住房保障制度研究论文提纲

论文提纲格式与范文（精选6篇）

当代，论文常用来指进行各个学术领域的研究和描述学术研究成果的文章，简称之为论文。它既是探讨问题进行学术研究的一种手段，又是描述学术研究成果进行学术交流的一种工具。下面是我整理的论文提纲格式与范文，欢迎大家分享。

标题：论中学教师对新课程改革的不适应性及应对策略

ХХХ(井冈山大学化学化工学院，江西吉安343009)

指导老师：ХХХХХ

[摘要]基础教育新课程改革缘起于社会发展与课程功能滞后、素质教育与课程运作流弊、价值转型与课程旨趣单向等方面的矛盾动因。在这种背景下的新课程改革，给中小学教师带来了很大的不适，主要有教师的角色转换、教师的视角转换、教师的教学方式、学生的学习方式等方面所引起的心里不适，针对新课程改革中教师这些心理不适,给出教师的自身努力、学校的策略和社会支持等三种应对策略。

[关键词]基础教育;新课程改革;教师;心里不适;应对策略

[引言]：随着新课程改革的进行，也有很多的专家、教师意识到了这个问题，并对它展开了研究。但由于传统教育它的真的是根深蒂固，要想一下子改变是非常难，研究也没有太深入的进行。因为课程的改革是势在必行的，教师只有去适应它的变化，适应社会的发展，才能让自己更好的发展。那么，跟着这个趋势，我们的研究将会越来越来剥出真相，更能掌握住新课程改革的真是目的，提高我国的教育质量和水平。本文主要就对教师的这些心理不适应进行分析，并提出一些相应的应对策略，总结其经验教训，以此给一些处在这种状况下的教师做些参考。

[正文]

一引言

基础教育新课程改革时代背景

社会发展与课程功能滞后

素质教育与课程运作流弊

价值转型与课程旨趣单向

二教师对新课程改革的不适应性

教师对由居高临下向平等融洽的角色转变的心里不适

教师对视角的转换的不适应

教师对新的教学方式的心里不适

教师对学生的新学习方式的心里不适应

教师对自我的心里不适

三应对新课程改革中教师心理不适的策略

教师的自身努力层面

教师要关注自身在新课改中的教师转换

提高教学监控能力

正视自己，提高自信，完善自我

学校策略层面

学校管理策略

学校的培训策略

学校的交流策略

社会支持层面

加快教师专业化进程

建立科学的教师评价体系

要理解和尊重教师

四结束语

致谢

参考文献[1][2][3]

1绪论

选题背景

研究意义

论文研究内容和研宄范围

可能的创新与不足

2国内外相关文献综述

公司财务特征与财务重述的关系

公司治理与财务重述的关系

财务重述动因

财务重述经济后果

文献评述与启示

3概念界定、理论基础与研宄假设

概念界定

财务重述概念的界定

债务融资概念的界定

理论基础

委托代理理论

信息不对称理论

行为学理论

研宄假设

融资需求和财务报告重述的关系

财务报告重述对债务融资的影响

4实证研究设计

融资需求与财务重述相关关系研宄

样本选取

数据搜集

变量定义

模型设定

描述性统计与差异分析

自变量相关性检验

回归分析

财务重述与债务融资相关关系研究

样本选取

变量定义

模型设定

描述性统计与差异分析

自变量相关性检验

线性回归分析

5研究结论、政策建议和研究展望

研宄结论

政策建议

健全监管制度，加大处罚力度，落实赔偿责任制度

完善公司内部治理结构

研宄展望

本文结论

本文以2008-2013年制造行业上市公司的财务重述现象为研究对象，首先对重述企业按照一定规则设置配比样本，然后采用独立样本T检验和线性回归的方法检验了融资需求与财务报告重述之间的关系以及重述公告的发布对债务融资规模的影响。通过本文的分析，可以得出以下结论：

首先，我国制造业上市公司财务重述具有一定的普遍性和频发性。在2008-2013年间，共有541家上市公司进行财务重述，在六年间有90家上市公司发布过3次以上更正或差错调整公告，其中深中华A、廊坊发展和亚星化学在六年间发布了5次财务重述公告，这充分说明有相当一部分上市公司频繁发生财务重述，可以看出其重述的动机很可能是进行盈余操纵、粉饰财务报表。

其次，通过对重述企业和配比企业进行独立样本T检验可以发现，重述企业的融资需求显着大于配比企业，以财务重述作为被解释变量、以融资需求作为解释变量进行logistic回归，融资需求与财务重述显着正相关。该实证检验结果证实了本文的假设，即当企业流动资金不足时，企业就有了以低成本进行融资的需求，此时管理层倾向于修改财务数据以粉饰财务报表，当被注册会计师或监管机构发现时再以临时公告的形式进行差错更正或追溯调整，因而融资需求显着增加了财务重述的可能性。

再次，己有研究表明财务重述会损害股东价值，造成负的市场反应，因此在控制了公司财务特征和公司治理特征之后，预计债权人会对发生财务重述的企业的会计信息质量产生怀疑，为了规避风险会减少对重述企业的贷款。实证结果支持了上述假设，上市公司的财务重述损害了会计信息质量，增加了与债权人与重述公司之间的信息不对称，加大了债权人的风险，为了保护自身利益不受损害，债权人会减少对重述企业的贷款。

最后，从融资需求一财务重述一债务融资规模二者的联动关系上看，融资需求驱动了企业的财务重述行为，但是财务重述后债权人（例如银行）会根据该行为识别出其潜在的风险，从而减少对企业的投资，使得重述企业的后续融资更加困难。可见，投资者通过财务重述行为可以识别出潜在的风险，上市公司应慎重考虑财务重述的得与失。

第一章引言

第一节研究背景及意义

一、研究背景

二、研究意义

第二节国内外研究现状

一、国外研究现状

二、国内研究现状

三、国内外研究评述

第三节研究思路与方法

一、研究思路

二、研究方法

第四节可能的创新

一、可能的创新

二、存在的不足

第二章中国住房供求现状分析

第一节中国住房需求总量分析

一、住房需求的界定

二、住房需求总量测算方法

三、城镇人口测算

四、城镇住房需求

第二节中国住房供给总量及供求均衡分析

一、中国住房供给总量

二、中国住房供求均衡分析

第三章中国保障房供给数量优化

第一节当前我国保障房合理供给量的测算

一、当前我国保障房对象的界定

二、当前我国保障房合理供给量的测算

第二节中国保障房供给数量优化

一、商品房与保障房的需求特征

二、基于住房可支付性视角的商品房与保障房需求群体划分

第四章中国保障房来源结构与配置模式优化

第一节中国保障房来源结构优化

一、部分商品房转化为保障房的必要性

二、商品房转化为保障房的可行途径

第二节中国保障房配置模式优化

一、当前保障房配置模式及存在的问题

二、保障房配置模式优化

第五章中国保障房体系优化中的融资风险控制

第一节中国保障房融资风险与传导机制

一、中国保障房融资模式

二、中国保障房融资风险

三、保障房融资风险传导机制

第二节不同保障模式下中国保障房融资风险比较

一、租售并举模式下保障房资金需求

二、纯租金补贴模式下住房保障资金需求

三、基于财政负担与可清偿能力的保障房融资风险

第三节中国保障房融资风险控制

二、保障房资金使用：高效率

第六章结论与展望

第一节研究结论

第二节研究展望

本文结论

本文从保障房体系优化的一般分析入手，在对我国保障房合理供给量、来源结构与配置模式进行系统分析的基础上，动态研究我国保障房体系优化与风险控制问题，得出三点结论，同时提出未来中国保障房的发展以及理论研究方向。

题目 《辩护律师执业权利保障机制研究》

一、辩护律师执业权利保障机制的理论途释

（一）辩护律师执业权利之界定

1.辩护律师执业权利的内涵

2.辩护律师执业权利的种类及特征

（二）辩护律师执业权利保障机制的概念与构成

1.辩护律师执业权利保障机制的概念

2.辩护律师执业权利保障机制的构成

（三）构建辩护律师执业权利保障机制的重要性

二、辩护律师执业权利保障机制的域外考察与启示

（―）域外辩护律师执业权利及其保障

1.域外辩护律师基本执业权利及其保障

2.域外辩护律师执业的保障性权利

（二）域外辩护律师执业权利保障的配套制度

1.司法审查制度

2.程序性裁判机制

（三）域外辩护律师执业权利保障机制的启示

1.对辩护律师执业权利的保障比较充分

2.赋予辩护律师执业豁免权

3.建立了较为完善的配套制度

三、我国辩护律师执业权利保障机制的实证分析

（―）我国辩护律师执业权利保障机制的现状

1.立法现状

2.司法实践现状

（二）辩护律师执业权利保障机制存在的问题

1.《宪法》对辩护律师执业权利保障缺失

2.立法规定过于笼统

3.《刑法》第306条的羁绊

4.辩护律师执业权利缺乏制度保障和法律救济

5.法律职业共同体缺失

四、完善我国辩护律师执业权利保障机制的若干构想

（―）建议废除《刑法》306条

（二）完善辩护律师执业豁免制度

（三）建立法律职业资格转换制度

（四）建立刑事司法审查制度

（五）探索建立以人大内务司法委员会为主的争议解决机制

（六）强化律师行业自身维权机制

（七）完骞侵犯辩护律师权利的程序性制裁机制

结语

如果把刑事辩护律师跟司法办案机关的博弈比作一场拳击竞技，那么辩护一方就是一个发育尚不健全的小个子，其对手控诉一方则是腰圆体宽的大力士，而且这个大力士还同时充当着裁判者的身份，随时可以叫停甚至把小个子对手判罚出局。这是一个多么“有意思”的场景啊！但这就是当前中国刑事辩护律师的现实困境。当然，从历史的角度看，这种现象已经是中国历史上难得一见的了，在清末以前，这是不可想象的。凭心而论，应该说现在己经是中国辩护律师处于历史上从未有过的“美好时刻”了。在科学、经济、法律如此高速发展的时代，我们有什么理由来悲观地看待“大状”们的未来发展前景呢！可以预料在不久的将来，随着中国特色社会主义建设历程的不断推进，刑事辩护律师的地位会日益重要，刑事辩护的各种体制机制会日益完善，辩护律师的专业素养也会日益提高。如果把刑事辩护律师跟司法办案机关的博弈比作一场拳击竞技，那么辩护一方就是一个发育尚不健全的小个子，其对手控诉一方则是腰圆体宽的大力士，而且这个大力士还同时充当着裁判者的身份，随时可以叫停甚至把小个子对手判罚出局。这是一个多么“有意思”的场景啊！但这就是当前中国刑事辩护律师的现实困境。当然，从历史的角度看，这种现象已经是中国历史上难得一见的了，在清末以前，这是不可想象的。凭心而论，应该说现在己经是中国辩护律师处于历史上从未有过的“美好时刻”了。在科学、经济、法律如此高速发展的时代，我们有什么理由来悲观地看待“大状”们的未来发展前景呢！可以预料在不久的将来，随着中国特色社会主义建设历程的不断推进，刑事辩护律师的地位会日益重要，刑事辩护的各种体制机制会日益完善，辩护律师的专业素养也会日益提高。

论文提纲格式

1.标题式写法

用简要的文字写成标题，把这部分的内容概括出来。这种写法简明扼要，一目了然，但只有作者自己明白。毕业论文提纲一般不能采用这种方法编写。

2.句子式写法

以一个能表达完整意思的句子形式把该部分内容概括出来。这种写法具体而明确，别人看了也能明了，但费时费力。毕业论文的提纲编写要交与指导教师阅读，所以，要求采用这种编写方法。

(一)确定论文提要，再加进材料，形成全文的概要

论文提要是内容提纲的雏型。一般书、教学参考书都有反映全书内容的提要，以便读者一翻提要就知道书的大概内容。我们写论文也需要先写出论文提要。在执笔前把论文的题目和大标题、小标题列出来，再把选用的材料插进去，就形成了论文内容的提要。

(二)原稿纸页数的分配

写好毕业论文的提要之后，要根据论文的内容考虑篇幅的长短，文章的各个部分，大体上要写多少字。如计划写20页原稿纸(每页300字)的论文，考虑序 论用1页，本论用17页，结论用1—2页。本论部分再进行分配，如本论共有四项，可以第一项3—4页，第二项用4—5页，第三项3—4页，第四项6—7 页。有这样的分配，便于资料的配备和安排，写作能更有计划。毕业论文的长短一般规定为5000—6000字，因为过短，问题很难讲透，而作为毕业论文也不 宜过长，这是一般大专、本科学生的理论基础、实践经验所决定的。

(三)编写提纲

论文提纲可分为简单提纲和详细提纲两种。简单提纲是高度概括的`，只提示论文的要点，如何展开则不涉及。这种提纲虽然简单，但由于它是经过深思熟虑构成 的，写作时能顺利进行。没有这种准备，边想边写很难顺利地写下去。

编写论文提纲的详细步骤

一、序论

1、提出中心论题;

2、说明写作意图。

二、本论

(一)培育建筑劳动力市场的前提条件

1.市场经济体制的确立，为建筑劳动力市场的产生创造了宏观环境;

2.建筑产品市场的形成，对建筑劳动力市场的培育提出了现实的要求;

3.城乡体制改革的深化，为建筑劳动力市场的形成提供了可靠的保证;

4.建筑劳动力市场的建立，是建筑行业用工特殊性的内在要求。

(二)目前建筑劳动力市场的基本现状

1、供大于求的买方市场;

2、有市无场的隐形市场;

3、易进难出的畸形市场;

4、交易无序的自发市场。

(三)培育和完善建筑劳动力市场的对策

1、统一思想认识，变自发交易为自觉调控;

2、加快建章立制，变无序交易为规范交易;

3、健全市场网络，变隐形交易为有形交易;

4、调整经营结构，变个别流动为队伍流动;

5、深化用工改革，变单向流动为双向流动。

三、结论

1、概述当前的建筑劳动力市场形势和我们的任务;

2、呼应开头的序言。

上面所说的简单提纲和详细提纲都是论文的骨架和要点，选择哪一种，要根据作者的需要。如果考虑周到，调查详细，用简单提纲问题不是很大;但如果考虑粗 疏，调查不周，则必须用详细提纲，否则，很难写出合格的毕业论文。总之，在动手撰写毕业’论文之前拟好提纲，写起来就会方便得多。

第1章绪论

研究背景及意义

论文框架与创新之处

第2章文献综述

企业社会责任的内涵及演进

战略性企业社会责任概念及维度

企业社会责任与财务绩效的衡量方法

企业社会责任与财务绩效关系研究

第3章承担战略性企业社会责任的理论基础

企业生态系统理论

利益相关者理论

竞争优势理论

第4章制度背景、理论分析与研究假设

制度背景

战略性企业社会责任对财务绩效影响分析

所有权性质对战略性企业社会责任影响分析

第5章战略性企业社会责任与财务绩效关系实证设计

样本选取及数据来源

变量设计

模型构建

第6章战略性企业社会责任与财务绩效关系实证分析

描述性分析

相关性分析

回归结果分析

稳定性检验

第7章研究结论、建议及局限性

研究结论

对策及建议

研究的局限性

本文结论

随着企业社会责任的不断发展，愈多学者从不同的视角来阐述、分析企业社会责任的理论意义与现实意义。本文回顾国内外学者在企业社会责任和战略性企业社会责任的概念理论，以及企业社会责任与财务绩效关系的研究方法和研究成果，以企业生态系统理论、利益相关者理论和竞争优势理论作为理论支撑，结合我国经济制度背景，分析不同所有权性质对战略性企业社会责任的影响，构建战略性企业社会责任与财务绩效关系的理论模型，对战略性企业社会责任与财务绩效关系进行了分析，主要得到以下研究结论：

第一，本文根据企业生态系统理论以及利益相关者理论提出了履行战略性企业社会责任以及对其进行细分的基础层、市场层、环境层战略性企业责任对财务绩效有显著正影响的假设，并得到了实证结果的证实。实证结果表明，战略性企业社会责任的履行能够为企业带来及时的效益的同时，还能使效益具有一定的延续性。基础层与市场层战略性企业社会责任的履行对后期财务绩效的影响相对于同期有所减弱，但履行环境层战略性企业社会责任对后期财务绩效的影响要显著于同期。在企业生态系统中，企业和企业生态环境是相互影响的，企业对生态系统各成员履行战略性企业社会责任，创造社会价值的同时，企业生态环境反影响于企业，增加企业的经济价值，影响企业的财务绩效。

第二，本文结合经济制度背景，在第一个假设的基础上提出了国有产权性质会减弱战略性企业社会责任对同期财务绩效的正向积极影响。实证结果显示，国有产权性质会减弱战略性企业社会责任对同期会计业绩的促进作用，但对市场绩效存在不显著的正相关关系。随后的稳定性检验又证实了国有产权性质会减弱战略性企业社会责任对同期会计业绩以及市场绩效的促进作用。结果反映，国有企业在履行战略性企业社会责任的过程会偏向非经济目标的实现，而对成本效益、经济目标实现方面的问题考虑较少，在经济价值增值方面的动机弱。而非国有企业在履行战略性企业社会责任时比国有企业更偏向企业经济价值的增值。

第三，由于本文实证模型中检验了战略性企业社会责任对后一期的财务绩效的影响。根据实证结果显示，除环境层战略性企业社会责任外，对后一期财务绩效的影响的显著性明显弱于同期的财务绩效的影响。说明对于战略性企业社会责任的履行，企业并非一劳永逸，而需要不断做出努力，才能促使社会价值与企业经济价值同步增长。

论文提纲怎么列

一篇论文，大纲层面上的主干部分包括绪论、正文与结论三个部分，绪论与结论这两个部分一般应比较简略。不清楚的同学可以看一下提纲的范文。

第一章 引言

第一节 研究背景及意义

一、研究背景

二、研究意义

第二节 国内外研究现状

一、国外研究现状

二、国内研究现状

三、国内外研究评述

第三节 研究思路与方法

一、研究思路

二、研究方法

第四节 可能的创新

一、可能的创新

二、存在的不足

第二章 中国住房供求现状分析

第一节 中国住房需求总量分析

一、住房需求的界定

二、住房需求总量测算方法

三、城镇人口测算

四、城镇住房需求

第二节 中国住房供给总量及供求均衡分析

一、中国住房供给总量

二、中国住房供求均衡分析

第三章 中国保障房供给数量优化

第一节 当前我国保障房合理供给量的测算

一、当前我国保障房对象的界定

二、当前我国保障房合理供给量的测算

第二节 中国保障房供给数量优化

一、商品房与保障房的需求特征

二、基于住房可支付性视角的商品房与保障房需求群体划分

第四章 中国保障房来源结构与配置模式优化

第一节 中国保障房来源结构优化

一、部分商品房转化为保障房的必要性

二、商品房转化为保障房的可行途径

第二节 中国保障房配置模式优化

一、当前保障房配置模式及存在的问题

二、保障房配置模式优化

第五章中国保障房体系优化中的融资风险控制

第一节 中国保障房融资风险与传导机制

一、中国保障房融资模式

二、中国保障房融资风险

三、保障房融资风险传导机制

第二节 不同保障模式下中国保障房融资风险比较

一、租售并举模式下保障房资金需求

二、纯租金补贴模式下住房保障资金需求

三、基于财政负担与可清偿能力的保障房融资风险

第三节 中国保障房融资风险控制

二、保障房资金使用：高效率

第六章 结论与展望

第一节 研究结论

第二节 研究展望

本文结论

本文从保障房体系优化的一般分析入手，在对我国保障房合理供给量、来源结构与配置模式进行系统分析的基础上，动态研究我国保障房体系优化与风险控制问题，得出三点结论，同时提出未来中国保障房的发展以及理论研究方向。

编写毕业论文提纲的方法：

1.先拟标题; 2.写出总论点;3.考虑全篇总的安排：从几个方面，以什么顺序来论述总论点，这是论文结构的骨架; 4.大的项目安排妥当之后，再逐个考虑每个项目的下位论点，直到段一级，写出段的论点句(即段旨);5.依次考虑各个段的安排，把准备使用的材料按顺序编码，以便写作时使用; 6.全面检查，作必要的增删。 在编写毕业论文提纲时还要注意：

第一，编写毕业论文提纲有两种方法：一是标题式写法。即用简要的文字写成标题，把这部分的.内容概括出来。这种写法简明扼要，一目了然，但只有作者自己明白。毕业论文提纲一般不能采用这种方法编写.二是句子式写法。即以一个能表达完整意思的句子形式把该部分内容概括出来。这种写法具体而明确，别人看了也能明了，但费时费力。毕业论文的提纲编写要交与指导教师阅读，所以，要求采用这种编写方法。

第二，提纲写好后，还有一项很重要的工作不可疏忽，这就是提纲的推敲和修改，这种推敲和修改要把握如下几点。一是推敲题目是否恰当，是否合适;二是推敲提纲的结构。先围绕所要阐述的中心论点或者说明的主要议题，检查划分的部分、层次和段落是否可以充分说明问题，是否合乎道理;各层次、段落之间的联系是否紧密，过渡是否自然。然后再进行客观总体布局的检查，再对每一层次中的论述秩序进行“微调”。

第三，毕业论文写作一般要求提纲拟到以下层次

--------------------------------------------------------------------------------

总论点 { { { 1.(称段旨) (一)(称下位论点) 2. 一、(称上位论点) ...... (二) ...... 二、 ...... --------------------------------------------------------------------------------

(四)毕业论文的基本结构由序论、本论、结论三大部分组成。序论、结论这两部分在提纲中部应比较简略。本论则是全文的重点，是应集中笔墨写深写透的部分，因此在提纲上也要列得较为详细。本论部分至少要有两层标准，层层深入，层层推理，以便体现总论点和分论点的有机结合，把论点讲深讲透。

关于我市住宅小区物业管理问题的研究 张桂英 1998年11月28日，市政府发出关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知，要求稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我市市情的住房新制度；加快住房建设，更好地解决全市居民的住房问题；大力发展住宅业，使其尽快成为我市新的经济增长点。通知特别指出：“加快改革现行的住房维修管理体制，实行成本价售房和部分产权住房过渡为全部产权后，要逐步成立相应的物业管理机构，引入竞争机制，加强内部管理，搞好房屋维修”。随着我市住房商品化、社会化进程的加快，推行住宅小区物业管理已刻不容缓。本文就住宅小区全面推行物业管理问题谈几点认识和建议。 一、物业管理及其发展的条件 物业管理是指专业的物业公司运用先进和科学管理方法，依靠有关专业技术，依据法律契约，以建筑物、不动产管理为中心，以向房屋产权所有人或使用人提供安全、舒适的生活环境为目的的经营性综合服务。这种服务通过业主委员会的监督与参与，使管理更加系统化和专业化，工作不断改进和提高。目前在一些引进这一管理模式较早的城市，物业管理的内容已不仅仅是房屋主体的维护，还涉及市政设施、园林绿化、清洁保安、家政服务、小区文明建设等方面。物业管理是房地产业改革发展的必然产物，从社会需要来看，它是随着经济的快速发展，由于新的产权结构、新的产品标准、人们对生活居住环境的管理和维护的新要求，以及随着生活水平的提高、经济承受能力的增强等一系列原因而产生的；从房地产业自身发展看，它是对存量房地产资源通过市场化、专业化的手段进行管理、维护和经营，是对过去那种“重建轻管”、“建管脱节”，低水平行政性房屋管理体制改革。深圳、上海、青岛等地改革的实践证明，推进物业管理符合社会发展趋势，有利于提高城市管理水平，有利于政府职能的转换，有利于方便人民群众生活，有利于创造良好的居民生活环境，有利于减轻财政负担，有利于住宅小区以业养业、形成造血功能、解决管理经费，有利于各类房屋的保值和增值，提高物业的有效价值。 从物业管理的要求来看，首先必须解决其行业内部和社会环境之间的一系列问题，即其存在和发展必须具备一定的外部、内部条件。 外部条件可概括为五个方面，即：人们观念的转变；人大、政府立法，确定规范；房屋管理体制的改革；房地产业内部的协调；处理好物业管理公司与其他方面的关系。 1、重视居住质量和房屋的保值、增值作用。随着生活水平的提高，人们对住房的要求已经从有房住，住得下，升格到住得好，而住得好的概念即是良好的管理服务，优美宜人的周围环境，强而有力的治安措施，正常的水电气供应，配套的各类设施及文化娱乐场所等。同时，随着经济的发展，房屋成了新的投资热点，买房不失为一种保值、增值且获利很大的投资渠道，住房制度改革为居民不动产创造了潜在的升值空间。 2、人大、政府立法，确立法律、法规。物业管理是通过签订契约来行使管理的，因此，必须有相应的法律、法规、规范公共契约，确立法律地位，明确管理系统中各因素之间的关系、权利、义务、以及各方面的法律责任。为了保证契约的公正性，物业管理公司的主管理部门应确定一个公共契约的标准范本，明确各方职责和权利义务，使之成为公司和业主（或住户）的行为准则。 3、房屋管理体制的改革。房屋管理体制改革是要建立一种适应市场经济的企业化管理模式——物业管理机制，把房屋管理工作推向市场，由物业 管理企业通过市场竞争，双向选择，与业主委员会签订管理合同。 4、搞好房地产行业内部协调。在房地产开发过程中，参与房地产开发、经营、管理的各种相关企业，如：设计、勘察、施工、销售、中介、咨询和 物业管理等行业，必须改变重开发建设，轻售后服务的现象，保持均衡关系，才能促进房地产业健康发展。开发商要与物业公司合作，推行规划设计——建设施工——管理服务一条龙模式。 5、处理好物业公司与其他方面的关系。物业管理是通过管理公司实施的，而物业公司对物业点的管理必须符合当地的政策规定，并接受属地政府职能部门的管理，因此，物业公司在管理中要积极与居委会、街道办、派出所、物价、税务等单位取得联系，辅助行政机关工作，共创文明小区。 内部条件包括处理好行业内部的平衡，成立行业协会提高管理服务水平，重视员工素质保证基本队伍的技术力量，提供多种服务和多层次服务，以及合理收取和使用管理经费等五个方面。 二、市区牧业管理现状及发展中的制约因素 改革开放以来，我市在进行大规模住宅建设的过程中，由于种种原因形成了住宅产权多元化的格局，存在“重建设，轻管理”的倾向，加之旧的管理体制的束缚，致使一些新建小区交付使用不久就出现房屋失修失养、私搭乱建、垃圾乱抛，道路受损、绿化破坏、设备残缺的现象。1994年，有关部门根据建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》的精神和广大居民对居住环境整洁、美化、安全、方便的迫切要求，开始进行物业管理方面的调查 研究，并制定了相应的管理办法。目前市区挂牌的物业公司有5家，管理各类房屋建筑面积20多万平方米，约占住房总面积的。 从目前看，全市物业管理大体分为三种类型。一是房屋产权单位自己管理。主要是机关、企事业单位对本单位的住宅楼负责供暖、维修、维护及水、暖费收缴等工作；二是由街道办事处或居委会与开发公司共同成立管委会负责小区的管理，设施维修和水、暖费的收取等；三是由开发建设单位成立物业管理公司，对新建商品住宅区内的房屋及公共设施进行维修、维护、负责卫生、治安等方面的管理，并收取有关费用。 总体上讲，市区物业管理仍处于起步探索阶段，距市场化的要求还有相当大的差距。一是物业管理的模式没有大的变化。在我市现有三类主要住房管理类型中，行政——福利型的管理模式还占有很大比例，特别是机关、企事业单位的住宅楼基本沿用着多年一贯制的行政福利式的管理办示，自己为自己服务；市属公房仍由市房管局进行管理；新建商品住宅小区除金陵新村小区、高新开发区小区等少数几个由开发商自己委托物业公司代管， 管理比较规范外，其它均为开发型松散型管理。二是市场机制未形成。目前，我市登记注册的几家物业公司中，市房管局下属房管所几乎没有；市区新建的住宅小区中，大部分是开发商自己进行管理，没有聘请物业管理 公司，更没有竞争机制。据有关部门介绍，目前我市物业管理公司基本靠开发商和政府补贴生存。三是管理服务水平低，居住环境差。小区生活质量不高，群众反映强烈。因修缮不及时，收费不规范等问题，物业公司与住户经常出现矛盾，管理部门、物业部门、住户相互抱怨，都不满意。 当前制约物业管理发展的主要因素有： 1、管理体制不顺，组织协调不力。一是管理力度小。目前市区物业管理的日常性工作主要集中在市房管局有关科室两三个人身上，忙于统计、汇报及接待上访等，难以发挥规划、指导、协调和管理等作用。二是管理体制不顺。规划局管规划、建设、开发商负责开发，房管局负责 管理，建设、开发、管理之间不协调，致使住宅小区规划、建设、验收、 管理往往出现违规、违法现象，给物业管理带来极大的不便。三是缺少有效的宏观政策引导。确定物业管理法律地位的基础性法规《宝鸡市住宅小区物业管理办法》政府至今尚未出台，其他相应的配套法规更无法制定，使得管理机构、物业公司和业主各自的合法权益无法得到保护。 2、宣传引导不够，居民观念陈旧。由于受传统的计划经济福利分房影响，人们多年形成一种住房交租，房产单位负责维护、维修的旧观念。加上我们的各种宣传和办法跟不上，部分家庭经济承受能力低等原因，使得全面启动物业管理缺乏良好的社会环境。据有关部门的调查，绝大部分职工对个人买房表示支持，但认为买房后再交各种物业管理费是一个负担，尤其对公共设施的维护抵触情绪较大。 3、小区界限不清，启动资金费缺位。改革开放以来，市区旧城区改造力度较大，涉及29个地段，总面积近百万平方米。但房子建起来了，却没有明确地划分小区，更没有相应的管理机构，使得物业管理缺乏必要的先决条件。另一方面房改出售公有住房，必须按国务院和省人民政府的有关规定建立公共设施公用部位的维修基金。而有些开发商只顾开发，不管理售后管理 和服务，不能及时缴纳公用设施专用基金。因此，物业公司一进驻小区就必须大量投入，该收的钱却收不上来，因而参与的积极性不高；而企事业单位住宅区也只好由本单位拿出钱来补充职工的住房维修等费用，有多少钱办多少事，没钱就维持现状。启动资金不到位是目前制约小区物业管理的主要障碍之一。 三、推进住宅小区物业管理工作的对策建议 1、加大组织领导力度理顺管理体制。按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》的基本要求，结合兄弟城市住宅小区实施物业管理的经验，加速住宅小区实施物业管理工作步伐，以适应住房制度改革深入发展的新形势。建议市政府成立由分管副市长任组长、规划局、房产局、房改办、城建局、公安局、财政局、物价局、金、渭两区政府负责人为成员的住宅小区物业管理 领导小组，以加强对全市住宅小区物业管理工作的组织、协调、领导。按照建设部《办法》第三条“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导”的规定，建议明确市房产管理局为市区住宅小区物业管理的行政主管部门。市房产 管理局要加强对物业公司的领导，建立物业管理行业协会，组织物业公司开展各项活动，不断提高企业管理服务水平。 2、加大宣传力度，进一步提高对物业管理工作的认识水平。物业管理实质上是一种服务，最受益者是广大居民，同时又减轻了政府的负担，还能解决部分下岗职工的再就业问题，可以带来很大的社会效益、环境效益和一定的经济效益。推进住宅小区物业管理工作，要加大对物业管理的宣传力度，提高公众对物业管理的认识水平，营造一种全社会关心和支持物业管理工作的社会氛围。 3、加快立法，为开展和推行物业管理提供法律保障。建立健全住宅小区 物业管理的法规和配套政策，是实现物业管理规范化、科学化的前提条件，也是物业管理工作由无序向依法管理过度，逐步实现良性循环的途径。为此，市政策应尽快出台《宝鸡市物业管理小区办法》、同时，根据办法提出的要求，制定符合市情，具有可操作性的配套政策，如《宝鸡市物业管理住宅小区考评暂行办法》、《宝鸡市物业管理服务收费指导标准》、《宝鸡市住宅 小区管理招标程序》、《宝鸡市住宅小区物业管理委员会规则》、《宝鸡市 住宅小区公用设施专用基金管理试行规定》等。通过建立健全和完善法规，明确物业物管理公司、产权人或使用人以及政府行政部门、业务主管部门和协调配合部门在物业管理中的地位、作用、权责利关系，使物业管理工作实现依法管理。 4、搞好小区综合治理改造，为全面推行物业管理创造条件。改善住宅 环境，提高生活质量，是塑造宝鸡市城市管理新形象的一项重要工作，也是一个城市经济实力、城市管理的综合反映和精神文明建设成效的具体体现。根据一些先进城市的经验，各地在实施物业管理之前，都要对住宅小区的配套设施、园林绿化、治安状况，服务功能进行一次比较全面的综合治理改造工作。大体分为三个阶段： 第一阶段：动员住宅小区开展综合治理改造。住宅小区绿化治理改造工程千头万绪，任务大、部门多，为保证其工作健康有序开展，物业管理行政部门和市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、气、热、电等部门，以及住宅小区所在地的街道办事处，根据职责分工，相互配合，协同作战，保证治理改造工程顺利进行。市物业管理部门要在住宅小区物业管理领导小组的指导下，学习外地经验，结合我市住宅小区现状，对住宅的综合治理工作的目标，重点和达到的标准以及改造资金的使用，提出具体的要求。并通过各种形式，广泛动员宣传，使得所有住宅小区住（用）户人人明白，形成共识，取得政府、社会各界和广大住（用）户的支持。 第二阶段：搞好试点、树立典型，为全面推行物业管理积累经验。在全面推行物业管理之前，首先要搞好试点，树立样板，充分发挥典型的示范作用。培养物业管理的典型，要坚持高起点、高标准、小区内的规划设计、工程质量、配套服务设施建设，园林绿化景点布局等都要达到高水准，确实能为住户提供一个整洁、优雅、安全的居住环境。在治理改造中，市政府应加强对试点单位的宏观指导，给予一定的优惠政策和必要的资金扶持，以保障 物业管理典型经验的总结和推广。 第三阶段：全面推行阶段。经过第一阶段的综合治理和第二阶段的试点示范之后，进入推广阶段。市上根据具体情况分期分批开展物业管理招标投标工作，逐步把物业管理工作全面铺开。 5、加强管理，不断提高物业管理企业的整体素质。市物业管理行政部门，要尽职尽责，搞好宏观组织、指导、协调和监督检查工作，不断提高物业公司的管理水平。 一是要加强对物业管理公司的经营资质的审查工作。物业管理行政部门在对物业公司进行经营资质审批时，要严格按照申报条件进行审查审批，物业公司经主管部门经营资质审查合格，领取《资质证书》，并向工商行政管理部门申报办理营业执照后，方可开展物业管理经营活动。 二是对已审批经营物业管理的公司实行年审制度，每年进行一次验审，对不符合经营资质条件的应责令限期整顿，整改后仍达不到规定要求的，应撤销该公司的物业管理资质证书，并建议工商行政管理部门吊销营业执照。 三是抓好招标投标工作。招标投标的发包工作由物业管理行政主管部门主持，业主和投标的物业管理公司参加，投标公司持有《物业管理资质证书》，方可参加投标和从事住宅区的物业管理活动，招标内容应包括委托 管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理收支、利润及风险、监督检查、违约责任等条款，中标委托合同形成后报市住宅物业管理部门备案。通过招标投标工作把物业管理推向市场，引入竞争机制。 四是帮助物业管理公司搞好业务、技术培训和考核工作，逐步实行 “上岗证”和“物业管理资格证”制度，建立与现代企业制度相适应的 管理模式和自负盈亏、自我发展、自我完善的机制。 五是要积极为物业管理公司排忧解难，尤其是要帮助协调好物业公司与供水、供电、供暖，以及与管理有关的部门的关系，为物业管理公司营造良好的外部环境。