摘 要：住房是居民赖以生存的安居场所，房价则是打开房门的关键钥匙。随着中国经济实力的快速增长，房屋价格也呈现出上升趋势，造成了中国人买不起房的现象。本文针对这种现象总结了房价持续上涨的根本原因并提出了几点合理性建议。
关键词：房价 地价 供给需求 根本原因
1 引言
改革开放以来，中国经济发生了翻天覆地的变化，取得了令人瞩目的成就。作为这场大变革中最引人注目的产业——房地产业，经历了一系列逐渐壮大的过程，发展成为了国民经济的支柱产业。住房作为人们赖以生存的安居场所，而房价又是房地产的一条生命线，因此越来越被人们所关注。近年来，中国的房价持续上涨，已远远超过一般老百姓的承受水平，甚至于超过发达国家的房价绝对值，普通老百姓尤其是弱势群体因房价之高而无力购买。房价的持续上涨必将导致整个中国的经济变成泡沫然后崩溃。
2中国房价现状
随着房价的持续上涨，国家于2010年始连续几次出台了严厉的房地产政策来进行调控，不过，中国的房价依然保持上涨态势，丝毫不见缓涨的迹象，为此，国务院于2011年1月26日公布新“国八条”抑制房价上涨。在新“国八条”政策下，我国的房价涨幅逐渐下降，但房价仍在上涨是不可否认的事实。根据最新出炉的全国房价排行榜，绝大部分城市的房价仍在环比上涨。（表一）
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 |
城市 | 温州 | 上海 | 北京 | 杭州 | 深圳 | 宁波 | 南京 | 广州 | 天津 | 厦门 | 大连 | 福州 | 珠海 | 青岛 | 苏州 | 无锡 | 成都 | 昆明 | 南通 | 海口 |
均价（元/m2） | 28474.676 | 25778.32 | 23818.674 | 21353.16 | 18353.088 | 16245.251 | 14587.672 | 14511.132 | 13450.814 | 12745.227 | 11807.231 | 11757.622 | 10961.014 | 10598.82 5 | 10216.724 | 9059.4121 | 8846.123 | 8842.3193 | 8713.9932 | 8546.8438 |
3中国房价持续上涨的根本原因
3.1土地使用权
地产是房产建造的基础，土地的价格直接影响了房价。2002年5月国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，对经营性用途的土地使用权协议出让方式竖起了“叫停牌”，要求从2002年7月1日起，各类经营性用地的使用权必须以招标，拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此项举措标志着新一轮土地改革制度的诞生。
[1]然而，土地“招拍挂”尽管起步良好，发展较快，却导致了全国范围内地价飙升和房价飞速上涨。土地是房地产开发所必须的资源，地价对房屋的价位高低具有重要的影响作用。城市级差地租的飞迅上涨，直接造成了房价的持续上涨。
3.2供求关系
中国的人口增加，资源有限，也是造成房价持续上涨的原因之一。根据西方经济学说的“边际效用价值论”，一种商品越稀缺，其边际效用越大，价格也就越大。
[2] 根据供求原理，在一般情况下，当市场价格上升时，需求的数量会下降；而当市场价格下降时，需求的数量会增加，随着刚性需求的增加，为了满足消费者的欲望，房屋的供应量也在增加，导致了房价的持续上涨。然而中国的经济市场上消费者的数量远大于房屋的数量，呈现出供不应求的现象，这也是房价居高不下的根本原因。高速度的城市化带来了更多的人力，“土地/人力”的比例失调，使得房价居高不下。
3.3房地产商的炒作
开发商为了获取暴利经常性的采用欺诈手法进行销售，在追逐利润的过程中，有些开发商往往钻法律的漏洞，创造出一些所谓的“行规”。为了哄抬价格，开发商谎报虚假楼市消息，将空房说成已售，来刺激顾客的消费欲望，价高者得，给自己带来利益最大化。他们往往可以雇佣人员假装购房人员进行排队，以造成热销的假象，让顾客产生恐慌感。严重的是，同一地区的开发商们通过囤积大量住房，将房子互相倒买倒卖，操纵特定时期和特定区域的房地产市场，发布虚假销售信息，形成价格合谋，造成互相抬价。一系列虚假的行为给顾客带来了恐慌，迫使顾客高价购房。
4合理性建议
国家为控制房价过快增长，制定了多项政策（加息，提高首付，限购令，征收房产税，提高契税，营业税的调整）。笔者认为，国家在进行宏观调控时应做到如下几点：
4.1降低房地产税费，降低土地出让价格
在中国的房产市场中，地方政府的地租有税收和土地出让金两种形式。一般来说，土地税的本质是财产税，收益税或所得税，而财产税中包含有房产税，房产税是以城市，县城，建制镇和工矿业房产为课税对象，按照房屋计税价值或出租房屋的税金收入，向产权所有人征收的一种税。
【3】房价成本很大程度上取决于房地产税费和土地出让金。因此要降低房价就要从房地产税费和土地出让金上着手，在土地开发成本已经确定的前提下，寄希望于存量商品房降价将收效甚微。
为此，笔者建议，目前国土资源部应当不断完善土地出让制度，稳定地价，地方政府则要减少土地出让金的征收，中央财政可以适度的拨款给地方财政，减轻地方政府对土地财政的过度依赖，真正将房价降下来。
4.2刺激二手房消费
目前的房屋供不应求现象正在刺激着中国人民的消费水平，在稀缺的土地资源环境下，一手房远满足不了消费者的需求，更多的人力资源将归于何处？中国的楼市囤积的过多的二手房，空置只会造成资源浪费，为了更好的满足消费者的需求，政府应对二手房营业税及缩短交易年限的政策放宽，此举不仅可以延缓土地紧张的局面，同时也对一手房造成了冲击，刺激着一手房的价格下降。
4.3控制房屋拆迁规模和进度，加快开发进度
拆迁是一项关系到千千万万老百姓切身利益和社会和谐稳定的重点问题。然而，近年来，随着房地产刚性需求的无序扩大，政府因缺乏基本的测算规划而实行了大拆大建，从而导致拆迁总量失控。房屋拆迁进度无法与开发进度保持同一步调，使得商品房和二手房价格因供应严重不足而急剧上涨。政府应合理控制房屋拆迁规模和进度，不断提高拆迁管理水平，提供充足房源，加快开发进度，切实为人民服务。
4.4增强农村建设，扩大土地资源
随着中国经济的全面发展，更多的人涌向城市，造成城市人口密集度过高，城市的土地资源有限，使得很多外来人员居无定所。为了保证房地产市场的稳定发展，应该提高土地资源的供给量，笔者建议国家将发展重心投向农村，增强农村建设，扩大土地资源，提高农村的生活水平，努力做到城市农村一体化，做到中国的每一寸土地都被合理利用，如此，房价的下跌将指日可待。
参考文献：
[1] 黄石松，陈红梅,2009.房价之谜.社会科学文献出版社，10
[2] 刘厚俊，2005.现代西方经济学. 南京大学出版社，13
[3] 毕宝德，柴强，李玲，周建春，2005.土地经济学.中国人民大学出版社， 414,427
