摘要：旅游房地产是旅游业和房地产业的交叉学科，在我国发展尚不成熟。旅游房地产有众多的形式，但目前就我国国情来看，各种发展形式都还存在一些问题，能大力发展的还不多。通过对消费理念、价格、交通等一些城市郊区度假型居所的发展条件进行分析，总结出城市郊区度假型居所这种旅游房地产发展形式是目前比较适合在我国发展的旅游房地产形式。并以青岛市旅游房地产发展现状为例，从市场、设计服务理念等角度对青岛市郊区度假型居所进行了研究。
关键词：旅游房地产；住宅小区；休闲度假；郊区化
一、旅游房地产类型
旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式。它发源于20世纪初的法国地中海沿岸。上世纪60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售(即出售以酒店为主的物业使用时间段)招揽客户的方式，标志着旅游房地产市场的开始。目前，遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了高潮。旅游房地产主要包括以下六大类：（1）以休闲、登山滑雪、养老度假等形式存在的旅游度假房地产。（2）旅游景观房产:为旅客提供游览、观光、娱乐景观。包括园林型、山水型和主题公园。此类旅游房地产主要是投入巨额资金,营造具有影响力和吸引力的旅游景观,进行大型旅游项目的开发,待该地成为旅游旺地，便会引起景区周围房地产增值，由此带动房地产业的发展。（3）宾馆、酒店及时下流行的衍生形式，如时权酒店、产权酒店等。（4）在旅游区内修建的为商业服务的商务型旅游房地产，包括购物商场、娱乐城、节目表演场所等建筑。wWw.133229.CoM（5）利用旅游区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村、民俗度假村等。（6）“汽车营地”是一种比较新的旅游房地产形式，随着私家车数量的增加，自驾游成为当今一种很重要的形式，经典景区内或者其周围的“汽车营地”和汽车旅馆也成为了旅游房地产的一种重要形式。
二、我国旅游房地产业状况与面临的问题
我国旅游房地产最早出现于20世纪八九十年代，虽然时间短，但发展速度快。2001年7月在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”，标志着我国旅游房地产业进入大力发展时期。当年11月又在杭州召开了“中国旅游景观房地产论坛”，转年又在北京召开了“第二届中国旅游房地产发展论坛”，推动了旅游房地产的进一步发展。2004年4月15日至18日，中国房地产业协会和中国旅游协会在北京中国国际科技会展中心举办“2004中国旅游房地产（北京）展示交易会暨首届旅游城市特色房地产博览会”。目前，国内旅游房地产已经成为房地产业和旅游业共同关注的热点，但也应该看到我国旅游房地产业发展还有很多制约因素。
1.政策法规的限制
我国旅游房地产处于起步阶段，相关法律法规不完善，限制了我国旅游房地产业的健康发展，如《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”这限制了产权酒店、养老型酒店的开发。《商品房销售管理办法》第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”这也限制时权酒店、度假村的开发。另外，许多地方在没有法律规范的情况下发展旅游房地产，频繁发生经济纠纷，更有不法之徒采用欺诈式销售、非法集资等手段牟取暴利。
2.旅游房地产价格过高
目前，国内产权酒店标准间一般标价20万～40万元，就我国居民目前的平均收入水平而言，在发达国家算不上豪华的分时度假产品到我国衍变为奢侈品，绝大多数居民不具备对分时度假产品的现实购买力。高尔夫、滑雪等度假项目周围的度假别墅，价格动辄上千万，这使他们的目标市场只能集中于极少数的富裕阶层，从而限制了分时度假产品的推广和发展。
3.度假交换网络不健全
在我国房地产分时度假联盟的《博鳌宣言》中，仅就一些方向性的概念作了界定，并没有在分时度假交换网络建立的时间表、领导者、协调方式作出制度上的安排，它的意义很大程度上只存留在纸面上。同时，由于组建中介机构的进人门槛很低，收益相对很高，中介机构的违规成本过低，有关法律法规很不健全，难以对中介机构形成有效的约束，造成了我国目前房地产中介行业秩序比较混乱。这就使得组建国内度假交换网络难度较大。
三、郊区度假型居所发展条件分析
根据对我国房地产业的发展分析，城市郊区度假型居所是我国旅游房地产目前重要的开发趋势。它主要以市区中产以上阶层为目标市场，经过精心设计规划，既具有第一居所良好的生活环境功能，又具有第二居所的休闲度假功能。
1.适应当前人们休闲度假的消费理念
我国旅游业已经发展到“大众旅游”阶段。旅游与休闲度假正逐渐成为人们重要的生活方式，加之“住宅郊区化”理念已被大众尤其中产阶层所接受。按照马斯洛需求层次论，当低层次需求得到满足后人们会追求高一层次的需求，在满足了吃、住、行、游、购、娱等需求后，旅游者进一步追求旅游产品个性化、多元化等更高需求。据《中国旅游统计年鉴2005》和《中国国内旅游抽样调查》，国内游客以度假、休闲为出游目的的比例已由1999年的8.6％上升到2004年的19.7％，休闲度假已经成为高端旅游消费的主要方式之一。如今人们的健康观念增强，开始追求“健康理念”，强调人与自然的协调关系，关注绿色生态、健康住宅等。城市郊区度假型居所拥有城市住宅所没有的宁静与安逸，绿色与健康。郊区度假型居所正是顺应这一趋势，提高绿化率，适当降低容积率，以形成鲜明的适宜“度假”特色。如表1是青岛市郊房地产项目绿化率和容积率的调查。
2.相对低廉的价格
近几年，随着我国房地产业的飞速发展，我国房地产价格飞涨，尤其是位于大都市中心地区，一般都成为“黄金地段”，价格不断攀升。由于郊区有较大的土地供应量，所以，城市郊区度假型居所的价格相对较低。对2007年6月青岛土地拍卖会的调查可以看出，青岛市中心城区市南区、市北区与处于外围的四方和李沧区土地拍卖价格具有较大差别（如表2）。青岛郊区的房价也是按距市中心距离大小逐级递减的，以开发区为最高达到4 296元/平方米，莱西最低1 874元/平方米，都远低于市区。
3.中产以上阶层巨大消费潜力
改革开放以来，人们的生活水平不断提高，近几年发展更为迅速。中国居民中富裕阶层和中产阶级虽然比例不高，但是绝对数量巨大，据统计，我国现阶段城市中高收入居民已达6千万人。随着收入的增多，有利于个人健康发展、提高享受层次的个人消费支出比例在不断地上升。享受自然、享受人生的时尚消费越来越受到中高收入者的青睐。他们不仅要求有居住空间，还要求生活更有情调，更有质量。目前，青岛郊区有很多新建房地产项目都规划有较齐全的服务设施，设立了高档会所、健身房、桑拿城、乒乓球馆、羽毛球馆、游泳馆、休闲养生中心、儿童乐园、音乐茶餐厅、西餐吧等。这些可以保障业主享受到高品质的休闲度假服务。
4.私家车拥有量大幅增加，公路网络日趋完善
随着经济水平的不断提高，私家车在我国许多城市已经比较普及。据青岛市车管所统计，目前，每天挂牌的新车在300辆以上，最高时达到900辆。一方面为居民出行提供了方便；另一方面必然增加了交通压力，尤其是主要市内中心区，而郊区则要小的多。
作为山东省经济的龙头城市，青岛交通建设发展迅速。根据《青岛市“十一五”交通发展建设规划》，“十一五”期间将建设即平线、青兰线（青岛段）、威乌线（新河至滨州段）、威乌线（威青支线青岛段）、青岛海湾大桥（北桥位）等高速公路，形成全市“一小时经济圈”和与烟台、威海等周边城市的半岛城市群“三小时经济圈”。青岛市还将加快建设胶济客运专线、黄日铁路、半岛城际轨道交通等项目，增加铁路密度，改造火车站等。规划中的“青岛－莱西－荣城”城际轻轨将于2010年通车，届时青岛到其最远的县级市莱西市也只有20分钟车程。便捷的交通网路，将极大加强郊区与青岛市区的联系。
四、青岛市城市郊区度假型居所发展分析
青岛位于山东半岛南端，依山傍海，风光秀丽，气候宜人，是我国北方著名的海滨城市。全市海岸线总长为870公里，其中，大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4。海岸曲折，岬湾相间。青岛现辖七区五市，总面积10 654平方公里，总人口740.9万，其中，市区1 159平方公里，人口265.43万人。市区面积只占全市面积的10.88％。青岛市内四区包括市南区、市北区、四方区、李沧区，郊区则指城阳区、开发区、胶南市、胶州市、平度市、即墨市和莱西市。青岛市郊区拥有丰富的土地资源和旅游资源，为旅游房地产的发展创造了先决条件。
1.市郊新楼盘所占比重较大
目前，岛城郊区新楼盘呈现出越来越多的趋势，根据2007青岛住宅交易会调查，青岛市区新楼盘只占23％，而郊区新楼盘已占77％。因此，郊区房地产项目已经成为目前青岛房地产业发展的重点。这种发展趋势也给郊区度假型居所的发展创造了发展良机。
2.房地产市场旺盛
目前，青岛房地产市场无论需求还是供给都十分活跃，大量地产商涌入岛城，如万科、中南、宝龙、宏远、顺驰等国内具有实力的公司。他们与岛城本地知名公司像海信、天泰、海尔、百通等公司产生了激烈的竞争。这种竞争使得市区与郊区地产的联动性越来越强，开发商的交流更加频繁，购房者的挑选余地增大，有效提高了郊区房地产项目的质量。
3.设计理念和服务理念创新
青岛市郊区新楼盘中广泛应用先进的设计理念和设计思想。比如，城阳区的怡馨苑引入lohas（乐活）社区的概念。lohas（lifestyles of health and sustainability）即“乐活”，是一种“健康可持续性的生活方式”。它提倡的是“简单、创意、健康、快乐、积极、时尚、环保”等生活方式。莱西翡翠城集住宅、商业街、高档酒店、写字楼、美食街、会所、学校于一体，引入hopsca理念，成为引领莱西人居发展方向的领军楼盘。这一诞生于法国巴黎拉德芳斯的优秀理念，将酒店（h）、办公（o）、公园（p）、购物（s）、休闲娱乐（c）、居所（a）等多种建筑功能元素融于统一的规模化社区中，是复合地产的代表，提倡高尚多元的文化品位，商业配套和生活服务功能与时俱进，体现一种全新的“城熟”生活模式，旨在为业主提供更加科学舒适的生活模式选择。另外，法国爱迪士新风系统、中央吸尘系统、美国爱惠普终端净水器和荷兰威赛同层排水系统这些以往在高档住宅区才能见到的国际品牌配置，目前，已应用于青岛郊区度假型居所中，体现了“科技、节能、健康、时尚”等设计思想。
许多楼盘还聘请世界级设计师，这都体现出了郊区的楼盘现在也是越来越注重服务功能与质量档次。御墅临枫7期就是由世界顶级设计公司“美国道易(edaw)”主笔设计。而100福国际山庄和石湾山庄则是出自美国别墅设计大师道格拉斯·道林之手。世界知名物业公司也频频亮相青岛郊区楼盘。国际级管家第一太平戴维斯、世界顶级品牌戴德梁行、香港柏迪物业管家等都已进驻岛城郊区。家庭安防系统也被引入郊区住宅，封闭式物业管理，24小时保安巡逻，24小时电视监控，幕帘式红外探测仪、室内设有应急按钮和煤气报警系统，甚至有的楼盘还配有白宫同样的安防系统，拥有自动传感技术、远程服务和诊断、数字化语音响应。这些设备有效减少了居住在郊区的不安全因素。
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