摘 要：随着我国房地产市场繁荣，房地产经纪行业队伍迅速壮大，房地产经纪机构在人们买卖房屋、租赁房屋中作用越来越重要。在当前新形势下，房地产经纪机构和经纪人员面临法制不完善、管理混乱、素质较低等诸多问题，本文就这些问题及其对策进行了全面分析。
关键词：
一、房地产经纪及其发展现状
1、房地产经纪简介
随着我国房地产市场的不断发展与完善,作为房地产产业链条中关键一环的房地产经纪业的作用日显重要,房地产经纪活动日趋频繁,房地产经纪人员队伍迅速壮大。由于房地产具有价值量大，房地产交易中产权复杂、信息严重不对称等因素的影响，决定了人们在房地产交易中需要专业的房地产经纪人员和机构为其服务。房地产经纪机构为房地产交易物体提供评估、交易、代理、咨询等服务及善后管理服务的机构，而房地产经纪人主要是在房屋交易、融资按揭、物业管理等领域为房地产交易双方提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。房地产经纪机构为连通房地产开发和市场消费发挥了桥梁和纽带的重大作用,而信誉良好服务周到的优秀房地产经纪机构可以更好地满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要，因此有利于房地产业的健康发展,房地产经纪企业成为房地产业不可或缺的重要组成部分。
2、我国房地产经纪发展现状
近年来房地产经纪服务向纵深发展,房地产经纪人在房地产交易中的作用不越来越重要。房地产经纪队伍空前壮大，房地产经纪人员的专业服务己经从低端提供交易信息、居间撮合,发展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售代理等领域。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会统计,到2010年底，全国有注册房地产经纪人的房地产经纪机构达到15937家，其中比较著名的经纪机构有中原地产、21世纪中国不动产、北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京链家房地产经纪有限公司等。全国共有34814人取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书，其中的22024人经注册取得了中华人民共和国房地产经纪人注册证书。根据房地产经纪行业调研统计全国40个重点城市房地产经纪从业人员50万余人。粗略估计,全国的房地产经纪人员超过百万。房地产经纪服务从业人员呈年轻化趋势,年龄主要集中在21一30岁之间。房地产经纪人的学历也在逐年上升,八成以上拥有大专学历。
二、当前房地产经纪行业存在的问题分析
1、受金融危机和调控调控，交易量下降使得竞争日趋激烈
2008年以来受全球金融危机的影响，房地产市场不景气,二手房市场呈观望态势,交易量萎缩,很多中小房地产经纪公司不堪压力纷纷倒塌,还出现房地产经纪公司携款潜逃等恶劣现象，房地产经纪业面临着空前的信誉危机。2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级。随着国家房地产调控政策不断加强与深入，房地产经纪面临业务量减少，有的小型的房地产经纪公司公司关门大吉，而大型的房地产经纪公司，进行门店的收缩，加大员工培训力度。房地产经纪行业竞争更趋激烈。
2、现行房地产经纪人管理体制不完善
政府行政主管部门对这个行业的有效监管模式都尚未建立，相关法律法规不完善。目前我国房地产经纪机构官办色彩浓厚，直接由政府部门组建，或是政府机构附属部门，中国房地产估价师与房地产经纪人学会担负着房地产估价师和房地产经纪人的管理工作，政府管理滞后。房地产市场中对房地产经纪机构采用多头管理体制，造成管理政出多门，缺乏专门的管理机制。目前这一行业的从业人员只有少数进入到管理体制内，绝大多数没有进入注册管理体制的从业人员，就容易游离在监管体制之外了。
目前国家出台制定的《城市房地产交易条件》、《城市房地产中介服务管理规定》等，只是针对整个房地产业的简单管理和调节，对房地产经纪业的行为主体责权利规范不完善，对于房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也没有对应的处罚措施。
3、现行房地产经纪机构规模小、粗放经营，管理混乱
我国还没有出台对房地产经纪业的完整配套法律法规，因而房地产经纪机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，市场行为不规范。由于房地产经纪企业开办门槛低,成本少、风险较小，一些创业者纷纷踏入这一行业领域。
大部分房地产经纪机构规模小、管理差、收费乱，完全是各自抢占业务，很多小型房地产经纪机构都没有取得房地产经纪资质、营业执照、房地产经纪人资格证等资质证明，对房地产经纪业务法律法规也不熟悉，隐瞒事实，虚构情节欺骗顾客情况时有发生。还有一些房地产经纪机构盲目扩张，不注意品牌形象和管理水平提升，粗放经营，结果经常因为市场波动而大起大落。
4、房地产经纪行业从业人员不稳定，素质偏低
目前,成为房地产经纪行业从业人员的门槛较低。虽然大部分城市都举办了房地产经纪人员的资格考试,但该行业人员流动较大，只经过简单培训或者不经培训就直接上岗。房地产经纪从业人员素质方面呈现持证人数比例低、学历不高、年纪轻、从业时间短等特点。主要表现在以下几个方面：
一是从业人员职业道德整体水平不高。房地产经纪人员服务不规范、同行之间不正当竟争、泄露客户隐私等现象更是屡见不鲜。常常出现提供虚假信息从中牟利,给当事人造成损失的情况。二是从业人员的知识结构有待完善。掌握经济、法律、信息等知识的综合素质较高的专业人员的匮乏。房地产经纪行业中很多人并没有专门接受过房地产专业的教育,对房地产专业知识的掌握不足。三是从业人员的执业能力有待提高。房地产经纪行业的从业人员沟通洽谈能力、服务意识、市场分析能力相对老说都比较差,很难以差异化、个性化服务满足客户的需求。
三、新形势下我国房地产经纪行业发展策略
1、政府应加强对该行业监管,建立健全相关法律法规
目前我国虽然已构建了行业管理的基本框架,建立了房地产经纪人员职业资格制度,但是房地产经纪活动的相关管理法律法规还不健全,现有的法律法规概念不明,较为笼统简单,指导性原则性强,可操作性不够。因此主管部门应尽早出台修改《城市房地产管理法》、《房地产中介服务条例》等法律法规，对不规范房地产经纪行为加强监
管和处罚,逐步落实职业资格制度。随着相应的法律法规的出台,房地产经纪行业的秩序将逐步建立,对建立优胜劣汰的良吐竞争机制具有有效的促进作用。政府的房地产经纪行业行政主管部门应加强行政管理手段，进行执业资格认证、登记备案与年检、制定收费标准和示范合同、行政监督等，规范房地产经纪服务行为和收费标准。房地产经纪行业管理应建立行业自律的原则，充分发挥行业成员自身的积极性、能动性,充分利用社会资源,对行业进行自我管理。
2、不断创新服务方式，改进行业形象
随着市场行为的不断规范,人们的消费行为逐渐趋于理性、法律意识和服务消费意识不断进步,代理方式将是未来房地产经纪服务的必然趋势，成立同业联盟,建立信息共享系统,以独家代理为主流的代理模式成为经纪企业的必然选择。因此，房地产经纪行业应不断创新服务方式，积极运用计算机信息管理和互联网技术提升服务能力。房地产经纪行业利用房地产专业网站和重要门户网站的房地产频道提供了开设网上房地产经纪门店的平台，房地产经纪人可以在这些网站开设个性化的网上店铺,呈现自己的电子名片、房源信息,并通过店铺留言和网民实现沟通。
在服务范围上对房地产经纪行业可以广泛涉足咨询顾问、信息服务、资产管理、按揭服务等非传统房地产经纪业务,通过业务创新和扩展分散企业经营风险、增加新的利润来源,同时也促进产业链的延伸与整合。房地产经纪企业还可以介入到房地产开发过程,为开发商提供市场调查、投资咨询、产品定位、营销策划服务;或者为使用办公楼的公司提供选址、场地布置策划、搬迁方案策划和管理等服务。
随着房地产经纪行业社会功能的不断进化以及行业的自我完善，品牌经纪企业将加强诚信体系建设，引领房地产经纪行业规范交易、安全高效进行、为社会提供新型就业岗位、促进现代服务业发展。这将全面提升行业形象。
3、提升从业人员素质，加强专业知识培训
房地产经纪行业是知识密集型服务业,为了适应新时期房地产市场经济活动的需求,需要培养一批职业道德良好、知识结构完善、综合能力强的房地产经纪人才。一支高素质的房地产经纪行业从业人员队伍对于保障房地产交易双方的声誉,促进房地产市场发展有重要作用。
在基本职业素质上，加强诚实教育，严格遵守职业道德。信誉是房地产经纪人员的支柱,是赢得客户信赖和合作的保障。房地产经纪行业人员职业道德是维系各个主体之间利益及各个主体利益与社会利益平衡的基本的道德伦理规范,更是经济活动的一条根本原则。
在服务规范上要以向客户提供优质、高效、规范的专业服务为宗旨，热爱本职工作,积极主动地为客户提供优质的经纪服务,向客户介绍信息时全面、到位, 不隐瞒事实,签订合同时要严格遵守行业主管部门公布的示范文本,达成交易要遵守公平自愿、等价有偿、诚实信用的原则。拥有着高度的责任感,尊重客户的利益,保护客户隐私。
在专业知识培训上，加强对房地产经纪人员对房地产市场调研、市场预测一些基本方法的培训，掌握市场营销中的产品、价格、渠道、促销基本的策略的组合使用。强化对房地产经纪人员的房地产管理知识培训，主要包括：房地产经纪、房地产估价、房地产经营、房地产金融、房地产投资、物业管理等房地产管理等知识，同时还要要熟悉城市规划、环境评价、建筑工程、房屋测量等方面知识。
4、普及现有法律法规，培养房地产经纪人员的法制观念和法律意识
社会主义市场经济是法制经济，依法开展房地产经纪活动是更好为客户服务,也是维护自己合法权益的重要保障。
房地产经纪人员要学习和掌握的基本法律有《民法》、《合同法》、《税法》、《保护消费者权益法》等，同时还要掌握大量和房地产经纪相关的法律法规。主要有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《物权法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《土地管理法实施条例》、《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》、《物业管理条例》、《土地登记办法》、《房地产经纪管理办法》、《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》、《商品房屋租赁管理办法》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。
参考文献
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4、《房地产经纪行业发展报告》，中国房地产估价师与房地产经纪人学会，2010年
5、袁韶华,谌侃，房地产经纪现状及对策分析，[J]《徐州建筑职业技术学院学报》，2008年第12期
作者简介：刘汉斌，男，1960年6月出生，毕业于湖南大学财经学院，本科毕业，学士学位，经济师职称。在天津、深圳、珠海等地工作期间，长期从事并负责行政管理、人力资源、经营管理、地产开发、财务管理、行政后勤、对外联络等工作。",##隔###
