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对商品房成本结转问题进行思考的成本会计论文
一、商品房成本结转的特点
房地产开发企业的商品房成本结转有两种方法，一是在商品房竣工验收办理决算后把归集的开发成本按一定标准分配结转到商品房中去。二是在商品房销售以后才把已销商品房成本结转到销售成本中去。商品房的成本结转既不同于一般商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特点：
1.成本构成的不可分割性
商品房的开发从决策立项到房屋交付使用，成本的归集分配大致分两个阶段。第一阶段从立项、土地址用、拆迁安置、工程勘探、规划设计、基础设施配套建设到建筑施工前的各项税费都是以开发项目归集的，按土地面积（也可以采用建筑面积）作为标准分配的，这一阶段成本通常称为前期开发成本。第二阶段从建筑施工的招标或发包开始到工程竣工验收办理决算为止。由于现行国家法规不允许房地产开发企业从事工程施工，这就需要将建设工程招标或发包出去，所以第二阶段开发成本也称建筑安装成本。第一阶段按土地面积（或建筑面积）分摊的前期开发成本和第二阶段的建筑安装成本，就构成了商品房直接开发成本。当然在整个开发期间还会发生人员工资、办公费、筹资费等间接开发成本，也要按适当标准分配到建设工程中去。但不论是直接开发成本，还是间接开发成本，都无法按楼层或户型来确定成本。
2.成本与售价的不配比性
一般商品的售价总是围绕成本上下波动，而商品房却不同，商品房成本形成是整体的，成本载体是整个建设工程，但销售时是按楼层或户型为单位的。从单个楼层或户型看，售价明显不与成本配比。如同一结构（砖混或框架）商品房，底层建筑施工成本低，高层建筑施工成本高，这是建筑施工的特点所决定的。但销售时，底层售价反而高于高层。如果开发“丁字型”楼房，虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差很大。
3.商品房价格的不确定性
商品房的建设在工艺上与一般建设工程是相同的。不过，一般建设工程是根据“买主”的要求建造的，工程竣工验收并办理决算后，收入即可实现。至于款项能否收回，只涉及到坏账损失而已。但商品房竣工验收后，却不能确定“买主”，也不能确定价格，只有与“买主”签订购销合同后销售才能成立。
二、商品房成本结转的方法
财务会计制度和税法都要求商品房以“买主”购买的商品房作为独立的产品按时确认收入的实现和进行成本的结转。但现行成本结转方法又都是按独立产品作为计量单位结转的。所以现行成本结转方法不能适应商品房开发与销售这一特殊业务的经济内容，使房地产企业的成本结转处于无序状况，归纳起来大致有三种情况。
1.有些企业按当期竣工验收后商品房的总成本除以开发建筑面积得出平方米建筑面积成本，随后按销售面积乘以平方米建筑面积成本就是本期销售成本。由于商品房售价受楼层、朝向因素影响，售房价格差异很大，采用上述分摊方法，计算出的经营成果会严重失真。
2.有些企业通过确定系数的方法，根据总成本按楼层面积和系数计算出各楼层成本，再根据各层成本按建筑面积计算出平方米建筑面积成本，进而计算每个户型成本。这种方法，首先是确定系数的依据尚无科学标准，全凭人为估算，其次对于朝向不同的'楼层，售价差异也大，所以提供的财务信息也会失真。
3.还有些企业凭经验或受某些利益的驱使，随意确定成本售价比率进行成本结转。采用的比率也不尽相同，有的采用成本与实际售价比率，有的采用成本与计划售价比率。对于成本结转没有一个公允、合理、科学的法则约束，其结果不是侵害国家利益，就是加重企业经营风险，损害投资人利益。
当开发的商品房达到可销售状态时，开发企业会根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，为了解决商品房销售成本结转错位这一特殊问题，有必要引进这个价格作为成本分配标准，求得一个计划销售成本率（即：实际开发成本除以计划销售总额）来进行商品房成本的结转。在实际工作中，还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。
实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本率得出当期销售成本，季末再按计划售价乘以计划销售成本率减去季度前两个月已转销售成本等于季本销售成本的方法调整。具体操作程序是：分类明细账应按开、竣工时间相同或相近且一并办理工程决算的商品房设置账户，商品明细账应在分类明细账基础上再按计划价格相同的商品房房分类设户，价格不同分别设置，季度前两个月可按分类明细账结转，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售栏只登记数量。待季本将未销售房面积的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结转出销售成本。
这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以简化上作量。缺点是季度前两个月受房价折扣影响会产生一定误差，并且不能及时、准确提供较详细的成本资料。
计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行成本结转。只要是开发建设工程在办理竣工决算后，就可以把商品房成本按楼、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出平方米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把平方米建筑面积成本相同的商品房归类记入同一账户。销售后，按单元设置账户的企仆直接对号入座结转。按平方米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以平方米建筑面积成本得出销售成本。
这种方法虽然结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。 财会月刊·孙吉祥
营改增后房地产开发企业增值税会计处理论文
摘要 ：随着社会经济的高速发展，我国的财税体制也进行了改革，全面推行“营改增”政策，完善增值税的抵扣措施。本文以房地产开发企业为例，阐述房地产开发企业实施“营改增”的必要性，研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，分析土地增值税的会计处理和增值税科目的一般设置，旨在推进“营改增”在房地产行业的改革步伐，为同行提供参考。
关键词 ：“营改增”；房地产企业；增值税；会计处理
房地产行业作为我国国民发展的支柱产业，受到高度重视。增值税作为房地产开发企业中的全新课题，需要深入研究和学习。房地产开发企业在多年的经营发展中总结了不少经验，针对“营改增”政策，将明确项目管理的关键内容。“营改增”后房地产开发企业的增值税会计处理发生了相应的变化，由原来5%的税率改为11%的增值税税率。征收土地增值税按规定税率和增值额计算，房地产开发企业的土地增值税需要在国家财税政策的要求下进行会计处理，根据会计准则和制度实施核算，满足房地产开发企业会计处理的特殊性。
一、房地产开发企业实施“营改增”的必要性
房地产开发企业的建设周期长，受项目策划、工程设计、报批审核因素影响，经营流程复杂，这将加大房地产开发企业的税负。增值税作为中国第一大税种，随着财税法制观念日益完善，我国已为增值税立法，这也为“营改增”做了良好铺垫。因此，在房地产开发企业实施“营改增”制度具有重要作用，其有利于降低企业税负，提升企业经营效率。房地产开发企业资金投入大，在开发成本、建设费用等流动资金的占用下，房地产开发企业的资金负担较重。随着社会的日益进步和国民经济的高速增长，在当前的税制结构中，房地产开发企业实施“营改增”制度，有利于优化企业的经济结构，同时促进我国财税制度的发展。房地产行业属于资金密集型行业，在特殊经营模式的引导下，房地产开发企业的融资成本高。目前，市场环境竞争激烈，营业税存在重复增税的弊端，不能抵扣增值税专用发票将降低房地产企业的市场核心竞争力。因此，房地产开发企业实施“营改增”制度具有一定的必要性。
二、“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理
1.土地增值税的会计处理
土地增值税的会计处理属于房地产开发企业会计核算和税务处理中的重要环节。从会计核算层面分析，房地产开发企业的土地增值税成本基于会计权责发生制，在满足配比原则要求的前提下计提。房地产开发企业设置多类账户在税法的规定下进行土地增值税的成本核算。若房地产开发企业同时运营多个项目，则需要分类核算各项目。由于房地产行业的特殊性，当前主要采取预售制度，即企业先取得客户的预售款，待建设项目竣工且验收合格后再结算土地增值税。根据我国税法的`相关规定，房地产开发企业收取的预售收入需要按比例征收土地增值税，待建设项目清算结束后进行多退少补。“营改增”后房地产开发企业土地增值税的会计处理内容如下：企业收取预售收入后，按照税法规定缴纳土地增值税，计提时，借记“待摊费用—预缴土地增值税”，贷记“应交税费—应交土地增值税”。缴纳时，借记改为计提时贷记明细科目，贷记为“银行存款”。待房地产开发企业的项目竣工后，满足收入条件时，按照税法清算土地增值税，清算内容为当期结算收入、成本等。当期应承担的土地增值税费用为：借记“营业税及附加—土地增值税”，贷记“待摊费用—预缴土地增值税”。当房地产企业项目竣工且验收合格后，办理土地增值税的清算工作。首先调整预征的土地增值税费，核算计提的土地增值税款。具体会计处理内容即确定清算金额和取得清算报告后，借记“营业税及附加—土地增值税”（清算总金额-计提的土地增值税款）“待摊费用—预缴土地增值税”（差额）贷记“应交税费—应交土地增值税”，清算补交时借记为前期贷记明细科目，贷记为“银行存款”。当房地产开发企业出现退税现象时，做反向会计财务处理。通过房地产开发企业土地增值税会计处理后，“待摊费用—预缴土地增值税”与“应交税费—应交土地增值税”的余额为零。
2.增值税科目的一般设置
在房地产开发企业中，增值税科目主要包括“应交税费—应交增值税”和“应交税费—未交增值税”两类。具体账户的设置如下：
（1）进项税额。进项税额是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人购买物资、不动产或无形资产等，允许进项抵扣的增值税额。在实际操作中，经由退回的物资需要冲销进项税额，并用红字登记；
（2）已交税金。已交税金是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人已缴纳的当月增值税额，该科目记录的增值税额为房地产开发企业当月已抵扣进项税额后实际缴纳的销售税额，还需扣除前期缴纳的税额部分；
（3）减免税款。减免税款指在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人按当前增值税制度减免的税款。房地产开发企业初次购买增值税税控系统设备费用和技术维护费予以全额抵减；
（4）进项税额转入。在房地产开发企业中，会计核算用于企业福利、免税等按照规定不得抵扣。例如，房地产开发企业中用于出租或自用的销售项目等为抵扣进项税额的不动产、固定资产，在改变用途后允许抵扣进项税额的项目；
（5）销项税额抵减。在房地产开发企业中，销项税额抵减是指记录纳税人在当前税法规定下扣除销售额而减少的销项税额；
（6）出口抵内销应缴税额。出口抵内销应缴税额是在会计核算中借方出现的数据，纳税人按国家规定的退税率计算货物的进项税额抵内销品需缴纳的税额；
（7）销项税额。销项税额是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人无形资产、产品销售、不动产收取的增值税额。房地产开发企业提供的应税劳务收取销项税额，在贷方处用蓝字登记，出现退回情况时，销项税额在贷方处用红字登记；
（8）出口退税。出口退税是指房地产开发企业纳税人根据国家规定退回出口产品的增值税；
（9）进项税额转出。进项税额转出是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人的无形资产、不动产等受老项目中进项税票等不良因素影响不从销项税额中抵扣的增值税费，按照税法规定转出进项税额；（10）简易计税。简易计税是指房地产开发企业纳税人通过简易计税方法缴纳增值税款。
三、结语
房地产行业是我国的支柱产业，在经济发展过程中受社会各界的广泛关注。“营改增”是进行结构性减税的重要措施，有利于推动我国的税制改革。在房地产开发企业中，实施“营改增”政策将降低企业的税负，提高房地产开发企业试点的工作积极性，促进企业税负朝合理化的方向发展。本文研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，明确了“营改增”对房地产开发企业长远发展的必要性，通过分析土地增值税的会计处理，深入研究房地产开发企业增值税科目的明细设置，深化“营改增”政策在房地产开发企业的具体实施，完善房地产开发企业的财务管理，促进我国房地产行业的全面发展。
参考文献：
[1]江波,赵霞.房地产开发企业土地增值税会计与税务处理浅析[J].财会通讯,2010(7).
[2]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济,2015(11).
[3]马玲.针对企业"营改增"的会计核算策略分析[J].财经界(学术),2015(18).
[4]葛育春.浅析房地产开发企业会计核算与税务处理的特殊性[J].中国总会计师,2013(9):68-69.
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房地产企业的成本核算与控制摘要：房地产开发成本的核算存在诸多问题，主要的原因是成本的核算体制。提高房地产成本核算水平，需要制定相应的成本控制措施，同时加大会计、税收监管力度，建立和健全企业的规章制度。随着社会主义市场经济和现代企业制度的逐步建立和完善，深化成本管理改革也日益成为一个突出而又迫切的问题。企业要生存，要在竞争中立于不败之地，就必须强化成本管理改革意识。然而，传统成本管理由于存在诸多缺陷，难以满足现代企业管理的要求，企业管理者必须探寻更加先进的成本管理方法。作业成本管理作为现今比较先进的成本管理模式，在各方面，特别是在成本控制与核算方面对传统成本管理进行了改进。该文通过分析国内外研究现状，借鉴国外研究的先进成果，剖析了作业成本管理的运用流程。最后，该文对中国运用作业成本管理进行了思考。关键词：成本核算；控制；制度建设；监督房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。1 房地产行业成本核算中存在的问题由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。2 存在问题的原因分析（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。3 提高房地产成本核算水平的途径（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本，首先，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。②拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部分企业的资产负债率在80％以上。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说，偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。（2）加强制度建设，强化会计监督。①建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一个房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。②加大会计、税收监管力度。财政、税务、审计等有关部门应加强合作，及时沟通信息，对故意不进行工程决算，不按规定核算收入和成本的房地产企业加大处罚力度，同时提高预收账款、预交税款的比例，促使其及时、正确核算收入成本，切实提高房地产行业会计信息质量。企业应设立内部审计部门或人员，强化内部审计，以保证会计核算真实性，其最终目的是降低房地产开发成本，提高房地产开发企业经济效益。另外，内部审计人员要参与工程决算，全程参与成本核算的监督。
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36、中小 企业管理 会计问题研究
37、中小企业绩效管理研究
38、中小企业融资问题解决及国际借鉴
39、中小外贸企业外汇风险管理浅析
40、中小型企业内源融资中的收益质量分析
41、重要性原则在成本会计中的运用
42、重要性原则在管理会计中的运用
43、战略成本管理的现状及发展对策
44、战略成本管理的影响因素及对策分析
45、战略成本管理探讨
46、战略成本管理与企业价值链之优化
47、战略成本管理中的价值链分析
48、战略管理会计存在的问题与对策
49、战略管理会计相关问题研究
50、知识经济对管理会计的影响
财政专业毕业论文题目
[1]中国出口经济收益及出口外资渗透率分析——基于国民收入视角
[2]消费者信息隐私保护对企业定价策略的影响
[3]财政分权是否促进了新型城镇化
[4]民营企业社会保险缴费“负担”及其影响研究
[5]财政分权与中国省际科技—金融耦合效率：抑制还是促进?
[6]巴西对非洲投资的战略、政策及特点
[7]降低企业融资成本须多方共同努力
[8]政府竞争、产业集聚与地方绿色发展
[9]财政分权与省域科技创新效率——基于地方政府竞争中介效应
[10]银行要做老年人“生活伙伴”和“智慧助手”
[11]量质并举 加速“惠农e贷”扩面上量
[12]以服务之优赢业绩之优
[13]充分发挥消费和投资拉动作用
[14]党建引领促发展 我为党旗添光彩
[15]幼儿园 教育 经费支出园际差异的实证分析与政策建议
[16]西部地区普通国省干线公路建设融资对策研究
[17建筑工程预算编制影响因素与控制关键点探析
[18]财政支持中国稀土产业发展效应分析——来自中国稀土上市公司的数据
[19]京沪妇女保健人员收入水平比较
[20]中国城市扩张的环境质量效应研究
[21]我国企业财务管理信息化发展研究——评《会计信息化原理与应用》
[22]上海社会资本参与老工业基地转型研究
[23]除了开动印钞机 美国已别无选择
[24]“国家账本”凸显积极财政持续发力
[25]小区公共收益如何依法处置
[26]加大对绿色发展的金融支持
[27]控制地产与金融风险 关键是打破其自我强化的过程
[28]进一步拓展香港与内地投资合作空间
[29]青海省第十三届人民代表大会财政经济委员会关于青海省2020年国民经济和社会发展计划执行情况与2021年国民经济和社会发展计划草案的审查结果报告
[30]践行新时代党的建设总要求 推进财政党建工作再上新台阶
[31]狠抓工作落实 加快永济发展
[32]慢审细嚼勤翻译——函数应用题求解之道
[33]结构性减税的普惠性效应研究——基于可计算一般均衡模型
[34]农村人口转移对城乡收入差距的影响——基于中国313个地级市的经验证据
[35]政府支持提升区域创新绩效的作用机理与实证检验
[36]会计专业五段递进式人才培养模式改革研究
[37]中国金融开放的三个阶段:从局部开放走向全面开放
[38]提高中央财政支持地方高校专项资金使用效益的创新与实践
[39]乡村振兴背景下县域新型城镇化发展问题探析
[40]企业区域利润中心管理模式的实践与探索——以石油企业为例
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5. 企业存货的管理有关如何确定经济订货批量、再订货点、JIT（及时生产系统）的存货管理等等方面，资料都很多的。
房地产企业的成本核算与控制摘要：房地产开发成本的核算存在诸多问题，主要的原因是成本的核算体制。提高房地产成本核算水平，需要制定相应的成本控制措施，同时加大会计、税收监管力度，建立和健全企业的规章制度。随着社会主义市场经济和现代企业制度的逐步建立和完善，深化成本管理改革也日益成为一个突出而又迫切的问题。企业要生存，要在竞争中立于不败之地，就必须强化成本管理改革意识。然而，传统成本管理由于存在诸多缺陷，难以满足现代企业管理的要求，企业管理者必须探寻更加先进的成本管理方法。作业成本管理作为现今比较先进的成本管理模式，在各方面，特别是在成本控制与核算方面对传统成本管理进行了改进。该文通过分析国内外研究现状，借鉴国外研究的先进成果，剖析了作业成本管理的运用流程。最后，该文对中国运用作业成本管理进行了思考。关键词：成本核算；控制；制度建设；监督房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。1 房地产行业成本核算中存在的问题由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。2 存在问题的原因分析（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。3 提高房地产成本核算水平的途径（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本，首先，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。②拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部分企业的资产负债率在80％以上。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说，偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。（2）加强制度建设，强化会计监督。①建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一个房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。②加大会计、税收监管力度。财政、税务、审计等有关部门应加强合作，及时沟通信息，对故意不进行工程决算，不按规定核算收入和成本的房地产企业加大处罚力度，同时提高预收账款、预交税款的比例，促使其及时、正确核算收入成本，切实提高房地产行业会计信息质量。企业应设立内部审计部门或人员，强化内部审计，以保证会计核算真实性，其最终目的是降低房地产开发成本，提高房地产开发企业经济效益。另外，内部审计人员要参与工程决算，全程参与成本核算的监督。
建筑业会计核算工作分析论文
摘要： 建筑业作为我国经济的支柱型产业，也是营改增试点的主要行业。在建筑业中，会计核算工作随着营改增的实施也发生了深刻的变化。因而本文基于营改增的视角，首先就其给建筑业会计核算工作带来的影响进行了梳理，其次就如何在营改增下做好建筑业会计核算工作提出了几点浅见。
关键词： 营改增；建筑业；会计核算工作
营改增，其核心就在于纳税主体从传统的缴纳营业税改为缴纳增值税。属于我国新时期在税制上的重大改革，不仅能将重复征税消除，而且还能将行业税负平衡，推动工业服务业走向快速发展的道路，特别是对于传统的分税制的瓶颈有效的突破。我国营改增政策从2012年试点，到2016年全面推开，房地产、建筑、金融等行业作为改革试点，为我国探索了一条具有中国特色的税改模式。在这样的现状下，对建筑业的会计核算工作也带来了诸多影响。本文就此展开分析。
1.营改增带来的影响分析
在实施营改增前，建筑业的主营业务收入内的营业税为含税收入额，营业税缴纳环节才开展会计核算，而在实施营改增后，因为主营业务收入是税后收入额，在会计核算方法中，也存在一定的区别，且与会计核算方面的方法较大，尤其是在产品计价和税金核算等方面变得更加具体，同时在利润率数值上也存在不同。营改增的实施，给建筑会计核算工作带来的影响具有正面影响，也有负面影响，以下笔者主要是将其负面影响进行分析。一是对企业收入核算带来的影响。营改增实施前后的收入核算完全不同，在实施营改增前，建筑业缴纳营业税的根据是建筑工程项目整体的造价，但是在实施营改增后，建筑业收入核算中，没有增值税的建安项目中的工程造价，所以在建筑业收入核算时，与实际收入存在较大差别，在施工企业会计核算和最后经济利益均会带来影响。二是对企业会计成本核算带来的影响。建筑企业的成本核算内容较多，主要有材料、人员成本费用的核算。而且成本核算需要十分具体。以建筑材料为例，所有施工中的材料费用都需要计算，而在人员方面，营改增下是否需要进行人工费增值税增收，也是一个问题。随着营改增的实施，在会计成本核算项目数量上更多，从一定程度上而言，营改增导致建筑行业税负增加，且容易发生成本核算和实际费用不同的情况，整个建筑业经济效益受到的影响较大，尤其是在营改增下，在核算成本时，还会涉及规定资产根据所取得的.增值税发票将进项税税额扣除，进而导致施工企业资产负债率较大。三是对企业现金流带来的影响。实施营改增前，我国建筑业采取代扣代缴营业税的方式，这样施工企业在现金流上一般不会被影响。随着营改增的实施，建筑企业需要在自行的验工计价时做好当期增值税的缴纳工作，若建筑施工企业在进项税额上不够抵扣，将使得施工企业的现金流受到影响，增加其在流动资金方面的压力，加上有的建设单位拖延工程进度款的支付，上交增值税的时间要比收取工程款的时间要晚，进而使得企业在现金流净增流量上大幅度增加。
2.营改增对策分析探究
针对目前营改增的实施对建筑业会计核算工作带来的负面影响，为促进其正面影响的积极发挥，将负面效应降到最低，就需要切实注重以下工作的开展：
2.1健全核算体系
营改增实施的初衷，对于建筑业而言，主要是为了推动建筑施工企业的稳健发展，但是又不可避免地带来一项负面影响，特别是会计核算中的问题，所以为了应对这些问题，作为建筑业，首先必须对现有的建筑业会计核算体系进行不断地优化和完善，对有关税费计算的标准和缴纳的方式与手续等，均需要进行有效的明确，当建立完善的建筑业会计核算体系之中，才能为会计核算工作和过程的规范性奠定基础，进而有效地将会计核算工作效率提升，将建筑业会计的核算质量提升。在会计核算体系完善过程中，主要是借助现代网络和计算机技术，根据建筑业实际财务情况，合理汇编会计核算工作流程，才能促进会计核算工作发展。
2.2提高专业素质
随着营改增的实施，建筑业在内部外发展环境上发生了细微的变化，为了适应新形势下的新要求，建筑业需要自身强化内部建设，尤其是在会计核算人员方面，需要加强对其的专业教育和培训，着力提升其专业素质，才能更好地加强对营改增下有关税务知识与法律法规知识的掌握，并不断强化其自身的服务与责任意识，定期加强对其专业素质的考核，才能更好地应对营改增带来的不利影响。
2.3强化票据管理
营改增中所设计的建筑业票据使用限制较多，所以在票据管理方面，需要强化专用票据管理工作的开展，才能更好地避免财务风险，实现企业高效有序地经营。因为纳税人不同，所开具的票据种类往往不同，在这与发票性质和纳税额度也存在一定的管理，所以作为建筑业的会计人员，需要强化会计核算工作，严格按照规范强化票据使用管理，加强对有关票据管理方法的传输，严格认真地做好发票金额、期限和单位的填写，妥善保管有关凭证和票据，才能更好地将自身的资金风险降低。
2.4调整纳税筹划
由于营改增给建筑行业会计核算工作带来的影响较大，其所涉及的营业税和增值税的计算和税费缴纳方式，所以会计工作人员在工作中不能疏忽，切实加强对营改增内容的分析，切实注重纳税工作的统筹规划。一般而言，在纳税筹划中，需要强化以下工作的开展：
2.4.1采取分解销售收入的方式进行税收筹划
营改增下的土地增值税征收政策是按次增收，且超率累进税率。所以应采取针对性的所处，将土地增值税的税负适当减少，例如采取增加流转销售环节。常用的方法是基于组织结构的视角实施分散收入策划，把能单独处理的部分挑选之后进行分批处理，在公司下开设专业的房地产销售公司，且按照某个价格向销售公司转让，而销售公司则将其加价销售，即便是销售公司不是房地产开发企业，不能享受加计扣除与低增税税率免税等等方面的优惠，但是能把土地增值税增值额做到一分为二，这样就能将增值额与增值率降低，最终使得普通标准住宅达到不缴纳土地增值税的标准，而非普通标准的住宅的增值率与增值率降低，使得其土地增值税的税额缴纳也会变少。
2.4.2对清算节点进行合理的筹划
一般而言，建筑企业需要按照一定流程做好税负清算。常见的做法是对企业所得税和土地增值税进行清算，再对清算期实施清算，即结合清算期间的会计报表中的有关审计报告和从主管税务部门获批的注销的有关登记与国地税三年内的清算总结报告，最后在工商部门注销。按照国家规定，满足下列条件之一时，应税主体必须清算土地增值税：①房地产开发上所有项目竣工且售完；②已经转售但尚未完工和结算的房地产开发工程；③直接转移土地利用权。而满足下列条件之一时，则需要主管税务部门可以清算的：①房地产开发项目完成且验收，85%及以上的建筑面积已经转让，或者低于85%，但是剩余可出售的建筑面积已经自用或者出租；②已经取得销售或者预售许可证达三年且没有销售完毕；③纳税人申请了税务等级注销但是尚未办理土地增值税清算手续；④税务机关规定的其他有关情况。所以土地增值税的清算时间节点可以是全部销售时，也可以是在销售85%到全部销售的这段时间内开展土地增值税的清算工作。
结语
综上所述，营改增背景下建筑业会计核算工作开展具有较强的专业性，所以我们必须切实注重对其带来负面影响的分析，并从以上四个方面强化对其的优化和完善，才能更好地确保会计核算工作成效的提升。
参考文献：
[1]时逢.营改增对建筑业会计核算的影响研究[J].现代经济信息,2017(23):251.
[2]李涵.营改增影响下的建筑业会计核算方法探究[J].科技经济导刊,2017(15):226+228.
[3]钟小琼.营改增背景下建筑业会计核算工作探究[J].现代经济信息,2016(11):264-265
会计人员职业道德 这个事最好写的，但是也是最不容易通过老师的
那您的还要设计吗？
论房价持久战中国的楼市，有房产商、二奶经济学家、某些政府官员、房产中介等大量的谎言，也有一些房奴的无奈之语。在本人博客中，已经就大多数房价要继续上涨的扯淡一一加以批驳：1、土地的稀缺性谎言：土地当然是稀缺的，可是人民币更是稀缺的。如果仅此原因房价要涨的话，那再涨10万倍，仍不能改变土地稀缺的事实。其实任何一种商品都是稀缺的。铁矿、石油，都是越用越少。2、城市化拉高房价的谎言：中国的城市化是必然的，可是农民买得起城市的商品房吗？所以要城市化，房价必然大跌。3、人民币升值拉高房价的谎言：美元年利率比人民币高出2.46个百分点，就是人民币一年升2.46%以上的，把美元换成人民币才有收益，并且要扣除货币兑换费用。如果通过炒房获利的话，还要扣除契税（目前北京是3%，则一买一卖就是6%，上海是1.5%，《契税暂行条例》规定的范围是3%-5%，低于3%的会随时恢复到法定水平）、营业税（五年内转让5%）、所得税、中介费。同时，人民币对美元是升值的，对欧元却是贬值的。人家外国基金是不是象一些糊涂的，不喜欢深入思考的中国傻老百姓那样笨呢？外国基金是在几年前买中国房产还是现在买？现在是抛售获利，还是买入？正巧，今天2007年7月18日（本文其实已经完成至少三个月了）的《东方早报》报道“上海经贸委公布的数据表示，上半年房地产行业上海吸引外资合同金额为11.08亿美元，同比下降41.03%”，是什么意思，想想吧。4、国际化大都市的谎言：现在不少人，包括一些有识之士，认为上海是国际化大都市。简直笑死人了。国际市大都市有几项标准，上海符合了几项？去对照一下嘛。就算不知道的话，难道不想想周围的人有多少收入水平达到了国际化大都市的标准？纽约是国际化大都市，去年华尔街的分红就超过了A股所有上市公司的利润，上海呢？有10%的人年收入超过10万吗？这些批驳文章均在我的博客中，并被各网站和论坛广泛转载，搜索我的名字即可得到。中国的房价一定会跌的，一定！详细理由可以参考我的《中国房价必跌的40个理由》，约有15000字，这是我所知道的中国最全面，最有理有据的阐述房价必跌的文章。也曾看到不少房价必然上涨的N个理由，房价不可能下跌的N个理由，基本上就是干嚎，要么根本没有理由，要么就是钢丝绳上的鸡蛋。并且从最近中国房价重新上涨的态势来看，房价硬着陆，并引发经济危机的概率比较大，非常大。列宁说：必须要有勇气正视无情的真理。而这些年来的房价调控，其实是空调，一方面地方政府阳奉阴违；另一方面中央政府没有魄力，怕泡沫破灭的可怕后果，不敢正视这个问题。这是没有用的，一个脓包，不看它并不表示不存在，不去挤的结果是变得更大，最后不得不挤的时候，会造成更大的疼痛。而中国房价下跌之路，也必然要经历过度上涨、价格相持、持续下跌三个阶段。1、房价过度上涨阶段：任何一种商品的价格由其价值决定，同时受供求关系的影响。所以价格明显高于价值的情形不可能持续存在，价格泡沫一定破灭。马克思说：一时有20%的利润，资本就活跃起来。所以当市场价格不断上涨的时候，就吸引众多资金参与投机，并有实际需要房子的人为避免以后以高价买入，实现低成本买入而提前购买，于是价格一定会涨过合理价位，价超所值。这和股市是一样的。这里可以参考惯性理论。一种商品，生产周期越长，社会投入的资金越多，它上涨或下跌的状态就越难改变。上涨的时候，很难停下来。于是虽然中国的房价早就有了泡沫，可是楼市的供应量的大幅增长不可能在短期内实现，炒房人、买房人、银行贷款的大量介入，也足以推动房价的持续上涨。2、房价相持阶段。这时的供应量远比以前多，而社会购买力已经被大量消耗，新的购买力短期难以形成；因房价不再持续快速上涨，炒房人和未来才有需求的人，因不再预期未来房价象以前一样上涨，不再急于入市，而是观望；原来买得起的人，因房价上涨，无力购买；营业税、所得税的征收极大限制了投资购房；限制外资政策的出台减少了洋鬼子的需求量；银行利率几次提高增加了买房的成本；银行存款准备金率的提高抑制了银行贷款数量的增长；股市大涨分流了进入楼市的资金；对大户型的限制导致同一块土地可以建成更多的房屋……还有其他各种因素，虽然单个因素不能让房价明显地下跌，但量变终于成为质变，房价总会进入基本不涨，基本不跌的僵持状态。3、房价下跌阶段。当初推动房价上涨的因素陆续不再起作用，而推动房价下跌的因素开始起作用。如原本利率很低，现在利率有所提高；原来炒房有利润，而房价处于相持阶段后，不再有明显的利润，同时还要缴交营业税和所得税，这样原本为炒房人准备的供应量就大大多余了，并且有房在手的炒房人因还贷增加，市场略有下跌或不再上涨，不再有房价大涨抛售取得暴利的预期，又有物业费等现金流的支出，导致部分明智的炒房人选择抛售，同样增加了市场供给；原先提前购买的购买力已经被提前透支；一旦房价开始下跌，有住房需求的人因预期未来更便宜而延迟购买，更减少了市场需求量……总之高房价将无可奈何花落去，开始持续漫长的下跌。这里要说明的是，指望短期内房价暴跌是不现实的，也是不可能发生的。拿日本来说，房价连续下跌十五年左右，下跌幅度是70%左右；中国香港1997年开始，连续下跌了6年左右，跌幅达65%；中国台湾下跌约10年，跌幅也在50%以上；就是广州，在约2003年开始上涨之前，连续下跌8年。房子这种商品有远比其他商品有更大的价格惯性。一旦上涨的势头形成，会持续上涨很多年，涨幅在一倍以上，而一旦下跌，也不可能一个月两个月就跌到位。不管是什么商品，其上涨和下跌的时间是相称的。房子之所以不能在短期内暴涨和暴跌是因为房子的生产周期比较长，一个楼盘从拿地到售出，要两三年时间，所以市场上供应量不能在短期内发生明显的改变，这样因供不应求而上涨后，因供应量的增加不是几个月的事情，所以供不应求的状态很持续较长时间，也就能涨很长时间。这是中国，也是美国、澳大利亚、欧洲、日本等地区已经反复验证的事情。而下跌，因为供应量的下跌，也不是马上会实现的，已经在建的楼盘多半会建成，而不是选择损失巨大的烂尾楼，则供大于求的状态不可能马上改变，价格也会持续下跌。而有些商品的价格能快涨快跌，主要也是因生产周期短。假如一个地方的呼拉圈因某种宣传效应或明星效应，一个月价格上涨2倍，则生产厂家马上一天24小时加班生产，而其他厂家也会建生产线，不要一个月，市场供应量增加2倍并不是难事，很快会供大于求，则在一个月内价格下跌80%也是很正常的。在抗日战争的时候，有些人看不到抗日战争胜利的必然结局，于是选择做亡国奴，甚至汉奸，要么在战场上成为日本鬼子的炮灰，要么在抗战结束后被秋后算账，典型的如臭不要脸的川岛芳子。而目前有些人，不了解房地产市场发展规律，以为房价只涨不跌，选择做了房奴。在重大决策面前，不努力探寻事物的客观规律，详细了解客观情况，并独立思考，结果未必如李嘉诚说的“房价上涨的时候未必会死人，房价下跌的时候却一定会死人”一样，不过破财是不可避免的。就好比广西北海的地价，曾从100万元/亩跌到5万元/亩，那么在高位买进的人，怎么会不破财呢？上次公布《理财的正面与反面教材》后，那个非常富有，收入颇丰，但仍租房住上海年青人，前两天在网上又碰到他，给他我那个文章的链接，他说已经看到了。另提到最近有两天接待几个从日本来的人，其中一个是老板，自然非常有钱，可是他们从人民广场看完展览后，去河南路的酒店，居然是走了20多分钟去的。在他们看来，能走到的地方决不做出租车。我在我博客中反复提到几个例子：比尔盖茨因为嫌停车费贵而把车子开走；李嘉诚穿的是七年前买的皮鞋，戴的是普遍的精工手表；索罗斯的西装是四十年（具体时间忘了）前买的。奇怪的是人均储蓄存款只有14000元（注意，占中国人口0.5%左右的人占有了中国近60%的财富）的中国穷光蛋们，居然在买房子。（就我个人而言，虽然目前可以全额付款在上海买套小一些差一些的破房子，不过，就算我有1亿元，也不会买。就是价格下跌50%，我买房的概率也小于30%。）以后房价下跌一半左右以后，请这些房奴不要骂银行，不要骂建设部，也不要骂房产商，因为他们没有用刀架在你们的脖子上逼你们买房。
房地产企业的成本核算与控制摘要：房地产开发成本的核算存在诸多问题，主要的原因是成本的核算体制。提高房地产成本核算水平，需要制定相应的成本控制措施，同时加大会计、税收监管力度，建立和健全企业的规章制度。随着社会主义市场经济和现代企业制度的逐步建立和完善，深化成本管理改革也日益成为一个突出而又迫切的问题。企业要生存，要在竞争中立于不败之地，就必须强化成本管理改革意识。然而，传统成本管理由于存在诸多缺陷，难以满足现代企业管理的要求，企业管理者必须探寻更加先进的成本管理方法。作业成本管理作为现今比较先进的成本管理模式，在各方面，特别是在成本控制与核算方面对传统成本管理进行了改进。该文通过分析国内外研究现状，借鉴国外研究的先进成果，剖析了作业成本管理的运用流程。最后，该文对中国运用作业成本管理进行了思考。关键词：成本核算；控制；制度建设；监督房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。1 房地产行业成本核算中存在的问题由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。2 存在问题的原因分析（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。3 提高房地产成本核算水平的途径（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本，首先，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。②拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部分企业的资产负债率在80％以上。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说，偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。（2）加强制度建设，强化会计监督。①建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一个房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。②加大会计、税收监管力度。财政、税务、审计等有关部门应加强合作，及时沟通信息，对故意不进行工程决算，不按规定核算收入和成本的房地产企业加大处罚力度，同时提高预收账款、预交税款的比例，促使其及时、正确核算收入成本，切实提高房地产行业会计信息质量。企业应设立内部审计部门或人员，强化内部审计，以保证会计核算真实性，其最终目的是降低房地产开发成本，提高房地产开发企业经济效益。另外，内部审计人员要参与工程决算，全程参与成本核算的监督。
在这六个题目里面,4和5是最好写的.2和6是有点难.其他的就更难了.