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1、扣住建筑的特色：巧妙地延用或诠释建筑或聚落用语，营造人居环境。2、楼盘命名应富有时代气息：除非楼盘定位情况特殊，尽量少用不为大众所熟知的字眼。3、楼盘名称标识性强，个性突出要体现楼盘的差异性及与众不同，并与市场形象定位相吻合。4、突出优势：楼盘要取得销售成功，楼盘名称作为载体可以突出和强化这些优势点。1、扣住建筑的特色巧妙地延用或诠释建筑或聚落用语，营造人居环境。在命名中所谓的“扣住建筑”，就是强调商品房的异质性，以示区别。命名往往由两部分组成，后面的一字或两字，就为建筑或聚落用语。2、楼盘命名应富有时代气息除非楼盘定位情况特殊，尽量少用不为大众所熟知的字眼，如“XX邸”、“XX峰”、“XX第”、“XX台”、“XX堡”、“XX坊”等。这些后缀，古老而悠久，承载着厚重的历史与文化，但缺乏时代气息，带给人的心理暗示是灰暗、封闭和缺少阳光的感觉，大型住宅区尤不适宜采用。3、楼盘名称标识性强，个性突出要体现楼盘的差异性及与众不同，并与市场形象定位相吻合，命名时可以强调楼盘的地理——如“虹口典范”，人文——如“汉唐龙脉”，环境——如“云间水庄”，品牌——如“紫薇花园”、“万科星园”，楼盘的定位——如“唐御康城”(功能定位)、“北美经典”(风格定位)、“钻石王朝”(目标市场定位——高收入阶层)、“万家灯火”(目标市场定位——普通收入阶层)等。4、突出优势楼盘要取得销售成功，要凸显楼盘自己具有而其他竞争楼盘所没有的、且又为广大购房者所接受的产品优势点。楼盘名称作为载体可以突出和强化这些优势点。可以是以地名标示的，如“兴庆小区”、“柿园新村”等;或以建筑标示，如“青龙小区”等;或以功能标示的，如“XX证券大厦”。这样的命名只是告诉一般信息，并不是营销手段的一部分。纵观一些楼盘命名，能与楼盘最大优势点相结合的命名凤毛麟角，反映生态、绿色、环保、健康的命名更是少见。您还可以点击底部客服咨询八字起名、周易起名、公司店铺起名，还有宝宝起名，我们会根据宝宝出生年月日和时间，为宝宝起一个带着好运的好名字！
房屋起名 锦衣居：高官归家，名人雅士。 康乐园：一家三口，其乐融融的感觉 翠竹轩：竹轩，给人格调高雅的感觉。 泊舟里：寓意家是港湾，让漂泊的人停靠。 尚德院：君子，文人。 品茗阁：潇洒人生，坐看清风流水。 楼房命名 你可以在周易六十四卦中挑十六个.比如: 地天(泰):天地阴阳之气相交感，上下和睦，流通无阻。 地泽(临):池泽之水灌溉地面万物，相辅相成，生生不息。 地雷(复):雷在地中振发，喻春回大地，一元 始，万象更生。 地风(升):树木从地上不断向上，有进升之势。 泽地(萃):泽在地上，水聚于泥土中，滋养草木，生长茂盛。 雷火(丰):雷电交加，声势壮大，又离日动于天际，普照大地，皆为盛大之象。 雷地(豫):雷出于地上，阳气奋发，万物欣欣向荣。 风山(渐):山上种有树木，逐渐生长，比喻循序渐进。 雷水(解):春雷大作，大地解冻，喻冬去春来生机再现。 自建房屋如何取名 自建房屋取何名？大厅楣上扁中寻！三字四字最常见，寓意深远启后人！“文昌府”带“居子居”，听轩阁更拜月亭。“魏武遗风“书香第”，“玉宇华府”“聚贤厅”。 地产项目如何命名？ 一、楼盘命名的重要性1．市场核心定位的反映 随着策划机构介入，房地产开发日趋规范，在楼盘的市场定位完成以后，楼盘命名就是市场核心定位的反映。楼盘名称或文化底蕴深厚，或意味深长，或灌输新居住理念，或反映地域特征，或展示品牌形象，或诉说亲情温馨，总之与楼盘定位紧密相关。 2．市场的第一驱动力 楼盘名称是面向市场的第一诉求。一个极具亲和力、给人以审美愉悦的楼盘名称，可让客户产生第一印象，并会强化置业者的第一印象，虽然未必起决定性的作用，但富有内涵的案名，至少可吸引目标客户对楼盘本身的关注，以至于引发现场看房的欲望。成功的案名使全程策划与营销战略事倍功半。 3．给置业者的心理暗示 案名的第一印象，贯穿于房地产营销的始终，甚至在整个看房、选房、签约的过程中，都发挥着潜移默化的作用，它的功能性、标识性、亲和力都会给顾客以强烈的心理暗示与鼓动。 4．开发商给置业者的承诺 楼盘名称实际上是开发商为自己楼盘向置业者的公开承诺，开发商既要使楼盘属性、功能与楼盘名称相一致，而且要保证名实相符案名引发置业者美丽的憧憬与楼盘的现实存在相一致。 5．楼盘市场品牌的昭示 好的楼盘名称有横空出世与非同反响之感，当它或的职业者的喜爱和认同时，就可以起到促进销售的效果，甚至可以成为品牌，这对于大型住宅区分期开发楼盘的后期销售至关重要，意义重大。 二、楼盘命名原则 楼盘广告往往大而醒目，且宣传持久而集中，人们不论购房与否都会被其庞大的气势所吸引。因此，构思巧妙的楼盘名称，不仅能强烈地吸引人们的注意力，激发关注者的联想，而且能使关注者不自觉地为她赋予新的内容，从而引发潜在用户对楼盘的关注与想往，这无疑会给楼盘销售带来好的影响。 房地产命名就像给人起名字，虽然尽可由策划人员依据本案的地理位置、周边环境、竞争楼盘特色、总体规划、风格品位、历史脉络、风土人情等自由创意发挥，但要起一个寓意贴切、涵盖深邃、新鲜贴切的好名字却很难，笔者根据经验，以一家之言总结如下。 1．楼盘命名要打破惯例，富有创意，不落俗套。尽量避免以××花园、××公寓、××广场、××大厦、 ××小区、、××中心等形式、或地名、街区名命名楼盘，既俗套，又容易雷同，而且不易起出富有特色的名称。 2．楼盘命名应富有时代气息，除非楼盘定位情况特殊，尽量少用不为大众所熟知的字眼，如××邸、××峰、××第、××台、××堡、××坊等。这些后缀，古老而悠久，盛载着厚重的历史与文化，但缺乏时代气息，带给人的心理暗示是灰暗、封闭和缺少阳光的感觉，大型住宅区尤不适宜采用。 3．近来楼盘命名以村、庭、居、庄、阁、轩等为后缀似有上升趋势，这些后缀，文化品位较高，虽然同样古老，却没有腐朽气，有老、庄的神秘飘逸感，如××村给人以群体归属感，××庭给人以高尚独立感、××居悠闲潇洒的空灵感、××庄回归自然颐养天年感、××庐格调文化的品位感。但村、庭、庄适宜大型住宅区，而居、阁、轩适宜于组团命名或独立、小型楼盘。 4．楼盘名称标识性强，个性突出，要体现楼盘的差异性及与众不同，并与市场......>> 附房命名并说明理由 怡然居.梅兰园. 或者结合你的喜好啊. 如果是我,就是毛毛虫的小窝窝~~哈哈 小说房屋取名 浅世阁 释义：都是浅的，当然世界都是浅的了。 好啊好啊，【浅浮生】很好听呢！ 我又起了个：浅夏斋。 其实就是看了【浅浅浮生梦里画，淡淡物语盛夏花】，编出来的。 一楼的【浅雅梦斋】很好，打分99.5分，茶是安静的，而一楼的名字很优雅，很好听。 楼主的【浅寻】也很好，浅寻谐音千寻，大家都在寻找着某些东西，优雅带着悲伤。 【浅浮生】算最好的咯~我很喜欢，我也不知道为什么喜欢，就是直觉喜欢。 如何给自己的房子命名? 韩剧版：浪漫满屋 《大话西游》版：盘丝洞 《还珠格格》版：漱芳斋 优雅版：鸣泉雅筑 文化版：天一阁 英文版：WHITE HOUSE (白宫) 求房子名？怎么给自己的房子取名好？ ....直接叫畅春园好了。你内是别墅啊？还是院子？彭家大院呗。 =。= 没有哪个法律规定房子重名要呗判的，只要起的别太离谱了，像什么 *** ....你敢起吗？ 住宅小区取名 泰山花园 泰 山 花 园 泰泰系本行业特征用字。 山山系本行业特征用字。能较好的与起名用字泰搭配。 花花系本行业特征用字。能较好的与起名用字山搭配。 园园系本行业特征用字。能较好的与起名用字花搭配。 意蕴泰表示美好、泰山、泰然；山表示高耸、山水、山岳；花表示美丽、美女、花生；园表示园亭、园丁、园林，字义吉祥，意义优美。 音律泰的读音是tài，山的读音是shān，花的读音是huā，园的读音是yuán，音律较好。 字型泰为上下结构，10画；山为独体字，3画；花为上下结构，7画；园为全包围结构，7画；字型优美，利于识别、传播和品牌推广。 五格名字五格数理为33(9-3-8-13)，是吉祥之数。 名字详解 泰 tài 平安、太平、安定。象征平安顺利。意为平安、安宁。 山 shān 本义指地面上由土石构成的隆起部分。取名字意为安稳如山、有依靠。 花 huā 花字的原义是指植物所开的五颜六色的花朵，后来也指像花一样的东西或人。作名字时，主要的意思是希望长得像花一样美丽动人。花字的女性含义特别浓烈，一般常用在女名中。 园 yuán 意为园地、乐园、园艺。 打印 鸿发花园 鸿 发 花 园 鸿鸿系本行业特征用字。 发发系本行业特征用字。您的意愿里包含兴旺，可引申出发，从中选发字。 花花系本行业特征用字。能较好的与起名用字发搭配。 园园系本行业特征用字。能较好的与起名用字花搭配。 意蕴鸿表示大雁、渊博、兴盛；发表示兴旺、发亮、发奋；花表示美女、美丽、花朵；园表示园林、园圃、园亭，字义吉祥，意义优美。 音律鸿的读音是hóng，发的读音是fā，花的读音是huā，园的读音是yuán，音律较好。 字型鸿为左右结构，11画；发为独体字，5画；花为上下结构，7画；园为全包围结构，7画；字型优美，利于识别、传播和品牌推广。 名字详解 鸿 hóng 鸿字原指大雁或天鹅，是飞鸟中身体大的种类。后来，鸿字也用来形容大或强、盛。 发 fā 发读fà时，指头发，不用于名字。发（ 读fā时）的含义较多，最初指把箭射出去，成语有“百发百中”。此外的意义有出发，启程，兴起，生长，奋发，发扬，发表，扩大，发展等。 花 huā 花字的原义是指植物所开的五颜六色的花朵，后来也指像花一样的东西或人。作名字时，主要的意思是希望长得像花一样美丽动人。花字的女性含义特别浓烈，一般常用在女名中。 园 yuán 意为园地、乐园、园艺。 锦绣山河 锦 绣 山 河 锦锦系本行业特征用字。 绣绣系本行业特征用字。能较好的与起名用字锦搭配。 山山系本行业特征用字。能较好的与起名用字绣搭配。 河河系本行业特征用字。能较好的与起名用字山搭配。 意蕴该名字源出于成语锦绣山河。锦表示锦帆、锦霞、锦绣；绣表示华美、苏绣、锦绣；山表示高耸、山林、山岚；河表示河山、河汉、河流，字义吉祥，意义优美。 音律锦、绣、山、河的读音是jǐn、xiù、shān、hé，声调为上声、去声、阴平、阳平，音律优美，朗朗上口。 字型锦为左右结构，13画；绣为左右结构，10画；山为独体字，3画；河为左右结构，8画；字型优美，利于识别、传播和品牌推广。 五格名字五格数理为41(16-13-3-9)，是吉祥之数。 名字详解 锦 jǐn 锦字的原义是指带有花纹的丝织品，引申指色彩鲜艳、华丽。 绣 xiù 绣字的原义是指绘画时准备的五颜六色的色彩。后来，绣字又指绣有花纹的衣服或刺绣，以及形容事物保绣出的花朵一样华丽、精美。 山 shān 本义指地面上由土石构成的隆起部分。取名字意......>>
楼名按照地理方位，名胜古迹，人杰地灵等因素起。
房地产营销策划是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。 下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产营销策划中的问题与对策 摘要：房地产营销策划在房地产开发中占据地位日益重要，发挥的作用越来越突出，也正是基于此，文章首先系统阐述了房地产营销策划的作用，在此基础分析了房地产营销策划的问题与对策。 关键词：房地产 营销策划 问题与对策 一、营销策划在房地产营销中的重要作用 房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核，综合运用各种策划手段，按一定的程式对未来的房地产开发专案进行创造性规划，并以具有可操作性的房地产策划文字作为结果的活动。 一个真正的策划案就是要将目标专案置于房地产 发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确它的核心定位，目的就是要为专案的营建，在设计、建设、营销、服务、 管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的专案整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在 社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给社会大众的目的。 其重要作用主要表现在以下几方面：1为开发商带来更大的利润空间;2更好地满足消费者的需求;3增强居住品质;4提升开发商的品牌。 二、房地产营销策划中的问题分析 在中国房地产业发展的过程中，房地产营销是一股不容忽视的重要力量，回顾中国房地产营销理论及实战的成长历程，在快速发展的同时，不难看出今天的房地产营销在面对市场 经济与整合营销趋势时，仍然显现出一些比较薄弱的环节。随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销从策划、推广到销售，很多层面出现的问题已然值得重视和深思。 1.理论欠缺而导致把市场定位混同于目标市场 这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。但目前一些营销策划人员混淆了这两个概念。实际上，两者在概念和功能上有明确不同。 目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务物件、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在的消费者心里奠定企业产品的位置和印象。目标市场是市场定位的前提，市场定位则指明专案的服务方向。 概念弄不清，就更不可能按照定位的三个层次：产品定位、品牌定位、公司定位，来对专案进行系统策划。 2.对产品卖点的把握不准 如今，房地产产品定位同质化的问题比较明显，“亲水”、“观景”、“花园”等变着法的换词汇表述，而真正涉及到产品本身的细节诉求，卖点挖掘就显得肤浅了。可以说，每一个地产专案、乃至于每一套房子都是绝不相同的，面积、格局、楼层、景观以及针对的顾客群都存在与生俱来的差异性。 这些都是极好的卖点提炼的基础资讯，但是大多数开发商、房地产营销策划大师们都视若无睹，在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌，往往给顾客一头雾水，得不偿失。而香港、台湾这些相对我们比较成熟的房地产市场，这类现象已是十分鲜见了。 有人揶揄道，卖房子的人应该好好向卖画的人学习，一位画家是十分珍视并了解自己的每一幅作品的，其向人推销时是绝不会说我的画框是什么好木材、我的装裱是什么技术的。实战中，应该根据顾客需求的不同来细分、提炼产品的卖点，基于产品的卖点，从而实施对整个专案的包装。 3.脱离市场需求的创新。 房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新专案推出后的“3-6个月”时间里，就有可能被跟随者复制。 如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。 而现在一提“创新”，许多房地产商就叫苦连天：“现在房地产市场已经很成熟了，哪有那么多创新?”但是，就像手机、衣服的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。房地产创新，就是知识创新和技术创新，第一，产品创新，如 建筑形式、外立面;生态化、 艺术化的小区绿化、景观;智慧化、人性化的房屋和小区设施等;第二，服务创新：服务内容的全方位、一条龙、一站式;服务模式的多样化、专业化;服务过程的资讯化、连锁化等。 如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。其实，真正站在人的角度上，把自己当做消费者，创新就会活水不断。 4.过分依赖广告传播 由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，很多开发商不愿进行长时间的拉锯战，过多借助于广告轰炸，希望通过强势的宣传达成快速卖房的目的。据报道，曾经有企业把《解放日报》某一天的广告版面全部包下。 但是，广告不是促使房地产专案或开发商进入消费者心智的决定性因素，专案自身的品质才是重中之重。而现在，广告在房地产专案中的实际作用在很大程度上已经被夸大了，“广告创意”的力量已经掩盖了“产品品质”的光芒。而如果此时专案自身存在重大缺陷，那么广告做得越狠，那么刺向开发商心脏的力度也就越大。 同时，广告也不是促成最终销售的决定性因素，房地产毕竟关系一大笔开销，甚至是很多人的毕生积蓄，购买行为是慎之又慎的。没有消费者会仅仅因为几版“创意”的报纸广告或“精美”的楼书而痛快掏钱，也就是说，任何一个房地产专案的成功都不是广告单方面的成功，还包括品质与其他营销推广渠道的成功整合 三、房地产营销策划的对策 以上房地产策划过程中出现的一些问题，其根本还在于中国房地产策划属于新兴 职业，中国的房地产营销策划理论与 实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。在实际的操作过程中出现一些急功近利的思想。以下大概分析这些问题的解决方法。 1.正确运用目标市场选择模式。开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种： 1复合产品模式。此模式是指房地产开发商集中开发一种型别的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。但是，将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求，在选用此模式时要慎重。 2单一市场模式。此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。 3完全市场覆盖模式。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种型别的物业来满足各种目标市场的需求。只有大型的房地产公司才能采用完全市场覆盖战略。 4有选择的专业化模式。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。 5复合市场模式。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。 2.定期对策划人员专业知识的培训和交流。可以定期 组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的 经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。 3.基于楼盘品质的创新。随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区 环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。 参考文献： [1]纳雷西·K·马尔霍特拉.市场营销研究[M].北京：电子工业出版社，2002. [2]李乡状.最新房地产营销策划与实战全纪录[M].北京：银声音像出版社，2003. [3]王长征.消费者行为学[M].湖北：武汉大学出版社，2003. 篇2 浅谈市场规范下的房地产营销策划 [摘要]如今全球经济的迅猛发展正改变着整个社会和营销环境，而环境的变化迫使房地产不得不重新审视已有的营销理念，进而树立全新的营销理念。在市场经济中，一切失败归根到底是思维方式的失败，如果我们能在思维方式这个本源上解决问题，则无论竞争对手多么强大，最终一定能够战胜它。 [关键词]房地产营销创新战略 一、引言 房地产营销战略正确的选择应当是寻找符合自身条件的战略基点，进行市场补缺，以期建立区域性性的相对优势;产品可以从三个层次，为消费者或使用者提供满足，这种“整体产品”的概念，是房地产产品创新的重要营销思路;市场创新有两种思路：重新选择销售区域，或重新选择购买群体;产品要经过一定的方式与市场发生联络，经营创新便是改进和完善联络的方式。创新需要机会，市场营销意义上的“机会”，源于消费者或使用者通过市场未能满足、或尚待更好地满足的需要和欲望;“创新”是一个经济概念，而不是一个技术概念，是指“房地产家实行对生产要素的新的组合”，与技术上的新发明不是一回事。 二、房地产营销意义 现代市场营销学是我国发展社会主义市场经济，走向世界市场所必须研究和掌握的一门应用科学。房地产的命运系之于“销”，而“销”之绩效来源于“营”，只有“营”字领先，“销”字当头，营销一体，这样的房地产才会如鱼得水于市场。“营”即包括策划、创意、运筹和研究，现代的营销人员，第一要务就是如何动脑筋的问题，以策略来带动“销”。评价一个房地产经营好坏的一个关键标准，就是最终营销业绩包括销售额、市场占有率、利润、知名度等的高低，而营销业绩的高低又取决于该房地产营销实力的大小。 营销实力除包含房地产的硬资源装置、资金等实力外，还包含房地产的软资源实力。软资源实力的重要体现主要是其现代营销意识和专业营销实力的强弱，而专业营销能力的高低取决于房地产是否拥有基础扎实、经验丰富、创造性思维和踏实勤勉的营销管理、营销企划和营销执行人才。随着资讯时代的来临、我国加入世贸组织、市场竞争的加剧和经济体制改革的深入，我们越来越迫切地需要建立一支高素质的营销人员队伍。 三、房地产营销过程中的问题 1、一些房地产的市场营销人员素质低 房地产商对销售人员的素质经验缺乏起码的要求和把握，流动性大致使房地产商付出惨重的时间和人力成本。企业内部体制和政策限制，没有赏罚机制，导致销售人员缺乏动力和激励也没有压力。房地产人员素质良莠不齐，缺乏统一的指导、考核和规范化要求，没有统一的最低报价要求和选择客户的标准;也有些地区销售能力并不弱但缺乏对产品的深入了解和卖点的把握。 2、市场营销目标低、眼光低 销售目标确定了营销目标的要件。研究经营评估所汇集的营销资料之后，才设定销售目标，因此销售目标能直接反映出公司在下一年度达成预测销量的能力。检讨销售目标以及了解销售目标设定低、中、高水准的理由，公司的销售目标若设定在低水准到中等水准之问，或许表示近年来失去许多顾客及市场占有率，不然就是销售区域内的竞争活动更多，或竞争者投入更可观的广告费用。这些理由都会直接影响营销目标的拟定，同时也有助于了解营销目标该如何设定，及是否需要争取新使用者、现有顾客或是两面三刀者都要同时争取。 3、营销战略缺乏科学性 质量与技术管理手段是经营过程必不可缺的，它只有和谐地融入整个房地产管理体系中时，才能发挥其应有的作用。例如，某家房地产竟然可以控制到一根长只有5m的纱线的成本，而且还能使每台机器得到正确保养与维护。究其原因才明白，原来除了已达到国家IS09000的质量管理标准外，他们还凭借多年的实践总结出了一整套个性化、系列化的房地产管理方法，通过管理的手段合理地进行了产品的单位成本控制、机器成本控制;完善了人员的目标管理;实现工作流程标准化、薪酬制度、激励制度合理化;同时平日通过各种培训手段提升了人员的岗位素质、专业素质，增强了管理意识。通过人性化管理将机器与人科学地融入房地产的整体战略中。 因为渠道交叉混乱，很多房地产都曾走过弯路。由于缺乏市场操作经验和客户基础或者追求短期效益和现金流，把一些长线优势品种卖到流通和零售市场，区域间纷争不断，客户抱怨不断，而市场销量也很快停滞不前。因为很明显，流通和零售的销量是靠挤占临床的销量为生的，当临床销量萎缩，未经过系统培育的其他渠道销量自然下滑。这种短期行为让房地产与客户共伤而不是双赢。 合理的方式应当是根据产品的特点和竞争优势，确定所走的渠道，守住规范运作的底线。即便是流通渠道，也需要规范运作，协助客户构建分销通路。根据竞争格局另辟新渠道是一些房地产取得成功的法宝，比如大中城市竞争激烈的产品下沉到低端市场，遭遇降价的先前的贵族产品率先抢占流通市场等。 四、营销过程中的战略意义 “战略”一词本是军事术语，原意是指对于任何一个组织的全域性性或决定性的谋划规划。战略问题是研究全域性行动的方向、目标和实现目标的最好的途径。把“战略”的概念应用在房地产营销活动中，就称为营销战略。营销过程中的战略意义是指房地产通过识别外部环境提供的机会和威胁，并根据自己的资源情况，对房地产战略整个营销过程所提出的未来某个时期要达到的目标和实现目标应采取的一系列行动。 1、依附战略 依附型经营战略又称为系统化经营战略。所谓“依附”就是把本房地产的生产经营活动与发展相对固定地纳入或嫁接在某个餐饮大房地产或房地产集团上，成为该大房地产或房地产集团系列化生产中的一个组成部分。选择、采用依附型经营战略的好处在于中小餐饮房地产可以得到相对经营方向和技术支援，产品的开发方向较为单一、明确，可以发挥自己的专长，并能在一定程度上避开市场激烈竞争的压力;另外还能通过协作关系进行联合开发，依靠大房地产的技术开发能力和实力，突破自身在资金、人才、装置等方面的制约。 2、国际化经营战略 国际化经营战略是指房地产将其具有价值的产品与技能转移到国外市场，从而创造价值的战略。大部分房地产采用国际化战略时，是把在母国所开发出的具有差别化的产品转移到海外市场来创造价值。在这种情况下，房地产大多把产品开发的职能留在母国，而在东道国建立制造和营销机构。在大多数的国际化房地产中，房地产总部一般严格地控制产品与市场战略的决策权。 如果房地产的核心竞争力使房地产在国外市场上拥有竞争优势，而且在该市场上降低成本的压力较小，房地产采取国际化战略是非常有利的。但是，如果当地市场要求能够根据当地的情况提 *** 品与服务，房地产采取这种战略就不太合适。同时，由于房地产在国外各个生产基地都有厂房装置，会形成重复建设，则加大了经营成本，这对房地产也是不利的。 近几年来，当世界知名跨国房地产大举进军我国，并大力实 施本土化经营战略之时，以海尔、长虹等为代表的国内知名家电房地产不甘示弱，也积极开拓国际市场，逐渐形成了走向世界、争创全球品牌的战略意识，纷纷在观念、生产、营销、研发和资本等国际化方面迈出了实质性步伐。目前，随着全球经济一体化和我国加入WTO的成为现实，越来越多的中国本土品牌会更加注重国际化经营战略，以参与世界竞争，与世界跨国房地产一道争国际市场，这是必然的趋势。 3、差异战略 差异化营销核心思想是“细分市场，针对目标消费群进行定位，汇入品牌，树立形象”，是在市场细分的基础上，针对目标市场的个性化需求，通过品牌定位与传播，赋予品牌独特的价值，树立鲜明的形象，建立品牌的差异化和个性化核心竞争优势。差异化营销的关键是积极寻找市场空白点，选择目标市场，挖掘消费者尚未满足的个性化需求，开发产品的新功能，赋予品牌新的价值。差异化营销不是某个营销层面、某种营销手段的创新，而是产品、概念、价值、形象、推广手段、促销方法等多方位、系统性的营销创新，并在创新的基础上实现品牌在细分市场上的目标聚焦，取得战略性的领先优势。 4、“虚拟营销”战略 “虚拟营销”战略是指房地产在组织上突破有形的界限，只保留其中最关键、最核心的功能如生产、营销、设计、财务等功能，而努力将其他功能虚拟化，美国耐克的发展便是“虚拟营销”成功的典范。耐克是一个既无生产车间又无销售网路的房地产，只拥有在全球具有核心竞争力的运动设计部门和营销部门，生产和销售全部虚拟化，通过外部组织来完成。 “虚拟营销”战略的经营模式有三个方面的竞争优势： 1克服房地产资源的约束。 房地产虚拟经营实施品牌战略，可以将房地产的资源集中于深入的市场调研、品牌识别或视觉策划、广告以及各种传播沟通方式上，从而节省生产制造设施庞大的投资和人力、物力的消耗。 2专注于价值链中高附加值部分。 一些房地产举起品牌战略的大旗，精心打造品牌，从而获取较高的增加值，而将价值链中的一些低附加值活动虚拟化，委托其他厂商或公司来完成，其虚拟化房地产单元也可以依据成本和质量，挑选不同的组织，从而使虚拟经营具有动态性。 3敏捷性。 具有品牌的盟主房地产针对市场需求的变化，如产品品种、需求量等，可以迅速整合外部资源以适应市场，克服全能型实体房地产生产经营的相对刚性。 五、结语 对于中国大量在大众市场扎根的房地产来说，要维持自己的地位，首先，必须进行彻底的变革，走出原始的降低成本的方法，从业务模式和运营管理创新人手，通过价值链的创新，通过低成本的运营和精细化的营销来降低成本、提升效率，为底层消费者提供真正能满足其需求的高性价比的优质产品。 参考文献 [1]王公为，贺立，慕晓峰.基于利益相关者视角的房地产业发展研究[J].北方经济.2009.14. [2]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设.2008.01. [3]曹晓丽.新形势下房地产企业战略转型研究[J].合作经济与科技.2009.21. [4]梁琳娜.基于消费者需求变化的企业文化营销研究[J].经济论坛.2009.09. [5]陈卫兰，刘晶晶.初探房地产营销策划框架[J].山西建筑.2007.28. [6]黄励.房地产品牌的建立[J].经济师.2009.08. [7]曹润叶.论网路环境下消费者行为分析及营销对策[J].科技情报开发与经济.2009.14.
城市商品房相关权若干问题的研究（一）--------------------------------------------------------------------------------序言目前在我国房地产经济迅速发展，已成为我国经济发展的主要支柱之一。其中城市商品房的买卖是人们非常关注的重大问题。据有关方面统计、商品房的买卖已成为广大群众消费的首选。随着买卖的扩大、相应商品房权益的纠纷不断出现，商品房的质量，物业管理纠纷成了投诉的热点，吸引了法学界对商品房产权问题的研究。在我国由于实行城市土地归国家所有[i]，商品房与楼盘地权相分离的原则，传统的、旧有的西方的物权理论及房地产的研究均很难适应我国现行商品房纠纷的处理。从商品房的空间构成不难看出，商品房的使用权是沿着商品房的空中范围，上下叠加左右毗连的。这些商品房的叠加毗连使其权属发生了异常的变化，更多的问题是无数个商品房权益交织后与周际的权利关系纷繁复杂，让众多学说力所不逮。本文力图在这些权利的交织及边缘问题上做深入的研究。为便于论述，本文将商品房产权交织及边缘权概称为相关权，顾名思义即与商品房产权相联的权益。由于对商品房的问题研究的欠缺（也许是本人对此问题的独孤寡闻），也由于物业管理成为新的热点，更多的是忙于应付物业纠纷的处理，而很少去分析物业纠纷权利上的原因，如果静下心来细思，涉及房产多项权利。如权利清晰，一是处理容易，二是纠纷肯定会减少。本文想借用相关权的概念从权利的性质上，该权利与他权利的区别上，努力找出一条解决纠纷便捷的路子，做一些基础性的探讨工作。需要说明的是，一是相关权没有固定理论，他是基于物权、债权，邻接权、相邻权、共同权，类似于房屋区分所有但又不等同于这样的权利，由于他是一种基础权利。所以他对基础理论的研究有很强的依赖性。二是由于旧有物权理论，原本是建立在私有物权之上的。因此，解决涉及商品房屋使用权的问题上矛盾突出、明显，很难套用，应以讨论一种全新的，商品房相关权理论为当务之要。城市商品房是国家所有地权和公民私有权分离的产物，研讨房屋相关权一般不涉及地权所有权。三是由于商品房在我国发展时间不长，矛盾的显现还不深刻，对这类问题的投入不深，研究不够，只能就发现的问题就事论事，难免不能完全自圆其说，但本文想尽力而为，使这类问题的处理，较为耐得住推敲，成为体系。 四是由于对这类权利的救济问题，直接引述为诉讼的研究，更是大家关注的问题，所以本人从论述的完整性上论述这类问题的特殊性。但并非本文的重点，如有浮皮浅显，点到为止的情况敬请见谅。一、城市商品房相关权益的基本问题（一）城市商品房相关权的概念及性质特征1.城市商品房相关权的概念商品房相关权利是指商品房产权人之产权与其他商品房屋产权人的产权及与开发商的开发权、公用设施使用权等与商品房产权相关联的权利义务的总称。为叙述方便，以下简称房屋相关权。（1）商品房一般在城市中以楼房的形式存在，相对集中于各个小区，故本文所指商品房一般泛指城市小区商品楼房。（2）由于法律规定，城市土地归国家所有[ii]，商品房均附着在国有土地上，所以商品房房屋权益仅限于房屋本身的所有权，房屋产权人不得主张房产所附着之土地的所有权。其商品房所联系的土地使用权一般也仅限于理论上的意义，因土地整幅批准使用者为开发商，房屋出售时，也仅限于房屋自身的面积及相应的公摊面积本楼内的楼道、电梯、设备间等，不包括楼房周边的绿地、马路等其他设施所占用的土地，这种理论上的土地使用权因与整体小区楼盘的土地使用权相比较微乎其微，很难产生实际主张意义，因此，本文不予讨论。2.房屋相关权的性质房产相关权是一种物权，依附于国有土地之上，附属于相对独立的房产权，是依赖于商品房产权的特殊物权。房屋相关权的依附性在于，只有享有房产权，才享有完整的相关权、房屋租赁人、借用人都不能单独享有这样的权利[iii].他的依附性还在于转让房产权时，相关权一并转让。如相关权涉及的地下车库权利、一般在转让房屋时一并转让，受让人不接受时，也应处于公开出让状态，但经物业管理人员同意的除外。（后文另述）3.相关权是一种边缘权、交织权商品房在地理空间范围讲，由于商品房叠加在同一土地上，相应房产相关权则是各房屋产权交织状态下的一种权利，这也决定了房屋相关权的行使也受制于其他产权人的权利行使。如在公共走道住户独用走廊一段为安全需要加装防盗门，此行为虽不影响他人行走，但应征求相邻其他住户的意见，并不当然享有独用走廊的专有使用权。（二）商品房相关权利所涉土地使用权的特殊性商品房的相关权是建立在国有土地使用权之上的商品房所有权利延伸于所有之房屋外的一种权利。1.他所依赖的商品房屋所有权是相对完整的，具备所有权应有的一切性质。2.相关权所依赖的，商品房所附着的土地地产权为国有土地使用权。（1）该土地所有权与房屋所有权相分离。（2）房屋所有权紧紧依附于土地使用权。（3）土地使用权的性质（商品房土地使用权）决定了房产相关权是一种特殊的房地产权。（4）土地使用权具有期限性。单纯的居住用地使用期限为70年，综合用地为50年，商业用地为40年。[iv]3.商品房所依赖的土地使用权具有整体性、不可分属、多重的特点。（1）整体性。土地使用权的自身属性是土地所有权的派生他的属性，国有土地上的商品房土地使用权具有共用性，使用的最大化及允许被他人善意使用是他的特有品性，整幅土地被开发商开发转让后允许所有商品房业主善意使用为该权利的显著特征。（2）小区土地使用权是由国有土地所有权派生出来的，区分所有不是使用权的特征，因此不可在使用权上设定“所有”。小区商品房使用权的整体性决定小区用地不可分属，所有商品房所有权人对该批准使用的土地有平等的使用权。（3）因使用目的方式、范围、空间、层次不同，追求其功用不同，使用具多重性，多样性，理论上说，使用权是多重的、往复无穷的。（三）房屋相关权是建立在商品房各自所有、土地整幅使用权共享基础上的特殊使用权[v].1.商品房的所有权私有性、依附整幅土地的使用权国有性质，决定了房产权人不仅是享有商品房的相关权，而且享有区分所有权，和共有公共设备、共用绿地的相关权，还享有所有权之间，所有权与使用权之间，与相关权之间的权利。（1）房具有完整的私有性，商品房所有权人在自己所属的范围内享有传统房屋所有权的一切权利。（2）由于商品房是横向与纵向叠加毗邻而建与公共设施、公用面积沟通相连，因此房屋所有各产权人还有相邻及区分所有的权利。（3）由于小区商品房土地所有权的特殊性和共同使用性，使其土地使用权的面积大大大于商品房的自身占地面积。商品房所有人因此还享有对绿地、马路、场馆、亭廊、景观等相关配套设施相关权。各商品房所有权人对上述配套设施相关权还达及这些设施的益损增减即使用、维护改建、受益权。笔者认为区分所有范围一般只达及同一建筑物内，与所有之房屋建筑物有物理结构上连接之部分，不具有结构相连的设施，但规划在整体范围内的，涉及其上的权利是相关权。综上，相关权有广义、狭义之说。广义相关权，除所有权之外的，包含区分所有、相邻及相关权。狭义相关权是指结构未曾原始相连，但土地使用权系一体批复、整体使用，与主体楼房配套而建相关设施之上相关的权利，如物业用房，供电公共配套用房，这些设施成本或计入或不计入商品房成本。[vi]但之上权利与住房所有权相关，既属狭义相关权范围。2.从地理位置来讲，房产权相关权是指房产人之房产权延伸至自身房屋之外，小区规划之内开发商建设的配套公共设施上的权利及公共服务设施上的权利，如附属用房，绿地等。这些权利即有一定的独立性，也有交叉性。理论上讲，当开发商开发的是单独楼座的，房屋售出后，权利就全部归属各商品房业主，这时开发商虽在名义上享土地使用权利，但已无有实际意义，楼座所需土地面积及相关占用面积随项目完成，整幢楼房的出售、已经转让提供给各个房主。小区整体开发楼盘的，中间有甬路、绿地、廊亭、公共设施等相互交织关联的各种相关设施，从产权上来讲，商品房产权人仅对开发权有依附从属性，但因上述具有独立性的设施，互不隶属涵盖，但这些条件又是选择区位、确定购买房屋时的前置条件，承诺条件，这些独立于房产权之外的会馆、场所、廊亭、马路、绿地的收益权也不能完全与房产权人的权利无关，本文要旨在于研究产权人与上述设施权利之间的关系。3. 相关权存在于动态之中，在动态中异常复杂。相关权存在于特定的历史阶段中，在历史的长河中，商品房产权的发展异常复杂，商品房相关权也并不是一成不变的，在动态中，相关权的形成、变化、消亡异常复杂。如（1）部分出租后的房产权人的相关权是否保留，能否部分转化；（2）被意外占地、增建、拆迁等，房产权人相关权如何评价损失，能否补偿；（3）70年土地使用权期满[vii]，相关权是否自然消灭，能否折价，能否改造成其他用地，有无置换权等等。本文仅就常见的几种变化作简要的论述。1）房屋所有人与使用人分离的情况下 相关权的行使如前所述，相关权是房屋产权人行使产权基于整幅土地使用配套设施的一种权利，这种权利是基于房产权的，但在现实生活中，法律允许产权人出租出借住房，在这种情况下，租用人、借用人是否享有这种小区公共设施的相关权，笔者认为，相关权不仅仅是使用权，而且有收益分享权及改变用途决定权。因此，在这种状态下，使用权可因出售、出借而随之转移，但收益分享权和改变用途决定权则可以保留。2）相关权指向的标的变动，相关权的行使分以下几种情况：（1）因规划占地，绿地等减少。当国家规划占地有补偿时，小区公共设施、绿地等土地出让金均已摊入房屋成本，各房产主的权利也基于分摊而分享这些土地、设施的占地补偿，应按面积，通过相关权，补偿给各个房屋产权人。（2）改建 增建。任何改建、增建均涉及相关权人的权益，应经多数人的同意而行之，在紧急状态下，属于确定的对相关人有益的增建、改建，可由小区或物业管理者代行实施，所得收益，在优先支付成本的情况下，应与相关权人分享。（3）维修。为维护相关附属设施的正常使用，或提升观赏使用设施的价值，需要投入，应经相关人绝对多数方同意可实施，所需费用应用小区其他收入支出，不足部分由小区相关权人分摊，不同意的人亦需支付费用。3）利用经营设施为方便小区业主，允许开设一些便民经营服务，其收入如何看待，笔者认为其经营收入一般与相关权无关，属于物业管理行为，但利用原物业管理设施的应从中分析出来，或作为维修资金，或按面积分享。对于处于有利位置之中的房顶，屋面、楼面、围墙，院内支架，悬挂的广告等收入，则应优先用于受损，受影响的房屋所有权人，其余用于公摊的相关设施维修费用，但不得作为物业经营收入。4）七十年后，土地使用期满后，房屋还在其产权尚存，土地使用权期满后，或交回土地，或对土地使用权交费续展。4如不交费续展，土地使用权虽然交还国有，但相对整幅 土地的使用及在该土地上的附着物因使用而不改变用途（自然顺延）这时，房屋所有权人则享有全部的土地使用权（原开发商）的使用权因到期而失去（丧失）[viii].如开发商或业主自行续交土地出让金，使用权全部归业主，这时相关权范围与土地使用权利范围接近一致，如由开发商交纳则相关权维持原状。（四）、相关权与相邻权区分所有、及物业管理、开发商经营权等其他权利的异同1.相邻权是指相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按双方约定的范围、用途和期限使用的，另一方要求其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失的权利[ix].相邻权是与所有权相邻部分的处理原则，相邻权没有相互包容和权利交叉，只是处理相邻关系的，双方权利相等，没有交叉。（2）相关权不一定相邻相关权是所有权派生出的权利，相关权主要基于业主与开发商的基于土地的开发利用共同使用一幅土地关系而形成，特点是毗邻但不相邻，权利主体不平等。主要解决是房屋所有权人的所有权与开发商的使用权以及共用权问题，此外，小区内业主与业主即使地理不相邻但同为相关权利人时权利平等[x].2.相关权与区分所有之间的关系建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。 [xi]对区分所有已有众多论述，从功用上比较，建筑物区分所有权主要是对所有权涉及的部分区分所有，解决的是所有权层次上的问题。建筑物区分所有权涉及的建筑物结构相连，解决的是共有问题。而相关权则不解决所有权问题，只解决相关权人房屋所有以外的一定区域内的使用权问题，不能主张对公用设施的所有权。相关权解决的公用部分的公用问题和公用部分的权益分配问题。按区分所有通说[xii]，区分所有包括住宅的专有权，公用面积的共有权，及成员权 [xiii]，但在整个小区靠街一侧修建固定广告牌，按合同法规定加工物为定作人所有，按区分所有则应为该楼所有住户共有，但固定广告牌建在楼外空地上如何共有呢。即使建在其中一幢楼的屋顶上如果按区分所有认定为非该楼住户其他楼内住户共有呢，而以相关权解释在则无纷争。再有附属车库无认购买，不得已向附近居民出售，如果出售被登记确认，小区住户与该车库所有人又如何区分所有呢？再如，庭院绿地被城市规划占用补偿，在城市土地归国家，土地使用权归土地开发商的情况下，如和用区分所有去解决补偿纠纷呢？这些似乎都以超出了“区分所有”的权能，起码在中国的情况是如此。因此，以房屋相关权理论解决这些与房产权有关的各类权属、权益损害纠纷更为恰当合用。
房地产营销策略论文
自中国住房制度改革以来，房地产业得到飞速发展，取得了日新月异的辉煌成就。房地产业的长足发展，不仅提高改善了城镇环境和居民住房条件，还成为中国经济发展的支柱型产业，为中国的和平稳定崛起做出了巨大贡献。下面是我整理的房地产营销策略论文，欢迎阅读参考！
关键词 ：房地产；营销策略；创新
一、新形势下的房地产营销问题
(一)产品定位不合理
一些企业对产品的前期市场调研作用不重视，调研结果不够细致精确，往往在产品成型销售时才发现，自己开发的楼盘或多或少存在美中不足的地方，纵然在销售过程中采取众多优惠措施，仍难以抓住消费者购买欲望，致使产品消化速度变慢。房地产开发者在产品设计之初，忽略每个房地产项目的布局、景观、楼层等消费者关心的因素，片面追求楼盘的形象、概念，致使产品定位脱离消费者需求，产品不是定位虚高就是房屋面积大而不当，不能满足消费者的购房需要，无法与其他企业产品展开竞争。尤其是在近年来房价飙升的情况下，市民购房回归理性，这种产品销售不出去，将最终导致空置房的问题产生，不利于房地产市场的稳定发展。
(二)品牌意识不强
伴随房地产市场的逐步成熟，消费者购房更加理性，品牌对一个产品的影响就显得更加重要，品牌能赋予一个产品“精神价值”，让消费者在购房过程中产生对产品的认同感，愿意为产品买单。然而在中国房地产企业中，有近90%的只做产品，10%的在做企业，只有1%的企业在做品牌。一些房地产企业不能保障品牌价值的核心竞争力，即企业在打造一个成功项目后，依托前者的品牌效应，盲目加推产品数量，忽略产品质量，最终失去消费者的信任，使得“品牌效应”迅速衰落，昙花一现。
(三)营销模式落后
目前，我国房地产企业采用的营销模式过于传统、落后。大部分房地产企业进行广告轰炸，其目的是想通过大力宣传达到快速营销。可现实恰恰相反，不仅没有达到预期的营销效果，反而，降低市场竞争力。甚至，有部分房地产企业为了营销加大广告成分，掺杂一些不实或违法成分，造成消费者实地考察时眼镜大跌，令消费者产生一种厌烦心理。房地产企业在营销过程中，对消费者定位含糊不清，所制定出来的营销策略与现实大相径庭，满足不了消费者的真正需求，导致消费者失去兴趣，降低成交率。在新形势下，营销模式的落后是阻碍房地产企业营销的主要原因，不利于房地产企业实现可持续发展。因此，营销模式一定要打破传统，推陈出新。
二、房地产营销策略创新方法
(一)注重市场定位
从市场营销过程中可以看出，一个企业如果忽略前期市场调研，那么这个企业就必须在销售过程中投入大量精力来弥补前期的失误，这不仅造成了资源的极大浪费，还影响产品的销售情况。做好前期市场定位则能避免这种情况发生，所谓不打无把握之仗便是这个道理。做好前期市场调研，瞄准产品市场定位，从消费者实际需求出发，了解消费者对产品的户型、大小、价格等实际需求，以市场需求来做产品策划，最终达到消费者欢迎，实现畅销、热销的目的。
(二)加大品牌建设
品牌代表了一个产品的品质，而品牌的认知程度代表了消费者对产品质量的肯定，把一个品牌做大做强，将大大增强企业的市场竞争能力。把品牌做大做强，从长远发展角度来看，符合企业的利益追求。因此，企业要保持品牌策略发展的持续性，培养消费者对品牌的认同感，企业既要有广告推广、促销活动等方式让消费者熟知品牌，又要用产品的质量让消费者认可品牌。通过品牌建设，让消费者体会到企业对产品的严谨态度，对消费者的诚意，从而提高企业竞争力。
(三)创新营销模式
传统的营销模式是广告宣传、产品推广和直销，这些模式已无法适应房地产企业的发展。据研究发现，当今社会是一个信息大爆炸的`新时代，计算机技术、信息技术和网络技术飞速发展为房地产企业营销创造了有利条件。房地产企业进行营销时，利用互联网开创房地产营销新“舞台”。通过网络营销可以加强产品的宣传和推广，也可以改变传统营销模式中的一些弊端。消费者在网络“舞台”可以进行更多资料的查找，解决在各大楼盘来回颠簸的困扰。网络营销既能有效的锁定消费者，也可以通过网络“舞台”更好的摸清客户需求，制定精确的方案，提高营销成效。总之，在房地产市场竞争日益激烈的环境下，灵活运用多种营销手段，来应对消费者的多元化，创新化，发挥营销的更大价值，推动房地产企业健康、稳定发展。
三、结论
综上所述，在我国房地产调控成为一种常态，在这充满机遇与挑战的新形式下，营销策略创新将要首当其冲。因此，房地产企业要从市场定位、品牌意识和营销模式等方面着手，不断探索出更多科学、合理、有效的营销策略途径，为房地产事业的可持续发展注入新的活力，为房地产事业的发展开拓更广阔的空间。
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[2]李国蓉.房地产营销策略影响因素探析[J].经营管理者，2016(36).
上海理工大学本科毕业(设计)论文(第一章,实在太长,要全部就下吧)下载地址第一章 房地产营销策略1.1房地产市场营销环境分析怎样尽快把房屋卖出去,是令开发商头痛的事情,所以房地产营销策略被越来越多地重视起来.房地产营销策略的制定是一项复杂的工作,涉及面广,难度大,怎样才能制定出好的营销策略,是值得我们深入研究的重要课题.其中,房地产市场的营销环境分析是极其重要的一个环节.1.1.1宏观政策环境因素分析2004年12月5日中央经济工作会议的闭幕 ,表明中国执行长达7年的积极财政政策已终结.中国的经济政策将逐步转入稳健的财政政策,政府全力投资拉动经济发展的时代宣告结束,市场化投资的经济时代已经到来.2003年以来,高速增长的经济动力为中国经济市场自由化亮开了绿灯.在中国经济高速增长的过程中,以行政手段为主的宏观经济调控政策开始向以经济与法律手段为主的调控政策进化时,市场经济的运行机制已自动生成,国家对经济的直接干预政策将被迫远离市场.但是,长期以来在市场转轨过程中累积形成的各种深层矛盾也将逐步在经济活动高速市场化的过程中暴露出来,政府与市场,中央与地方,沿海与中西部,资本与分配,发展与就业,能源与环境等等问题将成为国家经济自由化进程中的冲突.加剧这些冲突的的力量,是即将完全开放的国内市场与大量涌入并迅速流动的国际资本.中国经济在计划经济向市场经济转轨的过程中,历经了四个阶段:计划经济,有计划的市场经济,特色的市场经济,市场经济.前三阶段都有相应的宏观经济理论作指导,唯独第四阶段缺乏明确宏观经济理论作指导.加入WTO后,在WTO框架的催化下,中国经济高速驶入市场经济阶段,并与国际经济迅速进行接轨.宏观经济理论的滞后导致2004年国家经济出现过热时,宏观调控绩效并不明显.2004年宏观调控政策决策依赖于各季度统计数据的事实足以证明上述事实.摸着数据过河已成为当前市场经济政府宏观管理决策的依据.2005年虽然国家将改变宏观调控的策略,将行政手段为主的调控改变为以经济手段与法律手段相结合的调控,但是,在调控手段转化的过程中,资本的投机性需求仍将与政府的管制需求构成激烈的冲突.构成冲突的因素主要有:一,2004年的行政式调控已给楼市资本的心理赋予了适应性,资本回应政策的能力增强;二,国家政策的谨慎为资本的张扬赢得了回应的时间与空间——为了避免经济压缩过快而出现"硬着陆",国家调控政策的出台始终是以缓慢,温和的方式出台;三,社会资本已相对成熟壮大,其资本在市场上的运作能力已今非昔比,不堪一击的时代已不复存在,在房地产领域,房地产资本经过长达8年的资本积累,已具有庞大的资金规模,温和的央行信贷紧缩政策已对其项目运作链条产生不了根本性影响,因此,在2005年第三季度前,我们仍将看到每出台一项调控政策,市场总会予以对应的回应. 2004年宏观"土地与金融紧缩"调控政策对于房地产市场的反向推动作用就是典型的例证.与去年相比,今年年初的房地产销售市场现在表现比较平稳,并未出现小落大起的现象,造成这样局面的因素是多方面的:一,国家高层近期对于房地产市场的引导性发言模糊了市场变数,导致供方市场与买方市场相对处于冷静对峙状态,供方不言炒作,需方不敢轻易投资;二,加息后,国内市场的平稳造成买方市场的观望心理;三,后续调控政策是否出台,何时出台,对于市场影响度如何,买卖双方时下较难判断.但是在短暂的平静期背后,隐藏的是规模庞大的房地产资本联盟.面对国家打压房地产市场价格的政策,房地产资本将与传媒资本再度结合进行房地产市场的操纵与炒作.随着房地产资本联盟对于国家后续政策进行的积极反抗,广义需求论与投机资本将掀起新一轮的房地产价格浮动 . 1.1.2中观产业环境因素分析上海作为产业结构最完善的经济中心,政府不遗余力地推动房地产市场的持续升温,其动机是希望通过房地产业的发展及带动相关产业的跟进,确保地方GDP 的增长成果,同时鼓励房地产业的投资或投机性买卖,使外资进入增长获得一个新的快速通道,这都会为地方经济在短期内带来迅速的改变因素.但是其后果将是逐步使本地经济增长形成对房地产业的倚重,商业银行贷款规模向房地产业的倾斜和同时对其他产业发展能力的抑制,导致产业结构的失调,并最终使长期经济增长乏力.房地产的兴旺是不容置疑的,其波动的度量是对销售增长率究竟是30%还是20%的分歧.无论如何,在诸如住房制度改革,城市化进程,消费升级变化等因素的影响下,国内商品住宅销售金额最近7 年平均保持30%以上的增长,这是一个不争的事实,除了房地产业外,谁还能在全国范围内再找到一个使地方政府土地收益,企业开发收益,商业银行信贷和消费者使用收益形成共赢格局的产业 当上海这个中国经济的龙头,其每年新增贷款余额的60%和全部商业贷款总额的30%以上都属于房地产这样一个"宠儿产业"的时候,那些直接关系到城市经济长期发展的产业则因盈利能力无法比拟而势必得不到必要的投入,其经济发展结构的不平衡是必然的.1.1.3微观企业环境因素分析从2004年房地产微观市场分析来看,2003年东,中,西各部分增量房吸纳率大概在67%左右,2004年有不同程度的上升;参照国际惯例以户数计算的2003年住房自有化率平均80.55%,中部地区最高82.19%;采用中位数概念计算的2003年全国平均房价收入比是3.32;2003年全国平均存量住房空屋率为3.26%;2003年全国平均第二居拥有率为7.33%.2004年房地产开发投资和土地开发投资持续增长,但增幅回落.商品房供给持续增长,新开工面积增幅下降,供给结构基本稳定.商品房销售面积超过同期竣工面积,需求旺盛,土地价格和商品房价格持续上升.住宅市场持续增长,增幅减缓.住宅的投资额持续增长,住宅建设仍然保持高位增长,但增幅趋于平缓,各地房屋拆迁规模下降.普通住宅供给比例增加,经济适用住房供给比率下降,高档公寓市场供给平稳,别墅市场供给下降.住宅平均销售价格平稳上升,其中高档住宅市场价格增幅较大,平均租赁增幅减缓.二手住宅市场异常活跃,办公楼市场逐渐升温投资和交易量均保持高速增长.租赁市场主要客户是外资企业,销售市场主要客户是中资企业,个人投资购买力量也不容忽视.商业营业用房市场供求两旺空前繁荣.《2004年中国房地产市场报告》预测分析到2020年,我国GDP如达到10%,意味着房地产业在未来十几年里需维持在1.3%或者1.4%的水平,房地产增长速度需持续高于固定资产投资速度.城镇住宅投资将快速增长,年均增长率达到13%,占总投资的比重将从2005年16.7%增加到2020年的20.4%,城乡合计住宅投资将占到总投资22%以上.到2020年人均使用面积是24.4平方米,折合建筑面积就是32余平方米,低于建设部规划的小康水平,房地产业面临极大的挑战.1伴随着许多农业人口变为城镇人口,这段时间里实际上同时发生着相当大数量的住宅农转非.首先是城镇住宅存量的面积将达到330亿平方米,城镇人口人均建筑面积将达到32.4平方米,年均改善率1.8%.2005-2020年累计新建面积将达到120.4亿平方米,新建面积年均增长5.5%,未来15年每年新建平均量为12亿平方米.1.2房地产营销战略营销战略的目的是通过给购买者提供比竞争者更好的产品合呜呼,从而将竞争对手击败,实现企业自身的销售目标.房地产营销战略包括进攻型和防御性战略,以及提高企业长期竞争能力和市场地位为前提所采用的资源调度行动,此外还包括因为当前市场环境的变化而采用的各种策略.1.2.1房地产营销策略的本质特征房地产营销策略是在房地产领域内运用科学规范的策划行为.它根据房地产开发项目的具体目标,以客观的市场调研和市场定位为基础,以独特的概念设计为核心,综合运用各种策略手段(如投资策略,建筑策略,营销策划等,还可以运用房地产领域外的其它手段,如体育,旅游,IT行业等),按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划,并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动.其特征为:1,地域性第一,要考虑房地产开发项目的区域经济情况.在我国,由于各区域的地理位置,自然环境,经济条件,市场状况很不一样,要进行房地产策划就不能不考虑这些情况.第二,要考虑房地产开发项目周围的市场情况.从房地产市场来讲,房地产策划要重点把握市场的供求情况,市场的发育情况,以及市场的消费倾向等.第三,要考虑房地产项目的区位情况.如房地产项目所在地的功能区位,地理区位,街区区位等. 2,系统性房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.房地产项目开发从开始到完成经过市场调研,投资研究,规划设计,建筑施工,营销推广,物业服务等几个阶段,每个阶段构成策划的子系统,各个子系统又由更小的子系统组成.各个子系统各有一定的功能,而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和,系统的结构与功能具有十分密切的联系. 3,前瞻性房地产策划的理念,创意,手段应着重表现为超前,预见性.房地产项目完成的周期少则二三年,多则三五年甚至更长,如果没有超前的眼光和预见的能力,投入不产出,那么企业的损失是巨大的.房地产策划的超前眼光和预见能力,在各个阶段都要体现出来:在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本,售价,资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划,户型设计,建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段,要弄清当时的市场状况,并在销售价格,推广时间,楼盘包装,广告发布等方面要有超前的眼光. 4,市场性房地产策划要适应市场的需求,吻合市场的需要.一是房地产策划自始至终要以市场为主导,顾客需要什么商品房,就建造什么商品房,永远以市场需求为依据.二是房地产策划要随市场的变化而变化,商品房的市场变了,策划的思路,定位都要变.三是房地产策划要造就市场,创造市场. 5,创新性房地产策划要追求新意,独创,永不雷同.房地产策划创新,首先表现为概念新,主题新.因为主题概念是项目的灵魂,是项目发展的指导原则,只有概念主题有了新意,才能使项目有个性,才能使产品具有与众不同的内容,形式和气质.其次表现为方法新,手段新.策划的方法与手段虽有共性,但运用在不同的场合,运用在不同的地方,其所产生的效果也不一样.还要通过不断的策划实践,创造出新的方法和手段来.6,操作性一是在实际市场环境中有可操作的条件,市场条件不允许,想操作好是相当困难的.二是在具体的实施上有可操作的方法.三是策划方案要易于操作,容易实施.经常有一些策划方案规定了非常理想的策略,但完全脱离了市场的客观或超出了发展商的负担能力和实施能力,因而也只是空洞的纸上谈兵. 7,多样性房地产策划要比较和选择多种方案.在房地产项目中,开发的方案是多种多样的,我们要对多种方案进行权衡比较,扬长避短,选择最科学,最合理,最具操作性的一种.同时,房地产策划方案也不是一成不变的,应在保持一定稳定性的同时,根据房地产市场环境的变化,不断对策划方案进行调整和变动,以保证策划方案对现实的最佳适应状态.1.3 房地产有效营销关键区位,环境,房型,价格,品牌,还是设计和包装推广房地产市场竞争中都是非常重要的因素.但是事实上房地产市场营销包括了上述全过程.所谓"全程营销","动态营销"都是对营销的"模象式定义".只有结合本地市场特色和项目本身特性的专业系统市场营销才是最有效的营销.最富成效的营销工作离不开以下关键几点: 1,深刻洞悉市场从政府法规到购房者观念,房地产行业变化之巨,方向之多,令人较难全面把握.以想当然的心态或用过去的经验去为市场和自身作任何结论均是错误或不全面的.市场是最重要的,这是"简单"的真理.但许多项目一期成功,二,三期后期滞销则表明发展商主观上是市场主导,而客观事实上是以产品为导向,忽视项目开发过程不断发展和变化的市场细分,对"市场主导"没有充分思维旨性和深刻认识."市场研究——风险控制——决策分析——调整控制"永远是理性投资和有效营销的基础保障.想通过经营房地产获得预期收益,必须随时对时机,空间,市场和价格进行透彻的分析和评判,关注消费者的心理需求,把创新性的营销理念纳入营销体系. 2,定性与定量决策相结合目前,房地产市场营销基本上以定性研究为主.策划工作根据掌握的部分资料,凭个人经验判断提出理念和决策,主观和随意性太强.过于夸大"理念"功能或创造并经营某种概念的作用来赢得竞争的做法,在房地产市场和产业越来越成熟的理性的环境变化中,已经证明是营销效用不足.在不成熟的市场中,只要比别人少一点错,多做一点就能回报丰厚.但在日益成熟和规范的市场环境中,重视产品质量,丰富产品品质,实现开发各阶段的理性量化,则意味着持续领先和占领市场,少踏"陷阱".当然,如果太过理性和冷静,把普通的常理过于玄妙和严肃化,也易导致失去平常心和基本感受力.因此,在量化的理性操作基础上必须务实——"实际效果"是唯一的评判标准. 3,专业化和系统化的销售策划和推广策划有效的销售策划和推广策划,应建立在充分广泛的市场调研和深度了解项目本身的基础上,力求合理化和最佳利润化.掌握准确的市场和目标消费群数据,是进行量化分析的关键.有了上述基本数据支持,才可对物业价值作出量化,并根据项目价值找到市场准确定位.(2(根据项目定位(目标消费者定位,价格定位,推出时机定位等),作出不同时段现金流量分析,结合项目建设进度,推广资金使用和融资需要等各要素作出最适合的销售策略.销售策略包括产品促销,渠道,价格,销售调控等策略.4,有效的销售执行与控制房地产销售技巧的秘诀在于销售流程中有效地把握和控制好各销售环节.专业销售人员在运用销售工具和销售技巧的同时,应在推销过程中对客户进行务实的启发和引导. 通过精心运筹,周密安排,专业推销,辛勤努力的有效营销,房地产项目的开发与销售必然会有理想的结果.当客户信服,有足够理由做出明智购买决策时,竞争的天平无疑已向您倾斜.
我刚写完一篇，司琪名姓说，但是不好意思，是手写稿还没有敲出来。。。推荐你本书吧金启宗《红楼梦人名研究》，祝你早日写出自己的论文~~~
王熙凤 在《红楼梦》中，作者为大家塑造了一个成功的反面形象，那就是凤姐。在她的身上，集中地体现了封建统治阶级的贪婪、凶婪、凶残、狠毒、阴险狡诈的阶级本质。可以说通过作者成功的描写，使读者在看到王熙凤的同时也就看到了统治阶级本身。 王熙凤是一个描写的非常生动的人物，她出现在哪儿，哪儿至少就会有热闹。年仅二十岁的她就主持荣国府的家政。在卷首，我们通过冷子兴之口对她的介绍：“模样又极标致，言谈又爽利，心机又极细，竟是个男人不及万一的”“年纪虽小，行事却比世人都大。如今出挑的美人一样的模样儿。少说些有一万个心眼子。再要赌口齿，十个会说话的男子也说她不过。”这样对她已有了一点印象，但这些印象毕竟比较淡漠。但她第一次出了场，马上就被活生生地呈现在读者面前，教人再也不会忘却。那是黛玉初次与她的外祖母相见，老祖宗把她的外孙女心肝肉儿地搂着哭叫的时候，就连王夫人、李纨和众小姐都“个个皆敛声屏气，严肃恭整”的时候，却有一个人从后院笑声说：“我来迟些，不曾迎接远客。”仅仅一句话却给人特别鲜明的印象，这句话只是“这一个”凤姐才说的出的。可能贾府众人的感觉都已迟钝了，可我们却和黛玉一样，感觉格外鲜明：“来者是谁？这样放诞无礼？”原来这就是贾母宠爱的凤姐。接着短短的一段描写，我们看到了一个大忙人，大红人。因为忙，她迟到了。在短短的聚会中还同王夫人谈了另外两件事。同黛玉讲话也显得很忙：笑着讲两句，马上拿手帕拭泪，又忙转悲为喜，赶忙询问有关情况和布置待客之道。因为红所以才敢这亲放诞无礼，贾母才特别给她加上“泼辣货”这一似贬实褒的称号。这同凤姐喜欢表现自己，事事争风头的性格特点盯适应，作者的浓笔艳抹，把凤姐的露面写得极其鲜明。在接下来，曹雪芹继续在各场合描写凤姐，并一步步地揭示出其性格的其它侧面，如才能、淫威、贪婪、伪善等，通过这样的描写，写出了一个完整活生的凤姐。 作者不仅从正面描写了凤姐，而且最常用的还是通过别人的观察和描述来表现观凤姐的形象。贾府的穷亲戚刘姥姥初见凤姐时的描写，就很好地表现出她的“威”。刘姥姥好不容易才进了荣国府，经过了一番周折后才等到“凤姐”“下来”时，却只听人声未见人影，又经过摆饮，“半日鸦雀不闻”，最后才得到接见。而见到的凤姐却是“粉光脂艳，端端正正坐在那里，手内拿着小铜火箸儿拨手炉内的灰。平儿站在炕沿边，捧着小小的一个填漆茶盘，盘内一个小盖钟。凤姐也不接茶，也不抬头，只管拨手炉内的灰。慢慢的问着：‘怎么还不请进来？’待抬头看见刘姥姥已在地下站着，”这才忙欲起身，但“犹未起身时，满面春风地问好。”这一段描写的特别精彩，寥寥几笔，足以传神。尤其是她“拨手炉里的灰”的细节写来“追魂摄魄。”这种细节描写虽简洁，但已写足了一个贵族大家庭的管事奶奶对一个穷亲戚的威风。另外，其仆人兴儿对其评论：“心里歹毒，口里尖快”“嘴甜心苦，两面三刀，上头一脸笑，脚下使绊子，明是一盆火，暗是一把刀”，也极其准确地反应了凤姐的性格特征。 史湘云 在对湘云的判词写着：“富贵又何为，襁褓之间父母违。转眼吊斜晖，湘江水逝楚云飞。”判词概括了湘云生于富贵，长于忧患，自幼失去父母，且又遭逢未杨，只能在贫困潦倒中度过苦痛一生的悲惨遭遇。由于她的一生极富变化，因此她的性格也随生活境遇的转变而有所变化。 由于她自幼生活在封建统治的高墙深院内，被禁锢在侯们似海的封建记邸中，长期标准的封建教养，使史湘云接受了一整套陈腐传统的思想观念。在第三十一回写的史湘云与丫环翠缕谈阴阳的一段话中：史湘云认为“天地间都赋阴阳二气所生，或正或邪，或奇或怪，千变万化，都是阴阳顺逆，多少一生出来，人罕见的就奇，究竟理还是一样。”当翠缕提出：“从古至今，开天辟地，都是阴阳了”时，史湘云就说她“糊涂”，骂她“放屁”，接着又把自己的观点作了进上步说明：“什么都是些阴阳，难道还有个阴阳不成！阴阳两个字还只是一字，阳尽了就成阴，阴尽了就成阳；不是阴尽了又有个阳生出来，阳尽了又有个阴生出来。”史湘云的这一篇宏论，突出地表现了她受封建的唯心主义的荼毒之深。暴露出了其封建阶级的本质。 在这一湘云与宝钗是同一思想体系的。在她第一次正面出场贾府时，还是与林黛玉同榻而眠，而到了三十七回应邀入诗社时，就被薛宝钗拉去蘅芜苑同住了。在第二十一回，她见到贾宝玉要吃胭脂，就一巴掌把胭脂打落，同时骂他“这不长进的毛病儿，多早才改过。”从这就开始展露出这个贵族少女身上的封建道学气。接着她又操着薛宝钗的腔调，来劝贾宝玉去结交贾雨村之流，走仕途经济的道路。这一番薛宝钗式的言论，惹得宝玉大为光火，立即象过去对薛宝钗一样，斥之为“混帐话”，给她难堪，赶她到别屋去坐。由此可见，在史湘云骨子里的，还是根深蒂固的封建思想。 好:4 一般:1 不好:6 位列红楼梦副十二钗中第一名的就是睛雯。 一头乌丫丫的头发,一双含嗔的媚眼，天生一副美人坯子. 在《红楼梦》中，作者为大家塑造了一个成功的反面形象，那就是王熙凤 。在她的身上，集中地体现了封建统治阶级的贪婪、凶婪、凶残、狠毒、阴险狡诈的阶级本质。可以说通过作者成功的描写，使读者在看到王熙凤的同时也就看到了统治阶级本身. 贾宝玉,作为贯穿全书始终的人物，作者曹雪芹在其身上着力最多，寄托也最深 ，他其成为中国小说史上塑造得最为成功的艺术典型之一，甚至人人还说这一形象所影射的就是曹雪芹本人。但据很多人看来，这一典型形象绝非作者的实灵自作，而是作者根据现实生活中同类型的人物加以概括，并揉合了自己的想象，经过艺术加工而创造出来的完美艺术形象. 史湘云是曹雪芹在《红楼梦》里所着力刻划的人物形象之一。她在“金陵十二钗”中名列前茅，在《红楼梦》复杂的形象体系中居于相当重要的地位。她的形象，对于深刻地揭露社会矛盾，广泛地表现作品都起了重要作用 林黛玉出身于世袭侯爵的“清贵之家”。由于生活在思想最先到达的，思想环境比较开放的南方，加之父母钟爱，把她当作男孩来培养教育，使得她的思想比较开放，才华横溢。后由父母早丧，她寄居到每日每时都发生仇恨、倾轧、争夺、欺诈的“本也难站”的贾府内。“一年三百六十日，风刀霜剑严相逼”，“一家子亲骨肉，一个个象乌眼鸡似的，奶恨不得你吃了我，我吃了你”。在这样一种险恶的环境下，黛玉得不到一点欢乐幸福。但同时，险恶的环境也培育了她的叛逆性格。她永远也学不会薛宝钗的处事圆滑，也学不会讨好封建统治大家长。她眼里揉不得沙子，心里装不下尖埃。无视“温柔郭厚”的封建规范的存在。她用她那“比刀子还厉害”的言语对贵族家庭中种种黑暗和丑行揭露和嘲讽。我们常说，黛玉是任性、多疑、敏感、小心眼的。但其实我们应该看到，她正是用她这种独特的方式来反抗封建礼教的束缚的。 除此之外，林黛玉还直接反抗封建礼教。薜宝钗曾经一本正经地向她宣扬：“女子无才便是德”的封建信条，她丝毫没有放在心上，她才华横溢，写诗做赋不让须眉。而且她还和宝玉有着同样的爱好，最爱看诸如《西厢记》、《牡丹亭》这类“移人心性”的“杂书”。她的这种蔑视封建礼教的庸俗，诅咒八股功名的虚伪，从来不劝宝玉为官做宦，从来不用“仕途经济”一类的“混帐话”去劝说宝玉，因而深得宝玉敬重，被宝玉视为“知已”。他们的这种共通点也成了他们爱情的共同基础。 但可悲的是宝黛玉之间的爱情注定是一场悲剧。顽固的封建礼教是不充许他们之间的爱情存在的。于是嫌弃她的多病之身和小家子性儿为由，一次次地向她们的爱情发出警告。从“金玉良缘”到“慧紫鹃情辞试莽玉”再到“晴雯之死。”最终在“抄检大观园”时达到了爱情的毁灭阶段。在这场灾难中，司棋、芳官、四儿等先后做了牺牲品。就连“眉眼儿象林妹妹”的晴雯也在重病时被强赶出了大观园，最后含屈而死。这里封建势力彻底抛弃黛玉的讯号。从此黛玉的状况每日愈下，就连重病将死也乏人问津。美好的理想最终是毁灭了，黛玉赢得了爱情却无法得到美满的婚姻.
你与其要多少给多少，何不先拿出来表示一下诚意
读《红楼梦》，往往激起人猜想。多数读者喜欢林黛玉、同情林黛玉；一些人因此而希望林黛玉和贾宝玉爱情成功，享受幸福。《红楼梦》面世流传以后的乾隆后期到嘉庆年间，出了好几部续书，都让黛玉和宝玉终成夫妻，强造大团圆结局。也有人说，曹雪芹《红楼梦》前八十回，贾母史老太君一直疼爱黛玉，她老人家还说过宝玉和黛玉“不是冤家不聚头”的俗语（第二十九回），逗人遐思，使宝玉黛玉“低头细嚼此话的滋味，都不觉潸然泣下”；第五十七回，紫鹃也由此而劝黛玉“趁早儿老太太还明白硬朗的时节，作定了大事要紧”，要黛玉去求贾母做主“搞定”和宝玉的婚姻大事。而后四十回疑为高鹗续写，其中写宝玉和宝钗成婚经过贾母同意，就大是谬误。如清朝裕瑞《枣窗闲笔》就说：“贾母王夫人皆极慈爱儿女之人，偏要写为贾母忙办宝玉宝钗姻事，遂忘黛玉重病至死，永不看问；且言‘若是她心里有别的想头，成了什么人了呢，我可是白疼了她了’云云。此岂雪芹所忍作者”。按照这些人的看法，似乎曹雪芹原作中，若非贾母早死，黛玉还有希望和宝玉成亲。 强巴不同意这种看法。 强巴认为，曹雪芹着意要“使闺阁昭传”，写出自己“半世亲睹亲闻的这几个女子”，现实主义地创作《红楼梦》；按他当时的社会现实，林黛玉的生活原型没有也不能实现如愿的爱情婚姻，《红楼梦》中的林黛玉，她和贾宝玉的爱情也只能是悲剧结局。强巴看林黛玉的爱情悲剧，在《红楼梦》中就有三重表现。第一重是天生的悲剧。《红楼梦》第一回，由甄士隐遇到的僧人叙述：西方灵河岸上三生石畔，有一棵绛珠仙草，因得到神瑛侍者“日以甘露灌溉”，修炼成女人形体。她“只因尚未酬报灌溉之德，故其在五内便郁结着一段缠绵不尽之意”，于是对警幻仙子表示：神瑛侍者“他既下世为人，我也去下世为人，但把我一生所有的眼泪还他，也偿还得过他了”；因此警幻仙子把她放入“薄命司”中的“十二金钗正册”。这就是林黛玉和贾宝玉的前世因缘。这当然是曹雪芹所造神话、美丽的无稽之谈。可是我们由此也就可以知道，在曹雪芹对于《红楼梦》创作的整体构思中，宝玉和黛玉的爱情，仅止于爱花而以甘露灌溉、报德而用眼泪还恩，一开始就被预定成了悲剧结局。这就是强巴所谓的天生的悲剧。第二重是林黛玉本身的悲剧。她自幼生得“怯弱不胜”、“有不足之症”，一直靠药物保养。到贾府以后，她念父母、想家乡，忧郁压抑，常常悲愁流泪。青春觉醒，和宝玉恋爱，互相“试探”、考察；她又增添了诸般猜疑、嫉妒、生气、担忧，眼泪流得更多。第三十二回，她背后听到宝玉言谈，验证了宝玉“果然是个知己”，既喜又悲。悲的是父母早逝，无人为她主张婚事；再加上“近日每觉神思恍惚，病已渐成，医者更云气弱血亏，恐致劳怯之症”，虽成知己，自己恐怕不能活到爱情结果的那一天，“奈我薄命何”；因此又伤心得“不禁滚下泪来”。第三十四回，宝玉送她旧手帕以作“定情”信物，“一时五内沸然炙起，黛玉由不得余意绵缠”，感动激动，立即在那旧手帕上题诗三首；这一来她就“觉得浑身火热，面上作烧，走至镜台揭起锦袱一照，只见腮上通红，自羡压倒桃花，却不知病由此萌”。由林黛玉得病的缘由——身体娇弱、多愁善感等等，病情症状——面如桃花、天天咳嗽以至吐血等，综合起来看，林黛玉得的应该是肺结核病。在现代的青霉素等抗生素还没有被发现应用以前，这种病在中国被称为“肺痨”，认为是“不治之症”，只能靠药物保养、安静休养；就像第三回林黛玉转述癞头和尚所说疗治方法，要依他而行“方可平安了此一世”。可是林黛玉既只能“寄养”在“外姓亲友”家，又多愁善感而常常伤心流泪，这病自然不但不能痊愈，而且还就一天重似一天了。第四十九回，林黛玉对宝玉说：“近来我只觉心酸，眼泪却像比旧年少了些似的。心里只管酸痛，眼泪却不多”；可见她病情加重、身体衰弱的程度。第六十三回“寿怡红群芳开夜宴”，行酒令“掣花名”，林黛玉掣得“一枝芙蓉，题着‘风露清愁’四字，那面一句旧诗，道是：莫怨东风当自嗟”；隐喻林黛玉十分恰切。“东风”，喻指相爱二人中男方的长辈，如陆游感叹自己和唐婉爱情不果的《钗头凤》词中“东风恶”所指。“莫怨东风”，强巴以为这里是指不能埋怨男方即宝玉的长辈们；而“当自嗟”，也就是黛玉曾经自悲“奈我薄命何”的意思。看到这枝花名签，“黛玉也自笑了”；如此描写，说明黛玉对这种命运也无可奈何，也只有认可。“天尽头，何处有香丘？未若锦囊收艳骨，一抔净土掩风流”（黛玉《葬花词》）；悲愤之余，林黛玉也只能哀叹到死方休。第三重，那就是封建社会、封建制度造成的悲剧了。贾宝玉是封建贵族家庭的嫡子，贾母贾政王夫人都希望靠他承家继业、耀祖光宗。贾政带宝玉拜见北静王；大官僚贾雨村来访，每次要宝玉去作陪；这就是“常常的会会这些为官作宰的人们，谈谈讲讲些仕途经济的学问，也好将来应酬世务，日后也有个朋友”（第三十二回）。对宝玉去“上学”，贾政提出要求，“什么《诗经》古文，一概不用虚应故事，只是先把《四书》一气讲明背熟，是最要紧的”（第九回）；第二十三回又借“娘娘”（元春）的话要求宝玉“读书写字”、“用心习学”。这里所谓“上学、读书”，把《四书》“讲明背熟”，说的都是准备科举应试，“读书做官”；因为科举考试八股文都从《四书》中出题目。这里说的“写字”，是指练习书写方正圆满的“馆阁体”毛笔字，考进士的“殿试”卷子就要凭字写得好才能取中在前列呢！从这些方面可以看出，贾政对待宝玉，虽然平日里疾言厉色，常常骂为“孽障”，其实心里对他期望值还蛮高。王夫人更甚；大儿子贾珠死了，她就剩下宝玉这一个亲生儿子，还指望下半辈子要依靠他呢，当然希望他有出息、“成正果”。封建制度规定，儿女的婚姻要凭“父母之命”；他们若为宝玉选择配偶，按照封建贵族标准，要看门第、看品貌，要身体好、脾气性格好。门第方面，讲究门当户对，要是富贵人家，如果在“护官符”上贾府以外的“史、王、薛”三大家族中有合适的淑女就更好。品貌方面，相貌要好，品行更要好，一定要符合封建淑女的言行规范。身体要健康，生育后代才保险，谁家会选个“病壳壳”做媳妇呢！脾气性格好，那是当然，封建礼教讲究“夫唱妇随”，妻子要温柔和顺才好，难道选个“母老虎”来欺负自己儿子？若要他们在宝钗和黛玉之间为宝玉选一个妻子，强巴敢说，百分之一百二十贾政和王夫人会选择薛宝钗。贾母又如何呢？她确实疼爱林黛玉；但是，正如凤姐所说，林黛玉“竟不像老祖宗的外孙女儿，竟是个嫡亲的孙女”；说明在贾母等人的封建观念中，本来是孙女比外孙女亲。封建社会重男轻女，对贾府“老祖宗”贾母来说，嫡亲的孙子贾宝玉就比任何孩子都亲！贾母由于爱女贾敏早逝而疼爱林黛玉，肯定想要为她找一门好亲事；然而是否会做主将她嫁给贾宝玉呢，那就不见得了。贾母这位封建贵族豪门贾府的“老祖宗”，封建礼教思想、封建伦理道德观念十分强烈。林黛玉初进贾府，贾母问她“念何书”，黛玉回答念了《四书》，贾母心里肯定就有点不高兴了。按照封建礼教，“女子无才便是德”，不认识字也没多大问题；要识字读书，读一点《女诫》、《女四书》就可以了，为什么要和男子一样学习《四书》？贾母对自己女儿去世后，女婿如此教育自己的外孙女不满意，所以贾母就借黛玉问姊妹们读何书，发表宣言道：“读的是什么书，不过是认得两个字，不做睁眼的瞎子罢了”！以此推测，可见贾母对林黛玉很会赋诗填词的文学才华一定不以为然；若知道林黛玉读《西厢记》一类“邪书僻传”而思想感情大受影响，则更会生气。尤其值得注意的是第五十四回，贾母借着批评“才子佳人”书，当众发表议论道：“这些书都是一个套子，左不过是些佳人才子，最没趣儿，把人家女儿说的那样坏，还说是佳人……只一见了一个清俊的男人，不管是亲是友，便想起终身大事来，父母也忘了，书礼也忘了，鬼不成鬼，贼不成贼，那一点儿是佳人？便是满腹文章，也算不得是佳人了”。贾母这番长篇议论，强巴看来，很有点借题发挥、影射批评、暗含警告的意味。“佳人才子”书，贾府不许说，不让女孩子们知道，但是贾母承认“这几年我老了，偶然闷了说几句听听”，她是懂这些书的。第四十回贾母大观园设宴，“金鸳鸯三宣牙牌令”，黛玉说出《牡丹亭》曲词“良辰美景奈何天”、《西厢记》曲词“纱窗也没有红娘报”；薛宝钗听清了，后来并抓住这把柄教诫黛玉；贾母老太君当时应该也注意到了呢！第二十九回张老道士向贾母给宝玉提亲后，林黛玉就和宝玉怄了一场大气，那“金、玉姻缘”之说弄得宝玉砸玉，闹得沸沸扬扬，贾母闻讯以后“带出宝玉去”，急得“抱怨着也哭了”；贾母难道就一点儿也没有猜想到他二人吵架的原因吗！因此，“见了一个清俊的男人，不管是亲是友，便想起终身大事来”、“便是满腹文章，也算不得是佳人了”，强巴以为贾母这番话含有警示教诫当时也在场的林黛玉之意。“响鼓不用重棰敲”；贾母疼爱林黛玉，知道黛玉聪慧灵巧，不必直言明说，只要旁敲侧击，黛玉就能够领会。如此借题发挥，既“治病救人”，提醒教诫了黛玉，又给她留了“面子”，多好。到这里就要说说贾母引用那句“不是冤家不聚头”的俗语了。那是第二十九回宝玉黛玉大怄气、宝玉砸玉以后，贾母“老人家急的抱怨说：‘我这老冤家是那世里的孽障，偏生遇见了这么两个不省事的小冤家，没有一天不叫我操心。真是俗语说的，“不是冤家不聚头”。几时我闭了这眼，断了这口气，凭着这两个冤家闹上天去，我眼不见心不烦，也就罢了。偏又不咽这口气。’自己抱怨着也哭了”。中国古代确有夫妻和/或情人是“欢喜冤家”这种说法，贾母这里说“冤家”却并不见得是这个意思；因为中国古代民间还有一种“讨债还债”因果报应的说法，说是你“前生”欠了人家的债，债主今生就“投生”做你儿子，故意连生重病或者做“败家子”，放肆花费你的钱财，来向“前生”欠债的你这个父亲讨还债务；这也叫做“冤家聚头”呢。贾母这里说“我这老冤家”和“两个不省事的小冤家”，把她自己和宝玉黛玉相关联，应该就是采用的这个意思。而宝玉黛玉听说这话后“细嚼滋味”，却把它认做那种“欢喜冤家”的意思了。另一方面，还只是姑表兄妹呢，两人就常常怄气，闹得阖家不安，贾母也急得抱怨着哭；这样的双方将来若结合，最令人担心会是“怨偶”，又怎么会让他们结婚呢？再有，贾母说，要等她死了，“凭着这两个冤家闹上天去”，她才不管；言下之意，她若在世，是不能让他们两个再这样“闹”了。结合本回书前面所述贾母向张老道士说的话，给宝玉找配偶，“只是模样性格儿难得好的”，注重模样、性格；林黛玉生得“倾国倾城的貌”，模样儿好那是没的说，可是“性格儿”呢？林黛玉尖酸嫉妒、“小性儿”多，时常和宝玉争吵怄气；贾母会放心地把她许配给自己最疼爱的嫡孙贾宝玉吗！即使过去她曾经有过某些想法，经过林黛玉和宝玉几次大怄气、闹得阖家不安以后，我想贾母也会重新作出决定来呢。还要提一下另外两点。一是第二十五回，凤姐儿给黛玉开玩笑，说“你既吃了我们家的茶”，就要“给我们家作媳妇”，要她许嫁给宝玉；二是第五十七回“薛姨妈爱语慰痴颦”，薛姨妈安慰黛玉，说要为她做媒许配贾宝玉。《红楼梦》中这两处如此写有什么用意？强巴以为，除了表现贾府内人际往来关系、见出凤姐儿和薛姨妈性格以外，若归结到宝、黛爱情方面，那就是伟大作家曹雪芹“故弄狡狯”，使用“间色法”，是“雾雨云龙”，是“背面傅粉”。“文似看山不喜平”，曹雪芹当然深通此道；就因为后来林黛玉和贾宝玉的爱情没有结果，他才故意如此写来，以造成文势的曲折跌宕呢。通观曹雪芹《红楼梦》，是一出中国古代封建家族、封建社会衰败没落，“无可奈何花落去”的巨大悲剧；林黛玉和贾宝玉的爱情悲剧，只是贯串其中一支主要的咏叹调对唱，却也是注定的不可逆转的人生悲剧。由伟大作家曹雪芹栽培和浇灌，宝玉黛玉的爱情之花，在《红楼梦》中萌芽、盛开、凋谢，吸引和感动着几百年来亿万读者。像林黛玉一样的爱情悲剧，若再有女孩子身体性格都像林黛玉，强巴以为还将存在下去，即使形式和过程略有变化。因而，《红楼梦》中林黛玉和贾宝玉的爱情，就具有一种永远的凄艳之美。
这里比较全一般地名的由来有三种 1 古代的时候封的王的姓氏命名的2 根据当地的名人命名的3 根据当地的姓氏的多少命名的
人名的我想想 丹溪路——朱丹溪 宾王路,宾王市场,宾王客运站——骆宾王 雪峰路——冯雪峰 宗泽路——宗泽
中国地名中以人名命名者，大多数都与古人有关，与革命人物、当代人物相关者很少。其中，有些城市的名字命名比较“隐晦”，需要了解其背后的历史，才能发现它也与历史名人有关。比如，山西省稷山县得名于后稷，后稷善于种植各种粮食作物，曾在尧舜时代当农官，教民耕种，被认为是开始种稷和麦的人，据《史记》记载，他是周朝王室的始祖。大禹治水类似的还有河北省隆尧县（得名于尧）、河南省禹州市（得名于禹）、湖北省神农架林区（得名于神农氏）、湖南省炎陵县（得名于炎帝）、陕西省黄陵县（得名于黄帝）等等。有些人物在历史上未必有多么响亮的名号，但出于各种原因，以融入地名的方式进入百姓的记忆。比如，河南省河南省卢氏县，得名于卢敖。他是秦朝方士，本是燕国人，也有一说是齐国人，官至博士。秦始皇曾派卢敖去寻找长生不老的仙药，未能寻到，后被秦始皇认定为欺君而降罪，这也成了焚书坑儒的一个引子。汉朝时为了纪念卢敖而设置了卢氏县。卢氏风光广东省茂名市得名于潘茂明，他是晋代道士、医学家。据了解，他少年颇通经学，解周易、诵风雅，一日入山，遇仙人对奕，学道有成，从此开始行医济世，往往布施贫困。朝廷听闻其名，曾经三次召其入朝，不肯至，长居岭南。又遇瘟疫爆发，于是出药济救世人，深得民心。后来，乡民视为医神，虔诚奉祀，称潘真人。潘茂明像隋文帝开皇十八年（598年），朝廷为表彰其功德，在其乡置茂名县，唐太宗贞观八年（634年），置潘州（今广东省茂名、电白、高州等地），合称“潘州茂名县”，作为纪念，这正是茂名的得名。陕西省紫阳县也得名于人名，因曾在该地修行悟道的道教南派创始人张伯端而得名，是中国唯一以道教名号命名的县。中山市孙中山故居为纪念孙中山，中国有很多中山路、中山公园，但以其名命名的城市只有广东省中山市。中山旧称香山，因境内五桂山多奇花异卉而得名。1925年，为纪念刚刚去世的孙中山，香山易名为中山。