摘 要：本文主要从提高我国城市土地利用效率和增强城市房地产融资的角度来探讨加快我国房地产业证券化步伐的必要性，然后根据我国在证券化过程中可能存在的问题提出了相应的对策，指出我国实行房地产证券化的主体已经具备，论证了我国加快房地产证券化的可行性。
关键词：房地产业资产证券化 城市土地高效利用 城市房地产融资
房地产业资产证券化是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易，能够提高房地产投资的流动性和降低其风险性。房地产证券化在我国还处于探索实验阶段，充分利用房地产业证券化有利于流动性较低的房地产业融资的特点，对于发展我国房地产业，提高人民的居住水平有着重要的意义。
一、我国推进房地产证券化的必要性
从推动城市房地产市场发展和城市土地高效利用的角度来看，由于房地产本身具有的不可移动性、投资回收期长、价格昂贵等特点，使房地产投资金额大、市场流动性差、风险过度集中，从而制约了房地产企业和房地产业的发展。而房地产证券具有较强的流动性，能将凝结在房地产中的巨额价值进行小额分割，出售给投资大众，便于银行迅速筹集资金贷款给房地产企业，为房地产企业开发提供可靠的资金循环保障，有利于房地产企业做大做强，也有利于提高房地产开发的技术含量，使房地产企业有能力在有限的城市土地面积上修建高楼大厦，从而提高城市土地的容积率，达到高效利用城市土地的目的。对城市居民而言，住房抵押贷款证券化后，一方面，原来在银行的住房抵押贷款资金可以在房地产领域实现保值、增值;另一方面，手中的货币资金还可用于购买房地产证券，从而为其他需要购房的居民购房和房地产企业开发提供新的信贷资金来源。因此，也有利于城市房地产市场的发展和城市土地的高效利用。就银行而言，通过出售抵押贷款债权，盘活资产，回笼资金，再发放抵押贷款给购房居民和房地产开发企业，既能在相当程度上提高广人居民的购房能力，又能为房地产企业开发提供大量的信贷资金来源，无疑也会促进城市房地产市场的发展和城市土地的高效利用。
总之，住房抵押贷款证券化对城市房地产市场的发展和城市上地的高效利用有很大的促进作用。
二、我国推行房地产证券化的问题与对策
当前我国推广房地产证券化还存在着一系列的障碍和缺陷，应采取相应的政策措施:
1.缺乏明确的产权制度和法律保障体系。房地产证券化的前提条件是明晰的房地产产权，而目前我国的房地产产权制度尚未完善，对产权分割缺乏有效的法律保障。同时，也没有抵押信托的基金管理等方面的配套法规，作为一种新的金融工具必须有配套法规做后盾。所以，应尽快出台有关房地产抵押、信托、担保等基础性法规，并认真研究物权法的实施。还要在会计税务准则、证券交易监督管理等方面加强立法和执法进度，根据法制经济原则的要求和国际惯例的规定指导证券化的理论与实践，最大限度地保护房地产证券发行人、中间人和投资人的权益，促进房地产证券化健康、有序地发展。
2.缺乏健全的个人信用制度。由于现阶段我国尚无完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况做出准确判断，对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得困难重重。同时，由于个人流动性大，财务收支状况难以确定，借款人有无负债和不良信用记录也无从得知，银行为了减少信贷风险，只好在贷款方式上严格控制，这无形中制约了个人信贷业务规模的扩展，而规模过小的住房抵押贷款初级市场对证券化的推行是没有实际意义的。因此，我们应尽快建立包括个人信用登记、评估、风险预报及规避在内的一系列个人信用制度，对借款人的就业和收入变动状况以及财产增减情况实行动态监控和跟踪调查，以利于银行扩大个人住房消费贷款规模，推动城镇居民购房需求。
3.缺乏专门的证券化组织机构和高精尖的专业人才，应加快房地产证券化组织机构的人才培养。房地产证券化具备严密的组织机构，包括管理委员会、监督机构和具体的操作机构。我国应建立由银行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由信托投资公司等金融机构具体负责操作运行，由保险公司对开发项目担保，还要组建一大批不动产评估机构和不动产证券等级评估机构，并组建证管会进行监督，培养大批专业技术人员和管理人员。
4.我国房地产抵押贷款没有政府担保机构的存在，只能采取其它担保方式，这在一定程度上制约了房地产金融市场的发育和完善。因此，要迅速改变单一的房地产开发信贷，大力发展个人消费信贷，同时建立房地产金融二级市场，增加证券品种，有步骤地实行抵押贷款证券化，活跃证券流通市场。
资产证券化操作的相关理论和技巧在国外均已广泛应用，有助于为国内操作提供借鉴。我国已经基本具备了开展资产证券化的条件，资产证券化操作的主体在国内均已存在，虽然其定位和功能有待进一步明晰，但可预见，在资产证券化操作市场上，它将成为具体操作的实施者。另外，作为该资产证券化最终的承担者，广大的投资者也已具备。在经济运行过程中也出现了大量金融剩余，巨额存差以及大量外汇剩余也已产生，因此证券化操作将得到投资市场上巨大购买力的支撑。
可以说房地产项目资产证券化的实施已具有一定的可行性。只要在市场基础、市场环境、市场机制和房地产项目贷款资产的资产状况等几个方面加强改进，房地产项目资产证券化一定会在我国房地产开发中得到快速发展。
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