第1篇：浅议房地产估价行业现状及发展建议
随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业从无到有，伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来，业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股等各项经济活动。服务的领域越来越广且标的价值量越来越大，估价结果是否客观合理关系到社会公众利益，直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。因此，如何做好房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。
一、我国房地产估价业发展的现状
我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度，1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度，1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。目前我国从事房地产的中介机构有6000多家，约3.5万人取得执业资格，3万多人注册执业，房地产估价行业从业人员超过25万人。房地产估价机构活跃在房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿以及税收、公司上市、企业改制、资产重组等各种业务之中，房地产估价现已成为我国社会主义市场经济体系中的一个重要的中介服务行业。我国房地产估价市场发展正处于整合的过程中，整个产业表现为低水平竞争，许多问题值得研究解决。
二、房地产估价行业存在的主要问题
1.行业立法滞后，业务缺乏法律保证
我国房地产估价行业起步时间不长。一直处在摸索和借鉴的过程之中，所以就难免存在行业法规、制度不健全。没有做到真正意义上的“有法可循，有法可依”。这种状况，使得房地产估价师在执业过程中无章可循，不能充分发挥其能动作用，估价结果很难得到公众的充分认可。另外也无法对房地产中介活动进行有效的监督。
2.房地产估价行业从业人员的素质参差不齐，服务质量不高
由于房地产估价专业性较强，让人很难识别服务质量的优劣。一些客户用估价费作为筹码使估价机构按其意愿进行评估。个别估价机构甚至为了获得高额估价费而不顾职业道德，不到估价对象的现场进行查勘，甚至聘用一些非估价师从事房地产估价作业，根据估价对象的需求拼凑报告。这些估价报告根本不符合规范要求，不但影响了估价行业的社会信誉，而且直接威胁着房地产估价行业的生存和发展。
3.行政部门的管理越位，限制了市场的有效竞争
目前在房地产估价师协会注册的评估机构大都是原来隶属于行政部门，后脱钩改制进入市场的。在这一蜕变过程中，有一些评估机构凭借与原管理部门的关系，同时兼营事业性评估和中介性评估，背离了脱钩改制的目标。而一些行政部门则为了巩固保护原隶属于该管理部门下评估机构的收益，以口头或默许的方式对执业活动进行行政干预。这些行为，已经超出了行政机构本身的行政职权，是一种严重违反市场规则的不正当竞争行为，也妨碍了房地产估价师公正、独立地开展评估活动。
三、促进房地产估价行业科学、健康发展的建议
1.建立健全房地产估价行业的法律规范
有法可依是房地产估价行业存在和发展的根本和保证。只有明确的法律支持，才能保证房地产估价师独立、客观、公正地开展业务，真正实现其中介服务的职能。当前我国的房地产估价行业的相关法律法规都不太健全，应该制定《房地产估价法》，明确房地产估价师学会的地位，并授权房地产估价师学会制定行规，管理行业；规范组织机构的设立、审批；整合估价部门，保证估价机构的平等竞争；明确各种不规范行为，完善处罚措施；建立接受社会监督的反馈机制；提高估价机构的级别标准，增强市场竞争力，提高估价师的素质；用法制的手段规范房地产估价市场。
2.加强理论研究和队伍建设，不断提高从业人员的业务素质
房地产估价行业的规范化程度，决定着整个房地产市场环境的公平、公正程度，所以房地产估价行业建设的首要问题就是行业的规范化建设问题，在评估过程中，估价师充当了公信者的角色。所以房地产估价师必须在执业过程中诚信经营．规范执业，严格遵守本行业的职业道德标准，严格控制评估报告的质量，不断改进和提高技术水平和服务质量。可以在条件允许时建立房地产估价师诚信档案，实施信用公布和开放制度，提供网络查询服务。
3.加快拓展业务领域，积极创新业务种类
目前我国大多数估价机构的业务较为单一，从国外成功的估价机构的经营管理上可以看出，它们的业务范围涉足多个方面，业务范围多元化发展趋势越来越明显。我国的众多估价机构应该走上多元化发展的道路，拓宽业务领域，创新业务品种。比如，积极介入各类房地产评估、咨询、策划、可行性研究等相关服务市场，为发展商、投资机构提供全面、便捷的一条龙服务；同时，充分发挥估价人员的专业技术优势，全面介入城市房屋拆迁、城市更新与重建、城市资产运营、企业资产运作与并购等领域。
总之，随着社会经济的发展，各行业、各领域对房地产估价需求日益广泛，房地产估价行业承担的社会责任也会越来越大，将面临更大、更新的挑战，因此，只有不断促进行业健康有序的发展才能做好房地产估价工作，造福于社会。
作者：朱姝等
第2篇：浅论我国房地产估价行业发展的方向和趋势
0引言
房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
1我国房地产估价行业的发展
自20世纪80年代以来，中国房地产估价行业快速发展，估价业务数量持续增长，估价法律法规不断完善，估价标准体系逐步健全，估价技术方法日趋成熟，估价专业队伍日益壮大，估价执业行为更加规范，估价服务质量明显提高，估价行业的社会影响显著提升。逐步建立起了政府监管、行业自律、社会监督的管理体制，基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场。房地产估价在维护房地产市场秩序、保护房地产权利人的合法权益、防范金融风险、增进社会和谐等方面发挥着独特的作用。
中国十分重视发展房地产估价行业。目前，全国有房地产估价机构近4500家，从业人员25万余人，有35036人取得了房地产估价师执业资格，其中注册执业的30274人。房地产估价业务包括了为房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、房地产损害赔偿，以及税收、司法鉴定、公司上市、企业改制、资产重组、资产处置等提供专业意见，同时积极探索估价业务的进一步深化和科学合理的拓展。
中国十分重视房地产估价法律法规制度建设。《城市房地产管理法》明确规定“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。根据这一法定制度，建设部相继颁布了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等一系列规章和规范性文件，健全了房地产估价法规体系，使之更具操作性。
中国的房地产估价实行严格的市场准入制度。按照《行政许可法》规定，房地产估价师执业资格注册和房地产估价机构资质核准均被确定为政府行政许可事项。从事房地产估价活动的人员必须取得房地产估价师执业资格并经注册后方可执业。从事房地产估价活动的机构必须取得房地产估价机构资质后方可依法承担房地产估价业务。同时，通过建立健全相关的法律法规，充分发挥房地产估价行业组织的作用，加强了对房地产估价业务的监管，保证了房地产估价市场的良好秩序。
中国十分重视房地产估价标准体系建设，1999年颁发了国家标准《房地产估价规范》，此后还发布了《城市房屋征收估价办法》、《房地产抵押估价指导意见》等。这些都有力地保障和有效地提高了房地产估价服务的专业水平和公信力。
2我国房地产估价行业存在的问题
但毋庸讳言，我国的房地产估价行业也还存在一些问题，主要表现在：（1）房地产估价应用技术含量较低，行业进入的技术壁垒较低，存在大量市场现有竞争者和潜在进入者；同时，由于技术含量较低，市场竞争主要依赖价格竞争，难以形成有效资本积累。（2）资本积累较差，不能吸引更多优秀人才，提供高质量的人力资本。不仅影响估价服务的质量，而且影响整个产业的研究与发展能力。（3）研发能力的限制，造成目前业务单一，许多企业难以满足高质量、高附加值的潜在市场需求。
（4）对客户依赖性较大，客户意愿很大程度上影响估价的结果，难以起到客观、公正的第三方估价要求。其结果是，估价报告仅成为某些行政或商业行为中某些环节的必要文件(如，法院的拍卖、商品房抵押贷款)，对经济决策和商业投资决策的参考意义不大，行业发展的空间没有得到应有的释放，甚至某些房地产估价机构仅仅依赖行政保护才能够生存。
3我国房地产估价行业的发展方向和趋势
（1）树立品牌，做优做强
“品牌”是企业的一种重要的无形资产，是企业的名片。“品牌”就是知名度，有了知名度就具有凝聚力与扩散力，就成为企业发展的动力。企业品牌的建设，要以诚信为基础，服务质量和服务特色为核心，才能培育消费者的信誉认知度和品牌忠诚度，企业才有市场占有率和经济效益。
品牌建设是指品牌拥有者对品牌进行的设计、宣传、维护的行为和努力。品牌建设包括了品牌定位、品牌规划、品牌形象、品牌扩张等等。品牌建设是现代企业管理的一项重要内容，对企业的发展成长具有重要意义，我们国内的房地产估价企业应该予以高度重视，从企业生存发展的高度着手和加强企业的品牌建设，树立良好的企业品牌。
所谓做优，就是要在发展战略、人才结构、服务质量和规范管理等方面全面提升工作水平。因此，需要制定正确的发展战略和科学、坚实、稳定的发展目标，建设一支结构合理、专业能力全面的高素质人才队伍，建立起反映机构特色的价值观念、经营准则、经营作风、企业精神、行为规范和企业文化。所谓做强，就是要努力培育自身的核心竞争力，主动迎接市场的挑战，获取高端市场份额。必须走专业化道路，在执业能力、抵御风险能力、抵御不良倾向能力和发展后劲方面都要做强，逐步形成具有自身特点的估价体系，真正能体现独立、客观、公正的估价原则，强化质量管理和信息管理，不断提高公信力，树立良好的企业形象。估价机构要在人员上更精，技术上更成熟，设备上更先进，并且有功能丰富的估价软件支持估价工作。
（2）加强业务研究，建立高素质的专家队伍
房地产估价工作专业性强，涉及面广，具有专业性、综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产估价工作的人员不仅需要精通房地产估价业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化设备的操作技巧，同时，还要具备公关能力和敬业精神。目前，由于种种原因我国房地产估价行业从业人员素质还难尽如人意。
随着房地产估价市场的发展和业务的延伸，房地产估价市场呼唤素质综合化、多样化的专家型的专业人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较广的知识面，较强的业务能力和较高的道德水准，他们是估价行业的骨干力量，只有这样的人才能适应市场发展和新业务拓展的需要。
为了配合这一必然的发展趋势，应该加强对估价师的认证和再教育工作。可以尝试区分估价师的级别，例如，设置资深估价师资格，具有这样资格的估价师可以独立开设估价机构。因此，在对估价机构的管理上，也应该破除估价机构设立所要求的最少注册估价师人数限制，可以规定只要具有资深估价师资格，就可以设置估价机构。破除根据估价师人数、注册资金以及以往业绩核定估价机构等级的限制，资深估价师本身就是这一切的代表。这样的规定不仅符合国际趋势，也利于对估价机构进行管理，有利于考核估价师的执业能力和界定估价师的法律责任。
（3）一业为主，多元经营，开拓新的业务范围
基于房地产估价业未来发展趋势及其行业特点，房地产估价机构应采取基于核心技术的同心多元化发展战略，即沿着房地产咨询服务价值链，向房地产估价业的上游、下游拓展相关的业务领域，提供高附加值的综合房地产顾问服务。房地产评估仅仅是房地产顾问行业链条上的一个环节，另外还有上游的房地产投资、策划、可行性研究、市场营销以及下游的经纪等等，这些环节都是相互联系着的。同时，房地产评估机构在进行评估时，需要搜集一些房地产市场、相关项目的信息，占有第一手信息资源。这些信息对于进行其他的顾问工作也是很有价值的，如果能够将花费了很多成本收集到的这些信息也应用在链条上的其他环节上，将会带来更大的收益
根据目前我国房地产市场需求，有实力的房地产估价机构可以考虑将业务扩展到房地产顾问领域，具体包括以下业务：(1)投资顾问。为客户提供房地产买卖的投资顾问服务，针对客户对投资目的、期限、回报风险的要求进行详尽的分析，帮助客户寻找合适的投资项目。
（2）房地产项目的前期策划和咨询。为了帮助客户获得最佳的投资收益，在项目前期会提供深入的、具有针对性的研究，包括可行性研究、财务分析、需求分析预测、优势机会及风险分析等。另外，还可以提供开发建议顾问、推广策划顾问等服务。利用完善的房地产市场供应和需求的数据库，可以作为市场分析和研究的基础。(3)研究与顾问。这项业务比较综合，并不是针对某个具体的项目，而是为客户的市场竞争力及面临的风险、企业发展规划等提供咨询，也为政府的房地产业政策、城市规划提供顾问服务。
（4）积极开拓国际市场，参与国际竞争，提高自己的业务能力和管理水平
当今世界，随着现代经济和科技水平的高速发展，经济全球化已经成为世界经济发展的必然趋势，这将对各行各业产生广泛而深远的影响，既为估价行业提供了前所未有的发展机遇，又提出前所未有的挑战。估价行业作为现代服务业的重要组成部分，其重要服务对象----投资者、金融机构等的跨国、跨地区活动日益频繁，不可避免地要为其提供跨国、跨地区的估价服务。这一方面会促使估价理念、估价术语及其内涵、估价方法、估价结果表述等在不同国家和地区之间趋同，另一方面需要估价师熟悉当地的相关制度政策，遵守当地对人员资格、机构资质等的要求。特别是房地产估价，由于房地产的不可移动特性，决定了它是一个地区性市场，不仅受到当地消费习俗等的影响，更受到当地政策、制度等的影响。
另外随着近年来我国经济的迅速发展，我国已经发展成为世界第二大经济体，估价行业发展30多年来知识和经验也具有了相当的积累，我们要积极利用自身的优势和条件，在国外同行走进来的同时，积极开拓国际市场，参与国际竞争，扩展自己的业务，开拓新的利润增长点。利用在国际舞台上和国际同行同台竞技的机会，积极学习、吸收国外先进的技术、方法和手段，取长补短，提高自己的业务能力和管理水平，发展成为国际知名的房地产综合顾问服务商。
4结语
总之，对于房地产估价行业来说，面对估价市场的激烈竞争，要想求得健康发展，就要求估价活动必须坚持市场规律，树立良好的行业形象和企业品牌，做优做强，加强业务研究，建立高素质的专家队伍，围绕核心业务，积极拓展高附加值的顾问等相关业务，一业为主，多元经营，积极开拓国际市场，参与国际竞争，提高自己的业务能力和管理水平，实现、维护和保障客户的合法权益，在坚持以人为本、搞好服务的同时，应积极促进房地产估价行业的全面、协调、可持续发展。
作者：匡永峰
第3篇：浅谈房地产估价风险成因与防范
我国的房地产评估业发展时间较短，常受制度规范、政策法规、人员素质、道德水平的影响，而出现一些风险性问题。在这些问题的影响下，其不能更好的发挥自身优势，也不能为房地产估价委托方提供有效的信息。如何解决房地产估价企业风险问题，已经成为房地产估价企业值得关注的重点。
一、房地产估价风险形成因素
1.受制度规范的影响
随着房地产业的发展，房地产估价业也迅速的发展起来。但是在房地产估价行业中有相当一部分企业是政府机关转变而来的。正是由于这个因素，房地产估价行业市场秩序常会出现混乱的局面，一些房地产行业常会为了自身利益，通过不正常的渠道获得相关业务，甚至会出现垄断市场现象，在一定程度上影响了房地产评估客观公正的评价。还有一些房地产评估行业机构不按照相应的规范进行评估，高估或是低估房产价值，致使企业评估的目的和评估的用途不相符。在这种情况下，委托方常会因得不到正确的评估报告而不能做出正确的决策，使自己的企业受到相应的损失。
2.受政策法规的影响
随着市场经济的发展，我国现阶段的经济形势发生了重大的变化，为了适应形势的变化，出台了相关的政策法规。在这种情况下，房地产企业评估要想更好的发展，相关的评估人员就应该跟上时代的发展潮流，时时关注和房地产相关的政策法规，并对其进行分析研究。但是在现实生活中，评估人员并不能时时的把握相应的政策法规，也没有对地方的相关政策法规进行相应的分析，一旦评估人员不能掌握与之相关的政策、法规，就不能掌握有效的评估信息，更不能为委托方项目的顺利进行提供必要的信息。
3.受房地产评估人员素质和职业道德水平的影响
房地产评估人员的素质及职业道德水平如何，直接影响着房地产评估质量。就目前现状来看，我国房地产评估还属于一个比较新的项目，再加上其专业性要求高，使得能够满足房地产评估技术水平的人员相对较少。正是由于一些房地产估价人员不具备较高的专业素质和能力，使得其在房地产评估中常与实际脱轨，甚至因错误的评估，而影响评估的客观公正性。在房地产评估中，其涉及到的利益比较多，一些房地产委托方为了获取更多的利益，常会让评估人员为自己做一些虚假评估报告。在这种情况下，如果评估人员的职业道德的水平不高，就会受委托方利益的驱使，为委托方做虚假报告，这样会加剧房地产评估风险。现在房地产评估业比较多，各房地产评估业竞争激烈，一些房地产评估行业为了生存会才用不正当的手段进行竞争。这样不仅扰乱了市场秩序，同时也会给房地产评估业带来潜在的风险。
二、房地产估价风险防范措施
1.对房地产评估规范制度进行创新
制度对企业来说是非常重要的，没有相应的规章制度，企业各项工作就不能顺利进行，房地产评估业也不例外。要想保证房地产评估业工作顺利进行，就应该对房地产制度进行创新。但是我国房地产评估业起步较晚，与发达国家还有一定的差距。在这种状况下，可以借鉴发达国家房地产评估业的先进制度并结合本国房地产评估业的现状制定有本国特色的规章制度和规范。房地产估价业要想更好的发展，还要按照国家规定的相关法律行事，用相关的法律法规对本行业进行约束，以保证评估计划得以完善。同时房地产评估行业也应该对本行业进行相应的监督和管理，要定期不定期对房地产评估行业和房地产评估人员进行检查、考核，一旦发现他违反相应制度、规范的行为，就要对其进行相应的惩治，为房地产行业创造一个和谐环境。
2.要及时和委托方沟通，并正确的选择委托方
房地产评估人员要想更好的控制房地产评估业风险，就应该加强与委托方进行沟通。不仅要在评估时与委托方进行沟通，同时在评估前、评估后也应该与之进行沟通。评估前和委托方进行沟通，可以了解委托方相应状况，及时掌握委托方需求，以便为委托方做出正确决策提供有效依据；房地产评估时与委托方进行沟通，可以保证房地产评估程序和相应的方法得到贯彻和落实；房地产评估后与委托方进行沟通，能够对材料的真实与否进行识别，也可以了解委托方的素质及品质。这样不仅能更好的了解委托方现实状况，谨慎的选择委托方，也能避免不必要的风险。
3.提高房地产评估人员的风险意识
由于一些房地产评估人员在房地产评估中不能及时对相关政策进行把握，使得其不能更好的进行房地产评估，甚至会影响委托方做出正确的决策。在这种情况下，就应该不断的提高房地产管理人员的风险意识。只有这样，才能更好的对房地产估价进行有效的控制。房地产估价业应该对估价人员进行相应培训、教育，并让其深入房地产评估市场了解房地产市场实际状况，使其真正的意识到房地产估价风险对房地产业的影响，积极主动的投入到现代化房地产评估工作中来，并在房地产评估工作中会更加认真的对待房地产评估工作，以减少房地产评估风险。同时房地产评估业也应该清楚的认识到现今房地产市场对房地产评估的要求，不仅房地产估价市场对其要求越来越高，社会各级对房地产的要求与期望也呈上升趋势。在这种情况下，房地产估计风险性也越来越高。因此，要想将房地产估价风险降至最低，相关的估价人员就应该对产生风险的可能性及风险背后的潜在的影响进行分析，并进一步强化自身风险意识，以便为房地产估价业委托方提供有效依据。
4.提高房地产评估人员素质和职业道德水平
要想保证房地产评估业可持续发展，就要不断的提高房地产评估人员的素质和职业道德水平。要加强对房地产人员进行培训，要根据房地产实际工作中出现的问题和新的形势对房地产评估人员进行专业的培训，不仅要对其进行专业知识方面的培训，还应该对其进行与之相关的经济、金融及法律方面的培训，也可以通过讲座、交流及参加研讨会等形式来提高房地产评估人员的素质。同时还要对房地产评估人员进行职业道德教育，并组织房地产评估人员学习房地产评估相关规定，还要以市场经济发展为前提制定房地产评估人员职业道德规范，并不断的强化评估人员的职业道意识。要想提高房地产估价人员的职业道德水平，还应该建立房地产评估人员诚信网络体系，对违反职业道德的相关人员进行曝光，以规范房地产评估市场秩序。
结束语：
房地产评估企业的出现，不仅为房地产企业带来了新机，也为人们的生产生活带来了方便。但其在评估过程中，常会因为一些限制性因素，而使房地产评估不能发挥其应有的作用，为房地产业和社会各界提供有效的服务。在这种情况下，就应该对房地产评估规范制度进行创新、及时和委托方沟通、正确的选择委托方、提高房地产评估人员的风险意识、提高房地产评估人员素质和职业道德水平。
作者：周雁
第4篇：房地产估价实务中关于他项权利的探议
一、房地产他项权利简析
（一）房地产他项权利的基本概念
通常我们所说的房地产他项权利是指：房屋所有权和土地使用权以外与房地产有密切关系的权利。
（二）他项权利的内涵
根据房地产他项权利的概念，我们可以知道他项权利的内涵，即：他项权利以房地产所有人、使用人以外的人为主体，在他人的房地产上享有并且可以满足他人对房地产利用的需求，它的存在对所有人、使用人有一定限制。
（三）他项权利的类型
他项权利的发生，通常是基于房地产产权人通过协议出让了部分权利，或者是有法律明文规定。房地产他项权利大致可以分为以下几种类型。
1、抵押权
房地产抵押权是指房地产产权人依照法律规定，不转移抵押房地产的占有，向债权人提供一定的房地产作为清偿债务的担保所产生的担保物权，当债务人不履行债务时，债权人有权依法将房地产折价或者以变卖方式从所得的价款中优先受偿。接受抵押的人是抵押权人，提供房地产抵押的人，是抵押人。《中华人民共和国担保法》规定有保证、抵押、质押、留置和定金共六种担保方式，抵押是其中的一种，并且仅有抵押这种担保方式适用于不动产。
2、租赁权
租赁权是指出租人将房地产提供给承租人使用，房地产承租人按合同规定支付租金并对房地产占有、使用的权利。
3、地役权
我国物权法第156条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”根据该条规定，地役权须产生于两个不动产之间，其中享受使用便利的不动产称为需役地，提供便利的不动产则称为供役地。地役权是指不动产权利人为自己某特定不动产的便利而使用他人不动产，使其负一定负担的用益物权。地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定。
4、耕作权
耕作权是指在他人土地上进行种植并获取收获物的权利。如单位征而不用的土地，应当退给农民继续耕种。农民耕种期间，不得在该土地上兴建永久性建筑物或者种植多年生作物，在国家建设需要时无偿退还。退还时土地上有青苗的，建设单位要付给青苗补偿费。
5、借用权
借用权是指无偿占有、使用他人房地产的权利。如历史形成的房地产借用权。
6、其他权利：地上权、空中权、地下权
空中权：是指在他人土地上空建造设施的权利。如桥梁、渡漕、高架线等。
地上权：是指在他人的土地上建筑、种植的权利。如建造厂房、住宅、种树、种竹等。
地下权：是指在他人土地之下埋设管线、电缆、建设地下设施的权利。如地铁、隧道、人防工程等。
二、他项权利与相邻关系的区别
（一）相邻关系的基本概念
根据《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”。《物权法》第89条，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。《物权法》第90条，不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。这是相邻关系的法律渊源。
根据以上法律规定，相邻关系是两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。换言之，应当运用法律调节彼此间在占有、使用、收益、处分权利时发生的矛盾，使他们有权获取相应的便利，并防止来自邻方的可能损害。同时，对各自所有权的行使也作出限制，不可损害邻方的合法权益。
（二）他项权利与相邻关系的区别
相邻关系不是严格意义上的他项权利，在他项权利的各种类型中，地役权与相邻关系容易引起混淆，下面通过分析地役权与相邻关系的区别来说明他项权利与相邻关系的区别。
地役权是指为了自己的使用、经营等方便、利益而使用别人的土地的权利。一般来讲，地役权的发生必须有两个不同归属的土地存在，为他人利用而提供便利的土地叫供役地，接受便利而得以使用或经营的叫需役地。所以，地役权是存在于他人土地之上的物权，它具有从属性和不可分性。相邻关系是指不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系，它不是一种单独的物权，而是相邻方所有权的延伸和扩展，是所有权权能的体现。地役权和相邻权主要有以下几个区别：（1）两者的设立方式不同。相邻关系是法定的，而地役权通常是由当事人各方通过合同约定而设立的。（2）两者受到损害后的救济请求权不同。相邻关系受到侵害后，不能直接以相邻关系为基础提起损害赔偿诉讼，而应该提起所有权的行使受到妨害之诉。地役权受到损害之后，受害人可以直接提起地役权受损害的请求之诉。（3）两者提供便利的内容也有不同。地役权的设立是为了是所有权人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准。而相邻关系的规定是为了调和不同所有权人之间的权利，对他们的各自权利给与一定的限制，使得大家共同方便使用，这是为了达到使用的最低标准。（4）相邻关系通常都发生在相互毗邻的不动产之上，而地役权则不要求相互毗邻，甚至相隔很远的土地之间都可以通过协议来得到更有效的利用和经营。（5）相邻关系的产生一般都是无偿的，而地役权的设立一般都是有偿的。
三、案例分析
由于对土地他项权利及相关概念的理解不清，在评估实务中经常出现对他项权利及相邻关系的错误描述。为了更清楚地理解及应用，下面通过4个实务中的案例进行分析。
例1、“据国家的相关规定，土地使用权人可以在待估宗地上设定国家准许的他项权利，包括抵押权、租赁权等，但地上空间的使用应该受到限制，应不具有地下权，根据委估土地的情况，委估土地应具有与相邻非私人楼房用地的空地的采光权及符合当地规划的通行权等”。
简析：
（1）土地使用权权利范围及他项权利概念模糊。如地下权不属土地使用权范围，则不存在此他项权利。
（2）相邻关系概念模糊。《民法通则》第83条对截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系作了明文规定，任何一宗地均享有此基本权利。
例2、“根据委托方提供的资料及评估人员的了解，尚未发现在委估宗地上设定有抵押权、租赁权等他项权利，因此，在本次评估中不考虑可能存在的抵押权、租赁权等他项权利对土地评估价值的影响。”
简析：
（1）对他项权利类型的陈述欠全面；
（2）对他项权利类型的影响欠考虑，除非评估目的有特别要求。若存在租赁权，则应按租赁合同约定的租金计算租赁期内的收益。
例3、“***国用(1989)字第***号”《国有土地使用证》未对他项权利进行记载，但根据国家的相关规定，土地使用权人可以在委估宗地上设定国家准许的包括抵押权、担保权、租赁权等他项权利，但不具有地下权，地上权及地役权应受到限制，根据土地的四至来看，也应不具有相邻的通行权等相邻关系的权利。根据委托方提供的资料及评估人员的了解，尚未发现在委估宗地上设定有担保权、租赁权等他项权利，因此，在本次评估中不考虑可能存在的担保权、租赁权等他项权利对土地评估价值的影响。
简析：
（1）混淆了抵押权与担保权的概念关系。“包括抵押权、担保权、租赁权等他项权利”这句描述与“今天的晚餐有猪肉、鸭肉、肉、青菜等菜”这句话存在一样的语法错误。
（2）“地上权及地役权应受到限制”的说法欠妥。在他项权利分析描述中，应对宗地的土地使用权权利范围内是否设定有限制其充分利用的地上权及地役权进行描述，而不是对土地使用权的权利范围作出界定。
（3）土地使用权权利范围及他项权利概念模糊。如地下权不属土地使用权范围，则不存在此他项权利。
（4）相邻关系概念模糊。《民法通则》第83条对截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系作了明文规定，任何一宗地均享有此基本权利。
例4、“***国用（2005）第***号”《国有土地使用权证》未对他项权利进行记载规定，但根据国家的相关规定，土地使用权人可以在委估宗地上设定国家准许的包括抵押权、担保权、租赁权他项权利，但不具有地下权，地上权及地役权应受到限制，根据土地的四至来看，也应不具有相邻的通行权等相邻关系的权利。根据委托方提.供的资料及评估人员的了解，尚未发现在委估宗地上设定有抵押权、担保权、租赁权等他项权利，因此，在本次评估中不考虑可能存在的抵押权、担保权、租赁权等他项权利对土地评估价值的影响。
简析：本例中的问题与例3基本一样。
四、房地产估价实物中他项权利描述的探索
根据《房地产估价规范》(GB／T50291－1999)，在进行房地产估价时估价对象的他项权利是必须明确的基本事项，但在房地产估价实务中，根据估价对象、估价目的的不同，对他项权利的描述分析也是不相同的，因此简单的一种或几种描述方式无法囊括所有的情况。就上述四个案例，按以上对他项权利及相关概念的理解，我们给出两个关于他项权利描述的例子，仅供参考。
（1）根据国家的相关规定，土地使用权人可以在委估宗地上设定包括抵押权、租赁权、地役权、地上权、空中权、地下权等他项权利，根据委托方提供的资料及评估人员的了解，尚未发现在委估宗地上设定有任何他项权利。另外根据现场勘查及调查，委估宗地与周围互为毗邻不动产之间，也不存在影响宗地土地使用权正常利用的相邻关系。
（2）根据国家的相关规定，土地使用权人可以在委估宗地上设定包括抵押权、租赁权、地役权、地上权、空中权、地下权等他项权利，根据委托方提供的资料及评估人员的了解，委估宗地已于****年**月**日设定有抵押权，权利范围****元，抵押权人****银行**支行，至评估基准日抵押权尚未注销，除此以外尚未发现在委估宗地上设定有其他他项权利。根据评估目的，本项评估不考虑已设定的抵押权对土地评估价格的影响。另外根据现场勘查及调查，委估宗地与周围互为毗邻的不动产之间，也不存在影响宗地土地使用权正常利用的相邻关系。
三、结语
土地是经济发展的重要基础要素，不断扩展对土地的利用方式，最大地发挥土地的利用效率，是市场市场经济的不断发展的内在要求。因此作为为充分发挥房地产的利用效率而设定的他项权利也随着市场经济发展在不断被发现和丰富，并利用法律、法规进行了规范。本文通过对房地产的他项权利及相邻关系的概念、内涵、类型进行全面说明、阐析，对房地产估价实务中发现的各种因概念不清而引发的问题进行分析、总结，对房地产估价实务进行了探索并提供了宝贵实践的借鉴。
作者：黄全宗
第5篇：我国房地产估价和商业银行金融风险防范研究
近年来，随着我国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为了国民经济最重要的组成部分之一，牵一发而动全身。同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系商业银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款估价体系的健全就显得极为重要。
一、房地产抵押贷款估价是防范金融风险的有力工具
据《中国金融稳定报告（2011）》显示，截至2010年年末，主要金融机构房地产贷款余额9.35万亿元，同比增长27.5%，占各项贷款余额的20.5%。鉴于房价攀升和房地产信贷规模较大的情况，央行强调需要关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等三大潜在风险。由于银行贷款长期向大企业和重点行业集中，银行的经营风险正在上升。如果房价出现较大幅度波动，将对银行的信贷资产价值与抵押品资产价值产生双重影响，使房地产市场波动风险高度集中于银行体系。
建设部、央行、银监会曾联合发出《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，规定了商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。因为作为抵押物的房地产的评估价格是确定贷款额度高低的最重要依据，每一笔贷款的审批都要以估价报告为前提。如果房地产抵押价值被低估，抵押物的担保作用就得不到合理的利用。相反，价值高估则会带来房地产信贷风险，持续性的价值高估甚至可能引发金融危机，危及整个国民经济的稳定。房地产估价作为金融机构发放抵押贷款过程的中介环节，在防范金融风险中起着承上启下的重要作用，只有科学合理的把握好估价环节才能维持房地产市场的健康发展。
二、我国房地产估价防范金融风险存在的问题
（一）市场比较法带来的问题
房地产估价的三大基本方法为市场比较法、成本法和收益法，估价人员应该根据实际情况选择合理的估价方法进行估价工作。建设部1999年颁布的《房地产估价规范》要求“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法”。因此，市场比较法在实际操作中应用的最广泛的估价方法，但是在房地产市场繁荣甚至过热的阶段，使用市场比较法进行估价容易增加金融风险。
市场比较法的原理是将估价对象在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正和调整，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，其一般化的公式为：
评估价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数
或评估价格＝可比实例成交价格±交易情况修正数额
市场比较法的本质是以近期的类似房地产交易价格为基准进行的估价。当房地产市场过热、交易价格持续高于实际价格的合理范围时，依据此方法估算出的抵押物价格必然也会高出其真实价值，同时毕然的使银行扩大了贷款发放额度。当房地产市场实现了理性回归，房地产交易价格重新回到合理区间时，抵押物的实际价格也逐渐显现出来，此时已经形成了银行信贷的安全隐患，可能导致将来的大量呆账、坏账。
（二）估价的时点性与融资的长期性相矛盾
房地产估价的一个显著特点便是具有时点性，即主要是对估价对象在当前的价格状况做出判断，而房地产抵押贷款的发放期限比较长，大部分属于中长期贷款项目，如个人住房贷款的发放期限最长可达30年。房地产市场的扩张和收缩从长期来看总是沿着“复苏－繁荣－衰退－萧条”的周期循环往复，呈现出规律性的波动。以日本为例，20世纪60年代后期～70年代前期和80年代后期经历了两次周期性波动。由此推断，在房地产抵押贷款的偿还期内会经历数个房地产经济周期。在房地产市场繁荣时期发放的抵押贷款，容易以高于抵押物长期均衡价值的估价结果确定贷款的发放额度。一旦房地产市场开始进入衰退或萧条时期，抵押物的市场价格就会低于当初的估价结果。此时如果借贷方无力按期还款，或者理性违约，就可能冲击银行资产的安全性，成为金融风险的诱因，甚至引发金融危机。
（三）估价机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬
在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要估价机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。估价机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，估价机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是估价报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为估价报告要经过银行的审查，不合格的估价报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该估价机构的封杀。银行、估价机构和贷款客户三者博弈已经成为估价行业公开的秘密，产生的原因主要是由于国情和制度方面的因素，但是这种局面却使估价机构丧失了其原有的公正性和独立性的原则，自然地加大了银行的系统风险。
（四）估价师素质参差不齐
在抵押估价事务中，估价师出具的抵押估价报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在估价结果的基础上按一定的比例向贷款方提供贷款，因而估价师或估价机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中，估价师或估价机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，银行可能会因为估价值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而估价师或估价机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。
三、完善房地产估价防范房地产金融风险的措施
（一）在估价时重视收益法的运用
收益法是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格。收益法的本质是不仅仅考虑当前的市场形势，更重要的是对未来的市场走势和收益状况的把握。运用收益法评估抵押物，就能够很好的克服市场比较法的缺陷和估价的时点性问题，测算出估价对象的长期合理价值，有效地防范可能在较长的贷款期发生的金融风险。特别是在房地产市场过热，甚至在泡沫已经产生的情况下，运用收益法得到的估价结果往往会比市场比较法更接近该房地产的内在合理价值。
（二）银行应加强房地产抵押贷款估价的管理
银行应加强对估价报告以及估价机构的审核。我国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。银行的信贷人员无法对不恰当的估价报告作出正确的判断，一般只能简单的以评估值的固定折扣确定贷款额度。因此，银行的信贷人员有必要对房地产估价的理论和实务有所了解，在贷款审核中能够对估价报告合理与否有一个基本的判断。
估价机构的质量保证体系是在估价机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证估价质量的组织模式。银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有估价机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的估价机构，并与估价行业实现资源共享，为防范风险创造条件。
（三）加强房地产估价行业建设
一是房地产估价行业主管部门要加快制定和完善房地产估价检验标准。随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业估价机构的抵押估价量也迅速增加。但是许多估价机构服务质量低劣，出具不负责任的估价报告，其重要原因就在于估价成果质量检验制度的缺失。由于客观标准的缺失，银行很难追究出具不实估价报告的估价机构和人员的责任。因而加快制定和完善房地产估价检验标准应成为估价行业主管部门当前最重要的任务之一。
二是加强估价行业协会的统一建设。虽然房地产估价师有自己的行业协会———中国房地产估价师与房地产经纪人学会，但就整个房地产估价市场来说，却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理，相应的房地产估价师与房地产经纪人学会、土地估价师学会和注册会计师学会各行其政，多头管理，从而使估价标准难以统一，使我国估价理论和估价方法难以与国际接轨。由于各部门的估价标准和估价程序不统一，这样就容易造成对同一标的物的估价结果差异较大，使得房地产估价的权威性弱化。因此当前的重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。
三是杜绝行业垄断行为，提倡公平竞争，切实保证机构的独立性。当前的房地产估价市场中，相当一部分估价机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的，这些估价机构在完成股份制改革后仍然与原单位保持暧昧的关系，通过这层关系估价机构能够相对容易的获得估价业务，甚至垄断市场。估价行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度，杜绝行业垄断，提倡公平竞争，促进行业主管部门、行业协会和估价机构等有关各方的良性互动。此外估价行业管理部门和行业管理协会方面还可以通过建立地区统一的房地产市场信息数据库来为行业的健康发展提供有效服务。
作者：梁静
