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融资决策是房地产项目前期策划的重要内容，也是房地产企业财务管理的重点。目的在于寻找和确定最优融资方案解决房地产开发中的资金问题。房地产企业的融资方案直接影响着项目的风险大小与获利水平的高低，因此研究如何通过科学的决策方式来确定最终融资方案，具有重要的现实意义。 本文拟对房地产企业的融资提出系统性的决策方法，因此主要根据决策过程的内容和方法从以下几个方面进行了研究与探讨。 首先从宏观的金融市场层面出发，研究融资方式。从资金来源渠道的角度，对我国房地产企业的主要融资方式进行了系统的介绍，分析比较各种融资方式在条件、成本、风险、效率等方面的特点并界定各自的内涵和性质，使之成为一个体系，并根据金融政策的变动，研究这些融资方式的运用前景和发展契机。 然后从微观的企业操作层面出发，研究房地产企业的融资决策方法： 先针对房地产企业融资决策现行方法的主要缺陷，提出改进思路，建立更具实用性的房地产企业的融资决策流程，包括融资组合设计与融资结构优化。 接着在前文分析的基础上，针对房地产开发的不同阶段、不同类型的房地产项目、不同规模的房地产企业，分别选择及匹配适合的融资方式，设计融资组合方案，初步拟定可能的资金来源结构。 最后，在充分考虑不同规模房地产企业的融资条件差异的基础上，运用现代资本结构理论，探讨具备发行股票和债券条件的大型房地产开发企业融资结构的优化策略；运用层次分析法(AHP)，建立中小型企业房地产开发项目融资结构的优化模型。
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一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
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我是13年毕业的金融学专业学生，如果你没有思路，只想写一篇随便过了的话，我建议你不要写实证分析，写一些现状问题描述，做一些数据的统计和简单分析，最后得出结论和改进办法就可以了。题目给你一些参考：一、中国金融改革与金融深化1.我国中小企业融资难问题2.中国金融体制改革现状、困境、对策3.上市公司的独立董事制与中国的现行企业制度改革4.利率市场化问题探讨5.我国金融机构的组织结构再造6.中国金融体系的改革方向7.我国商业银行改革与发展问题8.中国信用制度的缺失与建设9.个人理财业务发展的问题和对策10.中国政策性金融的理论与实践11.论建立我国金融机构市场退出机制问题12.中国金融电子化的发展趋势与问题13.中国农村信用社发展的方向与模式探讨14.非银行金融机构问题研究二、国际金融与汇率问题1.人民币自由兑换问题研究2.当前人民币汇率问题研究3.中国资本市场开放问题研究4.中国资本外逃问题研究5.银行股外资并购问题研究；6.中国国际收支的调节政策与调节机制7.中国国际储备的规模管理与营运管理8.全球化经济发展趋势与香港联系汇率制问题9.人民币汇率机制与香港的联系汇率制10.中国金融业的发展趋势11.论内部经济均衡和外部经济均衡的政策搭配12.人民币有效汇率与贸易收支数量关系研究13. 中国利用外资发展战略与策略三、金融风险与监管问题1．次贷危机下中国金融安全所面临的挑战及对策2．论银行不良资产的化解问题3．金融创新与金融监管问题研究4．电子银行的监管问题研究5．论金融机构自律或金融机构的内部控制6．实施信贷风险分类方法的若干思考7．商业银行信贷风险管理与防范8．实施资产负债管理中的问题与对策9. 我国银行信用卡信用风险管理现状及存在问题分析10.开放背景下我国金融监管体制改革研究11.我国商业银行信用风险内部评级体系的构建12.商业银行操作风险的防范13.我国网络银行的风险管理研究14.银行信用风险评估中的非财务分析15.住房抵押贷款的风险分析及管理方法的研究.16，金融监管的成本与效益分析四、投资制度与资本市场1．中国证券市场问题研究2．开发金融创新产品与完善金融市场3．中国资本市场的发展4．QFII与QDII制度研究5.中国票据市场发展与完善6．各类金融衍生品在我国的发展研究7．我国资本市场的有效性实证分析8．CAPM的实用性分析9．认股权证( 或可转债)定价理论的实证研究10.投资银行在资本市场中的功能11.投资银行组织模式比较与选择12.中国衍生证券市场建立与发展13.银行上市后股权结构与绩效的相关关系研究五、信托、资产证券化与投资基金1.我国信托投资业的改革与发展2.我国信贷资产证券化的动因分析3.我国信托公司业务模式的探讨4.风险投资基金的发展问题研究5.我国理财市场的现状、问题及对策6.证券投资基金的绩效评价研究7.中国投资基金运行中的问题及解决措施；8.投资基金发展趋势研究；9.主权基金运作的国际经验及对我国的启示10.开放式基金融资研究11.社会保障基金的投资问题探讨六、货币理论与货币政策1.当前货币当局金融宏观调控的目标和政策选择2.虚拟货币对货币流通秩序的影响分析3.通货膨胀对当前投资领域的影响4.利率调整与央行的宏观金融政策5.当前我国货币流通状况研究6.公开市场业务与我国国债市场的完善7.论利率在宏观调控政策的作用8.我国货币政策工具的调整与选择9.通货膨胀的表现与对策10.我国货币政策最终目标与财政政策目标的协调11.我国货币政策中间目标的选取12.利率结构的调整与经济结构的调整13.我国的利率弹性问题研究14.我国利率传导机制的优化15.提高商业银行在利率传导中的效果16.久期模型在利率风险管理中的运用17.通缩问题的原因及对策研究18.利率工具和汇率工具在当前我国宏观经济调控中的应用七、国际货币与汇率制度1.欧元在今后国际储备中的地位分析2.21世纪国际货币体系改革探讨3.欧元；美元；日元的汇率走势及对世界经济和中国经济的影响4.加强IMF在国际金融危机中的作用5.全球货币体系与亚洲货币合作前景6.日本金融自由化及启示7.发展中国家金融自由化评析八、国际金融市场1．国际金融市场的发展与监管问题研究2．跨国并购的发展及经济全球化的影响3．美元汇率波动对全球金融市场的影响4．国际商业银行发展的新思路5．国际金融危机的预警与防范机制6. 当前世界金融发展的形势与动态研究
房地产专业毕业论文参考选题 1、 前监理工作存在的问题及原因、对策2、工程项目管理（咨询、设计、监理、施工、采购）应对WTO的形势与对策3、工程监理制度及手段研究4、计算机在项目管理中的应用研究5、国内外招标投标惯例比较研究6、国内招标投标现状及规范研究7、工程设计阶段的投资控制研究8、关于监理人员资质认定办法的思考9、加入WTO对房地产业的挑战与机遇10、关于政策性住房金融制度的研究11、房地产合理开发规模的研究12、空置房成因及对策研究13、关于住房消费贷款（政策性、商业性）的思考14、关于工程管理专业人员应具备素质的思考15、关于项目后评估的思考16、关于完善工程造价管理的思考17、工程项目投标报价策略研究18、工程造价计价现行体制的缺陷与对策研究19、工程项目施工阶段造价的控制与管理20、拖欠工程款的成因与对策研究21、关于建设有形市场规范化发展的思考22、论工程量清单报价23、工程造价管理模式改革探讨24、论工程项目全过程的投资控制25、关于工程造价主动和动态控制的思考26、房地产投资风险研究27、我国物业管理的现状及对策研究28、我国工程造价咨询业的现状及发展研究29、论工程担保制度的建立与推行30、住宅产业的发展与国民经济增长31、关于提高工程质量的若思考32、基础设施融资模式及策略研究33、项目融资（BOT、TOT、ABS等模式）的现状及对策研究34、国内外工程造价管理的比较分析研究35、加入WTO后建设法规的完善36、关于国际工程承包中FIDIC合同条款的应用37、承包商施工合同风险防范38、建筑工程招标投标与合同管理关系的探讨39、工业发达国家建设工程合同管理与风险管理40、风险管理理论在工程合同管理工作中的应用41、施工索赔的现状和对策研究42、浅谈FIDIC条款中的施工索赔43、论信息技术在工程施工索赔中的功能44、工程总承包企业与工程项目管理企业的界定和比较研究45、推行总承包对我国建筑业的影响46、工程总承包企业组建的模式研究47、住房价格合理姓性探讨48、房地产估价方法比较研究49、房地产泡沫预警与防范50、房地产周期波动分析51、房地产经济预警方法研究52、城市规划与城市地（房）价相互作用机理研究53、城市土地收购储备制度探讨54、房地产开发项目可行性研究报告-----XX案例研究
学术堂整理了十五个好写的投资学毕业论文题目供大家进行参考：1、论在WTO框架内建立国际投资多边协议2、我国海外投资法律制度的完善3、论离岸公司在我国涉外投资中的法律规制4、证券投资基金的风险分析5、我国国际直接投资的区域分布研究6、民间投资的影响因素分析及对策7、山东省政府投资项目管理模式研究8、完善政府投资监管的法律思考9、我国证券投资基金投资策略的财务学研究10、我国投资效率与机制研究11、风险投资初期阶段投资风险评价12、美国房地产投资信托基金的设立法律研究13、20世纪90年代以来双边投资协定评价及发展趋势研究14、境外风险资本在中国的投资策略研究15、我国发展风险投资业的思考
融资决策是房地产项目前期策划的重要内容，也是房地产企业财务管理的重点。目的在于寻找和确定最优融资方案解决房地产开发中的资金问题。房地产企业的融资方案直接影响着项目的风险大小与获利水平的高低，因此研究如何通过科学的决策方式来确定最终融资方案，具有重要的现实意义。 本文拟对房地产企业的融资提出系统性的决策方法，因此主要根据决策过程的内容和方法从以下几个方面进行了研究与探讨。 首先从宏观的金融市场层面出发，研究融资方式。从资金来源渠道的角度，对我国房地产企业的主要融资方式进行了系统的介绍，分析比较各种融资方式在条件、成本、风险、效率等方面的特点并界定各自的内涵和性质，使之成为一个体系，并根据金融政策的变动，研究这些融资方式的运用前景和发展契机。 然后从微观的企业操作层面出发，研究房地产企业的融资决策方法： 先针对房地产企业融资决策现行方法的主要缺陷，提出改进思路，建立更具实用性的房地产企业的融资决策流程，包括融资组合设计与融资结构优化。 接着在前文分析的基础上，针对房地产开发的不同阶段、不同类型的房地产项目、不同规模的房地产企业，分别选择及匹配适合的融资方式，设计融资组合方案，初步拟定可能的资金来源结构。 最后，在充分考虑不同规模房地产企业的融资条件差异的基础上，运用现代资本结构理论，探讨具备发行股票和债券条件的大型房地产开发企业融资结构的优化策略；运用层次分析法(AHP)，建立中小型企业房地产开发项目融资结构的优化模型。
1. 中小民营企业融资困境成因及对策 2. 刍议企业固定资产折旧的税收筹划 3. 关于我国中小企业融资难的原因和对策的问题探讨 4. 财务失败和财务预警问题的探讨 5. 从盈余管理角度谈识别企业真实利润 6. 企业财务危机预警模型研究 7. 如何避免国有企业实施MBO时国有资产流失的问题研究 8. 探讨企业财务评价体系——基于杜邦分析法的研究与改 9. 中国上市公司股利政策稳定性与信号传递研究 10. 中小型高新技术企业融资分析 11. 对我国国有企业MBO财务问题的思考 12. 企业自创商誉确认的可行性分析 13. 如何利用现金流量信息进行财务分析 14. 新会计准则对上市公司财务影响分析 15. 中国上市公司融资行为分析 16. 中小型企业价值评估流程和方法研究 17. 关于企业业绩评价体系的探讨 18. 浅论企业可持续经营的四因素模型的构建 19. 论我国上市公司盈余管理的动因与治理 20. 中国国有企业MBO定价问题研究 21. 中小企业融资问题探讨 22. 作业成本法在我国企业的应用研究 23.事业单位财务管理若干问题及对策 24.浅谈中小企业财务管理中存在的问题及对策 25.家族企业财务管理及监督机制 26.上市公司财务报表分析 27.事业单位财务管理存在的问题及对策 28.浅谈房地产开发中的成本控制 29.民营企业财务管理中存在的问题及对策 30.加强投资管理是提高企业效益的重要前提 31.浅谈建行现金备付率--关于建行平阳支行现金备付率的实践报告 32.时间性差异的账务处理及其探讨 33.企业债务资本成本的计算方法及比较 34.借款费用处理的新旧对比以及对企业经营杠杆的影响
“经济适用房”政策实施中的问题探讨
题目不统一，读者根据自身情况自行拟定。
学术堂整理了十个经济金融类的论文题目，供大家进行选择：1、我国开放式证券投资基金业绩评价实证研究2、基于行为金融理论下的市场有效性研究与证券价值分析3、我国证券市场股权结构的制度安排与改革4、汽车金融中的信贷资产证券化研究5、金融中介理论和我国全能银行的发展6、重构我国农村金融体系研究7、关于建立我国中小企业政策性金融体系的思考8、金融衍生工具监管制度研究9、我国商业银行房地产金融风险及其防范10、世界金融监管模式的发展及我国之借鉴
浅谈金融危机对中国房地产业的影响及应对措施 时间：2009-4-24 作者：艾秋根 阅读次数：222 【关键词】：金融危机；房地产企业；影响；措施【摘 要】：金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，在经济全球化的环境下，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。无论是民众的消费能力还是消费意愿，在金融危机中都出现大幅度下降。本文结合当前国内外经济环境，探讨了金融危机对我国房地产企业的影响，并提出了应对金融危机、推动我国房地产市场健康发展的对策。 一、金融危机对中国房地产业的影响（一） 宏观经济调整不可避免将危机传导到房地产市场 对房地产行业而言，市场预期非常重要。在经济上升期，资本市场和房地产市场会带来明显的财富效应，人们手中的资产都会显著升值，购买力和变现能力都很强。在乐观的预期下，房地产价格和成交量都处于稳步上升阶段。然而当宏观经济增长减缓甚至停滞时，人们的消费预期不足，资产价格萎缩，财富缩水。对于房地产市场而言，成交量不足是最大的问题。据相关数据统计， 2008年1-11月份，全国商品住宅销售面积为4.46亿平方米，比去年同期减少19%；为近十年来行业销售首次出现负增长。虽然国家10月22日出台了救市新政，特别是11月份出台了各项政策细则基本明确，大大激发了市场刚性需求的释放，主要城市商品住宅市场成交量在11月份均出现了较大幅度的反弹。其中深圳、南京成交量环比增幅均在70%以上。但与去年同期相比，大部分城市依然处于较低水平，南京、北京、天津、成都等城市11月 份成交量同比下滑幅度仍超过了50%。可见，国家的宏观经济调整也不可避免地传导到房地产市场。（二） 外资有计划撤离中国楼市直接影响房地产行业景气 受美国次贷危机影响，华尔街大批投资银行或倒闭，或被托管，与此相关的外资机构在2008年9月份前后抛售上海高档物业的消息不断出现在媒体上。外资出售在中国的房产物业主要基于三个原因：一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重，流动性出现问题，需要从亚太等区域回收资金；二是中国房地产市场出现调整，销量明显下降，部分区域价格出现一定幅度下跌，各方对后市分歧严重；三是人民币对美元升值步子放缓。对于外商抛售楼盘，目前是有价无市状态，原因是此类楼盘一般的交易方式是基金—基金，或者是基金—开发商，但目前很多基金都在撤离新兴市场。国内开发商自己也受困于流动性，根本无钱接盘。但外资出逃的动力还是很强，美国目前房价已经跌到相对理性的位置，相比中国上海的房价，美国房地产似乎更有吸引力。因此，对于外资而言，一旦中国人民币升值停止，房地产价格停止上涨，外资将毫不犹豫地抛售。外资的这种动向对我国高端房地产市场是有直接影响的，虽然量的方面不大，但对价格和心理预期具有负面影响。在房地产梯级消费传导作用下，普通商品房价格也会受到高端商品房价格下跌的压力。（三）失业和减薪降低住房消费能力 宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。2008年下半年以来，我国南方沿海地区大量规模以上企业倒闭，其中不乏用工规模达到几千人的大型制造业企业。以至于还未到春节，就出现大量失业农民工开始返乡的现象。 （四）金融紧缩压制房地产企业融资 世界金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值，导致对房地产信贷意愿不足。同时，房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，国务院办公厅“131号文”支持合理的房地产开发贷款，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，一些房地产开发企业面临生存问题。实际上，无论是上海还是全国其他地区，房地产市场频繁出现“退地”和“土地流拍”的现象，其根本原因无非是两个，其一是开发商对市场走势持有悲观的判断，不愿意在市场调整当口去冒险投资；其二是开发商没有财力去拿地或保有土地的使用权，客观存在的资金短缺让这些企业面对市场毫无办法。二、完善房地产业健康发展的措施（一）优化开发企业策略首先，开发企业要实现规模化、集团化。解决当前高楼价与普通居民低收入的矛盾、降低开发成本、提高开发素质，均离不开大型规模企业的支持。只有一批大型骨干企业形成后，政府才能真正有效地调控市场。房地产企业必须走规模化、集团化的道路，通过兼并、收购、联合等经济行为，形成若干有实力的大型开发集团。其次，开发企业应该进行管理创新，包括建立符合市场经济要求的现代企业管理制度，更新观念、多渠道融资；重视人的因素，提高专业素质；注重信誉，增强服务意识；加强成本控制；加强决策分析。最后，开发企业要推行品牌化战略，品牌对房地产企业的发展至关重要，好的品牌可以作为一种无形资产，使企业以较低的成本获得客户，为企业持续发展创造条件，给企业带来较好的经济效益和社会效益。今后，政府要在政策上进一步放宽，为品牌企业引进国内外房地产战略投资者参股创造良好条件，积极引进外资，通过品牌企业内外资源的有效整合，弥补本地企业实力的不足，增强本地房地产品牌企业竞争能力。（二）改善供应结构1、从源头上控制土地供应结构目前市场上中高档商品住房供过于求，以别墅为主的高档住宅占用了过多有限的土地资源，所以要控制高档商品房的土地供应量，加大低价位商品房、特别是经济适用房和廉租房的土地供应量。对于经济适用房的落实工作要严格控制经济适用房的房屋质量、审批程序等。同时，经济适用房建设实际可分配给各个区县负责，并通过成片大规模规划结合郊区建设的方式降低经济适用房的成本，以适应中低收入者的实际购买能力。2、盘活空置房针对被市场看好但不肯放下身价的房产，政府有关部门应介入监管，采取有效措施促进其销售：如采取成本价处理方式和对空置房限价、限时、增加税费等经济手段。对近期完工即将进入市场的空置房，提供便利服务，积极引导销售，创造良好的企业外部环境。（三）完善房地产市场1、促进二手房市场的健康发展二手房是许多发达国家住房供应的主体，它一方面可以推进存量住房流转，增加住房供给；另一方面可以降低空置率，提高房产资源的使用效率。作为一项完善房地产市场的有效措施，却由于我国传统的“一套房一辈子”的置业观，影响了其发展。对此，政府应该引导市民梯度住房消费，扩大二手房的市场需求，同时降低二手房交易门槛和税收标准，简化交易手续，推动二手房市场的发展。2、完善房地产金融市场对于政府监管部门而言，应鼓励法人治理结构完善、优秀的房地产公司上市。使社会资金成为房地产资本投入的核心力量，降低间接融资的比例，使房地产开发中的利益和风险分担机制趋于合理，减少房地产风险向银行体系扩散的机会。对购房者而言，要拓展住房消费信贷品种，实施还款方式和利率的创新。逐步推出等本等息还款方式、递增还本式、全过程固定利率或分段固定利率还款方式，形成适应不同年龄、不同收入群体需要的贷款系列品种。尽快建立个人信用制度，降低信用风险。同时，对房地产金融监管的重点要放在控制投入到房地产业的货币供应总量和贷款质量上，积极追讨延期贷款，化解现有不良资产。（四）提高企业产品科技创新能力，不断满足居民的新需求首先，鼓励科技创新，提高房屋的实用性。房屋的最终服务对象还是人，因此，不断满足人们的各种需求是科学技术发展的主要目的。其次，保证建筑与环境和社会的与时俱进，以可持续发展观为指导，发展节水、节能、节地和节材的“节能型小区”；适应人口老龄化趋势，建设“亲情小区”；顺应城市化进程，以及农村人口涌入城市的现象，推出“新农村社区”等。(五)继续稳步推进房地产金融创新，尽快推出REITs这次美国由于房地产市场调整引发的次贷危机，并迅速爆发为世界金融危机，有制度性的原因，也有监管的因素，特别是美国比较发达的房地产金融衍生证券的滥发，受到舆论的普遍谴责。对于房地产金融创新，我们要有客观的判断，不能因为美国出现了金融危机，就全面否定金融创新。房地产金融创新可以有效解决房地产贷款机构的资金问题，也为购房者提供了融资便利，这种创新如果过度，特别是保障其安全运营的监管和评估体系出现问题，房地产金融衍生品就会遭到滥发，并引发严重的后果。作为一个金融创新不足的国家，我们不应只看到后者，而是既预防房地产金融产品创新过度，也要积极适当地开发相关产品，度的把握非常重要。众所周知，我国房地产企业融资渠道非常狭窄，主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等。其中，民营房地产企业的融资环境更加恶劣。这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做“对赌协议”，以此换取国际投行的融资支持。一旦市场风险来临，这些企业很可能就输在“对赌协议”上，失去控股权。企业的这种行为似乎很难理解，但实际情况他们是不得已而为之。因为没有足够的、公平的、可靠的融资手段，房地产企业要活下去就只能铤而走险。因此，我国应该继续加紧开拓新的房地产融资渠道，加快推进REITs的实践操作，有步骤地放开信托融资方式，切实加大银行信贷对房地产企业的支持。同时，要在一定程度上平衡国有房地产企业和民营房地产企业在融资问题上的份额，以市场为导向，而不是以身份为导向，促进房地产企业的健康发展。参考文献：[1] 李晓东，发展直接融资促进房地产和谐发展。金融时报[N]2006-11-04。[2] 梁建军，浅议我国房地产市场存在问题及应对策略。产业研究[J] 2008(10)。[3] 牛凤瑞，李景国，尚教蔚。中国房地产发展报告[R]。北京：社会科学文献出版社，2005。[4] 朱凌波，中国房地产未来有五大转折重大质变三五年显现[N]。人民日报海外版。2004-09-13。[5] 曹远征，美国住房抵押贷款次贷风波的分析与启示[J]。北京：国际金融研究，2007年：67-69。[6] 辛乔利，孙兆东，次贷危机[M]。北京：中国经济出版社，2007年：118-120。[7] 钟伟，美国次级债市场的现状及其深远影响[J]。北京：国务院发展研究中心，2007年：《中国发展观察》9月28日。[8] 王玉香，中国房地产业的机遇和挑战[J]。商场现代化，2006，(18)。[9] 赵亮，孙兆杰，小议我国房地产市场的现状、改革及政策取向[J]。科技咨询导报，2007，(23)。[10] 徐霞等。浅议房地产营销走向社会导向营销的必要性[J]。商场现代化，2006，(33)
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