关于业主委员会论文范文写作

如何为业主委员会与物业管理公司定位是多年来长期困绕物业管理行业健康发展的一个悬而未决的重大核心问题，准确科学地为业主委员会与物业管理公司定位，明确业主委员会与物业管理公司各自的法律地位，奠定物业管理立法的基石，是我国建立业主自治自律与物业管理公司专业化管理相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。 业主委员会与物业管理公司的定位问题早在一九九九年五月的全国物业管理工作深圳会议上，国家建设部宋春华副部长就已经尖锐地提出来，物业管理行业的业内人士为之进行了艰辛困苦的追寻和探索，但至今为止却没有寻求到一个解决业主委员会与物业管理公司定位问题的根本良方。之所以没有找到这个良方的最根本的重要原因在于寻求方法上的偏差。部分人仅仅局限于从自身的物业管理实践经验进行提升和挖掘，还有一部分人也只是从经济管理的理论中探索和推敲；却恰恰忽视了业主委员会与物业管理公司的定位从本质上说是一个法律的范畴，必须依据我国现行的法律，从法律的基本规定以及立法原意中进行追寻和探索。因而造成了物业管理行业的业内人士一头雾水，不知所措，处于一个既感到定位问题很重要，又无可奈何的尴尬局面，找不到一个根本的出路来。本文试图从法律的层面上，从一个全新的视角出发，通过对我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意的剖析，借鉴国外以及我国港澳台地区的成熟经验，运用建筑物区分所有权理论，从而依法准确合理地确立业主委员会作为区分所有建筑物的管理人的法律地位，确立物业管理公司作为区分所有建筑物的管理服务人的法律地位，以彻底解决业主委员会与物业管理公司的定位问题。 在物业管理活动中业主、业主委员会以及物业管理公司是构成了物业管理法律关系的最主要的民事主体。那么，物业管理的这些民事主体的法律地位究竟为何呢？从全国人大立法机关正在起草和审议的《中华人民共和国物权法（草案）》中所设立的建筑物区分所有权法律制度来看，物业管理的实质就是区分所有建筑物的管理，很明确业主的法律地位就是建筑物区分所有权人。但这个法律制度并没有直接对业主委员会和物业管理公司进行明确的法律定位，而设定了区分所有建筑物管理人和区分所有建筑物管理服务人这两个法律地位。那么，对于业主委员会和物业管理公司究竟谁拥有区分所有建筑物管理人的法律地位？谁又拥有区分所有建筑物管理服务人的法律地位？我们必须对此有一个清楚、准确、合理、科学地定位，因为这直接涉及到物业管理民事主体的权利与义务，关系到物业管理行业的健康发展。为了清楚、准确、合理、科学地给业主委员会和物业管理公司作出法律定位，我们不妨先从我国民法对管理人的立法原意进行如下的探讨和剖析。 管理人这个词语的法律概念最早是出现在我国民法通则之中的。《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”这条法律将建筑物致害的责任主体确定为“所有人或者管理人”，对于建筑物所有人的法律地位是比较清晰的，这就是我们常在物业管理活动中被称为业主的建筑物区分所有权人。由于这条法律确立了管理人责任主体的法律地位，因而在《中华人民共和国物权法（草案）》里，管理人就被直接纳入了建筑物区分所有权的法律制度之中。那么，管理人的立法原意究竟是什么？只有明确了我国民法对管理人的立法原意，才能正确确立物业管理活动中业主委员会和物业管理公司的法律地位，才能依法均衡业主、业主委员会以及物业管理公司的权利义务，促进物业管理的健康发展。 对于这种建筑物致害的责任主体，各国的见解是不同的。大多数大陆法系国家规定，只有建筑物的所有人才能成为建筑物致害的责任主体。例如，《法国民法典》第一千三百八十六条就只规定“建筑物的所有人”对于建筑物的保管或建筑不善的致害承担责任。此外，比利时、墨西哥、秘鲁、阿根廷、智利、巴西等国家均采用此立法例。而且，这些国家在规定所有人对受害人直接承担责任的同时，还赋予所有人对其他对于损害的发生有过错的人的追偿权。这种立法例的根据是，受害人通常无从发现和弄清事实上究竟是谁对于建筑物的失修或建造瑕疵负有过错，因此允许受害人直接对所有人起诉是公平合理的…… 参考物业管理文章 试论业主委员会与物业管理公司的定位

业委会和全体业主们沟通，为了传递完整的信息，也省去一个个登门 拜访 的麻烦，通常会写信告诉他们。下面我整理了业委会给业主的一封信，欢迎阅读。业委会给业主的一封信篇一 亲爱的邻居： 当您看到这封信时，我们知道发生了这样的情况：您提出的装修要求超出了国家法律法规及园区的管理规定。业委会作为全体业主选出的代表与您沟通如下： 1， 自从我们有了业委会之后，我们已经形成了一个利益共同体，我们不再是分散的个人而是一个整体，维护整体利益需要大家共同努力，遵守国家的法律法规，遵守我们共同的约定，服从物业管理，否则，任何例外，都会对整体利益形成致命伤害。 2， 请珍惜小区作为全中国可能唯一没有私搭乱建别墅这份来之不易的财富!小区的原设计风格、整体外观是全体业主的共同财产，任何随意的改变都可能会毁坏小区数十亿的资产。如果大家多觉得某些设计需要改变，可以通过业主大会投票方式共同决定，但不能各行其是。可能你的设计是出色的，但别人也认为自己的设计是出色的，结果会导致大家各自为政，甚至邻里不和，法律诉讼，毁了整个园区。 让我们共同努力，维护小区来之不易的和谐、美丽、秩序与荣誉。谢谢您的理解。只要您的装修要求合理合法，物业公司决没有阻止的可能，请相信! 顺致敬意! 业委会 业委会给业主的一封信篇二 蓝波湾全体业主： 我们是蓝波湾业主委员会，同样也是蓝波湾的一名业主。我们当初选择买房在蓝波湾，看中的是它的居住环境。我们业委会成立后中山市华策物业管理公司拒不与我们重签《物业管理 服务合同 》，还说存在长期巨额亏损，并要求把小区的公共收益全部归他们所有(现小区的公共收益每年约200万元);如公共收益不弥补给物管公司的，华策物管就要求上调物业管理费(住宅上调43%，商业上调50%，这是业委会反对的一个重要原因)，多年来华策物管在管理本小区方面存在很多问题，这是众所周知的了。业委会本着对全体业主认真负责的态度，认为华策物管这几年间管理服务达不到行业要求、在管理未能改善的情况下还要求提管理费、公共收益收走了也不投入到小区更新改造老旧的设备设施等等。因此业委会才召开这次业主大会，把这些事项告知全体业主来决定物管公司的去留，并非外人在造谣说是业委会与管理处的权力斗争和利益斗争!所以倡议业主积极踊跃到业委会办公室投你真诚的一票，决定是否继续与中山市华策物业管理公司重签合同或另外聘请新的物业管理公司进驻管理。业主们，现在的物业管理公司管理上确实混乱，这是铁的事实，主要存在如下问题： 一、 管理人员在岗睡觉、脱岗严重，治安管理堪忧 物业管理公司管理人员经常在岗睡觉，脱岗严重，在岗不在位，岗亭形同虚设，对外来陌生人员也任由进出，不进行身份核实登记，导致各区频频遭小偷光顾(据业委会了解过 春节 至今小区发生入室盗窃10多起)。有的岗亭甚至连管理人员也没有。有时业主忘记带卡，想叫个管理人员来开门，等半天连人影都见不到一个，有时来了人还朝业主发脾气说：“下次要记得带卡，要不就不用进来了”，这样的管理，业主们，你们认同吗? 二、 消防设施瘫痪，业主财产性命命悬一线 蓝波湾小区的消防设施因管理公司年久失修及地质影响等各种原因，早已不能正常投入使用，大量的地下消防管网破裂渗水管理公司无彻底维修，怕消防水流失因此很多楼栋把消防水也关了，造成消防栓长时间无水?这在消防检查中有报道记录，蓝波湾物管公司亦因此被多次罚款及限期整改，但年年被罚，消防隐患问题年年还是存在，根本没有解决到。很多消防水喉还是没有水，不能正常使用，消防总控室的未处理的故障年年在增加(如八区的总控室到目前为止存在200个故障未排除，中控室的值班人无证上岗等)。试想如果小区发生火灾，那业主的生命财产如何得到保障呢?这样的物管，我们敢将身家性命交与他们来管吗? 三、 财务管理 混乱，公共收益一摊乱帐 蓝波湾的财务管理混乱，从来都没有向业主公示过他们的收支情况，连我们业委会也拿不到明细的帐目，特别是公共收益这一块，他们用到哪里去了我们业委会也监不到，管不了?按照《物业管理条例》规定，小区公共收益归全体业主所有。另我们业主交的管理费，不管盈亏华策物管公司每月都提走了总额(包括公共收入)的10%作为酬金(每月提走了5万多元不知去向)，有何道理呢?导致小区很多设施损坏也没有更新改造，而是任由它烂下去、瘫下去，使小区长期得不到保值、增值，还是这下去的埋单和损失的还是我们全体业主。业主们，我们不要被物管公司和造谣惑众的人员蒙蔽了你的眼睛，说他们会如何改善服务?我们应该看清他的本质，他们的目的只为了赚钱，根本没有用心在为我们业主办实事，压根儿没想过怎么改善小区服务，创造自我品牌。另有一部分业主被造谣者误导为：“业委会人员每月拿4000元工资、秘书社保补贴每月收500元、业委会的人是黑社会、业委会每委要求物管公司拿5万元来用等等”?很多业主为这事炒作起来就把矛头指向业委会了，其实你们就被有心人利用了!业主们，业委会成员是没有一个是有工资收的，只有一小部分误工补贴，补贴的来源是为在小区的公共收益中提留作业委会和业主大会经费的，华策物业管理公司只是代管代帐，钱不是他们的。业委会成员有9人，分成3组，每天每组自行安排一名委员值班(有其他特别事的除外)，但我们的委员也非常自觉如没事处理的他们就会回家，所以很小时间是全计8小时工作量的(业委会内定了一天值日最高补贴不能多于8小时，晚上非开会的不作补贴)，《蓝波湾业主大会规程》第三十八条第一款规定业委会是有经费开支的，这是筹备组召开业主大会所定下且备案了的，在中山日报中也可看到此条。我们9名业委成员包括秘书承受着这么大压力和工作量每月总共才得到几千元的补贴，反过来物业管理公司拿了我们的公共收益每年200万左右，这些钱挪用到哪里去了，为何这班造谣者不理不问呢?整天就来搞业委会呢?每年上百万的被流失造成很多设施设备停滞不修、不换、不理这个是全体业主的最大损失，为什么不问呢?业主们，这么多年来管理公司向我们真正公示过帐目吗?为何所谓爱蓝波湾的造谣者又不反他们呢?这一切希望广大业要清醒和明白他们的“司马昭之心，路人皆知”。 四、 小区部分设施形同虚设，没实质意义 三区、四区、九区 游泳 池去年开始就没有开放，我们买蓝波湾的房就是看中他的环境和配套设施。但现在业主们，你们看泳池停用，小区的水池喷水景观停用，有的连喷水用的水龙头都不见了，只有裸露的电线，给业主们造成很大的安全隐患，另外各小区的大堂门很多已被白蚁蛀掉，但也没有及时更换，我们业委会在去年底已多次要求管理公司做出方案来作更换这些大堂门，但管理公司以资金未批到为由事情就不了了之?有的大堂门磁吸锁也损坏，也没有人 修理 ?个别小区的对讲系统长期瘫痪不理不修、、、?整个小区呈现出一种破旧的景象。我们业委会近段时间考察了多间有名气的管理公司，他们的专业意见也是说：“如果还是任期烂多2年的，就算公共收入全补也无人敢接蓝波湾来管，因为到时要救回蓝波湾的前期投入成本是很大的。” 业主们，你们自己认为华策物业管理公司，是我们业主想要的吗?现在其实华策物管公司并非针对业委会的决策，如果针对全体业主!因为现在业委会已合法召开业主大会来交回全体业主表决自己的事，现在管理公司处处干预我们派员上门派票、收票其实就是损害了全体业主的权益，以全体业主作对!你们必须要保持清醒来对待吧! 积极参加投票，行使业主的神圣权利，你们的参与，将决定我们管家的质量。如果票数达不到要求，将与华策物业重签合同。如果票数达到要求，我们将解聘华策物业管理公司，要求其撤出蓝波湾，我们将共同另外聘请口碑好的，有资质实力雄厚的物业管理公司接管蓝波湾，并且在原来的基础上不提高物业管理费。业委会将努力利用小区资源来创造公共收益，真正监管应用于小区设施维护更新。现在的蓝波湾身处一河两岸的重点位置，本应升值幅度非常大的，问题就是在长期的管理差，使原来是NO1的给处人丑化为“烂蓝湾”，多可悲呢?若我们的小区管理水平真能提高的，且配套设施完善后，我们的房子就自然会保值、升值了，到时得益的也是全体业主。 中山市蓝波湾第二届业主委员会 4月5日 业委会给业主的一封信篇三 亲爱的兄弟姐妹们、邻居们： 业主作为个体，不管你 是否关心，我们都处在这样一个巨大的人类历史进程中，一方面是全球一体化，这需要整个人类承担起前所未有的责任，并尽快成熟起来;另一方面，中国文明作为一个巨大的整体，正处在前所未有的从臣民社会向公民社会转型，这需要所有中国人，不论高低贵贱，尽快承担起责任，尽快成熟起来。我们作为业主，在上述两个大的历史舞台上扮演着全新的公民角色。也就是说，在小区这个层面，这个以私有财产为核心(我们家门里的小家)，以共有财产为纽带(我们家门外，包括整个小区的一草一木)的微型公民社会，我们到底如何共同生活在一起，像和睦的大家庭，一个利益共同体?我们如何承担起公民责任并尽快成熟起来，将是我们幸福生活的来源，并进而影响中国乃至整个世界的命运。这就是我们面临的大与小，抽象与具体，集体与个体的哲学关系。如果我们看问题没有高度，没有共同的价值观和行为准则，那么，幸福生活就成了一句空话;如果我们对小区不负责任，我们不成熟，我们将亲手葬送我们的一切，包括我们的财产和幸福生活!问题真的很严重! 那么，兄弟姐妹们，亲爱的邻居们，业主的责任和成熟到底指的是什么?搞不清这两个基本概念，就像我们当了父母，不知道什么叫“父母”;有了奔驰、宝马车不会开一样。 责任，简言之，就是一个人应该做的事。比如，父母 对子 女的养育、 教育 责任;子女对老年父母的照顾责任等等。如果父母把孩子生下来不养，孩子就会死。子曰：子不教，父之过。如果父亲不管孩子的教育，那是父亲的过错。这样的过错会导致父母老了，孩子像对待没用的破烂一样对待父母。人没有责任感，在中国传统观念中，等于“畜牲不如”。这是中国人最厌恶的恶习之一。问题是中国文明在数千年的发展中，只有臣民社会，没有公民社会，因此，关于什么是公民及公民责任，在我们的 文化 传统中是空白!中国人是臣民、私民，我们只有私德，没有公德。私德教我们如何与家庭成员、熟人和上下级相处，核心价值是我个人如何活的比别人好，因此，一切思考从个人利益出发，所谓“集体主义”不过是权贵牟利的遮羞布，“献身精神”是被逼无奈的选择，传统中国臣民、私民但凡有吃喝，有利益，绝不管自己利益以外的事，也就是我们所说的“管闲事”。 但公民社会不同。公民社会的物质基础和生活方式是以私有财产权为核心，以共有财产权为纽带的共同体，因此，人的私欲与公心必须有机的结合起来，形成公德，人有了公德心，就非管自己家门外的“闲事”不行!而且，还不能直接获利，相当于我们常说的“管闲事白干，不赚钱，还赔本赚吆喝，挨骂、受气”。但这就是中国新小区必须建立的公民责任!中国业主想过好日子，不承担起如此沉重的，费力不讨好的公民责任，那就等于白日做梦!就像为人父母，有孩子不养;父母老了，孩子不管父母一样“畜牲不如”;就像盖高楼大厦没有钢筋水泥一样。公民责任就是公民对自己的财产和生活负责任，就是高楼大厦得以坚固的钢筋水泥!为什么如此说呢?因为小区是这样的微型公民社会：业主们在小区拥有的“家产”不仅仅是家门里，业主们更大的，更值钱的家产是他们按份共有的小区所有公共财产，比如：楼道、电梯、各种设备设施、公共绿地、楼宇外观，甚至空气等，一句话，小区的一草一木，有形与无形，都属于全体业主的财产。业主的财产权、新的生活方式决定了业主必须从传统臣民、私民尽快变成公民并承担起公民责任。现在，小区的最大问题之一是绝大多数业主要么不知道什么是公民责任，要么，知道了，根本不尽自己的公民责任。其结果，跟父母有了孩子不养，父母老了，孩子不管的道理一样。这就是为什么业主群体本来是一个强势群体，一个由社会精英和成功人士组成的群体(特别是那些住在高档社区和别墅的业主们)而在现实生活中反而成了弱势群体一样。如果我们扩大开来看中国在世界中的地位，按中国的人口、财富和中国人的肯干、聪明，本来中国应该是一个超级强国，繁荣富裕，为什么我们反而成了不断受人欺负的弱者呢?就是因为我们处在从古老的臣民社会向公民社会的转型期，人民还不知道如何对整个国家负责任，就跟业主对自己的小区不负责任一样，结果，我们都成了别人获利的工具和任人宰割的羔羊。奴役与罪恶因此而产生。人世间没有比对自己的生命、尊严和财产不负责任更坏的事! 责任来自于责任感这样的美德。如果我们把美德看成是人的最大智慧之一，我们就会明白美德的真正意义。 责任感强调你是一个可以信赖的人，总是尽力把事情做好，对自己的言行负责任。如果人人都对社区事务不负责任，都关起门来过自己的日子，甚至自私自利，破坏小区的共有财产和公共利益，结果就是我们今天的状况。而我们也无法信任任何人。没有信任，大家作为一个共同体，就无法合作，小区这个大家庭就是一句空话，业主权益就没有任何保障。说到底，责任感是一种文化、生活方式和价值观的体现。现在，亟需通过公民教育，建立业主的公民责任感。 关于“成熟”。业主仅仅有了责任感，开始参与社区公共事务还不够，下一个目标是走向成熟。成熟是一个通过实践学会负责任的过程，也是一个结果。业主成熟的标志之一是大家有公民道德责任感，对自己的言行负责任，有共同体意识，把对家的热爱从自己家门里扩大到整个小区;最终体现在业主群体有自治能力，也就是有通过磋商来共同决策并解决社区问题的能力。 波斯圣人巴哈欧拉说：“凡事要磋商。人的天赋之领悟力通过磋商才能变得成熟。”磋商的目的是追求真理，达成共识，使共同体的利益最大化，最终给大家带来幸福。这也是整体成熟的标志。为什么在生活中，我们常常看到大家不负责任，被别人领导?其根本原因是我们作为整体不成熟，面对公共事务，没有磋商和自治能力。 那么，业主如何学会磋商，变得成熟起来?如下 方法 供大家参考： 第一，态度：我们采取什么样的态度将决定我们如何面对问题。如果是对抗的态度，抱怨的态度，软弱无能的态度，我们面对问题时，必然争吵、抱怨、绝望，最终失败;如果我们心中有爱，有信念，坚持真理与正义，相信问题通过磋商，大家总能找到解决问题的办法，而且，“我”只是大家庭中的一员，为了解决问题，我放弃偏见和情绪，理性面对问题，认真倾听他人意见，这样的态度将使大家在磋商过程中共同成熟、进步。(1)中国人的新文化、新文明将在这样的生活实践中产生。 第二，教养：坦率和礼貌是必须的。任何磋商，如果没有基本教养作为基础，没有礼貌和相互尊重，而是粗言秽语，大声吵闹，必然使磋商失败。中国业主作为有产者，如果不首先提高自己的教养，就对不起自己的财产，而这种教养的提高首先是对陌生人、为自己服务者的尊重和礼貌。礼貌，作为一种美德，强调的是言行得体，举止文雅，替别人着想，用言行让别人感到自己有价值，受尊重。(2) 第三，磋商必备的4个要素： 搞清事实：如果我们连事实都不清楚，我们就无法有效磋商。搞清事实也是我们学会对事不对人的基础。 原则：磋商的目的是达成共识，有效解决问题，不是简单的论是非，找责任。因此，建立关于正义的理念及彼此关爱是原则。 分享：业主之间交换意见，达成共识，我更愿意用分享来取代讨论。当大家在分享过程中，坦诚、信任、礼貌、谦逊地表达自己的看法是非常重要的。态度决定一切。吵闹、讽刺、谩骂等绝不能发生。 建筑家兼作家乔卡特认为：“对参加磋商的团体来说，每一个意见都是朋友送来的礼物。我们不应该把意见与提出意见的人混为一谈。即，这个意见可以被修正、发展甚至于被拒绝而不至于伤害任何人的私人感情。” 做出决定：磋商的顺利是决定顺利的前提。最后，大家付诸行动，在行动过程中检验，有问题相互磋商，最终通过大家的参与使现状更好而不是更糟。 当我们生活的现状通过我们的努力而变得越来越好时，我们的幸福感就会明显增加。特别是当我们成为有责任感的、成熟的公民时，当我们在小区获得了完全的自治能力，我们成为自己的主人而不再被成为主人，被别人领导，一句话，我们掌握自己的命运时，我们就变成了拿破仑所说的“伟大的人”。人的伟大与渺小，高贵与低贱的区别就在于命运是掌握在自己手里，还是被别人掌握。 亲爱的兄弟姐妹们、邻居们：我们到了应该明白一个基本道理的时候了，那就是我们财产权的保护，我们的幸福生活与我们财富的多少没有关系，而与我们的公民责任感和成熟度息息相关!反过来说，如果我们不是公民还是臣民，还是一群对小区不负责任的人，我们依然不成熟，冲动，不仅没有幸福可言，我们还会成为我们财富的破坏者，成为一群可笑而可悲的人;如果我们干脆是一群不讲理，情绪化，内心不健康，充满了嫉恨的人，我们就必然成为一群摆脱不了愚昧、贫困的人。当我们成为这样的穷人，我们就是有金山，住天堂也会糟蹋成垃圾场和地狱。我们的现实生活，其实是我们精神世界的反映。我们有什么样的内心，有什么样的美德和信仰，我们就会有什么样的世界!在这样的世界中，抱怨、仇恨不会解决任何问题，唯有认错、、包容、悔改和爱才能改变一切! 希望真正的公民社会早日来到我们的社区! 谢谢大家!