摘 要：在住房制度的不断改革下，房产企业拥有了有利的发展空间。本文就从房地产开发企业中的几项主要税种来分析房地产开发在企业审计当中应该注意的一些问题。
关键词：房地产；税种；审计
我国房地产业在近几年来的努力下迅猛的发展起来，成为国民经济的支柱产业，对国家经济的增长发挥着重要作用。但在增长经济、促进建设的同时，也有许多腐败风气在房产事业发展中显露出来。像房价的不断攀升、一些企业逃税漏税等现象不断出现。此外，房产业在分配资源上极度的不公，使民生矛盾愈演愈烈，影响着社会的和谐发展。为了进一步解决房地产产业带来的一些影响，我国审计机关不断做出调整，结合国家相关政策将房产产业的纳税作为税收管理的重要内容。这些调整在一定程度上维护了房产业在税收管理上的秩序，提高了房地产产业的审计水平，也为房地产产业的展带来有效作用。就具体的审计内容而言，在实践应用中存在的问题是值得我们进一步探讨的，通过不断地革新，才能更好的加强对房产事业的监管，促进房产事业的健康发展。
一、房地产企业的主要税种
国务院发布的《关于加强房地产税收管理的通知中》对房产业的税收征收管理做了进一步强调和阐述，为征收管理的具体实施做了强有力的指导。章要所规定的房地产税收的种类很多，内容也很广泛，只有充分了解和掌握这些不同的税收种类，才能更好的将其应用到管理中。
我国的房地产企业应纳税的税收种类很多，主要有以下一些类别：
1.营业税。营业税是按照房产企业所建建筑及不动产的出售来计税的，其中还有相应的建设维护税和教育附加税，一般以5%的税率进行缴纳。
2.企业所得税。房地产开发的应缴纳税收的所得税部分。
3.印花税。房地产企业在销售、与买房者签署购房合同时，按是适用税率缴纳。
4.房产税。房产租金所得的收入应缴纳的税。
5.土地增值税。在房产企业中，因转让房地产获得的增值收入而缴纳的税。
6.城镇土地使用税。开发商在使用国有土地时，依据使用土地的面积而缴纳的税。
7.契税。房产企业在承接建筑用地时，要像土地管理部门缴纳土地契税以及代收代缴的税。
二、房地产开发企业主要税种的审计要点
（一）营业税及企业所得税的审计
一般情况下，房地产开发商通过销售楼房和出租楼房取得相应的资金收入。虽然在销售过程中，每一次开盘所出售的房产数量是有限的，但每一单位的商品出售所得的利润是非常大的。而在审计过程中，对企业影响最明显的是企业的销售价格。通常情况下，企业将取得的销售房预收款长期挂账或通过其它手段转移所得收入。除此之外，房地产企业自己的员工在购买商品房时，是可以享受到折扣的。有些企业也会通过奖励员工来作为隐藏偷税的手段，员工在推销企业产品、建立市场后，企业会借此给予相应的奖励，也会在员工福利上做一些企业的自身想法。诸如这些情况，在实际处理中，要分清情况进行处理，就具体细节针对税收相关内容进行分析。
（二）印花税的审计
在印花税的征收上，企业的问题也存在这许多内容。审计调查中，购销合同的税基最为严重，许多企业在这一税收上都没有记录内容，企业一般按照半年的时间进行缴纳。税法法律中规定，印花税要在建立书面合同或票据时，应立即购买印花税票进行印花税的缴纳。现行税法规定中，单位与企业之间发生的有关会计等专业技能的咨询合同是不需要企业缴纳印花税的。但在审查中，这些相关的税收仍然被一些企业缴纳，而法律规定，这些合同可以被视为中介性质的咨询合同，暂时可以不用纳入印花税的征收当中，但已经缴纳过的税务机关一般不予以退回。所以企业在与其它单位发生的此类合同在以后可以不用缴纳税款。
（三）房产税的审计
房产税以房产的剩余数值和以租金收入两种计税方法计税的。税率一般为1.2和12%。现行法律为了税收征收的公正立法，规定房地产开发商在出售楼房之前，对这些产品并不进行税款的征收，但在这之前，开发商如果有出租或出借楼房的现象，就被视为买卖过程，是要征收一定的税额的。这就要密切关注房地产开发商的销售现状，以防有将房产出租的却长年挂存货品的账单，形成偷税漏税的现象。另一方面，因为企业工程的时间往往很长，滞后于产品的使用时间，一些工程企业的竣工验收时间更是滞后于使用时间，这一方面，企业要适时的调整计入房产税的税基。大量的企业开发商借助自己雄厚的力量、大量的楼房产品，为自己的员工提供特别优惠的租房价格。但税法在之后规定企业要按照国家规定的价格向自己的员工提供租房，且要在企业的自用房产的原有数值中除去。
（四）土地增值税的审计
土地增值税的税率为30%～60%，税负一般较重。在这一税收方面，要做到数值的正确计算，就要在审查时紧密关注房地产开发商是否将房产收入长期挂账，企业有可能并未及时缴纳税款。企业在获得实际收入使也会有遗漏的现象发上，在进行销售时，也会出现成交价与实际价格相差甚远却没有一个合乎情理的缘由。除此之外，企业将已经取得的土地使用权的支付内容在开发转让和固定不动中并未正确的分配。在成本的应用上，企业也会将不属于开发成本的费用计入开发成本当中，在与相关单位进行合同转让和会计凭证核对时，成本结转办法也会出现失误。企业在借款利息支出中是否按照国家相关规定，超过上浮幅度的部分有无被作为扣除企业项目金额，如超过贷款期限的利息部分是否也作为扣除项目的金额。在关于扣除转让房产相关的税金时，已计入税收费用的印花税税收是否用重复被扣除。总而言之，在对土地增值税进行有关税收审计时，要注意核实房地产转让的所得收入和已扣除的法定金额，根据这些内容确保正确的税收税额和税率，达到应缴纳税额的正确性。
（五）个人所得税的审计
个人的收入一般由基本工资+本月奖金+年度奖金组成的，所以，对于个人所得税的审计来说，要注重以下一些方面：在个人的管理费用和销售费用中，如以现金形式发放的工资是否已经被扣去个人所得税；诸如个人在企业工作中，自己业绩的超出部分和销售的提成部分是否能够有效地被个人所得税扣除出去。其次，一些房地产的员工已有负担个人所得税或者企业为员工全部负担个人所得税，而在审计税收的时候，要注意是否将支付额转换成已经包含税收收入后的个人所得税的计算
结果。
（六）契税的审计
契税的审计主要是房地产开发企业要缴纳的国有土地使用权出让的税额。房地产在开发前期阶段是否缴纳税额，是可以通过国土利用部门的数据查证的。在审计契税时，房地产开发会与购买者达成协议，未开发票或少开发票，这就虚假的减少了收入额，影响了计税依据，这就注意加强和房产管理部门的协调沟通，以防这类事情的不确定性。
小结
总而言之，我国在税收管理上，要加大对税收征管的力度，对含有逃税漏税的企业进行大的处罚，遏制住企业在发展中的偷税漏税的现象。但似乎凭借仅有的税收制度，并不能强有力的完成这一项重大责任，偷税漏税的想象得不到根部的根治，这就需要进一步加大税收的改革，推进我国税收的强有力的发展，消除房地产企业在获取利润中的偷税漏税现象，确保国家的相关利益，维护社会人民的合法权益，这就要我们的税收机关要做出不断地努力。
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