摘 要：地下空间，使用权，价格评估
关键词：随着物权法的实施，地下空间使用权出让的案例会越来越多，探索建立城市地下空间使用权估价方法和模型显得尤为重要。本文简要介绍了目前国外国内地下空间使用权转让估价的基本理论及研究现状，分析了基本估价的理论及方法，提出地下空间出让估价模型，并以实际案例进行了实证&
1. 国内外城市地下空间估价研究综述
1.1 国外地下空间使用权价格评估理论
城市地下空间利用程度主要与一个国家的经济水平和国土大小相关，日本、加拿大、德国等国家的地下开发历史较长，截止目前，国外较为成熟的地下空间估价方法有：
1.1.1德国。各楼层之间的经济价值分配评估主要采取史基墨滚动法(Schirmer entwickekten Methods)(如表1)。该方法的原理是将每层楼房的交易价格分别列出，求取其每平方米的价值点数，以之代表各楼层的经济价值。价值点数应视个别价值估算目的、土地位置、用途、建筑物外观等条件，经土地估价委员会加以修正调整，以符合实际情形。
表1 史基墨设计的各楼层经济价值表
楼层 | 混合商业地带 权重 百分比％ | 繁华商业地带 权重 百分比％ | 办公场地 权重 百分比％ |
地上5层 | 11.0 13.04 | 10.0 8.7 | 10.0 10.5 |
地上4层 | 11.0 13.04 | 10.0 8.7 | 10.0 10.5 |
地上3层 | 12.0 14.49 | 15.0 13.0 | 10.0 10.5 |
地上2层 | 12.0 14.49 | 20.0 17.4 | 15.0 15.8 |
地上1层 | 30.0 36.23 | 30.0 26.1 | 30.0 31.6 |
地下1层 | 4.0 4.35 | 25.0 21.8 | 15.0 15.8 |
地下2层 | 4.0 4.35 | 5.0 4.3 | 5.0 4.3 |
合计 | 83.0 100.0 | 115.0 100.0 | 95.0 100.0 |
1.1.2日本。日本《公共用地取得损失补偿基地细则》对楼层效用比率作了规定，作为评估土地立体利用价值的依据。所有指数系假定地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同的情况下计算而得，是各阶层单位面积的指数，各阶层的楼地板面积不同时，各种指数与该阶层的楼地板面积之积就形成该阶层的有效指数，但仅表示一般标准，根据建筑物所处区域和城市级别的不同，各楼层效用比率应作相应调整，其适用范围以近邻地区、同一供需圈内的相类似情况为原则。
1.2 国内地下空间使用权价格评估研究现状
目前，国内评估行业的一些专家学者对地下空间使用权评估问题发表了不同的见解，提出了具体的评估方法。认为对于已建成使用的地下空间权评估时，收益还原法是首选方法，对于待建的地下空间权，假设开发法是首选方法。在应用收益还原法评估时，可以参考地上和地下租金比例关系，根据地上租金来确定租房的收益，同时认为收益还原法中采用的地下空间使用权的土地还原利率应该高于地上建设用地使用权的还原利率。我国现在的土地价格，其本质应该是一种平面地价，但是空间权的建立使土地的使用范围成为一个立体的闭合空间，其价格也应该随之成为一种立体概念。相应的估价方法中的一些修正因素也需要修改，如区位因素要考虑垂直区位，还要重点考虑地质及水文状况等因素。
2. 地下空间使用权出让估价方法与实证
2.1 估价理论方法研究
城市地下空间权出让实质是土地使用权的有偿出让，所以目前适用于地价评估的各种理论与方法，如市场比较法、收益还原法、剩余法等也适用于地下空间的估价，同时地下空间使用权的评估也不能完全脱离现有的基准地价体系，我国可以借鉴国外立体地价评估方法，计算土地立体使用效用比率，作为制订立体地价的依据。杜葵建议对城市土地进行立体区位条件下的土地分等定级，考虑建筑物的立体建造成本，正确描述城市土地的立体区位条件，以及立体区位条件产生的立体土地区位收益，充分考虑土地空间权利状况对价格的影响。部分学者也提出了初步的地下空间估价计算方法，如蔡兵备认为在起步阶段，地下空间使用权的出让价格一般可按同地段土地价格(楼面地价)的1/3~2/3确定底价。
2.2 地下空间出让估价模型
对于合建地下工程，地下部分的建设用地使用权的设立是与地上建筑物的建设用地使用权的设立一并考虑的，本文拟就单建地下工程，讨论城市地下空间使用权估价方法和模型，从经济学建立模型的角度看，这也是一种合理和必要的简化。
城市地下空间权价格评估模型采用假设开发法，从投资的角度来考虑，可以得出:
P = (1+a) (V+ C) +t×P+π×P (1)
式中:P表示平均售价，V表示地下空间权价格(净地价格)，C表示开发商的地下建设成本，包括市政大配套费、前期工程费、附属工程费、建筑安装成本和开发间接费，a是以百分比表示的开发商支付的不可预见费及管理费和合理的利息， t表示销售税费率和销售费用率，π表示销售利润率。
经整理可得到以下模型:
V = (1-t-π)×P/ (1+a)-C (2)
在此城市地下空间权价格评估模型的基础上，可做进一步讨论如下。
1．分层开发深度问题探讨
假设一栋建筑物深度为i处的地下部分的价格为Pi，用售价深度系数ki，来建立Pi和同区域可比宗地地面一层的平均售价PG的函数关系:
Pi= ki×PG (3)
则: ∑Pi=∑(ki×PG)，ki∈(0，1)
同理，假设一栋建筑物深度为i处的地下部分的建设成本为Ci，用成本深度系数hi，来建立Ci和同区域可比宗地地面一层的建设成本CG的函数关系:
Ci= hi×CG (4)
则:∑Ci=∑(hi×CG)，hi∈[1，+∞)
对于深度为i处的地下部分，公式(4)、(5)和公式(2)并列，可得:
Vi= (1-t-π)×kiPG/(1+a)-hiCG (5)
2．最佳开发深度问题探讨
(6)式两边对i求导，可得
dVi/di= (1-t-π)×PG(dki/di)/(1+a)-CG(dhi/di) (6)
从(6)式可以看出地下空间使用权价格与dki/di和dhi/di相关，一般来说，开发深度越大，施工就越复杂，建设成本就越高，这一改变是由于工程材料、劳动成本、设计等各种因素引起的。如建筑物地下一层的成本是地上开发成本的2.5倍左右，开发地下两层成本增加得更高。
令dVi/di=0，则(6)式可变形为
PG(dki/di) = CG(dhi/di)×[(1+a)/(1-t-π)] (7)
或 △P =△C×[(1+a)/(1-t-π)] (8)
(7)、(8)式中的a、t、π等参数和开发深度没有直接关系，可认为是已知的，售价深度系数ki和成本深度系数hi可根据不同地质条件的区域估算出来。
2.3 地下建设用地出让估价应用实证
从投资的角度，考虑地下、地面的同类用地，开发商只有在认为其单位投资收益率相等时，理性的投资者才会去开发地下空间，设i为地下第i层的使用权，G为地面建设用地使用权，根据上述模
型可以建立以下地面—地下建设用地使用权价格对应模型。通过公式(1)变形，可以得出:
πi= (1-t)-(1+a)(Vi+Ci)/Pi (9)
πG= (1-t)-(1+a)(VG+CG)/PG (10)
含义同第一个模型，在正常情况下，投资收益率相等，即πi=πG。
故有(1-t)-(1+a)(Vi+Ci)/Pi= (1-t)-(1+a)(VG+CG)/PG
经简化后可得(Vi+Ci)/Pi= (VG+CG)/PG (11)
(11)式中有关平均售价、地下建设成本等可以调查市场资料取得，这样就建立起了地面—地下建设用地使用权价格对应模型，可以用它测算某一均质区域内地下空间使用权价格对应于地面土地价格的修正系数。
以宁波繁华商业地带为例说明，一处位于繁华商业地带的二层地下建筑，地面一层的平均售价约为45000元/平方米，销售税费率和销售费用率t=6.6%，利润率π=30%，不可预见费及管理费和合理的利息a=15%。
表2 地下空间使用权价格深度修正系数计算表(繁华商业地带)
层数i | 地上1层 | 地下1层 | 地下2层 | 地下3层 |
售价Pi | 40000 | 32000 | 20000 | 12000 |
售价深度系数ki | | 0.8 | 0.5 | 0.3 |
建设成本Ci | 1520 | 3671 | 3965 | 4312 |
成本深度系数hi | | 2.42 | 2.61 | 2.84 |
分层地下空间使用权的价格Vi |
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