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你好，房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。
房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《人民共和国城市房地产管理法》。
我们可以把房地产法理解为调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。其调整对象的具体内容包括以下几项：(1)土地、房屋财产关系。土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。它们是房地产业务活动的基础。(2)土地利用和管理关系。土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。(3)城市房地产开发经营关系。房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开发，又包括交易。(4)城市房产管理关系。城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府行为。(5)城市物业管理关系。物业管理公司与物业所有人(即业主)、使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维修、修缮与整治，发生一系列社会经济关系，也可归属于广义的房地产法调整之列
房地产业是一个资金密集型行业,房地产开发过程中的大部分资金都需要金融机构的支持，很多风险也可以通过金融工具进行分解，因此，房地产开发与金融业的联系十分紧密。 关键字: 房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系 房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是 我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。 一、 我国房地产融资现状 1.从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。 2.从总量上看， 近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。 3.从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1～11月其他资金来源达到了亿元，同比增长速度由年初的下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1～11月达到亿元，同比增长速度达到了，其中开发商自有资金为亿元，同比增长速度为，开发商自有资金的比重比去年同期上升了个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，1～11月银行贷款部分达到亿元，与2004年同期相比增长了。 二、我国房地产业融资面临的问题 1.政策上——国家宏观调控，增大融资难度 近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根，控制土地出让面积，一次性交清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。 就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”—— 完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行 121 号文件” 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等 7 个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的 30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。同时，《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
1 毕业论文，考察的是毕业生的思维能力，知识运用和结合实践能力2 研究方向很重要，只要有创新性。3 关于研究对象，不管退市还是被青睐，这个不重要，重点在于，你选择那个点去研究，这个点前人是怎么研究的，还有什么空白或可以创新的地方
这个没有具体规定，毕业论文只要把你想论述的观点论述出来就可以了。而且要让人感到你说的是实实在在的，不是虚无缥缈的。毕业论文老师看的只是你论述的点是否有真实性，如果论文你可以用你的观点把他论述的让人觉得很新颖，观点明确，是完全可以通过的。希望我的回答可以帮到你。
可以不换。虽然研究对象现在出事了，但是之前的数据资料的一些信息还是存在的。
破产清算条件下会计要素研究【摘要】与持续经营条件下的会计要素不同,破产清算条件下的会计要素有其自身的特点。本文首先分析了目前破产清算会计要素研究中存在的问题:受破产法思想和持续经营会计理论思想的束缚严重,对相关会计要素的定义不准确。然后在研究破产清算条件下会计对象变化及其对会计要素影响的基础上,重构了破产清算会计要素体系:清算资产、清算负债和清算净损益。【 关键词】破产清算 会计要素 清算资产 清算负债 清算净损益会计要素作为会计基本理论研究的一项重要内容和会计方法研究的起点,一直受到会计理论研究的重视。随着市场经济的进一步发展,企业破产清算的大量出现,破产清算条件下的会计要素研究也得到了一定程度的关注。然而,由于破产经济现象的复杂性以及相关制度环境的不完备,目前关于破产清算条件下会计要素的研究不仅论著较少,而且存在着诸多问题,本文对其进行了研究,并在分析破产清算条件下会计对象变化的基础上,重构了破产清算条件下的会计要素体系。一、目前破产清算会计要素研究中存在的问题(一)受破产法思想的束缚严重1.直接引入破产财产、破产债权等法律概念,作为破产清算条件下的会计要素概念(钟传家,1996)。会计学与法学是两门不同的学科,由于目的不同,会计学上的概念与法律上的概念出发点是不同的,其结果也当然不同。会计学简单地使用法律概念会导致:(1)会计要素涵义的不规范。会计要素,西方亦称作财务报表要素,是为了对企业的经济业务进行确认、计量、记录和披露而设置的,因此,其概念必须规范和准确。如会计上的资产概念是严密的,而法律上的财产概念则过于笼统,不能简单地用法律上的财产概念来代替会计上的资产概念。(2)违背会计主体假设。破产债权与破产债务其实是一个问题的两个方面,将破产清算企业会计主体的“破产债务”认定为“破产债权”,显然是站在法院或债权人的角度来看待债权与债务关系的,其结果不仅违背会计主体假设,而且很容易导致与破产清算企业本身的债权债务相混淆。(3)反映和监督的内容不完整。破产财产与破产债务(权)并不能囊括破产清算企业的所有财产和债务。破产财产只是企业破产时清算财产一部分,清算财产还包括担保财产、抵销财产等非破产财产;同理,所谓的破产债务(权)也只是企业破产时清算债务的一部分,清算债务还包括担保债务、抵销债务等非破产债务(权)。 2.照搬破产法的逻辑思路。破产清算会计理论的构建必须以破产法为指导,这是毫无疑问的。但1986年颁布的《企业破产法(试行)》是计划经济时代的产物,不可避免地带有时代特征和历史局限性。会计学者如果过于迷信破产法就会将破产法的缺陷带人会计领域。如根据笔者的研究,1986年颁布的《企业破产法(试行)》对破产财产的前后定义就存在如下逻辑缺陷:第一步,将破产企业拥有和控制的所有财产定义为破产财产 (破产法第28条);第二步,使用排除法,将不依破产程序优先分配的财产(如担保财产等)、依破产程序不能分配的其他财产(如福利财产等)排除在破产财产之外,认为这两类财产都是非破产财产(破产法第28条、破产法第29条);第三步,得出结论,认为从第一步的破产财产中去掉第二步的非破产财产,剩余财产就是破产财产(破产法第37条)。用公式表示如下:破产财产(第一步)-非破产财产(第二步)=破产财产(第三步)可见,法律上的破产财产显然不是一个合乎逻辑的、严密的定义。与破产法对破产财产的前后定义极为相似,许多会计学者照搬破产法的逻辑思路,仅仅简单地用破产资产来代替破产财产,其结果必然也会导致逻辑上的混乱,出现自相矛盾的现象。用公式可简单表示为:破产资产(第一步)-非破产资产(第二步)=破产资产(第三步)(二)受持续经营会计理论思想的束缚严重主要表现为简单地套用持续经营会计要素的构建思路,如持续经营会计有六大会计要素,破产清算会计也相应地构建为六大会计要素,只不过在原有会计要素的基础上加上清算两字,甚至直接简单套用。其代表性观点有:破产清算会计要素应由资产、负债、所有者权益、清算收入、清算支出、清算损益等六项构成(佟玉凯等,1996)。该观点的缺陷是显而易见的:1.将资产、负债会计要素照搬下来,忽略了企业破产清算业务活动的特征对破产清算会计要素的影响,也抹煞了持续经营与非持续经营条件下资产、负债等要素的本质区别。2.将所有者权益会计要素直接保留下来,会导致如下问题:(1)无实际意义和与法律事实不符。在持续经营条件下,企业的投资者①被视为企业的所有者,所有者权益也被专门用来核算其权益。然而,在破产清算条件下,一方面,清算组接管了企业,投资者失去对企业的控制权,这时如果仍称企业的投资者为企业的所有者显然与实际不符;另一方面,绝大多数破产清算企业早已资不抵债,这时仍然保留所有者权益会计要素,就会出现所有者权益为负数的现象,而根据《公司法》等相关法律,有限责任公司的投资者在企业承担的义务以其投资额为限,投资者权益为负数显然与公司法的精神不符。(2)不利于反映破产清算企业会计核算的真实情况。当企业资不抵债时,如果仍然保留所有者权益会计要素,收益增加,似乎给人一种投资者权益仍要增加的感觉,而实际上,收益增加的应该是债权人权益;同理,费用损失发生,好像给人一种投资者权益仍要减少的感觉,而实际上,费用损失发生,减少的应该是债权人权益。因此,保留所有者权益会计要素,会造成投资者权益虚增虚减的幻觉,不利于反映破产清算企业会计核算的真实情况。(3)会计要素的不必要增多。会计要素是会计对象的具体分类,这种分类应该是比较大的分类,不应该过细。如果保留了所有者权益会计要素,势必要增设清算收益、清算损失、清算费用、清算净损益等反映破产清算企业资产变现损益、费用支付等清算成果的会计要素,这样必然导致会计要素的不必要增多,增加会计人员的工作量。 3.设置清算收入、清算支出、清算损益会计要素,容易让人得出清算收入与清算支出之间具有配比关系,清算损益就是清算收入与清算支出之间配比的结果,而实际上在破产清算企业,清算收入与清算支出之间并没有必然的联系,更不用说存在配比关系。(三)对相关会计要素的定义不准确主要表现在目前学者对破产清算条件下会计要素的研究,仅注意到了与持续经营条件下会计要素的区别,但没有对此作进 一步的研究,从而导致对相关会计要素未能准确定义。其代表性的观点有:破产清算条件下的会计要素应分为六项:清算资产、清算债务、清算净权益、清算损失、清算利得(唐国平,2003)。该观点虽然注意到了与持续经营条件下的会计要素之间的衔接与区别,有较大的创新,但仍有值得商榷的地方:1.该观点认为“清算资产是清算企业所拥有的用来清偿债务的全部资产”,然而破产企业的有些资产,如专用资产(包括福利资产、企业社团
依法确定房地产抵押的范围。学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等以公益为目的设立的非营利性法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施等公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。明确抵押担保的范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；如果没有申请，填写“/”。
房产可以抵押和不可以抵押主要有两个变化。1.耕地、林地、草地的土地经营权抵押的，可以办理不动产抵押登记，但土地承包经营权不能抵押。二是学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等以公益为目的设立的非营利性法人，不能抵押其教育设施、医疗卫生设施、养老设施等公益设施，但可以抵押其他不动产；学校、幼儿园、医疗机构、养老机构登记为营利性法人的，可以抵押其不动产。
《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后生效；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。保证抵押房地产的合法转让。当事人申请房地产抵押权首次登记或者预告登记的，房地产登记机构应当根据申请在房地产登记簿“是否有禁止或者限制抵押房地产转让的约定”栏内记载抵押房地产转让的约定。
如有约定，填写“是”。抵押期间抵押权依法转让的，由受让人、抵押人(转让人)和抵押权人共同申请转移登记；如无约定，填写“否”。抵押期间抵押权依法转让的，由受让人和抵押人(转让人)共同申请转移登记。协议变更的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。过去，抵押人不能转让抵押的房地产，即不允许转让有抵押负担的房地产。《民法典》执行后，承认抵押权的溯及力，允许抵押人转让抵押房地产。但为了平衡抵押权人和抵押人的利益，稳定预期，《民法典》第406条规定，当事人可以就抵押物是否可以转让作出约定。
法律分析：1、新增居住权。居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
2、完善建筑物区分所有权制度。
3、加强对建筑物业主权利的保护。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《民法典》来了！《合同法》等退出了历史舞台。《民法典》实施后，对房屋出租方面的法律规定进行了重大修改。这样会更有利保险保障租房人的居住权益，让“居者有其屋”，这是国家关注民生方面的一大举措。租房人应当对相关规定有所了解，以规避风险，更好地保护自己的合法权益。
一旦你承租了设立居住权的住宅，你的租赁合同将被认定为无效。这可能是大家遇到的新情况，因为在《民法典》实施前没有这样的法律规定，自然原来的房屋也就没有设立了居住权。从明年开始，有些房屋将可能会设置居住权，这样的房屋将被视为租房雷区，千万不能去碰，因为法律不允许出租。
法律风险提示：租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则出租人应承担****元违约金。”
现在有不少二房东，将自己承租的房屋转租给第三人，自己收取租金差价。但是二房东这种转租行为，如果没有经过出租人同意，这种转租是可以被解除的。这就导致实践中很多租赁关系处于不稳定状态，当你租赁的房屋是转租的，则随时有可能被人赶出去的风险。所以这次法律新增规定，如果出资人知道承租人进行转租的，6个月不提异议，就视为同意转租。
法律风险提示：实际租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋属于出租人所有，不是转租的房屋。”并查验房产证，这样切实保障自己的权利。如果知道房屋是转租的，则要求出租人出具转租的函。
法律规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租
三、房屋权属有争议或被查封，可以退租。
房屋所有权发生争议，或者出租人因为诉讼纠纷，房屋被司法机关查封、甚至拍卖，严重影响了租房人生活安宁权。这次新法保护租房人的合法权益，明确：当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；房屋权属有争议时，租房人可以退房！
法律风险提示：租房人一旦发现房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；或者房屋权属发生争议时，保留好相关证据，并及时通知出租人要求解除合同。
除非是居住特别不满意，租房人都不太愿意搬家：一是搬家特别辛苦；二是会增加很多成本和费用。但是现实生活中经常发生这样的事，合同到期后，房东告诉租房人，我不想再租给你了，租房人只能到处去找新的房源。这种事情从明年开始结束了，法律明确规定房屋承租人享有优先承租权。
法律风险提示：优先承租权是指同等条件下优先权，如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。所以租房人要想获得优先承租权，就要匹配最新的租房价格，这点比较难。
《合同法》仅仅规定了出租人在出售房屋时，租房人享有优先购买权。这必然导致一个问题：如果出租人想将房屋过户给自己的孩子、父母，却需要征求租房人的意见，因为租房人有优先购买权。特别是低价卖给自己的兄弟姐妹，租房人也享有同等条件优先购买权。这和我们的社会风俗产生了巨大的冲突。
这次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，租房人不享有优先购买权。并且法律还规定：租房人应当在15日内明确表示自己要购买，否则放弃优先购买权。
法律风险提示：在出租人出售房屋时，租房人如果想购买出租人的房屋，必须要及时表达自己想购买的意愿，时间仅为15日，否则将丧失优先购买权。
论文摘要 笔者在建设施工企业从事多年的企业法务工作，办理了许许多多的建筑工程中的纠纷，特别是拖欠工程款的情况，有的工程完工后工程款却一直不能支付的现象屡见不鲜，有的工程甚至已经完工十多年，而施工方却一直拿不到应该获得的款项。诸如此类情况，使承包商资金链断裂，导致企业无法正常运转，有的甚至破产，而职工(大多数是农民工)得不到养家糊口的报酬。由此，引发了很多社会不安定因素。如何实现自己的债权，即收回应得的工程款，是施工企业遇到的难事。以下，笔者试着从“优先受偿”的法律角度谈谈如何实现工程债权。
论文关键词 建筑工程 纠纷 债权 优先受偿权
《中华人民共和国合同法》第286条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这就是建设工程价款优先受偿原则。
2002年6月11日，最高人民法院就此又发布了法释(2002)16号“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”的司法解释(下简称最高人民法院司法解释)，明确规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”最高院于2002年6月11日，针对上海市高级人民法院《关于合同法第二百八十六条的理解与适用问题的请示》下发了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)，明确了施工单位的工程价款受偿权优先于抵押权和其它债权受偿。为保护购房消费者的利益，该《批复》还特别规定了：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
案例：某县水务局为修建位于该县的一座水库而成立了某某水库管理局(以下简称：管理局)。该水库管理局进行了修建此水库的招投标，某某施工公司(以下简称为：甲)通过招投标获得了承建该水库的资格，甲公司和水库管理局签署了《建筑施工合同》，合同中约定了双方的权利和义务等，工程金额为亿，工期为18个月。甲随即进场施工。因工程需要，甲施工公司把部分工程分包给了某劳务公司(以下简称：乙)。在施工过程中，水库管理局的资金出现了问题，一直不能按合同规定的进度拨付工程款。部分的工程款由甲垫资。水库完工后，管理局拖欠甲工程款亿元。甲也拖欠乙的劳务费和许多供货商的材料款。由于甲向管理局讨要不到工程款，故一直不能支付乙和供货商的款项，乙组织员工和供货商天天来甲公司讨要，严重影响了甲的正常工作秩序。为此，甲和乙把管理局诉讼到了人民法院……。最后法院判决：驳回乙的诉讼请求，支持了甲的诉讼请求。执行阶段因管理局无能力支付甲，法院拍卖了由甲承建的水库经营权，以此来支付甲的工程款。此前，由于部分主材是由管理局提供，管理局因未足额支付供货商的材料款，供货商也起诉管理局到该法院，并且办理了诉前财产保全，查封了该水库的部分设备等。执行阶段，拍卖该水库的款项，法院先给予了甲，剩余部分划给了起诉后的供货商。
该案例提醒我们施工企业在运用优先受偿权时，要注意几个问题：
一、建设工程优先受偿权的条件
(一)诉讼主体要适格
乙为什么没有得到法院的支持?就是乙的诉讼主体不适格。乙方只是工程的分包商，他只是和甲发生了法律关系，如果要起诉，乙方只能起诉甲而不能起诉管理局。可见，能行使工程优先受偿权的主体应该是工程的承包人。一般来说，施工单位由施工总承包单位，施工总承包可以把工程分包给分包单位，即工程分包、劳务分包。一般来说优先权仅对建设总承包单位行使，从法律上分包单位不具备行使优先权的主体资格。
(二)必须是发包方逾期支付工程款
发包人未按合同约定支付工程款是承包方使用优先权的第一法定条件，只有发包商不按时履约，事后又不积极补救。承包人催告后在合理期限内发包人仍不支付。按合同法规定，只有催告要求发包人在合理期限内支付，而发包人超出这个合理期限仍不支付(或未足额支付)才可行使优先权。
(三)工程项目能够折价、拍卖
目前法律上未有相关的规定，但涉及国家安全或其它国家重要利益的工程显然是不能拍卖、折价，现实中，这类工程也不可能出现不能支付工程款的情况;以公益为目的的工程，如学校、医院等，一般也不能折价、拍卖。排除诸如此类不适合于折价、拍卖的工程，其他工程一般都可以行使优先受偿权。
二、建设工程优先受偿权的法律特征
1.建设工程优先受偿权是一种法定的担保权，《合同法》以法律的形式将其固定，是一种勿需当事人双方约定而依据法律而存在的权利，也是目前我国法律中存在的?唯一的对特定的行业的法定担保权。
2.优先于抵押权。《合同法》中规定了优先受偿的原则，而最高人民法院的司法解释明确规定它优先于抵押权。法定抵押权有别于约定抵押权。法定抵押权不以登记为生效要件，其直接产生于法律规定，公信力比登记更具有可靠性。笔者认为这儿指的抵押权仅指针对工程本身设置的抵押，而不包含工程所用土地使用权的抵押。因此在实践中行使优先受偿权必须与土地使用权人(含抵押权人)进行协商才具有可操作性。
3.优先于其它债权。发包人对外一般有多笔债务，如有些工程中的主材由发包人购买供应，发包人往往也拖欠材料供应商的款。既然是优先受偿权，承包人对工程的受偿权优先于这些债权人。
以上案例说明了一个道理：优先受偿权优先于抵押权，能对抗并优先于人民法院保全。
4.在破产还债程序中优先受偿权应排在抵押受偿权前。按法理发包人一旦进入破产还债程序，即除破产费用、企业职工工资和劳动保险费用及所欠税款外，承包人勿需主张，就自然拥有优先受偿权。这改变了发包人进入破产还债程序后按份额比例分割偿还债权人的情况。
5.不能对抗已支付全部或大部分购房款的'房屋买受人。《批复》第二条规定，“消费者交付购商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的拖欠承包工程款优先受偿权不得对抗买受人。”最高人民法院司法解释中没有规定购房合同是否必须经过备案或公证，而仅以是否支付了全部或大部分房款作为抗辩标准。发包人很可能会制造虚假的房屋买受人而行使对优先权的抗辩权。优先受偿权与消费者商品房买受人对抗权的关系。消费者购买商品房是一种生存的权利，同时还关系到社会的稳定;而承包人的权利主要是一种经营权利，生存权利优于经营权利不仅符合我们国家的实际情况，更是保障基本人权的具体体现。因此，为保障优先权的行使，承包商应当想办法与发包方约定和限制所建商品房工程的销售。如，限定只能对部分房屋进行销售或者对房屋预售款进行提存等。否则，所谓的优先受偿也难以落实。
三、优先受偿权的范围
最高人民法院司法解释第三条规定建设工程优先受偿权的建筑工程价款仅能包含承包人为建设工程应当支付的实际支出的费用。这一规定含义如下：
1.系承包人为工程本身所支出的实际费用。如是除工程本身以外的债权债务关系则不在此列。承建工程与优先受偿权行使对象工程应为同一工程。
2.承包人应当支付且实际支付的费用。为了避免承包人无限制地扩大优先受偿权的范围，最高院在司法解释中明确了系承包人在建设工程过程中应当支出的费用。这儿的“应当”是指为工程建设必须支付的费用，通常也指按工程实际情况已支付的费用，但同样的工程可能存在价差，发包人与承包人对“应当支付”可能出现较大分歧。
除了司法解释中所列工作人员报酬(即劳务费)、材料款外，还应包含经发包人认可由承包人进行分包而由承包人支付给分包商的费用。
工程的价款一般是在合同约定的范围内，经发包方和承包方以及监理通过决算或未结算有几方认可的单据记录的资料汇总得出的金额，对双方有争议的单价，可参照定额计算。对有争议的工程量可以通过第三方审计来计算。
3.优先受偿权不包含违约金及违约损失。建设工程优先受偿权只保证承包人基本权利，也就是工程款之类的费用，所以违约金及违约损失不列入优先受偿里面。
《批复》第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”该《批复》确定了工程价款优先受偿的范围，排除了承包人因发包人违约所造成的损失。笔者认为，《合同法》第二百八十六条所保护的建筑工程价款优先受偿，是承包人对工作物的建筑、修缮所发生的实际支出费用，不包括预期利润。虽然预期利润是承包人承揽工程所要达到的效益目的，但不是工作物价值的体现。实际投入和支出，使工作物的价值得以体现和提升，但是这种体现和提升的范围以及幅度到底是多大呢?可能同一性质的工程在不同的环境下，它产生出来的利润都不会一样。既然法律没有规定是否把利润归为优先受偿权之中，这就给审判法官很大的自由裁量权。
四、建筑工程价款优先权行使期间及权利认定程序
《批复》的第四条规定：在工程已竣工的情形下，承包人行使优先受偿权，从工程竣工之日起六个月内有效。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。如果工程尚未竣工，而发包人拖欠进度款，经承包人催告在合理期限内仍未支付的，则从工程约定的竣工之日起六个月内可行使优先受偿权。
如果必须要工程竣工之日或到工程约定的竣工之日方可行使优先权，可能对工程承包人很不利。
第一，施工企业应该注意该《批复》第四条所确定主张优先受偿权的期限。当承包人不在《批复》所规定的期限内行使优先受偿权，就会丧失优先受偿工程价款的权利，也就是说一般的诉讼时效是两年，当事人只要不丧失诉讼时效起诉后，一般是应该得到法律保护的，但是《批复》的第四条明文规定了“六个月”的时间，不管发包方和施工方能否自愿协调解决，施工方必须在竣工之日以后的六个月内起诉而获得优先受偿权。
第二，承包人应向法院主张优先受偿工程价款的权利。工程价款优先受偿权是一种实体权利，只有通过人民法院的正当途径才能保护当事人的诉讼权利，使工程价款优先受偿权案件得到程序和实体上的公正。实务中，?因主张工程款优先受偿的案件大多发生在执行过程中，执行裁决庭进行审查并作出优先受偿权的裁决。以上案例也是在执行的过程中采取了这一方式，提高了执行工作效率，但里面也有些缺陷。这就要求施工企业在施工合同针对发包方欠款纠纷中，充分和人民法院审判庭和执行局协调、沟通，运用好《合同法》第二百八十六条的规定，以维护自己的合法权益。
从实践看，建设工程优先受偿权给施工企业一个保护自己的手段。如果能充分利用这一手段，施工企业实现自己的债权多了一个保护自己的有力武器。
法务会计是20世纪末兴起于北美的一项会计学与法学交叉边缘学科。它综合运用会计学、审计学、法学等学科的方法,处理相关的需要运用会计与法律知识解决的实际问题。下面是我为大家整理的，供大家参考。
范文一：我国法务会计的理论结构
摘要：
法务会计是我国新兴的一门学科，是我国市场经济长期发展的产物，在会计领域备受关注。法务会计作为一门学科，同其他学科一样，有一套自身的理论结构框架，其主要目标、基本要素、构建原则以及理论假设都是这个理论框架中不可或缺的组成部分。本文对法务会计的发展及其相关概念做了简要阐述，并分析了其发展的必要性，针对法务会计的理论结构做了具体分析，以期为法务会计相关研究提供参考意见。
关键词：法务会计;必要性;理论结构
作为一门交叉性学科，法务会计所涵盖的知识面非常广，在会计学和法学知识的基础之上融入了各种调查技术与审计方法。市场经济的发展方向逐渐趋于法制化，社会主义市场经济的产生便是法制化经济的一个重要表现。由此可见，法制建设正在逐渐成为我国各项发展工作的重点。在此过程当中，各种与会计和法律相关的问题无法避免。法务会计的出现在一定程度上缓解了这些问题扩充套件所造成的严重性，为经济建设的发展提供了指导意义。
一、法务会计简述
上世纪七十年代末到八十年代初，因美国的股票舞弊和信贷行业丑闻，法务会计首次进入人们视野当中。从那以后，欧美各国也开始了对法务会计的探索研究，我国目前对法务会计的探索研究还处于初级阶段，起步较晚。理论上讲，法务会计是会计学的分支学科，具有会计学的基本功能和属性。与此同时，法务会计又融入了不少法学的理念和方法，使其在一定程度上具备了部分法学的属性和功能。由此可见，会计学和法学的相互交叉渗透成就了法务会计，其以一门边缘学科的身份在不断探索中得到发展。历年来不少专家学者都对法务会计进行了积极探索研究，由于侧重点和思维方式的不同，其对法务会计概念的理解和定义也就不同。然而万变不离其宗，虽然各专家学者侧重点及其表述方法可能会有不同，但是其实质却是一样的。有国外学者指出，法务会计的含义是通过其功能体现出来的，最主要的功能主要表现在两个方面，一是用于结合法律鉴定处理企业问题与财务事实之间关系，二是其常常被用在法庭之上。在我国，对法务会计的概念解释也有两种。一种是指在法律准绳的规范下，综合利用会计学和法学的相关知识，对各类经济纠纷案件中的各种违反法律法规的犯罪行为进行处理。另一种是针对一些特定的专家学者而言，指其针对一些仍处在经济纠纷中的法律问题提出自己的意见，并将此作为法律鉴定的依据，是一种专门提供法庭证据的新兴行业。综上可知，无论是国内学者还是国外学者，对于法务会计的定义都始终是围绕法律和会计这两门学科进行的。法务会计与其他会计形式最大的区别就在于其最终是为法律服务的，经常被作为法律鉴定或者被用于法庭作证之上。
二、加快我国法务会计发展的必要性浅析
一市场经济体质发展的需要
计划经济到市场经济的转变加重了企业的决策资讯和广大社会公众对会计资讯的依赖性，这从根本上改变了会计资讯的用途。自我国建立市场经济体制以来，会计工作发生了极大变化，其范围不断扩大，内容也逐渐丰富。无论是企业还是市场对会计的需求都逐步变得多样化，传统的会计已经不能满足这些需求，因此不得不做出创新，寻求新的出路。基于这一情况，法务会计的概念得以提出，不少传统会计都开始向这一方向转型。可以说，法务会计的出现及发展不仅是市场经济发展的根本需求，也是会计行业自身进步发展的必然趋势。
二弥补会计与法律两种学科局限性的需要
会计的规范和法律的规定并不总是一致的，所以很多时候都会造成预期的或者已经实现的会计工作结果与法律实施之间存在一定偏差。经济不断朝着多元化方向发展，新型的业务不断涌现，各类经济现象也越来越复杂，这在一定程度上使得法律规定与会计规范之间的差异更加突出，单纯依靠会计学或者法学是无法做到综合解决此类问题的。所以，法务会计应运而生，集两家之所长，综合解决相关问题。
三解决会计资讯失真现状的新方法
会计资讯的重要性主要体现在其能够连线投资者与经营者，这就要求会计资讯具有较高的真实性。然而，近年来国内外各种经济舞弊现象层出不穷，甚至以一种病态的趋势在蔓延，对经济、文化等各方面都造成了极其恶劣的影响。轻则破坏社会风气，重则扰乱市场经济秩序，甚至还有可能诱发程度各异的金融危机或者财政风险，使得市场经济不能稳健发展。法务会计能够在一定程度上解决这些问题，协调经济市场中的各种法律纠纷。
四建设诚信社会的需要
普遍存在的资讯失真状况大大降低了整个社会的诚信度，各种商业欺诈现象屡见不鲜，严重扰乱了正常的社会经济秩序，影响了整个社会的和谐程度。这种资讯失真的情况和社会主义和谐社会的建设理念完全不符，违背了相关思想理念。法务会计能在一定程度上对此类行为进行监管，从某种意义上讲，能够促进我国社会主义和谐社会的建设。
三、法务会计理论结构框架简析
一主要目标
法务会计的目标作为法务会计理论结构框架的基础而存在，其在该理论结构中的核心地位显而易见，是决定该理论结构框架中其他要素的关键要素。我国目前的司法制度体系决定了只有法官才享有决定鉴定与否及其具体鉴定事项的基本权利。而作为当事人，虽然享有提出建议或者申请重新鉴定的权利，但是却没有权利对此作出决定。法务会计的最终目标是对在经济纠纷中出现的具体财产权益事项作出鉴别和鉴定，以便在审理这些案件时提出相关的会计分析证据以及详细的鉴定意见，以此协助此纠纷中的相关者例如法官、当事人以及律师等能够正确做出判断。此处的鉴别是指对财产权益取得过程中的行为及其所有权进行甄别，看其是否存在舞弊欺诈现象。而鉴定则是指再次确认和再次计量所获得财产权益的数量以及金额。一般在具体事务过程中，是很难将鉴别和鉴定这二者分开，进行单独行动的。鉴别与鉴定之间联络甚密，主要体现在鉴别能够为鉴定指出具体的工作重点以及工作方向，而鉴定又能够为鉴别提供一定的资料支援。活动领域、业务性质都是其目标的划分标准，具体如下。如果将活动领域作为划分法务会计的基本标准，则可以具体划分出司法会计、理赔会计、税收会计和物价会计等。这些不同各类别的会计在其基本工作内容上具有明显差别。如果按照会计从事业务的基本性质进行分类，则可以将法务会计划分为法务鉴定、诉讼支援和法务调查者三个类别。税收理算会计，其目标是严格按照国家有关税法规定，以原有的会计核算资料或者原来的财产数额等其他相关资料为基础，按照相关税法要求，对各种交税行为可能涉及的所有税种进行分析。在此过程中，必须对纳税义务所发生的时间、地点进行严格界定，合理准确地调整相关计算税基，使用正确税率以确保各纳税义务人已经交纳了所有应交税额。法务会计调查，是对专业的法务会计师而言的，指其甄别和调查各类经济活动中是否有舞弊欺诈的现象存在的一个过程。法务会计是为了防止舞弊现象而产生的，由此可知，调查舞弊现象是最重要的法务会计业务。此处的舞弊是指发生在公司内的诸如员工舞弊、管理层舞弊、内外勾结舞弊以及供应商舞弊等各种舞弊案件。法务会计师可以由 *** 、公司或者律师专门聘请，通过依法检查公司账簿，约谈相关人员，对存在的舞弊情况进行调查，协助相关部门解决问题。
二基本要素
字典中对于要素的解释主要有两种，其一是指构成某一事物所必不可少的各个因素，二是指组成某一系统的各个基本单元。要素和系统并不是一成不变的，要素可能成为系统，系统也可能成为要素。比如，一个要素对其所在的系统而言是要素，但是对组成其的各个要素而言，则成为了系统。各要素在系统中既相互独立又相互联接，其会按照一定比例自动联络成为一定结构，形成系统，而该系统中的性质，大多由这些要素的性质决定。如果系统中某一要素与其他要素之间存在的差异太大，便会使其自行脱落，或者导致其出现被清除掉的后果。法务会计的基本要素是构成法务会计系统的基本单元，其各单元性质在很大程度上决定了该法务会计系统的性质。法务会计包括法务会计的需求、供给、物件、规范以及报告这五个基本要素，供给、物件等五个要素构成了完整的法务会计系统，每一部分都不可或缺。第一，法务会计需求。众所周知，有需求才会有产品，才会有服务，有市场。需求能够在一定程度上 *** 与之相应的产品或服务的产生。法务会计也不例外，其产生同其他服务一样，建立在市场需求之上。市场经济的快速发展给法务会计创造了更为广阔的发展空间，使其市场需求越来越旺盛，而这种需求并非只是市场经济发展的结果，而是在由多方面的社会原因造成的。 *** 机关、企事业单位、当事人、律师等对法务会计的需求都在不断增加，这也在一定程度上加快了法务会计的发展速度。第二，法务会计供给。法务会计的供给方怎样才能够充分满足需求方的各种多样化需求是法务会计需要解决的最主要问题。在法务会计相关需求得以确定之后，一定会出现一个能够满足该社会需求的社会团体力量，这一社会团力量会为其提供专业服务。舞弊审计师便是这样一个专业的社会团体。除此之外，不少专业的调查机构和部门的协助也在一定程度上对法务会计的发展产生了促进作用。第三，法务会计物件。是指在各种经济纠纷案件中所涉及到的各种会计资讯相关资料以及通过其反映出来的各种经济活动。第四，法务会计规范。此处的规范是指一种行为规范，是对法务会计相关行为的规范。从某种意义上讲，这一规范也相当于一种对法务会计相关行为的约束及引导机制，其目的是为了使法务会计的相关工作在法律法规、标准准则以及各种制度条例的指导下开展。第五，法务会计报告。是指相关法务工作人员对经济案件所涉及的各类财务会计资料、卷宗材料等资料进行解释分析之后，所形成的一份书面形式的带有专业判断性质的结论性档案。
三构建原则
法务会计理论主要包括其相关概念、原理和假设，而法务会计实务则是指其程式、方法和技术。法务会计的理论和实务并不是两个完全独立的个体，其也有相互交叉的部分，这一部分即是指法务会计的构建原则。法务会计作为法务理论与法务原则的结合体，是一种理性认识。在对法务会计概念、假设和原理进行一定推论便可得到法务会计原则，这一过程是建立在合乎逻辑的论证之上的，故而，可以说其是一种偏理性的认识。这一种理性认识，是建立在多种原则基础之上的。其中，最主要的有以下几个原则。第一，客观性原则。在法务会计中也被称为真实性原则，旨在强调所有法务会计从业人员在实际的法务会计实践中，必须实事求是，从实际出发，客观正确地反映事实情况，强烈反对脱离客观实际情况的做法。第二，合法性原则。法务会计的合法性原则要求所有法务会计师在从事法务会计相关工作时，必须以《公司法》和《会计法》为指导，按照其中的具体章程办事。第三，独立性原则。法务会计的独立性原则要求所有法务会计师在进行相关调查和出具各类相关判断或者意见时必须坚持实事求是态度，不能因为个人成见破坏相关分析或者判断的客观性。除上述原则之外，法务会计还具备先关性原则、明晰性原则、公正性原则、保密性原则、以及可比性原则、及时性原则等。
四理论假设
法务会计假设是法务会计理论构建的基石，其具体理论假设主要经济责任关系假设、可确认假设、独立性假设和可信赖假设。其中，常见的有经济责任关系假设和可确认假设。经济责任关系假设的具体理论中所包含的责任关系可以从两个方面进行理解。一是受托经济责任关系，是一种义务性的关系，具体是指受托人按特定要求对承认委托人的，答应对其经济资源进行经管，并适时向其报告具体状况的一种关系。二是指一种由于签订经济合同而承担经济责任的一种经济责任关系。可确认假设是指经济犯罪或者舞弊欺诈行为是能够通过收集相关评价证据，获取相关讯息，再对这些获取到的相关资讯进行验证，便能使其得到确认。该假设强调，任何经济犯罪或者舞弊行为的犯罪痕迹都是有迹可循的，只要法务人员合理运用相关技术和方法，便可从中获取证据，揭露其经济犯罪行为。
四、结束语
综上所述，我国的法务会计还处于初级探索阶段，虽然其理论系统结构体系还不算完善，但却发展迅速。法务会计工作师在开展法务会计工作时，一定要以其具体原则为指导，遵守法律法规中的各项章程，以使我国的法务会计理论不断完善，更好地在实践中发挥应有的作用。
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范文二：本科阶段法务会计方向税法教学
摘要：
在本科阶段法务会计方向的教学中，税法是一门重要的专业课程。本科阶段法务会计方向税法教学有其自身的特点，目前该课程教学处于师资缺乏、课时紧张、教材缺乏针对性和教学方法单一的困境，应在引进培养师资、充实课时、编写有针对性的教材和丰富教学形式方面对本科阶段法务会计方向税法教学做出改进。
关键词：法务会计;税法;教学;改革
美国著名会计学家G•杰克•贝洛各尼与洛贝特•J•林德奎斯特对法务会计下了这样的定义，运用相关的会计知识，对财务事项中有关法律问题的关系进行解释与处理，并给法庭提供相关的证据，不管是刑事方面的还是民事方面的。①法务会计是特定主体综合运用会计学、法学以及审计学知识，对经济和管理活动中的相关问题提供专业支援，提出专业意见的一门新兴行业，是一门交叉学科。税法领域是法务会计研究的重要领域，也是发挥法务会计行业优势的主要阵地。很难想象，一个不懂税法的法务会计人员具备较为完整的法务会计知识结构，能够胜任法务会计工作。阿里巴巴中国有限公司招聘法务会计人才的条件有5个方面，
1大学本科以上学历，法律、经济、财务等相关专业;
23年以上法务、财务或审计工作经验，具备会计、税务、审计、鉴证等法务会计基本技能;
3良好的沟通能力及文字组织能力，善于学习、逻辑性强、诚信正直、富有团队精神;
4英语笔语口语熟练;
5获得CPA、CIA或通过司法考试者优先。②包括四大会计师事务所在内的会计师事务所专门税务部门、税务师事务所也倾向于招收法务会计复合型人才。党的十八大提出要加快财税体制改革，我国目前正处于财税改革和法治建设的关键时期，对相关领域研究型人才、应用型人才的需求均不断增加。自2001年9月河北职业技术学院试办了首届会计学法务会计方向，陆续有高校在本科阶段开设法务会计方向课程。如中国政法大学、南京审计学院在法学专业下设法务会计方向课程，云南财经大学在会计学专业下设法务会计方向课程，渤海大学在法学和会计学专业下分别设法务会计方向课程。③国内高校法务会计的专业教育从2001年至今不过十余年，存在一些问题。社会普遍认为法务会计的专业教育还不能满足市场对法务会计人才的需求。作为在高校从事法务会计方向税法课程教学的教师，笔者尝试对税法教学中的相关问题做了一些思考。
一、法务会计方向税法教学的特点
法务会计方向的税法教学与传统法学专业下的税法和传统财经类专业下的税法课程有所不同。
1.传统法学专业下的税法课程教学特点简单地说，传统法学专业下的税法课程教学偏“法”，重研究税法的特征、价值、原则，税权的配置，税收关系中国家与个人的权利力与义务等问题，而对税法中有关税种的具体制度涉及不深。结果是学生对税法理论知识有了较为全面的理解，但只能应付简单的税务计算，缺乏解决实务中税务问题的能力。④
2.传统财经类专业的税法课程教学特点传统财经类专业的税法课程教学与传统法学专业下的税法课程教学恰恰相反，偏“税”轻“法”。侧重税法条款的具体理解，而税法的精神、税收关系中的权利力义务关系等问题往往不受重视。“税”的教学效果很好，学生在税务操作方面能力较强，但是容易忽略对学生关于税法精神税收法定、公平、效率、民主和保障纳税人权利等理念地讲解和薰陶。⑤
3.法务会计方向下的税法教学特点法务会计方向下的税法教学区别于传统法学和财经类专业下的税法教学。这是由法务会计自身的特点决定的。法务会计具有学科独立性的特点，培养的是精通法律和会计的复合型人才。法务会计不是将法学、会计学等学科知识简单累加，而是要将相关知识融会贯通。法务会计方向下的税法课程的教学目标具有多层次性。具体来说，应该达成三个目标：首先，培养法治意识，理解税收行为背后体现的税法宗旨和原则;其次，了解税法体系结构和税收体制，了解我国税法存在的问题和改革方向，了解世界税法前沿发展动态;第三，正确理解我国各主要税种的具体内容，能够完成较为复杂的计算和账务处理，判断相关经济行为的合法性，有一定的税法敏感性。这三个目标相互联络，贯穿教学始终，也为法务会计方向更高学历层次的教学打下基础。
二、法务会计方向税法课程教学面临的困境
1.师资缺乏
上面提到，法务会计方向下的税法教学既要法又要税，同时还要和会计业务紧密联络，这对从事这门课程的老师提出了较高的要求，懂法、懂税，还要懂会计，并打通之间的联络。即使是具有会计和法学双背景的教师，该课程对其来说也是一门几乎全新的课程。尽管会计学本科期间开设税务会计课程，法学专业学习中有针对培养理解分析法律现象能力的训练。但把税、法和会计学融于一门课程中依然是个挑战。由于税法课程的知识交叉性、政策变动性，作为该课程的教师需要不断提高自己的专业水平。教师在教学中遇到专业问题，一般向相关专业老师和实务部门请教，但此种方式非固定化，主要靠单枪匹马摸索，不利于迅速提高教研能力。
2.课时紧张
以某校为例，法务会计方向税法课程有36课时的配置。而传统法学专业税法课时一般为54课时，差距明显。在教学过程中，课时紧张。当然，这与法务会计方向本身需要设定的课程较多有直接关系，在总课时量固定的情况下难以平衡各课程的需求。教师教学安排如下：税收和税法理论8个课时，包括税收的一般理论、税法的特征宗旨、原则体系、税权理论、课税要件理论等⑥;26个课时用于实体法中主要税种的教学，主要包括增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税等;2个课时用于税收程式法。8个课时讲基本理论，几无压缩空间，因为是法学专业的学生，税法的“法”的相关内容在教学中必须有所体现;26个课时想要涵盖我国主要税种几乎是不可能完成的任务，要把五大税种讲透，那就没有时间顾及小税种，把小税种拉进来，五大税种则受影响，所以小税种主要靠学生自学。由于受到各种因素影响，税收程式法的教学时间往往被牺牲掉不少。
3.教材缺乏针对性
目前市面上税法课程教材基本只针对传统法学专业和财经类专业，不能满足法务会计方向税法课程的需要。针对传统法学专业的教材偏重税法理论，少有对具体税种法条的详尽注解，仅对各税种作巨集观介绍;针对财经类专业的教材强调各税种的规定和计算，税法理论阐释不足。为解决教材问题，有的教师在教学中兼备两本教材，一本为传统法学专业的税法教材，主要用于税法理论部分的教学;一本为注册会计师税法学考试用书，主要用于具体税种的教学，并有意打通两本教材内容。
4.教学形式单一
目前，我国法务会计方向税法课程教学普遍以讲授为主，一是受课时所限，二是受师资水平的限制。就教师而言，讲授为主的教学方法是投入精力最少、要求最低的教学方法。然而，单一的讲授难免有灌输之嫌，使学生学起来易疲倦、兴趣不高，也较少给学生独立思考的 *** ，缺乏对学生解决问题能力的培养。
三、法务会计方向税法教学的改革
1.引进培养专业师资
法务会计方向税法课程的教学师资无非来源于两个方面。一是从外部引进，二是对现有师资的培养。由于法务会计方向下的税法课程交叉性和实务性较强，在引进师资时需要注意师资学科背景的交叉性和实务工作经验。在现有师资缺乏的情况下，邀请校外人员定期做有关的专题讲座也不失为一个补偿手段。在对现有师资的培养方面，可以通过派师资到实务部门和国外开设类似课程的学校交流学习，鼓励教师参与代理有关案件和专业深造等形式，提升师资的专业水平，提高教学效果。
2.充实课时配置
在该课程本身课时难以增加的情况下，可考虑在法务会计实践教学环节安排8~10个课时侧重税法的实践。实践环节的教学形式可以多样化，如组织学生到实务部门实训，到税法制定机关参与座谈、旁听税收行政诉讼庭审，学习企业税务筹划等等。
3.编写有针对性的教材
组织人员编写针对法务会计方向学生使用的税法教材。教材需兼顾税法理论和税务实务，满足法务会计方向的教学要求和教学目标，教材内容要注意打通税法法理、税法法条与会计的联络并应及时更新再版。
4.丰富教学形式
在充实课时的基础上，教师可大胆尝试多种教学形式。例如讨论某个经济行为是否符合税法精神，是否具有合法性，如何筹划改进等。由于经济行为复杂多变，很多行为是否具有可税性以及如何认定应纳税额难以在法律条文中找到现成答案，即使是税务机关也未必能给出明确的答案，这给我们的课堂教学提供了充足的讨论空间。法务会计方向毕业后，不论是从事检察官、法官、律师、法务，只要跟税打交道，都免不了对可税性进行探讨判断和计算应纳税额，多开展这样的讨论和训练，对提高学生乃至教师自身理解税法法理、税法法条和会计处理方法并将三者融会贯通的能力大有裨益，同时也为学生在相关领域的进一步深造打下良好的基础。
引文注释
①，SecondEdition.转引自：李若山，谭菊芳，叶奕明，等.论国际法务会计的需求与供给——兼论法务会计与新《会计法》的关系[J].会计研究，200011：2-10.
②周友梅，阚京华.法务会计本质及职业教育的剖析与思索[J].会计之友，201415：34-37.
③牛建平，王艳丽.我国高校法务会计人才培养困境与可能性出路刍议[J].黑龙江省政法管理干部学院学报，20135：146-149.
④⑤王开宇.财经类高校法学专业税法教学问题探讨——以吉林财经大学为例[J].吉林省教育学院学报，201312：41-42.
1、城市房地产价格中的地方政府因素:成因、机制和效应（房地产公司）2、 论管理者的性格培养与管理效能（各个公司都适用）3、 论管理情景对管理方式和效果的制约性（各个公司都适用）4、论中介机构与行政部门的脱钩和改制（中介公司）5、健全和完善监督制度是反腐败的根本措施（公司内的法务部）6、试论信息经济时代企业知识型员工的管理（任何公司都适合）7、试论信息经济时代企业知识型员工的管理（任何公司都适合）先这些吧，如有需要再call我。ok？
一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长个百分点，间接拉动～个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的平方米提高到2003年的平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长，高于固定资产投资增幅（）个百分点，占同期固定资产投资的。商品房施工面积增长％，其中，新开工面积增长％。购置土地面积23082万平方米，同比增长，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长％，销售面积增长。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四 中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。 （一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。