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5月1日起全面推开的营改增试点，将对房地产、建筑业影响几何? 5月1日起，营改增试点改革在全国范围内全面推开。房地产行业作为此次改革中的难点和重点，备受关注。如何啃下这块“硬骨头”，直接影响到整个改革的顺利完成以及经济的平稳发展。 营改增新政下，对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。房地产业将适用于11%的增值税税率，较之营业税5%的税率有大幅上涨。毕马威中国间接税合伙人沈瑛华认为，增值税实际上是基于差额征税(销项减进项)，而营业税是基于全额征税(仅销项)，所以单纯将新税率和老税率直接进行比较是没有意义的。另外，过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响。 虽然目前具体的房地产增值税算法和相关配套政策还未发布，但大众对于营改增后房价走势格外关注。中汇浙江税务授薪合伙人、注册税务师董智在接受上证报记者采访时说，由于增值税是价外税，营改增后，统计局发布的房价是价税分离后的房价，与同期相比肯定房价会“下降”，但购房者支付的总金额不一定会减少。 他举例说，营改增前合同价500万的房子，同样的情况下，营改增后，现在统计的房价：500/(1+11%)=450.45万元;即使房地产企业采用简易计税方式，房价还是会略有下降：500/(1+5%)=476.19万元。 “房产企业税负在简易征收的情况下，税负略有下降，在一般计税方式下，房企税负会不会下降取决于企业的财务管理、供应商管理情况。管理越优秀的企业、合作伙伴越给力(大型企业、采用一般计税方式的供应商)，越有利于房产企业税负控制。”董智说。 在沈瑛华看来，营改增政策属于平稳过渡，房价不会因为政策出台而波动。举例而言，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。除北京、上海、广州和深圳外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。该政策延续了营业税的规定，不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房。这一政策对于鼓励长期持有不动产并抑制投机行为有重要影响。 据悉，有关部门已经在抓紧研究房地产相关配套政策。目前已出台营改增政策中，购买不动产可以抵扣增值税被社会普遍解读为“拯救商业地产最强音”。营改增相关政策规定，5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 “新购置不动产纳税抵扣范围，对商业地产而言是个重大利好，有利于房产企业的写字楼、商铺等产品的销售。”董智表示。 既然营改增有利于商业地产去库存，商业地产价格会不会因此出现上涨?之前财政部副部长史耀斌就曾公开表示，虽然新增的不动产可以作为进项税抵扣，但如果对生产经营没有益处的话，企业也不会为了抵扣的目的去大量购买房地产。如果企业投资于不动产，说明希望以后扩展经营业务、占有更大的市场，这属于企业自身的投资决策问题。 董智认为，由于改征增值税后，房地产企业会加强对采购环节的增值税专用发票的管理，这样就对上游的供应商提出更高要求。未来，由于在一般计税方式，多取得进项税可以减轻房地产企业税收负担，房地产企业为尽可能多的获取进项税，会调整自己的产品结构，会更多推出精装修房、带家电等产品类型。 【详解】 营改增：加速房地产企业去库存 位于山东菏泽的东明石化集团早在便计划通过旗下港湾新城房地产开发公司，规划建设用地100亩、20万平方米的住宅小区，而该计划直到近期营改增全面推开后才得以实施。 东明石化集团财务副总经理苏爱军掰着手指头算了一笔账：“在营改增以前，此项基础建设仅营业税一项，便需缴纳税金3000余万元，这对于急需资金的地方炼油企业而言是一笔不小的开支。而改革后土地出让金等可抵、可剔除项目作为税前收入去除，能直接省去1000多万元税款，税款直接下降40%左右，大大减少了对企业发展资金的占用。可以说，是营改增让我们下了决心，为企业职工干了这么一件大好事!” 山东省章丘市绣江置业有限公司总经理赵家元对营改增的政策关注已久，还安排公司财务人员通过学习培训等及早掌握政策。他说，现在最大的利好在于土地成本在计算增值税销售额时能抵扣。 “土地出让金成本在总体开发建设成本中能占比30%左右，再加上其他建设、装修等成本也相应地纳入抵扣范围，企业能进一步压缩成本，最终以降低房价的方式转移到购房者身上，能更好地促进楼市库存的消化。”赵家元说。土地成本的扣除、进项税额的抵扣，只是全面营改增为房地产开发企业带来的减负效应之一。章丘市绣惠国税分局局长韩绍杰说，营改增后，房地产企业销售经营用房可以开具增值税专用发票，一般纳税人企业购置房产时，凭借开发商开具的专用发票，就可以直接抵扣11%的进项税额，企业的购买欲望和投资热情都会增加，这对房地产开发企业消化库存无疑会产生积极的推动作用。 在韩绍杰看来，购置不动产的税费成本降低，能刺激企业淘汰旧的产能，积极购置新厂房、新设备，实现产业结构升级。这种购进和销售效益的双重叠加，将促进纳税人转型升级、推动供给侧改革，也是全面营改增带来的“大红包”。 营改增：长期促进建筑业规范加快转型 建筑业吸纳了近4500万的从业人员，营改增后行业的未来发展备受关注。 对于建筑业启动营改增，部分专家和建筑企业心存担忧，认为存在利空消息。但在安徽建工集团财务部副主任刘强看来，建筑企业尤其是大型建筑企业，应理性认识国家推行营改增的实质，虽然初期难免存在或多或少的问题，但要相信国家相关部门一定会充分考虑建筑行业现状，出台相关完善措施，让行业更好地服务新型城镇化建设。 他举例说，以安徽建工集团度生产经营完成情况进行测算，应缴增值税比改革前的营业税多1.68亿元，整体税负增长了15.7%，由此带来的相关税收附加导致利润总额减少0.17亿元。 “在现有环境及执行条件下，不是所有涉及建筑成本费用的每项支出都可以取得增值税专用发票或者有较高的进项抵扣税额，比如劳务人员工资成本。”刘强说，砂、石等地材受管理局限性，大部分经营企业很难取得增值税专用发票，加上建筑工程经常零星采购一些来自小规模纳税人或手工作坊出售的材料，且采购次数及金额较小，也很难取得增值税专用发票，这些都造成部分成本支出无进项税可以抵消，导致建筑企业税负增加。 “建筑企业必须直面改革，克服路径依赖，用规范管理、诚信经营适应新税制并在市场中站稳脚跟。”刘强说，从长远看，营改增将推动建筑业生产方式的转变，促进建筑企业进一步加强内部管理控制，加快转型升级。 营改增：考验企业管理和细节处理能力 企业税负能否降低，企业管理是否到位很关键。 中国能源建设集团安徽电力建设第二工程有限公司财务部主任肖圣庆建议，企业需要高度重视，加强学习，认真剖析涉税风险。以全面风险管理为指导，对照营改增各类文件，对公司内部的组织架构、项目管理模式以及分包、劳动用工、财务、合同、采购等管理流程梳理分析，找出营改增后的涉税风险点和可能导致税负增加的环节，及时修正组织架构、管控流程等。 其次，认真测算，选择计税方式。由于各项目的施工进度、合同范围、结算方式以及材料供应模式等各不相同，计税方式的选择不能一概而论。因此，公司针对每个项目进行了税负成本测算，选择最优方式，确保公司的税负只减不增。 山东菏泽市国税局局长王进认为，试点企业以往缴纳营业税，税基比较简单，计算方式也简单。营改增之后，增值税的计算更为复杂，核算也相对复杂，有效规避涉税风险，应该成为企业重点考虑的问题。“建议营改增试点企业主动适应税制变化，主动学习吃透政策，积极从产业链构建、财务管理等方面改进经营模式，完善治理机制，防止税收风险。” 王进提醒，以前建筑商在选择材料供应商时通常会选择价低者，容易造成“劣材驱逐良材”的现象。营改增后，由于增值税发票可以抵扣，建筑商在选择材料供应商时，应充分考虑是否可以获得有效可抵扣的增值税发票，这样大型材料供应商就不再处于价格劣势，建材供应市场也将面临重新洗牌和转型升级。“通过增值税发票，可以打造一个完整的信用链条和抵扣链条，可以促进上下游企业一起发展进步。” 王进建议，一些大的企业抓紧办理手续、争取尽快为购买方提供增值税发票，一些小的砂、土、石料供应商也要自觉纳入增值税正常管理，主动到国税机关代开增值税专用发票，代开发票的同时缴纳税款。这样对于国家、对于供货商、对于购货商都是有利的。=
论文答辩的七大问题及解决方法
论文答辩是一种有组织、有准备、有计划、有鉴定的比较正规的审查论文的重要形式。为了搞好毕业论文答辩，在举行答辩会前，校方、答辩委员会、答辩者（撰写毕业论文的作者）三方都要作好充分的准备。以下是我整理的论文答辩的七大问题及解决方法，欢迎阅读。
问题：毕业设计整体比较差。PPT上出现很多错别字，论文没有按照模板排版。问学生中用到了什么数据库，他居然回答说HTML。
建议：态度一定要诚恳，知之为知之不知为不知。回答问题一定要面对着评委，一定要自信，一定要听请问题再回答。
某高校软件学院在这个周末举行了本科生毕业论文答辩，作为答辩评审老师之一全程参与了这个过程。心情的走势越发的觉得和最近股票市场的走势一样，跌宕起伏，变化莫测，让人捉摸不透。
第一天早上“开盘”高开，心里正高兴着，就和其他老师交流，问今年的毕业生毕业论文的水平提高了不少。没有想到盘中出现重大利空，一路狂跌，简直惨不忍睹。下午开盘后，出现短暂的回调，但改变不了下跌的趋势。
第二天相对于第一天也算是高开，而且总体趋势不错，虽然盘中也出现震荡，但总体情况相比昨天会好很多。
据我从其他组了解的情况来看，总体水平还是去年那个熊样，不过是我比较幸运罢了，第二天我那组的学生算是学院里比较优秀的，学习的态度比较端正，对毕业论文还算重视，我想这是第二天能够高开高走的重要原因。
两天的答辩中总共有41名学生参加，比较突出的就3名学生，而这三名学生平时学习算是比较认真的，两个都保研，另外一个和国内的知名企业签了工作。其中有17名左右的同学，毕业论文马马虎虎算过得去，至少他们还是比较认真的，虽然做得不是很好，所做得工作不是很多，但至少能够将自己所做的工作讲清楚。剩下的学生的表现，只能用惨不忍睹来形容。不仅态度不认真，自己做的工作少，甚至直接从其他地方copy过来，连一些基本的概念都搞不懂。
现举几个实例来说明：一个去年答辩没有通过的学生，今年再来参加答辩，不仅论文的字数、格式不符合要求，而且PPT上所讲的内容和论文的居然不一致。问他这一年做什么了，论文怎么还是这么差，他回答说着一年都忙于找工作了，没有时间弄论文。问他工作找到没有，他居然说还没有找到？还有很多做系统的学生，问一些最简单的问题，都回来不上来；这充分说明他的论文根本不是他自己做的；比如做网站的，问他用到了什么技术来实现，他居然都答不上来。还有更搞笑的，问他文中用到了什么数据库，他居然回答说HTML。
造成毕业设计整体比较差的原因，我个人不想追究。但学生自己和部分学生导师确实都存在的问题。学生不重视，这是主要的一个原因，先不说论文的工作是不是你做的，你的论文格式和PPT这些基本没技术含量的东西，你总得认真对待吧。PPT上的所讲的内同和你论文的不一样，PPT上出现很多错别字、论文没有按照模板排版等等这些低级问题，只要你认真对待总能避免。部分导师也有原因，对学生不负责任，学生的毕业论文还有答辩的PPT，导师看都没有看（学生把导师姓名写错的情况，更绝的把自己的学号都写错了），以致造成很多苦笑不得的状况。
很多人都觉得学生不重视论文，都是忙于找工作，以致没有时间做毕业设计和写论文。但在这两天中，我发现一个现象，那些找到工作的和考研的学生的论文情况比那些没有找到工作的学生好的多。如果你因为找工作，而且找到工作了，论文情况稍微差点，还是可以理解的，但是你既不去找工作，又不重视论文，总是抱着侥幸的心里，希望评委们放你一马的心里，这种情形个人觉得是不可原谅。虽然学校最终不能通过答辩的人几乎没有，但至少得让你二答吧。
当然作为学生，尽管你论文状况不好，但你要是有以下的情形，恭喜你，你获得了免死金牌。
第一，考上研究生；
第二，找到工作的；
第三，领导的学生；
第四，教授的学生。
所以当你既不是以上四类人，毕业论文又做得奇差，不让你二答还让谁二答呢？
现在谈谈他们毕业答辩存在的问题以及建议：
一、PPT存在的问题。字体的大小不统一，背景太过鲜艳，连内容都看不清，段落的首行缩进都不统一，内容都不认真检查，出现了一些低级错误，比如存在错别字，或者将概念混淆。
二、将自己不懂的概念写在PPT。一问就被问倒了。
三、态度不够真诚，不懂装懂。问一个基本的问题，就露出破绽。
四、论文的内容以及实验结果都是从网上复制过来的，还带着网络的印记。
五、选的题目与自己的专业无关，而且也做不好，说不清楚。
六、报告的内容，不是自己所做的，都是一些基本的概念，自己做的内容很少提及。
七、提交的论文都没有认真看，存在很多错别字，还有很多抄袭的印记。
建议：
一、答辩之前应该将PPT拷入机器，并且看是否能够正常播放。
我的小组存在个别学生在答辩的过程中PPT打不开，还有更极品的就是，答辩开始一分钟后，发现所用的PPT不是自己要使用的那份。
二、态度一定要诚恳，知之为知之不知为不知。
评委老师都知道自己学院学生的水平，只要诚实老师一般都不会太为难你。
三、一定要自信。
有些男生上去报告，那声音小的可怜。后来一个评委导师打趣说，你的声音和你的论文中的图片一样，是故意让我看不清。
四、对老师要有礼貌。
有些学生在上面报告连最基本的礼仪都不懂，给人印象非常不好。
五、答辩之前一定要认真检查PPT以及论文。
六、回答问题一定要面对着评委。
不然给人的感觉是你不尊重评委。
七、一定要听清问题再回答。
有些学生胡扯了半天，都没有回答到点子上，到底是自己不懂呢，还是没有听清问题就开始胡扯。
扩展： 物流管理专业答辩的问题及回答
1.为什么选择这个课题(或题目)，研究、写作它有什么学术价值或现实意义。 (必知)研究这个课题的意义和目的是什么?
因为是抽签决定题目的。
选题目的和意义：
目的：我国物流产业兴起于上世纪 90年代，起步虽晚，但发展势头强劲，中国物流与采购联合会、中国物流信息中心最新统计数据显示，2022年一季度中国社会物流总额为25.9万亿元人民币(下同)，按可比价格计算，同比增长20.8%，比上年同期增加近19%。初步预计2010全年社会物流总额有望突破百万亿元大关。现代物流越来越受到重视，成为“第三利润泉”，而现代物流的增值服务作为物流的发展趋势和核心竞争力，也应该得到广泛的重视与发展。随着物流市场的发展趋向成熟,超越单一的物流服务,转向为客户提供增值服务,以提升企业的知名度和核心竞争力已经成为物流增值服务企业实现自身价值的新思路。
意义：本论文题目的研究是为了根据现代物流增值服务的现状，探讨发展现代物流增值服务的必要性、途径和方向等。
学术价值：物流的增值服务是物流行业成熟的标志，是未来物流服务发展的方向，结合自身的专业知识，研究和探索现代物流增值服务，有利于知识和现实情况的结合，通过理性的思维，利用科学的数据和逻辑，从物流行业长期发展的角度论述其发展途径和方向。
2.说明这个课题的历史和现状，即前人做过哪些研究，取得哪些成果，有哪些问题没有解决，自己有什么新的看法，提出并解决了哪些问题。(必知)
相关课题，有通过对省市的物流公司所提供服务的类别和如何开展增值服务，通过物流基本服务于增值服务的比较，甚至基于回归模型物流企业开展增值服务的对策分析，结论都是物流的增值服务还仅仅在起步阶段，物流业对其必要性的认识不足，如果物流企业要开展增值服务,要投入巨大人力、物力、财力时,才能得到增值服务收益。
在中国特色主义社会之下，怎样利用政府政策的支持，如何投入最小的人力物力财力得到最小的增值服务收益，怎么因地制宜地企划不同物流公司的增值服务的发展途径 等等。
我认为国家对物流行业的支持和投放主要集中在国企，民营的物流企业难以在国家政策上得到优惠。我国物流行业的进入门槛相对而言较低,企业“小、散、乱”的局面未得到根本改变,还陷在价格战的恶性循环中不能自拔。在现代物价上升，物流成本随之不断提高的现状之下，我国大多数物流企业还处于直接压缩物流基础作业成本的阶段,未能进行物流服务的创新并从物流增值服务中寻求利润。
我认为虽然物流的增值服务是未来物流行业的发展趋势，但是不同的物流企业有不同的情况 应该量力而为，不求大而全 ，选择小而专，定位自己最擅长的领域，如运输、仓储、配送等作为重点发展的核心业务，这样既能在弱肉强食的竞争中生存，也可以形成自身的品牌特色。
3.文章的'基本观点和立论的基本依据。(必知)
基本观点：现代物流的增值服务是物流服务发展的风向标，物流企业应当就自身的现状选择定位适合的发展增值服务的途径，以迎合市场的需求。
基本依据：首先是增值服务的市场需求：(从中国仓储协会组织第三次全国范围内的物流状况调查得知，在物流需求市场期望的物流服务内容中，其中工业企业需要市内配送服务有29%，需要物流信息查询、条码采集、物流系统设计及代为报关各为7%，在商业企业中，需要物流系统设计为20%，需要代结贷款、物流信息查询、市内配送服务各占7%，需要条码采集为13%。这一组数据足以说明我国的物流市场对物流的增值服务有着巨大需求，物流增值服务是可供企业挖掘的一个巨大利润源泉。)
所以，发展现代物流的增值服务这一课题是很有必要性及现实意义的。
4.本文提出的见解的可行性。
我觉得论文提出的观点只是理论，实际工作经验不足仍使得这篇文章存在与实际联系不够紧密的问题。而且因为有论文幅度的限制所以见解更不够全面，企业应该根据自身的优势和市场的需求，因地制宜地发展有自己特色的物流增值服务。
5.定稿交出后，自己重读审查新发现的缺陷。
框架的逻辑性不够强，在文章的开头没有引用学者的有关相关话题的评论，行文不够通畅，某些方面讨论不够深入，论据不充分。
6.写作毕业论文的体会。
写论文不是一个人的事，需要尊重老师的意见，和老师不断探讨交流论文的结构框架和内容等，需要站在前人的肩膀上，不断完善发展，加深自身对相关课题的了解和研究，认识到自己在大学四年学到的知识需要和实际相结合，才能运用到现实生活中去，认识到自己实践能力的
7.本文的优缺点。
优点：结构基本符合逻辑，主题突出，抓住重点，行文通畅，以归纳总结法论证现代物流增值服务的问题、解决策略及其发展方向。
缺点：框架的逻辑性不够强，在文章的开头没有引用学者的有关相关话题的评论，某些方面讨论不够深入，论据不充分，由于论文篇幅的限制，难以对相关课题进行深入的探讨。
论文答辩的技巧答辩前的准备，最重要的是答辩者的准备。要保证论文答辩的质量和效果，关键在答辩者一边。论文作者要顺序通过答辩，在提交了论文之后，不要有松一口气的思想，而应抓紧时间积极准备论文答辩。首先，要写好毕业论文的简介，主要内容应包括论文的题目，指导教师姓名，选择该题目的动机，论文的主要论点、论据和写作体会以及本议题的理论意义和实践意义。其次，要熟悉自己所写论文的全文，尤其是要熟悉主体部分和结论部分的内容，明确论文的基本观点和主论的基本依据；弄懂弄通论文中所使用的主要概念的确切涵义，所运用的基本原理的主要内容；同时还要仔细审查、反复推敲文章中有无自相矛盾、谬误、片面或模糊不清的地方，有无与党的政策方针相冲突之处等等。如发现有上述问题，就要作好充分准备——补充、修正、解说等。只要认真设防，堵死一切漏洞，这样在答辩过程中，就可以做列心中有数、临阵不慌、沉着应战。第三，要了解和掌握与自己所写论文相关联的知识和材料。如自己所研究的这个论题学术界的研究已经达到了什么程度?目前，存在着哪些争议?有几种代表性观点?各有哪些代表性著作和文章?自己倾向哪种观点及理由；重要引文的出处和版本；论证材料的来源渠道等等。这些方面的知识和材料都要在答辩前做到有比较好的了解和掌握。第四，论文还有哪些应该涉及或解决，但因力所不及而未能接触的问题，还有哪些在论文中未涉及到或涉及到很少，而研究过程中确已接触到了并有一定的见解，只是由于觉得与论文表述的中心关联不大而没有写入等等。第五，对于优秀论文的作者来说，还要搞清楚哪些观点是继承或借鉴了他人的研究成果，哪些是自己的创新观点，这些新观点、新见解是怎么形成的等等。对上述内容，作者在答辩前都要很好地准备，经过思考、整理，写成提纲，记在脑中，这样在答辩时就可以做到心中有数，从容作答。
论文陈述：
房地产行业是影响我国经济发展的重要产业，但因其自身存在的特征，会致使从事房地产行业的企业陷入自身经济的危机中。由于房地产公司没有很好地把握好市场和国家政策的迅速变化、企业资金控制不完善、应变力不足、销售方式不符合大众需求都会导致房地产公司产生财务危机。
本文以财务风险相关理论为基础并结合房地产行业的特点，应用财务报表分析的方法从投资、筹资及经营风险三个方面对安科公司展开财务风险分析。并以房地产行业上市公司的财务数据为依据，通过分析，总结房地产行业发展潜在财务风险的主要成因并据此提出相应的防范控制措施。
课题研究的背景：
近几年，房地产行业持续发展，但行业发展也呈现出不稳定的状态，市场分化的现象逐渐显现。现在房地产行业的景象看似繁荣，但是我们不得不面对在行业背后所面临的高库存、高风险的现实。房地产行业关联度高、带动性强，其发展不仅可以促进我国文化发展、其周边行业的发展，同时能够有效促进我国国家经济增长。为保证房地产行业能够持续健康的发展，企业必须提高财务风险意识，加强对财务风险的识别与防范，对财务风险进行有效的控制。
课题研究的意义：
企业资金风险问题会给企业带来实际的损失，财务风险分析与防范在企业发展中成为至关重要的一部分，是企业的首要任务。 而房地产行业具有资金投入大、开发周期较长、投资回收速度慢、自有资金较少，资金使用效率较低的特点。本文以安科发展为例，对其中存在的财务风险问题进行分析研究，并对安科发展存在的财务风险问题提出防范措施，从而加强安科发展的财务风险控制水平，促进其在行业中的发展。
课题研究的内容：
主要是对安科发展的财务风险进行分析评价。结合安科发展近几年的经营状况及财务状况运用财务报表的分析方法对企业的财务风险进行分析；其次，以房地产行业上市公司的财务数据为依据，运用因子模型分析的方法对安科发展的财务综合状况进行评价以衡量安科发展的财务风险大小。 另外，从企业外部环境影响以及企业筹资风险、投资风险及经营风险这几个方面阐述安科发展财务风险的主要成因；最后，主要根据安科发展财务风险成因对安科发展潜在的财务风险提出相应的防范措施。
课题研究的方法：
1 . 文献研究法 通过上网查询、阅读《财经》、《时代金融》等相关财经杂志、期刊获取资料，整理国内外学者有关于财务风险的理论和研究成果，加以借鉴总结。
2.案例分析法 本文以安科发展作为案例研究对象，再结合相关理论对其进行财务风险分析并提出有效的防范措施。
筹资活动风险分析中：
由于房地产行业是典型的资金密集型企业，房地产行业在获取土地及项目开发时对资金的需求量较高，投入资金较大、企业必然会通过从外部筹资的方式来促进自身发展，由于行业资金回收期较长，其产生的筹资风险也随之增加。安科发展采用多渠道筹资方式，包括银行贷款、公司债券、信托融资、资产支持证券化等多种方式，16年，安科发展银行贷款金额占融资金额56.71%，17年银行贷款占融资金额44.41%，可以看出近两年来安科发展的筹资对于银行借款有所依赖。随着银行对房地产行业贷款政策限制的增多，企业的筹资难度加大，过度依赖银行贷款在一定程度加大企业的财务风险。本文主要通过对安科发展的偿债能力分析企业潜在的筹资风险。
1.短期偿债能力：
对于企业来说，短期负债较长期负债来说风险更高，其偿还期限短，若企业短期债务比重过大，再加上长期负债在一定时间内转化为的短期负债，若不能合理控制，企业将面临较大的财务风险。流动比率和速动比率可以用来衡量企业的流动资产和速动资产在短期内能够变为现金以偿还企业负债的能力，比率越高，表明企业的短期偿债能力越强。但其比率应当适宜，过高的流动及速动比率可能是由于企业资金运用效率不高所导致。
运用流动比例：
（1）流动比率=流动资产/流动负债
（2）速动比率=速动资产/流动负债
（3）行业平均值
通过以上指标，2013年到2017年5年的对比可以看出：安科发展的流动比率近五年呈现不规律变动，在14年为五年最低，15年有所回升后又呈现下降趋势，可以看出近几年安科发展负债规模增加速度要快于企业资产规模的扩大，企业具有较少的闲置资金，这与安科发展近几年扩大规模有一定的联系。其次,呈现下降趋势的流动比率在一定程度体现安科发展存在存货积压的状况。从整体看，安科发展的流动比率始终低于行业平均水平，表明安科发展资金流动性较差。由于房地产行业存货变现速度较慢，与流动比率相比剔除了存货影响的速动比率对企业的短期偿债能力能更加可靠的反映。近五年，安科发展的速动比率整体水平偏低，与行业平均值相差较大，可见企业存在着较大的短期偿债风险。
（4）现金流动负债比率=经营现金净流量/流动负债
从数据中可以看出，安科发展从13年-16年现金流动负债始终为负值，2017年有所好转，这一定程度上说明安科发展的资金状况较为紧张，并没有足够的现金流入偿还企业的短期负债，从侧面反映出安科发展依靠从外部筹资而不是应用企业自有资金来缓解债务，但这种方式不利于企业长期发展。由此可见，安科发展流动负债的偿还不具有可靠保障，其短期偿债存在较高的风险。
2.长期偿债能力分析：
（1）资产负债率=负债总额/资产总额
（2）权益乘数=资产总额/股东权益总额 即=1/(1-资产负债率)
（3）产权比率=负债总额/所有者权益总额
（4）债务保障率是以年度经营活动所产生的现金净流量与全部债务总额相比较，表明企业现金流量对其全部债务偿还的满足程度。
由于房地产行业自身特点，行业本身具有较高的资产负债率，近些年房地产行业资产负债率维持在60%左右，从数据可以看出，安科发展近五年资产负债率逐年升，在2017年高达84.7%，达到安科发展近十年资产负债率最高值，远高于行业平均水平。这表明企业负债占资产比例过大，企业自有资本较少，安科发展面临较高的偿债风险。安科发展的过高的资产负债率源于债权人提供的资金占企业资产比例过大，对于债权人而言，债权人承担的财务风险较高。其次，资产负债率不断升高会加大企业融资成本，影响企业再融资的能力，安科发展应该适当调整资本结构，优化企业筹资方式以降低过高的资产负债率。从权益乘数和产权比率角度看，安科发展的权益乘数及产权比率呈上升趋势，这表明企业的负债程度逐年升高且长期偿债能力逐渐减弱，其偿债风险较高。与现金流动负债比相似，企业的长期偿债能力可以通过现金负债总额比反映。从数据可知，安科发展没有足够的经营性现金流量偿还企业的长期债务，与短期负债相同，企业主要通过筹资方式偿还其长期负债，由于房地产行业自身特点，在高度负债的情形下安科发展若不能通过筹资获得足够的资金，企业将面临资金链断裂的风险。
投资活动风险分析：
（1）销售净利率＝（净利润／销售收入）×100%
销售净利率反映企业每百元销售收入净额可为企业带来的净利润，能够反映企业盈利能力的状况。
（2）净资产收益率＝（净利润／平均净资产）×100% 净资产收益率反映企业运用自有资本的效率，比率越高表明企业投资所带来的收益越高。
销售净利率反映企业每百元销售收入净额可为企业带来的净利润，能够反映企业盈利能力的状况。净资产收益率反映企业运用自有资本的效率，比率越高表明企业投资所带来的收益越高。从表格中的数据可以得知，安科发展近五年销售净利率、及净资产收益率呈现同样的变化规律，13年房地产行业整体发展状况较好，安科发展的销售净利率达到16.27%，盈利能力状况较好，14年及15年安科发展的销售净利率及净资产收益率出现大幅下降，可以看出安科发展在这两年内经营状况并不是很好。在16年及17年企业开始展开大规模投资后，企业的销售净利率及净资产收益率呈现上升趋势，安科发展的经营状况有所好转，其投资所带来收益得到提升。综合企业毛利率来看，13-16年企业毛利率大体呈上升趋势，但在2017年企业毛利率出现下降的情况，毛利率的下降在一定程度反映出安科发展存在存货积压的状况。企业过大的投资规模还是存货的积压，在一定程度上加大了安科发展的财务风险。
经营活动风险分析：
（1）固定资产周转率＝营业收入净额/平均固定资产净值
（2）总资产周转率＝营业收入净额/平均资产总额
存货周转率反映企业存货的周转速度，应收账款周转率可以衡量企业资金的使用效率，总资产周转率反映企业资产的销售能力及资产投资效益。从数据可以看出，安科发展应收账款周转率从13年-15年呈现大幅度下跌，15年-17年逐渐回升，但并不乐观。这体现了安科发展营运能力不强，企业资金不能尽快回收，这会直接影响企业的资金使用效率。安科发展近几年过多的资金投入和大幅下降的资金回收速度，必然对企业正常的资金周转带来不小的影响。安科发展近5年的存货周转率呈现下降趋势，并大幅低于行业平均值。2017年安科发展存货同比增长34.19%，截至2017年末，安科发展存货账面余额占资产总额62.23%。除此之外，安科发展的总资产周转率在近5年也呈下降趋势。可见，安科发展存货堆积较多，其大规模囤取土地后土地的开发及房子的销售状况不佳。而安科发展较多的存货堆积占用企业较多的营运资金，过慢的存货周转速度会影响企业变现能力。由于存货在流动资产中所占比重较大以及应收账款对流动资金使用效率的直接影响，存货的积压以及应收账款回收速度慢、资金较低使用效率会对企业偿债能力造成一定的影响，在安科发展承担巨大负债的情形下，其财务风险也随之加大。
综上，我们提出了地产公司财务风险防控策略由内外两大方面组成：
1.外部防控策略
（1）积极应对国家宏观政策
（2）提高经济灵敏度
（3）不断开拓市场
（4）拓宽融资渠道
（5）制定高效销售策略
2.内部防控策略
（1）提高风险防范意识
（2）建立并落实内部控制标准体系
结论
本文通过对财务风险的国内外研究现状的总结，在此基础上阐述了有关财务风险的理论，同时阐述了有关财务风险控制的理论，通过对房地产行业发展及行业所面临主要风险的现状分析，以安科房地产发展股份有限公司作为研究对象，对安科发展潜在的财务风险进行了深入的分析，并以88家深沪上市房地产企业于2013-2017年的财务指标作为数据样本，揭示安科发展在整个房地产行业中的财务风险状况，对安科发展潜在财务风险的主要成因进行分析总结并提出合理的防范措施。通过分析，本文得出如下结论:安科发展在房地产行业整体比较中，其财务风险较高，风险主要源于外部经济环境和市场环境的影响以及企业潜在的筹资、投资及经营风险。安科发展可通过积极采取有效的防范措施对财务风险进行合理控制，以减少风险所带来的损失。
浅谈房地产企业税收筹划论文
摘 要 ： 房地产企业存在着开发成本高、资金量大、利润率及销售风险高、投资回收期长等诸多特点。近年来，我国房地产市场发展迅速，国家对房地产市场频繁调控，房地产行业竞争越发激烈。在这种情况下，房地产企业为提高自身经济效益，要做好税收筹划工作。特
关键词：房地产税收筹划论文
摘 要 ：房地产企业存在着开发成本高、资金量大、利润率及销售风险高、投资回收期长等诸多特点。近年来，我国房地产市场发展迅速，国家对房地产市场频繁调控，房地产行业竞争越发激烈。在这种情况下，房地产企业为提高自身经济效益，要做好税收筹划工作。特别是在我国将房地产企业纳入“营改增”试点范围后，为有效提高房地产企业的纳税管理水平，降低企业税负，更需要对房地产企业的税收筹划进行研究，从而为房地产企业的健康发展奠定良好的基础。
关键词： 房地产企业;营改增;税收筹划
近年来，我国经济保持持续增长的态势，这也使房地产开发水平不断提高。在当前房地产市场还不完善的情况下，房地产企业偷漏税情况十分严重，这也使税务机关将房地产行业纳税情况作为监管重点，房地产企业涉税违法的代价也不断加大，在这种情况下，房地产企业为降低税负，将税收筹划作为一个重要选择。特别是从今年五月份开始，我国房地产企业纳入营改增试点范围，为进一步提高房地产企业的纳税管理水平，提出有钍对性的纳税筹划建议，使房地产企业税负能够得以降低。
一、房地产企业税收筹划重要性分析
1.房地产企业纳税金额大、负债率高
房地企业普遍存在投资大、经营周期长及收益集中在后期等特点，由于房地产企业纳税金额较大，使其具有较大的节税潜力，利用有效的税收筹划，能够有效降低房地产企业的税务负担。而且房地产企业存在较高的负债率，融资渠道十分单一，通过税收筹划能在一定程度上缓解企业资金压力。
2.税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础
房地产企业通过税收筹划能有效降低纳税成本，实现利润最大化。一直以来，我国房地产企业的依法纳税意识都不强，为降低纳税成本，存在偷税、漏税及避税等现象，这些违法行为不仅会受到法律的制裁，而且还会给房地产企业的可持续发展带来严重的影响。因此，对于房地产企业来讲，要想降低税负，就要利用科学的税收筹划来降低税务成本，从而更好地促进房地产企业的健康、持续发展。
二、房地产企业纳税筹划的建议
1.强化管理，确保开支项目获得可抵扣的增值税专用发票
房地产企业纳入营改增试点范围后，土地成本和建筑安装成本进入抵扣链条，因此，企业财务部门要确保在地产项目实施过程中强化管理土地获取、原材料采购、建筑安装成本决算等环节，选择具有一般纳税人资格的合作伙伴，取得相应增值税专用发票，以便于进行后期的抵扣。同时，地产开发企业的会计账户要进行相应调整，特别是要设置“进项税额”“销项税额”“进项税额转出”“未交增值税”“待抵扣增值税”等相应的科目，这样会计核算则会更为准确和规范，加强对增值税专用发票的管理，进一步实现对税务风险的有效防范。
2.充分考虑各种运作模式对增值税处理带来的'影响
房地产企业运作方式具有多样性，在不同运行模式下，房地产企业收益形式也具有较大差异。如不动产租金(适用11%增值税税率)、资金融通收益(适用6%增值税税率)，包含设备出租、水费、电费、电话费、上网费、传真费、物业管理费、装修费用等名目的收入(各自适用6%、11%或17%的增值税税率)，甚至归属于不征收增值税的投资收益。这就需要房地产企业对历史项目进行统计分析，测算以往不同运作模式产生的税负和利润，再综合考虑自身的企业战略以及财务状况选择地产项目的运作模式。
3.寻找变量
在税收筹划过程中，需要发现和引入变量，即及时发现能够导致税额变化的因素，差异化地选择影响税收的政策，并针对计税依据和税率来采取适宜的税收筹划方法。这主要是由于应纳税额直接受计税依据和税率的影响，当计税依据越小时，税率越少，则应纳税额也会越少。在税收筹划过程中，房地产企业要积极寻找相关税收政策中的特定条款，并对其进行充分利用，这些特定条款多以差异性条款、选择性条款及优惠性条款等为主，通过对这些条款的运用，能有效发现税收筹划的空间，减少税款的应缴金额，达到税务减负的目的。
4.遵循成本收益原则
房地产企业通过税收筹划来获得整体经济效益。但由于各税种之间存在相互联系及相互依存的关系，即某一税种应纳税额减少后，其他税种税额则会增加，这就需要在税收筹划时分析成本收益，确保在经济上具有可行性。
在对增值税进行筹划的过程中，要通过合理合法控制，从而实现增值率的降低。房地产企业要想降低增值率，可以采取降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算单低增值税率业务等方法，但这些方法存在着收入减少或是其他成本、税负上升等问题，因此，在税收筹划时需要寻求总体税后净收益最大化。
三、结语
房地产企业税收是国家财政收入的重要组成部分，在当前市场经济环境下，税收也是对市场经济的主要调节手段，这也使房地产企业税收筹划更具重要性。房地产企业通过税收筹划，不仅有利于企业的健康有序发展，而且对完善我国相关法律法规也具有非常重要的意义。
营改增是国家供给侧结构性改革的一项重要内容，为深入了解营改增对房地产业的影响，将行业税负只减不增和促进经济发展的改革意图落实到位，国家金库牡丹江市中心支库对27家房地产企业进行了调查。调查显示，“营改增”后，房地产业整体税负下降明显，符合改革的预期目标，有助于房地产去库存，倒逼行业实行精细化管理，但同时带来了经营、财务、发票等管理难度上升的新挑战，部分房地产企业实际税负上升。下面是中达咨询带来的关于营改增对房地产业的影响的主要内容介绍以供参考。主要影响（一）经营管理难度上升。调查问卷显示，认为“营改增”对经营管理影响较大的房地产企业占44.4%，影响较小的占33.3%，没有影响的占22.2%。缴纳营业税时，税收元素相对固定，经营管理工作比较单一，“营改增”后税收元素因人员素质不一样存在可变可控的特点，经营管理难度上升。一是产品定价难度上升。“营改增”后颠覆了以前的产品定价模式，增值税实行价外税，价税分离导致营业收入下降，产品的价格构成需要重新调整，执行新的定价标准，对房地产企业的定价能力、定价方式提出了更高的要求。二是营销策略选择难度上升。“营改增”后，房地产业受视同销售范围有所扩大、混合销售税率不同等影响，营销方案需随之变化。如同为家具、家电类商品，随精装房一并销售的家具、家电类商品，按照混合销售的有关规定，进项税可按17%抵扣，销项税按11%计算，而房地产企业促销活动时赠送的家具、家电类商品，则按财税[2016]36号文件的有关规定视同销售货物，进项和销项税额都适用17%的税率，可见营销策略不同，最终的纳税金额就不同，这里面是有账可算的，高水准的营销策略能使企业更多获利，因此需要提高营销水平。（二）营业收入和营业成本双降。调查问卷显示，55.6%的房地产企业营业收入下降，主要是“营改增”前房地产业征收营业税以应税营业收入为计税依据，“营改增”后税金由价内税转变为价外税，以不含税营业收入为计税依据，不含税价格比含税价格下降9.9%，仅为原来的90.1%，导致营业收入下降。如某房地产企业，6月份营业收入实现6994万元，“营改增”后不含税营业收入为6301万元，下降693万元。房地产业的成本主要是土地成本、建筑安装成本、财务成本及其他各类供应成本，“营改增”后，根据财税[2016]36号文件的有关规定，土地成本、建筑安装成本符合一定条件可以抵扣，加之营业成本需要价税分离，有部分可以抵扣的税务成本，剔除后总体成本下降。如房地产企业的土地成本占到全部成本的30%-40%，是开发成本中最大的一块，“营改增”后这部分可以扣除对房地产企业是重大利好；再如某房地产一般纳税人企业，5-7月份营业成本715万元，“营改增”后不含税营业成本644万元，再扣除可以抵扣的进项税额2万元，成本为642万元，下降73万元。（三）纳税人计税方法不同税赋增减不一。从被调查房地产企业情况看，总体税赋下降。被调查房地产企业5-7月缴纳增值税929万元，如未“营改增”应缴纳营业税1060万元，“营改增”后少缴税131万元，总体税赋为6.8%，比1-4月税负下降0.7个百分点。小规模纳税人与简易征收方式缴税的一般纳税人多数税负下降；一般计税方式缴税的一般纳税人五成税赋增加。（四）财务核算难度加大。调查问卷显示，51.9%的房地产企业认为财务核算难度上升，包括会计核算更加复杂、财务报表发生变化、税务筹划难度提升等。（五）发票管理难度加大。调查问卷显示，63%的房地产企业认为“营改增”后发票管理难度上升。表现为“增值税专用发票”办理程序复杂，领取、填开、作废、遗失等的处理方法均与普通发票有很大区别，办理不正确，可能导致核算错误，甚至承担法律责任。如某企业反映，发票遗失需要到税务机构进行现场备案和处理，比较麻烦。另外，“增值税专用发票”需要进行真伪认证，认证方式有网上认证和到办税服务厅现场认证两种，由于网上认证对办税人员的素质要求较高以及年龄较大的办税人员不愿意使用网上认证，目前办税人员多选择到办税服务厅认证的方式，办理效率较低。对策建议（一）调整企业经营管理模式，主动适应“营改增”。一是对产品和服务实施精细化管理。具体地说，就是对产品和服务的管理进行细分，特别是将兼营的产品和服务分门别类细分出来，使其能按照对应的税率征税，避免因管理粗放而从高征税的情况发生。二是科学制定营销策略。营销方案的制定过程中，应更加注重“营改增”后新税制和实际税赋量化关系的分析，特别是要研究透视同销售、混合销售的纳税原则，全面衡量税务成本和纳税效果，根据不同产品和服务的适用税率、减免税规则和可抵扣范围，确定最优的营销方案。三是提高产品定价水平。在不违法不违规的情况下，房地产企业要以自身纳税最小化为目标，科学组合各类产品进行定价，以达到最佳的减税效果，满足企业收益最大化的需求。房地产业无论是购进还是售出，涉及的产品门类都很多，不同产品适用税率不同，抵扣要求也各不相同，对不同纳税人将产生不同的成本，因此在产品定价时，要综合考虑纳税人的不同属性合理定价，满足客户收益最大化的需求。（二）完善财务管理，科学开展税务筹划。一是充分评估“营改增”对财务管理的影响，尽快调整完善财务核算模式及操作流程，做好会计科目和财务报表的调整工作，重点加强收入、成本、税费管理和财务风险管理，准确记录核算日常经济行为，尽快与“营改增”政策接轨，防止出现漏税和违规避税的情形，有效控制财务风险。二是完善供应商和服务商的税务信息，尽量选择财务核算健全、能够开具增值税专用发票的供应商和服务商合作，最大限度地增加进项税额抵扣。如开发项目众多的大型房地产企业，可以通过集中采购尽量避免材料供应商或材料来源散杂无法进行进项抵扣的问题。三是将税务筹划工作摆上日程，树立向税务筹划要效益的理念，尽快培养税务筹划人才，积极创造机会对税务筹划人员进行税务筹划理论和实务以及最新税制培训，促进形成最佳税务筹划方案，科学合法地将企业税负降到最低。（三）严格增值税发票管理，有效防范发票风险。一是高度重视对增值税专用发票的管理和使用，制定完善增值税发票全流程管控制度，安排专人负责管理，从取得、保管、开具、申报等各个环节加强管控，定期、不定期开展增值税发票管理使用情况检查，对随意放置、非法买卖或借出、虚开增值税发票等行为从严追究责任，降低增值税发票财务风险。二是税务机关应加大增值税发票网上真伪认证宣传力度，引导培训更多的企业办税人员进行网上认证，减少办税人员往返办税服务厅现场认证，提高发票认证效率。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：
房地产行业税负或下降15%，但也对企业的发票管理提出了更高要求。
实行“营改增”后，可以为多数房地产企业减负。由于营业税为价内税，计税基础是企业的含税销售额，而增值税为价外税，以不含税的增值部分为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵税，解决了生产链条中重复计税的问题。
在“营改增”之前，房地产业营业税平均比例为5.5%，“营改增”后土地成本不计入销售额，建安成本及其他服务成本纳入抵税范围，增值税税率均为11%。
经测算“营改增”前后的均衡毛利率约为56%，即当毛利率水平低于56%时，“营改增”将改善企业毛利水平，大部分房地产企业毛利率均在均衡点以下，因此，“营改增”对大多数房地产企业起到了减负的效果，但也对企业的发票管理提出了更高要求。
扩展资料：
营改增之后对二手房交易者的影响：
通过营改增实现减负的不只房地产企业，还有二手房交易者。营业税改征增值税后，个人购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买两年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
而且即便税率相同，由于增值税计算方法不同，计税依据需转化为不含税价，实际税负还会略低。市民出售购买两年内住房，如果销售额总价100万元，本来需缴纳营业税5万元。现在按增值税算，把100万元视作含税销售额；
那么不含税销售额就是：100÷（1+0.05） =95.24万元，即4.76万元是应缴纳增值税额，相比原营业税征收办法少了0.24万元。
参考资料来源：人民网-“营改增”全面铺开后 房地产行业税负或下降15%
营改增”可能对房地产开发企业产生的影响如下： 1. 税收负担与经营成本的影响 1，房地产开发企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，主要体现在： a. 开发建设阶段：提供建筑业应税劳务（营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内，不含甲方供材）,按照营业税率3%计征 b. 转让及销售阶段：转让无形资产（土地使用权），销售不动产（商品房及其他建筑物与构筑物、其他地上附着物），均按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以5%税率计征营业税 c. 持有自营阶段：出租房地产，按租赁服务业以5%税率计征营业税 结合税制改革试点方案的要求，可以看出，如果对建筑业及房地产业进行“营改增”税制改革，那么它对房地产开发企业的影响是系统性的。首先，税率的直接变化（由3%∕5%营业税税率变为11%∕17%增值税税率），税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。当然，还要考虑成本税金的变化对企业所得税的纳税影响，由于上述影响是系统性的，其对房地产开发企业总的税收负担与经营成本的具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业的具体改革措施（特别是适用税率与抵扣机制的设计），并且因各房地产开发企业的具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。依据现今的房地产开发企业行业生态总体来看，“营改增”税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是 “不减反增”。 2. 财务管理与会计处理的影响 “营改增”税制改革对房地产开发企业宏观财务管理与具体会计处理的影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购销售决策与具体执行人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的，这一点将在第四部分房地产开发企业的相关对策中进一步阐述。另一方面，“营改增”改革也会对房地产开发企业的具体会计处理、发票管理产生直接影响，主要是上述1中企业3阶段业务的具体涉税处理转变问题，以及原涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的转变处理问题。 3. 企业融资与现金流的影响 由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实务中，房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金，转让无形资产、销售不动产营业税税率为5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。
论文包括的范围很广，如记人记事，日记、游记、人物传记、传说、新闻、通讯、小说等，都属于论文的范畴。论文写的是生活中的见闻，要表达出作者对于生活的真切感受。
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24、浅淡村级财务管理
25、企业短期偿债能力的评价
26、构建企业财务管理机制
27、债务重组的利弊分析
28、成本控制的若干问题探讨
30、企业获利能力评价体系浅议
31、企业获利能力评价体系例证分析
32、企业财务目标取向分析
34、浅析企业集团财务风险
35、对固定资产管理的思考
36、ERP系统对企业财务管理的影响
会计学论文题目：审计部分
1、论内部审计的独立性
2、论市场经济下审计的职能与作用
3、论审计在宏观经济调控中的地位与作用
4、论审计目标与审计证据的获取
5、论审计与经济监督系统
6、论我国审计组织体系的健全与发展
7、论我国审计体制的改革与完善
8、论审计的法制化、规范化建设
9、论审计执法与处罚力度的强化
10、 论审计风险及其防范
11、 比较审计初探
12、论经济效益审计
13、论国有资产保值增值审计
14、论现代企业制度下的内部审计
15、论财政同级审计
16、对验资中有关问题的探讨
17、对资产评估中有关问题的探讨
18、审计工作策略探讨
19、论内部控制系统审计（制度基础审计探讨）
20、论审计方式方法体系的完善
21、论企业集团内部审计制度的构建
22、论注册会计师的法律责任
23、论审计工作质量的控制与考核
24、论我国审计准则体系的完善
25、论我国注册会计师审计制度的发展与完善
26、新会计法实施后企业内部审计建设
27、独立审计准则研究（可选一个准则进行研究）
28、 注册会计师专业课程体系研究
【拓展阅读】
快速写好一篇毕业论文的方法
1、第一章：绪论
第一章一般包含几个二级标题：分别为：研究背景、研究目的和意义、研究方法、论文结构等……
一听标题你就应该知道，这一部分基本都是空话套话，主要讲的是研究背景和目的，你既然选了这个选题，这些内容闭着眼都能写出来，建议先做到脑中有个初步思路即可，不用着急写，建议放在论文的最后时间来写。
（我不建议论文按照章节顺序来写，比如绪论部分就可以放在偏后的位置。）
2、第二章：理论基础（或叫文献综述）
这部分相对还是比较重要的，因为写论文与写其他文章最大的不同就是你的每一句观点和结论都必须有出处——要么通过你自己的实验论证，要么需要有前人的研究成果作为支持。因此这一部分的内容相当于盖楼的地基。
但从另一个角度说，这一部分正因为是前人研究基础，很大一部分内容都是引用文献，基本上初稿都不用自己写的，所以也不用花太多时间，最后降重即可。严格意义上说，必须是先有了理论基础才能往下一步进行的。
这里插一句引用文献，关于引用格式可以参考每个学校的引文标注规范。可以边写边标注，也可以写完再统一标注，我是后者。
3、第三章：提出研究假设。
它和第四章是全文写作的核心！请注意我说的是写作的核心，并非答辩和整个论文的核心（整个论文的核心一般是第三章和第五章），但是对于写论文来说，这两个章节是我建议必须最先完成的。因为学科不同，这两个章节的差异较大，但是总的方向一致。我就拿我自己的论文（社会学类）举例吧。
我的第三章内容是实证分析，包含的二级标题是：访谈调研、研究假设与模型的建立、问卷设计与数据收集。
简而言之第三章一般是在第二章的理论基础上，论述你提出了怎样的研究假设。也是你整篇文论的核心观点。
4、第四章：论证过程。
一般是在第三章提出研究假设的基础上，对收集来的数据进行分析的过程，以验证你的假设是否成立。这个部分一般在需要花的时间一般比较长（但并非写作时间，而是研究的时间），因为会有计算或者研究的过程。（而且如果做出来验证结果有问题，还得反复重新做）
5、第五章：研究结论。
这一部分其实在整个论文中是极为非常重要的，尤其是应用类的学科。因为他不仅阐述你的研究过程得出了怎样的结论，你在第三章中提的假设到底哪些成立哪些不成立？而且关系到你的研究成果或论文的成果到底有什么意义，有没有实用价值。
请记住：在论文写作时，第五章研究结论是重点，但不是难点。
为什么这么说？因为只要你第三章和第四章搞定了，第五章的研究结论就是顺理成章的事情，基本上可以一气呵成文思泉涌。但如果第三章和第四章裹足不前，或出现种种错误，那第五章也不要想写的顺利进行。因此再次强调：第三章和第四章才是写作的重难点。
6、第六章就更为简单了：研究不足与展望。
这一部分个人认为无关紧要，因为每一篇论文都不是完美的，当你写作的时候你一定能找出一万个缺陷，所以最后自我批评的时候挑几个不那么原则性的问题说一说，比如：调研对象范围不够广，理论模型可以再细化等等……希望后人可以继续研究等简单展望一下。这里可以参考借鉴一下别人的文献都是怎样自我批评和展望的，基本上都是一个套路。
讲到这里，每一个章节的大体内容已经了解了。下面就可以进入第二步，也是我认为开始写论文前比较重要的一步：写作顺序和时间分配的“骚操作”。
可以。大学生论文答辩与考试有补考机会一样，本科论文答辩失败，都有第二次答辩机会的，可以咨询老师，按照老师的要求完善一下。论文答辩的题目均来自于你写的论文，因此，与你写论文有关的知识点，应该重点复习和深度理解，尤其是硕士论文和博士论文答辩，要求更高些，更要注意专业知识的深度和广度。
首先是房地产开发企业的下游企业——建筑企业如果营改增，会直接造成房地产企业无法向下游比较容易的取得发票摊入成本。最有可能的情况是，房地产开发企业如果索要发票的话一定是”羊肉出在羊身上”，增加取得发票的成本。建筑企业本身的行业获利习惯和行业利润率不会允许他消化由以前的营业税低税率到增值税高税率的自身消化。如果向原材料供应商等上游转移索取增值税发票的话，也肯定是会被摊销在商品当中的随之转嫁。更往上推的话，很多建材生产企业也是不具备开具增值税票资质的，或者不愿意开具增值税发票的。
最后的结果便是层层转嫁，最终消费者买单。然而，普通消费者能够消费的成型的能够直接消费的商品——房屋的价格现在的形势是：政府不会允许房价继续高增长。房价不能对应上涨，由下游传递上来的由于税费改革带来的成本增加只能自己消化。
最后再分析一下，为什么会产生纳税的增加的问题。由于中国实行流转税由来已久，并不是所有的企业都能实行企业增值税征税的办法的。而且在实际的纳税征缴管理当中，也有很多中小企业和很多的行业根本不能进行增值税税率稽征。在增值税计税办法和其他计税办法的企业之间发生交易的时候。一定会有一定的成本不能税前扣除而被企业自身消化征纳的，但是人的习惯思维一定会把这部分增加的额外负担转嫁到商品当中的。
另一种情况就是在税种衔接当中被迫接受而自身无法进行增值税计税办法税前摊销的企业和行业，在税改当中容易被震碎。
房地产开发企业在营改增过程当中没有直接的影响，但是恐怕是——“牧草长刺了，羊怎么办呢？”只有对整个纳税环节链条梳理清晰了，未雨绸缪，早作税务筹划安排才能够成为行业里能够笑道最后的赢家。
抛砖引玉，适当展开即可
方法一：多要增值税发票“营改增”时代，房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为，税制改革前企业就应该及时做好应对措施，诸如对会计账簿的科目进行调整，提前做好对财务人员的培训，以便改革后可以进行正确的会计处理。“营改增”之后，企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定，增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色，房企应加强票据管理水平。为避免税负加重，房企在购进货物或者接受劳务时，一定要非常审慎。首先，必须要求供货方具备正规的销售资质，一旦无法提供增值税专用发票，就无法实现抵扣;其次，与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票，否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三，应加强对虚假发票的识别和防范，仔细比对;最后，不能出于节税的目的，就虚开增值税发票给子公司或关联方，这么做税务风险极大。方法二：扩大精装房比例房地产业“营改增”之后，房企为了降低税负，会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。其中，房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式，此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额。数据显示，目前在一二线城市，精装修住房比例已经达到新房成交总量的30%，但由于不动产转让目前仍然征收营业税，精装房售价较高，营业税税负相对较重。在“营改增”之后，房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣，因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。这样来看，那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。资料显示，龙头房企的精装房比例远高于行业平均水平，其中，万科的精装房比例高达90%，保利、绿城、绿地、合生创展等企业的精装房比例也都超过75%。对中小房企来说，由于开发的多为毛坯房，如果因税负加重而不得不调整开发重点，企业极有可能面临一些转型压力，毕竟精装房对企业实力有更高的要求，精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。房地产业“营改增”对企业的去化能力是一个挑战，由于增值税=销项税额-进项税额，企业只有完成销售之后才可以计算销项税额，因此，未来开发商不太可能为了等待房价上涨而推迟开盘时间。方法三：剥离建筑业务对房企而言，进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣，而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源，因此，剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。据了解，建筑业也将被纳入“营改增”行业，税率为6%或11%。无论税率高低，只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票，就可以实现抵扣。当前的房企业务模式主要分三类：第一类，开发商自身只负责拿地开发销售，建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团，下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举，这类企业多以建筑业为主营业务，同时具备房地产开发资质。
浅谈房地产企业税收筹划论文
摘 要 ： 房地产企业存在着开发成本高、资金量大、利润率及销售风险高、投资回收期长等诸多特点。近年来，我国房地产市场发展迅速，国家对房地产市场频繁调控，房地产行业竞争越发激烈。在这种情况下，房地产企业为提高自身经济效益，要做好税收筹划工作。特
关键词：房地产税收筹划论文
摘 要 ：房地产企业存在着开发成本高、资金量大、利润率及销售风险高、投资回收期长等诸多特点。近年来，我国房地产市场发展迅速，国家对房地产市场频繁调控，房地产行业竞争越发激烈。在这种情况下，房地产企业为提高自身经济效益，要做好税收筹划工作。特别是在我国将房地产企业纳入“营改增”试点范围后，为有效提高房地产企业的纳税管理水平，降低企业税负，更需要对房地产企业的税收筹划进行研究，从而为房地产企业的健康发展奠定良好的基础。
关键词： 房地产企业;营改增;税收筹划
近年来，我国经济保持持续增长的态势，这也使房地产开发水平不断提高。在当前房地产市场还不完善的情况下，房地产企业偷漏税情况十分严重，这也使税务机关将房地产行业纳税情况作为监管重点，房地产企业涉税违法的代价也不断加大，在这种情况下，房地产企业为降低税负，将税收筹划作为一个重要选择。特别是从今年五月份开始，我国房地产企业纳入营改增试点范围，为进一步提高房地产企业的纳税管理水平，提出有钍对性的纳税筹划建议，使房地产企业税负能够得以降低。
一、房地产企业税收筹划重要性分析
1.房地产企业纳税金额大、负债率高
房地企业普遍存在投资大、经营周期长及收益集中在后期等特点，由于房地产企业纳税金额较大，使其具有较大的节税潜力，利用有效的税收筹划，能够有效降低房地产企业的税务负担。而且房地产企业存在较高的负债率，融资渠道十分单一，通过税收筹划能在一定程度上缓解企业资金压力。
2.税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础
房地产企业通过税收筹划能有效降低纳税成本，实现利润最大化。一直以来，我国房地产企业的依法纳税意识都不强，为降低纳税成本，存在偷税、漏税及避税等现象，这些违法行为不仅会受到法律的制裁，而且还会给房地产企业的可持续发展带来严重的影响。因此，对于房地产企业来讲，要想降低税负，就要利用科学的税收筹划来降低税务成本，从而更好地促进房地产企业的健康、持续发展。
二、房地产企业纳税筹划的建议
1.强化管理，确保开支项目获得可抵扣的增值税专用发票
房地产企业纳入营改增试点范围后，土地成本和建筑安装成本进入抵扣链条，因此，企业财务部门要确保在地产项目实施过程中强化管理土地获取、原材料采购、建筑安装成本决算等环节，选择具有一般纳税人资格的合作伙伴，取得相应增值税专用发票，以便于进行后期的抵扣。同时，地产开发企业的会计账户要进行相应调整，特别是要设置“进项税额”“销项税额”“进项税额转出”“未交增值税”“待抵扣增值税”等相应的科目，这样会计核算则会更为准确和规范，加强对增值税专用发票的管理，进一步实现对税务风险的有效防范。
2.充分考虑各种运作模式对增值税处理带来的'影响
房地产企业运作方式具有多样性，在不同运行模式下，房地产企业收益形式也具有较大差异。如不动产租金(适用11%增值税税率)、资金融通收益(适用6%增值税税率)，包含设备出租、水费、电费、电话费、上网费、传真费、物业管理费、装修费用等名目的收入(各自适用6%、11%或17%的增值税税率)，甚至归属于不征收增值税的投资收益。这就需要房地产企业对历史项目进行统计分析，测算以往不同运作模式产生的税负和利润，再综合考虑自身的企业战略以及财务状况选择地产项目的运作模式。
3.寻找变量
在税收筹划过程中，需要发现和引入变量，即及时发现能够导致税额变化的因素，差异化地选择影响税收的政策，并针对计税依据和税率来采取适宜的税收筹划方法。这主要是由于应纳税额直接受计税依据和税率的影响，当计税依据越小时，税率越少，则应纳税额也会越少。在税收筹划过程中，房地产企业要积极寻找相关税收政策中的特定条款，并对其进行充分利用，这些特定条款多以差异性条款、选择性条款及优惠性条款等为主，通过对这些条款的运用，能有效发现税收筹划的空间，减少税款的应缴金额，达到税务减负的目的。
4.遵循成本收益原则
房地产企业通过税收筹划来获得整体经济效益。但由于各税种之间存在相互联系及相互依存的关系，即某一税种应纳税额减少后，其他税种税额则会增加，这就需要在税收筹划时分析成本收益，确保在经济上具有可行性。
在对增值税进行筹划的过程中，要通过合理合法控制，从而实现增值率的降低。房地产企业要想降低增值率，可以采取降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算单低增值税率业务等方法，但这些方法存在着收入减少或是其他成本、税负上升等问题，因此，在税收筹划时需要寻求总体税后净收益最大化。
三、结语
房地产企业税收是国家财政收入的重要组成部分，在当前市场经济环境下，税收也是对市场经济的主要调节手段，这也使房地产企业税收筹划更具重要性。房地产企业通过税收筹划，不仅有利于企业的健康有序发展，而且对完善我国相关法律法规也具有非常重要的意义。
房地产企业尚未实行营改增，而且营改增目前对房地产没有影响啊，选题是不是有问题？