房地产紧紧关系着人们生活中的衣食住行的这一块，而我国又是一个人口众多的国家，这就在一定程度上决定了我国对房地产应有的重视度。但是房地产经济有一个鲜明的特征是波动性，它虽然以某种程度来说是一个机遇，但更多的还是一个挑战。房地产经济波动不仅仅至于房地产相关，房地产还牵涉到更多的东西，也是这些东西体现了房地产的价值，首当其冲的就是经济的发展，不言而喻房地产发展牵动着我国整体经济的发展，房地产是经济发展中重要组成部分。其次关乎政府的调控，房地产虽然不直接与政府联系在一起，但是政府可以从政策的修改中完善对房地产的控制，所以房地产的发展也是政府政策的一个映射。综上所述，对新形势下房地产经济波动的影响因素及对策做一个详细的研讨是十分有必要的。
一、我国房地产出现波动特点
我国的房地产经济具有波动的特点，在很多时候还是周期性波动。表现为在这个过程中房地产的发展速度呈现高低交替的变换趋势。举一个简单的例子：我国自1998年以前的房地产市场发展缓慢、不成熟。在1998年实施住房制度改革后，房地产市场在原来的基础上有了较大的发展，使整个房地产市场的运行发生了变化。根据1998年前后房地产市场运行状况的简报可以看出，此时的房地产的销售状况不好。自1998我国取消单位福利房之后，我国积存的住房量得到了释放，此时的人们开始转变住房观念，导致房地产市场的需求星暴增，房地产开始了迅猛的发展。在接下来一段时间里，房地产的最初的需求得以满足后，房地产业发展的进程必将放缓，人们对房产的需求也会趋于稳定。所以，在房地产销售的高速增长过后，会出现房产供需日益平稳的状况，由此体现我国房地产业出现周期性的变化。就单纯的房地产经济波动而言，其实并没有太多的外在不足与问题，只要善于遵从它、把握它、利用它，就算是在波动的低谷也会是一个机遇。
二、影响我国房地产经济周期波动的因素
1.土地原因。土地是房地产的依据、依靠和先决条件，是整个房地产企业中的重要组成部分，也是房地产企业投资成败的关键。现今土地因素越来越严重的限制了房地产的发展，一方面是因为城市土地本身就不是很多，一些经济开发区和城市必备建筑以及以前的一些房地产企业的建筑已经占据了很多的城市土地，而房地产建筑若离城市太远市场又会受到一定的限制。另一方面是随着时代的发展，现今很多的城市都在短期或长期内对城市一些地区会做一些新的规划，而对土地的把握是比较困难的，房地产的投资就得承担更高程度的风险。
2.市场原因。市场是房地产与房主的一个交流性转换器，也是房地产由企业到房主的一个过渡段，但更隐形的是房主需求的一种表象性特征。若市场比较广泛，对房子的需求星很大，就会刺激房地产经济向上波动，相反若市场比较狭小，也会刺激房地产经济向下波动，这是两个相对比较极端的状态，一般情况是处于这两种极端之间徘徊。市场是房地产项目的主体，对整个房地产行业有着关键的作用。所以市场是一个不容忽视的因素。
3.资金原因。资金是影响房地产业经济周期波动的重要原因之一。资金包括：房地产项目的开发投资、开发资金等等。根据房地产资金相关的数据显示，目前我国的房地产增加值与房地产投资的规模之间的关系系数是0.975,由此表明，投资的多少直接影响房地产项目开发的实力大小，投资金额的改变会直接影响房地产经济的资金链。换言之，就我国目前的房地产市场现状而言，在绝大程度上是取决于项目的投资金额。这种房地产项目的投资金额具有盲目性和冲动性，在投资的时间上具有较强的集中性。目前，房地产行业的竞争与曰俱增，呈白热化，许多的房地产商的需求得不到满足。而这对房地产的整体发展与经济波动是有很大影响的。
三、新形势下房地产经济波动的对策
1.加大对房地产经济波动的深入、创新性研究。加大加深房地产经济波动的深入研究力度是房地产获得长远发展与根本性发展的动力与源泉，房地产企业不仅要从思想层面加大对这方面的重视，还需要切实的投入人力财力物力到研究活动中去，只有深入全面的把握住房地产经济波动的规律，才能更好地应对并在劣势中寻找突破口。此外，还要强调创新性发展，创新在今天这个时代中可以称得上是时代的主题，将创新与深入研究二者结合在一起，房地产研究的深度、广度与高度就会在其中得到升华。
2.政府部门加大调控，优化房地产开发环境。虽然自改革开放后国家大力倡导市场经济，政府较少程度上直接对经济发展进行调控，但是由于我国是一个社会主义国家，现阶段还是处于社会主义发展初级阶段，还有很多的事物都处于一个探索阶段，加之对人民利益的重视，要求政府在房地产这一块加大调控，优化房地产开发环境。例如政府对土地的宏观调控会直接影响着房地产市场的波动。近些年，我国土地市场的政策频频发生变动：土地有偿转让、单位福利房叫停等，有效的对这一点进行了说明。
3.房地产开发企业要内结素质，外树形象。房地产自身的综合实力与其发展前景是有很大的关联的，这就要求房地产企业不仅要在机遇挑战中站稳脚跟，还要求要在此基础上获得更切实的实力增强。这就要求房地产企业要内结素质，外树形象。就内结素质而言，企业人员的素质在很大程度上能够影响企业的运作效率和企业文化，应该作为企业的重点工作重点改正，有则改之，无则加勉。就外树形象而言，形象是一个人对企业的首要印象，而今缺的东西很多，不缺的就是竞争。形象是值得在竞争上花费时间精力甚至是财力的。二者结合起来，企业更高、更强的目标就会早日实现。
四、结语
总而言之，随着时代的发展进步，新形势下房地产经济波动面临着更大的机遇与挑战，房地产企业自身也是如此，俗话说：识时务者为俊杰。此处的时务在今天可以转换为时代发展的潮流。就二元论来说，当地产企业面临这两种极端的结果，要么在风头浪尖中站住了脚跟发展的更为长久，要么就是在时代的浪潮中淹没。虽然如此，房地产企业还是拥有比较可观的发展前景，只要将影响房地产经济波动的因素有力的巧妙的转化、转型，将一些对策切实的投入实践与时间的双重检验中，并在其中不断地改正完善，相信在不久的将来房地产面对经济波动时就会更多一份从容。
史顺玉
（青岛城投置地发展有限公司）
