摘要：伴随社会经济的发展进步，社会民众的物质生活水平不断提升，房地产经济是社会经济的重要组成部分，房地产价格也是直接影响公众生活质量的关键因素。文章针对房地产价格与房地产经济学的相关问题进行研究，分析房地产价格及其影响因素，房地产经济学需要进行深入研究的问题，旨在促进房地产经济的持续发展，房地产经济学。
关键词：房地产价格；房地产经济学；影响因素探究
21世纪以来，我国经济得到快速发展，各行业领域在经济的带动下发生巨大变革，房地产行业作为与社会民众生活息息相关的行业类型，在经济发展和社会发展方面的影响作用也逐渐凸显。一段时间以来，房地产经济的快速发展成为调动某些地区经济发展的重要支柱，与此同时，持续攀升且居高不下的房地产价格，成为影响和限制部分民众生活质量的重要因素，很多民众渴望改变生活状态，但是面对高昂的房地产价格也只能望而兴叹。伴随国家相继提出房地产调控政策，使得房地产经济发展步伐逐步放缓，如何通过管控房地产价格，满足社会公众的基本住房需求，保证民众的生活质量，已经成为社会发展关注的重点问题。针对房地产价格与房地产经济学的相关问题进行探讨，对于保证房地产价格的合理性具有重要意义。
一、房地产价格及其影响因素
（一）房地产价格
房地产价格是指建筑物价格与建设建筑物所占土地价格的总和，土地价格能够体现土地自然资源的应用价值，建筑物价格则直观表现建筑物建设过程中产生的劳动价值累积、资源投入价值累积，房地产价格高低对于房地产经济运行秩序、建设房地产的资源调配具有至關重要的影响作用。市场经济领域房地产以商品形式存在，其使用价值需要以商品价值的方式进行衡量和体现，从本质而言，房地产价格便是房地产价值的货币表现形式。由于房地产具有商品属性，人或者机构想要获得房地产的使用权或者所有权，便需要以货币作为交换条件，房地产交易也是一种形式的商品买卖，但是又与普通商品买卖存在差异，对房地产价格的调节和控制也具有较大的难度。
（二）房地产价格的特征
房地产价格的特征包括以下五个方面：其一，房地产价格的形成机制具有多样性特征；其二，房地产的交易价格与所在地区、社会经济环境、交易双方的主观意愿、房地产建设资源投入等因素密切相关，因而价格具有不一致性特征；其三，房地产的评估价格与抵押价格存在较大差异；其四，房地产的属性存在差异；其五，房地产的形式自身具有多样性特征。由于我国的房地产行业不仅涉及民众的基本生活保障性住房，还有部分房地产具有投资性的资产属性，因而进行房地产价格更需要进行系统性研究。
（三）房地产价格的影响因素
房地产价格的影响因素存在诸多方面，主要可以归纳为设计因素、经济因素与政治因素。所谓设计因素是指房地产建设中设计的建筑标准、资源投入等因素；所谓经济因素是指社会经济环境造成的资源成本上涨、国家对经济发展制订的相关政策、GDP、PerCapitaGDP、人均可支配收入等内容；所谓政治因素主要是指政治赋予社会的安定程度、住房制度、土地制度等。不同因素对房地产价格的影响程度不同，其对房地产价格产生影响的解决方式也存在不同，如果想对房地产价格进行调控，则需要对其影响因素进行分析，进而针对影响因素制订相应策略，以减少相关影响因素对房地产价格影响作用。由于房地产价格自身的属性特征，需要从宏观角度与微观角度两个层面进行分析，从而保证房地产价格的合理性。
（四）房地产价格变化的规律
房地产价格变化规律比较复杂，由于对其价格产生影响的因素较多，因而无法准确判断其价格变化的规律性特征。主要源于：其一，房地产价格与宏观经济之间存在关系，经济层面存在诸多可预期因素，因而能够确定宏观经济的发展趋势，但是经济基础面指标将会直接影响房地产行业的发展，故而房地产价格在某种程度上能够体现宏观经济的发展趋势，如果经济基础面指标与房地产价格在长期存在相违背的情况，则会出现房地产经济泡沫的情况；其二，房地产行业自身具备经济发展优势，因而房地产价格自身也具备能够抵消通货膨胀的优势；其三，不同国家的房地产价格变化规律存在较大的差异性，国家的社会经济发展程度、人口基数、人均可支配收入存在差异，故而在房地产价格的波动方面也体现较大不同，通常情况下经济发展水平越高，当地的房地产价格也相对较高，但是理性的房地产价格，应当与人均可支配收入存在正比例关系。
二、房地产经济学
房地产经济学属于应用经济学范畴，针对房地产经济运行规律进行研究，形成系统性的理论结果。房地产行业是社会产业结构中的重要环节，因而房地产经济学在产业经济领域也能够体现出交叉性特征：其一，房地产经济学与城市经济学具有相关性，房地产经济学领域需要针对土地利用、土地内部空间结构应用、城市土地经营等内容进行研究；其二，房地产经济学与资源经济学也具有交叉性，资源经济学中需要关注土地资源的合理配置，此部分内容也是房地产经济学研究关注的重点内容；其三，房地产经济学与金融学也紧密相关，金融学涉及宏观经济学、金融市场等研究内容，房地产经济学研究房地产价格波动问题，也需要针对宏观经济学等问题进行研究。
三、房地产经济学需要进行深入研究的问题
为促进房地产行业的持续发展，需要针对我国社会经济环境下的房地产经济学进行深入研究，相较于我国房地产行业的发展情况来看，我国在房地产经济学的研究方面还存在诸多不足，相关研究成果与发达国家相比也存在较大差距。房地产经济学需要进行深入研究的问题包括以下几个方面。
（一）房地产价格
房地产价格应当为房地产经济学研究需要关注的重点问题，由于房地产价格与社会民众的生活息息相关，通过房地产价格的相关问题进行探究，寻求房地产价格研究摸索其价格波动的规律性特征，有助于保证社会经济发展趋势的稳定性。一方面部分民众因为房地产价格虚高而导致无房可住；另一方面诸多企业、个人都在房地产行业存在投资性行为，房地产价格的过大波动，可能对社会经济发展造成不稳定因素，如何引导社会资本投资结构的转化，在保证房地产经济可持续发展的同时，能够减少社会民众的住房压力，是符合我国社会性质的发展路径。
（二）新建住宅区中的商业住宅价格
为满足社会民众的生活需要，同时提升房地产企业的经济利益，新建住宅区内常会包含商业住宅，而如何进行商品住宅价格行为量测也是经济学家关注的首要问题。通过相关研究活动保证商品住宅价格的合理性。
（三）住宅经济学
房地产经济的可持续发展，需要保证房地产价格的稳定性，保证能够对房地产价格实现可调可控，而住宅经济学的相关研究是对房地产价格进行调节的重要基础。为保证社会公众的基本权益，需要加大对住宅经济学的研究和投入，关注住宅资金、物业费、供方供给及过滤理论等问题，以逐渐引导房地产价格趋向合理性。
四、从房地产经济学视角分析房地产价格问题
房地产调控是保持房地产价格稳定的重要手段，当前我国为保证房地产价格逐渐趋向合理性，对各地区的房地产价格实施调控政策，从地方政府、消费者等角度来看，全面调控虽然起到一定效果，但是与预期效果还具有较大差距。目前我国房地产价格高速增長的趋势已经逐步得到遏制，但是房地产从投资属性向居住属性的转化还需要一定时间，供大于需依然是很多城市房地产行业的发展状况。2018年中央及地方政府针对房地产价格的调控政策及措施总数超过80项，除以往的限购政策外，在长期租赁住房、共有产权住房等新政策方面进行新的探索，整体房地产价格的调控效果逐渐发挥作用。
（一）房地产价格回落
造成房地产价格回落的原因主要源于三个方面：其一，国家推出限购政策主要针对一二线城市的房价增长态势，在当前经济环境下，相关限购政策对一二线城市房价的抑制作用已经取得了显著成效，包括北京、上海在内的20余个一二线城市对购买资格、购买区域等方面都提出限制性条件，因而带动这些地区的住房需求逐渐下降；其二，目前诸多地区的房地产贷款政策也处于收紧状态，限贷政策的推出，使得社会民众在房地产投资方面的支付能力下降，贷款成本的不断增加，更成为房地产投资性需求下降的主要因素；其三，限售抑制房地产炒作，房地产炒作是脱离供需关系的不合理现象，限售政策提出有效抑制房地产炒作空间，房地产持有成本增加，将使更多房地产炒作资本离场，当前房地产调控政策持续实施的情况下，房地产价格将逐渐回归，趋向合理化。
（二）调控完成后，我国房地产价格将处于长期的平台期
由于我国城镇化发展战略的实施，吸纳新型城镇化人口将成为二三线城市的发展路径，新市民的涌入将会带动更多的住房需求，结合部分地区的房地产发展资源具有发展基础和条件，城市带、城市群将是大中小城市协调发展的必然格局。同时很多城市的新市民家庭居住质量相对较低，伴随其就业稳定性提升，居住条件的改善也会为房地产行业的发展提供刚需，很多房龄较长、住房面积相对较少的改善性住房需求也会逐步提升，因而房地产行业也会面临全新的发展机遇。在供应与需求保持平衡的条件下，我国的房地产经济发展并不会出现断崖式发展趋势，而是会长期处于一个价格相对稳定的平台中，保证房地产价格稳定性的同时，满足社会公众的房地产居住需求。
五、结语
房地产价格处自身的建设资源投入以外，还会受到诸多外界因素的影响，进行房地产价格的调控，需要在房地产经济学领域进行深入研究，分析房地产价格规律与社会经济之间存在的必然联系，从而减少相关因素对房地产价格产生的影响，保证房地产价格的理性增长。同时，房地产经济的可持续发展需要以房地产价格的稳定性为基础，作为关乎民生的行业，在我国的社会政治制度及经济环境背景下，可以借鉴发达国家的相关研究经验，并针对我国的国情进行针对性分析，利用房地产经济学研究的成熟经验，实现对房地产价格的合理调控，保证我国房地产价格逐渐趋向合理性，并长期处于稳定平台中，以保证房地产经济的稳定发展，形成房地产价格与房地产经济之间的互动和良性促进关系。
作者简介：于鹏，山水文园凯亚房地产开发有限公司，北京。
