摘 要：中国房地产行业的发展也带来了中国金融行业的迅猛发展，个人住房贷款就是其中之一，但是高速发展的同时也给带来许多风险，那么这些风险形成的主要原因是什么？他们存在怎样的关系？我们将进行逐一分析。
关键词：个人住房贷款 风险 原因分析
造成我国个人住房贷款业务中不良贷款的风险是多方面的，各种因素交织在一起，但总体上诱因是可以通过分析得出结论的，主要为三大类，分别为：开发商原因、借款人自身原因、银行自身原因。形成这些风险的主要因素是什么？他们彼此之间又存在怎样的关联性关系？我们还有那些不曾关注的隐形风险？下面我们根据风险的主要原因进行逐一分析。
一、借款人自身原因引发的信用风险
根据前面的统计数据，我们可以发现银行的不良贷款绝大多数都是由借款人自身原因引起的。在住房按揭中信息不对称、借款人履约能力、借款人履约意愿、借款人经营投资风险、借款人失去工作能力和收入，以及死亡等原因都会直接影响到还贷款的如期归主还。
1、信息不对称引发的风险
目前我国虽已建立了个人征信系统，但个人征信系统所包含的内容还仅限于个人贷款记录和信用卡等个人银行信贷记录，相对于发达国家和地区的个人信用查询系统内容的丰富多样，我国个人征信系统还有一个逐步完善的过程。银行目前采用的贷款审查方法，基本方法有两种，一是依靠征信系统查询借款人信用情况，查看是否有银行贷款以及是否有不良还款记录；二是审查客户本人提供身份证明材料，婚姻证明材料、单位出具的收入证明[1]。在这些借款人提供的材料中，除借款人身份证明材料可以通过上网核查身份证的真实性以外，婚姻证明材料的真实性和收入的真实性的审查，显得苍白。有的借款人为满足银行的贷款审批条件，故意伪造虚假收入证明，学历证明、资产证明等，造成银行审查人员对借款人的还款能力，以及是否有配偶的评价和判断，只能局限在已有的资料或职业经验上，导致潜在风险不断。
2、借款人的履约能力风险
个人住房按揭贷款的对象是个人，其第一还款来源应是借款人的稳定收入，因此这也是贷款调查的风险评估的主要内容。如果贷款对象的个人收入来源不稳定或发生巨大的波动和变化，无疑会给消费信贷的到期按时偿还带来很大的风险。特别是在市场化进程进一步加快，经济结构的调整、优胜劣汰的市场竞争机制作用下，结果必然使一部分客户的收入降低。银行在审批发放贷款时，一般以借款人申请贷款时的收入水平作为其偿债能力的依据，但由于经济波动和企业兴衰等因素，借款人在还贷期间很可能出现收入下降或下岗失业等情况，导致偿还贷款的能力下降，对商业银行个人住房贷款带来风险。
3、借款人履约意愿风险
也就是客户道德因素造成的风险，这主要是由借款人的品格决定的。借款人的品格是指借款人不仅要有偿还债务的意愿，而且具备在贷款期间能够主动承担各种义务的责任感。这就要求借款人必须是诚实可信的，并能努力工作。不过，借款人的品格通常很难用定量化的方法进行衡量，而且住房贷款借款期限一般较长，我国现行的信贷评审方法一般是根据过去的信用记录（或有）和审查人员的经验，对借款人进行评价，不能有效的识别借款人潜在风险。
4、投资经营风险
借款人以投资经营为目的向商业银行申请办理个人住房贷款或个人商业用房贷款，其商业行为的市场风险，也是造成国内商业银行个人住房贷款风险重要因素之一。此类贷款的还款来源主要靠借款人的正常经营收入，一旦借款人经营不善或投资失败，将导致偿债能力下降，对银行个人住房贷款带来风险。
5、自然原因形成的风险
自然因素形成的风险，主要表现为借款人的生老病死，以及自然灾害等不可抗力因素发生，影响到是否能继续供楼，履行借款合约。一般规定：借款人年龄加上贷款期限不超过借款人70周岁，且贷款最长期限为30年[1]。30年是一个漫长的过程，在此期间，借款人因疾病、意外伤害导致死亡或终生残疾，丧失劳动能力而失去还款能力，以及出现自然灾害的概率相对较大。目前我国社会保障体制和保险体系尚不完善，一旦发生上述情况，借款人就失去收入来源，风险随之产生。
此外，借款人作为自然人，在社会组织的活动中，由于触犯法律法规等被国家机器剥夺人身自由时，必然也会散失还款能力。由于我国正处于经济制度的转型期，在某些银行认为的优质客户中，出现这种情况可能性更大。
二、开发商原因引发的风险
开发商原因对贷款形成的风险，在国内个人住房贷款业务中还是屡见不鲜的。此类风险涉及贷款笔数多、金额大，一旦形成回收难度大，造成危害非常严重。因此，应引起高度观注。由于监管部门要求只有主体项目封顶，银行才能办理住房贷款，因此，只要银行按章操作，开发商楼盘烂尾的风险，是可以规避的。
开发商带来的风险主要表现为“假按揭”。 所谓“假按揭”是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为[2]。“假按揭”是银行房贷业务中的一痼疾，在全国范围内以爆发过多起涉案金额高达千万乃至上亿的案例。这种情形往往发生在房地产行业周期的低谷阶段，时间一般发生在年中或年末时期。表面上看，似乎一切手续完备，但实际蕴含巨大的法律风险。
三、操作风险形成不良贷款
在己发生的违约中，虽然购房者和开发商个人的原因占较大比例，但由于银行操作风险引起的贷款风险，也占有一定的比重，主要原因是由于银行自身贷前调查不实，贷中审查不严，有章不循以及业务流程设计不合理等原因造成。
1、贷前调查职责流于形式
贷前调查是个人住房贷款第一道风险防线。由于银行一线客户经理个人业务素质参差不齐，个别客户经理风险意识不强，贷前调查的职责不落实，以及风险识别能力有限等原因，往往造成一些不符合贷款条件的借款人，最终获得贷款。同时，有的基层业务部门为了完成指标任务，一味简化审批手续，也为个人住房的质量埋下了风险隐患。
2、贷后管理的不到位
与贷前调查和贷中审查相比，贷后管理工作的重要性同样不能忽视。个人住房贷款的贷后管理特点是期限长、笔数多，变数也多，贷后管理工作显得十分烦杂。在目前银行考核强调利润贡献度和人均效益的情况下，贷后管理由于不能直接创造效益，往往
流于形式。一是资产质量的贷后监管主要还依赖于客户经理，由于笔数多，客户经理既要跑市场，又要放贷款，导致贷后管理工作力不从心，不可能做到及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况，往往在未经贷后回访和实地调查的情况下，就胡乱填写贷后检查报告，应付差使，而分行管理部门同样由于笔数多的原因，也无法一一核实。二是贷款资料交接和保管目前还处于手工管理阶段，由于档案份数多，在内部交接、归档、调阅时，经常发生差错和遗失。
参考文献：
【1】 中国人民银行网站.
【2】 胡婕,“房地产贷款风险与未来发展”,《中国城市金融》,2005年第10期.
