市文化；反映房地产业的新思路、新理念，从而形成权威公信、人文关怀的高端品格。法律依据：
《住宅与房地产》杂志创刊于1995年,由深圳住宅与房地产杂志社, 中国房地产研究会主办,主管单位是深圳市深投文化投资有限公司,期刊被维普,国家图书馆,上海图书馆,知网收录。
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论文摘要： 房地产是我国80年代中期后发展最为迅速的行业之一，然而其企业资产负债率也远远高于其它行业，财务风险也高于其他行业。为此，深入分析和研究当前我国房地产企业的财务现状及其所存在的风险，做好财务风险的防范与控制，有助于帮助我国房地产企业更快更好的发展，也有利于我国国民经济再上新的台阶。
论文关键词： 房地产 财务风险 防范 控制
众所周知，房地产企业是一个较为特殊的行业，与其它施工企业或建设单位有着质的区别，是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及服务为一体的行业，具有生产周期长、投资额度大、市场风险大、政策调控风险大的独特特点，资本密集性程度较高。虽然目前大多数房地产企业已由单一的专案公司向集团化运作模式转变，整体抗风险能力有所增强，但由于房地产行业所具有的独特特点，其面临的财务风险仍是值得关注与重视的一个关键点。为此，本文将结合自身的工作实践，对我国房地产财务风险的防范与控制提出几点个人的建议。
1 财务风险定义
财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和无法控制的因素，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果与预期的经营目标发生偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或更大收益的可能性。房地产企业财务风险主要表现于筹资风险、投资风险、经营风险。
2 房地产财务风险防范与控制措施
2.1 充分市场调研，在投资风险决策过程中保持稳健性原则，以有效防范和控制投资风险
提高管理者的投资风险管理意识，在投资决策中要在收益和风险中，保持谨慎原则，尽可能降低投资风险，以此来提高企业的财务风险的防范与控制能力，确保企业的可持续发展。对于许多破产后企业来说，有相当一部分企业是由于管理者没有充分调研市场，或在专案投资决策中稳健性原则保持不够，过于乐观，以至于当专案与预期出现一定偏差时，企业资金就处于紧缺状态，财务风险也紧随发生。为此，本文认为，由于房地产行业投资金额较大，回收周期较长，资金投入后调整难度较大的特点，房地产企业投资决策前，必须充分了解城市规划资讯、周边土地供应及使用情况、周边房地产开发供应情况及市场需求资讯，同时在投资决策中需要克服盲目乐观主义，尽可能降低投资风险，要在收益、风险之间进行权衡，寻求最佳组合。
2.2 做好筹资风险的防范与控制工作
企业筹资风险的产生一般由内因及外因导致的。内因有很多种，可能是不当筹资方式，或是企业盲目投资，使企业负债规模过大，也有可能是企业的负债结构不合理等;外因则更多，或因市场行情的不确定因素;或是金融市场的利率、汇率等 发生变动等，都将导致企业的利润下降，而这些因素对于资金需求庞大的房地产企业来讲，其财务风险所受到的影响则更是不言而喻。为此，本文认为，房地产企业可以通过以下几个途径来防范与控制筹资风险的产生：
一是优化企业资本结构、改变融资模式。房地产企业需结合企业自身的实际情况，科学合理安排企业的资本负债，做到债务适度，并合理安排长短期资金。在国家现有巨集观经济政策调控情况下，需将单纯依赖银行开发贷款的筹资模式，向以银行开发贷款为主，信托融资、股权债权定向私募、销售融资、资产证券化等融资方式多元化组合的方式转变，以确保专案资金充裕，不至于出现资金链断裂。
二是建立滚动预算机制，尤其加强现金流量的预算编制和管理，对企业财务进行预警分析。企业能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而取决于是否有各种现金用于支出。因此准确的现金流量预算，可以为企业提供预警讯号，揭示企业现金余缺，使管理者能够及早采取措施，应对可能发生的风险。尤其是房地产行业，资金需求量大，现金流量预算的准确编制更为重要。为能准确编制现金流量预算，房地产企业应根据专案开发及销售计划，采用稳健性原则，将各部门具体目标进行汇总，将未来预期收益、销售收现、专案付现支出、投资计划及融资计划量化表达，建立企业全面预算机制，预测未来现金收支状况，并以月、季、半年及1年为周期，进行滚动预算编制，及时反映专案现金流量的变动状况。并在执行过程中，严格按照现金流量预算把关，出现重大变化时，应及时调整，进行收支平衡。
2.3 加大经营管理力度，避免财务风险潜藏在于企业内部
一是加强与完善企业内部控制制度。企业的内部控制管理与其经营活动是密不可分的。企业的内部控制管理主要包括办公人员的职权与职责、各项业务的操作流程、各项业务的分析与评估、内部管理体制制度的制定与实施等。对于房地产企业而言，每一项经济业务活动要有两个或以上的具有互相制约关系的控制环节，在资产处置、资金排程、销售结算、提供担保和对外投资等方面，明确决策人员和执行人员及会计人员、经办人员与保管人员之间的职责许可权和工作程式。因此，加强与完善企业内部控制制度，使企业的内部控制制度更加规范与科学，将有利于对企业财务可能存在的风险进行有效的防范与控制，降低经营风险。
二是加强与完善企业的成本管理，建立目标成本体系。成本管理是企业管理运营过程中的关键部分，它关系到企业的盈利与收益，一旦企业失去盈利与收益时，企业很有可能面临着亏损和破产，这对于房地产企业更是如此，它的影响远在于其它几个方面。当前，我国的房地产的发展正处于如日中天的时候，竞争也异常激烈，如何在激烈的竞争中取得竞争优势，加强成本管理，将是非常重要的一环。笔者认为，成本管理贯穿于专案投资决策、专案建设整个过程之中，企业应根据目前市场成本状态，合理预计未来成本走势，合理预测编制专案目标成本，并在开发建设过程中根据材料、人工价格变化等因素，适时修正目标成本，用以指导专案决策。
三是建立专案动态投资测算模型，及时反映专案预期收益变化状况，为管理决策提供支撑依据。本文认为，充分利用资讯化技术，根据专案开发进度及动态成本更新资料，结合专案销售预测，按季滚动编制专案收益及现金流量预测，及时反映企业成本、销售价格对企业收益影响，并及时反映专案资金余缺，为决策提供更为科学、有效的资料和资料，也有利于对专案实施进行很好的监控与分析，给企业的财务风险再加上一道保险。
3 结语：
综上所述，房地产企业的财务风险与其它行业相比，其所潜在的风险要远远高于其它行业，更需要企业管理者严谨甚微，提高企业的财务风险管理意识，认真对待每一专案，对专案进行全过程进行动态投资测算分析，加强企业的投资风险、经营风险及筹资风险的管理，防范与控制企业财务风险的产生与发展，确保企业的健康、稳健发展。
参考文献：
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房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险，主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。 (1)筹资风险。我国房地产开发其主要动因是资金驱动型。在现行模式下，房地产企业的自有资金比例一般较低，主要用于解决土地成本问题，而对于后期开发，则较多的是通过各种融资手段和前期销售款回收予以解决。因此，银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。主要表现在：债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高。债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中，或由于自有资金不足或销售计划未能按时完成而导致财务危机，在极端情况下，存在着资金链断裂的风险，这样就产生了筹资风险。 (2)投资风险。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。 由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险即为投资风险。在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，从而表现为：投资项目在技术上不可行或尚不成熟;市场调研有误，产品上市后滞销、落后;投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理;负债率过高造成债务负担沉重;技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大等，时间上的跨度与空间上的广度必然给财务活动与未来的发展增加了不确定性。 (3)资金回收风险。资金回收风险是房地产企业开发的又一财务风险表现形式。主要表现为在房地产开发产品达到可出售状态后， 由于政策因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，因企业本身资产负债水平高，若资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。 三、房地产企业财务风险的防范 (1)合理实施财务预算。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素，致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题，这直接关系了企业投资项目的成功与否，也给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件，合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，充分发挥企业的财务职能。 (2)实施资金流动性管理。房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束，由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难，若资金链条在某一环节出现异常,就会造成资金链的断裂,甚至导致企业破产。这就需要企业加强对资金流动性的管理，在财务收支中要进行严格的估算与审查，对资金调度合理安排，以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转，优化库存结构，尽可能减少存货资金的数额，让企业在经济方面的支付能力得到加强，促进企业信誉度不断增加，给下次融资铺设打下良好的基础。 (3)实现资金结构的优化。房地产企业应该不断完善自己的资金结构，对于负债经营适当控制，在充分估算企业偿债能力的情况下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。 在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力，大大降低财务风险。这就要求相关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，避免资金的浪费;企业还可以利用股票、债券、合作经营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大，使更多投资者与企业实现合作交流，不断扩展投资者与企业合作的项目。对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。 (4)提高房地产企业管理人员综合素质。作为决策者要增强对财务管理工作的责任感和使命感，要不断提高自身的决策能力;不断学习和掌握新的管理技术和方法，提高自身的政治素质修养。通过经验和自身能力进行科学的判断决策，最大限度地降低财务风险。同时，还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。增强财会人员的监管意识，督促财会人员依法进行会计核算和会计监督。
房地产企业财务风险的主要分析的风险如下： (一)资产负债率大导致风险较大 房地产企业前期往往是负债开发，并且投资大。企业的资金来源有自有资金、预收房屋款、银行借款，其中自有资本金较少，主要是依靠银行借款。 (二)通货膨胀风险 当通货膨胀大幅度上升时，会引起各种建筑材料成本上升，以及管理费用和劳动力成本的上升，增加房地产商品的开发成本。 (三)利率变动风险 利率变动对负债经营的房地产企业影响非常大，银行贷款利率提高，导致企业负债成本增加，预期收益相应减少。同时，投资者的购买欲降低，整个房地产市场一方面成本增加，另一方面需求降低，无疑给房地产企业带来损失。 (四)再筹资风险 有些企业由于资产负债率过高，企业对债权人的保证程度降低，企业从货币市场筹资的难度加大。因此企业主要依靠银行借款，而银行采取一些列的通货紧缩货币政策，使企业筹资难度加大。一些较小的企业或者集团子公司甚至主要从母公司借款，受母公司财务效益影响，一旦母公司资金供应不足，子公司面临筹不到资金的风险。 (五)税率变动风险 房地产企业涉及营业税、城建税、教育费附加、印花税、车船使用税、房产税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、契税、个人所得税等，在投资、开发、经营过程中税率的提高，将导致企业成本费用增加，预期收益减少。 (六)投资收回风险 受政治、经济等因素影响，有些企业的一些房地产商品被闲置，房地产的买卖或者租赁合同被终止，而此时，企业的资金已经投入，短时间内很难变现。有时由于不确定事件发生或者双方合同执行出现问题，导致客户不按时交清剩余的房款，投资不能预期收回。
针对上述分析房地产企业财务管理中存在的问题，我们提出如下改进方法为今后房地产企业完善财务管理工作提供借鉴。 1、加强企业财务管理的控制能力 作为房地产企业的经营者与管理者，需要扭转之前以单一业绩衡量企业绩效的考核方法，将全面的财务绩效考核方法纳入企业绩效考核体系，并坚持以之为主导。管理者的重视程度直接决定了企业财务管理活动的控制力与最终效果。此外，财务管理活动也是全过程、全方位和全员参与的整合性的管理系统，应加强财务管理对企业经营、投资、融资以及现金流的控制力，避免单一决策与主观决策。使得财务管理活动具有全方位的控制力和约束力，而不仅仅只是一种管理的制度或者说控制方略。更为重要的是使得财务管理成为企业管理的一种理念，真正提高财务管理控制能力的根本。 2、完善投资决策机制 完善投资决策机制的核心是分析企业发展的外部环境与内部环境，并将其统一于企业发展战略。当前国家实行紧缩银根、收紧信贷的货币政策，而房地产项目资金需求大、周转期长、融资困难势必会加大企业的财务风险与经营风险。因此，在外部环境变化迅速的情况下，企业要提高投资决策的科学性和合理性，尽量避免投资失误，以保障企业资金、财产安全，降低企业财务风险与经营风险。此外，房地产企业应主动建立投资决策部门，契合企业自身与外部环境特点制定正确的投资战略。在项目可行性研究中，应运用科学的理论、方法和手段选择最优的投资方案，要合理考虑方案执行过程中可能面对的各项内外部环境的改变，并将应对策略纳入决策制定考虑中。制定切实可行的投资计划，明确投资各个环节的责任人与职责权限，严禁越权违规现象的发生。建立授权及批复程序，对重大的投资项目必须实行集体决策。 3、强化预算管理，灵活运用筹资方式 房地产企业应建立预算管理委员会，将全面预算作为企业管理中必要的一环，建立完善预算编制的方式与方法，并加大考核力度，对部门与个人进行预算考核并设立奖惩办法。通过建立完善动态调整型的财务预算，科学、合理掌握各项开发项目的可行性研究、土地招投标、施工与销售等阶段的推进程度，加快经营资金的周转与回笼，增强公司对资金风险的预见性与承受力。 此外，房地产企业经营中最主要的风险来自于对资金链的管理。房地产企业常用的融资渠道多为施工单位垫资、银行信贷融资、民间信贷融资以及销售款回笼等。房地产企业融资渠道的选择要立足于企业自身的需求与内外部环境的变化，坚持低成本、可得性与稳定性相结合的原则，从企业内部端正融资思想，设立完善的额融资管理机构，系统分析各种筹资方式对企业未来财务能力的影响，选择适度的财务杠杆，避免盲目信贷增加企业经营风险与财务风向。
房地产企业财务风险管理与研究论文的前言 不懂可以问我，我会的，论文本身的内容和性质不同，研究领域、对象、方法、表现方式不同，因此，论文就有不同的分类方法。 这个其实很简单啊，我给你一篇。议论文的结构是否严谨，条理是否清楚，论证是否严密，论据是否典型，关键在中间段的写作。而结构、条理、论证和论据等是议论文评分的重要细则
因为受国际经济环境变化、我国宏观调控的政策以及企业自身财务风险管理水平等一系列因素的影响,财务风险已经成为许多房地产企业求生存、求发展所迫切需要解决的问题。
房地产企业财务管理方面包括： 1、资金的时间价值 2、 风险管理 3、筹资管理 4、房地产资金来源渠道和筹集方式 5、资金成本和负债经营
我国民营企业财务管理的问题及对策研究 一、民营企业财务管理中存在的问题 首先，从财务管理的主体来看，民营企业存在着管理者财务观念淡薄，财务工作人员素质不高的问题。 民营企业财务的最大问题在于整体管理水平的落后。在我国的民营企业中，相当一部分管理者文化素质不高，不具备现代化的经营管理理念。素质相对较高的民营高科技企业管理者，又普遍存在着长于技术而拙于管理的现象。大部分民营企业主缺乏财务管理的意识，对企业财务管理的认识还停留在“记账”、“算账”上，普遍存在着不依法建账、 *** 做账、突击做账、以票代账、白条抵现的现象。这势必会造成企业财务管理的无章、无序和混乱状态，导致暗箱操作盛行，企业信息失真，给财务工作埋下隐患。同时，更为严重的是民营企业的财务主管人员大多也未具备相应的专业素质。由于家族式管理，大部分民营企业由管理者本人的亲属担任会计、出纳，甚至出现出纳人员领导财务工作现象。这些隐患的危害在创业初期尚不明显，但一旦进入资本化、规模化经营后，它们的影响力就会逐步扩大，最终将导致企业走向衰退与没落。 其次，从财务管理的客体来看，民营企业的财务活动存在着以下几方面的问题： （1）筹资活动方面：融资困难，资金严重不足。 民营企业的金融服务严重滞后。据《产经新闻》2004年9月4日报道，1997年～2002年，我国民营企业自筹资金比重由33.1％上升为42.7％，贷款资金由38.9％下降为22.6％。2003年，国际金融公司（IFC）曾在中国做过问卷调查，30％的大型私营企业认为，金融问题是阻碍其发展的主要问题，40％的中小民营企业认为融资困难是影响发展的重要因素。民营企业在发展过程中一直被资金不足、融资渠道不畅所困扰。究其原因主要有：一是企业自身的原因。民营企业由于自身的经济实力和财务管理科学化的欠缺，往往达不到银行规定的信贷标准。而且，相当多的民营企业资信相对较差，企业和银行之间的信息不对称，取得抵押担保贷款困难。二是体制上的原因，民营企业与国有银行在所有制上的差异，造成了银行与企业之间的距离，银企联系不强，使民营企业获得贷款困难。 （2）投资活动方面：缺乏科学性，盲目追求多元化。 目前我国民营企业的老板懂市场、会营销、善交际的占80％以上，而擅长于企业内部管理的只占36％。换句话说，许多民营企业老板扮演的角色是高级采购员、营销员、公关先生，而不是企业家、经理。因此，民营企业在投资中经常表现出轻率和违背经济规律的行为，主要表现在企业盲目追求多元化经营上，只看到多元化经营所带来的分散风险作用和将企业规模做大的虚荣成就感，而忽略了企业扩张与其资金实力、技术开发、市场开拓及内部管理等方面的矛盾，忽略了跨地区、跨行业乃至跨国的多元化经营是需要条件的，且多元化经营也不一定能满足人们分散风险的初衷，反而可能导致财务分散、风险增大。事实证明，在世界经济500强中，没有几个企业是靠多元化经营安身立命的。 （3）日常经营活动方面：不注重流动资金管理，企业资金沉淀严重。 民营企业日常经营活动中的财务管理问题主要表现在：①对内对外资金管理不善，致使资金呆滞甚至流失。由于缺乏对客户经济实力的调查和信用的了解，草率发货，产生大额货款的长期挂账，催款无门。在 *** 销方面，民营企业大多缺乏统一指挥和计划，形成材料物资超储、成品库存积压严重，而且这些不良资产长期挂账，导致账实不符、财务状况虚假。②不注重日常现金流量的管理，营运资金波动大。很多民营企业缺少资金使用的长、中、短期计划，缺乏现金流量管理观念。特别是在经济繁荣时，企业可选择的机会多的时候，更容易忽视财务管理，盲目扩大生产规模，财务管理中存在的问题隐匿在盈利光环下。此外，许多企业在扩大规模新增固定资产时，动用日常周转的流动资金，压缩了营运资金，使资金紧张愈加突出，进而造成经营资金周转不灵，使企业无法正常运作。 最后，从财务管理环境的内部构建方面来看，民营企业的财务核算制度不健全，财务监督控制机制薄弱。 企业的财务管理环境包括外部环境和内部环境两个方面，外部环境的构建主要依赖于 *** 政策的制定和相关机构的支持，而内部环境的构建，则主要取决于企业自身的制度建设。民营企业在自身财务制度建设方面存在的主要问题体现在：（1）没有建立严格的财务核算制度，会计资料的真实和完整性值得怀疑，账实核对、账证核对、账账核对在内的会计核算程序并不能得到保证，从而严重影响到会计资料的真实性和可靠性，进而使财务信息失去应有的经济价值。（2）内部控制和监督机制不完善。据有关对民营企业的调查显示，民营企业财务上的内部控制要么形同虚设，要么就根本没有设置。对会计职责的分工不明确，混岗现象普遍，即使是大型民营企业的会计职能分工明确，但没有严格的内部控制和审核程序，也无法形成对财务的严格管理，很容易造成资产的内部盗用和流失。 二、改善民营企业财务管理应采取的对策和措施 1、强化财务管理意识，提高财务工作人员素质 长期以来，我国民营企业的“财务”与“会计”不分，财务管理从属于会计工作，财务管理的内容也往往仅限于营运资金管理。在财务管理已取代生产管理成为企业管理核心的今天，这种状况必须改变。为此，民营企业应重视财务预算和营运资金管理、财务控制等工作，从大局把握企业经营，提升企业财务管理层次，并要在思想上提高对新形势下财务管理重要性和必要性的再认识，确立财务管理在企业管理中的中心地位。同时，要提高财务管理水平，民营企业还应聘请和培养具有较高素质的财务管理人员。这些财务人员的责任不仅限于对企业资金、资产的记录，其工作重点应放在对已有资金的控制、对各项资产的管理、对企业的投资、筹资进行合理的管理上，应能从较高的理论角度进行经济活动分析，从数字变化的表面分析人与人之间的经济关系和活动，为改善经营管理提出合理化的意见和建议。 2、强化信用观念，提高信用等级，拓宽融资渠道 资金作为现代经济运行的“血液”，成为企业生存和发展的必备要素。若不尽快解决融资难问题，民营企业就缺乏发展的后劲和活力，很容易被市场淘汰出局。民营企业要想摆脱目前融资难的困境，一方面必须强化信用观念，主动提高自身信用等级，做到诚实守信，规范经营；另一方面要积极拓宽融资渠道，可以加强与大企业的联系，借助大企业的信用为其担保，获得银行贷款。还可以加强与金融机构的联系，不断向银行通报企业经营情况，让银行能够把握住企业资金的流向，取得金融机构的信任，并按银行信用等级评定标准规范企业的各项制度，积极争取银行的信用等级评定。 3、编制和执行财务预算，实现财务管理预算化 企业财务部门要在综合考虑多方面因素的基础上，围绕目标利润，认真编制和执行财务预算，构建企业财务责任指标体系。企业应以销售预算为起点，并根据企业财力确定资本支出预算；根据“以销定产”的原则，确定生产预算，并据以确定直接材料、直接人工和制造费用预算，汇总编制产品成本预算和现金预算；最后综合编制预计损益表、资产负债表和现金流量表。在每月制订财务预算时，为避免出现预算的差异，还应根据近期较为准确的财务信息资料及时修正财务预算指标。财务部门要按照财务预算目标加强管理，定期检查，严格考核，落实责任，兑现奖惩措施，形成以财务制度为主对经济行为的定性约束，以财务预算为主对经济行为进行定量约束的格局。 4、加强对日常经营活动的财务控制 一是合理估计和保证日常的现金流量。现金管理的起点正是估算资金的收入和支出，确定现金流入和流出的时间，尽可能准确地预测未来的资金需要，并且保证非常及时地提供资金满足这些需要。这方面常见的错误是高估销售收入，低估了费用开支，或者在现金流量中没有加入意外开支的准备金。二是加强应收账款管理。企业一般都会存在大量的赊销，因此应收货款问题是屡见不鲜的。要想解决这个难题，从一开始就需要严格把关，把某些付款条件规定清楚，防止客户在事后故意拖延。如果应收款已经发生，企业就需要制定严格的回收政策。三是加强存货管理。不良的存货状态是消散企业资金的一个严重威胁。每多花一块钱用于存货，就等于少花一块钱用于生产。所以，对每一种储存在库的产品，应尽量需要寻求理想的存货余额。 5、加强制度建设，建立企业财务管理体系 民营企业不同于大型国有企业，在制定财务会计制度时，应当遵循针对性、操作性和强制性原则，制定一套符合企业实际的财务管理制度：一是要设立专门的财务管理机构，统一负责企业的资金融通、现金出纳、财会管理、工资核算、固定资产以对预算编制、决算实施工作；二是要制定相应的财务管理制度，如现金、采购、报销、稽核等制度，实行财务管理的规范化和制度化；三是要制定相应的考核制度，强化监督机制。根据各岗位的权利和责任，强化财务人员的责任，规范财务工作程序，提高会计工作质量，坚决杜绝不规范、不合法的会计业务和财务行为的发生。通过这些制度的实施，将财务管理工作与企业的经济业务紧密结合起来，促进财务管理职能的充分发挥，保证企业生产经营的正常运行。 6、完善企业财务信息系统 随着民企财务活动的日趋复杂，一方面需要利用网络建立完善的财务信息系统，以支持财务控制系统的高效运行。通过网络可以把各职能部门经济活动的物流和信息流统一起来，使管理当局随时掌握客观信息，从而将财务控制科学地渗透到组织管理的各个层次以及生产业务的全过程和各个经营环节，并将各层次、各过程、各环节的财务控制有机地结合起来。通过网络可以降低信息不对称程度，使企业股东及时了解企业经营情况，便于股东参与企业生产经营决策，在一定程度上减少经营者违背股东利益的行为。另一方面，要求民营企业设置独立的内部审计机构，建立内部审计制度，加强审计监督，以提高财务信息的真实性。 [参考文献] [1]潘秀庆。民营企业二次创业中财务管理的若干问题[J].广西会计，2002（11） [2]贾明月。改进民营企业财务管理[J].商业时代，2004（32） [3]王晓东。关于民营企业财务管理的几点思考[J].工业技术经济，2005（1） [4]唐红珍。民营企业财务管理的现状及其改进方法[J].企业经济，2005（6） [5]王珍义。民营企业发展中的财务管理问题研究[J].中南财经政法大学学报，2005（4） [6]曾健如。我国民营企业财务管理中存在的问题及对策[J].商场现代化，2005（1）
1 山东鲁能亘富开发有限公司 2 山东豪商房地产开发有限公司 3 中国重型汽车集团房地产开发公司 4 山东中齐房地产开发有限公司 5 济南中海房地产有限公司 6 山东中联房地产开发有限公司 7 山东中齐房地产开发有限公司 8 山东大地房地产开发有限公司 9 山东天业房地产开发有限公司 10 济南市房地产开发总公司 (泉景地产)11.山东保利房产12.海尔绿城13.恒大房产14.海信地产
房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
2.1产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
2.2品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
2.3营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
3.1注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
3.2创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
3.3树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
3.4创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
参考文献：
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近几年来,我国房地产企业在营销实践和研究方面积累了丰富的经验,使房地产营销创新具备了充足的条件,同时房地产市场的变化带动着营销环境的变化,也促使营销观念、理论和策略的不断创新。下文是我为大家整理的关于房地产营销创新论文的范文，欢迎大家阅读参考! 房地产营销创新论文篇1 浅谈房地产营销创新策略 摘要:随着房地产行业的快速发展，房地产市场迅速过度到买方市场，房地产营销创新成为决定企业存亡、影响房地产行业的可持续发展的关键因素。要从顾客满意、差异化、体验营销、整合营销、关系营销等几个方面进行营销创新。 关键词：房地产行业，营销 一、传统营销理论指导下的房地产营销 传统营销理论的颠峰是始创于1960年美国的密歇根州立大学的4P理论，市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品(Product)、价格(Price)、销售渠道(Place)、促销(Promotion)。该理论假定一个企业只要生产出优质的产品，制定合理的价格，运用适当的分销渠道和合适的促销措施，就能顺利实现企业的预期营销目标。该理论“以企业为中心”，实施由内而外的营销。在房地产市场发展初期，行业不够成熟，需求旺盛的卖方市场情况下业内大多数厂商都简单地运用4P理论指导营销就取得了令世人瞩目的成绩。 但是，随着市场竞争日趋激烈，运用4P营销组合的企业越来越困难，尽管花费巨额资金，但这种“消费者请注意”的营销行为很难再获得成功。在严酷的市场形势面前，房地产厂商开始反思其营销行为，逐渐接受4C理论。4C即消费者的欲望和需求,消费者获取满足的成本，消费者购买的方便性，企业与消费者的有效沟通。 4C理论指导下的房地产营销行为具有几个鲜明特点： (1)重视消费者，根据消费者的需要设计和开发产品。市场细分开始流行，企业把产品放到一边，首先研究消费者的欲望和需求，不是简单地叫卖他们所能制造的产品，而是努力去提供消费者想购买的产品。 (2)忘掉定价策略，努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本并且开始有意识的加以影响，因为只有顾客能够承受的价格才是最合理的价格。 (3)忘掉通路策略，思考如何方便消费者购买，因为即使顾客已经愿意购买企业的产品，但若交易成本过高，他们仍然会选择放弃，看房车的出现充分地体现了房地产企业为消费者提供方便的决心和诚意。 (4)忘掉促销策略，多研究与消费者沟通，企业对新闻发布和公共关系活动的重视上升到空前的高度。4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。 二、整合营销 20世纪90年代，美国D•E舒尔茨教授等人提出了整合营销(IMC)，其基本思想可以概括为两方面：一方面把告、促销、设计、包装等一切传播活动都归于广告活动的范畴内;另一方面使企业以统一的传播资询向消费者传达。其目的是在市场营销的不同阶段运用和协调各种不同的传播手段，使其发挥最佳效用，最终实现企业与消费者之间建立长期的、维系不散的关系。现在，几乎每一个房地产项目都有广告公司介入提供全程服务，工程现场的包装、售房部的布置、宣传单张的制作、销售说词、公关活动和新闻发布等内容无一不是广告公司的杰作。对于实施整合营销的项目，消费者的所见所闻和感受到的完全一致，项目的优点会无数次以不同的方式传达给消费者，能够给消费者强烈的震撼，这样反复的同一刺激大大强化了消费者对项目的印象，有利于提高消费者对项目的认知度。 三、体验式营销 体验式营销就是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面，来重新定义、设计营销的思考方式。体验式营销观点突破了传统上的“理性消费者”假设，认为消费者在消费时是理性与感性兼具的，消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是营销活动和品牌经营的关键。企业的产品、服务赢得消费者青睐的关键在于他们能够创造出值得消费者回忆、难忘的经历、体验。房地产对购房人而言，不仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所，更多的是一种对生活品质的追求，精神上的享受、体验。销售人员亲切的笑容和得当的言行举止、悦耳的背景音乐，优美的小区景观、完善的配套设施，无不传达开发商大力提倡生态、环保，力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一的理念。 进入样板间，精美的装修让人惊羡，消费者完全模糊了对户型的大小、室内功能分区、采光、通风、私密性效果等方面的判断，你甚至还可以坐在沙发上品茶聊天，进厨房去炒几个小菜，“这就是我想要的家”，消费者完全认同开发商以人为本，融入现代设计理念和文化理念。要完成这种体验，通常需要消费者亲临现场，当然，现在有不少开发商开始利用虚拟现实技术和宽带网络建设网上看房系统，逼真地展示其楼盘及其样板房场景，并且通过增加一些互动功能，使得看房者利用“键盘加鼠标”就可以在虚拟的世界里获得身临其境的感受。 四、CS经营战略 “CS”(customer satisfaction)，即“顾客满意”，其指导思想是，企业的整个经营活动要以顾客的满意度为宗旨，从顾客的观点而不是从企业的观点来分析、考虑消费者的需求，把顾客需求(包括潜在的需求)作为企业开发产品的源头，在产品功能及价格设定、分销促销环节建立和完善售后服务系统等方面，以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。房地产消费在很大程度上属于情感消费层次，“满意不满意”是最重要的评价标准。 在房地产营销中实施CS经营战略要求从消费者的需求出发，满足消费者的现实需求并且准确地预测其潜在需求，尽量引导住宅消费的潮流。为此，必须分析消费者购房的动机、行为、能力和水平，研究他们的消费传统、习惯、兴趣和爱好，并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。从项目选址、住房档次、结构、类型、层高、套型、朝向到价格制定、广告宣传、售后服务等，房地产企业都必须从住房消费者的需求出发，使之满意称心，才能获得消费者的青睐，增强企业竞争能力。 五、关系营销 关系营销是通过识别、建立、维护和巩固企业与顾客及其他利益相关人的关系来促进销售，强调企业与顾客及其他利益相关者之间建立长期的相互信任的互惠关系。其关键在于：不仅争取顾客和创造交易，识别和建立关系是重要的，维护和巩固已有的关系更重要;营销的责任不仅是给予承诺，更重要的是履行承诺。 关系营销与传统市场营销有着很大的区别：传统营销把视野局限于目标市场上，建立在“以生产者为中心”的基础之上，其核心是交易，关心如何生产、如何获得顾客，企业与顾客之间、企业与其供应商、经销商之间是一种交易关系，企业通过诱使对方发生交易从中获利。在交易过程中，买卖双方的关系被看成是相互排斥的，交易结束，买卖之间的关系就结束了，买卖双方是一次性关系。 而关系营销是建立在“以消费者为中心”的基础之上的，其核心是关系，企业与其顾客、分销商、经销商、供应商、竞争对手、银行、政府及内部员工等之间建立、保持某种较紧密的合作关系，并不断加强这种关系，通过互利交换及共同履行诺言，使有关各方都实现各自的目的。因此，房地产企业及其相关利益者之间是一种互惠互利的长期依赖的关系，企业通过双方良好的互惠合作关系获利。 六、差异化营销 所谓差异化战略，就是企业通过在产品、服务、经销网络、品牌形象等方面形成具有独特性品质来满足用户的需要。房地产的差异化营销，是指通过产品差异化、服务差异化和品牌差异化来提高房地产产品的价值，从而形成竞争优势。这要求企业在产品的研究和开发上具有较强的创新能力，企业在生产技术上具有较高的适应能力和应变能力，企业在市场营销中有明确的目标市场，并能采取有效的经营手段和方法到达。与其他产品比较，房地产产品的位置固定性决定其本身有较大的差异化。 同时，房地产产品差异化还可以从性能、特色、风格和设计等方面入手，体现在品质的质优耐用、安全放心;区位的出行便捷、人文优越和升值潜力;环境的自然、生态和健康;整体布局的大方、精巧;单体设计的实用、合理和完善，设备设施的充分、新颖和高效;配套的生活方便，居住的愉快、舒适等。服务的差异化要求在传统客户服务的基础上进行服务升级，升级后的客户服务，不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的客户服务，而应涵盖产品设计“生产”销售“使用中所有的服务环节，而且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化，房地产基本进入了，服务经济时代，开发商只有通过丰富客户服务的内涵，扩大服务的宽度，延长服务的时间来再一次赢得属于自己的市场空间。最后，企业文化的差异化也应该受到企业的重视。 因为住宅不仅是一种生活方式的选择，同时也是居住文化的体现，而且应该注意，企业文化是最难被其他企业模仿的差别优势，一旦建立，即可成为企业的核心竞争力。 房地产营销创新论文篇2 浅议房地产营销策略的创新 摘 要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。 关键词：营销策略 品牌营销 绿色环保营销 服务营销 一、房地产市场营销的概念 营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。 从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。 二、房地产开发企业营销策略创新的背景 国内房地产市场自2008年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。据中房信统计数据显示，2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1～11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点;其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点;在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。 如今，国家的宏观调控政策未有丝毫松动的迹象，在政策日益趋紧的情况下，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。现在房地产企业比拼的不再是谁大，而是比谁的销售资金回笼的快，能够熬过去的希望就越大。所以，加速房产的销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段，这就需要房地产企业积极探索营销策略。 三、房地产营销策略剖析 国内房地产市场经过2009年、2010年的井喷，现在卖方市场已是一去不复返，所以，根据目前的市场状况，房地产开发商必须要积极探索房地产营销的策略，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.积极展开品牌营销。 从企业的角度看，品牌营销对房地产业意义十分重大，能够为企业带来巨大的经营效益。一般来说，在房地产业发展初期，多数楼盘不愁销售。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈，单靠产品本身很难保持对消费者长久的吸引力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化及与消费者的情感沟通;不仅是企业或产品标识，更是企业的无形资产;能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的经济活动中发挥重要的作用，为企业带来巨大的经营效益。 从消费者的角度看，现在人们生活品质提高了，选择的机会更多，消费者购房行为也日益挑剔。人们对房子的需求不仅仅是安身立命的场所，而且是价值、身份的体现。品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，可以增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找品牌。 总而言之，品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜的法宝，发展壮大的利器。品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然趋势，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格战，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。 2.践行绿色环保营销。 房地产绿色营销是指房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动，并指导其策划与实施的过程，其本质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。绿色营销观念是以环境保护为导向的一种全新的营销观念，是生态文明时代房地产企业谋求生存和发展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。房地产绿色营销通过一系列绿色营销组合手段来满足消费者对绿色住宅的需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，最终为实现人与自然的可持续发展。可以从三个方面理解房地产企业绿色营销的必要性。 对企业来说，房地产企业为了树立自己的品牌形象，就必须在生产中采购和使用绿色建材，开发绿色生态环境，生产绿色品牌产品。绿色品牌的开发营销可以塑造企业形象，在市场上，可以拉近企业与消费者的距离，得到消费者的支持和社会的认可，最终转化为企业的商业竞争优势，推动企业利润的提升，提高企业可持续发展的潜力。对消费者来说，随着我国经济水平不断提高，人们生活水平日益改善，消费者对各种产品的需求从生理需求向心理需求发展。 现代生活的快节奏给人们带来越来越大的身心压力，环境优美的绿色住宅也成为人们逃避繁忙工作，释放压力的良好场所，成为人们生理上、心理上的紧密依赖品，成为人们满足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要场所。住房的舒适性、陶冶性、祥和性和文化性是消费者追求的目标，也应该成为房地产企业开发设计的着力点，因此，房地产企业践行绿色环保营销理念就显得意义特别重大。 3.全面开展服务营销。 同样的产品，在市场竞争的激烈中，怎样才能使自己产品战胜对手，立于不败之地呢?这里面，除了品牌、价格、促销等诸多手段外，服务牌也是必不可少的一张。有调查表明，随着社会经济的不断发展，物质产品日渐丰富，人们对服务需求的增长远高于对物质产品需求的增长。服务营销不仅要求服务能体现品牌的价值，还要与众不同，同时，需要服务的产品越复杂，对服务工作的要求也越高，这些因素使得服务营销越来越重要。 可以肯定地说，今后的营销时代将是服务营销比拼的时代。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，确立初步的认知和倾向。在售中服务阶段，开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续。 在售后服务阶段，房地产企业对业主提出的问题要给予及时地反馈与解决。在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与解决;并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为房地产企业的发展奠定坚实的基础。 当然，房地产服务营销不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务;不仅要提高顾客现实的满意度，还要提高预期的满意程度。因此，房地产企业应当加强服务营销管理，强调以市场为中心和以顾客为上帝的服务营销观念，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、社会化、全方位化方向发展，使之成为有力的竞争优势之一。 现代房地产市场正处于高速发展且不断规范的时期，消费者对住房需求愈发理性，服务营销在房地产销售中越来越重要，服务品质的好坏将直接关系到企业的生存和发展。 四、开展房地产营销策略创新的关键因素 在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素，这对企业的营销顺利开展影响巨大，主要有以下几个方面： 1.房地产营销前要积极展开市场调查工作。 现代营销理论认为，房地产企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。在这基础上，建造好的房屋才能符合消费者的需求，销路畅通，达到企业预先制定的效益目标。社会在不断变革，环境的变化、需求的变化既给企业带来发展的机遇，也给房地产企业带来生存的威胁。 所以，房地产企业如能够通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，找到住房开发的最佳市场切入点，企业就能不断发现新的市场机会，规避市场的风险，从而不断开拓市场，提高企业经济效益。 2.房地产营销要有完整的绿色营销理念。房地产企业绿色营销应该是完整的，全面的理念，不再是单纯的绿地的规划，应该在产品、包装、价格、分销、促销和销售服务等各个环节上贯彻绿色原则，并科学地予以组合运用。 首先，积极开发绿色产品，从生产、使用到回收处理的整个过程中对环境污染最小，生产符合有关规定的有利于资源再生的产品。绿色产品是企业实施绿色营销的支撑点，事实证明，谁拥有绿色产品，谁就会拥有市场。 其次，强化产品的绿色包装。绿色包装是绿色营销的引擎，要把以促销为主的包装观念转变为以保护生态环境为主的包装观念。绿色包装是指对产品进行可回收利用的、具有环保功能的包装。强化这一包装能最大限度地降低产品在消费过程中对环境造成的污染和对人身造成的损害。 再次，合理制定绿色价格。绿色产品是经有关部门通过严格认证以后，获得绿色产品标志的产品，在质量标准、环保标准等方面都有较高的要求。因此，在成本构成方面与一般产品也有所不同，除了要考虑生产、经营过程中所发生的一般成本、费用以外，还必须考虑绿色资源的开发和运用所付出的代价、为保证清洁的成本、开发和运用绿色包装所增加的成本、废弃物的回收及处理所增加的成本等。 最后，开辟绿色销售渠道。选择怎样的销售渠道是企业营销的关键。选择绿色渠道，要注意选择在消费者心中具有良好绿色信誉的代理商、批发商和零售商，以便维护绿色产品的形象;要以回归自然的装饰为标志来设立绿色产品专营机构或专柜，便于消费者识别和购买;要合理设置供应配送中心和简化供应配送系统及环节;要建立全面覆盖的销售网络，不断提高绿色产品的市场占有率;在选择经销商时注意该经销商所经营的非绿色商品与绿色商品的相互补充性和非排斥、非竞争性，谋求中间商对绿色产品的忠诚度，进而大力推销绿色商品。 企业要灵活运用绿色营销组合，使绿色产品、绿色包装、绿色价格和绿色销售服务相互配合，融为一体。只有这样，才能确保绿色需求的可持续增长、绿色营销得到全民的认同。 总之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是社会进步的客观要求，实际上，社会生活中没有任何一种营销策略完全优于另外一种渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，在楼市的寒冬里，做好营销工作，有效地促进房产销售，加快资金回笼，企业就能在市场中不断生存发展。 参考文献： 1.曹宏亮.论湖南房地产促销策略，邵阳学院学报，2006(5) 2.周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界，2009(12) 3.梁湘.服务营销在我国房地产业的发展.企业技术开发，2011年7月第30卷第14期 4.舒晓华.房地产企业绿色营销策略研究[D].浙江大学学报，2004 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产营销毕业论文范文 2. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 3. 房地产市场营销论文1500字 4. 房地产市场论文范文 5. 房地产市场营销的思考论文
未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,但是出台更严厉调控政策的可能性不大。2009年下半年以来,针对部分地区地价和商品房价格过快上涨,中央出台一系列的调控政策,未来一段时间房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,但是由于房地产仍然是拉动国民经济发展和促进就业的重要行业,目前房价和地价水平处于历史高位,继续上涨动力不足,出台更严厉的调控政策的可能性不大。 房地产板块受益通货膨胀预期和二季度成交量回升。随着CPI的持续上涨,通货膨胀压力不断加大,房地产是抵御通货膨胀的有效品种。在经历1季度成交量下滑之后,随着2季度销售旺季的来临和2009年新增的新开工面积陆续进入供应期,2季度商品房成交量将会逐步回升。 房地产板块估值水平处于较低水平。目前主流房地产企业2010年市盈率15倍,2011年市盈率13倍,估值水平较低。 重点关注二三线城市房地产市场快速发展带来的投资机会。相比一线城市,二三线城市房价水平相对较为合理,自住需求占比较大,所承受的监管压力和舆论压力也小于一线城市,城镇化进程和开发商大举布局二三线城市,使得未来较长的一段时间内,二三线城市房地产市场快速扩容和高速增长成为我国房地产市场的主要特征。 公司推荐。建议重点关注二三线城市项目占比较高的一线房地产企业,包括万科A、金地集团、首开股份、苏宁环球和优质的地区房地产龙头企业,包括福星股份、滨江集团、北京城建、st东源、鲁商置业。 风险提示。目前房地产市场面临的主要风险仍然政策风险,预计未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,政府可能会出台新的房地产市场调控政策,并且对房地产市场产生较大影响,进而影响上市公司业绩增长。世纪证券有限责任公司 房地产行业投资策略报告
房地产投资风险分析与防范研究 风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 1 加强风险管理的重要意义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。加强房地产开发风险管理对房 地产开发企业而言，意义重大：风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性，风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合；风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性；风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。 房地产开发过程的风险类别 2．1 决策风险 在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确，往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。 2．2 财务风险 建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼”。 2．3 技术风险 由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。 2．4 经济风险 项目建成后遇到强有力的竞争或由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。 2．5 不可抗力风险 如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。 2．6 管理失误风险 缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。 2．7 组织风险 项目业主若是联合体，则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢，即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。 3 加强风险管理的对策 房地产开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几方面进行风险管理： 3．1 正确对待开发风险 风险是一种客观存在，是不可避免的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。对待风险，不能过于保守，要合理承担，不能为了回避风险，而降低工作效率，从而失去竞争力；但也不能盲目乐观，有的风险虽然较少发生，但它一旦发生，带来的后果较为严重，损失巨大，甚至有可能“拖垮”一个企业，所以要正确衡量风险的发生概率及其后果，使“风险与收益对等”。 3．2 主动进行风险识别 风险识别是风险管理的首要内容和基础工作，任何风险，尤其是重大风险，如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。 3．3 科学进行风险评估 对房地产开发风险进行量化和测定，确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。 3．4 强化风险防范与控制 在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化资源。重视前期可行性研究工作。可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是防范开发风险的保证，因此必须重视加强项目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地开展可行性研究工作，在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析；同时要保证可行性研究工作的独立性。研究小组按科学的路子，独立、客观地去调查、分析和研究，从而保证项目决策的科学化。 合理安排项目资金。根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，同时考虑各种投资款项的付款特点，编制资金使用计划；实施建设项目全过程投资控制，这是实现项目投资管理目标和企业投资效益的有力保证，要重视多方案 的设计和选择，寻求一次性投入少而全寿命经济好的设计方案，严格控制施工阶段的费用；协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系，做到三者的有机配合和相互平衡。加强投资动态管理，及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素，尽早采取措施加以防范和控制。 加强合同管理。严格执行建设工程合同管理法律法规；普及相关法律知识，培训合同管理人才；设立合同管理机构，配备合同管理人员；建立合同管理目标制度；推行合同示范文本制度；重视合同分析；建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。 加强与相关部门的协调沟通。在内部关系的协调中，要按照职能分工和需求设置部门和人员，明确每个部门的目标、职责和权限，事先约定各个部门在工作中的相互关系，建立信息沟通制度，使局部了解全局，服从并适应全局需要。在外部关系协调中，开发商需要整合自身资源，建立一个由主管工程领导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内部人员组成的工程项目临时机构，与工程项目现场人员分工。 3．5 灵活进行风险分散与转移 房地产开发企业可通过调整开发结构，实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时问差异化来分散风险。如通过投资建造不同档次的住宅；或者是把资金分散投资在不同类型的房地产，如住宅房地产、商业房地产等。用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，以减少未来收益的不确定性，从而降低整体开发风险，最终获取平均的投资收益。 房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移： ①通过契约或 合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的；② 用外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人；③通过购买保险，业主作为投保人将应由自己承担的工程风险(包括第三方责任)转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。 4 结束语 房地产开发活动存在着各种各样的风险，房地产开发企业要通过提高全体员工的风险防范意识，将风险防范和控制的各项措施落到实处，把风险损失尽量降低，只有这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中获得生存和发展。 回答者： 逾丸 - 二级