近两年，房地产行业在我国虽为调控的对象，但其在国民经济中占有重要地位却无可置疑。根据统计，目前中国每年房地产的销售额已达到5万多亿元人民币的规模，占GDP的比例超过10%。以2010年和2011年为例，2010年全国商品房销售总额为52479亿元，完成投资48267亿元；2011年全国房地产销售总额为59119亿元，完成投资61740亿元。并且，房地产开发活动可以带动50多个关联产业和部门的发展，关联几百种产品和服务。同时，房地产业的发展还对解决社会就业有重要作用，每年要为社会提供大量就业岗位。
房地产行业每年的销售总额巨大，这其中很大一部分销售是通过房地产经纪实现的。房地产经纪市场的效率高低直接影响房地产市场的效率和社会资源的有效利用。
由于房地产经纪在发达国家已有几百年的历史，发达国家对此方面的研究无论从理论方面还是实证方面均比比国内要深入得多；而我国的房地产市场只有20多年的发展历史，国内在这方面的研究较少。故拟以国外研究成果为主、结合国内研究成果对房地产经纪市场的效率及激励问题进行综述。
虽然国外的房地产经纪市场已有几百年的发展史，但对其进行系统研究尤其是市场效率方面的研究却较晚，主要从20世纪70、80年代开始。国内对房地产经纪的研究比国际上的研究有所滞后，2007年宋春红等认为当时国内对房地产经纪市场运行效率的研究基本上处于一片空白，这种观点不一定全面，但也可反映出国内在此方面的研究成果很少。国际上对此问题的研究对于国内的房地产经纪市场有切实的指导意义。
―、房地产经纪市场的概念和分类
房地产经纪属于房地产中介服务的一种，房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
房地产经纪的概念也比较广泛，根据2011年1月20日住房和城乡建设部等三部委联合发布的《房地产经纪管理办法》，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪在美国被称作realestatebroker或realestateagent。
从住建部对房地产经纪的定义，可以知道房地产经纪是与房地产市场交易联系在一起的。房地产市场细分的标准和依据有很多，包括按地域范围细分、按房地产用途细分、按增量存量细分、按目标市场细分等[4]。其中按增量存量细分是使用较多的一种划分方法；按照增量存量细分，房屋交易可划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场)。
对应于房地产一手房市场和二手房市场的划分，房地产经纪活动也可相应进行分类。人们在实际操作中往往把一手房市场的经纪活动称作一手房代理，把二手房市场的经纪活动称作二手房中介。
陈英存2007年在其博士论文中对一手房代理和二手房中介活动中经纪公司的权利和责任以及介人交易活动的深度作了对比分析，认为这两个市场各自具有各自特性，两个市场差别较大。
二、房地产经纪市场的总体研究情况
对于房地产经纪市场的总体研究，已有学者分2000年及以前和以后分别进行了详细的综述。这里主要引用已有的综述成果。
根据2000年Benjamin的总结[8、9]，2000年及以前，房地产经纪研究主要可分为八个方面：（1)房地产经纪企业的性质；（2)房地产经纪公司的佣金和补偿；（3)成功售出的时间长短（time-on-the-mar?ket);(4)房地产经纪市场的效率和公平；（5)经纪对房地产价格的影响；（6)房地产经纪行业的法规;(7)法律义务；（8)国际比较。
对2000年以后的房地产经纪行为研究，EmilyNormanZietz和G.StacySirmans在2011年将其总结归纳为六个方面[1°]:(1)房地产经纪公司的特性和加盟经营；（2)房地产经纪公司的佣金及补偿；（3)经纪产品和服务；（4)经纪公司对房地产价格销售时间的影响；（5)工业技术和房地产经纪；（6)房地产经纪中的效率和生产率。
从上述综述文献来看，房地产经纪激励（即佣金和补偿）和市场效率问题是房地产经纪研究的一个方向。从经济学研究的主题来说，稀缺与效率是经济学的双重主题["]，可见效率对于市场经济的重要性。房地产经纪作为一种社会经济活动，效率对其而言也是非常重要的。Benjamin和EmilyNormanZietz等在其综述总结中，均指出在房地产经纪研究的几个方面中，相关学者对效率和激励方面特别关注，研究成果也非常多。
三、房地产经纪市场效率的研究
房地产经纪市场的效率问题，可以分为怎么衡量效率，经纪市场是否有效率，采用哪些方式或模式效率更高等几个方面。
(一）房地产经纪市场效率的衡量
关于房地产经纪市场的效率衡量问题，在美国经常使用“X-效率”这一指标。X-效率通常被定义为由于资源分配无效率或资源利用无效率而导致的与效率前沿面的偏离[12]。Anderson等[13]2000年从投人与产出角度衡量房地产经纪公司的X-效率，分别采用经典统计和贝叶斯统计的随机前沿模型，衡量了房地产经纪公司成本与盈利的X-效率，研究结果表明公司的盈利有效性相比成本有效性要低一些。
(二）房地产经纪市场是否有效率
Yinger是较早研究房地产经纪行为效率的学者之一，在研究中将量化分析模型引人房地产代理销售，分析了固定佣金模式的效率问题，研究得出，在房地产经纪市场采用固定佣金模式，是没有效率的，易造成资源的浪费。接着，学者Crockett1982年、Villani等1982年Micelim1992年对房地产经纪问题进行了重点研究，指出采用固定佣金模式的代理销售会影响市场效率。随后，学者SChr〇eter[18^Kn〇U[l9]对Yinger(1981)所研究的问题进行了拓展，在研究中引人交易时间因素，他们的研究结论却与Yingei?的研究结论有所不同，他们认为在考虑交易时间的情况下，市场现有的百分比佣金结构与市场效率一致。Ya-vasandC〇lwell1995年的研究表明，如果经纪人为委托人创造了效益，那么经纪人的努力就是有效率的。
这些研究主要针对房地产经纪市场本身运行的效率高低问题，以及资源是否有效利用。但房地产经纪相当于房屋买卖双方直接交易而言，有效率是肯定的。YaVas2007年总结房地产经纪市场的效率，认为房地产经纪人在房屋交易过程中起到了任何另外的第三方无法起到的作用。
(三）房地产经纪市场效率的影响因素
Johnson等?2008年的研究表明，佣金分配方案影响经纪市场的效率，且直接对经纪从业人员进行激励对比经纪公司进行激励的效果要好。廖俊平2010年认为独家代理是房地产经纪的最佳模式，可以有效避免纠纷。在关于全服务经纪和限制服务经纪合同安排哪个效率更高的研究方面，2011年，Jonathan等和Justin等?均认为限制服务经纪合同安排的效率更高。黄居林2011年认为用房地产经纪大平台替代目前的小平台，促进房源信息共享，可以提高房地产经纪市场的效率。
所以，可以根据不同的情况，采用不同的方式或模式以及契约来提高房地产经纪市场的运作效率。
四、房地产经纪市场激励和利益分配的研究
由于房地产经纪公司的工作，减少了购买者的搜寻成本，信息来源更加广阔，也能使房屋售价更高，由此带来的收益增加应在相关方之间进行分配。
(一）不同的利益分配模式
房地产经纪公司与房屋交易人进行利益分配，即收取佣金，主要有固定佣金和比例佣金两种基本模式，在此基础上还衍生出了一些其他的模式。
Zorn和Lareen?1986年从代理理论的角度研究了固定佣金和比例佣金系统，他们认为这两个系统都不能很好地解决卖者和经纪公司之间的利益分配问题，但百分比佣金模式具有较高的激励效果；YaVasw1996年的研究表明，固定金额佣金和固定比例佣金合约都能促使房屋销售的数量最大化，但会最小化卖者和买者的收益。Amold[M]主张房地产经纪合同应促使经纪公司最大化委托人的利益，他认为百分比佣金合同比固定佣金合同的激励作用更强。
黄英等对佣金结构进行改进，提出采用“固定费用+成交价超额提成”的佣金结构以激励经纪人。陈艳莹等[31]通过比较多种房地产中介佣金制度，认为固定费率加超额比率提成的佣金制度能更好地规避道德风险。
综合这些研究，总的来看，比例佣金模式比固定佣金模式的效果要好；并可在这两种模式的基础上再优化发展其他模式。
(二）对房地产经纪实行更好激励
Miceli的一系列研究[32_探索了如何保证不同合约安排的公正性。他认为可以通过对经纪合约设定有效时限，通过加人多维上市服务系统（MLS)以避免成本竞争，以及合约失效前重新谈判等方法来保护经纪双方的利益。Timothy等[35]2000年在固定比例佣金的基础上提出经纪公司的选择期权模型，在合约到期时如未售出房屋，可将房屋以原价退还给卖方，并支付一定成本，以此来避免原来的固定比例佣金合约的效率不高问题。J〇nathan2008年重构了房地产经纪人收益函数，发现成本和效益是影响经纪人预期收益的重要因素，进而会影响对经纪人的激励效果。为提高激励效果，程伟等[37]认为，由于信息不对称，委托代理双方由于个人理性问题会导致道德风险发生，在利益分配系数设计时，应考虑双方投人要素的相对重要性，避免产生囚徒困境。Fisher等[38]2010年提出，为使经纪行为有效率，佣金比例应为资产价格的单调递减函数，且在百分比佣金下一个委托人和多个代理人能使努力程度达到最优。〇zShy2010年的研究认为，委托多个经纪公司比委托单个经纪公司，房屋能以一个的更高的价格售出。
为更好地激励房地产经纪公司，可以采用合约理论、博弈理论、委托代理理论等来设计并优化房地产经纪合约。
五、简要评述
房地产经纪方面文献研究表明，市场运作效率及激励问题，是房地产经纪研究的一个重点问题，学者尝试着从时间因素、信息对称因素、重要性等方面，提高地产经纪的市场运作效率和激励效果。
总的来看，房地产经纪市场相当于买卖双方直接交易是有效率的；但经纪市场本身的运作效率高低与各种因素有关，可针对不同因素采用不同方式或模式来提高房地产经纪市场的运作效率。在利益分配方面，比例佣金模式比固定佣金模式的激励性更强；并且，还可运用相关理论优化设计房地产经纪合约来规避道德风险和逆向选择问题。
从现有的研究成果来看，以欧美等发达国家的研究为主流和主导。但由于欧美等发达国家的房地产市场早已进人成熟期，新建住宅市场业务量较小，近几年新房销售约是二手房销售的六分之一。并且，与国内不同，美国的开发商一般不会将物业委托给某一家代理机构进行销售，而是有自己的销售人员。其他发达国家的住宅市场也与美国差不多。所以，国际上关于房地产经纪行为的研究主要针对二手房中介，而很少针对一手房代理。
而对于现阶段的中国房地产市场而言，正处于快速发展期，一手房比二手房市场更大，一手房代理是目前我国房地产经纪的重点。并且，一手房代理和二手房中介是明显不同的两类市场，各自具有不同的特性。但现有研究涉及一手房代理的较少，虽可在一定程度上借鉴现有关于二手房中介的研究成果，但由于两个市场的特点不同，可参考的价值不是太大。故对一手房代理的研究可作为下一步研究的一个新的方向。
杨峰1，管百海2
(1.西南交通大学，成都610031;2.电子科技大学，成都610091)
