拍卖研究论文

2003年12月2日，番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告，公开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二，教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从2003年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区，以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析，粗鄙之处请行家指正。 本次分析主要分为：基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五个部分。 一、基础分析 1.地块背景资料2.区位分析 1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工，阻碍南区社会发展的交通问题得到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可充分享受市桥城区的生活环境，使该区域的城市化进程加快。 2)南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域，番禺的“高等学府”基本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙”，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。 3)该区域近两年发展快速，生活氛围日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主，而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善，促使该区域成为番禺未来居住中心区。 4)目前项目周边的公共配套尚未完善，除中小学和一些中小型商铺外，其他方面的配套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方面。 二、市场分析 1.区域住宅市场分析 1)供应量：以旧盘新货为主 由表2可以看出，南区及沙湾的楼盘的供应情况可分为两大部分，一部分为一、两年前的产品，现剩余少量尾货在售，另一部分为大型楼盘的新组团。 单从市场供应角度分析，估计现时该区域一手住宅的总供应量约为1500套。2)产品： 大盘大户型占主导 现时该区域市场上以小高层和多层两种住宅为主，高层住宅的供应量较少，而且番禺的别墅也较集中于该区域，因此住宅小区的密度较低，楼盘占地面积和建设规模较大，多在7~40万平方米。 楼盘建设较有特色，如番奥以运动为主题、海伦堡和御院以欧洲水景为主题，内部依靠造景能形成较好的社区人文环境，使该区域的整体素质得到提升。 住宅户型偏大，100平方米以上的单位占六成；以100~120平方米的3房为主，约占五成；其次是2房和4房单位，这反映出客户在该区域购房是以自住为主。资料来源：珠江恒昌代理三部实地调查 注：上述数据以户型的面积为量化标准 3)价格： 高低两极明显，中档盘少 南区及沙湾现时在售的一手住宅，单价集中在2000~2500元/m2的范围内，总价集中在20~30万元的范围内，分别约占三成。 该区域的楼价两极分化明显，单价最低低于1600元/m2，最高价高于3500元/m2 ，相差超过2000元/m2，例如御院和华荟南景园、番奥和朗陶居，都是相隔一条马路但均价却拉差1000元/m2，使同户型住宅的总价相差10~20万，令该区域集中了大量高端和低端的客户。2.目标住宅市场分析 本区域住宅目标市场分为二类： 第一类为高质素楼盘目标客户：客源分布区域广，包括本区域及市桥、周边各镇等地区的中、高收入人群，他们对住宅质素要求高，对价格考虑少，住宅消费潜力大。可接受楼价在2800元以上，对户型需求则从两房到四房均有一定比例。 第二类为低价楼盘目标客户：客源主要集中在本区域，主要考虑价格优惠，对户型需求偏小。 三、项目定位分析 优劣势分析 s优势: 享有河涌绿化带资源，周边环境良好；位处重点发展区域南区；周边生活配套规划前景好，教育资源丰富；邻近旧区，四周均有40米或50米的规划路,交通方便。 w劣势： 南郊偏西方向，存在一定区域门槛；现时交通不便，生活配套设施未完善;四周规划主干道造成噪音污染;河涌绿化带横穿地块,影响规划布局;项目规模小。 o机会：南区规划建设全面铺开，有力促进房地产开发；南郊居住气氛日益浓厚，置业前景理想；区域存在中档楼盘缺口。 t威胁：御苑、番奥、金沙湾等大型成熟楼盘存量较大，阻碍项目发展；南郊尚有较多待开发土地，竞争激烈，而本次拍卖北斗大桥地块规模大、成本相对较低，对项目构成直接威胁；项目地价成本高，利润空间不大。 市场定位 根据上述SWOT分析，项目应以自身规模及河涌绿化带为基本立足点，从弥补区域中档市场空白点，寻求楼盘差异化出发，确立项目市场定位。 产品定位：中偏高档的生态、高尚精品社区；住宅类型以六层、九层洋房为主，并可利用良好景观资源配置少量叠层别墅；户型以二房、三房为主，主力户型面积75平方米~110平方米，充分考虑小二房、小三房配置。 消费者定位：本区、市桥及周边各镇有稳定收入的中产阶层买家为主，户型要求实用，楼盘质素、品味要求高。 价格定位： 六层洋房均价2600元/M2，九层电梯洋房均价2900元/M2，又叠层别墅均价3500元/M2，洋房总价主要控制在25~30万元之间（市场空白点），别墅总价控制在60万元左右。 形象定位： 中产者的高尚社区——城市中心水岸家园 四、成本效益分析 1.项目方案建议 项目建议由10%叠层别墅、50%多层住宅、40%高层住宅组成。地上建筑面积为92065平方米，设置1层地下室，面积为10000平方米。配置2500平方米会所面积（含规划指定的公建配套）。车库分别设在地下室和地面空地，共24300平方米。 项目由2004年1月（假设时间）开始进入筹建阶段，2004年7月～2006年6月为工程建设阶段，预计在2005年1月开始预售。 注：1）、利用河涌绿化带建设小部分别墅，可增加项目经济效益； 2）、考虑电梯洋房为大势趋向，因此后建建议以九层电梯洋房为主，且可节约用地营 造绿化空间，提升楼盘档次； 3）、设置一定规模的主题会所，增加项目附加值。 2.项目成本及效益分析

电子商务中的网上拍卖网站的研究与实现 摘要 因特网与电子商务正在成为21世纪中国经济竞争力的决定性因素，它们的发展不仅是中国企业内部改革可以利用的先进技术，还可以促进国家经济结构调整。 商务只有最大限度地利用电子信息技术，才能实现其跨地域、低成本、个性化产品与服务、即时高效、信息获得充分、全球配置人力与物力资源等自身发展的必然要求，这样利用的结果就是电子商务。 本项目是一个简单的电子商务系统，让每一个人都可以把自己心爱的物品拿出来与人交换，让普通人之间的交易变得如此的简单而有趣。网站的整体结构设计是以一个普通用户的拍卖过程为基础，用户通过注册登陆可以浏览商品信息，同时也可以对商品实现收藏及购买等功能。这个系统采取Windows2000为操作系统平台，采用MicrosoftActiveServerPages即我们所称的ASP来开发，后台数据库采用MicrosoftSQLserver2000。 关键字：电子商务,网上拍卖系统，ASP 目录 1绪论1 开发背景1 网上拍卖网站国内外发展的现状2 网上拍卖网站的研究方法4 论文的主要内容和结构5 2电子商务模式研究及网上拍卖网站拍卖设计5 电子商务模式6 网上拍卖6 拍卖6 网上拍卖6 网上拍卖的主要方式7 建立网上拍卖系统的目的和意义8 网上拍卖网站拍卖设计8 可行性研究8 硬件要求10 软件要求11 系统开发方案11 3系统总体设计16 系统结构图17 系统管理模块17 部分模块数据流图18 4数据库设计19 概念设计20 分析与创建数据库20 5详细设计与代码实现24 系统主界面设计与实现25 商品展示模块25 排行榜行模块26 普通用户模块26 登陆模块27 注册模块29 密码找回模块30 个人信息模块31 商品管理模块32 竞拍模块33 结论35 致谢35 参考文献37

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