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房地产泡沫形成机制 ———基于供求原理和弹性理论的分析摘要： 房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨，房地产泡沫是泡沫经济的一种典型形态。房地产市场供求关系的特殊性是形成房地产泡沫的内在基础。本文运用西方经济学中的供求原理和弹性理论，分析了房地产泡沫形成机制，认为由涨价预期所带来的投机性购买需求的增加是短期内房价上涨的动力。从长期来看，这一动力无法持续。 近年来，云南、四川等地的花卉市场频频爆出天价兰花，某些原本售价仅仅几十元的小小兰草，在投资客的炒作之下竟然能够卖到几百万元。这些兰草并没有什么特殊的功效，买家所看重的并不是它们的实际观赏价值，而是一路飙升的价格所带来的预期收益，此时的兰草已经被当作纯粹的投资工具了。由此联想到近年来节节上涨的房价。虽然在全国范围内是否出现房地产泡沫还存在争议，但勿庸置疑，我国某些城市的房价已经畸高，出现了较为明显的房地产泡沫。本文拟运用西方经济学中的供求原理和弹性理论，对房地产泡沫形成机制进行分析。一、房地产泡沫的涵义经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说，房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的，而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时，土地和房屋价格高涨， 大大高于由真实需求所支撑的市场价值，并且交易频繁，形成了一种表面上的虚假繁荣。房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域，这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。第一，房地产业的资源基础是土地， 而土地是现代社会最稀缺的自然资源，其供给量难以随需求的增加而增加；第二，房地产是社会赖以生存和发展的物质基础，人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进步不断增加的；第三，房地产行业的生产周期比较长，供给量在短期内难以增加。正是这些特征，使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡，价格波动剧烈，这是诱发房地产泡沫的重要因素。此外，房地产的相对价值比较大、交易过程比较规范、交易场所相对集中，从而导致其交易成本较低，这是房地产市场易产生价格泡沫的诱发条件。历史上曾发生过多起房地产泡沫事件，其中典型的包括上世纪八十年代后期日本发生的地产泡沫，九十年代中国香港、海南、北海相继发生的房地产泡沫。可以说，房地产泡沫是泡沫经济的一种较为典型的形态。二、房地产市场供求关系的一般特征住房需求的一般特征包括：第一，作为人们赖以生存和发展的物质基础，住房是一种生活必需品，因此，人们的基本住房需求是刚性的，其价格弹性较小。第二，随着生活水平的提高，人们在追求住房面积增加的同时，也对住房的质量、结构、装修、安全以及居住环境和配套设施提出了越来越高的要求。这种不断追求高品质住房的需求必定会诱导出相应的住房供给。由于住房品质提高，即使在供求总量不变的情况下，房价也呈逐渐上升的趋势。第三，由于住房抵押贷款制度的普遍实施，潜在的购房意愿转化为现实的住房购买力往往只需要较少的当前收入。也就是说，住房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水平，在住房抵押贷款制度的支持下，大约有七成购房款使用的是人们未来的收入，有三成购房款使用的是家庭过去积累的收入或资产。因此，与收入波动相比，住房需求的波动更大。第四，住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产，购买住房不仅可以满足人们的居住需求，而且可以获得较高的预期收益，因此，住房具有保值和增值的功能。特别是当通货膨胀发生时，货币资产缩水，实物资产增值，人们更倾向于将货币资产转化为房产， 因此住房购买需求增加，而住房供给在短期内难以相应地增加，结果必定导致住房价格上升。住房供给的一般特征包括：一是住房供给受资源条件约束大。住房建设需要土地，而一个地区可用于建设的土地面积是有限的；住房建设需要大量资金，而资金的供给受到信贷政策、资金总量、融资渠道和成本等多方面的约束；住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料，建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。二是住房供给成本和级差地租关系密切。从长期来看，住房供给成本决定住房价格，但决定住房供给成本的主要因素并不是建筑成本，而是土地成本，尤其是级差地租，级差地租是城市住房供给成本的主体。因此，随着城市经济的发展，处于城市中心地区、交通便利地区或具有某种独特环境条件的地区（如靠近海滩、公园、学校等），土地稀缺程度加剧，地租和地价上升，房价自然会水涨船高。三是住房供给受建设周期制约。由于住房不能像普通商品那样在工厂内部通过流水线进行标准化、规模化的生产，因此住房供给在短期内缺乏弹性，不能迅速适应市场需求的变化。与住房供给的滞后性相比，住房需求却容易受收入、人口、金融政策等因素的影响产生波动，由此导致住房市场的供求关系极不稳定，在一个时点上非常容易出现供不应求或供过于求的状态。上述特征说明，房地产市场的需求具有很大的不确定性而供给较为稳定，供给与需求在时间上易于错位，可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾，总量矛盾容易导致价格大起大落，而结构性矛盾则会引起房屋空置，这是形成房地产泡沫的内在基础。三、房地产价格泡沫形成机制根据经济学原理，多数商品遵循供求定理，即在其他条件不变的情况下，某种商品的价格上升则需求量减少而供给量相应增加，反之，价格下降则需求量增加而供给量相应减少。也就说，一般商品的需求曲线向右下方倾斜，斜率为负，而供给曲线向右上方倾斜，斜率为正。在房地产市场上，出于追求住房使用价值的目的，人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律，即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下，房价上升则需求量会随之下降，而房价下降则需求量会相应增加。因此，对于真实的房地产需求来说，需求曲线向右下方倾斜，斜率为负。但是，房地产市场的需求不仅有真实的居住需求，而且有出于追求增值收益的投资需求两类， 这两类需求很难区分。由于房地产商品的特殊属性，人们往往将其作为投资品看待，购买房地产的目的除了追求其使用价值，还有追求投资收益的成份，这种投资收益与房价上涨预期密切相关。因此，现实的房地产市场很多时候并不遵循供求定理。与股票等虚拟资产的市场需求规律类似，房地产市场的投资需求与房价和房价的上涨速度呈现正相关关系，当房价上升时需求量会随之增加，而当房价下降时需求量反而随之减少。这是因为，高速上涨的房价会强化人们对于房价会进一步上涨的预期，此时将住房作为投资品的需求会迅速增加，而真实居住需求的减少被投资需求的大幅度增加所抵消，总需求是增加的。相反，当某种外部因素的冲击导致房价上涨速度下降甚至房价绝对下跌时，住房的投资需求会迅速减少甚至变为负值，也就是说，房价下跌使得一部分出于投资目的而购买的住房变为市场供给，这种情况无疑会加速房价的进一步下跌。研究房地产价格泡沫的形成机制需要充分考虑到供求弹性的差异。经济学中的弹性是指因变量对自变量变化的反应程度，是一个相对值。供求弹性分别是指，当价格按照一定比率变动时所引起的供给量和需求量变动的比率。当价格变动的比率较大而需求量变动的比率较小时，表明供求缺乏弹性，相反则表明供求富有弹性。由于土地供给的有限性，在短期内住房供给难以随着市场需求的增加而增加，因此，房地产市场的最大特征就在于需求富有弹性而供给缺乏弹性。表现在供求关系上，就是需求曲线较为平缓而供给曲线近乎垂直。一般来说，经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加，这种需求增加表现在供求均衡图上，就是需求曲线向右上方平行移动。短期内，由于住房供给难以随需求的增加而增加，因此，当需求曲线向右上方移动时，交易量不会有明显的增加而价格却会有较大幅度的上升，也就是说，此时需求的增加仅仅引起了均衡价格上升。但是，从长期来看，住房供给是富有弹性的，它可以随着需求的增加而增加。在一个足够长的时期内，如十年、二十年，如果房价持续上涨，投资于房地产的利润增加，开发商就可以想办法克服城市空间的限制， 向市场提供更多的住宅。如：可以将城市住宅区向郊外拓展，可以建造更多高层住宅，也可以增加住宅楼的密度。这样，供给的增加无疑能够抑制房价上涨，因此，从长期来看，房价不可能始终上涨。在这个过程中，虽然住房供给增加的速度可能小于住房需求增加的速度，房价仍然有上涨的趋势。但是，由于供给增加能够改变人们对房价将会进一步上涨的预期，从而使投机性需求迅速减少，结果必然导致房价上涨失去动力，甚至引起房价下跌和房地产泡沫破裂。这就是房地产泡沫形成和破裂的内在机制。对上述过程，可以运用西方经济学的供求原理和弹性理论做出更具体的解释。如图所示，短期内住宅供给弹性极小，供给曲线斜率很大，几乎呈现出垂直状态，而需求富有弹性，需求曲线较为平缓。由于涨价预期、收入增加、城市化、房改等因素导致需求曲线向右上方移动，房价上涨，涨价预期导致投资需求剧增，需求曲线不断向右上方移动，房价暴涨。在收入效应作用下， 房价上涨使得人们的实际收入下降，真实需求减少，房价上涨的动力有所减弱。更重要的是，从长期来看住宅供给是富有弹性的，高房价必将引起供给增加，而供给的增加会使得人们的涨价预期减弱。此时，如果出现利率上涨、土地供给放松等因素，人们对房价将会进一步上涨的预期可能会彻底消失，这样，住房的投资性购买需求就会锐减，需求曲线向左下方移动，引起房价下跌，房地产泡沫破裂。但是，在中国，由于房地产市场的垄断性较强，房价具有向上的刚性，超额供给更多地表现为空置率上升，而不是房价下降。四、结论房地产泡沫的形成和破裂过程实际上是房地产价格机制作用的必然结果，这个过程完全可以用弹性理论、供求原理等最基本的西方经济学理论予以解释。可以说，房地产泡沫是市场机制发挥作用的一种典型形式。但是，其结果又会导致社会福利损失，出现市场失灵。由于土地市场和房产市场本身的特殊性，与其他行业相比，该领域更易于出现市场失灵。房地产领域的市场失灵，从微观经济视角来看， 主要体现为垄断所造成的社会福利损失、外部性导致保障性住宅供给不足而高档住宅供给过剩、投机盛行导致贫富分化加剧等； 从宏观经济的视角来看，则体现为由于房地产泡沫所造成的行业发展大起大落和宏观经济波动，从而浪费经济资源，造成诸多社会问题。这些市场失灵现象的存在，都说明房地产行业更需要政府干预。但政府也是经济人，政府干预不是万能的，政府失灵甚至比市场失灵更可怕。因此，如何在房地产领域既克服市场失灵又防范政府失灵，是有待进一步研究的课题。
房地产泡沫形成机制 ———基于供求原理和弹性理论的分析摘要： 房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨，房地产泡沫是泡沫经济的一种典型形态。房地产市场供求关系的特殊性是形成房地产泡沫的内在基础。本文运用西方经济学中的供求原理和弹性理论，分析了房地产泡沫形成机制，认为由涨价预期所带来的投机性购买需求的增加是短期内房价上涨的动力。从长期来看，这一动力无法持续。 近年来，云南、四川等地的花卉市场频频爆出天价兰花，某些原本售价仅仅几十元的小小兰草，在投资客的炒作之下竟然能够卖到几百万元。这些兰草并没有什么特殊的功效，买家所看重的并不是它们的实际观赏价值，而是一路飙升的价格所带来的预期收益，此时的兰草已经被当作纯粹的投资工具了。由此联想到近年来节节上涨的房价。虽然在全国范围内是否出现房地产泡沫还存在争议，但勿庸置疑，我国某些城市的房价已经畸高，出现了较为明显的房地产泡沫。本文拟运用西方经济学中的供求原理和弹性理论，对房地产泡沫形成机制进行分析。一、房地产泡沫的涵义经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说，房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的，而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时，土地和房屋价格高涨， 大大高于由真实需求所支撑的市场价值，并且交易频繁，形成了一种表面上的虚假繁荣。房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域，这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。第一，房地产业的资源基础是土地， 而土地是现代社会最稀缺的自然资源，其供给量难以随需求的增加而增加；第二，房地产是社会赖以生存和发展的物质基础，人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进步不断增加的；第三，房地产行业的生产周期比较长，供给量在短期内难以增加。正是这些特征，使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡，价格波动剧烈，这是诱发房地产泡沫的重要因素。此外，房地产的相对价值比较大、交易过程比较规范、交易场所相对集中，从而导致其交易成本较低，这是房地产市场易产生价格泡沫的诱发条件。历史上曾发生过多起房地产泡沫事件，其中典型的包括上世纪八十年代后期日本发生的地产泡沫，九十年代中国香港、海南、北海相继发生的房地产泡沫。可以说，房地产泡沫是泡沫经济的一种较为典型的形态。二、房地产市场供求关系的一般特征住房需求的一般特征包括：第一，作为人们赖以生存和发展的物质基础，住房是一种生活必需品，因此，人们的基本住房需求是刚性的，其价格弹性较小。第二，随着生活水平的提高，人们在追求住房面积增加的同时，也对住房的质量、结构、装修、安全以及居住环境和配套设施提出了越来越高的要求。这种不断追求高品质住房的需求必定会诱导出相应的住房供给。由于住房品质提高，即使在供求总量不变的情况下，房价也呈逐渐上升的趋势。第三，由于住房抵押贷款制度的普遍实施，潜在的购房意愿转化为现实的住房购买力往往只需要较少的当前收入。也就是说，住房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水平，在住房抵押贷款制度的支持下，大约有七成购房款使用的是人们未来的收入，有三成购房款使用的是家庭过去积累的收入或资产。因此，与收入波动相比，住房需求的波动更大。第四，住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产，购买住房不仅可以满足人们的居住需求，而且可以获得较高的预期收益，因此，住房具有保值和增值的功能。特别是当通货膨胀发生时，货币资产缩水，实物资产增值，人们更倾向于将货币资产转化为房产， 因此住房购买需求增加，而住房供给在短期内难以相应地增加，结果必定导致住房价格上升。住房供给的一般特征包括：一是住房供给受资源条件约束大。住房建设需要土地，而一个地区可用于建设的土地面积是有限的；住房建设需要大量资金，而资金的供给受到信贷政策、资金总量、融资渠道和成本等多方面的约束；住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料，建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。二是住房供给成本和级差地租关系密切。从长期来看，住房供给成本决定住房价格，但决定住房供给成本的主要因素并不是建筑成本，而是土地成本，尤其是级差地租，级差地租是城市住房供给成本的主体。因此，随着城市经济的发展，处于城市中心地区、交通便利地区或具有某种独特环境条件的地区（如靠近海滩、公园、学校等），土地稀缺程度加剧，地租和地价上升，房价自然会水涨船高。三是住房供给受建设周期制约。由于住房不能像普通商品那样在工厂内部通过流水线进行标准化、规模化的生产，因此住房供给在短期内缺乏弹性，不能迅速适应市场需求的变化。与住房供给的滞后性相比，住房需求却容易受收入、人口、金融政策等因素的影响产生波动，由此导致住房市场的供求关系极不稳定，在一个时点上非常容易出现供不应求或供过于求的状态。上述特征说明，房地产市场的需求具有很大的不确定性而供给较为稳定，供给与需求在时间上易于错位，可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾，总量矛盾容易导致价格大起大落，而结构性矛盾则会引起房屋空置，这是形成房地产泡沫的内在基础。三、房地产价格泡沫形成机制根据经济学原理，多数商品遵循供求定理，即在其他条件不变的情况下，某种商品的价格上升则需求量减少而供给量相应增加，反之，价格下降则需求量增加而供给量相应减少。也就说，一般商品的需求曲线向右下方倾斜，斜率为负，而供给曲线向右上方倾斜，斜率为正。在房地产市场上，出于追求住房使用价值的目的，人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律，即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下，房价上升则需求量会随之下降，而房价下降则需求量会相应增加。因此，对于真实的房地产需求来说，需求曲线向右下方倾斜，斜率为负。但是，房地产市场的需求不仅有真实的居住需求，而且有出于追求增值收益的投资需求两类， 这两类需求很难区分。由于房地产商品的特殊属性，人们往往将其作为投资品看待，购买房地产的目的除了追求其使用价值，还有追求投资收益的成份，这种投资收益与房价上涨预期密切相关。因此，现实的房地产市场很多时候并不遵循供求定理。与股票等虚拟资产的市场需求规律类似，房地产市场的投资需求与房价和房价的上涨速度呈现正相关关系，当房价上升时需求量会随之增加，而当房价下降时需求量反而随之减少。这是因为，高速上涨的房价会强化人们对于房价会进一步上涨的预期，此时将住房作为投资品的需求会迅速增加，而真实居住需求的减少被投资需求的大幅度增加所抵消，总需求是增加的。相反，当某种外部因素的冲击导致房价上涨速度下降甚至房价绝对下跌时，住房的投资需求会迅速减少甚至变为负值，也就是说，房价下跌使得一部分出于投资目的而购买的住房变为市场供给，这种情况无疑会加速房价的进一步下跌。研究房地产价格泡沫的形成机制需要充分考虑到供求弹性的差异。经济学中的弹性是指因变量对自变量变化的反应程度，是一个相对值。供求弹性分别是指，当价格按照一定比率变动时所引起的供给量和需求量变动的比率。当价格变动的比率较大而需求量变动的比率较小时，表明供求缺乏弹性，相反则表明供求富有弹性。由于土地供给的有限性，在短期内住房供给难以随着市场需求的增加而增加，因此，房地产市场的最大特征就在于需求富有弹性而供给缺乏弹性。表现在供求关系上，就是需求曲线较为平缓而供给曲线近乎垂直。一般来说，经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加，这种需求增加表现在供求均衡图上，就是需求曲线向右上方平行移动。短期内，由于住房供给难以随需求的增加而增加，因此，当需求曲线向右上方移动时，交易量不会有明显的增加而价格却会有较大幅度的上升，也就是说，此时需求的增加仅仅引起了均衡价格上升。但是，从长期来看，住房供给是富有弹性的，它可以随着需求的增加而增加。在一个足够长的时期内，如十年、二十年，如果房价持续上涨，投资于房地产的利润增加，开发商就可以想办法克服城市空间的限制， 向市场提供更多的住宅。如：可以将城市住宅区向郊外拓展，可以建造更多高层住宅，也可以增加住宅楼的密度。这样，供给的增加无疑能够抑制房价上涨，因此，从长期来看，房价不可能始终上涨。在这个过程中，虽然住房供给增加的速度可能小于住房需求增加的速度，房价仍然有上涨的趋势。但是，由于供给增加能够改变人们对房价将会进一步上涨的预期，从而使投机性需求迅速减少，结果必然导致房价上涨失去动力，甚至引起房价下跌和房地产泡沫破裂。这就是房地产泡沫形成和破裂的内在机制。对上述过程，可以运用西方经济学的供求原理和弹性理论做出更具体的解释。如图所示，短期内住宅供给弹性极小，供给曲线斜率很大，几乎呈现出垂直状态，而需求富有弹性，需求曲线较为平缓。由于涨价预期、收入增加、城市化、房改等因素导致需求曲线向右上方移动，房价上涨，涨价预期导致投资需求剧增，需求曲线不断向右上方移动，房价暴涨。在收入效应作用下， 房价上涨使得人们的实际收入下降，真实需求减少，房价上涨的动力有所减弱。更重要的是，从长期来看住宅供给是富有弹性的，高房价必将引起供给增加，而供给的增加会使得人们的涨价预期减弱。此时，如果出现利率上涨、土地供给放松等因素，人们对房价将会进一步上涨的预期可能会彻底消失，这样，住房的投资性购买需求就会锐减，需求曲线向左下方移动，引起房价下跌，房地产泡沫破裂。但是，在中国，由于房地产市场的垄断性较强，房价具有向上的刚性，超额供给更多地表现为空置率上升，而不是房价下降。四、结论房地产泡沫的形成和破裂过程实际上是房地产价格机制作用的必然结果，这个过程完全可以用弹性理论、供求原理等最基本的西方经济学理论予以解释。可以说，房地产泡沫是市场机制发挥作用的一种典型形式。但是，其结果又会导致社会福利损失，出现市场失灵。由于土地市场和房产市场本身的特殊性，与其他行业相比，该领域更易于出现市场失灵。房地产领域的市场失灵，从微观经济视角来看， 主要体现为垄断所造成的社会福利损失、外部性导致保障性住宅供给不足而高档住宅供给过剩、投机盛行导致贫富分化加剧等； 从宏观经济的视角来看，则体现为由于房地产泡沫所造成的行业发展大起大落和宏观经济波动，从而浪费经济资源，造成诸多社会问题。这些市场失灵现象的存在，都说明房地产行业更需要政府干预。但政府也是经济人，政府干预不是万能的，政府失灵甚至比市场失灵更可怕。因此，如何在房地产领域既克服市场失灵又防范政府失灵，是有待进一步研究的课题。
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房地产泡沫形成机制 ———基于供求原理和弹性理论的分析摘要： 房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨，房地产泡沫是泡沫经济的一种典型形态。房地产市场供求关系的特殊性是形成房地产泡沫的内在基础。本文运用西方经济学中的供求原理和弹性理论，分析了房地产泡沫形成机制，认为由涨价预期所带来的投机性购买需求的增加是短期内房价上涨的动力。从长期来看，这一动力无法持续。 近年来，云南、四川等地的花卉市场频频爆出天价兰花，某些原本售价仅仅几十元的小小兰草，在投资客的炒作之下竟然能够卖到几百万元。这些兰草并没有什么特殊的功效，买家所看重的并不是它们的实际观赏价值，而是一路飙升的价格所带来的预期收益，此时的兰草已经被当作纯粹的投资工具了。由此联想到近年来节节上涨的房价。虽然在全国范围内是否出现房地产泡沫还存在争议，但勿庸置疑，我国某些城市的房价已经畸高，出现了较为明显的房地产泡沫。本文拟运用西方经济学中的供求原理和弹性理论，对房地产泡沫形成机制进行分析。一、房地产泡沫的涵义经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说，房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的，而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时，土地和房屋价格高涨， 大大高于由真实需求所支撑的市场价值，并且交易频繁，形成了一种表面上的虚假繁荣。房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域，这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。第一，房地产业的资源基础是土地， 而土地是现代社会最稀缺的自然资源，其供给量难以随需求的增加而增加；第二，房地产是社会赖以生存和发展的物质基础，人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进步不断增加的；第三，房地产行业的生产周期比较长，供给量在短期内难以增加。正是这些特征，使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡，价格波动剧烈，这是诱发房地产泡沫的重要因素。此外，房地产的相对价值比较大、交易过程比较规范、交易场所相对集中，从而导致其交易成本较低，这是房地产市场易产生价格泡沫的诱发条件。历史上曾发生过多起房地产泡沫事件，其中典型的包括上世纪八十年代后期日本发生的地产泡沫，九十年代中国香港、海南、北海相继发生的房地产泡沫。可以说，房地产泡沫是泡沫经济的一种较为典型的形态。二、房地产市场供求关系的一般特征住房需求的一般特征包括：第一，作为人们赖以生存和发展的物质基础，住房是一种生活必需品，因此，人们的基本住房需求是刚性的，其价格弹性较小。第二，随着生活水平的提高，人们在追求住房面积增加的同时，也对住房的质量、结构、装修、安全以及居住环境和配套设施提出了越来越高的要求。这种不断追求高品质住房的需求必定会诱导出相应的住房供给。由于住房品质提高，即使在供求总量不变的情况下，房价也呈逐渐上升的趋势。第三，由于住房抵押贷款制度的普遍实施，潜在的购房意愿转化为现实的住房购买力往往只需要较少的当前收入。也就是说，住房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水平，在住房抵押贷款制度的支持下，大约有七成购房款使用的是人们未来的收入，有三成购房款使用的是家庭过去积累的收入或资产。因此，与收入波动相比，住房需求的波动更大。第四，住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产，购买住房不仅可以满足人们的居住需求，而且可以获得较高的预期收益，因此，住房具有保值和增值的功能。特别是当通货膨胀发生时，货币资产缩水，实物资产增值，人们更倾向于将货币资产转化为房产， 因此住房购买需求增加，而住房供给在短期内难以相应地增加，结果必定导致住房价格上升。住房供给的一般特征包括：一是住房供给受资源条件约束大。住房建设需要土地，而一个地区可用于建设的土地面积是有限的；住房建设需要大量资金，而资金的供给受到信贷政策、资金总量、融资渠道和成本等多方面的约束；住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料，建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。二是住房供给成本和级差地租关系密切。从长期来看，住房供给成本决定住房价格，但决定住房供给成本的主要因素并不是建筑成本，而是土地成本，尤其是级差地租，级差地租是城市住房供给成本的主体。因此，随着城市经济的发展，处于城市中心地区、交通便利地区或具有某种独特环境条件的地区（如靠近海滩、公园、学校等），土地稀缺程度加剧，地租和地价上升，房价自然会水涨船高。三是住房供给受建设周期制约。由于住房不能像普通商品那样在工厂内部通过流水线进行标准化、规模化的生产，因此住房供给在短期内缺乏弹性，不能迅速适应市场需求的变化。与住房供给的滞后性相比，住房需求却容易受收入、人口、金融政策等因素的影响产生波动，由此导致住房市场的供求关系极不稳定，在一个时点上非常容易出现供不应求或供过于求的状态。上述特征说明，房地产市场的需求具有很大的不确定性而供给较为稳定，供给与需求在时间上易于错位，可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾，总量矛盾容易导致价格大起大落，而结构性矛盾则会引起房屋空置，这是形成房地产泡沫的内在基础。三、房地产价格泡沫形成机制根据经济学原理，多数商品遵循供求定理，即在其他条件不变的情况下，某种商品的价格上升则需求量减少而供给量相应增加，反之，价格下降则需求量增加而供给量相应减少。也就说，一般商品的需求曲线向右下方倾斜，斜率为负，而供给曲线向右上方倾斜，斜率为正。在房地产市场上，出于追求住房使用价值的目的，人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律，即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下，房价上升则需求量会随之下降，而房价下降则需求量会相应增加。因此，对于真实的房地产需求来说，需求曲线向右下方倾斜，斜率为负。但是，房地产市场的需求不仅有真实的居住需求，而且有出于追求增值收益的投资需求两类， 这两类需求很难区分。由于房地产商品的特殊属性，人们往往将其作为投资品看待，购买房地产的目的除了追求其使用价值，还有追求投资收益的成份，这种投资收益与房价上涨预期密切相关。因此，现实的房地产市场很多时候并不遵循供求定理。与股票等虚拟资产的市场需求规律类似，房地产市场的投资需求与房价和房价的上涨速度呈现正相关关系，当房价上升时需求量会随之增加，而当房价下降时需求量反而随之减少。这是因为，高速上涨的房价会强化人们对于房价会进一步上涨的预期，此时将住房作为投资品的需求会迅速增加，而真实居住需求的减少被投资需求的大幅度增加所抵消，总需求是增加的。相反，当某种外部因素的冲击导致房价上涨速度下降甚至房价绝对下跌时，住房的投资需求会迅速减少甚至变为负值，也就是说，房价下跌使得一部分出于投资目的而购买的住房变为市场供给，这种情况无疑会加速房价的进一步下跌。研究房地产价格泡沫的形成机制需要充分考虑到供求弹性的差异。经济学中的弹性是指因变量对自变量变化的反应程度，是一个相对值。供求弹性分别是指，当价格按照一定比率变动时所引起的供给量和需求量变动的比率。当价格变动的比率较大而需求量变动的比率较小时，表明供求缺乏弹性，相反则表明供求富有弹性。由于土地供给的有限性，在短期内住房供给难以随着市场需求的增加而增加，因此，房地产市场的最大特征就在于需求富有弹性而供给缺乏弹性。表现在供求关系上，就是需求曲线较为平缓而供给曲线近乎垂直。一般来说，经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加，这种需求增加表现在供求均衡图上，就是需求曲线向右上方平行移动。短期内，由于住房供给难以随需求的增加而增加，因此，当需求曲线向右上方移动时，交易量不会有明显的增加而价格却会有较大幅度的上升，也就是说，此时需求的增加仅仅引起了均衡价格上升。但是，从长期来看，住房供给是富有弹性的，它可以随着需求的增加而增加。在一个足够长的时期内，如十年、二十年，如果房价持续上涨，投资于房地产的利润增加，开发商就可以想办法克服城市空间的限制， 向市场提供更多的住宅。如：可以将城市住宅区向郊外拓展，可以建造更多高层住宅，也可以增加住宅楼的密度。这样，供给的增加无疑能够抑制房价上涨，因此，从长期来看，房价不可能始终上涨。在这个过程中，虽然住房供给增加的速度可能小于住房需求增加的速度，房价仍然有上涨的趋势。但是，由于供给增加能够改变人们对房价将会进一步上涨的预期，从而使投机性需求迅速减少，结果必然导致房价上涨失去动力，甚至引起房价下跌和房地产泡沫破裂。这就是房地产泡沫形成和破裂的内在机制。对上述过程，可以运用西方经济学的供求原理和弹性理论做出更具体的解释。如图所示，短期内住宅供给弹性极小，供给曲线斜率很大，几乎呈现出垂直状态，而需求富有弹性，需求曲线较为平缓。由于涨价预期、收入增加、城市化、房改等因素导致需求曲线向右上方移动，房价上涨，涨价预期导致投资需求剧增，需求曲线不断向右上方移动，房价暴涨。在收入效应作用下， 房价上涨使得人们的实际收入下降，真实需求减少，房价上涨的动力有所减弱。更重要的是，从长期来看住宅供给是富有弹性的，高房价必将引起供给增加，而供给的增加会使得人们的涨价预期减弱。此时，如果出现利率上涨、土地供给放松等因素，人们对房价将会进一步上涨的预期可能会彻底消失，这样，住房的投资性购买需求就会锐减，需求曲线向左下方移动，引起房价下跌，房地产泡沫破裂。但是，在中国，由于房地产市场的垄断性较强，房价具有向上的刚性，超额供给更多地表现为空置率上升，而不是房价下降。四、结论房地产泡沫的形成和破裂过程实际上是房地产价格机制作用的必然结果，这个过程完全可以用弹性理论、供求原理等最基本的西方经济学理论予以解释。可以说，房地产泡沫是市场机制发挥作用的一种典型形式。但是，其结果又会导致社会福利损失，出现市场失灵。由于土地市场和房产市场本身的特殊性，与其他行业相比，该领域更易于出现市场失灵。房地产领域的市场失灵，从微观经济视角来看， 主要体现为垄断所造成的社会福利损失、外部性导致保障性住宅供给不足而高档住宅供给过剩、投机盛行导致贫富分化加剧等； 从宏观经济的视角来看，则体现为由于房地产泡沫所造成的行业发展大起大落和宏观经济波动，从而浪费经济资源，造成诸多社会问题。这些市场失灵现象的存在，都说明房地产行业更需要政府干预。但政府也是经济人，政府干预不是万能的，政府失灵甚至比市场失灵更可怕。因此，如何在房地产领域既克服市场失灵又防范政府失灵，是有待进一步研究的课题。
在其它条件不变的情况下,需求变动将引起均衡价格和均衡数量同方向变动;供给变动将引起均衡价格反方向和均衡数量同方向变动.这就是我们常说的所谓的供求定理。
商品需求与供给量的变化会使商品的市场价格发生变化。在其他条件不变的情况下，需求变动引起市场价格同方向的变动；供给量变动引起市场价格反方向的变动，也就是说，市场价格由供求决定。
如果煤的价格为每吨40美元，每年的需求量就是7·3亿吨，如果价格是每吨煤41美元，则每年需求量将是亿吨，等等。换言之，煤的需求量随价格的下降而增加，同理，当价格下降，其他条件不变时，需求量增加。对大多数商品而言，这种需求规律是真实的。
供求定理也是说：假设在充分竞争的理想（竞争者足够多、信息完全透明）状况下，对于一种商品来说，需求随价格的降低而增加。
比如，iphone价格降到S199，全球对iphone的需求将会大增；而供给随价格的降低而减少，比如，养猪个体户见猪的价格越来越低，就不想养猪了。在充分竞争的情况下，市场（均衡）价格会使需求等于供给。
在市场经济中，商品价格是由需求与供给这两种相反的力量相互作用而形成的，这种价格又称为均衡价格。
在西方经济学中，均衡价格是指在一个市场上，一种商品的供给量和其需求量相等时的价格。在均衡价格水平下的交易量就是均衡数量。在几何意义上，一种商品的均衡出现在该商品的市场需求曲线与供给曲线相交的交点处，该交点被称为均衡点。
均衡价格与均衡数量是发生在愿意供给的数量等于愿意购买的数量的水平上，在竞争市场上，这一均衡发生在供给曲线与需求曲线的交点上，在均衡价格的水平上，市场上不存在短缺或过剩。
参考资料来源：百度百科--供求定理
有人说，感性是一匹脱缰的盲野马，它的驰骋奔跑是任意的，而理性正是野马的缰绳，掌控着野马狂奔的方向；无论野马怎样的驰骋，只要有缰绳适当的束缚，也总不会偏离正确的方向．奔跑是野马的快乐，缰绳的束缚似乎是阻止它奔向快乐的外力；然而，盲野马的驰骋奔跑自然是盲目的，它只在乎奔跑过程中给它带来的快感，给予它的快乐，全然不顾前方是否有悬崖；而正当它盲目地＂享受＂着快乐的过程时，前方痛苦的结果也在等待着它；而此时，缰绳为了避免这样的结果，便发挥了它的束缚作用，防止它奔向痛苦的结果！人天生就会倾向快乐，由于从小各方面的东西给我们带来了快乐的体验，所以我们从小就自然不自然地会倾向与快乐！这是人的天性．只要能给我们带来快乐的事物，我们一般都会趋向与它！然而有的人不会去尝试吸毒，有的人不会尝试飚车，他（她）们当然知道（听说）那样会带给我们＂无限的＂快乐，但是他（她）们不会尝试，因为他（她）们更明白快乐过后，接着的可能会是什么！那意味更大的痛苦！所以，缰绳不是束缚野马，不让它奔跑，而是不让它坠入悬崖；同样的，理性不是为了剥夺感性给我们带来的短暂的快乐，而是为了防止长期的痛苦的结果．正是因为我们许多人多无法抵御当前感性的快乐，而带给我们更多的就是将来的体验痛苦过后的后悔！然而，为什么我们许多人总是不够理智呢？其实，我觉得，是快乐的问题，也是对未来痛苦无法切身感受的问题！由于事物带给我们当前的快乐，我们的有意无意就趋向了它，开始享受这份背后隐藏着某种危险的快乐．我们容易陶醉，容易被迷惑．此时，野马便使劲地要挣脱缰绳的束缚了，当缰绳的力度不够时（意志力），缰绳就会被挣断，而野马就会奔向痛苦的快乐中去！这就是直接感性带给我们的诱惑，带给我们的快乐，而我们往往也会挣脱自己的缰绳，去享受那痛苦的快乐！可是为什么有些时候我们明知道等待我们的是后悔，等待我们的是痛苦，而我们也总是不顾一切地去享受呢？也就是为什么野马明知道前方是悬崖，它还要往前奔呢？在当前快乐的迷惑下，因为我们盲目自信了，因为我们估计不足，因为未来的痛苦不可能具体地被提前体会．如果，未来的痛苦能够具体地被我们提前体会，我们就会＂切身地＂感受到将来的痛苦，我们也就会从当前的快乐中清醒过来！这也就是为什么许多在经历过痛苦体验后的＂过来人＂总是要敬告后人要干麻不要干嘛的原因，我想！罗嗦就是爱也确实不无道理，特别是关心你的人！所以，要想避免不必要的痛苦，要想不后悔，因为体验未来的痛苦似乎绝对不可能了，所以我们要＂假想＂体验未来的痛苦！这在很大程度上能够告诉我们该不该去做什么事！当然，因为上面说到估计不足的问题，所以也难免＂假想＂不十分接近，这样我们就又得借鉴前人的智慧了！
行啊，。没有问题的，要求都有细节，给你发
论理性与感性的重要性范文：
感性认识和理性认识是同一认识过程的两个阶段。二者既相互对立又相互统一。感性认识和理性认识之间的联系在于：感性认识是理性认识的基础，理性认识依赖于感性认识，一切真知都是从社会实践中得来的，而感性认识直接发源于实践，离开了感性认识，理性认识就成了无源之水、无本之木了，这体现了认识的唯物论。
感性认识有待于深化、发展为理性认识，认识的任务，不是认识事物的表面、外部特征，而是达到对事物的质、规律性的认识，只有这样，才能正确地指导实践，变革现实，改造世界，这体现了认识的辩证法。感性认识和理性认识相互渗透，你中有我，我中有你。
经验论否认理性认识的重要性，片面夸大感性认识的作用，认为只有感觉经验才是唯一可靠的认识，而理性认识是空洞、不可靠的。唯理论和经验论都有唯心和唯物的区别。唯理论和经验论在实际工作中则表现为教条主义和经验主义。它们都背离了感性认识和理性认识辩证统一的原理，在实际上都是有害的，曾给革命和建设事业带来巨大危害。
感性认识和理性认识辩证关系的原理，对指导我们今天的改革开放事业具有非常重要的意义。既然感性认识是理性认识的基础，理性认识依赖于感性认识，一切真知都是从社会实践中得来的，因此，我们的一切工作都必须树立实践第一的观点，打好基础；在认识中要重视调查研究，注意材料的积累。
写作要点：
1、感性认识是认识的初级阶段，是客观事物直接作用于人的感觉器官而产生的，它反映的是事物的具体特性和外部联系，具有直接性和形象性的特点，是对事物现象的认识。
2、感性认识和理性认识之间的区别在于理性认识是认识的高级阶段，是对感性认识材料的抽象和概括，它具有间接性和抽象性的特点，反映的是事物的本质。
关于采购类的论文参考文献
以下是我为大家收集的的关于采购类的论文参考文献，供大家阅读参考!
关于采购类的.论文参考文献一
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供应链管理能减少产品抵达市场的时间、提高产品质量、增加顾客满意度。我整理了关于供应链管理论文，欢迎阅读!
供应链管理
摘要：从供应链的合作伙伴选择入手，探讨了供应库存管理和供应链成本管理的策略 方法 ，论述了信息技术为供应链有效管理的必要条件。
关键词：供应链管理库存管理 成本管理 准时采购
1供应链的合作伙伴选择
供应链管理的核心在于构建灵活有效的供应链，实现物流企业与供应商之间的双赢，其中最为关键的就是物流企业要寻找到能够长期合作的伙伴。因为一个理想的供应商不仅可以帮助物流企业降低物料成本、购买成本、运输成本、生产成本以及存货成本，还能减少产品抵达市场的时间、提高产品质量、增加顾客满意度。
2供应链库存管理
供应商管理库存(Vendor Managed Inventory，简称VMI)系统，是指供应商在客户的允许下来管理客户的库存，由供应商决定每种产品的库存水平和维持这些库存水平的策略。在采用VMI的情况下，虽然零售商的商品库存决策主导由供应商把握，但其他方面的决策仍由零售商自己主导。
经研究可知，VMI作为一种建立在零售商—供应商伙伴关系基础上的供应链库存管理方法，不仅可以降低供应链的库存水平、减少成本，还能为客户提供更高水平的服务，加速资金和物资周转，使供需双方能共享利益，实现多赢。其特点是：一方面信息共享，零售商帮助供应商更有效地做出计划，供应商从零售商处获得销售活动;另一方面供应商完全管理和拥有库存，直到零售商将其售出为止，但是零售商对库存有看管义务，并对库存物品的损坏负责。
联合库存管理是一种风险分担的库存管理模式。它着重强调双方共同制定库存控制计划，使库存管理成为供需双方连接的纽带和桥梁。
总之，实行联合库存管理，构建一体化的物流系统不仅能使经销商的库存更低，使整个供应链的库存更低，而且还能快速响应客户需求，更有效地运输物品。这是因为经销商比制造商更接近客户，能更好地对客户要求作出更快地响应，并为购买产品安排融资和提供良好的售后服务，从而使制造商能集中精力，搞好生产，提高产品质量。
3供应链成本管理
在供应链管理模式下，物流企业的竞争已不再是单个企业之间的竞争，而是各企业所在供应链之间的竞争。由于供应链成本流的特性会直接影响到供应链管理的盈利能力，故而最有竞争力的供应链不仅要提供最优的服务，还要使产品以最合理的成本进入市场。供应链成本管理正是物流企业通过整合外部资源，降低运营成本、提高反应能力、改善服务质量的有效 措施 。
显然，通过实施供应链成本管理，物流企业可以有效地减少成员之间不必要的重复工作，建立共享的电子数据交换系统。这样就能减少库存量和资金占用，让库存成本大大降低。并且，供应链通过各物流企业的优化组合，成为最快速、最敏捷的流通 渠道 。它除去中间不必要的环节，有效地减少了流通费用，使供应链的流程简单化、高效化和低成本华。
4信息技术：供应链有效管理的必要条件
信息技术是供应链管理的有力保证
当今世界已经进入了以计算机和信息为特征的知识信息时代。为了在市场中获得更有利的竞争地位，物流企业必须重视信息在物流生产经营中的巨大作用。物流企业是一个多层次系统的有机结构，为了实现物流发展的目标，物流企业必须通过信息的不断传递，一方面进行纵向的上下级信息传递，把不同层次的经济行为协调起来：另一方面进行横向的信息传递，把各部门、各岗位的经济行为协调起来，通过信息技术处理人、财、物和产、供、销之间的复杂关系。尤其是在当今这个由网络信息系统组成的知识信息社会里，物流企业还需通过网络，捕捉最能创造价值的经营方式、方法和技术，创建网络化的物流运作模式。
通过信息共享减小需求放大效应
减小需求放大效应的有效方法是在供应链内部为每一个成员企业提供有关客户实际需求的全部资料，供应链的每个成员便可以使用客户的实际需求数据来进行更加准确的预测，而不是仅仅依据相邻下游企业发出的订单来预测。
通过信息集成改进生产计划和控制
借助信息技术，供应链成员企业可将生产计划和实时的生产进度信息传递给全体合作伙伴共享，以此改善物流生产的计划和控制。
显然，通过供应链合作伙伴的信息共享，供应链上游企业便可清晰了解下游企业的生产和调拨物资，实现准时供应：而下游企业就可避免不必要的库存，同时柔性调节自己的生产计划。
总之，通过及时共享信息，供应链的各个环节便能紧密衔接在一起，从而避免供应链出现供需脱节的现象，确保供应链的整体利益。
通过信息集成实现准时采购
要实现准时采购，供需双方必须围绕订单进行同步运作。当采购部门产生一个订单时，供应商就应开始着手进行物资的准备工作。而与此同时，采购部门应编制详细的采购计划，对方的制造部门也应开始生产的准备工作。这样，一旦采购部门把详细的采购订单提供给供应商时，供应商就能迅速地组织生产。而当客户需求发生改变时，采购订单又驱动制造订单发生改变，这是一种快速的改变过程。
由于采购部门的主要工作事沟通供应与制造部门之间的联系，使供应链系统得以准时响应客户的需求，从而降低库存成本，提高物流的速度和库存周转率，所以这种准时化订单驱动的方式大大简化了采购工作流程。
参考文献：
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作者简介：姬杨(1977)，女，汉族，吉林建筑工程学院管理学院，研究方向：物流与供应链管理
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