近年来，我国房地产发展过热已经成为共识，房地产泡沫的出现，将会严重影响我国的经济发展。因此，对房地产泡沫的生成机理进行分析，才能更好的研究应对策略。
房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。而一旦泡沫破灭，不仅导致经济和社会结构的失衡而且还极易带来金融危机、生产和消费危机和政治和社会危机，要治理房地产泡沫首先要了解房地产泡沫的生成机理。
1、房地产泡沫存在的原因分析
从房地产泡沫的生成机理中不难看出，过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因。另外，消费者的预期、非理性扩张、政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成。
1.1房地产泡沫存在的直接原因
过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。房地产开发商千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多，以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下，有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨，严重脱离了其实际价值而产生地价泡沫，进而导致整个房地产业泡沫的形成。
1.2房地产泡沫存在的间接原因
1.2.1受消费者预期的影响
消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时山于无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
1.2.2政策因素的影响
房地产业作为国民经济的主导性产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的，因此，每个政府都会下大力气对该行业进行干预，我国也不例外。例如我国住房制度改革、土地使用制度改革，以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建经济适用房等政策，都直接推动了我国房地产市场的高速增长。正是这种政策的导向使房地产开发过热，导致价格虚涨，空置率上升，助长了泡沫的形成。
1.2.3房地产投资增长过快
房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。
1.2.4银行信贷的非理性扩张
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅仅依靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策，但由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多房地产开发商仅仅拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。
1.2.5结构性矛盾
经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发，一段时间内大面积、大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多，经济适用房则出现供不应求的情况，这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使经济适用房的价格不断提高，两方面的作用极易导致房产泡沫:另外，这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。
2、对策建议
政府应合理确定自己在房地产市场运行中的角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，这是政府对房地产市场实施有效管理的关键。政府管理房地产市场的主要职能，是实施有效的宏观调控和按市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使房地产市场的运作纳入法制的轨道。
2.1大力培育二手房、租赁房市场，加大普通商品房的供给。
积极培育二手房、租赁房市场，形成包括新建商品房、二手住房、租赁住房和廉租房的住房供给“梯度市场”;制定和实施住房建设规划，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
2.2进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。
完善房地产税收政策，开征土地财产税;适时、适度地调整房地产开发贷款与个人住房贷款的信贷政策，引导和调节房地产的供需;通过对土地市场的宏观调控，将土地供应控制在一个比较合理的规模;加强土地使用监管，打击土地投机行为。
2.3整顿和规范房地产市场秩序。
加强房地产领域的法制建设，规范房地产市场的运行，制约各种违规投机行为;改变土地供应方式，变土地供应“双轨制”为“一轨制”;完善土地招投标制度，在投标时不仅要考虑投标价格，还要考察开发商的资质、信誉和业绩水平。
2.4建立房地产泡沫预警机制。建立科学合理的房地产泡沫预警系统，适时发出警告，引导市场向理性方向发展;完善房地产统计和信急披露制度，增强房地产市场信急透明度，全面、及时、准确地发布各种房产信息，引导民众进行科学合理的投资行为。
3、结束语
总之，房地产是泡沫的主要载体之一，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性。
参考文献：
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