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我国房地产发展现状分析[摘要] 随着经济的发展和城市化进程的加快，城市居民的住宅问题日益成为民众关心的焦点，也成为党和政府对民生问题关注的热点之一。随着我国市场化的推进，房地产已经成为拉动经济增长的支柱产业。本文通过对我国房地产市场的形势、房价的分析，提出房地产发展策略。[关键词] 房地产房价发展策略一、2008 年我国房地产市场形势1 . 商品住宅供应打破近三年来逐年递减的趋势2005 年～2007 年，北京市土地供应稳步增长，商品住宅供应却逐年减少，北京市场闲置土地数量可观。2008 年，政府加强整治闲置土地，开发商规避奥运后市场风险两大因素促使商品住宅放量，相信“奥运停工”亦无法阻挡住宅放量大趋势。2 . 购房郊区化趋势加快北京市内土地日益减少，购房成交向城市外围扩散，郊区房市升温中。北京市历年郊区( 城市发展新区+ 生态涵养发展区) 成交比重。2 0 0 7 年1 月～1 0 月，北京市郊区成交比重较去年同期增加5.1 个百分点，其中，近郊区( 城市发展新区) 成交比重较去年同期(27.0%)增加4.7 个百分点。3 . 一手住宅房价持续上涨经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房价上涨的助动力，2008 年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬。4.“90m2,70%”政策效力在2008 年逐步凸显“90m2,70%”政策颁布已一年有余，2007 年90m2 以下供应比重仍然较低，仅占19%，而曾因该政策延迟入市的项目将在2008年陆续上市，小户型放量。9 0 m 2 以上户型价格明显高于小户型，而随着“90m 2,70% ”政策效力的显现，大户型稀缺，推动其价格进一步高涨。二、房地产价格目前，无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10 年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。1 . 房价涨幅逐月回落“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。 “购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。”据统计，今年1 月～5 月，4 0 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1 月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5 次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”2 . 超出国民消费能力“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”根据全国6 . 5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6 . 3 % ，远低于房价近几年的增长幅度。同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为349.3 万平方米，同比下降49.5%；上海商品房销售面积比去年同期下降18.5%；深圳新建商品房销售面积170.41 万平方米，同比减少54.38%。三、房地产发展策略1.新型房地产营销模式GIS/VRGIS 应用于房地产业，可以直观地表示楼盘位置、空间分布及其分层分户图，可以对楼盘基础设施及其销售情况等大量数据进行查询、统计。通过G I S 电子地图可以使购房者任意放大缩小地图，自由地在地图上漫游。从而为房地产管理和决策提供依据。V R 虚拟现实技术应用到房地产业后，将文字、声音、二维图形图像、三维动画结合，能将几年后才能建成的小区，在电脑上建成。客户可以从任意角度来观察房间的效果，还可以按自己选择的任意路径进行漫游，可以引导观众进入真实感和可视化，达到最完善的地步。2 . 加强物业品牌的管理及宣传作为服务这种无形的商品没有类似其他有形商品的质量评价标准，检验服务质量的惟一标准是业主的满意程度。制定标准化的物业品牌管理手册，将服务过程规范化，逐渐培养业主对物业品牌的信任度和忠诚度。此外，针对市场建立一个独特的品牌形象，并对品牌的整体形象进行设计、传播，从而在顾客心中占据独特的地位。然后再结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期的宣传计划，加强品牌的宣传力度。3. 房地产品牌战略随着消费者的“品牌意识”，房地产领域的品牌理念日渐升温。消费者对于情感表达、个性展现抑等附加价值的追求愈加强烈。房地产品牌的核心是提供给客户的产品或服务最大的价值/价格比。随着购房者的成熟，产品服务成为房地产品牌创建的重要因素，应贯穿于售前、售中和售后全程，主要体现在以客户为中心，满足需要，增加品牌的高附加值。同时，房地产是综合性很强的文化产业，是城市文化及城市景观的重要组成部分。房地产企业创建品牌是一项长期、艰巨、复杂的系统工作，必须要有准确的市场调研，科学的品牌策略和定位，坚持不断的品牌创新及无微不至的品牌管理和维护。参考文献:[1]鲜超:中国房地产发展现状分析[J].合作经济与科技,2007(9)[ 2 ]张晓瑞董亥宁: 中国房地产发展现状和趋势[ J ] . 产权导刊,2008(6)[ 3 ]孟晓苏:中国房地产业发展的理论与政策研究[M].北京:经济管理出版社,2002
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我国房地产发展现状分析[摘要] 随着经济的发展和城市化进程的加快，城市居民的住宅问题日益成为民众关心的焦点，也成为党和政府对民生问题关注的热点之一。随着我国市场化的推进，房地产已经成为拉动经济增长的支柱产业。本文通过对我国房地产市场的形势、房价的分析，提出房地产发展策略。[关键词] 房地产房价发展策略一、2008 年我国房地产市场形势1 . 商品住宅供应打破近三年来逐年递减的趋势2005 年～2007 年，北京市土地供应稳步增长，商品住宅供应却逐年减少，北京市场闲置土地数量可观。2008 年，政府加强整治闲置土地，开发商规避奥运后市场风险两大因素促使商品住宅放量，相信“奥运停工”亦无法阻挡住宅放量大趋势。2 . 购房郊区化趋势加快北京市内土地日益减少，购房成交向城市外围扩散，郊区房市升温中。北京市历年郊区( 城市发展新区+ 生态涵养发展区) 成交比重。2 0 0 7 年1 月～1 0 月，北京市郊区成交比重较去年同期增加5.1 个百分点，其中，近郊区( 城市发展新区) 成交比重较去年同期(27.0%)增加4.7 个百分点。3 . 一手住宅房价持续上涨经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房价上涨的助动力，2008 年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬。4.“90m2,70%”政策效力在2008 年逐步凸显“90m2,70%”政策颁布已一年有余，2007 年90m2 以下供应比重仍然较低，仅占19%，而曾因该政策延迟入市的项目将在2008年陆续上市，小户型放量。9 0 m 2 以上户型价格明显高于小户型，而随着“90m 2,70% ”政策效力的显现，大户型稀缺，推动其价格进一步高涨。二、房地产价格目前，无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10 年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。1 . 房价涨幅逐月回落“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。 “购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。”据统计，今年1 月～5 月，4 0 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1 月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5 次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”2 . 超出国民消费能力“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”根据全国6 . 5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6 . 3 % ，远低于房价近几年的增长幅度。同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为349.3 万平方米，同比下降49.5%；上海商品房销售面积比去年同期下降18.5%；深圳新建商品房销售面积170.41 万平方米，同比减少54.38%。三、房地产发展策略1.新型房地产营销模式GIS/VRGIS 应用于房地产业，可以直观地表示楼盘位置、空间分布及其分层分户图，可以对楼盘基础设施及其销售情况等大量数据进行查询、统计。通过G I S 电子地图可以使购房者任意放大缩小地图，自由地在地图上漫游。从而为房地产管理和决策提供依据。V R 虚拟现实技术应用到房地产业后，将文字、声音、二维图形图像、三维动画结合，能将几年后才能建成的小区，在电脑上建成。客户可以从任意角度来观察房间的效果，还可以按自己选择的任意路径进行漫游，可以引导观众进入真实感和可视化，达到最完善的地步。2 . 加强物业品牌的管理及宣传作为服务这种无形的商品没有类似其他有形商品的质量评价标准，检验服务质量的惟一标准是业主的满意程度。制定标准化的物业品牌管理手册，将服务过程规范化，逐渐培养业主对物业品牌的信任度和忠诚度。此外，针对市场建立一个独特的品牌形象，并对品牌的整体形象进行设计、传播，从而在顾客心中占据独特的地位。然后再结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期的宣传计划，加强品牌的宣传力度。3. 房地产品牌战略随着消费者的“品牌意识”，房地产领域的品牌理念日渐升温。消费者对于情感表达、个性展现抑等附加价值的追求愈加强烈。房地产品牌的核心是提供给客户的产品或服务最大的价值/价格比。随着购房者的成熟，产品服务成为房地产品牌创建的重要因素，应贯穿于售前、售中和售后全程，主要体现在以客户为中心，满足需要，增加品牌的高附加值。同时，房地产是综合性很强的文化产业，是城市文化及城市景观的重要组成部分。房地产企业创建品牌是一项长期、艰巨、复杂的系统工作，必须要有准确的市场调研，科学的品牌策略和定位，坚持不断的品牌创新及无微不至的品牌管理和维护。参考文献:[1]鲜超:中国房地产发展现状分析[J].合作经济与科技,2007(9)[ 2 ]张晓瑞董亥宁: 中国房地产发展现状和趋势[ J ] . 产权导刊,2008(6)[ 3 ]孟晓苏:中国房地产业发展的理论与政策研究[M].北京:经济管理出版社,2002
建议你去一些专业的网站查询，或者去一些具体部门咨询。这些问题一般资料都比较难收集。只有专业性的部门和机构才有~~
这哪里是小论文啊，明显就是房地产调查报告，知道这样一篇文章要花多少钱吗？
我国房地产价格影响因素研究摘要：房地产价格的影响因素可以从宏观和微观两个层面进行考察，本文研究发现居民可支配收入与房价关系不大，推动我国房价快速上涨的主要因素是人民币升值及其预期和房价前期增长率，利率对房价则会产生显著抑制作用。汇率机制并没有显著变化，对房价上涨起到了支持，而利率作为宏观经济指标对于房地产价格指数的影响作用在不同的时期具有不同的表现效力。关键词：房地产价格；宏观经济变量；Panel-date模型一、引言及相关研究2003年以来，我国各地区房地产价格均出现了不同程度的上涨，2003至2005年全国房屋销售价格指数分别为 104.8，109.7和107.6（相比于去年同期）。2005年全国房价平均上涨16.7%，其中有19个地区房价涨幅超过了全国水平，有26个省市房价的涨幅超过了两位数。2005年7月21日，我国开始实行汇改，这一政策的实施结束了人民币盯住美元10年的历史，人民币兑美元汇率不断升值，一定程度上对中国房地产市场带来直接或间接的影响。在此之前，市场对人民币升值的预期效应早已传递到了中国的房地产市场。海内外大量资金进入我国房地产市场，房价更是如脱缰野马，一路飙升。原文链接：房地产价格波动影响因素文献综述近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房价的过快上涨，进一步规范房地产市场，以确保房地产快速且健康地发展，国家自2003年以来出台大量的政策对房地产市场进行调控，事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想。由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征。故单个城市对房价调控则力不从心。以此为背景，我们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。一、国外的相关研究房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。国外的房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格影响因素的研究主要集中在以下两个方面：1、形成均衡价格的动力因素；2、供需因素对房地产价格影响的实证分析。原文链接：房地产价格影响因素浅析自2000年市场复苏后，上海市的住房价格进入新一轮波动周期中的上涨阶段。虽然前期因受到国家宏观调控的影响，房价较阶段性高点已有所回落且目前处在一种较稳定的盘整状态，但是从当前影响市场供需和房价决定的基本因素和结构性变革考察，上海市的房价运行整体上仍然处在上升周期中，并没有显示出步入衰退阶段的迹象，就此而言，目前的市场形势反映出上海住房市场在宏观调控后成功实现了软着陆，房价正通过盘整方式来等待基本因素的赶超。于是，认识前一阶段房价变动的成因和未来的变化趋势，仍必须立足于住房的现状与发展阶段、经济与收入增长、人口结构等主要基本因素和宏观层次上的金融制度改革、住房制度改革、土地制度改革等重大结构性变革。原文链接：对影响我国房地产价格因素的研究[摘要]：近年来，我国房地产价格持续攀升，其原因是多方面的。各地区快速经济增长是引起我国近些年来房地产价格快速上升的主要动力；大量FDI流入房地产、国内贷款的快速增加和建筑成本的上升也是我国房地产价格快速上升的重要原因；而人口和土地成本对房地产价格影响则相对较小。文章最后针对各因素对我国房地产价格上涨的影响提出了一些建议。[关键词]：房地产价格；影响因素；外商直接投资一、引言自1998年房改以来。我国房地产业进入了快速发展通道，房地产业的蓬勃兴起为我国国民经济的高速增长做出了巨大贡献，但在房地产业快速发展的同时也带来了房地产价格的飞速上升。根据统计局的统计资料显示，在2006年，全国商品房平均售价达到了3367元/平方米，比1999年上涨了64％，年平均上涨了9％以上。房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。房价的上涨引起了广大人民群众的关注，一定程度上波及到社会经济生活的稳定，成为社会各界关注的热点问题。在这种形势下，中国政府采取了一系列措施。例如，连续的提高对房地产市场贷款利率，提高房贷首付，以及采取更为激烈的手段——提高银行存款准备金率，其目的就是为了抑制房地产价格上涨过快。原文链接：
住房问题事关百姓的切身利益，关系着和谐社会的建设；房地产业是国家的支柱产业，房地产业的发展影响着整个国民经济的正常运行。但是近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。党和国家对此事高度重视，2002年以来针对房地产过热、房价过高现象，国家出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，但从实际来看，宏观调控的效果并不十分明显。影响房地产价格的因素有很多，本文从房地产市场区域寡头垄断来解释房地产价格居高不下的现象。首先，本文比较全面的回顾了上海房地产市场的发展历程，总结了几十年来上海房地产业所取得的成绩，同时也指出了上海房价过高这一主要问题。其次，对上海房地产市场寡头垄断性进行了分析。首先从房地产特性入手，即房地产位置固定性和房地产产品的异质性，分析房地产市场出现寡头垄断的可能性；接着又从房地产厂商的进入壁垒进行分析；最后再通过严格的实证分析，得出上海房地产市场是典型的寡头竞争市场，并进一步提出就全国而言房地产市场是区域性的寡头垄断市场。再次，分析了寡头垄断市场上的房地产企业的行为。房地产企业正是利用其垄断地位，实现了对土地的垄断、房地产定价垄断、房地产产品经营垄断和房地产信息的垄断；揭露了房地产企业间通过价格的合谋、对消费者的价格歧视、税负的转嫁、恶意的炒作等不断推动房地产价格上涨，侵占消费者剩余，最大化自己的利润；同样指出也正是因为房地产企业的垄断行为导致了国家的宏观调控政策大打折扣。最后，笔者在严密分析的基础上，对有效抑制房地产价格的上涨提出了自己的一些政策与建议。
房地产行业，今年绝对是处在舆论和市场关注的风口浪尖上。不到两年的时间里，房地产行业经历了冰与火的洗礼。房价到底翻了几倍，绝不是统计局能搞明白的。打而不倒的局面，让很多看多派对地产业也寄托着不小的希望，就算地产不会拉升大盘，至少也不会再恶性打压指数了吧？此言差矣！房地产行业打而不倒，是因为根本没到要打倒的时候。银行与地产，就像用手铐锁在一起的警察与小偷，在手铐没有解开之前，谁也不敢贸然开枪，但如果手铐解开了，或是小偷即将拉响原子弹，那么狙击手的子弹就会像雨点一样飞过来了。早晚，房地产行业难逃一劫。因为他身上的七宗原罪需要救赎。原罪之一：失地农民的痛苦，以及由此引发的诸多极端事件和社会稳定问题。原罪之二：被蚕食的耕地，引发的粮食安全隐患，农产品价格的飞涨。从这个角度看，地产行业绝对是“造子孙孽”的行业。做一个极端的假设，如果政府不控制地产行业的发展规模，只要美国印制足够多的无成本的美元，无限量地买进中国房地产商的房子，理论上可以将中国的土地都变成没人住的房子。之后，粮食就是攻击中国最致命的武器。即便人家不攻击你，自己也会把自己饿死的。原罪之三：地方政府的腐败之源，懒惰之根。过多的利益，过多的简单赚钱机会，构成各地政府恶性挖掘后任资源，疯狂卖地，不思进取的心态。地产行业已经成为地方政府的经济鸦片，产生了强烈的依赖感，不戒要出问题，戒也要出问题。有了占GDP百分之十以上权重的地产法宝，又有私利，谁还去费劲地搞其他地方产业经济呀。而几年的地产热潮洗礼之后，奶瓶拔下来的时候，地方经济的发展能力重新退化到婴儿水平。原罪之四：一代人的绝望。80后，90后，原本属于早晨8、9点钟的太阳。但被一个房子压到永世不得翻身的境地，又如何承担国家与民族“寄托在你们身上”的“希望”？房地产搞得一代人绝望，罪莫大焉！原罪之五：浪费的资源。看看城市里有多少夜里黑洞洞的窗户吧！这些钢筋水泥的构件，原本是人类温馨的家园，现在，却异化成抵御通胀的商品、甚至带有货币的属性、更变成了人剥削人的工具。而这些原本应该住着人的空屋子，也大量消耗浪费着我们的土地、资源、能源、材料、劳动生产力。“盖房子”这件事情，已经被彻底扭曲了。“安得广厦千万间”，不是为了“大庇天下寒士尽颜欢”的，而是“大庇天下房东收租钱”了，也是“大庇天下富人防通胀”的。收房租，防通胀，对于百姓个体来讲无可厚非，但对于整个国家和社会来讲，资源被大大浪费，整体平衡被破坏了。原罪之六：地产泡沫，构成外资洗劫中国中产阶级、进而制造社会动荡的机会。尽管现在泡沫还没有破灭，但从其他国家的历史上看，这种风险正在越来越大。一旦泡沫破裂，对中国的伤害将是无法估量的。原罪之七：永久性拉大社会贫富差距，这是社会稳定不可承受之重。透支了房奴们未来的消费能力，压缩了以后的经济发展空间。有人把地产行业形成的GDP形容为“亡国的GDP”，我认为并不过分。基于上述理由，地产行业遭遇灭顶之灾，只是时间的问题。新的十二五规划，摘掉了地产行业的“支柱产业”桂冠，并且规划了新能源等新的支柱产业，也标志着这个行业将开始步入衰退的周期；明年1.3万亿投资，1000万套保障性住房建设即将启动；“地产税”试点之后也将陆续出台，这是地方政府经济鸦片的替代品，将大受欢迎。头顶上悬着好几把剑，你还敢预期地产行业把股市推上去吗？本不想揭开房价下跌时间判断的谜底。但看到博友的评论，感到支持的，都像是没钱的，反对的，倒像有知识的。那就和这些有知识的朋友交流切磋一下。首先申明，讨论这个问题，没有任何其他的政治、商业目的，仅仅是为了维护个人的智慧尊严。其次说明一下，本人曾经在2003年，帮助某地方政府卖过土地。对地产行业，有发言权。再说明一下，本人曾经在2009年初，在海南三亚出手购房，价格16000，不到一年翻近4倍。数百名股友学生在2009年春节之后都听到过我的购房忠告。2009年4月14日，腾讯的《管理E言堂》节目，曾经做过我和许文胜的访谈，里面大篇幅谈过房价将会暴涨的理由和观点。大家可以上网搜索。归纳一下博客之中反对的声音，大致有以下几类理由：第一类理由--管理者不会放弃利益！第二类理由--房价下降，经济会崩盘，有房子的老百姓会闹事，后果更严重！第三类理由--土地硬成本下不来。第四类理由--刚性需求太强大，钱太多了，老百姓买得起第五类理由--你这家伙，根本不是房地产圈的，懂个P，就是来赚点击率的。以前的牛人xxx都说错了。历史证明······第六个理由--网络上的文字攻击，是没有成本的，有一类人是骂几句过过嘴瘾来的。回答第一类理由--管理者会不会放弃地产行业带来的利益。纵观全球，哪个国家把直接GDP的25%寄托在一个房地产行业？这样做的后果有多大的风险？是否可以持续？把GDP的90%寄托在石油上，老百姓不会反对，但国家的其他经济能力基本瘫痪。社会和人民的上进心，做事情的能力被异化。一旦石油资源枯竭，将是灾难性的后果，但这个后果或许要几十年到一百年之后才出现。但中国的房地产资源还有多少可以挖掘？徐绍史的讲话，最重要的一段已经被从网上摘掉了，一年的时间，卖掉了3年的地皮！此事不可持续。即便城市可以无休止地向周边农村扩展，但是限制城市规模的最主要的瓶颈素是什么？水资源！水不够了，城市就不能再发展了。别的都可以运输，只有水最难！还有一个资源是次要的瓶颈--路！城市人口无限制膨胀，道路就成为瓶颈，堵塞到极限，城市的功能就瘫痪了。我们的一线城市，基本都到了“动脉硬化”期。资源不够了，用高价格来约束，这个，地产行业曾经争论过。年轻人可以不在北京上海混，但一个城市，在10年之后缺少年轻人，都是老头老太太，还是富贵的、可以不干活就有饭吃的老头老太太，这种城市，有竞争力吗？为了高房价，惹怒一代人，这是经济与政治之间的平衡。当政治因素的砝码逐渐超过经济因素的时候，决策的天平就会重新寻找平衡点。发展房地产，是为了经济，但是不可持续。如果不发展房地产，也能拿到钱，而且可持续，并能化解年轻人的怨气，管理者还会继续坚持高房价吗？这种停止地产仍然能够拿到钱的方法是有的--房产税是做什么的？持续赚钱，平衡贫富，化解社会矛盾。资源枯竭--土地资源加上水资源和路资源；购买力枯竭--百姓的钱；需求枯竭--房子过剩了；良心发现--管理者受不了压力了；政治需要--赚钱会伤及稳定了······。任何一样，都会引发管理者放弃高房价政策。如果卖地的生意已经因为土地数量的缘故变成薄利了，管理者同样会放弃。谁敢保证，上述的任何理由，都不会在N年内发生？中国的房子，基本都是建在耕地上的，中国国土面积是印度的三倍，但可以耕的地没有印度大。土地资源绝对不是无限的！即便土地够，水与路也会出问题。都到大城市了，小地方谁建设？人口配置也需要平衡。2015年是中国人口红利的转折点。当家庭构成是4-2-1格局的时候，我们需要解决7口人的住房问题，理论上是3家。当4变成1或0的时候，3套房子基本是一家人住，这个就是人口红利的转折点。按照历史上的生育高潮和消费年龄统计来的。人口需求的拐点，会提前反应在房价上，还是会拖后反应？我的结论是提前。2008年的股市崩盘，除了股价高，美国次贷危机之外，其实最主要的原因是股改全流通将开始兑现抛盘的压力。第一家全流通是2008年的5月。机构们在打时间差的时候，表面上提前了半年，2007年10月见高点，其实提前的是一年，70%的股票是在2007年5-30见的高点。楼市，出货更难，运作周期更长，需要更大的提前量。提前两年是正常的。同样的道理，退出是困难的，于是，退出的过程也是漫长而隐晦的。你看不到管理者已经在执行战略退出的动作了吗？
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你出的分太少，就在网上帮你找吧。地产业如何应对WTO 今年年内，我国加入世界贸易组织（WTO）的前景十分乐观。加入（WTO）后，我国将降低关税，更加开放国内市场，这有利于扩大出口和对外投资，并直接对我国主要城市特别是上海、广州等沿海中心城市的房地产业产生全面的影响。 一、各类房地产需求增加，其中非住宅类房地产需求将首先增加 由于加入WTO后，主要城市的经济活动趋势于频繁，将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求。如随著进出口业务的大量增加，作为海运、报关企业集中的上海北外滩地区的办公物业需求将明显增加；此外，经济活动的频繁意味著职工收入的增加和就业的增加；关税的明显下降，居民的日常开支也将降低。这些因素，均有利于居民购房资金的增加，使住宅类房地产需求增加。同时，随著汽车关税的逐年大幅降低，汽车拥有量的迅速增加，邻近郊区的住宅和其他房地产需求增加也将更加明显。另外，适合外商的高档住宅需求，特别是租赁需求也会增加。 二、房地产商品更符合市场需求，房地产业及相关行业发展空间增大，但竞争更趋激烈 房地产业及其相关行业，包括房地产建筑业和服务业将全面引入国外同行的全方位竞争。房地产的投资开发、规划设计、建筑和服务水平均有提高，房地产商品更符合市场的需求。 同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，但是由于引入了强劲的国外竞争对手，新增的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能。对国内同行来说，竞争压力增加，但优势企业、优势项目将更易获得国外金融资本的支持，优势将增强；而作为弱势企业、弱势项目来说，对手的强大和增多，将使其更显弱势，市场优胜劣汰加速进行。 三、房价构成有所变化，对房价中长期促升作用明显 由于关税的下降和国外竞争对手的进入，在短期内均会使房地产建造成本明显下降，如进口建材、建筑物设备等的关税，将从目前的百分之三十降至百分之十几，但由于房地产需求增加，将使土地的价格上升，两种因素在短期内对房价有一定抵冲作用，但房价的构成中，地价的比重增加，建筑费用的比重将减少。短期内，对房价及房价构成的影响，应根据不同情况而定。对于中小城市，由于土地供应相对充足，土地价格不易上升，而建筑费用降低，短期内对房价有下降动力；而对于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高档物业来说，土地相对稀缺，在建筑费用降低的同时，土地价格将上升，房价构成变动较明显，而短期内房价上升下降因素相互抵冲；中长期看，建筑费用不会持续下降，而加入WTO对土地需求的增加则是长远的，它是房地产价格特别是土地价格中长远向好的一个重要内在动力因素，但这需要政府适当的土地政策配合。房地产价格中长期向好的受益者，更多的将是土地和房地产开发成本较低、市场定位准确的企业。 四、国内房地产受国际经济状况变动的影响越来越明显 由于加入WTO后，中国经济与世界经济联系更密切，世界经济全局和区域的变动，对我国经济的影响越来越明显，而房地产的发展与经济发展呈高度的正比例关系，因而，我国的房地产业受国际经济全局和区域变动的影响也人越来越明显。 根据加入WTO对我国房地产业的影响，结合我国经济状况和趋势及房地产市场状况，可考虑以下对策∶ 1、增加房地产市场的中远期预测谨慎乐观成分 根据国家计委在1998年度的预测，中国经济的调整期望有在2000 年底至2001年初结束，如再加上加入WTO的积极因素，估计经济调整的幅度将更趋缓，时间也可能会适当提前。加入WTO及经济结束调整转而起动后的同个月内，将首先随投资增加而使非住宅类房地产需求增加，住宅类房地产需求随后也将进一步增加。故房地产企业应在目前供大于求，特别是办公楼空置严重的情况下，增加房地产市场预测中的中远期乐观成分，特别是增加对非住宅类及土地中远期需求状况预测的乐观成分。考虑供过于求及强力竞争对手加入情况，这种乐观应是谨慎的乐观，企业中远期决策可以此为重要参考依据。 2、增加竞争意识和市场意识 要学习国外先进的观念、技术和管理，熟知变化的市场状况（包括竞争对手状况），减少房地产开发投资的盲目性，降低房地产开发成本，注重市场定位的准确性。面临即将进入的强劲竞争对手，各房地产企业应尽快制定并实施相应行动方案，尽快解决建设成本过高且无升值潜力或落伍于市场而空置的商品房，运用各种资本运营手段，增加自身竞争力。参考资料：
市场经济，供需平衡，分配稀缺资源当然合理
我国房地产发展现状分析[摘要] 随着经济的发展和城市化进程的加快，城市居民的住宅问题日益成为民众关心的焦点，也成为党和政府对民生问题关注的热点之一。随着我国市场化的推进，房地产已经成为拉动经济增长的支柱产业。本文通过对我国房地产市场的形势、房价的分析，提出房地产发展策略。[关键词] 房地产房价发展策略一、2008 年我国房地产市场形势1 . 商品住宅供应打破近三年来逐年递减的趋势2005 年～2007 年，北京市土地供应稳步增长，商品住宅供应却逐年减少，北京市场闲置土地数量可观。2008 年，政府加强整治闲置土地，开发商规避奥运后市场风险两大因素促使商品住宅放量，相信“奥运停工”亦无法阻挡住宅放量大趋势。2 . 购房郊区化趋势加快北京市内土地日益减少，购房成交向城市外围扩散，郊区房市升温中。北京市历年郊区( 城市发展新区+ 生态涵养发展区) 成交比重。2 0 0 7 年1 月～1 0 月，北京市郊区成交比重较去年同期增加5.1 个百分点，其中，近郊区( 城市发展新区) 成交比重较去年同期(27.0%)增加4.7 个百分点。3 . 一手住宅房价持续上涨经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房价上涨的助动力，2008 年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬。4.“90m2,70%”政策效力在2008 年逐步凸显“90m2,70%”政策颁布已一年有余，2007 年90m2 以下供应比重仍然较低，仅占19%，而曾因该政策延迟入市的项目将在2008年陆续上市，小户型放量。9 0 m 2 以上户型价格明显高于小户型，而随着“90m 2,70% ”政策效力的显现，大户型稀缺，推动其价格进一步高涨。二、房地产价格目前，无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10 年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。1 . 房价涨幅逐月回落“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。 “购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。”据统计，今年1 月～5 月，4 0 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1 月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5 次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”2 . 超出国民消费能力“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”根据全国6 . 5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6 . 3 % ，远低于房价近几年的增长幅度。同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为349.3 万平方米，同比下降49.5%；上海商品房销售面积比去年同期下降18.5%；深圳新建商品房销售面积170.41 万平方米，同比减少54.38%。三、房地产发展策略1.新型房地产营销模式GIS/VRGIS 应用于房地产业，可以直观地表示楼盘位置、空间分布及其分层分户图，可以对楼盘基础设施及其销售情况等大量数据进行查询、统计。通过G I S 电子地图可以使购房者任意放大缩小地图，自由地在地图上漫游。从而为房地产管理和决策提供依据。V R 虚拟现实技术应用到房地产业后，将文字、声音、二维图形图像、三维动画结合，能将几年后才能建成的小区，在电脑上建成。客户可以从任意角度来观察房间的效果，还可以按自己选择的任意路径进行漫游，可以引导观众进入真实感和可视化，达到最完善的地步。2 . 加强物业品牌的管理及宣传作为服务这种无形的商品没有类似其他有形商品的质量评价标准，检验服务质量的惟一标准是业主的满意程度。制定标准化的物业品牌管理手册，将服务过程规范化，逐渐培养业主对物业品牌的信任度和忠诚度。此外，针对市场建立一个独特的品牌形象，并对品牌的整体形象进行设计、传播，从而在顾客心中占据独特的地位。然后再结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期的宣传计划，加强品牌的宣传力度。3. 房地产品牌战略随着消费者的“品牌意识”，房地产领域的品牌理念日渐升温。消费者对于情感表达、个性展现抑等附加价值的追求愈加强烈。房地产品牌的核心是提供给客户的产品或服务最大的价值/价格比。随着购房者的成熟，产品服务成为房地产品牌创建的重要因素，应贯穿于售前、售中和售后全程，主要体现在以客户为中心，满足需要，增加品牌的高附加值。同时，房地产是综合性很强的文化产业，是城市文化及城市景观的重要组成部分。房地产企业创建品牌是一项长期、艰巨、复杂的系统工作，必须要有准确的市场调研，科学的品牌策略和定位，坚持不断的品牌创新及无微不至的品牌管理和维护。参考文献:[1]鲜超:中国房地产发展现状分析[J].合作经济与科技,2007(9)[ 2 ]张晓瑞董亥宁: 中国房地产发展现状和趋势[ J ] . 产权导刊,2008(6)[ 3 ]孟晓苏:中国房地产业发展的理论与政策研究[M].北京:经济管理出版社,2002
市场经济，供需平衡，分配稀缺资源当然合理
浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。1、房地产业增长率对国民经济的影响房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。2、房地产业效率增长率对国民经济的影响产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。3、房地产业信用规模对国民经济的影响产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。
案例分析是感性的，它是通过实际事例，分析问题、通过现象看本质，再解决问题、得到推广到其他案例上后的一般解决方法。通过特殊事例寻求共同性，来下结论。它的特点是与实际相结合，可操作性大。但逻辑上不够严谨，理论支持不足。实证研究是理性的，它是通过反复实验、论证，得到结论。它的特点是逻辑严谨。但很可能脱离实际，可操作性比着案例分析来的小。一般来说需要两种方法相结合来分析问题，这样能够通过理论框架得到理论支持，又具有很强的可操作性。案例分析就是通过对一个含有问题在内的具体教育情境的描述，或通过对某一教学情境的描述或录像回放，引导教师对这个特殊情境进行讨论的一种校本研究方法。案例分析是专业技术学习和业务培训中的重要内容。在现代管理原理与知识的学习过程中，对一些典型案例进行分析是促进学习和提高教学的有效方法。"实证研究"英文对照实证研究指研究者亲自收集观察资料，为提出理论假设或检验理论假设而的研究。实证研究具有鲜明的直接经验特征。实证主义所推崇的基本原则是科学结论的客观性和普遍性，强调知识必须建立在观察和实验的经验事实上，通过经验观察的数据和实验研究的手段来揭示一般结论，并且要求这种结论在同一条件下具有可证性。根据以上原则，实证性研究方法可以概括为通过对研究对象大量的观察、实验和调查，获取客观材料，从个别到一般，归纳出事物的本质属性和发展规律的一种研究方法。实证性研究的产生：作为一种研究范式，产生于培根的经验哲学和牛顿——伽利略的自然科学研究。法国哲学家孔多塞（1743-1794）、圣西门（1760-1825）、孔德（1798-1857）倡导将自然科学实证的精神贯彻于社会现象研究之中，他们主张从经验入手，采用程序化、操作化和定量分析的手段，使社会现象的研究达到精细化和准确化的水平。孔德1830到1842年《实证哲学教程》六卷本的出版，揭开了实证主义运动的序幕，在西方哲学史上形成实证主义思潮。实证研究方法包括观察法、谈话法、测验法、个案法、实验法（1）观察法：研究者直接观察他人的行为，并把观察结果按时间顺序系统地记录下来，这种研究方法就叫观察法。（自然观察与实验室观察；参与观察与非参与观察）（2）谈话法：是研究者通过与对象面对面的交谈，在口头信息沟通的过程中了解对象心理状态的方法。（分为有组织与无组织谈话两种。须注意：一是目标明确。二是讲究方式。三是注意利用“居家优势”。四是尽量做到言简意赅。）（3）测验法：是指通过各种标准化的心理测量量表对被试者进行测验，以评定和了解被试者心理特点的方法。（问卷测试，操作测验和投射测验）（4）个案法：对某一个体、群体或组织在较长时间里连续进行调查、了解、收集全面的资料，从而研究其心理发展变化的全过程，这种方法称为个案法（个案研究）。（5）实验法：研究者在严密控制的环境条件下有目的地给被试者一定的刺激以引发其某种心理反应，并加以研究的方法称为实验法。（实验室实验和现场实验两种）个人觉得研究生论文还是实证分析为好，更具说服力。