出租屋管理大专毕业论文

城市商品房相关权若干问题的研究（一）--------------------------------------------------------------------------------序言目前在我国房地产经济迅速发展，已成为我国经济发展的主要支柱之一。其中城市商品房的买卖是人们非常关注的重大问题。据有关方面统计、商品房的买卖已成为广大群众消费的首选。随着买卖的扩大、相应商品房权益的纠纷不断出现，商品房的质量，物业管理纠纷成了投诉的热点，吸引了法学界对商品房产权问题的研究。在我国由于实行城市土地归国家所有[i]，商品房与楼盘地权相分离的原则，传统的、旧有的西方的物权理论及房地产的研究均很难适应我国现行商品房纠纷的处理。从商品房的空间构成不难看出，商品房的使用权是沿着商品房的空中范围，上下叠加左右毗连的。这些商品房的叠加毗连使其权属发生了异常的变化，更多的问题是无数个商品房权益交织后与周际的权利关系纷繁复杂，让众多学说力所不逮。本文力图在这些权利的交织及边缘问题上做深入的研究。为便于论述，本文将商品房产权交织及边缘权概称为相关权，顾名思义即与商品房产权相联的权益。由于对商品房的问题研究的欠缺（也许是本人对此问题的独孤寡闻），也由于物业管理成为新的热点，更多的是忙于应付物业纠纷的处理，而很少去分析物业纠纷权利上的原因，如果静下心来细思，涉及房产多项权利。如权利清晰，一是处理容易，二是纠纷肯定会减少。本文想借用相关权的概念从权利的性质上，该权利与他权利的区别上，努力找出一条解决纠纷便捷的路子，做一些基础性的探讨工作。需要说明的是，一是相关权没有固定理论，他是基于物权、债权，邻接权、相邻权、共同权，类似于房屋区分所有但又不等同于这样的权利，由于他是一种基础权利。所以他对基础理论的研究有很强的依赖性。二是由于旧有物权理论，原本是建立在私有物权之上的。因此，解决涉及商品房屋使用权的问题上矛盾突出、明显，很难套用，应以讨论一种全新的，商品房相关权理论为当务之要。城市商品房是国家所有地权和公民私有权分离的产物，研讨房屋相关权一般不涉及地权所有权。三是由于商品房在我国发展时间不长，矛盾的显现还不深刻，对这类问题的投入不深，研究不够，只能就发现的问题就事论事，难免不能完全自圆其说，但本文想尽力而为，使这类问题的处理，较为耐得住推敲，成为体系。 四是由于对这类权利的救济问题，直接引述为诉讼的研究，更是大家关注的问题，所以本人从论述的完整性上论述这类问题的特殊性。但并非本文的重点，如有浮皮浅显，点到为止的情况敬请见谅。一、城市商品房相关权益的基本问题（一）城市商品房相关权的概念及性质特征1.城市商品房相关权的概念商品房相关权利是指商品房产权人之产权与其他商品房屋产权人的产权及与开发商的开发权、公用设施使用权等与商品房产权相关联的权利义务的总称。为叙述方便，以下简称房屋相关权。（1）商品房一般在城市中以楼房的形式存在，相对集中于各个小区，故本文所指商品房一般泛指城市小区商品楼房。（2）由于法律规定，城市土地归国家所有[ii]，商品房均附着在国有土地上，所以商品房房屋权益仅限于房屋本身的所有权，房屋产权人不得主张房产所附着之土地的所有权。其商品房所联系的土地使用权一般也仅限于理论上的意义，因土地整幅批准使用者为开发商，房屋出售时，也仅限于房屋自身的面积及相应的公摊面积本楼内的楼道、电梯、设备间等，不包括楼房周边的绿地、马路等其他设施所占用的土地，这种理论上的土地使用权因与整体小区楼盘的土地使用权相比较微乎其微，很难产生实际主张意义，因此，本文不予讨论。2.房屋相关权的性质房产相关权是一种物权，依附于国有土地之上，附属于相对独立的房产权，是依赖于商品房产权的特殊物权。房屋相关权的依附性在于，只有享有房产权，才享有完整的相关权、房屋租赁人、借用人都不能单独享有这样的权利[iii].他的依附性还在于转让房产权时，相关权一并转让。如相关权涉及的地下车库权利、一般在转让房屋时一并转让，受让人不接受时，也应处于公开出让状态，但经物业管理人员同意的除外。（后文另述）3.相关权是一种边缘权、交织权商品房在地理空间范围讲，由于商品房叠加在同一土地上，相应房产相关权则是各房屋产权交织状态下的一种权利，这也决定了房屋相关权的行使也受制于其他产权人的权利行使。如在公共走道住户独用走廊一段为安全需要加装防盗门，此行为虽不影响他人行走，但应征求相邻其他住户的意见，并不当然享有独用走廊的专有使用权。（二）商品房相关权利所涉土地使用权的特殊性商品房的相关权是建立在国有土地使用权之上的商品房所有权利延伸于所有之房屋外的一种权利。1.他所依赖的商品房屋所有权是相对完整的，具备所有权应有的一切性质。2.相关权所依赖的，商品房所附着的土地地产权为国有土地使用权。（1）该土地所有权与房屋所有权相分离。（2）房屋所有权紧紧依附于土地使用权。（3）土地使用权的性质（商品房土地使用权）决定了房产相关权是一种特殊的房地产权。（4）土地使用权具有期限性。单纯的居住用地使用期限为70年，综合用地为50年，商业用地为40年。[iv]3.商品房所依赖的土地使用权具有整体性、不可分属、多重的特点。（1）整体性。土地使用权的自身属性是土地所有权的派生他的属性，国有土地上的商品房土地使用权具有共用性，使用的最大化及允许被他人善意使用是他的特有品性，整幅土地被开发商开发转让后允许所有商品房业主善意使用为该权利的显著特征。（2）小区土地使用权是由国有土地所有权派生出来的，区分所有不是使用权的特征，因此不可在使用权上设定“所有”。小区商品房使用权的整体性决定小区用地不可分属，所有商品房所有权人对该批准使用的土地有平等的使用权。（3）因使用目的方式、范围、空间、层次不同，追求其功用不同，使用具多重性，多样性，理论上说，使用权是多重的、往复无穷的。（三）房屋相关权是建立在商品房各自所有、土地整幅使用权共享基础上的特殊使用权[v].1.商品房的所有权私有性、依附整幅土地的使用权国有性质，决定了房产权人不仅是享有商品房的相关权，而且享有区分所有权，和共有公共设备、共用绿地的相关权，还享有所有权之间，所有权与使用权之间，与相关权之间的权利。（1）房具有完整的私有性，商品房所有权人在自己所属的范围内享有传统房屋所有权的一切权利。（2）由于商品房是横向与纵向叠加毗邻而建与公共设施、公用面积沟通相连，因此房屋所有各产权人还有相邻及区分所有的权利。（3）由于小区商品房土地所有权的特殊性和共同使用性，使其土地使用权的面积大大大于商品房的自身占地面积。商品房所有人因此还享有对绿地、马路、场馆、亭廊、景观等相关配套设施相关权。各商品房所有权人对上述配套设施相关权还达及这些设施的益损增减即使用、维护改建、受益权。笔者认为区分所有范围一般只达及同一建筑物内，与所有之房屋建筑物有物理结构上连接之部分，不具有结构相连的设施，但规划在整体范围内的，涉及其上的权利是相关权。综上，相关权有广义、狭义之说。广义相关权，除所有权之外的，包含区分所有、相邻及相关权。狭义相关权是指结构未曾原始相连，但土地使用权系一体批复、整体使用，与主体楼房配套而建相关设施之上相关的权利，如物业用房，供电公共配套用房，这些设施成本或计入或不计入商品房成本。[vi]但之上权利与住房所有权相关，既属狭义相关权范围。2.从地理位置来讲，房产权相关权是指房产人之房产权延伸至自身房屋之外，小区规划之内开发商建设的配套公共设施上的权利及公共服务设施上的权利，如附属用房，绿地等。这些权利即有一定的独立性，也有交叉性。理论上讲，当开发商开发的是单独楼座的，房屋售出后，权利就全部归属各商品房业主，这时开发商虽在名义上享土地使用权利，但已无有实际意义，楼座所需土地面积及相关占用面积随项目完成，整幢楼房的出售、已经转让提供给各个房主。小区整体开发楼盘的，中间有甬路、绿地、廊亭、公共设施等相互交织关联的各种相关设施，从产权上来讲，商品房产权人仅对开发权有依附从属性，但因上述具有独立性的设施，互不隶属涵盖，但这些条件又是选择区位、确定购买房屋时的前置条件，承诺条件，这些独立于房产权之外的会馆、场所、廊亭、马路、绿地的收益权也不能完全与房产权人的权利无关，本文要旨在于研究产权人与上述设施权利之间的关系。3. 相关权存在于动态之中，在动态中异常复杂。相关权存在于特定的历史阶段中，在历史的长河中，商品房产权的发展异常复杂，商品房相关权也并不是一成不变的，在动态中，相关权的形成、变化、消亡异常复杂。如（1）部分出租后的房产权人的相关权是否保留，能否部分转化；（2）被意外占地、增建、拆迁等，房产权人相关权如何评价损失，能否补偿；（3）70年土地使用权期满[vii]，相关权是否自然消灭，能否折价，能否改造成其他用地，有无置换权等等。本文仅就常见的几种变化作简要的论述。1）房屋所有人与使用人分离的情况下 相关权的行使如前所述，相关权是房屋产权人行使产权基于整幅土地使用配套设施的一种权利，这种权利是基于房产权的，但在现实生活中，法律允许产权人出租出借住房，在这种情况下，租用人、借用人是否享有这种小区公共设施的相关权，笔者认为，相关权不仅仅是使用权，而且有收益分享权及改变用途决定权。因此，在这种状态下，使用权可因出售、出借而随之转移，但收益分享权和改变用途决定权则可以保留。2）相关权指向的标的变动，相关权的行使分以下几种情况：（1）因规划占地，绿地等减少。当国家规划占地有补偿时，小区公共设施、绿地等土地出让金均已摊入房屋成本，各房产主的权利也基于分摊而分享这些土地、设施的占地补偿，应按面积，通过相关权，补偿给各个房屋产权人。（2）改建 增建。任何改建、增建均涉及相关权人的权益，应经多数人的同意而行之，在紧急状态下，属于确定的对相关人有益的增建、改建，可由小区或物业管理者代行实施，所得收益，在优先支付成本的情况下，应与相关权人分享。（3）维修。为维护相关附属设施的正常使用，或提升观赏使用设施的价值，需要投入，应经相关人绝对多数方同意可实施，所需费用应用小区其他收入支出，不足部分由小区相关权人分摊，不同意的人亦需支付费用。3）利用经营设施为方便小区业主，允许开设一些便民经营服务，其收入如何看待，笔者认为其经营收入一般与相关权无关，属于物业管理行为，但利用原物业管理设施的应从中分析出来，或作为维修资金，或按面积分享。对于处于有利位置之中的房顶，屋面、楼面、围墙，院内支架，悬挂的广告等收入，则应优先用于受损，受影响的房屋所有权人，其余用于公摊的相关设施维修费用，但不得作为物业经营收入。4）七十年后，土地使用期满后，房屋还在其产权尚存，土地使用权期满后，或交回土地，或对土地使用权交费续展。4如不交费续展，土地使用权虽然交还国有，但相对整幅 土地的使用及在该土地上的附着物因使用而不改变用途（自然顺延）这时，房屋所有权人则享有全部的土地使用权（原开发商）的使用权因到期而失去（丧失）[viii].如开发商或业主自行续交土地出让金，使用权全部归业主，这时相关权范围与土地使用权利范围接近一致，如由开发商交纳则相关权维持原状。（四）、相关权与相邻权区分所有、及物业管理、开发商经营权等其他权利的异同1.相邻权是指相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按双方约定的范围、用途和期限使用的，另一方要求其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失的权利[ix].相邻权是与所有权相邻部分的处理原则，相邻权没有相互包容和权利交叉，只是处理相邻关系的，双方权利相等，没有交叉。（2）相关权不一定相邻相关权是所有权派生出的权利，相关权主要基于业主与开发商的基于土地的开发利用共同使用一幅土地关系而形成，特点是毗邻但不相邻，权利主体不平等。主要解决是房屋所有权人的所有权与开发商的使用权以及共用权问题，此外，小区内业主与业主即使地理不相邻但同为相关权利人时权利平等[x].2.相关权与区分所有之间的关系建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。 [xi]对区分所有已有众多论述，从功用上比较，建筑物区分所有权主要是对所有权涉及的部分区分所有，解决的是所有权层次上的问题。建筑物区分所有权涉及的建筑物结构相连，解决的是共有问题。而相关权则不解决所有权问题，只解决相关权人房屋所有以外的一定区域内的使用权问题，不能主张对公用设施的所有权。相关权解决的公用部分的公用问题和公用部分的权益分配问题。按区分所有通说[xii]，区分所有包括住宅的专有权，公用面积的共有权，及成员权 [xiii]，但在整个小区靠街一侧修建固定广告牌，按合同法规定加工物为定作人所有，按区分所有则应为该楼所有住户共有，但固定广告牌建在楼外空地上如何共有呢。即使建在其中一幢楼的屋顶上如果按区分所有认定为非该楼住户其他楼内住户共有呢，而以相关权解释在则无纷争。再有附属车库无认购买，不得已向附近居民出售，如果出售被登记确认，小区住户与该车库所有人又如何区分所有呢？再如，庭院绿地被城市规划占用补偿，在城市土地归国家，土地使用权归土地开发商的情况下，如和用区分所有去解决补偿纠纷呢？这些似乎都以超出了“区分所有”的权能，起码在中国的情况是如此。因此，以房屋相关权理论解决这些与房产权有关的各类权属、权益损害纠纷更为恰当合用。

浅谈物业管理纠纷的若干法律问题物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人 （物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理 办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物 业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件 在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。�一、物业管理纠纷的主要特点。�物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的， 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。�1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。�1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超 常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称 为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。�2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。�物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理 纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系 、代理关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益 ，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。�3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。�物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和 其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的 依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通 则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不 详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。�二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。（一）物业管理纠纷的管辖问题。确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉 讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般 都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院 也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方 提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院 管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应 适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的， 业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所 在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住 所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物 业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理 ，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷， 但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。�（二）应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理 纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开 发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协 议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产 开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承 包 的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权 委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同 的效力，以正确处理物业管理纠纷。�1.注意审查物业管理服务合同的效力。�在审查物业管理服务合同（或称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体 资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理 权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主 约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应 由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由 于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后 服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务 .随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物 业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物 业管理有偿服务。因此，物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管 理委员会，另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的 房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业 管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理 ，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。19 94年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统 一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管 理，或注册成立物业管理公司负责管理。所以，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订 物业管理服务合同的，应认定合同无效。�在审查物业管理服务合同效力时，还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合 同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在 平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能 在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收 费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用 和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外 墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不 向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或发售房产的大业主 ，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为 常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的，应确认部分无效 .�2.注意审查物业管理承包合同的效力。�由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施物 业 管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包 给其他的物业管理公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承 包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定，小区物业管 理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司，为业主提 供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其 由此所享有的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给 他人经营，这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理 权的物业管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托 管理权，其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求，不应得到支持。�3.注意审查物业委托管理合同的效力。�在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的 管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是 属于前述物业管理服务合同，如无其它致合同无效的情形，所签订的物业委托管理合同应确 认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司 签订的合同，而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的，由正在对物业进 行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同，这种类型的物业委托管 理合同，其性质与物业管理承包合同相似，都是未经业主同意，将取得的委托管理权转让给 他人，由他人对业主的物业进行管理，所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。 业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理，是基于业主对所选定的物业管理公司物业管 理能力的信任，物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让，也无权另行委托他人 对业主的物业进行管理。而且，根据民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人（即业主 ）同意，接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使，所签订的物 业委托管理合同，侵犯了业主的利益，实施了无权转委托的行为，应确认合同无效。在审查 物业委托管理合同时，应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开 来，后者依《办法》及物业管理的需要，是允许的。�三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成，物业管 理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善 ，在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。�（一）关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题。由于住宅小区或商厦的业主人数众多，难以分别行使物业管理权，为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立 住宅小区管理委员会，但《办法》未对业主大会制度，包括业主大会如何召集、选举如何行 使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管 理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定，但不尽完善，实践中存在问题仍急 需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理？在什么情况下召集第一次业主大会？如何 选举产生管委会？在未召开业主大会的情况下，分别通过书面投票的方式征集业主的选票是 否可行？如何确定业主的投票权？是一房产证一票还是一户一票，或确定一定的建筑面积为 一票？这些问题很具体，但实践中涉及到当事人切身利益，急需有明确的规定，以便于操作 .笔者认为，业主要行使物业管理权实现自治，应尽早召开业主大会，以确定物业管理中的 重大问题。第一次业主大会的召集，既可由房产行政管理部门召集，也可由业主自行召集， 但持有半数以上投票权的业主出席才能举行，在未召集业主大会，业主或其委托代理人未出 席的情况下，分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项 的决议的，不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业 管理的最高决策机构，及召集第一次业主大会的前提条件，形成业主大会有效决定的程序。 住宅小区或商厦，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《办法》规定，房地产开发商在 出售房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须 召集第一次业主大会，选举产生管委会呢？显然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全 部出售前（这一过程也许很长），业主不能行使其物业管理权，则难以保障业主应享有的权 益，但如果房屋出售或入住未达一定的比例，其时房地产开发商是最大的业主，召开业主大 会也难以体现小部分业主的利益。因此，确定房屋入住率或出售率达到一定的比例，方依法 召开业主大会，成立管委会，这是保护业主利益，规范物业管理的必然要求。笔者认为，住 宅小区或商厦主要用于出售的，其出售率达到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率达 到50％以上的，应规定开发商或其聘请的物业管理公司须向房产行政管理部门报告，在管理 部门组织下或自行召集下，召开第一次业主大会，选举产生管委会，这对于保护业主的物业 管理权是较为有利的。�关于业主的投票权如何确定，关系到业主的切身利益，关系到业主大会的决定是否有效 ，这是业主实际行使物业管理权的重要一环，应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。 由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定，如以每一产权人 或使用人一票，对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公 平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算，确定投票权及票数，根据权利义务一致的原则， 有其一定的合理性，但建筑面积很小的房屋，其业主如无投票权，其权益如何体现？笔者认 为，应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人，不论所有或使用房屋的建筑面积 大小，均应享有业主大会或管委会的投票权，但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房 屋为一票，或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位，每一计票单位的建筑面积享有一票， 计票单位面积以下的业主，每一产权人有一票，非业主使用人的投票权从其与业主的约定。 如以建筑面积100平方米为计票单位，房屋建筑面积每100平方米计一票，100平方米以下的 每 一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则，也充分考虑了小业主的利益。业主 大会的决议，如要求所有业主通过方有效，则往往会只能形成议而不决的局面，反而不利 于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上，规定业主大会的决议，须由出席 会议的业主所投票数的半数以上通过，且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额 达半数以上，方为有效，则可最大程度地保障业主的共同利益。�（二）关于管理委员会的主体资格问题。管理委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授 权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组 织，是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定，管委会有权选聘、续聘物业管理公司对 物业进行管理，并与其签订聘用管理合同。在民事活动中，管委会以其名义代表业主。而管 委会在何种情况下才是依法成立，是否具备民事、行政主体资格，能否参与诉讼，这些问题 目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义 务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后，应由业主联名或业主大会授权的房地产开 发商或物业管理公司，报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认， 或未经业主授权，他人以业主的名义将管委会予以登记的，视为管委会尚未依法成立。对于 依法成立的管委会的主体资格，有一种意见认为，管委会不是法人，没有独立的法律地位， 其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。对此意见， 笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利，应视为管委会在物业管理 中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章，且在确认其签订物业管理 合同主体资格的同时，必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发 生纠纷，管委会能否以其名义参加诉讼？笔者认为，管委会固然不是法人，但其属依法成立 的自治管理组织，应属民诉法第49条的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。 管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合 同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确，实践中对此认识不一，因此有必要在 有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。�（三）关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。与住宅小区的用途不同，商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后，为了维护商厦业主 或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行，商厦同样需要由物业管理公司实施专业 化的物业管理。而实践中，许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接 进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高，对提供管理服务的要求更高，房地产开发商或其 他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用，常为此引发纠纷。而建设部《办法 》，国家计委、建设部印发的有关服务收费办法，都只对住宅小区的物业管理及服务收费予 以规定，未对商厦的物业管理及服务收费进行规定。地方性规章中，亦鲜有将商厦管理纳入 物业管理的范畴，使商厦业主如何行使物业管理权，收费标准、服务要求如何确定既无法可 依，也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理，不利于我国物业管理市场体系的建 立和完善。因此，应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围，在有关物业管理法规中，以规 定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架，分别根据住宅小区和商厦的特点，明确各自的服 务内容、范围、服务质量、收费标准、方法，以及行使物业管理权的方式。�（四）关于物业管理公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。�物业管理公司与业主或使用人常因物业管理费发生纠纷，物业管理公司为迫使业主或使用人 交纳管理费，在业主或使用人不能按其要求交费的情况下，常采取停电、停水、停气等措施 ，为此常引发诉讼案，业主和使用人以收费不合理、停电等构成侵权提起诉讼或抗辩。采取 停水电等措施是否侵权，审判实践中有不同的看法。一种看法认为，物业管理公司对拖欠管 理费行为可依聘用管理合同追索，采取严重影响业主或使用人正常经营、居住的停水电等行 为，是侵权行为；另一种看法则认为，停水电等是因业主、使用人欠费所造成，停水电等行 为不构成侵权。由于停水电等措施严重影响业主、使用人的经营、生活，易使矛盾激化，妥 善处理此类纠纷十分重要。《办法》中规定物业管理公司有权依照物业管理服务合同和有关 规定收取管理费用，未赋予物业管理公司采取非常措施的权利。而原《海南经济特区城镇住 宅小区物业管理规定》则规定对欠费的业主可以采取停止供水电等措施。笔者认为，在业主 或使用人的确欠费的情况下，采取停水电气等措施是否违约或侵权，应具体情况具体分析。 如物业管理服务合同中约定，对业主欠费的可以或不可以采取停水电等措施的，应从其约定 .物业管理公司如违反合同约定，则应承担违约责任。在无合同约定的情况下，应区分收费 项目的不同特点具体分析。物业管理费主要分为为业主、使用人提供卫生清洁、公用设施的 维修保养和保安、绿化等公共性服务的费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众 代办性质的服务费用，以及特约服务的费用。这三项服务费用既有联系又有区别。业主仅拖 欠公共性服务或特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用的，物业管理公司不能采 取停水电等措施，否则即为侵权；业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，使 物业管理公司为此未能代交有关费用，致使供水、电、气等部门停水、电、气的，物业管理 公司不承担责任；如物业管理公司收取费用后未及时上交有关部门，致使有关部门停止供水 、电、气的，则物业管理公司未尽服务义务，应承担违约责任，给业主、使用人造成损失的，应赔偿损失。在有关部门并未停止供水、电、气的情况下，物业管理公司对拖欠公众代办 性质的服务费用的业主或使用人，能否采取停水、电、气的措施？笔者认为，对被拖欠费用 应依法追偿，物业管理公司采取停水、电、气等措施迫使业主、使用人交纳费用的行为，侵 犯了业主的合法权益，依法不应得到支持。除当事人另有约定外，有关法规或规章中不宜赋 予物业管理公司采取停水、电、气等权利。�综上所述，物业管理纠纷作为新类型的案件，诉讼到法院只有近几年的时间，需探讨的问题 还很多。由于目前物业管理缺乏相应的法律规范，人民法院在处理这些新类型案件中，难免 出现适用法律不一，判决结果不统一的情况。以法律规范的形式规范物业管理行为，保护业 主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益，不仅是司法实践的要求，也是促进物业管理 健康发展的要求。因此，有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。建议在物 业管理法律规范中，确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理公司专业服务的管 理体制，将住宅小区和商厦的管理纳入法律调整范围，明确物业管理中有关的权利义务、操 作的程序、规则，使物业管理行为真正纳入法制化的轨道，便于给人民法院审理物业管理纠 纷案件提供较为充分完善的法律依据。这里全是！同学加油！我是学房地产的，咱们算同学科了，祝你成功！

一、绪论（一）研究背景随着改革开放的深入，我国出现大量的人口流动现象。城市流动人口的增加，是市场经济发展的必然趋势。目前，农民是我国流动人口的主流。哈尔滨作为黑龙江省的省会城市，是全省政治、经济、文化的中心。目前，随着流动人口大量涌入，人口总量不断增长且老龄化加快，对城市管理不断提出新的挑战。1. 流动人口相关概念界定（1）西方对流动人口概念的界定关于流动人口这个概念，国外一般称为人口流动或者是人口迁移。相较之中国对于流动人口的定义，还是有较大区别的。（2）国内对流动人口概念的界定何为“流动人口”?比较一致的意见是指那些“现居住地不是户籍所在地”(《流动人口计划生育工作管理办法》1998年9月22日国家计划生育委员会令第1号)的人口，即“人户分离”的人口。3、“迁移人口”、“流动人口”、“外来人口”和“暂住人口”首先，“迁移人口”定义为：发生在国内不同省区或县(市、市辖区)之间的各类改变户口登记常住地的人口移动以及发生在各经济类型地区之间的和各自然类型地区之间的具有人口学意义的改变户口登记常住地的人口移动。其次，至今“流动人口”在国内还没有一个统一的概念。从行政管理的角度来看，哈尔滨市公安局把流动人口称为暂住人口。第三，“外来人口”定义为是户籍没有迁到在本地的所有外来人员，也可以定义为户籍迁到本地和户籍没有迁到本地的所有外来人员。最后，“暂住人口” 是指在常住地市县范围以外的城市暂住三日以上的人口。2. 国内主要的流动人口相关管理政策（1）暂住证管理办法以北京为例，所谓暂住证就是本市对外地来京人员实行暂住登记和暂住证制度。为了保护外地来京人员和容留、雇用外地来京人员单位和个人的合法权益，打击混迹其中的违法犯罪等。这些是政府对流动人口由管理向服务转变的一项体现。（2）户籍管理制度建国以来，中国户籍管理制度的变化大致可划分为3个阶段：第一阶段，1958年以前，属自由迁徙期；第二阶段，1958年～1978年，为严格控制期；第三阶段，1978年以后，半开放期。自从1958年1月9日，经全国人大常委会讨论通过，毛泽东签署一号主席令，颁布了新中国第一部户籍制度《中华人民共和国户口登记条例》，确立了一套较完善的户口管理制度。这个条例以法律形式严格限制农民进入城市，限制城市间人口流动，在城市与农村之间构筑了一道高墙，城乡分离的“二元经济模式”因此而生成。（二）研究目的和意义1. 研究目的本文希望能通过对哈尔滨市政府出台的相关流动人口政策的研究，总结哈尔滨市流动人口管理的先进经验和存在的问题，为完善哈尔滨市的流动人口管理政策提出一些有建设性的建议。2. 研究意义进行哈尔滨市流动人口管理政策的研究有着深远的理论意义和现实意义。本文认为哈尔滨市流动人口管理政策研究这个课题在理论上很具研究价值。对哈尔滨市流动人口管理政策的研究，对于促进我国经济稳定向前具有十分重要的现实意义。（三）研究方法、思路和理论依据1. 研究方法（1）文献研究法对中国学术期刊网相关文献、专著、政府文件、法律条文等资料进行通览、梳理，了解当前哈尔滨市流动人口管理政策的研究现状，在前人研究的基础上，进行进一步的理论探讨。（2）比较分析法就流动人口管理政策这个问题，与哈尔滨情况相近的北京、上海比较（横向比较），分析哈尔滨市流动人口管理中存在的不足之处和值得借鉴的地方；通过罗列、比较、分析哈尔滨1954年至今的主要流动人口管理政策（纵向梳理），对哈尔滨市流动人口管理政策走向进行探索 。2. 研究思路（1）对国内外文献资料的收集与消化，界定本文中的流动人口主要是指进城务工的农村剩余劳动力，本文的研究对象是哈尔滨市对进城务工的农民进行管理的相关政策。（2）通过文献回顾和理论分析，了解该领域的研究现状和方向，确定文章要解决的主要问题是完善哈尔滨市现行的流动人口管理政策；比较国内外各大城市对流动人口管理的相关政策，总结可供哈尔滨借鉴的先进经验；分析并研究它们之间的关系和演变过程，总结政策趋势。（3）揭示和阐述哈尔滨市流动人口管理面临的主要问题，追溯问题的原因，并对问题进行三个层面的分析，针对每个问题，着重研究政策层面有哪些不足之处。（4）根据哈尔滨市流动人口管理政策的不足，借鉴国内外在这方面的先进经验，引入新公共管理的相关理论，探讨完善哈尔滨市流动人口管理政策的对策。3. 理论依据（1）刘易斯的二元经济结构理论在人口流动和人口聚集的研究中，刘易斯（ Lewis）在20世纪50年代中期建立了第一个人口流动模式。他认为不发达国家的经济特征是二元结构，经济发展依赖于现代工业部门的扩张，而现代工业部门的扩张需要农业部门提供丰富廉价的劳动力。这样一来就形成了大量农村劳动力流入城市的现象。（2）乔根森的新二元经济结构理论1961年，乔根森(Dale )也建立了一个新的二元经济发展模式，在此模式中他认为劳动力的流动在于消费结构的变化。乔根森不承认剩余劳动的存在，他认为人们对粮食的需求是有限的，而对工业品的需求是无限的，当人均粮食产出超过最大人口增长所需的临界水平时，农业的发展就受到限制。这样，农村的劳动力就流向城市，以满足工业发展的需求。（3）成本收益理论山东大学的段晓阳硕士对他们的观点进行总结归纳，形成了成本收益模型。成本收益分析模型表明：农村劳动力会比较进城工作的收入与成本，来决定是否进城。他们希望收入尽可能地多而成本尽可能地少。提高农民的专业技能是其顺利找到工作并增加收入的前提，这就要求加大对他们的培训力度，并建立统一的劳动力市场体系，使之成为有目的的行为。（四）研究综述目前，国内学者对于流动人口管理政策的研究主要分为以下三个方向：第一，是把研究焦点和精力集中到对流动人口管理的过程中出现的难点和突出点上；第二，通过对哈尔滨流动人口人群进行有效的社会调查。第三，是对哈尔滨市政府出台的个别对流动人口政策的施行情况进行分析。以上所述的关于哈尔滨流动人口管理政策研究的三个方向，各有侧重点。此外研究方法也不尽相同。首先，充分运用唯物辩证法和规范分析等定性分析方法，给出市场经济与流动人口的发展趋势及价值判断。其次，充分运用历史分析法和实证分析法对中国人口“五普”的各种相关数据进行及时梳理和科学开发。第三，充分运用了层次分析和时间序列分析等分析方法，对流动人口进行了短期、中期和长期的预测及对策分析。最后，充分运用数理分析和模型分析等定量分析法，给出文字、数据、图表、方程等各种流动人口和人口流动模型。二、国内外城市化过程中的流动人口管理政策（一）国内城市化进程中流动人口管理政策的演变1. 北京市流动人口管理政策法规的演变北京作为中国的政治、经济、文化中心，对流动人口的管理一直以来都是北京市政府及其有关部门的工作重点。北京市流动人口管理相关政策法规经历了曲折的演变过程。总体来看,北京市流动人口管理相关政策法规的演变轨迹是程序越来越简化、管理理念正在发生重大转变。从政策法规颁布与废止的时间演变上来看(表1)，北京市流动人口管相关政策的演变可以总结为在以下四点：第一，户口管理由以防范为主转变为以控制为主；第二，居住管理从需要户籍地证明演变为办理居住地暂住证；第三，计划生育管理从重在管理转变为强调服务；第四，就业管理由设定门槛到取消限制。见表1。表1来自于宋健,侯佳伟的《流动人口管理:北京市相关政策法规的演变》2.上海市流动人口管理政策法规的演变1、上海市对外来人才户口优惠政策的变迁：从《蓝印户口》、《引进人才工作证》到《居住证》制度上海市对外来常住人口的蓝印户口政策从1994年2月起试行， 1998年进行了修订，2002年4月停止执行。此外，为了加强对外来人才管理，上海市人事局于2000年制定了《上海市引进人才工作证实施办法》。蓝印户口这一政策对繁荣上海房地产市场以及招商引资发挥了积极作用。但是，随着上海经济、社会的发展，蓝印户口的申办条件已显得不相适应。2、上海市对一般外来务工人员的就业和社会保障政策：《就业证》和《综合保险》2002年6月，上海市劳动和社会保障局颁布实施《上海市外来人员就业证》制度。此举在于规范本市职业市场，维护企业与职工之间的合法权益，保护用人单位和个人双方依法建立劳动关系，提高并促进人力资源的有效开发；同时，为了保障外来从业人员的合法权益，也维护上海市劳动力市场秩序。3、外地人进入上海工作的门槛在抬高随着上海市政府和各相关部门针对外来流动人口管理政策的相继出台，为了顺应上海经济、社会发展变化的相应需求,“筑高门槛,开大城门”成为上海市对外来流动人口管理政策的基本趋势,外地人进入上海的难度在增加。（二）国内发达城市流动人口管理的经验借鉴提高农村剩余劳动力的城市化就业率就业率的提高与经济发展紧密相连，改革开放以来，我国东部沿海城市的经济飞速发展，创造了很多就业岗位。同时也需要中部和西部广大地区经济共同发展，才能加快我国农村劳动力的战略性转移。优化政策首先，正在逐步完善城市户籍管理制度，以满足农民进城就业和生活的起码发展要求。其次，对流动人口进行科学管理。改变观念和决策思路政府根据不同的市场经济制度选择不同的人力资源配置方式，从而形成不同的社会经济资源配置体系，我国已经建立并正在完善的市场经济制度，并非西方国家市场经济制度的照搬，而是在此基础上的深化和创新，是具有中国特色的市场经济制度。三、哈尔滨市流动人口管理的先进经验和主要问题分析（一）哈尔滨市流动人口管理的先进经验近年来，哈尔滨市流动人口管理工作坚持管理与服务并重，建立健全工作网络，完善管理服务体制，建立流动人口管理服务的长效机制。总结哈尔滨市流动人口管理服务的实践工作，有以下几点经验值得借鉴：首先，加强组织领导，健全工作机制其次，理顺管理机制，构建四个体系再次，加强和改进政府对流动人口管理最后，培育典型范例，带动管理服务工作全面发展（二）哈尔滨市流动人口管理的主要问题哈尔滨市面对这庞大的流动人口群体，在管理方面还存在很多问题的。1.部分流动人口聚集地的治安和出租屋市场的管理混乱哈尔滨市大量流动人口的学历、技能、户籍等背景非常复杂，并出现了外来人口以地缘、业缘关系集中居住形成的居住群落。除了流动人口聚集地本身的治安管理存在问题，哈尔滨市的出租屋市场也存在着无序性，加大了有关部门对流动人口聚集地管理的难度。2. 流动人口的计划生育问题流动人口尽管进入城市后在城市生活和工作，但是仍然保留着旧有的村落文明观念；此外，他们对具体的流动人口计划生育政策并不了解。对此，哈尔滨市通过在流动人口计划生育日常管理工作中推行“三一三”管理机制等措施。但是由于流动人口的流动性大等因素，使得流动人口计划生育形势日趋严峻。3. 流动人口子女的入学问题教育部和国家有关部门提出要以迁入地区政府管理为主，通过建立完善的保障进城务工就业农民子女接受义务教育的制度和机制，九年义务教育普及程度达到当地水平。但是目前，随着来穗务工就业农民不断增加，其子女入学问题日益突出。4. 节前、节后流动人口回家、返工造成的客运压力问题哈尔滨做为东北最大的流动人口流入地之一，春运时期肩负着巨大的客运压力。哈尔滨市政府面临的压力不仅仅是客运压力，还有如何管理和服务滞留旅客等问题。这对于哈尔滨市各级政府而言，无疑是一次全新危机事件处理能力的检验。（三）问题原因的分析1. 问题原因初步分析第一，导致部分流动人口聚集地治安比较混乱的原因在于：首先，政府对于流动人口的疏导没做到位。其次，相关部门和用人单位对外来农民工的技能等培训有缺失。最后，公安机关对流动人口聚集地的治安管理和巡查的力度不够。第二，导致哈尔滨市流动人口政策外生育情况严重的原因在于：首先，政府的相关部门对流动人口的登记、监控制度不完善。其次，对相关计划生育政策的宣传力度不够。第三，流动人口子女入学的种种问题的原因在于：一是教育资源分布的不均衡。二是流动人口本身的流动性。三是公立学校在接受流动人口子女入学设立的门槛过高。第四，导致节前、节后流动人口回家、返工造成的客运压力的原因有：首先，流动人口这个群体的数量庞大；其次，政府对企业和流动人口没有做好客流疏导工作。2. 问题原因的深入分析针对上述四个哈尔滨市流动人口管理面临的主要问题，本节开始主要对问题进行三个层面、由高到低的分析。将这四个看上去并不相关的问题联系在一起，其实就反映出了哈尔滨市流动人口管理上有待解决的三个层面的问题：首先，制度性问题解决流动的农民工问题的根本出路在于尊重市场经济的客观规律，有一个明确的长期规划目标和具体实施步骤。其次，政策性问题在流动人口政策外生育的这个问题上，现行的《流动人口计划生育管理办法》规定，导致管理对象的不明确。此外，流动人口政策外生育管理的绩效考核机制仍然不完善。节前、节后流动人口回家、返工造成的巨大客运压力有多方面的原因，其中涉及到政策性的问题包括以下几个：一是涉及到铁道部、交通部对全国交通网络的建设规划；二是市政府没有进行合理有效的疏导；三是市政府的突发公共危机管理对于处理相关客运压力问题上出现政策缺失。四、完善哈尔滨市流动人口管理政策的对策研究以农民工为主体的流动人口对哈尔滨市的经济发展贡献很大，但是流动人口的流动性对形成稳定的职工队伍、对提高产业素质也有不利影响。如何从综合治理而不是简单取消或坚持户籍管理的路径，遏制流动人口流动的盲目性，促进人口稳定流动的可持续性，完善哈尔滨市流动人口管理政策，需要付出长期艰苦的努力。新公共管理注重政府的政策职能与管理职能的分离，重视人力资源管理，注重将私营部门的管理方式引入公共部门，强调政府服务以顾客或市场为导向，广泛采用授权或分权的方式进行管理，放松严格的行政规则，实施明确的绩效目标控制。以新公共管理理论为理论基础，以国内外城市流动人口管理服务的先进经验为辅助，针对本文第五章提出的四个主要问题，对完善哈尔滨的流动人口管理政策提出以下四点对策（一）完善流动人口聚集地的治安和出租屋市场管理的对策1、转变管理理念以市场为导向，用“疏导”替代“堵截”。对居住在哈尔滨的无业游民的管理才是当务之急。2、健全流动人口管理体制中的非正式组织管理首先，正确认识城市流动人口非正式组织在社会管理体制中的作用；其次，要积极引导城市流动人口社会非正式组织。然而，非正式组织有其天然的缺陷，需要政府社会管理部门积极引导，支持和鼓励。3、加强出租屋市场的“服务型”管理和 “信息化”管理首先，出租屋管理只有把服务与管理相结合，寓管理于服务。其次，强化管理者的信息意识和提高管理者的信息管理水平。具体来说，从以下三个方面加强出租屋“信息化”管理工作。(1)统一开发研制出租屋管理信息系统软件。 (2)设立网上登一记、网上申报、网上审批制度。(3)建立网上反馈机制。（二）完善流动人口计划生育管理的对策1、政府积极引导下的城市流动生育人口社区化管理城市流动人口社区化管理的含义是：社区化管理是指在政府统一领导和宏观调控以及有关职能部门的积极配合和指导下，基层社区以社会资源为基础（包括人力、物力、财力），运用社区管理机制和手段，促进社区整合与稳定达到更好的管理好流动人口的目的。社会融合是个体和个体之间、不同群体之间、或不同文化之间互相配合、互相适应的过程，并以构筑良性和谐的社会为目标。针对上述含义和哈尔滨计划生育工作的实际情况，本文对城市流动人口社区化管理提出的对策主要有：首先社区对城市流动人口自组织吸纳。将城市流动人口自组织吸纳进入社区，是积极引导自组织健康发展，对流动人口中的适育群体进行组织化管理的重要一步。促进城市流动人口与社区其他人口融合，对流动人口进行生育观念方面的积极引导，逐步改变流动人口落后的生育观念；其次社区对城市流动生育人口的服务。2、完善对流动人口计划生育工作的考核哈尔滨市己经初步建立了出租屋管理信息系统和流动人口管理信息系统，为流动人口计划生育管理打下了良好的基础，要在此基础上充分实现资源整合和共享。流动人口的一般情况可以在这个信息平台上获取，而不用再做专门的调查，专项考评的内容也可以围绕重点减少到最低限度，用信息平台的数据进行常规考评，包括各种报表、报告和信息系统上的数据。流动人口频繁进出，数量不断增加，不可能经常用那种大规模地毯式的清查活动来考评计划生育工作，而要建立一个科学的常规考评与集中考评相结合的考评机制，这就是:在确立合理的考评指标体系的基础上，信息平台的常规考评和有针对性的抽样调查集中考评相结合，这种模式应该成为流动人口计划生育管理科学考评的发展方向。（三）解决流动人口子女入学问题的对策1、改革现行教育体制确立政府为义务制教育第一责任人，由财政统一解决流动人口子女的义务教育经费问题。文本认为，现行的义务教育管理体制必须改革，政府应该是义务教育的第一责任人，不仅中央政府，同时包括地方政府都有责任向所有的国民提供平等的受教育权利。义务教育属社会公共产品，必须由政府来提供。政府不应该因为经济体制的转轨(人口流动的人户分离，因而造成各地政府职责不明的现象，使国民失去或不能很好地实现其受教育的权利。政府必须确保其所有的学龄儿童少年都能适时入学，接受平等的义务制教育。确立了政府为义务教育第一责任人的地位，同时必须解决现行教育经费的投入问题。2、以公办学校为主、以民办学校为辅以公办学校为主，调整现有义务教育的格局，合理配置教育资源；以民办教育为辅，民工子弟学校分阶段逐步淡出，适当发展寄宿学校，从根本上解决流动人口子女九年制义务教育的公平等问题。此外，“民工子弟学校”或“民工学校”的提法与分类，笔者认为这既不科学也不合理，更不符合以人为本的原则。首先，这种名称的叫法就不科学。何谓民工子弟学校？实质上是外来人口子女就读学校。而外来人口并不全部都是外来民工，还包括其他众多职业性质的外来经济活动人口；其次，这种称谓还带有明显的狭隘市民色彩。何谓民工？外来民工是相对于城市市民而言的。这一称谓带有明显的城市排斥性质；第三，民工子弟学校是对流动人口子女的一种“隔离教育”民工学校专招民工子弟入学，实际上使民工子弟成为城市中的另类学生，其学校成为另类学校，排斥于公办学校之外；第四，民工子弟学校与公办学校的办学条件差异，更使这些外来的孩子们遭遇不平等的教育待遇。（四）解决节前、节后客运压力问题的对策要妥善解决哈尔滨市节前、节后出现的客运压力问题，最有效的手段就是加快建设哈尔滨至各流动人口流出地的交通网络。由于这涉及到国家宏观战略，本文不做讨论，而主要集中探讨哈尔滨市政府在其中能起到两个积极作用。第一，对此问题出现的长期性和定期性的特点，哈尔滨市政府应建立一个长效机制来应对。首先，对在客运高峰期出现的常见问题进行分析和总结，对这个特殊时期内要应对的问题有一个清晰的认识；其次，联合哈尔滨市铁路局、哈尔滨市公安局、城管大队等相关部门组成一个临时的管理服务办公室，专门应对客运高峰期出现的各种问题；最后，做好定人定岗。第二，哈尔滨市政府和各相关部门应该针对节前、节后的客运压力问题，制定专门的政策性文件，为解决该问题提供相关的政策依据，完善哈尔滨市在公共危机处理领域的不足。一是将应急方案规范化、成文化，不用每次一到客流高峰期还要重复以前走过的程序，保证专门的工作办公室一成立，各项工作就能井然有序地开展；二是制定政策要简化程序，处理问题要快速反应。总之，在哈尔滨社会产业结构和功能都已经开始发生变化的社会转型过程中，社会系统会面临着结构的重构和整合问题，这一问题关系到新的结构是否能有效地满足新的功能需要，关系到新的结构系统的和谐程度和运行效率，所谓结构的重构主要就是利益分配格局机制的改变和调整，系统内部结构在变化之后，面临着重新整合问题，也就是社会关系和人与人之间利益关系的重新协调问题，只有在各种关系重新调适、理顺后，整个社会系统才能达到和谐状态，在这一过程中，作为公共部门的政府，需要积极发挥其整合和协调功能，通过有效的政策干预，推动社会进程。