土地增值税征收研究论文

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营改增后房地产开发企业增值税会计处理论文

摘要 ：随着社会经济的高速发展，我国的财税体制也进行了改革，全面推行“营改增”政策，完善增值税的抵扣措施。本文以房地产开发企业为例，阐述房地产开发企业实施“营改增”的必要性，研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，分析土地增值税的会计处理和增值税科目的一般设置，旨在推进“营改增”在房地产行业的改革步伐，为同行提供参考。

关键词 ：“营改增”；房地产企业；增值税；会计处理

房地产行业作为我国国民发展的支柱产业，受到高度重视。增值税作为房地产开发企业中的全新课题，需要深入研究和学习。房地产开发企业在多年的经营发展中总结了不少经验，针对“营改增”政策，将明确项目管理的关键内容。“营改增”后房地产开发企业的增值税会计处理发生了相应的变化，由原来5%的税率改为11%的增值税税率。征收土地增值税按规定税率和增值额计算，房地产开发企业的土地增值税需要在国家财税政策的要求下进行会计处理，根据会计准则和制度实施核算，满足房地产开发企业会计处理的特殊性。

一、房地产开发企业实施“营改增”的必要性

房地产开发企业的建设周期长，受项目策划、工程设计、报批审核因素影响，经营流程复杂，这将加大房地产开发企业的税负。增值税作为中国第一大税种，随着财税法制观念日益完善，我国已为增值税立法，这也为“营改增”做了良好铺垫。因此，在房地产开发企业实施“营改增”制度具有重要作用，其有利于降低企业税负，提升企业经营效率。房地产开发企业资金投入大，在开发成本、建设费用等流动资金的占用下，房地产开发企业的资金负担较重。随着社会的日益进步和国民经济的高速增长，在当前的税制结构中，房地产开发企业实施“营改增”制度，有利于优化企业的经济结构，同时促进我国财税制度的发展。房地产行业属于资金密集型行业，在特殊经营模式的引导下，房地产开发企业的融资成本高。目前，市场环境竞争激烈，营业税存在重复增税的弊端，不能抵扣增值税专用发票将降低房地产企业的市场核心竞争力。因此，房地产开发企业实施“营改增”制度具有一定的必要性。

二、“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理

1.土地增值税的会计处理

土地增值税的会计处理属于房地产开发企业会计核算和税务处理中的重要环节。从会计核算层面分析，房地产开发企业的土地增值税成本基于会计权责发生制，在满足配比原则要求的前提下计提。房地产开发企业设置多类账户在税法的规定下进行土地增值税的成本核算。若房地产开发企业同时运营多个项目，则需要分类核算各项目。由于房地产行业的特殊性，当前主要采取预售制度，即企业先取得客户的预售款，待建设项目竣工且验收合格后再结算土地增值税。根据我国税法的`相关规定，房地产开发企业收取的预售收入需要按比例征收土地增值税，待建设项目清算结束后进行多退少补。“营改增”后房地产开发企业土地增值税的会计处理内容如下：企业收取预售收入后，按照税法规定缴纳土地增值税，计提时，借记“待摊费用—预缴土地增值税”，贷记“应交税费—应交土地增值税”。缴纳时，借记改为计提时贷记明细科目，贷记为“银行存款”。待房地产开发企业的项目竣工后，满足收入条件时，按照税法清算土地增值税，清算内容为当期结算收入、成本等。当期应承担的土地增值税费用为：借记“营业税及附加—土地增值税”，贷记“待摊费用—预缴土地增值税”。当房地产企业项目竣工且验收合格后，办理土地增值税的清算工作。首先调整预征的土地增值税费，核算计提的土地增值税款。具体会计处理内容即确定清算金额和取得清算报告后，借记“营业税及附加—土地增值税”（清算总金额-计提的土地增值税款）“待摊费用—预缴土地增值税”（差额）贷记“应交税费—应交土地增值税”，清算补交时借记为前期贷记明细科目，贷记为“银行存款”。当房地产开发企业出现退税现象时，做反向会计财务处理。通过房地产开发企业土地增值税会计处理后，“待摊费用—预缴土地增值税”与“应交税费—应交土地增值税”的余额为零。

2.增值税科目的一般设置

在房地产开发企业中，增值税科目主要包括“应交税费—应交增值税”和“应交税费—未交增值税”两类。具体账户的设置如下：

（1）进项税额。进项税额是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人购买物资、不动产或无形资产等，允许进项抵扣的增值税额。在实际操作中，经由退回的物资需要冲销进项税额，并用红字登记；

（2）已交税金。已交税金是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人已缴纳的当月增值税额，该科目记录的增值税额为房地产开发企业当月已抵扣进项税额后实际缴纳的销售税额，还需扣除前期缴纳的税额部分；

（3）减免税款。减免税款指在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人按当前增值税制度减免的税款。房地产开发企业初次购买增值税税控系统设备费用和技术维护费予以全额抵减；

（4）进项税额转入。在房地产开发企业中，会计核算用于企业福利、免税等按照规定不得抵扣。例如，房地产开发企业中用于出租或自用的销售项目等为抵扣进项税额的不动产、固定资产，在改变用途后允许抵扣进项税额的项目；

（5）销项税额抵减。在房地产开发企业中，销项税额抵减是指记录纳税人在当前税法规定下扣除销售额而减少的销项税额；

（6）出口抵内销应缴税额。出口抵内销应缴税额是在会计核算中借方出现的数据，纳税人按国家规定的退税率计算货物的进项税额抵内销品需缴纳的税额；

（7）销项税额。销项税额是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人无形资产、产品销售、不动产收取的增值税额。房地产开发企业提供的应税劳务收取销项税额，在贷方处用蓝字登记，出现退回情况时，销项税额在贷方处用红字登记；

（8）出口退税。出口退税是指房地产开发企业纳税人根据国家规定退回出口产品的增值税；

（9）进项税额转出。进项税额转出是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人的无形资产、不动产等受老项目中进项税票等不良因素影响不从销项税额中抵扣的增值税费，按照税法规定转出进项税额；（10）简易计税。简易计税是指房地产开发企业纳税人通过简易计税方法缴纳增值税款。

三、结语

房地产行业是我国的支柱产业，在经济发展过程中受社会各界的广泛关注。“营改增”是进行结构性减税的重要措施，有利于推动我国的税制改革。在房地产开发企业中，实施“营改增”政策将降低企业的税负，提高房地产开发企业试点的工作积极性，促进企业税负朝合理化的方向发展。本文研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，明确了“营改增”对房地产开发企业长远发展的必要性，通过分析土地增值税的会计处理，深入研究房地产开发企业增值税科目的明细设置，深化“营改增”政策在房地产开发企业的具体实施，完善房地产开发企业的财务管理，促进我国房地产行业的全面发展。

参考文献：

[1]江波,赵霞.房地产开发企业土地增值税会计与税务处理浅析[J].财会通讯,2010(7).

[2]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济,2015(11).

[3]马玲.针对企业"营改增"的会计核算策略分析[J].财经界(学术),2015(18).

[4]葛育春.浅析房地产开发企业会计核算与税务处理的特殊性[J].中国总会计师,2013(9):68-69.

分析企业增值税业务处理存在的问题及对策论文

增值税是一种以产品和服务流通环节中所产生的增值额为征税对象的间接税。目前，世界上已经有一百多个国家和地区实行增值税，其适用范围也越来越广。而作为我国最主要的税种之一，增值税税收总额约占我国总税收额的60%以上。增值税自实施以来有效地增加了我国的财政收入，对推动国内经济和外贸经济的发展意义重大。但就目前来看，我国在增值税实行过程中，仍存在着一些问题和缺陷，增值税转型改革势在必行。同时，随着社会主义市场经济的发展，企业在进行增值税涉税处理时所存在的问题也日益显露。

1增值税概述

增值税的定义和概念

增值税是一种在商品流转过程中，以其产生的增值额作为税收征收依据的流转税。根据计税原理分析，增值税主要以从事产品或劳务销售、加工、服务以及进口的个人或单位实现的增值额为征税对象，是我国最大的税种。

增值税税率

一般纳税人适用的税率有:17% ,13% ,11% ,6%等。其中适用11 %税率:提供交通运输业服务。适用6 %税率:提供现代服务业服务(有形动产租赁服务除外)是“营改增”后的新增项。

2我国增值税转型

消费型增值税

随着我国市场化经济的不断发展完善，宏观经济形势的不断发展变化，增值税作为我国税收结构的主体，在具体实行过程中出现了一些问题，严重阻碍了我国国民经济的正常发展和运行。因此，我国增值税转型势在必行。所谓增值税转型，就是将我国现在实行的生产型增值税逐步转变为消费型增值税，允许将企业购买的固定资产中包含的增值税税金在税前予以扣除。消费型增值税的实行极大地提高了税收管理效率，对企业的发展产生了强有力的推动作用，有利于企业的技术创新和产业升级。我国自2009年1月1日起，在维持原有增值税率的基础上，允许在全国范围内将所有范围内(包括部分行业和地区)的所有增值税抵扣期内引进设备所包含的进项税额，未抵扣完的可继续转换至下期。

增值税转型的必要性

①市场经济环境下，消费型增值税可以有效地推动企业引进先进设备，改良传统生产工艺，对其未来发展意义重大。②增值税转型改革后，生产型增值税逐步转变为消费型增值税，避免了以往重复征税的情况，大大减轻了企业在购置设备方面的税收负担。这项减税政策有利于企业降低生产成本，提高经济效益。

3企业涉及增值税业务处理的问题

存货成本缺乏可比性

进项税额抵扣以专用发票列明的金额为依据的规定，使企业存货成本缺乏可比性从单个一般纳税人看，在同一企业内部进行会计核算时，有的存货采用价税分离的方式，有的则采用价税合一的方式，这就使得企业存货成本计算结果不准确，缺乏科学性和可比性。

增值税会计原则缺乏一致性

根据现行增值税会计制度规定，目前增值税会计原则尚未达成一致，如增值税专用发票实行进项额抵扣的方式，而工业企业则按照货到扣税原则，付款扣税法按照收付实现制处理相关业务。

相关信息的体现不明晰

第一，增值税的确认、填报不明确。第二，增值税相关报表揭示不明晰。

减免税及优惠政策存在矛盾

在我国增值税的实行过程中，实行的`税收优惠办法包括直接减免、先征后退、先征后返。但与此同时，在减免税和税收优惠政策的实行中也存在着一定的问题和缺陷，主要表现在:①优惠措施过多过乱，目前，我国推行的增值税优惠政策多为过渡性质和照顾性质的优惠政策，政策导向型不明显，缺乏统一的标准。②优惠政策影响了增值税正常功能的发挥，凸显了扣回环节存在的问题和矛盾。

下面的例子就是利用土地增值税优惠政策偷逃税款:

一些房地产开发商在土地开发时，采用合作建房的形式偷逃土地增值税，给国家造成严重损失。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定:“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。”许多房地产开发公司利用合作建房的方式，签订虚假协议，将一些自用房产虚报为“按比例分得的自用房产”，以此来享受优惠政策，偷逃土地增值税。

发票及征管方面

①专用发票存在不规范使用及非法使用的问题。在征税时，一些税收部门及税务工作人员往往采取“高开低征”虚开增值发票的方式，推销本地产品，大兴地方保护主义，违反了市场经济的公平性和竞争性，不利于其良性发展。②专用发票的稽核问题。从现状看，专用发票被盗、购、倒卖等不法行为屡有发生。

4结束语

综上所述，针对以上企业涉税业务处理的问题，必须制定合理有效的对策，如将增值税会计核算中的权责发生。