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（1）饲养品种
鸡的产蛋性能高低，首先决定于其遗传潜力，不同品种的生产潜力大不相同。据试验，在同样的饲养管理条件下，良种鸡可提高产量30%。因此，在生产中应注意选用高产效果确实、适应性强、易于饲养的商品杂交鸡。
（2）产蛋周期与产蛋率
良种蛋鸡往往可以连续产4～6个蛋，然后停产1～2天，接着再连产数天，呈现周期性产蛋现象，称为产蛋周期。连续天天产蛋则称为连产。产蛋率是指某一段时期内实际产蛋天数与总天数的比率。例如其一只鸡在30天内产蛋21个，则该鸡产蛋率为70%。
鸡年产蛋量多少与产蛋率、产蛋周期及连产性有直接关系。一般来说，鸡连产天数越多，产蛋周期越长，产蛋率越高，则其年产蛋量就越多；反之，鸡产蛋周期越短，产蛋率越低，其年产蛋量就越少。
（3）季节与光照
春季无论高产鸡还是低产鸡产蛋周期均较长，而夏季较短。若秋、冬季饲养管理得当，鸡的产蛋周期比较稳定。因此，生产中必须加强鸡群饲养管理，使其产蛋周期尽量延长，产蛋潜力得到充分发挥。
光照对鸡产蛋有重要影响，要保证鸡群高产，必须给予每天14～16小时光照。在各种光照中，以红光、黄光或白光为好，蓝光和紫光最差。为方便起见，人工光照一般用普通的白炽灯光即可。
（4）营养水平
鸡营养水平是保证高产的先决条件，尤以蛋白质、矿物质钙、维生素A最为重要。因此，在生产中，必须供给全价日粮，保证蛋白质、矿物质、维生素等营养物质的需要，以维持鸡群高产稳产。
（5）环境条件
环境温度、湿度及风速对鸡产蛋也有一定影响，通常认为鸡产蛋适宜环境温度为13～23℃，最佳温度是16～20℃，冬季低温或夏季高温均影响鸡的产蛋。湿度的影响一般不太严重，但高温条件下湿度过大或低温条件湿度过大，可使鸡产蛋量显著减少。
（6）年龄
早春孵出的雏鸡一般当年产蛋量最高，以后随年龄的增大，产蛋量逐年递减，而且每年开产时间逐年推迟，停产时间却逐年提前。
（7）换羽
换羽是鸡的正常生理现象，但对产蛋有很大影响。换羽开始后除高产鸡外，一般都休产，一直到新羽毛长齐后才恢复产蛋。目前，多采用人工强制换羽，缩短换羽时间，减少停产期。
此外，影响鸡产蛋的因素还很多，如性成熟早晚、有无抱性等。为了达到鸡群高产、稳产的目的，必须限制影响产蛋的不利因素，为鸡群创造最佳生态环境。
影响蛋鸡产蛋率的因素有以下几类，一类是环境因素，包括温度、湿度、光线强度、空气质量等；另一类是营养水平及饲养管理水平，要保证蛋鸡全面而充足的营养供给，并且饲养管理要做到定时、定点、定质、定量。
第1个原因就是光合作用，因为鸡下蛋的时候需要大量的阳光照射，第2个原因，就是因为鸡的本身营养物质提不上去。
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身高、体重指标，不但反映儿童青少年生长发育状况，而且与身体各组织器官的发育相吻合。身高是对人体纵向各部分的长度与比例而言，原于人体的纵向生长，受遗传因素的影响较大。男性在20～24岁、女性在19～23岁，四肢长骨和脊椎骨均已完成骨化，身高就停止增长了。影响身高的因素很多，如遗传、营养、体育运动、环境、生活习惯、种族、内分泌、性成熟早晚（初潮年龄18岁比11岁者平均高出5厘米）、远近亲婚配、医学进步等等。 营养是人类赖以生存，即维持正常生命、发展身体、从事活动等必不可少的物质基础，特别是人体两次生长发育的高峰期内，保证供给质优量足的营养，并使维生素和矿物质（钙、磷、锌等）平衡是非常重要的。我国城市儿童青少年比农村同龄人平均高出2～4厘米，原因之一是城市营养好于农村。仅以蛋白质为例，身高的营养特别是由蛋白质“堆起来的”。已知在人体或自然界的氨基酸约有20种，组成蛋白质的氨基酸，要靠营养来提供。食物能提供足够的8种必要的氨基酸，这就有利于加速蛋白质的合成，从而促使人体各组织器官的生长发育，特别是骨骼和骺软骨的生长发育。以赖氨酸为例，日本将六对孪生婴儿分成两组实验，第一组供给正常营养，第二组在正常营养中再加赖氨酸，实验13200小时后检查发现，第二组婴儿比第一组高1.7厘米，体重多1千克。对学龄儿童实验证明，每餐面包中加0.5克赖氨酸的实验组的身高和体重均显著超过其他学龄儿童。有的国家还在儿童青少年午餐面包中加25克黄豆粉和适量的钙、铁、维生素，半年后这些儿童青少年比吃普通饮食的儿童青少年重2.62千克，高0.9厘米，血色素高3.4克。原因是蛋白质不仅是人体的“建筑材料”，而且是参与人体重要生理活动的酶、激素、血红蛋白、肌纤凝蛋白以及构成人体支架的胶原蛋白的重要物质。同样，母体的营养状况也在一定程度上制约着胎儿的正常发育，如果饮食中缺乏某种营养素，将会引起胎儿的畸形。营养不良既会影响生长发育，又会影响大脑细胞的数量和质量；相反，营养过剩，会导致肥胖症，同样有损于儿童青少年的身心健康。 环境包括自然环境、社会环境和心理环境。环境也不同程度地影响人体生长发育，以环境基本因素中自然环境（人类生态系统中围绕着人类周围的各种自然因素的总和）的气候条件、地理环境对身高的影响为例，一般来说，热带和温带的儿童青少年性成熟较早，身体发育水平稍差一些；中国科学院儿科研究所1975年调查后，对17岁年龄组的平均身高（厘米）分析得出：男性，北京168.7、武汉167.8、广州164.7；女性，北京157.7、武汉157.3、广州 155.3。从1982年我国对儿童青少年身体形态、生理机能和身体素质的调研证明：北京7～17岁的儿童青少年与湖南同年龄组的儿童青少年相比，要高出 2.5～4.6厘米。以上两例调查均证明我国儿童青少年的身高虽然都是汉族人但有北高南低的趋势，这种趋势，除了与食物品种有关外，还与气候环境、地理位置、光照时间等因素有直接的关系。心理因素也会影响生长发育。心理因素可以说是情绪的总和，喜、怒、哀、乐、悲、恐、惊七情就是情绪的表露。情绪世界是形形色色的，客观事物给人体的感受是高兴、愉快、幸福或是忧伤、痛苦、失望，直接影响人的一切活动。突然的、强烈的、持久的情感刺激就会影响人体的脏腑、气血的活动、大脑和内分泌系统的功能。忧伤、压抑、生闷气等就容易使儿童青少年患各种疾病而影响生长发育。临床观察证明，精神受过严重刺激的儿童，不但容易患各种疾病，而且生长发育迟缓，甚至停滞，造成未老先衰。这就是不良的心理因素影响了大脑和内分泌的功能的结果。因此，给儿童青少年创造良好的心理环境，特别是家庭应在正面启发、疏导的前提下，给孩子以温暖、抚爱、关怀，使其心理上得到必要而又是正常的满足，精神充实，心情愉快，身心健康成长。 生活习惯的内容包括极广，如饮食、运动、卫生、睡眠、作息制度、劳逸结合情况等等。改善某些生活习惯同样有助于长高。据有关资料报道，日本国民从 1892～1926的34年之间，平均身高增加了2.23厘米。主要原因在于过去绝大多数国民有盘膝而坐的习惯，随着时代的进步，盘膝而坐逐渐被坐椅子所代替，这就促使了下肢骨骼的生长以育。身体姿势也影响身高，当人体进入第二次生长发育高峰期（青春发育突增期），肌肉增长速度大大落后于身高的增长，因而肌纤维细、横切面和体积小，肌肉力量差。有些儿童青少年在日常生活中不太注意站、坐、行、读、写的正确姿势，老是习惯性地低头、端肩、含胸、驼背，致使脊柱变形，会影响长高1～5厘米。另外，医学的进步也能促进长高。如服硫酸锌和赖氨酸制剂，可增进食欲，促进生长发育。原苏联采用牵引手术促进增高很有成就，一位叫彼德彭库斯的侏儒症患者，身高仅130厘米，经过伊里沙洛夫教授三年的治疗达到160厘米。伊教授的治疗方法是：用小锤和细凿把四肢长骨两端分别打穿，用毛衣针粗的钢丝透过肌肉、骨骼将其固定在金属架上，三天后用改锥将金属架拉长1毫米，新生的骨细胞仅24小时就将这个小空隙长满，血管、肌肉、肌腱也随之增长。彼德三年里增长了30厘米，仅小腿就增长了19厘米。伊教授已经给30万人拉长了骨头。 一、不能挑食：人的长高过程有两个高峰期：一个是婴幼儿时期，另一个是青春期，这个时期促进长高营养是基础。要给孩子多吃些富含各类营养的食物，如豆类制品、蛋、鱼虾、奶类、瘦肉等动物性食物，富含维生素C和A以及钙等无机盐的蔬菜、水果等，尤其是钙，给幼儿和学龄儿童添加适量的钙质和鱼肝油，这对长个子是很有益处的。二、保证充足的睡眠：健美专家常说“孩子睡得好，长得高”。科学家们发现，生长激素出现分泌高峰是在孩子睡眠时——在晚十点以后，而且持续较长时间。希望孩子长个子，一定要在晚上十点以前就寝。充足的睡眠是促进宝宝长高的重要途径。三、多选有利于长个的运动：孩子的活动应当选择轻松活泼、自由伸展和开放性的项目，比如游泳、舞蹈、羽毛球、乒乓球、单杠等。而那些负重、收缩或压缩性的运动，比如举重、举哑铃、拉力器、摔跤、长距离跑步等，对身高增长是不利的。四、保持愉快的心情：影响孩子生长的重要的生长激素，在睡眠和运动的时候分泌较高，在情绪低落的时候分泌较少。如果您的孩子经常处于受到批评、责备，父母争吵的环境中，心情压抑、情绪低落，那会严重影响孩子长个。 在青春期生长突增中，身高的增长非常快。长高的原因主要是骨骼的发育。男孩平均每年可增高7～9厘米，最多可达10～12厘米。女孩平均每年可增高5～7厘米，最多可达8～10厘米。这主要靠下肢和脊柱的增长。一般女性在19～23岁、男性在23～26岁身高才停止增长。这时因为骨骺闭合，所以不能再生长了。由于女性的骨骺闭合一般比男性早，所以成年女性比男性矮 。青春期的少男少女都希望自己有较高的身材，这就要进一步了解可能影响身高的因素：性成熟早晚成熟年龄的迟早会影响急速成长的身高。一般是急速成长现象发生较早的人，就较快达到终止点；较晚发生的，也较晚达到其终点。当性早熟的少女不再长高时，性晚熟的少女却还在长高。因此，性晚熟的少女就比较高。身高长得最快的时期是青春前期。女孩在月经初潮的前一年，身高的增加可以达7～8厘米；而男孩的身高增长的巅峰期是青春期头一年，约13～14岁，身高增加可达10～12厘米。但是相对来说正常发育的人长的要比早发育或晚发育的人长的高；尤其是男性。营养摄入从某种意义上说，身高是营养物质（特别是蛋白质）“堆砌”起来的。构成人体的蛋白质的物质有5～10万种，组成这些蛋白质的8种必需氨基酸要靠食物供给。如果食物能提供足量的8种必需氨基酸，就能加速蛋白质的合成，有助于全身各组织器官的生长发育，特别是骨骼和骼软骨的生长发育。对学龄前儿童的试验表明，每餐面包中增加0．5克赖氨酸的实验组的身高体重显著超过其他儿童。日本将6对孪生婴儿分两组进行试验，第一组给予正常营养，第二组在食物中增添赖氨酸。1300天后，第二组的婴儿比第一组平均高1．7厘米，重1公斤。可见，全面、合理的营养是影响身高的因素，同时也是补救身高的必要条件。骨骼，尤其是下肢和脊柱，在性发育期新陈代谢最旺盛，这就需要丰富的营养供给。饮食中的高蛋白质，尤其是动物蛋白质和钙、磷、维生素等无机盐类食物，如瘦肉、禽蛋、牛奶、鱼类以及各种促进新陈代谢的维生素B族、E族，豆类、杂粮及新鲜水果、蔬菜等所含营养成分，都有助于骨骼的充分发育，即骨骼的增长、增粗、增宽和骨皮质增厚。睡眠生物学家研究内分泌腺分泌规律时发现，对少年儿童来说，睡得好长得高。身高的增长，取决于骨骺的不断增长，而骨骺的生长又受内分泌腺的控制。控制身高的内分泌激素主要有脑下垂体分泌的生长素、黄体化激素和性激素，其中生长激素作用最显著。生长激素的分泌有其明显的规律性，即白天分泌较少，夜晚睡眠时分泌较多。研究人员发现，当儿童深睡1小时后，生长激素的分泌量，超过白天5～7倍，而深睡时性激素和黄体化激素的分泌也很旺盛。显然，这对儿童身高的增长非常有利。青春期是生长激素和雄激素分泌最旺盛的时期。生长激素的主要功能是使四肢骨骼增长；雄性激素则使骨骼增粗，更结实。这两种激素的分泌在睡眠中尤其旺盛，所以青少年要保证充足的睡眠，每晚至少要睡足8个小时。遗传据研究，人体的最终身高75%取决于遗传因素。也就是说，在一般情况下，父母身材高，子女身材也高；父母身材矮，子女身材也矮。但是，父母身高不是影响子女身高的唯一因素，外在因素即环境条件对身高的影响也不容忽视。外在因素主要是指营养、生活习惯、体育锻炼等。体育锻炼据调查，一年的体育锻炼就能使男孩子的身高比不锻炼的同龄者多长1～2厘米，女孩子多长2～3厘米。经常锻炼的小学生比不锻炼者高5厘米左右。体育锻炼所以能促使身材长高，一是能促进生长激素的分泌，二是加强了骨细胞的血液供应，有利于提高骺软骨的增殖能力，三是对骺软骨的增殖有良好的刺激作用。据研究，运动以后生长激素分泌明显增加，同时，运动还会锻炼肌肉、骨胳，使之更加健壮。因此，国内外研究者一致肯定：运动有助于长高。专家建议，下面一些运动特别有助于孩子长高。A.摸高练习；B.爬杆或爬绳梯锻炼；C.上体前引；D.交叉伸展；E.跳绳、跳皮筋、踢毽子；F.单杠悬垂；G.游泳。这些训练会增加关节、韧带的柔韧性，有助于身高发育。像举重、杠铃、铅球、铁饼等负重训练，不宜作为18岁以前少年的经常训练项目，即使过了青春发育期，也不适于进行这类运动，以免影响身高的发育。精神因素研究发现，精神上受过严重创伤的孩子生长发育迟缓，甚至停滞。这是因为不良情绪会影响脑和内分泌系统的功能，轻者影响身体发育，重者导致各种疾病。因此，忧伤和郁闷不仅会使儿童少年易患各种疾病，而且影响生长发育，甚至出现“未老先衰”的现象。儿童青少年生长发育情况近20年来，世界各国的平均身高每10年增长1厘米。人类的身材出现了一代更比一代高的趋势。据数据报告：近30年来，日本14岁的少年平均身高增加了8.2厘米，但2010年19岁青少年比中国19岁青少年要矮2厘米；瑞典从1851年到1931年的80年中，军人的身高从166.6厘米增加到174.1厘米，增加了7.5厘米，荷兰在1858年义务兵平均身高是163厘米，现在荷兰人身高增长最为显著；原苏联对18世纪军人的骨骼进行测量，发现在过去250年中，士兵的平均身高增加了20厘米，达到了175厘米。我国在经过社会动荡的文革后的近20年里，18～25岁的城市青年，男子平均身高增加了2.3厘米、女子增加了2.15厘米。
影响身高的因素到底有哪些？
一、遗传
虽然不能判断孩子的身高到底会随爸爸还是妈妈，但是孩子的身高有60%来源于父母遗传，通过父母身高，可以大致知道孩子未来的身高范围。
有个预测下一代成年身高的公式为：
儿子成年身高= （父亲身高+母亲身高+13厘米）/2
女儿成年身高=（父亲身高+母亲身高-13厘米）/2
但是遗传不是下一代成年身高的决定性因素，孩子的身高还有40%来源于后天多种因素。这就是为什么同父同母的兄弟姐妹，身高上往往悬殊有别的原因所在。
二、营养
营养是孩子长高的物质基础，饮食的数量和质量将影响孩子的生长。孩子身高的增长需要多种营养素的摄入和调节，每天吃够50g瘦肉（以猪肉、牛肉、羊肉为主）、500ML牛奶、一个鸡蛋，提供包括足够的热量、优质蛋白质、各种维生素、矿物质等营养，才能保证生长发育的正常进行。
如缺硒最高可导致身高落后7厘米，缺维生素D最高时可导致身高落后5厘米，维生素A不足易使青少年的骨骼变短变厚，维生素C缺乏会使骨细胞间质形成缺陷而变脆，影响青少年骨骼的生长。同时青少年对铁的需要量高于成人，尤其是青春期的女孩，开始月经来潮，会有固定的血液流失，需多摄取含铁质、蛋白质食物。
三、运动
儿童身高的生长少不了适量的运动，研究证明：经常运动的孩子会比不运动的孩子高4cm左右。在运动时青少年血液中的生长激素分泌增多，有利于肌肉和骨骼的发育。同时运动使机体的新陈代谢显着增强，促进身体各个部分的生长发育。因此，每天坚持适量的运动也是青春期健康成长发育的关键。
运动项目适宜选择以弹跳为主的运动，特别是摸高、打篮球、跳绳等纵向运动对身高的增长都有利，因为跳跃能够牵伸肌肉和韧带、有刺激软骨生长的作用，而这其中最有效的还要属跳绳。
但是，健高儿科运动专家提醒青少年朋友：运动一定要坚持适度的原则，运动过量反而不利于增高。此外，有些运动比如举重、摔跤等青少年最好不要尝试，对青少年长高不利。
四、睡眠
睡眠过程中，人体内的生长激素分泌有两个高峰阶段。一个是晚9点至第二天凌晨1点，特别是晚上10点前后，生长激素的分泌量达到最高，可以达到白天的5-7倍。另外，早上6点前后的一两个小时，生长激素也有一个分泌小高峰。但绝大部分生长激素是在夜间熟睡状态下分泌的，晚上孩子睡熟后进入生长激素分泌最旺盛的时段，深睡眠时间越长，生长激素分泌的量就越多，越有利于身高增长。
生长激素对身高增长起着至关重要的作用，睡眠规律、睡眠质量高、睡眠时间充足的孩子，每年可以多长2-3厘米。所以要想让孩子长得高，一定要尽量保证每天定时、充足的睡眠时间。
五、性发育
一般情况下，女孩9.2岁、男孩10.5岁进入青春期身高突增期，整个青春期期间男孩身高共增长28-30cm，女孩共增长25 cm左右。
但由于受饮食、环境等不可避免的因素影响，现在孩子早发育的情况越来越多。据临床流行病学调查显示，在上海20个孩子中就有1个有早发育情况，女孩发现率是男孩5倍！
孩子早发育一年，至少损失7cm的身高，虽然早发育的孩子前期会比同龄孩子长得快，但是往往四肢长骨的骨骺闭合也大大提前，一旦骨骺闭合，人体身高便停止增长了。因此家长应密切关注孩子生长发育情况，一经发现第二性征提前发育，立即就诊。生活中也避免让孩子过多接触易致早发育的饮食、物品等因素。
身高的增长是有时限的，临床医学表明，一般情况下，人的骨骺在14、15岁的时候就会闭合，一旦骨骺闭合，无论任何方法，都不可能再长高。因此应尽早对影响孩子身高的多种因素综合考虑和分析，及时帮孩子制定针对性身高管理计划，帮助孩子实现长高的愿望，万不可盲目等待，错过最佳干预时机。
中国国民体质大透底 (2001-11-24) 中国人身高随年龄变化 这是一次建国以来规模最大、覆盖人群最广、 耗时长达3年的国民体质监测，其意义重大而深远。 由国家体育总局、教育部、卫生部、 国家计委等11个部门联合进行，历时三年、在全国31个省、市、 自治区进行的“2000年国民体质监测” 被称为是建国以来第一次规模最大、覆盖人群最广的国民体质监测。 本次监测的对象是3—69岁的中国国民，分为幼儿、儿童青少年、 成年和老年人四个年龄段，每个年龄段分为城乡两类人群， 其中城市中的成年人又分为体力劳动者和非体力劳动者两类。 监测的方法是整群随机抽样，内容为检测指标和询问指标两部分。 检测指标里有人体形态、机能和素质三部分， 询问指标主要是了解受测者参加体育活动的情况。 本次监测共检测533910人，其中幼儿52250人， 儿童青少年学生304141人，成年人151656人， 老年人25863人。获得有效数据11417011个。 中国人体质的大致轮廓 身高、体重、 胸围是本次监测用来描述中国人身体基本形态的三顶指标。 中国人的身高在20至29岁时处于最高和稳定状态。 男性身高169·7厘米，女性为158·6厘米。 此后随着年龄的增大而呈缓慢降低。45岁降低加快， 至69岁后男性比最大比值低4·9厘米，女性低5·2厘米。 这个身高169·7的“中国男子”胸围35岁以后趋于稳定， 在45至49岁最大，为90·5厘米，这时“他”的体重达67· 6 公斤，也是最重的时期。女性胸围45岁稳定， 55至59岁时最大，为88·5厘米，这时“她”重59· 6公斤。 此后随着年龄的增大“他们”的体重在降低。 比最大的比值男性低3·9公斤，女性3·1公斤。 安静脉搏、血压、肺活量是用来表达中国人身体机能的三个指标。 监测结果表明，中国人的安静脉搏从19岁时开始稳定， 20岁后保持在每分钟78次。血压在20至39岁时稳定。 男性收缩压115·1至117·2毫米汞柱，女性为106· 5至109·6毫米汞柱。男性舒张压为73·8至77· 3毫米汞柱，女性为69·7至72·5毫米汞柱。 40岁的中国人的肺活量男性为3347·2毫升， 女性为2362·3毫升。 40岁是中国人身体机能的一个转折点， 40岁以后中国人的血压呈较快上升趋势，肺活量也明显下降。 在反映身体素质的柔韧性、平衡性、握力、爆发力方面， 大部分是随着年龄的增长而增长，但个别身体素质呈下降趋势。 男性在20至34岁期间，握力和臂力达到最大值， 随年龄增大变化不大，40岁后呈下降趋势。 爆发力柔韧性没有最大值的保持期，从20岁后就降低， 中柔韧性和平衡性下降显著。 阳光少年蓬勃成长 进行了15年青少年儿童体质跟踪研究的国际田联地区发展中心北京 主任邢文华教授用“生长发育加速、青春期提前” 来描述改革开放20年中国青少年的成长。 二战后的日本曾有一个青少年加速成长的奇迹。那时日本经济腾飞， 生活水平提高，儿童饮食西化， 日本儿童的生长发育出现了长达30年的长期加速， 主要是从婴幼儿开始的身高年增长幅度的提高和青春期的提前。 邢文华指出，中国同样由于改革开放深入、 人民生活水平提高使青少年儿童的生长水平处在快速增长阶段， 这和日本战后青少年生长“奇迹”极其相似。 以17岁的城市男生平均身高为例，1979年是168·6厘米， 2000年则达到172·8厘米，增加值是4·2厘米。 17岁城市男生的体重1979年是54·8公斤， 2000年是62·6公斤，胸围从82·3厘米达到85· 8厘米。 2000年与1995年相比，7— 18岁学生平均身高增长量为0·35厘米，体重增长量为0· 63公斤，胸围增长量为0·58厘米。 青少年身体匀称度也有所改善，以往的“豆芽菜” 的体形已经被城市青少年体重增长幅度过大， 带来肥胖等医学和社会问题的担忧所代替。 与青少年加速成长相适应的是青春期的提前到来。邢文华指出， 成长发育提前的表现是成长突增期年龄和高峰年龄的提前。 1979年城市男生从12岁以后才开始以每年5厘米的速度增高， 持续到15岁，2000年城市男生从8岁就开始了这种生长， 持续到14岁。城市女生从9—12岁提前到8—12岁。 乡村的孩子也相应地提前。 邢文华呼吁社会、教育工作者和家长注意孩子们提前1— 2岁到来的青春期，关注他们青春期的生理和心理问题。 专家同时也指出，青少年的加速生长在近五年内有速度放缓的趋向， 这可能是和城市已经发展到一定程度有关，专家说， 如果西部开发在近几年改变西部人的生活状况， 那么会出现第二个生长加速的高峰。 青少年身体素质全面下降 和身高、体重、胸围的加速生长形成强烈反差的是， 青少年儿童的身体素质没有增长而是全面的下降。 邢文华介绍，1995年监测时就有所下降， 这一次是在1995年的基础上再一次大幅度的下降。速度素质、 耐力素质、柔韧性素质、爆发力素质、力量素质均全面下降。 反映柔韧性素质的立位体前屈指标和1995年相比，7— 12岁下降0·4厘米，13—18岁下降1·8厘米、19— 22岁下降2·5厘米； 反映下肢爆发力的立定跳远除乡村男生有三个年龄组有所提高外， 其余均是下降。最大下降2·3厘米；反映耐力素质的800米、 1000米跑下降更为明显。13— 18岁中学男生女生的1000米、800米跑的平均水平下降9· 6秒、12·6秒，大学男女生分别下降20秒和15·1秒。 另外斜身引体、引体向上、仰卧起坐等指标也没有一个是上升的。 同时， 青少年的肺活量在1995比1985年下降的基础上继续下降。 专家指出， 这些数据均指向青少年的身体机能发育水平落后于身体形态的增长水 平。这就为他们青春期发育结束后进入成年期留下了健康隐患。 更主要的是学生毅力、耐力、吃苦耐劳、承受挫败心理能力的降低。 与身体素质下降相对应的是近视的居高不下和肥胖。 现在每100个小学生中就有20多个人近视，初中生近视近一半， 高中生高达71·29％ ，大学生达到了73·01％。 肥胖已成为城市青少年身体健康的一个重要问题。 与1995年相比，城市男生由6·7％的肥胖率上升到10·7％ 。由肥胖引起的心脏、肾脏的病变已经出现。 在分析原因时， 邢文华和中国体育科学学会体质研究会副主任兼秘书长、 国家国民体质监测中心主任于道远研究员都把矛头指向了独生子女娇 生惯养。 于道远说，城市里的“牛奶比矿泉水可乐还便宜， 但孩子们不喝牛奶偏要喝饮料，家长也听之任之。 过多的糖分对孩子没有好处。 生活好了家长是孩子要什么就给买什么吃，造成偏食和营养过度”。 两位专家指出现在学校体育的错误导向。他们认为提倡“快乐体育” 本身没有错，但强调过度就有问题。800米、1000米跑、 引体向上是很枯燥，但不能因为学生不愿做就取消。 他们都对体育教学大纲中取消1000米跑表示不满。 另外城市学校体育设施、场地不足也应引起有关方面的重视。 中日青少年体质比较 于道远研究员指出，和日本青少年相比，日本青少年的生长发育、 营养水平、力量素质和速度素质均好于中国同龄青少年。 从体形上来说，日本的青少年要比中国青少年粗壮， 握力方面要比我国青少年好。在立定跳远上， 日本的小年龄组比我们好，大年龄组我们要胜出，速度方面， 这一次的测定是50米跑项目，日本青少年比我们的好。 在灵敏度方面，我们比日本青少年好一些。 身高方面，邢文华教授指出，1979年7— 17岁城市乡村男女生身高和体重全面低于日本， 以至有学者发出惊呼“小日本原来不小”， 并由此引发了关于中国人体魄的讨论和思考。 2000年中国学生身高体重在各年龄组与日本的差距在缩小， 21年间的增长幅度明显高于日本。目前7—17岁同龄组比较， 中国城市男生比日本男生高出1·73厘米。 但中国乡村的男女生身高均低于日本。 于道远研究员认为，我国成年人身高和日本人相比， 男子39岁以前低于日本，40岁后年龄段平均身高高于日本， 并且随着年龄的增大差距也加大。成年女子所有年龄段都高于日本。 近60年来日本成年人身高的增长大于中国。 在成人体重方面，40岁以前中国小于日本，随后，中国大于日本。 日本人的身高体重指数变化比较平稳，变化幅度较中国人小， 中国人随着年龄的增大身体肥胖现象较日本人严重。 中国中老年人的肥胖已成为对健康极为不利的因素。 农村、城市人体质差异大 1997年中国成人体质监测时得出一个结论： 中国人中农民身高最矮。而且无论在哪一个年龄段、 任何一个省市的统计中农民都是最矮的。 这个结论揭示中国人的体质存在非常明显的城乡差异。 于道远研究员认为成人的体质3年内变化不大， 1997年的数据和2000年不会有太大的改变。 中国农村因为和城市发达程度不同，人民生活水平存在着城乡差别， 所以在体质上有必然的反映。 专家指出，影响人的发育生长的因素主要有营养、疾病和体育锻炼。 无论欧美还是日本， 处于人群中上社会经济阶层的儿童比低阶层的发育提前身高增长幅度 大。同样经济条件下的家庭，孩子多的家庭无论经济条件好坏， 儿童的生长发育都受到不良影响。 城乡体质的差别更明显地反映在青少年身上。 2000年17岁城市男生身高（172·8厘米） 明显高于乡村男生（168·8厘米）， 体重城市男生也是明显高于乡村男生，并且两者的差距有扩大趋势。 胸围城市男女生均高于乡村男女生， 值得注意的是1979年到2000年的21年间乡村女生的胸围增 长值仅为0·47厘米（增长率为0·59％）基本上没有变化， 这就意味着乡村女生和城市女生（增长率为2·27％） 差得相当多。 邢文华教授认为， 胸围的变化同肺功能的改善以及胸廓肌肉群状态的改变有直接的关系 ， 也就是说乡村女生营养状况以及参加身体活动和体育锻炼的程度存在 着不足。 城乡青少年体质差别不仅表现在形体上， 身体机能的城乡差别也很明显。 1979年城市男生的肺活量增长高于乡村男生， 到2000年的21年间城乡男生的肺活量的差异在继续扩大。 尤其是20世纪80年代后城乡男女生肺活量都出现明显下降趋势， 下降幅度和降幅率的排序是城市男生—乡村女生—城市女生— 乡村男生。 令人担忧的40岁 40岁对于中国人来说是身体一个非常关键的转折点。 监测数据表明，40岁的中国人个头开始缩小，身体开始发胖； 40岁的中国人血压开始快速往上窜，肺活量直线往下掉； 40岁后力量也大不如前，肌力爆发力都随着年龄的增长快速下降。 所以有媒体说中国人40岁提前进入衰老。 于道远研究员不赞同这种说法， 他认为40岁是人的一个生理的转折点，各种指标下降是正常的， 不能因此得出中国人提前衰老的判断。 但他认为下降的程度和速度是值得注意的。 于道远指出， 每周进行三次体育锻炼的人身体状况明显好于不锻炼的人。 40岁是人体健康转折的非常关键的年龄段， 也是人生压力最大的时期， 同时也是工作出成果出效益的黄金年龄段，但调查发现，目前20— 69岁人群中，25— 49岁年龄段的人经常参加体育锻炼的比例最小， 男女分别只占年龄段总人数的18·6％—21·5％和14·3％ —23％。其中20—39岁年龄段的人不参加体育锻炼因为“ 太忙”的男性为40·5％，女性为39·6％，另有20％ 的女性是因为家务太多；40—59岁因为“忙” 而不锻炼身体的男性为41·8％，女性为30·1％，另有33· 1％的女性是因为家务太多。 也就是说40岁以后的中国人有近一半的人忙于工作而无暇顾及自己 的身体。 马路健身 1997年全国成年人体质监测表明， 公路和街道两旁是群众进行体育锻炼的主要场所。 分别占男女参加者的40％、33·9％及25·7％、24·8％ 。其次是公园和居室，再次是收费场馆。 随着年龄的增长选择公路和街道的比例明显上升， 收费场馆大幅度下降。 2000年选择马路边锻炼的人依然是40％， 中年人到体育场馆的比例有所增加，但也仅有10％。 邢文华教授认为我国目前的竞技体育水平已经大大超出了国家的经济 发展水平，但在群众体育发展上还远远不够。 而发达国家和我们正好相反，他们更多注重的是大众体育。 据了解，国家有关部门正在筹备制定中国群众健身处方， 将根据不同年龄的人群，制定新的健身方法和标准， 并会加大社区健身辅导力量。
我国土地储备制度对房地产市场的影响内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议土地储备制度在我国的兴起综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。城市土地储备制度应用状况近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。地价房价上涨，开发市场起点不公在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。市场结构失衡，多层次需求难满足我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。土地储备制度对房地产市场影响的分析作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。对城市土地价格上涨的分析纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25 万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为 0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。DP= 1636.75+13.92DS(t= 1.752)拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940LN (DP)=7.001+0.221LN (DS) (t= 3.125)拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。对商品房价格上涨的分析房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。HP= 815+1.079DP(t= 9.849)拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996LN (HP)=2.566+0.718LN (DP)(t=10.232)拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。HP= -236.18+12.814M(t= 7.844)拟和优度检验R=0.940，F= 62.67，DW= 2.564LN (HP)=2.11+1.065LN (M)(t=8.242)拟和优度检验R=0.646，F= 7.30，DW= 3.444由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平 我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。完善土地储备制度的对策建议为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：合理控制土地储备的范围和数量土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。加大土地供应结构的调整力度土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。建立健全相关配套的法律法规建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题 如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。强化土地储备管理的监控职能土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。重构土地储备的组织体系在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。参考资料：1. 杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）2. 吴次芳、谭永忠，我国城市土地储备的几个问题，城市问题，2002（5）3. 刘田，构筑土地市场巍峨大厦——红五月纵横谈，中国土地，2002（6）4. (日)野口悠纪雄著，汪斌译，土地经济学，北京：商务印书馆，19975. 毛镇林、赵相如、王待宗，政府建个“土地储备中心”如何——杭州土地资源收购储备制度评述，杭州市土地储备中心网6. 陈迪，“土改”点燃公平之火，决策资源房地产研究中心网7. 沈兵明、罗罡辉、卢春强、祝军，城市土地储备量研究——以杭州市为例，经济地理
论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析就注定被伤害，
一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
设计调查问卷：因变量就是你研究的问题，可以一个，也可以两三个，有几个因变量就决定了你后边要做几次回归分析。因变量最好设置两个值，例如是或否。这样就可以用二元回归分析，最简单。 发放问卷：问卷星或者其他问卷类app都可以，本科生问卷收集数目得100出头。用微信群、朋友圈等各种方式寻找被调查对象。 整理问卷：用电脑网页版导出你的问卷结果。打开excel，横排是你的问题，竖排是被调查者，把他们的选择都换成数字0-4，例如否是0，是是1。不了解是0，不太了解是1，了解是2、比较了解是3、非常了解是4，可以设置结果越好数字越大，比如否是是01，也可以设置结果越不好数字越大，比如是否是01。 回归结果分析： B为正值，则为正向相关关系。 B为负值，则为负向相关关系。 P≤0.01 显著性影响水平为10% P≤0.05 显著性影响水平为5％ P≤0.1 显著性影响水平为1% 论文第一章写研究背景、研究意义、研究方法和研究内容。 第二章写文献综述，可以写写国内写写国外，或者只写国内，存在问题，影响因素，措施等。 第三章写影响因素分析。 第四章写模型建构，建立回归模型，变量定义，描述性统计分析 第五章写实证分析，回归结果分析 第六章写研究结论与政策建议
学生毕业论文是学生完成学业的重要环节之一，其质量不仅关系到学生的毕业成绩和学术声誉，也对以后的学习和职业发展产生影响。以下是可能影响学生毕业论文质量的因素：1.毕业论文选题：选题的质量直接关系到毕业论文的完成情况和质量。一个好的选题需要既具有一定的研究价值，又符合个人研究兴趣和能力范围，且具有足够的研究深度和广度。
2.研究方法和数据采集：毕业论文需要有明确的研究方法和数据采集方式，而数据质量也对论文质量的影响非常大。3.文献综述：毕业论文的文献综述需要具有广度和深度，且需要准确、全面、系统地反映当前学术领域的最新研究成果和发展趋势。
4.时间管理和计划：毕业论文需要有明确的时间安排和计划，且需要逐步完成每个阶段的任务，否则可能会出现时间不够、工作紧张等问题，从而影响毕业论文的完成质量。5.导师指导：毕业论文的质量也受到导师的指导和支持的影响，如果导师对学生的指导和支持不足，可能会影响论文的质量和完成情况。
我国相关政策，产量，原产地，农产品品质。以及进口国的相关政策，同质产品价格，质量，原产地等。
农产品品质，产量。以及进出口渠道
我国农产品国际贸易现状与发展策略摘要】本文总结了我国加入世贸组织以来农产品国际贸易的状况及特点，分析了农产品国际贸易中存在的问题，并提出发展策略。【关键词】农产品国际贸易绿色贸易壁垒农产品贸易是国际贸易的重要组成部分，我国加入%&’以后，农产品贸易规模不断扩大，已经成为世界第五大农产品出口国和第四大农产品进口国。但我国农产品国际贸易仍然面临着农产品质量不高、绿色贸易壁垒和农产品反倾销等问题。我国作为传统农业大国，大力发展农产品国际贸易具有战略意义。一、我国农产品国际贸易的特点!"从农产品进出口额来看。())(#())$年，农产品进出口额均呈现快速增长趋势，出口额和进口额分别创历史最高水平，农产品进口增长快于出口增长，农产品国际贸易由顺差变为逆差。())*年我国农产品进出口总额突破了$))亿美元大关，已跨入世界农产品贸易大国的行列。尽管我国农产品贸易增长较快，但贸易额在我国对外贸易总额中的比重却呈现不断下降的趋势。相比较而言，在许多国家的贸易结构中，农产品贸易居于重要地位。这反映出我国产业结构和出口商品结构正在不断优化升级，同时也说明我国农产品进出口贸易仍具有很大的发展潜力。#"从农产品出口市场结构来看。亚洲仍是我国农产品第一大出口市场，市场份额略有减少，但对欧洲、北美洲出口市场份额有不同程度的增加。我国农产品尤其是谷物、肉类、蔬菜、水产品等的出口市场主要集中在亚洲国家和地区；欧洲是我国农产品的第二大出口市场，北美洲为第三大出口市场。$"从农产品出口格局来看。以蔬菜、水果、畜产品、水产品为代表的劳动密集型农产品出口继续保持较快的增长态势，这主要是因为我国农产品的质量不断提高且价格具有比较优势。!""#年，我国蔬菜进出口贸易顺差达$%亿多美元；水果进出口贸易保持&"亿多美元的顺差。!""’年我国水果出口量为$(#)(万吨，同比增长&()(*，出口额为!")$亿美元，同比增长!$)’*；进口量为&)’万吨，同比增长%)+*，进口额为()(亿美元，同比增长&!)%*。!"土地密集型农产品呈现出进口增长快于出口增长的趋势。其中，谷物出口大幅增长、进口大幅下降，呈净出口格局，这主要得益于近两年我国粮食生产实现了恢复性增产，供求关系得以改善。从品种来看，小麦进口显著下降，玉米出口大幅度增长。同时，食用油籽进出口双增长，贸易逆差扩大；食用植物油出口增长，进口有所下降，贸易逆差缩小；食糖进出口双增长，贸易逆差有所扩大。基于上述分析，可以得出以下结论：过去有优势的大宗农产品出口价格竞争力下降；过去出口量较大的部分农产品出口幅度缩小；出口产品结构由以土地密集型农产品为主转向以劳动和资本密集型农产品为主；当前具有出口潜力的农产品的市场开拓能力不强。二、现阶段我国农产品国际贸易存在的问题#"农产品出口多为初级产品，质量差、加工增值程度低、技术创新不足、缺乏品牌产品。我国的农业生产以家庭为单位，分散经营，导致农业生产的专业化、现代化和标准化程度很低。农产品加工业的发展水平还相当落后，很多环节尚未与国际接轨，产品质量无法满足国际市场的要求。我国人多地少，农户均耕地不足")’公顷，导致农产品的生产成本很高。由于产品质量和加工水平都很低，我国目前农产品出口的低成本竞争优势实质上依赖于低价竞销，农产品附加值较低，这既不利于农产品出口企业形成核心竞争力，又限制了我国劳动力资源优势的发挥。与此同时，我国农产品的技术含量低、传统产品多、创新产品少、新品种研发和技术创新的能力不强，不能适应国际市场多样化的消费需求，并且农产品生产企业缺乏品牌意识，基本没有在国际市场上驰名的品牌。$"农产品进入国际市场的大门虽已打开，但这并不意味着国际贸易门槛的降低。非关税贸易壁垒特别是绿色贸易壁垒的强化，对我国农产品的出口构成了严重威胁。绿色贸易壁垒是指为了保护有限资源、环境和人民身体健康，通过制定一系列严格的环保标准，对来自国外的产品或服务加以限制。一些发达国家出于特定目的，已将其演变为一种技术壁垒，以此来限制外国农产品的进入。目前，绿色贸易壁垒已成为制约我国农产品出口的最大障碍，直接影响到我国农业结构的战略调整，几乎所有具有比较优势的劳动密集型产品，均面临着绿色贸易壁垒的限制。%"农产品出口管理体制不完善，国内企业盲目竞争。当前，我国政府对农产品出口实行多头分割的管理体制，各部门分段管理，这使得监控脱节，既没有形成从生产到出口的全程监管机制，也难以建立处理突发事件的应急机制。分散的小农生产与开放的大市场之间，缺少能够把农户组织起来的合作组织，也缺乏具有经营实力的农业企业参与国内外市场的竞争。这种生产与贸易相分离的状况，不仅使农民利益受损，而且不利于农民了解国际市场的信息，及时调整产品结构，生产出满足国际市场需求的产品。另外，国内企业之间的盲目竞争也为我国农产品出口带来了诸多问题，对外贸易中的“倾销”与“反倾销”事件时有发生。三、发展策略#"立足资源优势，大力发展具有国际竞争力的农产品。首先，要提高农产品的质量及科技含量，调整农业产业结构，促进农产品深加工产业的发展，尽快实现农业产业结构的战略升级，大力引进先进的加工工艺和技术，提高我国农产品生产者的加工能力和水平，变国内农产品的生产优势为市场竞争优势。其次，农产品的对外贸易结构需要进一步优化。要依据国际市场的需要，加强对国外市场的调研和销售渠道的开拓，调整农产品出口品种及其比重，加快发展有机农产品和加工品。从生态环境保护和资源战略储备的角度来看，应控制资源耗费较多的农产品的出口，适度增加互补性农产品的进口，减少竞争性农产品的进口。再次，建立农产品出口加工基地，扶持一批产业化经营的出口企业。$"积极应对农产品绿色贸易壁垒。正当的绿色贸易壁垒有助于保护和改善环境，实现国际贸易的健康发展。要从农产品质量标准、认证、监管等方面引导农产品的生产，大力发展绿色农产品，树立可持续发展观念。从产品设计、包装、质量到技术、安全、卫生、环境等多方面均应增加环保因素，顺应绿色消费的要求，同时开发环保成本低、质量高、符合国际环境标准的绿色农产品，实现真正的绿色经济。同时，国家应尽快完善有害有毒物质的残留限量标准及检测方法，满足农产品质量安全管理的需要。借鉴国外成功经验，推行农产品等级标准，鼓励生产优质优价的农产品，促进农产品市场的良性发展，逐步建立起既符合我国国情，又同国际接轨的农产品质量安全标准体系和检测体系。%"进一步改革外贸体制，加强国内流通市场的建设。国家职能部门要加强对农产品出口战略的研究及对国际市场、国际贸易政策、相关农产品信息的研究，并及时传输给农民，为调整农业产业结构、开拓国际市场提供智力支持。国家要采取切实的措施，充分利用农业协议中的“绿箱政策”，加强对农业的支持和保护，规范国内农产品出口企业的竞争行为，遏制无序竞争，确保国家和农民的利益。同时，要打破条块分割、地方保护和部门垄断的局面，减少农产品流通的中间环节和手续，降低市场交易费用。此外，还应建设好农产品配送、储运、拍卖及营销信息系统，为农产品的市场营销决策提供可靠依据。农业行业协会在推进农业产业化和专业化经营过程中具有重要的作用。我们应借鉴国外行业协会的成功经验，逐步形成“专业农户!专业合作组织!龙头企业!行业协会”的农业产业化发展模式。在政府的宏观调控下，借助农业行业协会的作用发展我国具有比较优势的农产品。主要参考文献①徐元明)我国农产品国际贸易状况及发展对策)世界经济与政治论坛，!""’；(②张兵)我国农业国际竞争力状况及其提升策略研究)经济问题探索，!""(；$③庄惠兰)积极应对国际贸易绿色壁垒)发展研究，!""’；$
应该是国家政策阻碍了出口