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每个村在制定规划的时候会先确定主街道，实施的时候也会先划出主街道，然后其他街道根据规划予以确定，以后的宅基地就是以街道为初始测量位置予以确定边界了，当然条件允许会首先考虑以主街道为初始测量位置
农村院子是农村生活方式衍生出来的附属土地，是算宅基地的。但国家在进行宅基地确权工作时，对于院子面积是有规定的。情况一，如果农村庭院的面积小于，或者是等于农村房屋建筑的面积，可以进行宅基地确权。情况二，农村院子的面积比房屋的建筑面积要大，多出的部分面积是不予以确权的。农村宅基地面积怎么计算?农村宅基地面积是指本宅基地的建筑物的占地面积与本宅基地的空间的面积之和，包括院子、正房、厨房、厕所、杂物间、禽畜舍、房屋外围的围墙内的土地。具体宅基地计算面积方法是：建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。若建房已经办理了合法的审批手续，有相关的宅基地使用权证书、规划许可证，针对面积超标的情况主动向审批机关报告，补交一定费用，如有偿使用费即可，具体收费标准：“一户一宅”面积超过20平方米以下部分，不收取有偿使用费;超出20～70平方米部分，按每年3元/平方米收费;超出规定面积每增加50平方米，收费标准提高3元/平方米。而要是故意隐瞒面积超标情况，要是被有关部门查处到，就会被视为违章建筑，那么不仅需要进行罚款，还要被要求限期拆除。现在很多农村地区一直有人不断的建新房，而宅基地确权登记颁证工作也一直在进行中，宅基地面积超标与否必定会成为能否确权成功的重要考量，如果面积超标的话，势必会影响宅基地确权，一旦这个证拿不到手，那么以后关于宅基地权益的享受，势必也会受到影响。因此大家在建房时，务必要注意面积使用情况，谨防超标
农村宅基地和建设用地确权登记工作关键问题研究论文
一、湖北省宜城市安恼村用地情况
宜城市位于湖北省西北部、汉江中游,是襄阳市下辖的县级城市,宜城市辖八个镇、两个街道办事处、一个工业园区和一个省级经济开发区。此次项目主要参与南营办事处安恼村,
二、宅基地确权登记存在的问题
1、用地情况复杂: 在宅基地理制度不规范不健全的时期」产生了大量没有经过审批就占用宅基地、一户多宅、少批多占宅基地等遗留问题。实践中,宅基地超面积的现象尤其突出。农村宅基地登记发证中遇到许多的实际问题,如一户多宅现象,宅基地面积超标; 宅基地不符合拆旧和因村民购买住宅而造成的“ 一户多宅” ,多户一宅发证难; 宅基地使用者为非农户口。
2 、二调数据有误: 一是二调后有房屋过户或买卖、分家等问题导致错误; 二是二调时房屋的围墙大部分套入界址线内。这种情况不符合农村宅基地确权登记发证标准。围墙内的空地面积一般不计入确权登记发证的面积,若围墙内的空地面积较小,则可酌情考虑。
3 、底图时间太久, 与实地情况出现很多不符合: 底图要求采用最新的比例尺航空影像图套合地形图,但是在实际的工作中使用的航空影像图有的都是三四年之前的,时间上太久跟实际情况出现了很多的出入或者是影像图像素太低宅基地不清楚,更或者是确权工作人员调查时房子还没有建,没过多久房子又建起给确权登记工作带来了很多的麻烦。
4、工作实施过程中的质量问题( 1 ) 控制部分。测区采用R下K 的方式布设图根控制点,居民地分散的地方控制点太稀, 导致测图过程中没有办法开展或者影响最后的成果精度; 或者做的控制点标记被认为损坏,影响工作进展。投影变形误差值过大超过每一公里.2 5 厘米— 1 0 厘米的投影变形误差限差,( 2)图部分。农村中宅基地结构复杂周墙很多并且曲折,导致围墙绘制发生错画、漏画,房屋材质绘制错误等等问题;绘图过程中没有严格按照技术规范出现部分注字及压盖未处理干净;部分注字大小按要求未处理统一;界址标志圈不明显,宗地连线和门顶界址线未用实线表示。( 3 ) 调查部分。地籍调查时,很多村名不配合,以为是下来收钱,很多村民的身份信息( 户口本、身份证、权源资料等)上交不及时,不完整,户主对我们的.工作目的不是太了解, 甚至是空白,配合不积极,这样对我们的工作加大了难度,需要花更多时间跟户主详细解释。界址点设置在同属性房屋界址点设置过多;权属调查记事个别房屋存在调查不祥,没有对每宗地的户主详细了解,是否有继承的情况, 一些户主有土地证的,没有询问建房时间和现场拍照等。地籍调查表的填写出现不符合规范的地方: 没有喷涂的界址点,在界址点说明表中没写清楚原因; 权属人有转让、继承的情况没有在权属调查记事栏填写; 少数户主签字不合规范,书写不工整。宗地草图绘制出现不规范情况: 部分宗地四至未标注,邻宗地编码和代码及权利人名字没有标注; 部分界址点圈表示不明现; 少数围墙没用分隔符; 少数宗地画图不规范,未用直尺画图; 缺少指北针。
5 、当地群众不配合: 由于前期宣传工作不到位,很多群众不知道这是做什么事情,并且都以为要收钱,或者是查出土地房子超标现象等等,都没有很好的配合工作,要求提供的资料拒绝或者找借口不提供,不进行签字确认权属,使得工作人员花时间解释这件事情降低工作效率。
三、加速农村集体土地确权登记工作推进的几个关键问题
1、宣传工作一定要扎实到位: 基层干部群众充分认识集体土地确权登记发证工作的重要意义和必要性,主动和群众沟通讲解对本次发证工作重要性的认识,营造良好的舆论环境消除农民的顾虑,调动农民参加的积极性。
2 、充分总结工作经验, 制定详细的工作方案: 根据本地区的土地用地情况和农民生活生产习惯进行调研和制定确权登记的方案,尤其是在试点过程中出现重复性工作要精简提高工作效率。
( 1 ) 调查部分。农村居民地复杂,为了预防漏调,可以在开展调查之前先进行摸底,这次摸底尽量要求村主任到场挨家挨户带着调查人员走到,并且拿着预先准备好的工作底图对各家各户进行预编号, 同时在每一家的墙上用油漆喷涂预编号并且拍下每一家的照片( 最好预编号码拍进去) ; 这项工作完成后可以进行正式的调查,收集每一家的相关资料和权属界址的签字确认; 最后完善地籍调查表,并到实地核实确认。权属调查界线界定中遇到的问题,是充分听取宗地所有人的意见与边线指认,通过当地国土部门干部和村组干部的协调工作,使得各宗地权属界线明确。针对于多个权利人对一宗地争议较大的情况,通过当地村干部和国土部门干部的工作,对该宗地进行多个权利人共有的处理。
( 2 ) 测量部分。控制方面投影变形误差过大问题的解决方法: 换带或者利用抵偿高程面来抵消投影变形引起的误差超限; 控制点标记要扎实,被损坏的要及时修补和检查;控制点太稀部分进行加密后再测图,不能超过设站要求为了简单行事直接进行设站。宅基地结构复杂, 围墙很多并且曲折,草图绘制尽量详细些,仪器实在测不到的地方要通过交汇方法和钢尺量距,内业成图中要根据成图规范对照草图准确画出。总之,测量过程中必须做到后视精度满足测量要求再进行碎步测量; 测量过程中能够测到的碎部点必须测,例如房屋能测到四点的必须测量,测不到的必须用距离交汇的方式定位另外的点,不得使用三点造房造成人为的误差; 所有的测量数据上图要用标准的线型、字号、颜色、图层等表示, 上图的数据要做好整饰,不得有压盖、错乱的表示;完成一个地籍子区的测量成果后,要进行严格、细致的查图,确保测量成果与实地一致。
3 、制定工作计划, 提高队伍业务水平: 对调查区的分片、分区域根据作业队伍制定工作计划,为了加快工作进展,作业队伍也需要进行专业的培训学习,开展作业之前学习本地区制定的确权登记技术方案,先共同开展讨论问题,熟悉后再独立开展。
4、成立专门解决土地纠纷小组: 整个确权登记工作过程中,村民宅基地的重视程度在不断的提高,维护自身权益的意识在不断加强,为了及时化解权属纠纷,成立了权属纠纷协调小组,主要由分管地籍工作的副局长负责,各国土所和村委委员组成,对权属调查过程中存在的权属纠纷问题,进行重点分析、解决。通过到群众中去了解纠纷存在的原因,掌握存在的问题,多次不厌其烦的与双方沟通,详细讲解土地登记政策等等,权属纠纷问题得到了有效的解决,为确权登记工作顺利开展提供基础。
5 、有效检查和控制作业质量: 作业队伍认真完成作业任务并检查,比如地形图图面表示合理,要素齐全,无重大缺陷,各图形要素线型及属性正确;宗地四至描述清楚准确,界址点准确标示,户主签字规范等等问题已责成作业队认真修改、复查,负责人检查本组作业质量, 项目经理检查汇总,层层把关,对作业全过程逐项操作、逐项检验,达到了统一工作认识,统一技术标准目的,为项目的全面开展奠定了基础。结束语: 湖北省宜城市集体建设用地和宅基地确权登记工作已经开展,总体进展较为顺利,摸索出一套合理、高效的调查工作流程。确权登记发证是一项事关农村长远发展的基础信息工程,为后续的农村土地改革奠定基础。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处 宅基地 ，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
《土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
统一管理之类的吧
不清楚你问的目的如果是想知道做这个的意义 就是：测绘农民每家每户的宅基地位置 界限 为农民发宅基地土地使用证 这个证可以作为农民宅基地的界限（如果邻里对宅基地有纠纷 可以拿这个证作为依据 或者作为抵押贷款的依据 ）如果是工作内容主要确定宅基地的界线位置 附带测量一些主要构件物的位置 调查权利人的名称 联系方式等
现在的人们很难想象，30年前，拥有960万平方公里国土的泱泱中国，没有一部专门规范土地管理和利用的法律。30年过去，伴随着我国改革开放的伟大历程，落实最严格的耕地保护制度、符合社会主义市场经济发展要求的土地管理法律体系已初步建立，土地权利保护、土地登记、土地用途管制等诸多重要方面，均从法律上得以规范。在市场化配置土地资源的历史进程中，我国广袤的城乡土地激情拥抱法治。零的突破：选择市场，选择法治，土地管理和利用步入有法可依的轨道土地管理法制建设，合着改革开放的节拍而动。改革始于土地，改革唤醒了对法治的需求。1978年12月，安徽凤阳小岗村18户农民的包干协议一举掀开我国农村土地承包经营新的历史，农村土地从人民公社的集体化大生产转变为以户为单位的农村家庭联产承包。1982年12月通过的《中华人民共和国宪法》规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”土地管理法制化进程不断加快。1982年，国务院决定在农牧渔业部内设置土地管理局，作为依法统一管理全国土地的职能机关。同时，《国家建设征用土地条例》、《村镇建房用地管理条例》、《中外合资经营企业建设用地暂行规定》等一系列法规出台、实施。然而，这些规定不能从根本上扭转土地分散管理、政出多门的局面。1985年，全国耕地净减少高达100万公顷，唤醒了人们对耕地资源的严重稀缺及加强耕地保护紧迫性的认识。1986年是新中国土地管理史上具有决定意义的一年。3月，党中央、国务院发布了《关于加强土地管理制止乱占滥用耕地的通知》，提出要“建立和完善土地管理法规”，“抓紧制定《中华人民共和国土地法》”。4月，农业部上报《中华人民共和国土地法》，经国务院常务会议通过后提请第六届全国人大常委会审议。6月25日，全国人大常委会第十六次会议审议通过。《中华人民共和国土地管理法》于6月25日公布，1987年1月1日起施行。依据这部法律，我国对城乡土地集中统一管理。1986年8月1日，原国家土地管理局诞生，代表国务院对全国范围内的城乡土地实行统一管理。随后，省、市、县、乡四级地方土地管理机构也相继建立，我国土地管理队伍不断壮大。我国土地有偿使用制度改革的步伐不断加快。1987年12月，深圳经济特区敲响了土地拍卖第一槌，突破了当时《宪法》对出租土地的禁令。法随事变。1988年4月，七届全国人民代表大会第一次会议通过了《宪法（修正案）》，明确规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。同年12月29日，七届全国人大常委会第五次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》。修改后的《土地管理法》明确规定，“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”，“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这次适宪性修改，一举扫清了土地使用制度改革面临的法律障碍，为土地作为生产要素进入市场开辟出一条法治之路。原国家土地管理局成立后，以《土地管理法》配套法规建设为中心，形成以《土地管理法》为基本法律的法规体系框架。据不完全统计，仅从1986年8月到1992年年初的5年多时间里，国务院先后制定颁布了《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资成片开发经营土地暂行管理办法》、《土地复垦规定》等；原国家土地管理局制定颁布了《土地违法案件处理暂行办法》、《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《土地登记规则》等。土地管理有法可依，并不意味着高枕无忧。随着改革开放的逐步深入，特别是进入上世纪90年代以后，我国国民经济发展中的深层次矛盾逐渐显现，土地管理面临严峻挑战。法律规定的分级限额审批制度，在现实生活中大打折扣。各地通过“化整为零”、“下放土地审批权”等办法，大量占用耕地。据统计，1986年到1996年，因各项建设占用、农业结构调整以及灾毁等原因全国共减少耕地约亿亩，而同期开发复垦的耕地只有7368万亩，10年间，耕地净减少2898万亩。严峻的现实，迫切要求土地管理法制与时俱进。关键之举：确定用途管制的法律地位，土地管理思想发生根本性转变广泛深入的调查研究，为法制变革打下坚实基础。1996年初，中央农村工作领导小组下达了11个重点调研课题，其中之一就是耕地保护问题。原国家土地管理局党组十分重视，举全局之力开展这项调研。经过对广东等13个省（区）和上海等12个城市历时10个多月的调查，原国家土地管理局向中央提出了保护耕地的政策性意见，其中一项重要内容就是修改和制定有关法律。1997年4月15日，《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》即中央11号文件下发，明确提出，必须从体制、机制和法制上采取治本之策，扭转人口大量增加、耕地大量减少的失衡趋势。此时，《土地管理法》的修订也正式启动。1997年5月成立修改小组， 8月18日修订草案上报国务院。经国务院第64次、第65次常务会议讨论审议原则通过后，形成了《土地管理法》修订草案。1998年4月11日，由国务院正式提请全国人大常委会审议。4月26日，九届全国人大常委会第二次会议听取国务院就《土地管理法》修订草案作的说明。8月29日上午，出席九届全国人大常委会第四次会议的141名代表按动了表决器，新修订的《土地管理法》以139票赞成获高票通过。新修订的《土地管理法》，以立法形式明确肯定“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”，确立了土地用途管制制度和土地利用规划的法律地位。在立法指导思想上，从保障建设用地供应为主转到切实保护耕地为主；在土地管理方式上，从分级限额审批制度转到用途管制制度；在土地利用方式上，从外延粗放型转到内涵集约型；在各级政府土地管理职权分配上，从土地管理权主要集中在市、县转到按社会主义市场经济和土地用途管制要求合理划分；在执法监督工作上，从传统的土地监察转到建立现代土地执法监察体系；在调整范围上，从单纯调整行政管理关系转到既调整行政管理关系又调整财产关系。1999年1月1日，新修订的《土地管理法》正式实施，作为其重要配套法规的《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》同步施行。速度之快，在中国立法史上前所未有。土地有偿使用制度改革继续向前推进。2001年，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》出台，明确规定四类经营性用地一律实行土地使用权招标、拍卖和挂牌出让。但随着我国工业化、城市化进程的加快，征地规模不断扩大，涉及征地问题的土地信访数量不断攀升，因征地补偿安置引发的矛盾和纠纷日益突出，社会各界对改革和完善征地制度的呼声十分强烈。2004年3月14日，十届全国人民代表大会第二次会议通过了《宪法修正案》，决定将《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。这一修正，不仅将原来的土地征用区分为土地征收或者征用，而且从《宪法》层面上强调无论征收或者征用都要给予补偿，体现国家对公民合法权益的保障。同年8月28日，十届全国人大常委会第十一次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》，对《土地管理法》的部分条款进行了第三次修正，主要是将总则第二条第四款的“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”，修改为“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用并给予补偿”。同时，将《土地管理法》中的“土地征用”全部修改为“土地征收”。随着土地管理法律体系不断完善，国土资源部门依法行政的水平在不断提高。以《土地管理法》修订草案征求全民意见的成功尝试为起点，国土资源部对关系人民群众切身利益的法律草案，积极采取听证会、论证会、座谈会等形式多方听取意见，奉行“开门立法”。对一些技术性较强的立法，认真组织专家咨询论证。《征用土地公告办法》、《国土资源信访规定》等规章在出台前，都全文公布，向社会征求意见。作为健全依法决策机制的重要内容，《国土资源听证规定》是第一部严格规范国土资源系统听证工作的规章。2004年1月9日经国土资源部第12次部务会议通过后公布，自2004年5月1日起施行。它是最早的由部门制定的听证规定。颁布并实施《国土资源听证规定》，是国土资源系统推进依法行政的重要举措。与此同时，以层级监督和行政救济为重点的国土资源行政复议工作不断得到加强，探索建立征地补偿安置争议裁决制度，有效化解因征地补偿安置引发的群体性纠纷和社会矛盾，维护被征地农民的合法权益。法律的创新和变革，使我国土地管理走上法治轨道。新的起点：土地管理制度改革面临新形势，土地管理法制建设担负新使命进入新世纪，我国工业化、城镇化不断提速，土地问题成为各方关注的热点。2004年6月，国务院领导批示要求，在抓好土地清理整顿的同时，着手研究制定管理制度。7月，国土资源部先后召开部党组扩大会议和专家座谈会，专题研讨国土资源制度建设，继而成立了加强土地管理制度建设领导小组，保证《土地管理法》确立的各项制度真正得到执行。当年10月，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台，决定重申，要严格执行土地管理法律法规。随着我国经济社会形势的发展，出现新增建设用地供应量过大、工业用地低成本过度扩张、土地地方违法用地比例很高、出现新的违法形式如“以租代征”等。为解决这些问题，中央下定决心，要运用土地政策，切实加强和改善宏观调控。2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》下发，从调整利益机制、完善责任制度和健全法律机制等方面，提出了一系列的政策措施。经过多年的积极摸索，土地管理改革方向越来越明晰，就是法律、经济、行政手段并举，建立土地管理的长效机制。与中央的部署相一致，国土资源部出台了一系列配套政策措施。2007年10月1日起实施的《物权法》，作出了许多有重大意义的规定。如：建立了不动产统一登记制度，完善了土地征收补偿制度，构建了以土地所有权、土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权为主要内容的土地物权体系；依据宪法，按照党和国家关于征地补偿安置必须保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则，对土地征收补偿制度进行了完善；贯彻平等保护的原则，在土地物权体系方面作出了多项创新性规定。结合《物权法》的颁布实施，国土资源部部署开展了相关部门规章的制定工作。2007年12月30日，《土地登记办法》正式向社会公布，并于2008年2月1日起施行。《确定土地所有权和使用权规定》等规章的制定工作，正在有条不紊地进行。2008年10月，党的十七届三中全会审议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确提出，健全严格规范的农村土地管理制度。按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度。《决定》同时明确，抓紧完善相关法律法规和配套政策。积极稳妥和规范推进农村土地管理制度改革的任务迫切，《土地管理法》已进入新一轮修订。十一届全国人大常委会拟将《土地管理法》修改列入十一届人大常委会立法规划。国土资源部党组对《土地管理法》的修改工作高度重视，多次召开会议专题研究《土地管理法》修改工作方案和修改思路，目前，《土地管理法》修订草案的起草工作正在抓紧进行。据部有关负责人透露，起草工作坚持四项原则。一是既要全面总结和回顾现行《土地管理法》实施以来取得的经验、成效和存在的主要问题，又要展望未来土地管理改革的基本方向，为构建保障和促进科学发展新机制提供法律武器。二是注重将党的政策上升为法律。党中央、国务院在土地参与宏观调控、完善征地制度、提高新增用地成本、节约集约用地等方面已经作出一系列重大决策，将通过法律修改使之上升为法律制度。三是按照贯彻落实科学发展观的要求，将被实践证明的具有强大生命力的共同责任制度、国家土地督察制度等上升为法律制度。四是坚持开门立法、民主立法。这是我部立法工作一贯坚持的基本原则，也是保证立法质量的关键环节。起草《土地管理法》修订草案，除了由部机关主要司局参与起草外，还特别委托中国科学院法学研究所起草专家建议稿，委托广东等省厅联合起草地方建议稿。最终报送国务院法制办审议的送审稿，将综合考虑专家和地方国土资源管理部门的意见，并广泛征求各方面意见。30年锐意改革和不断创新，我国土地管理法制建设正站在一个崭新的起点上，我国土地法治之路必将走得越来越顺畅。（
[摘 要]土地作为物，是极为重要的社会经济资源。本文立足于中国的现实，从存在的问题出发，以法学、经济学的、历史的、世界的角度和眼光考察大陆传统民法物权和民法典理论，主张物权法可以缓行，制定土地法，更加合乎我国的国情，从长远看，也更加维护了物权制度体系的完整和民法典的稳定。 [关键词]土地 土地法 一 土地法律制度建设的意义 农业税的取消有划时代意义，已经引起极大关注和广泛称赞。但是根本问题不在农业税，而是土地法律制度问题。农业的发展离不开土地，中国有 60%的耕地处于中等产量，需要有大量的投入；农民问题最核心的就是收入问题。世界发达国家土地都是私有地，土地法律制度非常完善和稳定。土地法律制度是农民增收的关键。农民上访，农村的不稳定很大程度上与土地法律制度的不完善不稳定有关。土地法律制度是农村的基本制度，不解决，国家的农村政策难以贯彻，法治、人权目标也无从达到。解决农民低收入问题，应该从土地入手。即使农业税真正取消，等于平均每亩土地增收20元。如果我们能够稳定土地法律政策，农民必然会主动增加对土地的投入，其增收远远超过20元，难度和成本也远远小于取消税赋。 国家可以帮助农民而鼓励他们留于农业，也可以帮助农民而鼓励他们转到工商业同时鼓励其他力量投资农业建立更开放的市场。第二条路更好更能从根本上解决问题。 目前制定物权法的重大障碍是民法典的稳定性，和政治、经济的制约如国有企业制度，土地制度之类的重要制度遭遇现代化、全球化年代。而“在民法的各基本制度中，物权法最需要而且最能够体现各国的本国特色”。 [1]我国的《民法通则》没有采用物权的概念，而用“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”，其现实性就在于土地法律制度的不成熟不稳定。而如果盲目追求概念体系的形式完美并急于求成，反而会损害法律的尊严并在实践上造成对社会关系的破坏从而最终侵害人民的利益。 土地是重要的自然资源，是大多数其他财产的来源。从古到今，东方西方，资本主义国家和社会主义国家，都非常重视关于土地制度的立法。在中国目前还没有《土地法》这样一个总揽性的土地法律文件，我认为未来的土地立法的一个重要目标，是拟定一部《土地法》，代替或统领目前的由全国人大常委会制定的农村土地承包法、土地管理法、农业法和 城市房地产管理法 ， 基本农田保护条例，村庄和集镇规划建设管理条例，确定土地所有权和使用权的若干规定，中华人民共和国耕地占用税暂行条例农村集体土地使用权抵押登记的若干规定，土地登记规则、土地违法案件处理暂行办法 等。 而作为民法典之重要组成部分的物权法则可以缓行。 土地法是社会法，不同于单纯的私法性质的民法或单纯公法性质的土地管理法。我所构想的土地法应该具有类似知识产权法在民法典中的地位，属于但不捆绑于，有一定的独立性，出于现实、时代和适用的考虑使其游离于民法典这一文件之外；而婚姻法则应该回归民法典，因为婚姻法本身比较起土地法更具有私法的性质，同时婚姻纠纷更加的有法可依，人们对婚姻制度有相当的信仰，现代婚姻制度已经基本建立和深入人心，未来所需要的将是细微的修改。而土地法律制度则处于一个相当变动的年代，无论是制度上还是人们的心目中都是不可信赖的。在民法典物权编中解决土地制度的立法固然是良好法治的一个重大设计，然而在当前却不大现实，只会耽误民法典的出台和损坏民法典的稳定。 《中华人民共和国法律全书》及《地方法规汇编》是《民法典》的归宿，《民法典》必须与法律规则体系相协调，这一点也很难达到。在一个权力缺乏必要控制的社会，权力必然要蚕食人民的宪法权利，民法规范必然被管理法制渗透、误导和破坏； 详尽的 民事法律这一现代社会主体性法律的处境是完全不利的。立法者一定要制定出包容一切的《民法典》，可以预计的是，相当长的时期内不可能废除掉管理法制的侵扰性规定，即使民法典颁行后进行法律清理，但是没有宪政体制的法制，不可能完成对固化权力的管理法的清理。包容一切的《民法典》纳入现有管理型法律体系内，暴露在管理法制侵袭之下，必然根本落空。物权法的重要任务是要理顺国家与国有企业的财产关系；物权法应当解决集体所有制的主体、内容、及权利的行使问题， [2]这其实是作为私法的物权法无能为力的。在当前的改革年代，土地法是变动不居的，是摸着石头过河。从19 28年12月湘赣边界政府制定的《井冈山土地法》和各地起义后制定的《土地问题决议案》等，29年4月的《兴国土地法》；30年5月的《土地暂行法》；30年8月的《中央军事委员会土地法》，31年11月的《中华苏维埃共和国土地法》，抗日民主政权的减租减息条例，1946年5月4日《中共中央关于土地问题的指示》，1947年9月的《中国土地法大纲》，到1949～1952年的土改，53年开始的初级农业合作社，56年开始的高级农业合作社，58年开始的人民公社，62年“人民公社16条”，1978～1982年的“大包干”，88年修改宪法和土地管理法，1997年后落实“30年不变”的延包政策。每次间隔太短。土地调整非常频繁，已经严重威胁到了土地的稳定。可以想象未来民法典物权制度的变动性。 土地法律制度的根本目的是土地资源的保护和有效利用；土地法律制度的调整对象是土地的归属关系、利用关系、流转关系和管理关系。 [3]土地法要确定土地的各项权属，并尽可能地将土地的一些权属界定给农民。权利不仅要界定清楚，还必须能够有效地保护。如果在法律上界定给农民的权利，农民并不能全部地拥有，或者说全部地拥有代价太高，那么这项措施也不是根本解决土地纠纷和税费负担沉重的行之有效的方法。要想使这种方法奏效，国家必须严格执行各项法案，并有效地监督基层严格地执行这些法案。很明显，在目前中国农村的政治环境、行政环境、法律环境约束下，低成本地保护法律赋予的农民的权利是不太可能的。 土地法有广义和狭义之分。广义的土地法，是一切的和土地直接有关的法，狭义的，则指为实现一定土地政策所为关于土地分配，利用及改良的法律规定及其附带规定的总称。土地法从广义上说不仅包括了专门的土地立法，还包括其他法律制度中的有关土地的规定，这当然也包括了大陆物权法和英美财产法中的不动产制度的规定。土地法体系是由相互联系、相互补充、相互制约，旨在调整因开发、利用、保护、改善土地和土地市场所发生的社会关系的法律规范和其他法律渊源所组成的系统。土地法体系不是指某个具体的土地法律、法规或法律规范，而是指所有土地法律规范，土地法律、法规和其他土地法律表现形式，其他土地法律渊源的总和，包括土地权属，土地的合理开发、利用，以及土地保护、治理、管理等十分丰富的内容，涉及民法、经济法、环境法和资源法。狭义的土地法，仅指综合性的《土地法》，也即专门的土地立法所包括的法律规范，如前苏联、朝鲜、罗马尼亚和柬埔寨等国的《土地法》。关于土地法的具体内容，不同国家由于政治经济、历史文化传统不同存在很大差异。例如，英美法系国家主要的土地法律制度包括彼此联系并不紧密的三项制度：地产制度、信托制度和特殊土地财产权制度 .大陆法系各国土地法律规范中核心内容都是直接渊于罗马法中的土地物权，其内容包括土地所有权、役权、永佃权、地上权、质权和抵押权。本文所指的体系参考综合了各种现行体系、目标体系和其他的学术体系，希望通过比较和争鸣，可以促进土地法现行体系、目标体系和其他体系的优化、健全和发展。 二 中国的土地法律框架及评析 中国的土地法律框架由宪法、基本法律和土地法构成。宪法是根本的法律文件，是土地立法的基础。基本法律如民法，刑法，行政法对土地问题作出的重要的规定，是制定下一层次土地法的主要依据。土地法是土地法律体系中的主体法。目前，中国还没有一部《土地法》――以致于群众、媒体和干部在不同场合把《土地管理法》、《农村土地承包法》都分别叫做“土地法”――而只有管理性质的《土地管理法》、《农业法》，具有较多管理色彩的民事法律文件《农村土地承包法》以及环境法方面的一些文件等等。中国的土地法律框架可以从纵向和横向两个方面来划分。从纵向关系看，它包含有全国人民代表大会常务委员会制定的《土地管理法》、《农村土地承包法》和《城市房地产管理法》；由国务院颁布的《土地管理法实施条例》、《基本农田保护条例》等；由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法和基本法律、行政法规相抵触的前提下制定的地方性土地法规；由国务院土地行政主管部门及其他各部（委）根据法律和国务院的行政法规、决定、命令制定的土地规章，如 2002年4月3日国土资源部第11号令于2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等；由省、自治区、直辖市和较大的市人民政府，根据法律、行政法规和地方性法规制定的土地规章。从土地法的横向关系看，应包括所有与调整土地关系有关的法律，如《城市规划法》、《测绘法》、《铁路法》、《森林法》、《水土保持法》、《农业法》、《草原法》、《渔业法》、《矿产资源法》、《水法》等。这些法律从不同的侧面，规定了法律的调整对象与土地关系的协调问题。 农村土 地私有化是可行的和必行的。土地的所有权应该界定给农民， 农村土地承包法 的宗旨其实就是如此。 私法性质最浓的农村土地承包法 在维护农民的权益方面，有很多值得肯定的地方。例如，在总则部分，强调农民，亦即承包方，有平等的承包和不承包的权利，特别强调发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款，强调土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。并尽量避免土地使用权的频繁更迭。鉴于有些地方农村干部常常任意改变机动地的面积，操纵其分配和使用而牟私利，严重侵犯农民的土地使用权，第 63条规定，“本法实施前已经预留机动地的，机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的百分之五。不足百分之五的，不得再增加机动地。本法实施前未留机动地的，本法实施后不得再留机动地。”这些规定有利于农村土地使用权的相对稳定，有利于农民保卫自己对土地的使用权、转包权、出租权、互换权、转让权、继承权等权利，使农民在承包期内捍卫自己对土地的排他性使用，强调了土地权利的物权性。 从效率的角度，特别是从促进要素的充分流动性和自由组合性的角度，这部法律似乎缺乏前瞻性。农村土地的流转必须大大加速，才能有助于农村人口的大部分彻底离乡离土，有助于耕地尽速向种地能手集中，有助于农业经营的平均规模的扩大和生产结构的深刻改变，有利于中国农业生产力的提高，有利于中国农业在竞争日益激烈的世界农贸市场上发挥比较优势。中国农村土地制度和世界上绝大部分实行土地农户所有的国家还有较大的区别。中国仍然坚持农村土地的集体所有制。先进国家没有一个采用中国的这种独特的土地制度的。这种土地制度会在中国与世界接轨和向真正的市场经济过渡的历史过程中，逐渐显示其局限性，不利于城市化和现代化的进程。和私有制下的土地流转相比，其规定不但使土地流转变得更为困难，而且容易政治化。《土地管理法》和《土地法管理实施条例》中对土地的控制权规定不明确，容易造成上级和下级的管理混乱。上级和下级之间的权限没有划分清楚，就会造成权力缺位或者权力越位，其最终结果只能是对农民权利的损害而已。《土地管理法》和《土地管理法实施条例》对农民和国家的权利与义务界线划分不明确，国家和农民处于不平等的地位，处于农民之上。在国家征用土地的时候，法律上规定，“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”，“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外”，“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行”。但是，至于政府应该怎样有偿使用，法律上却没有提出具体的解决方法，或者解决原则。农民的土地权利没有得到法律的有力保障，农民的土地权利在国家权力面前变得非常脆弱。而在农民和政府之间关于土地问题���苁保�┟衲岩哉业揭桓龊侠淼慕饩龇桨浮！锻恋毓芾矸ā酚搿锻恋毓芾矸ㄊ凳┨趵�返牟蛔悖��踅缯�圩罹缌业木褪桥┟竦耐恋厮�腥ㄎ侍狻Q�踅缂负跻恢氯衔��ǎ可对农民与土地郑夸的相互关系没有能够清常跨定＃壳当矗咯民龋浚寇害、龋咯问题难决的关迹浚口。应该福咯民以确切的土地耍啃权＃竣在罚可在明确福胯保障。只有剑苛地权永久性地赋予农民＃咯民才会珍惜保护土地；只有剑苛地权永久性地赋予农民＃咯民才会真眨磕实现土地的自由买卖＃矿规?呐┮稻？貌拍芄挥行У亟？小？/SPAN> 而且目前 农民对土地公有的法制观念非常淡薄，一些人片面认为，土地是集体的，如能用来建房就变成了自己的，于是千方百计多占宅基地，甚至将承包的责任田当成私有土地，未经许可随意侵占或调换建房 .现在农村大量空闲宅基地问题， 在老村之外又聚集成新村，致使旧村出现了大量闲置、废弃的宅基地和空白带， 而新的民宅布局散乱，占地面积过大，宅基规模一年超过一年。久而久之，便形成了一个个庞大的 “空心村”。 如何让 “空心村”实起来，保护现有耕地资源，提高土地利用率，已不仅是基层组织面临的新课题，更是国家土地立法的大问题。土地私有化就能从根本上解决这个问题。 三 横向对比考察 德国，日本，韩国和我国的台湾地区土地所有制度和物权制度可能是我们最终的目标体系。美国在西部开发过程中，为了处理西部拓殖中的土地问题，美国国会通过了多个土地法。 1785年土地法是第一个付诸实施的联邦土地法。它规定了土地国有制和向移民出售的原则。在出售公地的过程中，联邦政府从1796年至1820年间，采取了部分信贷和延期付款的优惠政策。从1806年至1832年间，国会又通过了多个《救济法》，来延缓未付款土地被没收的期限。这些措施对贫苦农民获得土地起了一定的作用。 1861年 5月20日通过的著名的《宅地法》是西部开发中最具民主色彩的一部土地法，它实际上为每个或每户合乎条件的定居者无偿分配了一块160英亩的安身立命的宅地，从而大大加速了西部的土地开发。1866年，联邦政府将土地出售政策扩大到了矿产地，推动了采矿业的资本主义开发。从1823年起，联邦政府为公路、运河及铁路的修建，拨赠了大量的土地，推动了西部交通运输业的发展。在美国，一个以农为业的小康之家，需要拥有的一级农地大约是中国的三百亩。今天中国一户农家的耕地太少，还要交承包租金。可以肯定的是：如果不大量地弃农从工，中国的农民不可能达到小康。 法国社会经济的发展，大大得益于拿破仑的法典。土地制度改变，农奴就变成自由民，人身依附关系也即消灭。俄罗斯总统普京上台，首先就是土地私有化。 土地的私有所有权，是基于既定约束下的成本最优或收益最大的经济学基本原理。在交易成本不为零的条件下，将土地的所有权界定给农民将比界定给政府或国家会产生更大的收益。任何制度或契约能够顺利施行，不仅需要清楚地界定所有权，而且还要有效地保护所有权，否则制度或契约将难以执行，违约、越权及各种侵权行为都会发生。 四 历史考察和 土地私有化思路 土地私有制的确立代表了人类历史上的一次意义重大深远的制度更替；土地制度对生产力的发展也起着重要的促进或制约作用；同时中国历史上因土地制度政策的失误导致灾难性后果的教训也值得吸取。 [4]中国传统是土地私有，从井田制到明清，私有是一个传统。而且，民国以来，土地私有就已经制度化了，而在清朝，皇帝还可以没收土地。 中国在20世纪20年代就有《土地法》。当然，当时的《土地法》有其局限性，比如限制租赁、限制租金比例、强制永佃权等，行政权力过大。自秦汉至清末的二千多年间，耕地始终是在国有――私有――国有的三轮大循环中变化着，每一次由私有土地向国有土地转化都伴随着社会动乱与逆转；而由国有土地向私有土地转化则促使农业经济恢复和国家强大。与此相适应，通过土地买卖兼并转移产权，利用租佃制经营又成为中国封建社会土地关系的主要内容。非耕地一般属于国有，基本上不加入产权流动的领域[5].我国封建制度中的土地私有产权曾长期存在并允许在较大范围内自由流转，起了重要作用。 新中国成立后，通过土改彻底废除了封建土地私有制，建立起土地平分的农民家庭私有制，允许私有土地产权自由买卖、出租、典当、抵押、赠与等，并受到国家土地法律制度的有力保护。这种社会主义性质的农地私有制，具有很强的生产激励作用、农地配置效率和制度变迁绩效。随后，我国确立的农村土地集体所有制隐含着土地平分机制，它直接刺激农村人口快速增长，反过来又使人地比率下降，造成农地经营规模的细碎化，使农业劳动生产率不断下降和土地报酬率递减。十一届三中全会以来，在继续坚持农村土地集体所有权不变的前提下，通过土地所有权与使用权相分离，使农民拥有一定的生产经营自主权，但国家始终没有给农民下放土地私有的财产权。因此，下一步农村土地制度创新，必须彻底恢复土地作为农业最基本的生产要素的性质，引入市场经济机制，发挥市场在配置农业资源中的基础性作用，真正使农村土地流转起来。通过积极培育和逐步完善农村土地市场，来提高农地利用水平，提高农业劳动生产率和投入产出率，提高农业市场化、国际化程度，不断地增加农民收入，促进农业生产持续发展和农村经济全面繁荣。我国下一步继续进行农村土地制度改革和创新，必须建立科学有效的土地法律 制度。 我国农村家庭承包经营体制下的集体土地所有权长期虚置，形成行政权大于农地所有权或使用权的传统，导致农村耕地资源大量流失，侵犯了农民的经济利益。要按照农民所拥有的土地所有权在法律上与经济上相统一的原则，重构产权清晰的农村土地市场主体，并从宪法和有关土地法律制度上予以保护。 据1996年中国土地资源调查数据分析，国有土地面积占，农村集体所有的土地面积占，尚未确定土地权属的面积占[6].由此可见即使把农村集体所拥有的土地面积全部私有化，也不会彻底改变我国土地资源的社会主义公有性质；相反若继续维持现行的国家土地征用制度，只能使农村集体土地所有权往城市国有土地所有权单向转移，直接造成农民所拥有的农用土地资源存量的净减少。农村土地私有化使城乡土地市场的产权关系更加明晰，便于引入市场竞争机制来优化配置资源，促进可耕地在农户之间自由流动，提高农村土地利用水平和农业劳动生产率，推动农业生产结构调整和农村第二产业、第三产业的快速发展。农村土地私有化有利于耕地规模适度的集中经营，可以更好地发挥土地作为增加社会财富母体的再生功能，将会培育出大量的新型合作经济实体和合作经济组织，建立 和发展新型的具有社会主义市场经济性质的农村集体经济。土地不是私有的，按照马克思的说法，就是“农民被束缚在土地上”。意味着农民如果永久性地离开土地，就将丧失土地的权利。所以打工在外，他要定期回去，政府对农村土地按照婚嫁生死3、4年调整一次。调整意味着没有真正的私有产权。调整的权力，完全在政府手中。 农民人口一定要大幅下降，弃农转工商。 中国几亿农民都要从土地里面走出来。中国现状却是农民走了，就会丧失对土地的权利。所以现在农民抛荒现象非常严重。把土地交回村里以后，丧失权利；却又不能买卖租赁，因此他宁愿荒着，出去打工。 土地制度应该公有还是私有，其实这是农民的权利问题， 他应该能自己决定土地是公有还是私有。宪法规定，农村土地是集体所有。集体所有就是说，那这个村集体里的人应该能决定将它们分了或者出租或者出卖。没有完全的私人产权，没有土地私有和自由买卖， 地价不能形成。土地私有化，以及取消户口制度、把人变成自由民。这是两件重大且急迫的事情。如果土地是他的，他就可以永久移民。因为他的地即使不卖掉，也可以委托别人管理、出租。 随着农村劳动力向城镇转移步伐加快，举家进城居住、务工或经商的农民日益增多，建新房弃旧房日多，农村集体土地上农民卖私宅的情况越来越普遍。由于没有产权证而无法办理过户手续，拆迁时如何确定受偿主体，由此引发的纠纷越来越多，主要原因是我国现行法律对此类财产的买卖没有作出明确的规定。既没有规定农村集体土地上的私宅不得买卖，也没有规定农村私宅如何买卖。因为这些房屋没有产权证，买卖时无法办理过户手续，导致大量农村私宅闲置，进而由于无人居住、无人修缮而倒塌。另外，土地法第八条第二款规定，农民土地包括宅基地、自留地和自留山，属于农村集体所有，出售宅基地实际上是对农村集体组织所享有土地所有权的侵害。而在农村，以出卖房屋为名出售农村宅基地非法谋取利益的现象也比较突出。农民的房屋财产缺乏保护，不利于农村人口的流动和农村经济的市场化发育。私有化使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序地买卖，以促进农村人口有序流动，推动农村经济健康发展。 土地所有权私有化可以在改革中逐步实现，在此基础上在建立成熟完善的物权法体系和民法典。正是 向来枉费推移力 ，此日中流自在行。 2002年土地承包法案而言，已经明确地将土地的使用权、收益权、流转权界定给了农民，但是农民并没有完全得到法律上赋予他们的各项权利。 当然与私有化应该同时进行的是加强基层民主化进程。另外可以取消、削弱或者淡化乡、镇政府和村委会。因为村委会和乡政府在目前已经没有存在的必要，并且就其所起的作用看已经是弊多利少。目前农村村委会的工作绩效看是非常差的。农村土地的所有权界定给农民。农民行使土地权利将不再与村委会签约，而只是与国家签约，是社会契约（ SOCIAL CONTRACT）。 五 结语 民法的各基本制度中物权法最需要也最能够体现本国特色。物权法基本上可以归结为一国对本国资源的分配和利用的范畴。况且，我国是资源相对短缺的人口大国，长期以来实行生产资料公有制，而且在进行经济体制改革的过程中一向重视财富分配的相对公平，不能不在制定物权法的过程中更多的强调从本国的国情出发，而不是从现成的概念出发，所以要研究中国的物权，必先研究中国的土地权利；要建立适合中国国情的物权法，必先建立适合中国国情的土地权利制度。[7]在这一点上中国的物权法、民法典不能急于求成，现实的做法可以考虑先建立完善的土地法律制度这并不意味这我们停滞不前。而是在不断前进不断完善中要注意立足现实，一步一个脚印，才能真正有利于民生和国计。 [1] 王卫国，《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年5月第1版，第6页 [2] 王利明，《物权法专题研究》，吉林大学出版社2002年7月第1版，第3页 [3] 王卫国，前书，第3页 [4] 王卫国，前书，第2页 [5] 江平， 《 中国土地立法研究 》， 中国政法大学出版社， 1999，第96-97页 [6] 刘育成， 《 中国土地资源调查数据集 》 全国土地资源调查办公室印制， 2000，第38页仅供参考
法律产生于权力，法律是人类行为规则中重要的一种。下文是我为大家搜集整理的关于法律 毕业 论文5000字的内容，希望能对大家有所帮助，欢迎大家阅读参考!
浅谈知识产权融资担保的法律障碍和问题
一、知识产权融资的概述和必要性
知识产权融资是债务人和第三人用自己合法的知识产权出质,向债权人做出担保债权实现,获得贷款的融资方式。我国对于知识产权的法律依据见于:《担保法》第75条第3款规定:“依法可以转让的商标专用权、专利权、着作权中的财产权可以质押,并签订合同,相关本门登记自登记起生效。”知识产权质押融资在欧美发达国家已十分普遍,在我国则处于起步阶段,《国家知识产权战略纲要》明确指出要“促进自主创新成果的知识产权化、商品化、产业化,引导企业采取知识产权转让、许可、质押等方式实现知识产权的市场价值。”
我国的科技型中小企业的的融资需求大,而信用低,有形资产少,无形资产价值少并且未被充分利用,而银行和中介金融机构的经营理念传统的负面影响,知识产权的未来使用费的风险大,贬值高成为了其担保的障碍和观念的误区,并且法律的相关漏洞使融资得不到保障。在我国,中小企业拥有的专利占总量的65%,新产品占80%,创造的最终产品和服务价值占GDP(国民生产总值)60%,上缴税收占税收总额53%。所以知识产权的融资的市场和机会很多。并且加强知识产权的融资,可以提高企业的创新能力和经营管理的能力,减少政府的负担,符合我国“科教兴国”的战略,提高整体对外的竞争力和适应力,有利于经济的发展和国家创新能力的增强。
二、我国现存知识产权融资法律规定所存在的问题
(一)知识产权的法律规范不清,权利界定过于笼统
我国虽然有相关的《担保法》,《专利法》,《商标法》,《着作权法》的出台,但是对如《担保法》:
第七十九条以依法可以转让的商标专用权,专利权、着作权中的财产权出质的,出质人与质权人应当订立书面合同,并向其管理部门办理出质登记。质押合同自登记之日起生效。
第八十条本法第七十九条规定的权利出质后,出质人不得转让或者许可他人使用,但经出质人与质权人协商同意的可以转让或者许可他人使用。出质人所得的转让费、许可费应当向质权人提前清偿所担保的债权或者向与质权人约定的第三人提存。
规定过于笼统,对于知识产权等无形资产其操作的复杂性和风险性并不能完全涵盖。但对于专利、商标、着作权之间的交叉问题应适用何种法律也没有完整的规定,质押融资事件中面对复杂问题更无所适从。并且其规范的范围过于狭窄,没有商业秘密权,商号权,植物新品种权和集成电路布图设计权并没有包括在内,也没有专门或集合立法,导致很多权利的真空和争议侵权的产生。还有担保法与物权法的衔接性较差。如《担保法》第79条对知识产权质押合同生效的表述是:“质押合同自登记之日起生效”,而《物权法》第227条则规定:“以 注册商标 专用权、专利权、着作权等知识产权中的财产权出质的,当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。”从严格的语义角度解读,“设立”与“生效”是两个法律后果截然不同的概念,两者相互矛盾,不利于法律的适用。
(二)知识产权融资的评估不完善
知识产权的资产评估的是整个融资担保的核心和关键,知识产权评估的内容包括:所含权利及限制、知识产权的价值、确定和保护知识产权的法律是否明确和规范三个方面,但是由于我国的评估水平较低,标准的不统一,形式的不一致,并且缺乏权威性和稳定性,又没有使用不同类型的评估,使得评估并不科学风险的不确定性加大。
(三)知识产权的市场交易不成熟
由于知识产权的担保价值主要是它的未来所产生的现金流,而知识产权本身的变现的难度大,风险和贬值的可能性高,而公开的市场交易规则不规范,其融资成本高。并且专利的时效性使得很多专利可能濒临浪费和报销,而且没有市场的交易的统一规范,是知识产权的交易秩序十分混乱,风险上升。还有就是知识产权难以转化,或转化条件高,例如专利权很可能依靠大的机器和设备进行,使得成果转化的效率很低。
(四)知识产权融资的中小企业和银行的信息不对称
由于科技型中小企业的自身内控制度和信息公开制度不健全,使得银行对于科技型中小企业的了解和信息甚少,自身的信用等级很低,很多的银行不敢把钱贷给中小企业,而又缺乏相关的调查和咨询,双方的沟通和联系并不紧密。银行为了降低风险,会提高融资的门槛和费用,并且对于其的流动性和用途进行细致而有限定性规定,大大影响了中小企业贷款的积极性。
(五)我国的知识产权的登记制度混乱
我国的知识产权的登记程序十分复杂,难度极大,有数十个部门进行监管,而且权力过大,费用过高,有些担保重复,而有些担保没有,不允许“未来财产”和“数量浮动的财产”作为担保物,使得登记的难度和成本增加。并且不同的知识产权种类,如专利和商标进行双重的质押,其流程和所经和部门就更难以操作。加之根据我国法律规定,当着作权因交易而移转或设定质权时,因缺乏公示机制。使情况更加复杂。
(六)知识产权的担保形式单一
对于专利的有较强的时间性和实用性来说,专利的质押不利于整个专利的使用和专利的升级,其的价值被大大限制,而且,知识产权担保物的担保价值不完全基于担保物的转让,更多地基于知识产权的预期现金流量;知识产权担保价值更接近于抵押价值,而非转让价值。因此,知识产权质押是值得质疑的。
浅议农村宅基地使用权隐性流转的法律规制
摘要 我国城镇化进程不断加快，新生代农民工大多倾向于在城市购房，其在农村的宅基地及其住宅因此被荒废，一些地方甚至出现“空心村”。农村宅基地作为农民基本生活保障的功能逐渐弱化，很多地方开始出现宅基地使用权的隐性流转，有必要将这些隐性流转行为置于法律的规范与调整之下。本文以维护交易安全为目的，从健全农村宅基地使用权登记制度、建立有效机构服务农村宅基地使用权流转、建立农村宅基地退出机制等三个方面提出立法建议。
论文关键词 农村宅基地使用权 隐性流转 宅基地登记 宅基地退出
农村宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员“依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施” 。《物权法》将宅基地使用权定性为用益物权，是一项他物权。我国物权方面的立法宗旨正在经历由罗马法“以所有为中心”向日尔曼法“以利用为中心”的转变，物权也由“重归属”向“重利用”方向发展，但与所有权相比，宅基地使用权的行使仍然受到很多限制，在诸多方面需要让步于集体土地所有权。土地是最基本的生产资料和生活资料，作为社会主义国家，必须保证所有土地实行公有制，在此前提下实现农村宅基地的物尽其用。
十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)。《决定》提出，保障农民宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入 渠道 。为贯彻落实十八届三中全会精神，农村住房市场将会逐步放开，依据“房地一体”原则，积极改革探索农村宅基地的流转十分必要。在全面推进农村宅基地使用权流转改革前，宅基地使用权的隐形流转已经事实存在。常见的隐性流转方式包括转让、出租、赠与、抵押、入股、继承与置换等。隐性流转由于缺乏法律规制，大多属于“暗箱操作”，由于宅基地使用权归属出现的纠纷会造成流转各方权利受损，具有较大的法律风险。本文拟从三个方面对农村宅基地使用权隐性流转的法律规制略陈管见。
一、将法律规制关口前移，健全农村宅基地使用权登记制度
公示公信是物权法的基本原则之一，物权如同 足球 场上的球门，若想进球，必须清楚标明球门的位置，物权登记是实现公示公信的必要手段。
(一) 宅基地使用权确权登记是宅基地流转的前提
《中华人民共和国土地管理法》规定，“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有” ，即宅基地所有权归乡镇集体、村集体或村民小组享有。符合条件的人员可以申请获得宅基地使用权并在宅基地上建造住宅及其附属设施。农村宅基地使用权的原始取得采取登记对抗主义，办理登记手续不是取得该用益物权的必要条件，但登记后可以对抗善意第三人。目前，我国正在开展宅基地使用权的确权登记发证工作，为进一步深化农村土地制度改革奠定产权基础。但基于我国的历史习惯和农村实情，确权登记工作推行难度大。建议采纳广东、安徽等地农村土地改革试点 经验 ，只有完成宅基地确权登记手续的才可以流转，并且不得改变土地用途。
(二) 宅基地使用权隐性流转登记应区别对待
隐性流转造成的宅基地使用权变动通常“披着合法的外衣”，以“房地一体”为原则有条件的转让或继承。随着农村土地制度改革的推进，隐性流转终将抛开现行法律制度的限制，新的立法应区别对待宅基地使用权流转问题，在登记生效主义与登记对抗主义间做出恰当的选择。现行法律对农村土地承包经营权的确权登记也值得借鉴，以转让、互换方式流转农村土地承包经营权的，采取登记对抗主义，但对其他形式进行的农村土地承包经营权流转未做规定。
目前法律规定，农村宅基地使用权不得单独转让，只能随地上附着物一并转移，且受让人与转让人须为同一集体经济组织成员。依据农村“熟人社会”的特点，本集体经济组织内部的转让行为自然可以达到公示公信的效果，宅基地转让得实行登记对抗主义。
农村宅基地使用权的赠与与继承都会造成享有该用益物权的主体发生变化，应着重审查上述行为是否符合实质要件。由于赠与与继承属于无偿取得，根据《物权法》规定，善意第三人主张行使对抗权应以支付对价为前提，赠与与继承不适用善意取得制度，不享有一般的对抗权。因此赠与与继承农村宅基地使用权时，应适用登记生效主义以确保法律关系的稳定。
农村宅基地使用权的出租、抵押、入股不会造成享有该用益物权的主体发生变化，立法对上述行为的登记可不予规定。租赁、担保、参股各方当属理性人， 租赁合同 、担保合同与认股权证的契约效力足以保障交易安全。相继成立的中介服务机构也可提供合同鉴证业务，强化契约效力。
二、拓宽法律规制视角，建立有效机构服务农村宅基地使用权流转
(一)建立专门的行政机构统一登记农村土地使用权
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定，要加强农村宅基地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。但此项规定在实践中落实困难。我国不动产登记存在多个登记机关，多头登记的现象。农民嫌麻烦不愿登记，个别登记机构为谋取利益收取高额登记费用也是造成宅基地登记工作难以推进的原因之一。因此，有必要建立专门机构统一登记农村各类土地使用权。
当前宅基地使用权的管理存在很多漏洞，主要原因是“我国集体土地所有权的主体虚位问题，土地所有者未能积极维护使用权人的合法权益”。 由于历史遗留问题多，农村宅基地使用权确权登记可发挥村民自治机构的基础性作用，在自治单位挑选联络员，开展 法律知识 的宣讲普及活动，各乡镇安排专员负责协调工作。通过科学的人员配置与机构设置强化宅基地所有权人作为管理者的身份与职能。各县、市国土资源管理部门及其派出机构依据宅基地流转方式的不同进行分类登记，逐步实现与金融机构、民政部门、工商行政管理部门的信息共享，全方位保障交易安全。
(二)建立市场化运作的农村土地中介服务机构
借鉴农村土地承包经营权流转的成功经验，成立市场化运作的中介机构，提供信息发布、价格评估、合同鉴证、法律咨询与纠纷调解等服务。北京大学国家发展研究院周其仁院长建议建立一个农村土地交易市场，为包括宅基地在内的所有农村土地流转提供服务。目前重庆、成都、武汉都在探索建立农村土地交易市场，但都在研究试点阶段。而且单一行政化运作的土地交易所难以解决宅基地流转过程中大量现实且专业化的问题，如流转信息发布渠道不畅通，土地价格评估不专业，交易手续复杂当事人难以应对，流转后土地价金发放比例及 方法 难以确定，交易当事人权利救济途径缺失等。
市场化运作的中介服务机构应运而生，中介机构以居间人身份为农村宅基地使用权流转各方提供专业化服务，按照一定比例收取佣金。城市房地产中介机构的运营模式可以作为参考，会计师事务所、律师事务所等专业机构可发掘研究此类业务。在探索分类业务、分项经营的基础上，逐步成立综合性的市场运营机构，如宅基地委托代理机构、宅基地评估公司、宅基地 保险 公司、宅基地投资经营公司等。
三、统一法律规制口径，建立农村宅基地退出机制
我国法律规定农村宅基地遵循“一户一宅”原则，然而不少农户可基于继承或接受赠与等原因获得多处宅基地，“一户多宅”现象较为普遍。一些农户甚至超出标准面积建房，建造新房却不拆除旧房，或未经审批违法占地建房。据调查，陕西省西安市临潼区铁炉街道下辖的刘村，仅375户农户，但宅基地却多达500处，闲置宅基地96处，其中，无房空宅基56处，超过30%的农户存在一户多宅现象。全国范围内普遍存在此类现象，随着城镇化进程的加快，农村宅基地闲置率有可能进一步攀升。默许农村宅基地使用权隐性流转只是权宜之计，且隐性流转的不规范会导致宅基地价格降低，损害农民利益，造成集体资产流失。要从根本上规制宅基地的隐性流转，应建立农村宅基地退出机制，提高农村土地利用率。
按照不同的情况，农村宅基地退出可以采用无偿与有偿两种方式。出于公益事业建设、乡(镇)村公共设施建设和旧村改造的需要占用农民宅基地的，不涉及农民主观意愿，为单方行政行为，适用各地农业用地征收补偿标准，此处不再赘述。
(一)农村宅基地使用权的无偿退出
《农村宅基地管理条例》规定，农村宅基地使用权的无偿退出的情形包括：不合规定的“一户多宅”或超出标准建房的;自批准建房之日起满二年未动工兴建的;非法转让宅基地或住房的;④笔者增加一种情形，村民在取得宅基地使用权后擅自改变土地用途的。第一种情形下应鼓励村民主动退出，违法占用的宅基地无偿收回，地上建筑物及其他附属设施给予适当补偿，面积超标且超标部分房屋灭失的不在补偿之列。后三种情形报经县级人民政府批准，由村民委员会或村经济合作社直接无偿收回宅基地使用权。
(二)农村宅基地使用权的有偿退出
农村宅基地使用权的有偿退出的前提是解决资金来源问题，建立宅基地退出补偿基金。但是我国目前的现状是作为集体土地所有权人的村集体大多没有相关资金来源。 宅基地退出补偿基金的资金来源应以“谁投资，谁受益，谁受益，谁投资”为原则，以国家财政拨款为基数，鼓励村办经济和集体组织成员加入，在土地收益实现的情况下，按照基金份额分配收益。
在市场经济环境下，农民都是理性人，若要让其自愿退出原本无偿取得、拥有无期限使用权的宅基地，应积极探索宅基地退出激励补偿机制，包括制订符合市场行情的补偿标准，扩大补偿范围，探索赔偿金的发放方式和建立城乡一体化的社会保障体系等。
除货币化补偿外，广东、重庆、天津等地已经开始试点“宅基地换房”，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。这种以宅基地使用权换取房屋所有权的方法看似美好，却存在不少现实问题。由于小城镇住宅建设成本较大，这种置换必须成规模、大面积进行，集体成员内部意见不一致时，少部分村民的利益恐难以保障。迁入小城镇也为日后从事农业生产带来不便，在以传统粗放型耕作为主的农村，“宅基地换房”模式难以推广。
那就非房地产测量莫属了。题目可以根据你自己的知识面自己拟定，可以是房地产与房地产测绘，也可以是手持激光测距仪在房地产测绘中的应用，等等。望采纳。
房地产方面的论文题材有： 1。 利率上升对 房地产业的影响， 2。对**地区 房地产泡沫的分析， 3。浅谈 房地产与全民居住， 4。对住宅性能认定方法的探讨， 5。对现今房地产业问题的分析及建议，等等。。。。。。 怎么写才写得好呢？举例说明： 利率上升对房地产价格的直接影响与间接影响 【摘要】央行采取连续的提升利率举措后，引起了人们对房地产市场的极大关注。文章以利率上升与房地产价格的关系为出发点，从房地产投资、开发商的行为选择、外汇市场、证券市场等方面，深入分析了利率上升对房地产价格的直接影响与间接影响。【关键词】利率上升 房地产价格 直接影响 间接影响 2010年10月20日，中国人民银行将金融机构一年期及以上存贷款利率全部上调个百分点，至此，一年期存、贷款利率分别升至、，五年以上贷款基准利率达到。对于央行连续的提高利率的举措，有人说是针对房地产市场，有人说其初衷并不是针对房地产市场，其实对广大购房自用者、投机者、房产商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后对房地产价格有何影响，如何影响以及可能影响的程度。 一、利率上升对房地产价格的直接影响 房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素，势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。 1、利率上升通过抑制房地产投资影响房价。（1）导致房地产投资的机会成本加大。利率的高低反映房地产投资的机会成本水平。利率上升，加大了房地产投资的机会成本，因而在存、贷款利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用。与此相反，如果银行利率越低，则表明房地产投资的机会成本越小，进而刺激了对房地产的投资。因此，此次银行利率上升加大了房地产投资的机会成本，从而最终抑制房地产投资。（2）抑制房地产投资主体的投资。对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，利率上升后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的贷款数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房，利率上升对其的抑制作用较小。对买房投机者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投机者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。对开发商而言，贷款利率的上升使开发商面临市场风险。首先，对投资者而言，贷款利率的上升致使房地产投资的融资成本提高，相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向，减少其对房地产的投资。其次，利率上升导致民众对房地产的购买力下降，使得房地产市场的有效需求下降，进而引发房地产价格的下跌，导致房地产开发企业无法及时回笼资金，增加其开发成本，使其盈利减少甚至亏损，将使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。 2、利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价。受房地产开发商行为选择的影响，利率上升后会出现截然不同的局面。贷款利率的上升，增加了房地产开发商的利息成本。而这些新增的利息成本的承担只有两种可能：一种是房地产开发商自己承担。这样，财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期，通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。在开发商自己承担增加的成本的情况下，为了消化这部分成本，就要加快房产的周转速度，供给随之增加，若维持价格不变，则有效需求不足，房产闲置，开发商为了收回资金必然降价，消费者受益。但是，随之而来的是开发商利润降低，部分开发商退出该行业。另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者，并通过提高房地产价格转移新增利息成本，进而弥补贷款利率上升造成的利润损失。在这种情形下，房地产价格不但不会下降，反而会持续上涨。这与我们理论上推断的“贷款利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求，从而致使房地产价格下降”是相反的。2004年央行将贷款利率提高了个百分点，随着利率的上升，与房地产关联度高的企业——土地、建材行业等费用提高，房地产成本随之提高，成本的提高进一步推动了房价的上涨。 不难看出，国家通过提高银行利率，使房地产开发的融资成本上升，房地产开发商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多销”的数量型策略，将使房地产供给增加，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价下降。在成熟或竞争的市场条件下，房价最终由供求关系而不是供给方的成本来决定，即上升的开发成本很难直接传导到房价上。但对中国现阶段的房地产市场来说，此种情形出现的可能性不大。相反，房地产开发商如果拒绝为新增成本“埋单”，为确保收回投资本金，必须推高房价的涨幅，加之地方政府出于某种利益也会为高房价推波助澜，因此，房价在一定时期内会持续上涨。二、利率上升对房地产价格的间接影响 利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。 1、利率上升通过外汇市场进而影响房价。在其他条件不变的前提下，一国货币利率上升会吸引外部金融资本流入，在外汇市场上形成对该国货币的需求，推动高利率货币的汇率上升。当代的国际金融市场上存在着大量的国际游资，这些资金对利率的变动极为敏感，这些国际资金的流入将推动人民币汇率的上升。人民币升值意味着我国经济状况好，能创造更多投资机会，且有较高的收益。国外投资者会预期人民币持续升值，大量短期投机性资金将涌入我国，而房地产市场无疑将成为这些资金的集中场所。特别是我国放松了外资进入房地产市场的限制后，大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场，加大了对房产的需求预期，使房产的需求曲线向外移动。有关资料表明，当房价上涨5%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益就提高；当房价上涨15%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益率提高；当房价上涨15%，人民币升值15%时，国外投资者收益率提高到。目前，最可能对国内房地产行业产生重要影响的是海外“热钱”，如果人民币继续升值或者保持升值的良好预期，按照资本逐利的本性，大量“热钱”将会进入中国房地产市场，推动我国房地产价格的上涨。 2、利率上升通过证券市场进而影响房价。利率上升通过证券投资进而影响房价主要有两方面的表现：一方面，证券价格与利率之间存在着一定的依存关系，利率上升会使证券价格上升，获利降低，从而使得房地产商的直接融资成本过高，不能得到直接融资的有效支持，从而制约房地产开发商从证券市场获取资金支持能力，使得房产供给减少。另一方面，随着利率的上升，从事证券投资的投资者获利日渐减少，他们会把闲置资金转投向有升值潜力的领域，房地产就是他们眼中的“潜力股”。作为不动产，房地产的价值相对稳定，一般不会贬值，特别是中国经济的快速发展，人们对房地产的价值预期只升不降，投资者会选择将资金投 房地产市场，此举将加强对房地产的投机，使得房产需求增加，间接推动了房地产价格的上涨。这两种力量通过作用于房地产市场的供、需双方进而影响房价。 央行提高利率从理论上讲可以使房地产价格下降，然而影响房地产市场价格的因素很多，利率仅是影响房地产价格的一个因素，在其他条件不变的情况下，利率上升可以使房产商成本提高，进而影响供给与需求，有可能引起房价的下降。但价格不完全由成本决定，而是由供求双方的力量决定的，所以利率上升能否抑制房地产价格上涨或能在多大程度上影响房地产市场价格尚不能断定。以上我们只讨论了央行提高利率对房地产价格的影响,对于其它因素对房地产需求价格的影响以及提高利率对房地产供给价格的影响并没有涉及。特别是在当前我国经济增长的速度、方式和区域发展战略的影响下，导致发达地区和城市的经济快速增长、人口的不断到如何城市空间的不断增长，最终会导致住房需求、住房存量的上升，所以对于央行提高利率是否能抑制房地产价格上涨很难得出比较全面的结论。
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面向21世纪，人类住区的可持续发展是我们的必由之路，但它的实现并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。“三分建设，七分管理”，要实现住区的可持续发展，研究房地产开发和物业管理之间的互动关系，对于推动两者的发展和实现人类住区可持续发展均具有积极作用。 物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设互动互进。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。实践表明，良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象，加快其市场销售的进度，而且有利于维护房屋购买者或投资者的利益，达到保值、增值的目的。然而，在现实生活中，仍有很多房地产商对物业管理重视不够，对新的物业管理认识不全面，没能够充分发挥好物业管理对房地产开发的辅助和推动作用，造成了对业主、对开发商、对物业管理企业和对社会的一些不必要的麻烦和损失。对此，本文拟从以下三个方面对两者之间的互动关系进行探讨： 一、房地产开发是物业管理的基础 我国的物业管理作为新兴的服务业，是于本世纪80年代初在沿海地区由香港引入的。它是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推动进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。 房地产的开发建设为人们提供了入住空间，提供了生活和工作的场所。物业管理则是物业管理企业受物业所有人的委托，依照物业管理委托合同对已竣工验收投入使用的各房屋建筑和附属配套设施以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向使用人提供多方面的综合性服务。 从物业管理释义中，可知凡已交付给物业管理的都是已经形成的实物，而这些实物的形成者就是开发商。房地产开发在先，物业管理在后，房地产开发为物业管理提供了一定的物质基础。房地产开发项目、建造质量及环境优劣，都会直接影响着日后物业管理工作的开展。所以开发商在以下几个关键环节上的充分支持是物业公司开展好物业管理工作的坚实基础。 1、认识到位 虽然已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发而轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的现象仍比较普遍。我国的房地产业，在过去一段很长的时间，建管分离，重建轻管，有的甚至只建不管，使兴建的物业一年新，二年旧，三年破，其成果和效益得不到充分的发挥，对房地产开发商造成了不良影响，因此物业管理越来越成为直接影响房地产开发的重要因素。我国房地产业十几年的发展已充分证明，如果说开发决策、规划设计、施工质量等是房地产开发企业取得良好效益的基础的话，那么这种声誉和效益真正产生影响并不断得到提高，在很大程度上取决于租售后的物业管理工作，房地产企业物业的管理水平，也真实反映出其企业管理水平及对物业管理的重视程度。完善的物业管理使公众从心底里建立起对该物业开发企业的信任；同时，也是开发企业提高管理水平和开发水平，争取远期效益的有效途径之一。此外，一座现代化城市的形成，不仅取决于现代化的建设，更取决于现代化的管理，尤其是物业管理。不然，城市建设的辉煌成果在缺乏完善的管理和维护的情况下也会黯然失色。所以，有远见的开发商会特别重视物业管理，房地产对物业管理的重视，不仅意味着楼盘卖点的增加，也不仅仅是品牌内涵的增加，更体现了开发商远大目光和对社会的责任感。 2、规划、设计、工程建设到位 规划、设计和工程建设是物业管理的硬件保证。规划、设计决定了物业管理的硬件条件（管理客体之一）。一个再好的管理单位如果碰到一个房屋质量低劣、配套设施不全或根本没有配套的小区，也难免会英雄无用武之地。所以说，完善的配套设施和一定的环境质量是住宅区管理的重要物质基础，而这个物质基础的建立有赖于开发商十分到位的规划设计，否则容易造成管理上的困难及矛盾。如常见的车位不够、住房使用功能不全、空调位置失当等，这种整体布局上的缺陷以后的往往难以补救。因此，开发商的规划设计人员要树立物业管理观念或要求物业管理人员要参加规划设计方案，使它更符合使用管理需求，并为日后的管理工作打好基础。另外，有了合理的规划设计，关键还要保证施工质量。对这一问题，开发商不仅要予以高度的重视，而且要有严密的施工监理措施，切实保证其物业质量。为树立一个精品的物业品牌而创造应有的硬件条件，最好是在施工过程中，让物业公司参与工程监理，向他们了解以往工程中容易产生质量问题的部位和工艺，加以避免或改进。否则，因物业质量问题，将会给物业管理者和使用者带来难以预计的麻烦和经济上的损失。 3、开发商对物业管理的经费投入到位 作为企业而存在的物业管理公司，要想在市场上生存，必要的资金投入是必不可少的。开发商对物业管理的资金投入，一方面来说是对于配套设施、管理用房和环境美化的投入。这种投入表面上看似乎不产生效益，但实际上会产生实在而久远的广告效应。一种实在的、生动的、方便优美、居民同声赞誉的住宅和专业化服务，其广告效应绝非几页报纸、几分钟电视广告可以相比的。另一项重要的投入，是在物业移交时，一次性向物业管理委员会按政府规定以建设总投资一定的比例划拨公用设施专用基金。据有关资料介绍，一幢钢筋混凝土结构的房屋，从建设到使用60年后拆除为止，整个过程听资金投入，房屋建设费仅占％，而投入使用后的物业管理各项费用占总费用的％。如此巨大的比差很明显地说明了一个问题：开发商投入一定比例的基金是完全必需的，是物业能真正得以正常运行的物质保证。如果物业管理的经费投入不到位，物业管理企业就缺乏相应的经济基础来维持自身运作和正常运营。物业管理运作不正常，势必影响到管理服务的质量，形成经费不到位——管理服务跟不上——物业使用功能受影响、业主意见大——房地产开发商声誉、效益受影响的恶性循环。 二、物业管理在房地产开发中的重要位置 一项房地产开发最长3－5年，而物业管理工作则长达50－70年，甚至上百年。就其有利于延长物业寿命、完善使用功能角度看，有人把物业管理称之为房地产的第二次开发，也有人说，物业管理是房地产开发的互补品，只有与这种互补品结合，房地产才能够被正常地使用和消费。住房作为耐用不动产，其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期的使用过程中具有自身需要维护、保养的特点，又有其居住主人（物业所有权人和物业使用权人）不断接受服务（特殊商品）的需求，同时，它还具有美化环境和装点城市的功能。这些远不是作为物质形态的房产可以独立完成的，而必须辅之以管理、服务。这种服务并不是简单的维修和保养，而是一种综合的、高层次上的管理和服务。 尤其重要的是，管理服务必须是经常性的。作为一种存量的房地产如何同这种流量相结合？其实，房地产作为一种耐用品，表面上是一个存量，实际上则是一个连续的服务流量，这个流量贯穿了其全部寿命期。因此，正是房地产自身的服务流量加上外部的管理、服务流量才共同构成完整的享用对象。这说明物业管理不仅是房地产的消费、使用不可或缺的，而且是经常性的、贯穿于整个寿命的行为。 三、物业管理在房地产开发中的作用 1、物业管理参与房地产开发，有助于把握市场动向 我们正步入营销时代，对于开发商来说，把握市场动向至关重要，而现实却是，随着城市基础设施的逐步完善，各类楼盘的硬件差距在不断缩小，而如何把握目标消费群的心理诉求，获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的目标。 而这正是物业管理企业的强项。在日常工作中，管理者与消费者面对面，时刻保持紧密联系，可以随时倾听产品使用者对楼房软、硬件等各方面的评价，从而修正市场定位，改进产品的设计和服务，使诉求更鲜明、更有力、更能打动人心，就这一点，物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外的经验和国内的发展趋势为看，已有一些开发商把物业管理作为房地产的营销流程，让他们直接参与项目的立项分析、小区规划、户型设计、施工监理等，从而更有效地把握市场脉博，迎合市场需求。 2、物业管理的早期介入有利于设计的优化、完善和房屋建造质量的提高 规划设计是房地产开发源头，物业管理的早期介入应从物业规划设计阶段开始。一方面因为规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素；另一方面，在市场经济的大潮中，房地产开发企业要保持自己产品的竞争力，必须具有超前意识。所谓的超前意识，就是要从高起点起步，充分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适、生活的方便等等。一个房地产开发项目的建设需要几年的时间，但其使用时间却是几十年甚至上百年。这期间，科学的发展，技术的进步，经济的增长，生活水平的提高使人们对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。再者以往的房地产的设计人员仅从设计技术的角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽的，但是沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此必须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可有效防止进水。又如对室内各种管线与设施的布局、位置、高度这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计。而有经验的物业管理企业却十分清楚，因此物业管理企业应在项目设计阶段早期介入，一则反映以后专业化专业管理得以顺利实施各种需求；二则从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力。 3、促进销售 （1）物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准 近年来，随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再仅是遮风避雨的场所，而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。 随着房地产市场逐步走向理性和成熟，在新一轮经济周期里，房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争，功能、品质、位置和物业管理好的房地产将占有更多的份额。据专家评估，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20％－30％，而且越来越多的房地产投资者和消费者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。 （2）物业管理有利于住房制度改革的深入进行，有利于住房商品化 物业管理的蓬勃发展和物业管理法制的日趋完善，使人们群众对居住质量、居住环境的要求和权益保护意识逐步提高，原有的房屋管理体制的缺陷日益明显。由行政性、福利性、分级多头的管理向社会化、专业化、市场化的物业管理新体制转轨就成为历史的必然，从而亦促进了住房制度改革的深入进行。 新体制的物业管理解决了在计划经济体制下、在传统的房地产管理模式下长期得不到解决的“有效管理”的问题，使得越来越多的人愿意通过购置物业而成为可以真正享受有效管理和服务的业主，促进了住房商品化，为整个的房地产市场带来利好消息。
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浅谈知识产权融资担保的法律障碍和问题
一、知识产权融资的概述和必要性
知识产权融资是债务人和第三人用自己合法的知识产权出质,向债权人做出担保债权实现,获得贷款的融资方式。我国对于知识产权的法律依据见于:《担保法》第75条第3款规定:“依法可以转让的商标专用权、专利权、着作权中的财产权可以质押,并签订合同,相关本门登记自登记起生效。”知识产权质押融资在欧美发达国家已十分普遍,在我国则处于起步阶段,《国家知识产权战略纲要》明确指出要“促进自主创新成果的知识产权化、商品化、产业化,引导企业采取知识产权转让、许可、质押等方式实现知识产权的市场价值。”
我国的科技型中小企业的的融资需求大,而信用低,有形资产少,无形资产价值少并且未被充分利用,而银行和中介金融机构的经营理念传统的负面影响,知识产权的未来使用费的风险大,贬值高成为了其担保的障碍和观念的误区,并且法律的相关漏洞使融资得不到保障。在我国,中小企业拥有的专利占总量的65%,新产品占80%,创造的最终产品和服务价值占GDP(国民生产总值)60%,上缴税收占税收总额53%。所以知识产权的融资的市场和机会很多。并且加强知识产权的融资,可以提高企业的创新能力和经营管理的能力,减少政府的负担,符合我国“科教兴国”的战略,提高整体对外的竞争力和适应力,有利于经济的发展和国家创新能力的增强。
二、我国现存知识产权融资法律规定所存在的问题
(一)知识产权的法律规范不清,权利界定过于笼统
我国虽然有相关的《担保法》,《专利法》,《商标法》,《着作权法》的出台,但是对如《担保法》:
第七十九条以依法可以转让的商标专用权,专利权、着作权中的财产权出质的,出质人与质权人应当订立书面合同,并向其管理部门办理出质登记。质押合同自登记之日起生效。
第八十条本法第七十九条规定的权利出质后,出质人不得转让或者许可他人使用,但经出质人与质权人协商同意的可以转让或者许可他人使用。出质人所得的转让费、许可费应当向质权人提前清偿所担保的债权或者向与质权人约定的第三人提存。
规定过于笼统,对于知识产权等无形资产其操作的复杂性和风险性并不能完全涵盖。但对于专利、商标、着作权之间的交叉问题应适用何种法律也没有完整的规定,质押融资事件中面对复杂问题更无所适从。并且其规范的范围过于狭窄,没有商业秘密权,商号权,植物新品种权和集成电路布图设计权并没有包括在内,也没有专门或集合立法,导致很多权利的真空和争议侵权的产生。还有担保法与物权法的衔接性较差。如《担保法》第79条对知识产权质押合同生效的表述是:“质押合同自登记之日起生效”,而《物权法》第227条则规定:“以 注册商标 专用权、专利权、着作权等知识产权中的财产权出质的,当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。”从严格的语义角度解读,“设立”与“生效”是两个法律后果截然不同的概念,两者相互矛盾,不利于法律的适用。
(二)知识产权融资的评估不完善
知识产权的资产评估的是整个融资担保的核心和关键,知识产权评估的内容包括:所含权利及限制、知识产权的价值、确定和保护知识产权的法律是否明确和规范三个方面,但是由于我国的评估水平较低,标准的不统一,形式的不一致,并且缺乏权威性和稳定性,又没有使用不同类型的评估,使得评估并不科学风险的不确定性加大。
(三)知识产权的市场交易不成熟
由于知识产权的担保价值主要是它的未来所产生的现金流,而知识产权本身的变现的难度大,风险和贬值的可能性高,而公开的市场交易规则不规范,其融资成本高。并且专利的时效性使得很多专利可能濒临浪费和报销,而且没有市场的交易的统一规范,是知识产权的交易秩序十分混乱,风险上升。还有就是知识产权难以转化,或转化条件高,例如专利权很可能依靠大的机器和设备进行,使得成果转化的效率很低。
(四)知识产权融资的中小企业和银行的信息不对称
由于科技型中小企业的自身内控制度和信息公开制度不健全,使得银行对于科技型中小企业的了解和信息甚少,自身的信用等级很低,很多的银行不敢把钱贷给中小企业,而又缺乏相关的调查和咨询,双方的沟通和联系并不紧密。银行为了降低风险,会提高融资的门槛和费用,并且对于其的流动性和用途进行细致而有限定性规定,大大影响了中小企业贷款的积极性。
(五)我国的知识产权的登记制度混乱
我国的知识产权的登记程序十分复杂,难度极大,有数十个部门进行监管,而且权力过大,费用过高,有些担保重复,而有些担保没有,不允许“未来财产”和“数量浮动的财产”作为担保物,使得登记的难度和成本增加。并且不同的知识产权种类,如专利和商标进行双重的质押,其流程和所经和部门就更难以操作。加之根据我国法律规定,当着作权因交易而移转或设定质权时,因缺乏公示机制。使情况更加复杂。
(六)知识产权的担保形式单一
对于专利的有较强的时间性和实用性来说,专利的质押不利于整个专利的使用和专利的升级,其的价值被大大限制,而且,知识产权担保物的担保价值不完全基于担保物的转让,更多地基于知识产权的预期现金流量;知识产权担保价值更接近于抵押价值,而非转让价值。因此,知识产权质押是值得质疑的。
浅议农村宅基地使用权隐性流转的法律规制
摘要 我国城镇化进程不断加快，新生代农民工大多倾向于在城市购房，其在农村的宅基地及其住宅因此被荒废，一些地方甚至出现“空心村”。农村宅基地作为农民基本生活保障的功能逐渐弱化，很多地方开始出现宅基地使用权的隐性流转，有必要将这些隐性流转行为置于法律的规范与调整之下。本文以维护交易安全为目的，从健全农村宅基地使用权登记制度、建立有效机构服务农村宅基地使用权流转、建立农村宅基地退出机制等三个方面提出立法建议。
论文关键词 农村宅基地使用权 隐性流转 宅基地登记 宅基地退出
农村宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员“依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施” 。《物权法》将宅基地使用权定性为用益物权，是一项他物权。我国物权方面的立法宗旨正在经历由罗马法“以所有为中心”向日尔曼法“以利用为中心”的转变，物权也由“重归属”向“重利用”方向发展，但与所有权相比，宅基地使用权的行使仍然受到很多限制，在诸多方面需要让步于集体土地所有权。土地是最基本的生产资料和生活资料，作为社会主义国家，必须保证所有土地实行公有制，在此前提下实现农村宅基地的物尽其用。
十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)。《决定》提出，保障农民宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入 渠道 。为贯彻落实十八届三中全会精神，农村住房市场将会逐步放开，依据“房地一体”原则，积极改革探索农村宅基地的流转十分必要。在全面推进农村宅基地使用权流转改革前，宅基地使用权的隐形流转已经事实存在。常见的隐性流转方式包括转让、出租、赠与、抵押、入股、继承与置换等。隐性流转由于缺乏法律规制，大多属于“暗箱操作”，由于宅基地使用权归属出现的纠纷会造成流转各方权利受损，具有较大的法律风险。本文拟从三个方面对农村宅基地使用权隐性流转的法律规制略陈管见。
一、将法律规制关口前移，健全农村宅基地使用权登记制度
公示公信是物权法的基本原则之一，物权如同 足球 场上的球门，若想进球，必须清楚标明球门的位置，物权登记是实现公示公信的必要手段。
(一) 宅基地使用权确权登记是宅基地流转的前提
《中华人民共和国土地管理法》规定，“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有” ，即宅基地所有权归乡镇集体、村集体或村民小组享有。符合条件的人员可以申请获得宅基地使用权并在宅基地上建造住宅及其附属设施。农村宅基地使用权的原始取得采取登记对抗主义，办理登记手续不是取得该用益物权的必要条件，但登记后可以对抗善意第三人。目前，我国正在开展宅基地使用权的确权登记发证工作，为进一步深化农村土地制度改革奠定产权基础。但基于我国的历史习惯和农村实情，确权登记工作推行难度大。建议采纳广东、安徽等地农村土地改革试点 经验 ，只有完成宅基地确权登记手续的才可以流转，并且不得改变土地用途。
(二) 宅基地使用权隐性流转登记应区别对待
隐性流转造成的宅基地使用权变动通常“披着合法的外衣”，以“房地一体”为原则有条件的转让或继承。随着农村土地制度改革的推进，隐性流转终将抛开现行法律制度的限制，新的立法应区别对待宅基地使用权流转问题，在登记生效主义与登记对抗主义间做出恰当的选择。现行法律对农村土地承包经营权的确权登记也值得借鉴，以转让、互换方式流转农村土地承包经营权的，采取登记对抗主义，但对其他形式进行的农村土地承包经营权流转未做规定。
目前法律规定，农村宅基地使用权不得单独转让，只能随地上附着物一并转移，且受让人与转让人须为同一集体经济组织成员。依据农村“熟人社会”的特点，本集体经济组织内部的转让行为自然可以达到公示公信的效果，宅基地转让得实行登记对抗主义。
农村宅基地使用权的赠与与继承都会造成享有该用益物权的主体发生变化，应着重审查上述行为是否符合实质要件。由于赠与与继承属于无偿取得，根据《物权法》规定，善意第三人主张行使对抗权应以支付对价为前提，赠与与继承不适用善意取得制度，不享有一般的对抗权。因此赠与与继承农村宅基地使用权时，应适用登记生效主义以确保法律关系的稳定。
农村宅基地使用权的出租、抵押、入股不会造成享有该用益物权的主体发生变化，立法对上述行为的登记可不予规定。租赁、担保、参股各方当属理性人， 租赁合同 、担保合同与认股权证的契约效力足以保障交易安全。相继成立的中介服务机构也可提供合同鉴证业务，强化契约效力。
二、拓宽法律规制视角，建立有效机构服务农村宅基地使用权流转
(一)建立专门的行政机构统一登记农村土地使用权
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定，要加强农村宅基地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。但此项规定在实践中落实困难。我国不动产登记存在多个登记机关，多头登记的现象。农民嫌麻烦不愿登记，个别登记机构为谋取利益收取高额登记费用也是造成宅基地登记工作难以推进的原因之一。因此，有必要建立专门机构统一登记农村各类土地使用权。
当前宅基地使用权的管理存在很多漏洞，主要原因是“我国集体土地所有权的主体虚位问题，土地所有者未能积极维护使用权人的合法权益”。 由于历史遗留问题多，农村宅基地使用权确权登记可发挥村民自治机构的基础性作用，在自治单位挑选联络员，开展 法律知识 的宣讲普及活动，各乡镇安排专员负责协调工作。通过科学的人员配置与机构设置强化宅基地所有权人作为管理者的身份与职能。各县、市国土资源管理部门及其派出机构依据宅基地流转方式的不同进行分类登记，逐步实现与金融机构、民政部门、工商行政管理部门的信息共享，全方位保障交易安全。
(二)建立市场化运作的农村土地中介服务机构
借鉴农村土地承包经营权流转的成功经验，成立市场化运作的中介机构，提供信息发布、价格评估、合同鉴证、法律咨询与纠纷调解等服务。北京大学国家发展研究院周其仁院长建议建立一个农村土地交易市场，为包括宅基地在内的所有农村土地流转提供服务。目前重庆、成都、武汉都在探索建立农村土地交易市场，但都在研究试点阶段。而且单一行政化运作的土地交易所难以解决宅基地流转过程中大量现实且专业化的问题，如流转信息发布渠道不畅通，土地价格评估不专业，交易手续复杂当事人难以应对，流转后土地价金发放比例及 方法 难以确定，交易当事人权利救济途径缺失等。
市场化运作的中介服务机构应运而生，中介机构以居间人身份为农村宅基地使用权流转各方提供专业化服务，按照一定比例收取佣金。城市房地产中介机构的运营模式可以作为参考，会计师事务所、律师事务所等专业机构可发掘研究此类业务。在探索分类业务、分项经营的基础上，逐步成立综合性的市场运营机构，如宅基地委托代理机构、宅基地评估公司、宅基地 保险 公司、宅基地投资经营公司等。
三、统一法律规制口径，建立农村宅基地退出机制
我国法律规定农村宅基地遵循“一户一宅”原则，然而不少农户可基于继承或接受赠与等原因获得多处宅基地，“一户多宅”现象较为普遍。一些农户甚至超出标准面积建房，建造新房却不拆除旧房，或未经审批违法占地建房。据调查，陕西省西安市临潼区铁炉街道下辖的刘村，仅375户农户，但宅基地却多达500处，闲置宅基地96处，其中，无房空宅基56处，超过30%的农户存在一户多宅现象。全国范围内普遍存在此类现象，随着城镇化进程的加快，农村宅基地闲置率有可能进一步攀升。默许农村宅基地使用权隐性流转只是权宜之计，且隐性流转的不规范会导致宅基地价格降低，损害农民利益，造成集体资产流失。要从根本上规制宅基地的隐性流转，应建立农村宅基地退出机制，提高农村土地利用率。
按照不同的情况，农村宅基地退出可以采用无偿与有偿两种方式。出于公益事业建设、乡(镇)村公共设施建设和旧村改造的需要占用农民宅基地的，不涉及农民主观意愿，为单方行政行为，适用各地农业用地征收补偿标准，此处不再赘述。
(一)农村宅基地使用权的无偿退出
《农村宅基地管理条例》规定，农村宅基地使用权的无偿退出的情形包括：不合规定的“一户多宅”或超出标准建房的;自批准建房之日起满二年未动工兴建的;非法转让宅基地或住房的;④笔者增加一种情形，村民在取得宅基地使用权后擅自改变土地用途的。第一种情形下应鼓励村民主动退出，违法占用的宅基地无偿收回，地上建筑物及其他附属设施给予适当补偿，面积超标且超标部分房屋灭失的不在补偿之列。后三种情形报经县级人民政府批准，由村民委员会或村经济合作社直接无偿收回宅基地使用权。
(二)农村宅基地使用权的有偿退出
农村宅基地使用权的有偿退出的前提是解决资金来源问题，建立宅基地退出补偿基金。但是我国目前的现状是作为集体土地所有权人的村集体大多没有相关资金来源。 宅基地退出补偿基金的资金来源应以“谁投资，谁受益，谁受益，谁投资”为原则，以国家财政拨款为基数，鼓励村办经济和集体组织成员加入，在土地收益实现的情况下，按照基金份额分配收益。
在市场经济环境下，农民都是理性人，若要让其自愿退出原本无偿取得、拥有无期限使用权的宅基地，应积极探索宅基地退出激励补偿机制，包括制订符合市场行情的补偿标准，扩大补偿范围，探索赔偿金的发放方式和建立城乡一体化的社会保障体系等。
除货币化补偿外，广东、重庆、天津等地已经开始试点“宅基地换房”，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。这种以宅基地使用权换取房屋所有权的方法看似美好，却存在不少现实问题。由于小城镇住宅建设成本较大，这种置换必须成规模、大面积进行，集体成员内部意见不一致时，少部分村民的利益恐难以保障。迁入小城镇也为日后从事农业生产带来不便，在以传统粗放型耕作为主的农村，“宅基地换房”模式难以推广。
农村宅基地和建设用地确权登记工作关键问题研究论文
一、湖北省宜城市安恼村用地情况
宜城市位于湖北省西北部、汉江中游,是襄阳市下辖的县级城市,宜城市辖八个镇、两个街道办事处、一个工业园区和一个省级经济开发区。此次项目主要参与南营办事处安恼村,
二、宅基地确权登记存在的问题
1、用地情况复杂: 在宅基地理制度不规范不健全的时期」产生了大量没有经过审批就占用宅基地、一户多宅、少批多占宅基地等遗留问题。实践中,宅基地超面积的现象尤其突出。农村宅基地登记发证中遇到许多的实际问题,如一户多宅现象,宅基地面积超标; 宅基地不符合拆旧和因村民购买住宅而造成的“ 一户多宅” ,多户一宅发证难; 宅基地使用者为非农户口。
2 、二调数据有误: 一是二调后有房屋过户或买卖、分家等问题导致错误; 二是二调时房屋的围墙大部分套入界址线内。这种情况不符合农村宅基地确权登记发证标准。围墙内的空地面积一般不计入确权登记发证的面积,若围墙内的空地面积较小,则可酌情考虑。
3 、底图时间太久, 与实地情况出现很多不符合: 底图要求采用最新的比例尺航空影像图套合地形图,但是在实际的工作中使用的航空影像图有的都是三四年之前的,时间上太久跟实际情况出现了很多的出入或者是影像图像素太低宅基地不清楚,更或者是确权工作人员调查时房子还没有建,没过多久房子又建起给确权登记工作带来了很多的麻烦。
4、工作实施过程中的质量问题( 1 ) 控制部分。测区采用R下K 的方式布设图根控制点,居民地分散的地方控制点太稀, 导致测图过程中没有办法开展或者影响最后的成果精度; 或者做的控制点标记被认为损坏,影响工作进展。投影变形误差值过大超过每一公里.2 5 厘米— 1 0 厘米的投影变形误差限差,( 2)图部分。农村中宅基地结构复杂周墙很多并且曲折,导致围墙绘制发生错画、漏画,房屋材质绘制错误等等问题;绘图过程中没有严格按照技术规范出现部分注字及压盖未处理干净;部分注字大小按要求未处理统一;界址标志圈不明显,宗地连线和门顶界址线未用实线表示。( 3 ) 调查部分。地籍调查时,很多村名不配合,以为是下来收钱,很多村民的身份信息( 户口本、身份证、权源资料等)上交不及时,不完整,户主对我们的.工作目的不是太了解, 甚至是空白,配合不积极,这样对我们的工作加大了难度,需要花更多时间跟户主详细解释。界址点设置在同属性房屋界址点设置过多;权属调查记事个别房屋存在调查不祥,没有对每宗地的户主详细了解,是否有继承的情况, 一些户主有土地证的,没有询问建房时间和现场拍照等。地籍调查表的填写出现不符合规范的地方: 没有喷涂的界址点,在界址点说明表中没写清楚原因; 权属人有转让、继承的情况没有在权属调查记事栏填写; 少数户主签字不合规范,书写不工整。宗地草图绘制出现不规范情况: 部分宗地四至未标注,邻宗地编码和代码及权利人名字没有标注; 部分界址点圈表示不明现; 少数围墙没用分隔符; 少数宗地画图不规范,未用直尺画图; 缺少指北针。
5 、当地群众不配合: 由于前期宣传工作不到位,很多群众不知道这是做什么事情,并且都以为要收钱,或者是查出土地房子超标现象等等,都没有很好的配合工作,要求提供的资料拒绝或者找借口不提供,不进行签字确认权属,使得工作人员花时间解释这件事情降低工作效率。
三、加速农村集体土地确权登记工作推进的几个关键问题
1、宣传工作一定要扎实到位: 基层干部群众充分认识集体土地确权登记发证工作的重要意义和必要性,主动和群众沟通讲解对本次发证工作重要性的认识,营造良好的舆论环境消除农民的顾虑,调动农民参加的积极性。
2 、充分总结工作经验, 制定详细的工作方案: 根据本地区的土地用地情况和农民生活生产习惯进行调研和制定确权登记的方案,尤其是在试点过程中出现重复性工作要精简提高工作效率。
( 1 ) 调查部分。农村居民地复杂,为了预防漏调,可以在开展调查之前先进行摸底,这次摸底尽量要求村主任到场挨家挨户带着调查人员走到,并且拿着预先准备好的工作底图对各家各户进行预编号, 同时在每一家的墙上用油漆喷涂预编号并且拍下每一家的照片( 最好预编号码拍进去) ; 这项工作完成后可以进行正式的调查,收集每一家的相关资料和权属界址的签字确认; 最后完善地籍调查表,并到实地核实确认。权属调查界线界定中遇到的问题,是充分听取宗地所有人的意见与边线指认,通过当地国土部门干部和村组干部的协调工作,使得各宗地权属界线明确。针对于多个权利人对一宗地争议较大的情况,通过当地村干部和国土部门干部的工作,对该宗地进行多个权利人共有的处理。
( 2 ) 测量部分。控制方面投影变形误差过大问题的解决方法: 换带或者利用抵偿高程面来抵消投影变形引起的误差超限; 控制点标记要扎实,被损坏的要及时修补和检查;控制点太稀部分进行加密后再测图,不能超过设站要求为了简单行事直接进行设站。宅基地结构复杂, 围墙很多并且曲折,草图绘制尽量详细些,仪器实在测不到的地方要通过交汇方法和钢尺量距,内业成图中要根据成图规范对照草图准确画出。总之,测量过程中必须做到后视精度满足测量要求再进行碎步测量; 测量过程中能够测到的碎部点必须测,例如房屋能测到四点的必须测量,测不到的必须用距离交汇的方式定位另外的点,不得使用三点造房造成人为的误差; 所有的测量数据上图要用标准的线型、字号、颜色、图层等表示, 上图的数据要做好整饰,不得有压盖、错乱的表示;完成一个地籍子区的测量成果后,要进行严格、细致的查图,确保测量成果与实地一致。
3 、制定工作计划, 提高队伍业务水平: 对调查区的分片、分区域根据作业队伍制定工作计划,为了加快工作进展,作业队伍也需要进行专业的培训学习,开展作业之前学习本地区制定的确权登记技术方案,先共同开展讨论问题,熟悉后再独立开展。
4、成立专门解决土地纠纷小组: 整个确权登记工作过程中,村民宅基地的重视程度在不断的提高,维护自身权益的意识在不断加强,为了及时化解权属纠纷,成立了权属纠纷协调小组,主要由分管地籍工作的副局长负责,各国土所和村委委员组成,对权属调查过程中存在的权属纠纷问题,进行重点分析、解决。通过到群众中去了解纠纷存在的原因,掌握存在的问题,多次不厌其烦的与双方沟通,详细讲解土地登记政策等等,权属纠纷问题得到了有效的解决,为确权登记工作顺利开展提供基础。
5 、有效检查和控制作业质量: 作业队伍认真完成作业任务并检查,比如地形图图面表示合理,要素齐全,无重大缺陷,各图形要素线型及属性正确;宗地四至描述清楚准确,界址点准确标示,户主签字规范等等问题已责成作业队认真修改、复查,负责人检查本组作业质量, 项目经理检查汇总,层层把关,对作业全过程逐项操作、逐项检验,达到了统一工作认识,统一技术标准目的,为项目的全面开展奠定了基础。结束语: 湖北省宜城市集体建设用地和宅基地确权登记工作已经开展,总体进展较为顺利,摸索出一套合理、高效的调查工作流程。确权登记发证是一项事关农村长远发展的基础信息工程,为后续的农村土地改革奠定基础。
奥古特国际机构在中国新市镇，新农村建设方面进行过多方面的调研分析。特别是在分析欧洲国家，我们看到了整个欧洲的社会状况、气候、土地等等都跟中国有神似之处。再拿欧洲其中一个发达国家德国来举例，现在德国的农村，不是我们想象中的那种建设的城市化，而是呈现出外在朴素、内部软硬件建设全面发展的现象。也就是说农村的建设是完全在尊重已有环境的基础上，以不改变既有资源，着重于如何进一步保护、高效利用已有空间的理念下面开展的。德国，一个在世界大战中重创了的国家，发展的速度是如此的惊人，其中的建设思路是否很有待探询？现在的中国要发展到发达国家现有水平，至少还要有50年的道路要走，50年不长，可是却不能以50年的资源为代价，实现短期繁荣和增长。中国的新农村建设也不同于韩国，而是更应该像欧洲一样，重视真正实力，也就是实质的提高，避免单纯的表面形式主义是必须克服的问题。防微杜渐，保证新农村建设不是一个口号，而是一个时代发展的正确方向。 建设社会主义新农村，是我国新时期“三农”工作的行动纲领和工作目标，也是一个关系全局的战略举措。这不仅是沿海发达地区的重大历史任务，更是中西部地区、少数民族地区和贫困地区重大而艰巨的历史任务。 一、可持续发展的生态观与贫困地区新农村建设。 二、坚持生态优先，推进贫困地区新农村建设 奥古特国际机构一直致力于中国产业发展研究，企业战略管理规划，使企业在瞬息万变的市场环境中始终保持可持续发展的动力。机构建立有庞大的专家顾问网络，与众多国内外企业家、经济学家、管理专家、政府官员、技术专家等建立和保持着良好的知识网络关系，建立和积累了丰富的行业数据库和咨询案例库。在企业运营管理、区域战略规划、高科技园区发展、产业发展战略和信息化规划等方面积累了丰富的成功咨询策划经验，在行业内树立起良好的品牌形象。 党的十六届五中全会作出了加快社会主义新农村建设的重大决定。建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务，是统筹城乡发展和以工促农、以城带乡的基本途径，是缩小城乡差距、扩大农村市场需求的根本出路，是解决“三农”问题、全面建设小康社会的重大战略举措。要加快社会主义新农村建设，必须落实科学发展观，明确任务、科学规划、分步实施、强力推进，用科学规划引领社会主义新农村建设。 一、用全新视角看待社会主义新农村建设 建设社会主义新农村是中央对“三农”问题的重大决策，位列我国未来五年科学规划的十大方略之首，涵盖了经济、政治、文化和社会建设的方方面面，必须以全新的视角、系统的思维审视社会主义新农村建设的新背景、新内涵和新特征。 （一）社会主义新农村建设的新背景。建设社会主义新农村不是一个新概念，上世纪50年代以来曾多次使用过类似提法，但在新的历史背景下，党的十六届五中全会提出的建设社会主义新农村具有更为深远的意义和更加全面的要求。新农村建设是在我国总体上进入以工促农、以城带乡的发展新阶段后面临的崭新课题，是时代发展和构建和谐社会的必然要求。当前我国全面建设小康社会的重点难点在农村，农业丰则基础强，农民富则国家盛，农村稳则社会安；没有农村的小康，就没有全社会的小康；没有农业的现代化，就没有国家的现代化。世界上许多国家在工业化有了一定发展基础之后都采取了工业支持农业、城市支持农村的发展战略。目前，我国国民经济的主导产业已由农业转变为非农产业，经济增长的动力主要来自非农产业，根据国际经验，我国现在已经跨入工业反哺农业的新阶段。因此，我国新农村建设重大战略性举措的实施正当其时。 （二）社会主义新农村建设的新内涵。十六届五中全会对新农村建设提出了“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的20字方针，描绘出一幅新农村的美好蓝图。这20字方针，既是我国新农村建设长期的奋斗目标，也是新农村建设的必由之路，各个方面相互联系、互为因果，主要包括发展新产业、建设新村镇、构筑新设施、培育新农民、树立新风尚等方面的丰富内涵。发展新产业，就是要打牢物质基础，千方百计增加农民收入，促进农民持续增收，这是全面建设农村小康社会的着力点。建设新村镇，就是要改善农村人居环境，使农村的发展得到合理规划。构筑新设施，就是要改善农村的生产生活基础设施，包括清洁安全饮水、道路交通、电力、信息网络及农业基础设施建设等。培育新农民，就是要加强基础教育和职业培训，推进农村科技推广和医疗卫生体系等，造就“有文化、懂技术、会经营、守法纪、讲文明”的新型农民。树立新风尚，就是要加强和完善农村民主法制建设，创造和谐的发展环境，倡导新风尚。我们必须全面理解和把握社会主义新农村之“新”的内涵，切实做好“新”的文章。 （三）社会主义新农村建设的新特征。建设社会主义新农村在新的历史发展阶段具有五个鲜明的特征。一是时代特征。这次新农村概念的提出，是在科学发展观、以人为本、构建和谐社会三大理念引领下的创新，是新农村最富时代特色的标志。二是综合特征。新农村不仅仅局限于某个生产领域或者某个环节，而是物质文明、政治文明、精神文明三个文明建设有机结合、综合协调的发展。三是联动特征。新农村建设的含义和工作部署，是城乡融为一体、作为一个系统工程来考虑的，而不是就农村论农村、就农业抓农业。四是渐进特征。新农村的建设决不可能一蹴而就，各地的情况和状况都不一样，新农村建设必须通过科学制定规划来推进永续实施，有效确保社会主义新农村建设的连续性和持续性。五是动态特征。新农村建设立意十分高远、内容非常丰富，随着时代的发展，还将不断赋予新的内涵和新的内容，还要在实践中不断拓宽新的思路和新的眼界。 二、充分认识科学规划在社会主义新农村建设中的极端重要性 科学规划是经济社会发展和任何重大建设事项的前提和基础。城市的发展离不开科学合理系统的规划，农村的发展更离不开规划的指导。实现城乡统筹发展，建设社会主义新农村，首先必须充分认识科学规划在社会主义新农村建设中的极端重要性。 （一）规划作为市场经济条件下国家的一项重要公共政策作用越来越重要。规划是政府指导调控城乡建设和发展的法律依据及履行经济调节、市场监管、社会管理、公共服务职责的重要手段，具有配置空间资源、保护公共利益和协调社会利益的重要职能，关系到整体国民经济与社会持续健康发展的大局，具有综合性、全局性和战略性的影响作用。当前，随着经济社会的快速健康发展，社会主义市场经济体制的进一步完善，城乡规划宏观调控引导各项建设、保障城市和区域健康快速发展的职能作用越来越重要，党中央和国务院对城乡规划给予了高度重视，对规划工作提出了更高的要求。胡锦涛总书记最近在主持中央政治局第二十五次集体学习、第二十八次集体学习和在省部级主要领导干部建设社会主义新农村专题研讨班开班式上一再强调，推进城镇化健康有序发展，必须坚持以规划为依据，以制度创新为动力，以功能完善为基础，以加强管理为保证。曾培炎副总理在讲城乡规划时指出，“规划的节约是最大的节约，规划的浪费是最大的浪费，规划的失误是最大的失误”。促进城乡健康发展，必须充分发挥规划的引导和调控作用。可以说，规划就是生产力，规划已成为国家加强宏观调控关键而重要的手段，是国家重要的公共政策和实施项目的依据，在经济社会发展中越来越发挥着极其重要的作用。 （二）规划的引领作用为国内外的成功实践经验所证明。作为政府宏观调控的主要手段，城乡规划的主要职能是培育和促进生产力的可持续发展，构筑和谐公正的社会环境，营造良好的景观和文化氛围，代表和反映广大人民群众的根本利益和追求。科学到位的城乡规划工作，是指导城乡建设，推动社会、经济、资源和环境健康协调发展的基础，规划的引领作用为国内外无数成功的实践经验所证明。例如：韩国的新村运动取得了很好的预期效果，成为不少国家学习和借鉴的典范，其成功经验之一就在于充分发挥规划的引领作用。上世纪60年代，在重点扶持产业发展和扩大出口政策的作用下，韩国工业获得了快速发展，然而在其整体经济实力不断增强的同时却引发了城乡之间发展严重失衡、城乡收入差距越拉越大等一系列经济和社会问题。在这种社会背景下，韩国通过统一规划、分步实施、有序推进新村运动，在最近30多年的城市化、工业化过程中，实现了城乡经济的协调发展和城乡居民收入的同步提高，这为缓和社会矛盾，促进经济长足发展创造了良好条件。我国也有大量生动实例，如新疆的抗震安居工程、江西省的村庄整治试点、浙江省的“千村示范、万村整治”活动、广东省的建设生态文明村试点等，由于坚持规划先行，典型引路，投入资金和劳力虽然不多，但成效却很显著，受到农民广泛拥护，这些都彰显出科学规划的显著功能作用，也为新农村建设提供了有益的借鉴。 （三）规划是社会主义新农村建设的龙头和先导。城乡规划是城乡发展的蓝图，是城乡建设和管理的基本依据。实现城乡统筹发展，建设社会主义新农村，必须要有统一的科学规划，有全面系统的整体规划，有科学具体的建设规划，用科学规划引领和指导社会主义新农村建设。规划起点低甚至严重滞后，就无法改变“城市像欧洲、农村像非洲”的现状，无法改变“走进房内过城市生活、走出屋外是农村环境”的现状，无法改变“走进去是城市、走出来是农村”的现状，甚至会陷入建了拆、拆了建的不良循环怪圈，过去是一代人建房三代人住，现在一代人建三次房，造成重复建设、反复建设和社会财富的巨大浪费，引起了社会不满，留下了历史遗憾。这种情况近年来我国不少地方都曾出现，教训十分深刻。因此，在进行社会主义新农村建设过程中，我们必须高度重视发挥规划的龙头和先导作用，统筹规划城乡建设，协调城乡基础设施、公共服务设施和要素市场；要按照科学发展观的要求，立足当前，着眼长远，科学预测规划期内经济社会发展的趋势；要站在农村自然和文化发展脉络的角度，尊重农村的实际和特点，因地制宜，突出农村特点和地方特色，做到人与自然和谐相处，为农村可持续发展营造良好环境。 三、社会主义新农村建设给南阳市农村发展带来大好发展机遇 建设社会主义新农村是一项重大而长远的历史任务，也是加强“三农”工作的重大战略举措，事关全面建设小康社会和社会主义现代化建设的全局。我们一定要准确把握社会主义新农村建设带来的重大历史机遇，吃透中央精神，用足用好政策，顺应南阳发展的潮流，乘势而上，实现新农村建设新突破。 （一）正确看待南阳市新农村建设的成效。改革开放以来，农村推行联产承包责任制，中央实施了一系列“多予、少取、放活”的惠农富民政策，特别是近年来，随着农村税费改革，取消农业税，免交提留款，扩大内需等一系列政策的实施，南阳市农村经济发展迅猛，农民生活水平显著提高，农业综合生产能力不断增强，农村面貌发生了翻天覆地的变化。总体上看，南阳市农村建设呈现以下几个主要特点：一是中心村地位日益凸现。随着镇、村合并，行政区划的不断调整及地方经济的发展，一些乡镇政府所在地村及经济强村因基础条件较好，正越来越多地集聚村民，凸现出中心村的明显地位，成为人们安居乐业的理想场所。二是农村面貌迅速变化。南阳市村级经济逐步增长，农村综合经济实力日渐增强，带动了农村建设的发展，农村面貌大为改观。三是基础设施不断改善。基础设施和社会公共事业成为近年来南阳市村级建设的重点，村级主干道路修建、农村有线电视入户、电网改造等有了新的进展。四是农民参与热情高涨。广大农民对党的农村政策衷心拥护，积极主动地投身到农村生产和各项社会事业建设中来，农村形势一片大好，这些都为南阳市社会主义新农村建设注入了强大活力，奠定了坚实基础。 （二）南阳市农村建设中仍存在一些不容忽视的问题。经过近年来的发展，南阳市农村建设，纵向比，成绩很大；但横向比，尤其与先进地方相比，仍存在不小的差距。突出表现：一是村庄布局不尽合理，规模小、建设乱，土地资源使用粗放；二是村级建设无序，空间布局杂乱无章，造成社会资源和个人财产的巨大浪费；三是基础设施建设滞后，公共服务设施不健全，各项管理很难有序推进；四是建筑品位普遍不高，缺乏人文内涵，没有地方特色；五是人居环境不优，农村生活质量欠佳，脏、乱、差状况亟待改变。应当说，这些都是由于没有很好地发挥规划的指导作用，致使农村建设到处是“只见新房，不见新村”，“只见新村，不见新貌”。因此，社会主义新农村建设迫切需要规划的引导和带动。 （三）南阳市建设社会主义新农村面临空前机遇。南阳市作为一个农业大市，2．66万平方公里的土地上拥有乡镇总数212个、行政村4651个、自然村40131个，农村人口、农村经济所占比重很大，“农”字的分量在全市经济社会发展大局中举足轻重。近年来，经过全市上下的不懈努力，南阳经济社会发展已经跃上一个新的战略起点，综合实力显著增强。去年全市人均生产总值已突破1000美元，城镇化率已超过30％，已经初步具备“工业反哺农业、城市支持农村”的条件，进入了全面提升产业层次、加快经济转型、统筹城乡发展的新阶段，建设新农村的条件日臻成熟。同时，城市的建设和发展已跨上了一个新的台阶，现在有更多的时间和精力来关心、谋划和加强“三农”工作。从全国宏观环境看，中央明确把“三农”工作作为全党工作的重中之重，坚持“工业反哺农业、城市支持农村”的方针，进一步调整国民收入分配格局，对农业和农村经济发展实行了一系列更加有力的扶持政策措施，并在宏观调控中把“三农”作为重点加强的环节，出台了一系列“含金量”很高的惠农政策，公共财政的阳光普照“三农”，为新农村建设提供了前所未有的重大政策机遇。机遇稍纵即逝，我们越是面临千载难逢的黄金发展机遇期，越要更加重视搞好规划，用科学规划统领新农村建设，全力开创新农村建设新局面。 四、搞好科学规划是社会主义新农村建设的重中之重 新农村建设是一项长期、艰巨的系统工程，涉及经济、社会、文化、政治等各个方面和广大人民群众的根本利益。我们必须坚持规划先行，按照适度超前、城乡统筹、科学规划、合理布局、分步实施的原则，积极主动地推进社会主义新农村建设。 （一）科学制定镇（乡）域规划，统筹城乡一体化发展。镇（乡）域规划是新农村建设的核心。应着重从区域规划角度出发，对镇（乡）域村庄布局、产业发展、基础设施和公共服务设施进行战略研究和合理布局，科学制定镇（乡）域规划。要根据镇（乡）域村庄分布状况和相互依存关系，预测合理的农村人口容量，通过改造镇中村、拆除空心村、撤并行政村、合并自然村，建立合理的镇、中心村、基层村体系，引导农民向城镇和农村新型社区集中；分析研究本地域经济发展条件，制定切实可行的产业发展规划，引导农业向适度规模经营集中，引导乡村工业向开发区和工业区集中；合理确定镇（乡）域道路交通、电力通信体系和基础设施、公共服务设施空间布局，明确功能分工，优化资源配置，实现共建共享，引导农村基础设施和公共事业健康发展。各类建设活动都要纳入镇（乡）域规划统筹安排，通过科学的镇（乡）域规划，形成分工明确、功能互补、配套完善、环境优美、协调发展的镇村发展体系，统筹城乡一体化发展。 （二）统筹制定村庄建设规划，凸现新农村发展特色。科学的村庄规划是改善农民的居住条件和生活环境的前提。按照社会主义新农村建设的要求，根据村庄的不同类型，在镇（乡）域规划的指导下，综合考虑人口的自然增长，农村富余劳动力的转移和村庄分布的调整以及自然地理条件、耕作半径等因素，合理确定村庄规模；以布局优化、道路硬化、村庄绿化、住宅美化、过道净化、路灯亮化、环境洁化、服务强化为主要内容，统筹规划村庄布局；根据村庄规模与等级，统筹安排村庄基础设施、公共服务设施和住宅布点，凸现新农村建设特色。通过统筹制定村庄建设规划，因地制宜，依山傍水，依山就势，突出地方特色，创造体现农村建设特色的村庄空间形态。 （三）合理制定配套设施规划，努力提高农民生活质量。基础设施和公共服务设施是社会主义新农村建设的应有内容，是构建社会主义和谐农村的重要保证。按照社会主义新农村建设的要求，农村公共服务设施和基础设施，主要是规划和建设好“三大中心”、“三大场所”和“六条管线”。“三大中心”是指文化活动中心、村民休闲中心和医疗卫生服务中心，以丰富农民业余文化生活，提高农民医疗保障水平，推进农村文化体育卫生事业健康发展。“三大场所”是指托儿所、敬老院和超市市场，通过教育、养老、购物进村，以满足农民生活需要，促进农村教育事业、社会保障体系与商贸物流业的发展。“六大管线”是指公交线、宽带线、电话线、有线电视线、自来水管、排水管，做到适度超前，预埋铺设，以保证农村可持续发展。通过高水平制定配套设施规划，促进城市文明向农村辐射，让农民分享现代文明成果，实现城市与乡村发展的良性互动。 （四）强化居住建筑设计，优化乡村人居环境。“小康不小康，关键看住房”，社会主义新农村建设一个突出重点就是要改善农民的居住环境。在镇（乡）域规划和村庄建设规划的指导下，根据农村的自然地理条件以及传统习俗，结合不同村庄的实际情况，因势就利，合理布局宅基地，使农民新居与自然环境和谐共生，相映成趣；农居建筑设计要符合现代住宅理念，大小高低、内部结构、光照、保暖、通风等方面都要实用；要突出地方民居特色，充分体现地域风情，按高中低档为农民免费设计各种户型的住宅，满足不同类型农民的建房需要，同时注意保护有历史文化价值的古村落和古住宅。通过强化居住建筑设计，提高建筑艺术水平，优化乡村人居面貌和环境。 （五）注重搞好生态规划，实现农村可持续发展。良好的生态环境是经济增长和城乡发展的基础和条件。进行生态规划，要按照社会主义新农村建设的要求，必须进一步强化可持续发展意识，妥善处理好经济发展与人口、资源和环境的关系，改善农村生态环境。尊重和悉心呵护自然环境，继承村民们尊重周边生态环境、与之共存的传统思想，突出保护历史风貌和自然生态，严格控制村庄周边土地使用与开发强度，形成农田、林地、山体、河流池塘等生态复合系统。加强环境整治，实施“三改三清”工程，加快普及农村沼气，带动农村改圈、改厕、改厨；动员农民治理脏乱差，清垃圾、清路障、清污泥，改善人居生态环境。要按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求，加大生态建设和环境保护力度，高效集约利用资源，大力普及农村沼气，积极发展适合农村特点的清洁能源，努力实现节约发展、清洁发展、安全发展、可持续发展。 五、强力推进社会主义新农村建设持续健康发展 社会主义新农村建设任重而道远。我们必须遵循统一规划、合理布局，因地制宜、突出特色，政府引导、依靠群众，试点示范、逐步推进的原则，采取切实有效的措施，强力推进社会主义新农村建设持续健康发展。 （一）提高认识，统一思想。社会主义新农村建设是一项开创性、探索性的宏伟事业，是为广大农民谋利造福的千秋功业。我们要深入领会党的十六届五中全会精神实质，正确理解和把握新农村建设的方针政策，统一提高思想认识，勇于探索实践。要坚持以发展农村经济为中心，促进农民持续增收；坚持从实际出发，尊重农民意愿；坚持以人为本，切实让农民得到实惠；坚持科学规划、分类指导，有步骤有重点地逐步推进；坚持调动各方面积极性，动员社会力量广泛参与，使社会主义新农村建设成为全社会的共同行动。 （二）因地制宜，注重实效。南阳市农村地广人众，自然条件、经济基础、生活习俗千差万别，新农村规划建设要坚持以人为本、从实际出发，因地制宜、分类指导，突出重点、注重实效；要坚持为民服务的思想，把好事办好，把实事办实。要区分经济发展水平、区位布局、地形地貌、乡土风情、历史文化、产业结构、自然资源、发展前景，立足适度聚集，突出特色，有利农业生产，方便农民生活。要区分轻重缓急，从解决农民最急迫、最直接、最关心的住宅与畜禽圈舍混杂、供水、安全、环境卫生、污水与垃圾处理等实际问题入手，让农民得到实惠。 （三）以人为本，尊重民意。新农村建设的主体是农民，推进新农村建设，必须牢固树立群众观点，相信群众、尊重群众、依靠群众、服务群众、造福群众，使新农村建设成为惠及广大农民群众的民心工程。要一切从实际出发，帮助农民改变那些农村最基本的、最基础的、最急需的基础设施、公共服务设施建设；要充分尊重农民选择，制定农民参与的途径，以农民愿意不愿意、高兴不高兴、赞成不赞成作为衡量开展工作的主要标准；要通过村庄建设规划与行动计划的编制予以引导和规范，防止简单粗暴、强迫命令，层层下指标，浪费财力物力。 （四）典型引路，示范带动。社会主义新农村建设工作是一项全新的工作，必须先行试点，典型引路，示范带动，逐步推进。要选择一些经济条件比较好的村、移民村、新建村、近郊村和一些富裕户先行试点，集中规划新建一批高标准的小康新村示范点，引导农民有序建设美好家园；要积极开展“百村示范、千村整治”活动，不断优化农村人居环境；要根据新农村建设的实践，通过分析对比，探索新农村建设的新方法新途径，通过抓点带面，创造模式，逐步推开。 （五）加强领导，常抓不懈。社会主义新农村建设是亿万农民的迫切愿望，也是各级党委、政府的重要职责，必须超前谋划，统筹安排，切实加强组织领导，坚持狠抓落实。要正确处理立足当前和着眼长远的关系，客观条件和建设目标的关系，政府主导和市场机制的关系，农民参与和农民受益的关系，硬件建设与软件建设的关系，确立长期行动计划，明确建设的重点、时序和组织领导方式。要坚持全市一盘棋，各级各部门都要积极跟进，凝心聚力，积极主动地投入到社会主义新农村建设这场重大活动中去。各级政府要加大对新农村建设的规划投入，抓紧组织编制科学、规范、合理、操作性较强的新农村建设规划，有效指导全市新农村建设。各级规划部门要站在全局高度切实发挥职能作用，研究制定《新农村建设规划导则》和《农村住宅通用图集》，积极开展农村规划培训，普及农村规划知识，启动实施“千人千村工程”，组织广大规划建筑设计人员入驻广大农村，宣传、制定新农村建设规划，具体指导新农村建设。要通过坚强有力的措施，组织动员全市上下迅即行动，扎实推进，努力谱写南阳市社会主义新农村建设的新篇章。
一）经济持续增长促进就业增加、居民收入增长 1、经济持续增长。改革开放以来，全省经济保持了较快的增长。1979―2007年全省生产总值年均增长。特别是2004年以来连续4年保持在11%以上。2007年，全省生产总值突破9000亿元，达到9145亿元，比上年增长，为党的十一届三中全会以来的最高增幅。其中，第一产业增加值亿元，增长 ；第二产业增加值亿元，增长；第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，全省人均生产总值14405元，比2000年增长109%，翻了一番。全省财政总收入亿元，比上年增长。其中，地方财政收入亿元，增长。企业效益明显提高。全省规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润亿元，比上年增长，加快26个百分点。 2、就业形势较好。近年来，湖南坚持把扩大就业作为发展的重要目标，实施积极的就业政策，统筹做好高校毕业生、复员转业军人安置、城镇新增劳动力和农村富余劳动力就业工作。2003-2006年，全省城镇累计新增就业万人，下岗失业人员再就业万人，年均分别增长和。2006年，全省职工工资总额亿元，比2002年增长。2007年末全省就业劳动力万人，增长。全年农村外出务工人员达万人，增长；全年城镇新增就业人员万人，比上年增长； 万户城镇零就业家庭每户至少实现了一人就业。 3、居民收入增长较快。2007年全省城镇居民人均可支配收入元，比1978年的元增长倍，平均每年增长。其中2001―2007年，年均增长达到。 从1978年到2007年，全省农民人均纯收入由元增加到元，增长了27倍多，扣除物价因素，实际增长倍，实际年均增长速度达到。特别是2004年以来，中央连续发布四个“一号文件”，增加了对农业、农村及农民的支持扶植力度，调动了农民的生产积极性，农民不仅因发展生产、外出务工增加了收入，政策性补贴也直接增加了农民的收入，加上农产品价格在这一阶段大幅提升，使得农民收入增长较快。2004年到2007年4年平均增长速度达到。 （二）居民生活水平不断提高，消费结构出现新的变化 1、消费水平逐年提高。随着城乡居民收入水平的不断提高和改革的不断深化，湖南省城乡居民消费支出水平一年比一年提高。2007年，全省城镇居民人均消费支出和农村居民人均生活消费支出为元和元，分别比上年增长和。与1978年相比，城乡居民人均消费支出增加了元和元，分别增长30倍和倍，扣除价格因素，平均每年实际增长和。 2、消费结构逐步升级。2007年全省城镇居民人均消费性支出元，比上年增长。家庭设备用品及服务、衣着和食品支出分别增长、和。城镇居民消费已从生存型的温饱消费逐步向享受型的消费发展，恩格尔系数迅速下降，服务性消费支出的比重正在逐步增加。农村居民人均生活消费总支出元，比上年增加元，增长。其中，食品、衣着和居住分别增长、和。受猪肉等主要食品价格上涨的影响，全省城乡居民恩格尔系数有所上升。城镇居民恩格尔系数为，农村居民恩格尔系数为，分别比上年提高个和个百分点。 3、居住条件继续改善。1998年房改以后，城镇住房制度改革取得重大突破，取消了延续几十年的实物性、福利性分房制度，住房分配货币化制度全面实施，给城镇居民住房消费带来了重大转变，购房和居住支出已成为居民家庭主要的一次性大笔支出。住房消费成了家庭的重大消费之一。调查表明，2007年在商品房价格持续上涨的情况下，湖南省城镇居民家庭住房自有率进一步提高，达，比上年提高了 个百分点。其中人均商品房的比重由上年的上升到了。城镇居民住房消费增加，居住环境逐步得到改善。到2007年底，全省城镇居民人均居住建筑面积达到 平方米，比上年增加平方米，增长；人均居住面积平方米，比上年增长。居民住房从满足基本的生存需要逐步向宽敞舒适转变。许多家庭做到了户均一套房、人均一间房。随着居住面积的增加，住房条件的改善，居住舒适度越来越高。许多家庭空调、水电、供气等设施齐全，交通便利，环境更加优雅、舒适。2007年全省城镇居民饮用水的情况进一步改善，饮水以矿泉水和纯净水为主的居民比重由上年的提高到了；拥有独用自来水的居民家庭普及率已达。从居民家庭的卫生、取暖设备来看，有厕所浴室的家庭比重达到了，比上年提高了个百分点；有的居民家庭用暖气和空调取暖。从炊用燃料使用情况来看，有69 %的家庭用上了管道煤气和液化石油气，使用煤和其它燃料的居户比重比上年明显减少。居民水、电、燃气的开支也逐年增长。2007年湖南省城镇居民人均水、电、燃料及其他支出元，比上年增长2%。 2007年湖南农村居民人均居住消费支出元，比上年增加元，增长。居住支出增长，主要是由于购、建住房和装饰装修生活用房以及生活用水用电支出增加较多。其中，购买建筑生活用房材料支出人均元，增加元，增长；购买装修生活用房材料支出人均元，增加元，增长；购买生活用水用电支出人均元，增加元，增长。农村居民人均住房面积平方米，增长。农民在居住面积得到满足以后，主要是转而改善住房质量，装修住房的多了，改善和增加住房设施的多了。有5%的农民家庭有了冷暖空调，有40%的家庭安装了有线电视网，农村居民年末平均每百户家庭拥有电话机部，移动电话机部。 4、家庭耐用消费品升级换代。数字表明，城镇居民家庭主要耐用消费品逐步饱和，居民家庭中用品消费特别是购买耐用消费品支出增长势头逐年减缓。在传统电器降温的同时，随着人们越来越注重生活质量，新兴家用耐用品如移动电话、电脑、空调、平板电视等，正在取代传统电器的位置成为现阶段“消费”热点。但农村居民的耐用品消费总是落在城镇居民之后。如的城镇居民家庭有电脑，农村居民仅为；城镇居民家一户有3-4台空调较普遍，农村仅的农家有空调；在农民家里换上了大彩电的同时，许多城镇居民家庭换上了高清晰的液晶电视机、等离子电视机。城镇居民几乎家家有洗衣机、电冰箱，农村每百户仅有洗衣机台、电冰箱台。城镇家庭用上了家庭网络，农村乡镇才开始起步。城镇不少中小学生都有手机，农村电话机和移动电话从无到有，分别达到部和部。城镇居民盼汽车，每百户城镇居民家庭拥有台家用汽车；农村居民则买摩托，每百户农户拥有摩托车辆，比1996年增长倍。 （三）城乡教育条件逐步改善，义务教育取得实质性突破 1、高等教育发展迅速，具有大专及以上教育程度的人口快速增长。据2006年人口抽样调查，在全省总人口中，具有大专及以上教育程度的占，比2000年提高个百分点；平均每十万人中，拥有大学以上教育程度的由2000年的2926人增加到4732人，增长。 2、高中阶段教育规模显著扩大。全省具有高中教育程度的人口占，比2000年提高个百分点；平均每十万人中，高中教育程度的人口由2000年的11177人增加到12982人，增长 %。 3、义务教育发展取得历史性突破。全省已全面完成普及九年义务教育的历史任务，所有县级行政区均通过“普九”验收，人口覆盖率达100%。全省具有初中教育程度的人口占，比2000年提升个百分点。 （四）“病有所医”的目标正逐步实现 1、城镇职工医疗基本能得到保障。2007年末，全省城镇职工参加医疗保险人数达万人，比增长。其中，在职职工万人，退休人员万人。 2、新型农村合作医疗试点从点到面逐步铺开。从2003年开始，湖南省新型农村合作医疗在长沙县、华容县、桂阳县、涟源市、花垣县等5个县（市）进行试点，2004年、2006年、2007年分别增加了3个、29个和56个试点县（市）。据统计，2007年，全省共筹集到位资金亿元，比2006年增长，其中各级财政补助亿元（中央亿元、省级亿元、市县级亿元），参合农民个人缴费亿元。2007年，全省总共补助万人次，补助支出亿元，人均住院补助元，较2006年增加元。通过实施新型农村合作医疗制度，有效地解决了农民就医难问题。的参合农民选择在县、乡定点医疗机构住院就医；的参合农民住院补助资金流向县、乡两级定点医疗机构，有效地拉动了农村卫生服务需求，形成了农村卫生医疗体系长期、稳定的投入机制。 3、开展了城镇非从业人员医疗保险试点工作。到2008年1月份，长沙、常德、湘潭三市的非从业人员医疗保险参保人数就已经达到了120万人。 （五）社会保障水平逐年有所提高 1、城镇社会保障水平逐步提高。2007年全省职工参加基本养老保险人数万人，比上年增长；企业参加基本养老保险的离退休人员万人，增长；参加失业保险人数万人，增长；参加医疗保险人数万人，增长；领取失业保险金人数万人，下降。全年发放企业离退休人员基本养老金亿元，增长；发放城镇居民最低生活保障金亿元，增长。 2、农民工工资支付基本得到保障。为维护农民工利益，自2004年以来，湖南在全国率先建立了建筑行业农民工工资支付保障金制度。截至2008年初，全省已经建立保障金专户3000余户，累计存入保障金近18亿元，已支付农民工工资近15亿元，解决了大规模拖欠农民工工资问题。 3、开展了农村最低生活保障工作。1996年湖南省就开始建立农村最低生活保障试点，当时只停留在对农村特困户的定额救助上。2000年以来，有条件的地方开始探索建立农村最低生活保障制度。到2007年，全省122个县（市、区）和16个非行政区全部建立了农村最低生活保障制度。据财政厅数据显示，2007年，全省共筹集城乡低保和五保供养资金亿元，比上年增加亿元，增长22%；五保户集中供养率达到15%，比上年提高3个百分点，保障了城乡低保家庭和农村五保户的基本生活需要。全省城市低保月平均保障134万人，月人均补差96元，农村低保月平均保障110万人，月人均补差30元。 4、社会福利水平有所提高。2007年，省财政投入5740万元，其中预算安排500万元、福彩公益金安排5240万元，支持全省285所敬老院的改扩建工作。 5、慈善事业和商业保险事业发展加快。慈善事业是社会文明进步的重要标志。自上世纪90年代中期以来，湖南省慈善组织逐渐壮大，到2006年底，全省在民政部门登记注册的各类民间组织已发展到11973家，其中基金会66家，慈善会81家，红十字组织3761个，社会救助接受站（点）1600个，“慈善超市”、“爱心超市”285家，初步形成了社会捐助服务网络，慈善组织的自身建设不断增强，服务领域不断拓展，为全省经济发展和社会稳定做出了积极有益的贡献。 商业保险发展较快。2007年，湖南省保险保费收入首次突破200亿元大关，达亿元，比上年增长，为近五年最高增幅。其中，财产险保险保费收入亿元，增长；寿险保险保费收入亿元，增长；健康险保险保费收入亿元，增长；意外险保险保费收入亿元，增长。