[摘要] 《企业会计准则第3号——投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系的重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式。本文就公允价值模式在投资性房地产准则中的应用以及在多方面可能产生的影响作了深入分析和探讨。
[关键词] 投资性房地产；公允价值；应用；影响
投资性房地产是2006年新修订的企业会计准则中出现的新概念，制定和颁布投资性房地产准则能进一步规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。作为最新会计准则一大亮点的公允价值在投资性房地产准则中不仅有所涉及，而且还占有非常重要的地位，在投资性房地产的计量、转换、处置等规定中多处都涉及了公允价值模式。公允价值模式在投资性房地产准则中的应用将可能对企业利润、净资产的变化以及房地产税收制度等诸方面产生不同程度的影响。
一、投资性房地产准则中公允价值的应用
公允价值是客观且动态的计量属性体系，具体表现为现行成本、现行市价、可变现净值、未来现金流量的现值等计量属性。公允价值从产出的角度强调现在和未来的价值量，从而使会计信息更为相关、可靠。《企业会计准则第3号——投资性房地产》中与公允价值相关的内容有：第三章后续计量第十条规定，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，并同时满足下列条件:(一)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计时，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。第十一条规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。第十二条规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
第四章转换第十五条规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。第十六条规定，自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
第五章披露第十九条规定，企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的信息中应包括采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响等。
从以上的罗列可清楚看出投资性房地产准则中有多处涉及了公允价值计量模式。按国家规定，2007年1月1日新的会计准则在上市公司实施，其他企业鼓励采用，那么投资性房地产准则中公允价值计量模式的应用将可能在多方面产生影响，既有对拥有或控制投资性房地产的企业的影响，也有对企业外部利益主体以及整个税收体系特别是房地产税收制度的影响。
二、投资性房地产准则中公允价值的应用可能产生的影响
(一)对投资性房地产持有企业可能造成的影响
1. 正面影响。采用公允价值计量可提升投资性房地产持有企业的当期净利润，影响企业净资产价值，增强企业融资能力，有利于企业向国际市场发展。
依据投资性房地产准则的规定，投资性房地产如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得，可以采用公允价值模式。现阶段投资性房地产都是以历史成本计价，由于我国目前房地产业处于非常景气的市场环境里，所以一般情况下，投资性房地产的公允价值都高于成本价，排除小部分投资性房地产出现贬值的可能，总体来说投资性房地产有持续稳定的增值潜力。执行新准则将会给企业带来额外的利润增值，主要来源于两方面:一是投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量带来的资产增值；
二是在公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和进行摊销而减少的成本支出。另外按照《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》的规定，企业在首次执行《企业会计准则第3号——投资性房地产》时，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益；在企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原账面价值的差额计入所有者权益，两种调整方法都将大幅度增加企业净资产。
采用公允价值模式计量的规定，与国际会计准则基本接轨，更加方便了投资者横向对比国内、国外企业的价值。对于上市公司而言，公允价值模式可大幅提升企业投资性房地产的账面价值，使资产增值显性化。同时，由于重估增值计入当期损益，使公司利润增加，价值提升，这对上市公司的再融资以及社会形象会产生重要的积极影响。公司资产增值的透明度加强，有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价，从而也有利于公司再融资，获得资本市场的种种便利，因此，公允价值计量可以帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。
2. 负面影响。采用公允价值计量，可能会使投资性房地产持有企业的税负加重，投资性房地产公允价值评估费用增加，直接影响企业损益。
使资产增值显性化，对企业再融资和提升公司价值是十分有利的。然而，公允价值模式这一看似有利于企业的计量方法，在应用过程中也会产生一定风险，应充分考虑可能的损失。原准则对上市公司的投资性房地产是采用历史成本计价而不确认其市值变动损益，这对上市公司而言是充分发挥了折旧的抵税功能，有利于企业的资本保全。新会计准则采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值，依据近几年我国房地产业的发展状况，这样的调整往往会增加企业的账面利润。但是因资产增值而增加的利润是否要交所得税，还须等待财政部做出明确规定。如果我国对增值部分征收所得税，公允价值模式下，由于折旧和摊销的抵税功能丧失以及由于资产增值而应交的所得税的增加，意味着企业缴纳的税额会相应攀升，这将直接导致企业现金流出量的增长。
另外，在成本模式下，期末投资性房地产的净值较容易取得，只需将扣除折旧、摊销和减值准备后的净值列示于资产负债表上。而在公允价值模式下，公允价值取得的程序较为复杂，其确认必须满足两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理可靠的估计。而我国目前许多地方这些条件尚不完善，由于采用公允价值模式的程序较为复杂，涉及环节多，执行难度大，对于持有大量投资性房地产的企业，每年新增的投资性房地产公允价值评估费用也增加了企业的成本，从而对企业损益造成一定影响。
(二)对投资性房地产持有企业外部利益主体可能造成的影响
投资性房地产准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着房地产公司在调节利润上可以对这两种模式进行选择，采用成本模式还是公允价值模式，是由企业自主决定的；另外，公允价值模式对财务报表带来的影响，主要体现在由于不需要计提折旧和资产重估增值带来的账面价值增加，同时增值部分直接作为当期损益。公允价值究竟应该是多少，不同的评估方式有不同的结果，投资性房地产公允价值的变动差额，新准则要求计入当期损益，这项规定在我国公允价值普遍不够公允的情况下，很容易为企业进行利润操纵提供良好机会。作为对企业行使监管、控制职责的上级行政部门、财政部门、税务部门以及对企业财务状况、经营成果关注的投资者、债权人等企业外部利益主体很可能会因此对企业的真实经营状况作出错误判断，从而影响到政府宏观经济管理的实施、税款征收的正确性以及其他利益主体下一步的投资计划等。所以企业外部利益主体应明确投资性房地产准则中公允价值的应用对企业可能产生的影响，切实防范企业利用公允价值模式进行利润操纵，以求获得较真实的企业盈利能力信息、偿债能力信息和现金流动能力信息。
(三)对我国房地产税制可能造成的影响
当采用公允价值模式计量投资性房地产时，目前我国大部分与房地产有关税种的征收并不会受到多大影响，可能受到影响的是房产税和土地增值税。
1. 房产税。房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的一种税。现行房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入。前者从价计征，后者从租计征。从租计征的，新准则并不影响税基。对于从价计征的，其计税依据是房产余值，指的是房产原值减除一定比例后的剩余价值。新颁布的投资性房地产准则允许在后续计量时采用公允价值模式，那么计税依据应该是房产余值还是公允价值呢?特别是当采用公允价值计量投资性房地产转换为自用房地产时，新准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，当公允价值大于该房地产初始计量成本时，就面临着这样一个问题:投资性房地产转换为自用房地产后，企业应该按照哪一个计税基础来计算缴纳房产税?在现有的税法中还没有相应的规定，这也是新的投资性房地产准则实施后值得探讨的一个问题。
应该说，在公允价值模式下应以房产的公允价值为基础。采用公允价值模式计量投资性房地产的前提条件就是要有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，既然公允价值可以持续可靠取得，笔者认为，对于这部分投资性房地产以公允价值为计税依据是比较合理的，应取消按房产余值为计税依据的做法。1994年实施新税制对房产税制进行修改时曾考虑以房产评估值为计税依据，取消按房产余值和租金收入为计税依据的做法，十几年过去了，这一思路一直未应用于实践。现在，会计准则在投资性房地产的计量中引入了公允价值，将为健全完善房地产估价制度提供强有力的支持。
2. 土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。投资性房地产准则要求采用公允价值模式进行后续计量时，要根据资产负债表日的公允价值调整投资性房地产的账面价值，那么，对于这部分调增了账面价值的投资性房地产，是否也应缴纳土地增值税呢?
一般来说，土地增值税作为一种流转税，按现行税法规定，只在房地产的转让环节征收，因此虽然按照新准则的要求要在资产负债表日确认土地增值，但并不需要交纳土地增值税。但换一个角度考虑，征收土地增值税的最重要目的应该是对房地产的过高增值收益进行合理调节分配，土地既然增值了，其带来的收益当然应该归社会所有，为什么不征税呢?在这种逻辑下，土地发生增值就应征税，而不仅仅考虑产权是否发生转移。以前也有学者提出要就增值的房地产征收土地增值税，但因税额确认等诸多方面的原因未能实施，现在采用公允价值模式计量投资性房地产为此提供了良好条件。公允价值模式下企业在资产负债表日必须明确提供投资性房地产的增值信息，每年都要调整投资性房地产账面价值，要确定这部分房地产的定期土地增值税应税金额将不存在技术上的困难，也不需要再另外考虑税收征收成本的问题，因此每年征收土地增值税也因为公允价值在投资性房地产准则中的应用变得更具有可行性。
【主要参考文献】
[1] 财政部. 企业会计准则第3号——投资性房地产[S]. 2006.
[2] 财政部. 《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[S]. 2006.
[3] 中国注册会计师协会. 税法[M]. 北京:中国财政经济出版社，2006.
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