摘 要：实行经济适用房制度在我国已有十余年了，为解决中低收入家庭的住房问题做出了重大贡献。但这项制度在运行过程中，特别是其退出机制尚不完善。因此本文就建立经济适用房回购制度的必要性，及政府优先回购经济适用房实行内循环政策做出了阐述。
关键词：经济适用房；退出；回购；内循环
经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。我国经济适用房制度自1998年开始实施,到2007年趋于完善,并逐步建立了廉租房和经济适用房并行的保障房体系。目前，住房保障制度推进的一大瓶颈就是保障房退出机制不完善，因收入条件变化或收入增加而腾退经济适用房的人寥寥无几，这一方面使政府财政负担越来越重，另一方面又造成本该享受保障房优惠政策的人没有享受到，而不该享受的人却不合理地占用了这些社会资源。
一、我国保障性住房体系的产生的背景及现状
从新中国成立到改革开放的30年间，我国传统的城镇住房制度是一种以国家和企事业单位统包、低租金为特点的实物福利性住房保障制度。是与相时经济制度上的计划经济体制相吻合的，是一种承袭了社会主义国家的福利主义的社会政策路线。因此，这一阶段的住房政策是一种典型的福利主义社会政策。住房制度改革起始于1980年，真正全面推进住房改革的是1994年7月国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出我国的住房实物分配制度改变为货币分配 制度，即国家式单位不再承担建设、分配、维修、管理的工作，将住房以货币分配形式分配给单位职工，职工再到市场上购买住房并获得房屋所有权。1998年7月3日国务院又发布了《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布我国城镇单位从1998年下半年开始停止住房实物分配 ，全面实行住房分配货币化以及住房市场化，建立与市场经济相适应的市场化的住房制度。完全市场化的房屋叫“商品房”， 同时考虑到那些家庭收入较低，无力购买价格相对高昂的商品房的低收入者，政府组织建设了相对于商品房来说价格较低的经济适用房屋，以保障其“居者有其屋”。
近几年我国保障住房规模不断升级，从2008年“131号文”出台以后，保障性安居工程住房建设就以每年倍增的速度增长。如2008年的保障性住房建设规模仅有100多万套，2009年达到330万套，2010年达到580万套。在完成了这三级跳的基础上，住建部明确提出2011年计划建设保障性安居工程的任务是1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%。经济适用房制度的建立，为解决中低收入家庭的住房问题做出了重大贡献，但这项制度在运行过程中也暴露出供给量不足、开发建设监督不力、购房者准入监管不严等问题。特别是目前，经济适用房退出机制还不完善，不少省份保障房退出管理工作尚处于摸索阶段。退出机制由于主要采取经济调整手段，基本不采取强制退出等手段，因此效果有限。经济适用房退出机制的不完善，导致政府财政收入和住房保障资源的流失比较严重，这主要表现为：经济适用房普遍采取直接上市出售的方式退出，造成财政收入流失严重、现有的退出机制不能保证经济适用房的良性循环、的经济适用房制度没有专门的监管机构，使退出制度缺乏执行力度等。
二、经济适用房政策及其退出机制
从经济适用房的概念中，我们可以看出：首先经济适用房的物权主体必须是低收入人群，他们在法律上享有购买经济适用房的资格，高收入者是没有购买适用房权力的；其次经济适用房的处分权是有限制的。购买的经济适用房必须五年后才能上市交易，并且政府有优先回购权，除非有完整的产权，经济适用住房才能上市买卖；最后经济适用房的价格也是有限制的。经济适用房政府给予了政策上的优惠和土地费的减免，因此在其售价里也不包括国有土地使用权的完整的市场价格这一部分，因此其购买者取得的权利也应受到一定限制。
经济适用房属于商品房，但又不是普通商品房，它体现了住房保障性功能。但目前这一保障体系中，经济适用房的退出机制不健全。虽然我国经济适用房政策中对于经济适用房的处分权是有限制的，即必须是受助人在取得五年后并且拥有完全产权的情况下才可以进行交易、政府有优先购买权等，但现行的经济适用房退出机制的设定还很不完善。如：现行退出机制允许在一定年限后经济适用房，使原本的经济适用房变为可流通的普通商品房，此房就丧失了多次循环用于住房保障的机会，造成住房保障资源的流失，不利于形成保障性住房的存量。现行经济适用房的退出机制也在很大程度上造成了高收入者占据经济适用住房收益的情况，滋生了腐败及社会不公平现象。另外，现行经济适用房退出管理只限制了5年内不允许直接上市交易，对5年后上市的经适房的相关收益交纳规定得很模糊，导致政府在管理过程中处于被动的地位，使经济适用房上市交易的收益交纳实际可操作性不强。即使出售人届时按同地段普通商品住房与保障性住房差价的一定比例向政府缴纳收益，仍有很大的利润空间，因此这一规定使得保障性住房具有了无风险投资功能。
三、建立完善经济适用住房回购及内循环机制
1、经济适用住房回购的必要性
随着政府用于住房保障的资金越来越多，经济适用住房应该凸显其累计倍增效应。但目前，由于经济适用住房是一次销售出去，而且政府放弃了经济适用住房补贴的产权，虽然每年财政支出成倍增加，但这种保障好像是一次性的，即使购买经济适用住房的受助人将来变成了百万富翁，他也还可以住在经济适用住房中，甚至于他们的二代、三代。尽管政府也规定经济适用住房在五年以后可以上市交易，交易时要向政府交一定的差价，政府也能收回一定的补贴。但是这种收多少，怎么收回差价收益，因缺乏房屋产权交易很难操作。同时政府让渡了经济适用住房的部分产权，使得受助缺乏退出的机制，这样经济适用住房就不能多次循环的用于住房保障功能，一套经济适用住房只能解决一个中低收入家庭的住房问题，而这套经济适用房也难以用来解决其他中低收入家庭的住房困难。而如果政府建立起对经济适用住房的优先回购制度，就可以让本来不太能满足中低收入家庭的住房数量在一定程度上得到缓解，并
且让经济适用住房一直保留在住房保障体系内部，使得经济适用住房可以在中低收入阶层内部循环使用，让有限的经济适用住房保障资源实现累积效应，满足更多的住房困难家庭解决住房问题，同时政府在住房保障的财政压力也得到减轻。
2、政府回购经济适用房体现了社会公平
经济适用房建设资金来源于开发商，建设土地来源于国家，买家相当于购买了房屋的使用权，相当于各方利用共同的力量来支撑起住房保障体系。政府回购可以满足经济适用房用户回收投入的需要，也保证了社会最基本的公平原则。让更多的人享受到国家福利制度的照顾、保证真正的弱势群体有房可住。经济适用房回购制度不会追溯以往，仅针对新建的经济适用房。虽然这一回购政策也有不少人反对，但是我们必须认识到，任何一个新制度都不可能完全合理，只要它主要方向正确，只要是保证了购买时的公平，再能够保证回购时定价的公平，就会实现最大方向上的公平，最大程度体现社会公平原则。
3、构建内循环是经济适用房向社会政策的回归
政府实施经济适用住房的回购制度，在一定程度上杜绝了经济适用房倒买倒卖以获取利益的投机现象。一直以来，利用权力倒卖或者伪造材料欺骗购买经济适用房的现象屡禁不止，说到底是因为此房购买之后转售可以获取很高的利润。有些人居住在自购的商品房或福利房中，另一方面又通过弄虚作假转卖经济适用房赚钱，这种现象无疑是对于那些应该入住经济适用房却被挤占机会的低收入者的不公平。如果禁止经济适用房上市销售，居住者只有权居住而无权出租出售，通过购买经济适用房牟利的“财路”就可以被截断，这样自然减少了购买经济适用房上的弄虚作假行为。再加上现在政府对购买经济适用住房的资格审查严格把关，实行经济适用住房回购制度一定会让经济适用房回到他的初衷，让更多的中低收入家庭受益。从政策取向上来看，建立政府回购“内循环”模式将解决这两个问题：一是确保有限的保障性住房能有效地覆盖到中低收入家庭，满足低收入家庭的基本住房需要，使得住房保障目标更加明确；二是从制度上解决经济适用房的收益问题，制止违规购买和谋取不正当利益行为。
参考文献:
[1]李宏志:经济适用住房制度的问题及改革建议[J].东北财经大学学报.2007.5.
[2]李英.我国经济适用房效果研究[D].西北大学.2010.6.
