关键词: 物权法 民法典 社会效果 时代特征
内容提要: 物权法在中国历经引进、否定、转向、曲折，最终实现复兴，它始终没有改变沿着中华民族的民富国强的这一方向而前进。2007 年在中国共产党的领导下颁布的中国《物权法》在中国特色社会主义道路的巩固、中国改革开放事业的更深层次的发展、中国人权保护事业的进步以及中国民法法典化的最终实现等方面彰显其十分重要的社会意义; 同时，囿于诸多方面的原因，该法在一些内容的厘定上留有时代的烙印，带有时代的特征。中国《物权法》的颁布，预示着中国的改革开放、人权保护、民法典的制定乃至于中国特色社会主义道路的新的启程。中国《物权法》的这一积极效果与历史进步的取向是最主要的。该法中的落后规定或未作规定的事项，可以通过将来制定民法典、修改《物权法》或制定司法解释予以补充、克服和完善。
四、中国《物权法》对中国国家与社会的效果
在中国《物权法》颁布、生效之前，中国的改革开放业已走过了近 30 年的历程。而在这一过程中，中国的改革开放大多是在“摸着石头过河”的情形下进行的。直至 2007 年时，业已进行的近 30 年的改革开放使中国人民的面貌、社会主义中国的面貌发生了历史性变化。改革开放在政治、经济、社会建设及意识形态等方面取得重大进步、获得巨大成功的同时，对于改革开放在这些方面所取得的成果又急需以立法的形式予以厘定、巩固或加以回应、认可。WwW.133229.CoM具体来说，对于近 30 年改革开放取得的成果，对公众要求平等保护国家财产、集体财产和私有财产的要求，对公有制为主体、多种所有制经济共同发展的中国社会主义基本经济制度，以及中国近30 年经济发展中的效率取向等，在法律上应给出回答，即给不给法律上的地位。这一点是厘定中国社会现实状态与未来发展的关键抉择。另一方面，在国际上，西方一些国家的政治体制、民主制度对中国的影响有所渗透，中国需要回答为什么只有中国特色的社会主义民主、政治道路在中国是惟一可行的，而决然不能选择西方一些国家的民主、政治道路等重大问题。对于中国社会发展进程中的这些紧要问题，中国《物权法》尝试做出了回答。
就中国《物权法》对中国国家和社会的效果，我们可以指明如下几个方面的内容:
( 一) 中国《物权法》与中国特色社会主义
国家主席胡锦涛在十七大报告中指出: “改革开放以来我们取得一切成绩和进步的根本原因，归结起来就是: 开辟了中国特色社会主义道路”，“高举中国特色社会主义伟大旗帜，最根本的就是要坚持这条道路”[9]。从国际共产主义运动的理论和实践来看，中国特色社会主义与此前的苏联、东欧等国家的社会主义的根本区别就在于对待私有财产的态度不同。经历过近 30 年改革开放以后的中国，是肯定私有财产与非公有制经济即私营经济的正当性、合法性的; 而苏联、东欧等国家的社会主义则是以消灭私有财产为目标，视私有财产为“万恶之源”。正是在这一逻辑思维下，1922 年的《苏俄民法典》与上世纪60 年代的《苏俄民法典》、《苏联民事立法纲要》，以及《捷克斯洛伐克民法典》、《匈牙利民法典》、《蒙古民法典》等均不规定物权概念，物权法在民法典中不占有一席之地。在这一点上，如前所述，中国改革开放前历次起草的民法草案也都相同，即不规定物权概念，物权法受到严厉批判[8]44 －92。
为了适应改革开放的发展，为了实行社会主义市场经济体制，尤其是为了以法律的形式确立和巩固中国特色社会主义的伟大道路，经过数年的艰苦努力，中国建成了中国特色社会主义法律体系的基本框架。而中国《物权法》是“中国特色社会主义法律体系中起支架作用、不可或缺的重要法律”[10]。这一颇具意味的表述，其深层次的意义系在于强调中国物权法与中国特色社会主义之间的本质联系。其背后隐含的旨趣是: 中国肯定私有财产的合法性，在公有制和非公有制经济并存基础上实行社会主义市场经济。国家主席胡锦涛在十七大报告中还指出，要“毫不动摇地巩固和发展公有制经济，毫不动摇地鼓励、支持、引导非公有制经济发展，坚持平等保护物权”[9]。从这一表述的字里行间，也同样可以看到以平等保护为基本原则的物权法与中国特色社会主义之间的本质联系。
总之，中国《物权法》颁布和实施五年来的效果表明，中国《物权法》事关高举中国特色社会主义的伟大旗帜，事关坚持中国特色社会主义的伟大道路，事关全面建设小康社会的伟大目标和中华民族伟大复兴历史使命的实现，对中国国家和社会所具有的效果重大，不容小觑[8]44 －92。
( 二) 中国《物权法》着重界定财产的归属关系，以巩固改革开放的成果
基于确认和巩固改革开放 30 年的成果的要求，与反映人民认可的对于私有财产予以保护的价值理念，中国《物权法》着重确认和界定了各种财产的归属关系，由此以实现定分止争，明确物的归属，巩固社会主义市场经济制度下的各项财产秩序，尤其是改革开放30 年以来所形成的新的社会财产关系秩序。
比如，中国《物权法》第 5 章“国家所有权和集体所有权、私人所有权”中以 25 个条文的内容详细地列举规定了哪些财产属于国家所有，哪些财产属于集体所有，以及哪些财产属于私人( 含自然人和法人) 所有; 在第6 章中，将中国改革开放以来城市居民通过进行住宅的商品化改革而取得的住宅所有权赋予其名正言顺的“名分”———“业主的建筑物区分所有权”; 于第3 编“用益物权”中，将土地承包经营权、宅基地使用权明确规定为两种用益物权，这实际上是以法律的形式规定农民对集体所有的土地的两项最重要权利: 土地承包经营权和宅基地使用权。前者是维持农民的基本生计必不可少的权利，后者则是农民安身立命之所在的权利，二者均十分重要，不可或缺。
按照中国物权法制定之初确立的立法方针，农民对自己耕作的土地尽管不能享有所有权，但物权立法应当赋予其享有相当于所有权的权利。（这是 1998 年 4 月全国人大常委会法制工作委员会在北京前门饭店召开的首次物权法专家讨论会上确定的方针。笔者参加了此次会议并在会议上积极支持这一方针。）2007年最终颁布的《物权法》实现了这一目的。该法第126 条规定: “耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年; 特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包”。这样的规定，实际上已经使农民的土地承包经营权具有了一定程度上的相当于所有权的权能。这种稳定、清晰的规定会引导农民对土地进行长期的筹划和打算( 如对土地进行投入、改良土壤或兴修水利等) ，从而可以改变在权利归属不确定的情形下过度开发土地或在土地上进行短期行为的现象。尤其具有价值的是，这种权利归属的确定，可以为农村社会的长期稳定奠定财产法律基础。
( 三) 创设具有中国特色的用益物权、担保物权规则，巩固改革开放的成果
1． 土地承包经营权
中国1978 年起航的经济改革是从农村实行家庭联产承包责任制开始的。此种农户耕种集体土地的行为在中国物权法颁行之前其性质比较模糊，实践中主要将它理解为民法中的一种合同行为而属于一种债权债务关系。但是，这种理解在实践中造成了农户的利益受到很大的损害。其最典型的例子就是: 作为发包方的农村集体在土地承包的期限还未届满前就往往撕毁合同而将土地转包给第三人。这种做法从民法法理的角度看并无不当。因为既然发包方与农户是承包合同关系，则作为享有土地所有权的发包方将自己的土地转包给第三人也就在法理上站得住脚。但这样做的社会效果，却是使农户不愿在土地上作长期的耕作计划和打算，不愿对土地进行投入，不愿兴修水利，以及不愿改良土壤等。特别应该指出的是，它还造成了农村社会的不稳定，使农村社会的各种矛盾( 如干群矛盾等) 因此而凸显、紧张。
为了改变上述局面，中国《物权法》采取的对策，就是使土地承包经营权物权化，也就是将农户对集体土地的承包经营权明确规定为一种用益物权，并规定期满后该土地承包经营权自动延长( 第126 条第 2 款) 。由此，农户对承包土地的权利由原先的债权性权利转变为物权性权利。此权利在法律上具有排除他人干涉的效力。通过这样的法律定位，农户对土地的权利被强化，农村经济的长期稳定发展有了财产权的保障。
2． 建设用地使用权
在改革开放前，中国城市国有土地实行无偿、无期限及完全的行政划拨的使用制度。这种制度使城市土地变成一种福利性的使用制度，其结果造成了城市土地资源的闲置和浪费。20 世纪 90 年代，国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，开启城镇国有土地使用制度改革的航程。这一改革的关键在于，按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权有偿出让和转让制度，改变以往城镇国有土地的无偿、无期限的使用。1994 年颁布的《城市房地产管理法》和 1998年修订的《土地管理法》基本确立了国有土地的有偿出让和无偿划拨两种方式。往后的实践证明，这一改革是成功的。
为了巩固这一改革的成果，中国《物权法》总结实践的经验，明确规定了建设用地使用权制度( 第12 章) 。按照这一制度的目的，以划拨方式设立建设用地使用权受到严格限制，而在较大范围内国家采取以有偿出让的方式设定建设用地使用权。而这种有偿出让方式，就是作为出让人的国家将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向作为出让人的国家支付一定的出让金。其主要方式包括: 拍卖、招标和协议等。究其实质，它是作为土地所有权人的国家与建设用地使用权人之间的一种民事平等有偿交易。
3． 担保物权
在中国1992 年实行社会主义市场经济体制以前，无论是在完全的计划经济时期，还是在有计划的商品经济时期，中国社会总资本的循环和周转主要是通过国家来管控的。1992 年以后进行的金融改革，就是将由原来的国家无偿拨款改变为通过银行发放贷款，即采取融资的方式。针对资金融通使用关系的这一变革，中国民法立法在 1999 年颁布的《合同法》中采取了借款合同制度。但是，《合同法》不能解决资金融资的风险问题，规避融资风险必须有赖于物权法中的担保物权制度。中国《物权法》在总结1995 年《担保法》及 2000 年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的基础上，参考发达国家和地区的经验，规定了较为完善的担保物权规则( 第4 编)[8]95。
尤其应该指出的是，中国《物权法》规定的担保物权规则具有中国自己的特色。比如，该法关于抵押财产范围的广泛性( 第 180 条) 、建筑物抵押( 第182 条) 、建设用地使用权抵押、关于债券质权( 第223 条) 、基金份额质权( 第 226 条) 、存款单质权( 第223 条) 、仓单、提单质权( 第223 条) 、应收账款质权( 第 228 条) ，以及关于可分物的留置( 第 233条) 等的规定，均体现了中国自己的特色，显示了中国《物权法》的制度创新。
此外，中国《物权法》也有对域外法的借鉴。这一点可以从该法规定的动产浮动抵押清晰地看出。在今日比较法上，浮动抵押( floating charge) 是英美法中苏格兰的制度。大陆法系国家的传统中并无这一制度。这一制度的特点就是抵押物始终处于不确定状态，必须到权利人行使抵押权时，通过法院发布抵押权实行公告，查封、扣押、冻结抵押人全部财产，抵押物才能确定[8]102。它是为了解决中小企业、个体工商户、农业生产经营者贷款难而引进的一项崭新的抵押制度。正是因此，它具有区别于中国《物权法》颁布之前《担保法》中规定的固定抵押的特点[10]408。
( 四) 引进建筑物区分所有权规则，巩固住房商品化改革的成果
建筑物区分所有权是关于城市居民对自己居住的房屋享有物权法上的所有权的制度。中国《物权法》专设一章( 第 6 章) 而就该制度予以明文规定。从立法初衷来看，中国引进大陆法系与英美法系中有关建筑物区分所有权立法的成功经验，其旨趣在于巩固中国自 1978 年代开始的城市住宅的商品化改革的成果。
众所周知，从 1949 年新中国成立迄至 1978 年之前，中国的住宅政策和制度是一种公有化、福利型的住宅政策和制度。在传统的高度集中的计划经济体制下，它是一个以供给制为核心，以实物分配为特征的，几乎完全排斥商品经济运行机制的住房制度体系。从住房的生产、流通到分配、消费，它都有自己独特的运行机制。即国家单一投资建设住房，然后由政府单向流通到职工，并采用实物分配的形式，最后由职工无偿消费( 因为房租连维修费都远远不够) 。这种住宅政策和制度形成了按权力、关系、人情等分配住房的分配机制，破坏了社会主义的按劳分配原则，而且，它还加剧了住房占有中的两极分化，破坏了社会主义的公平正义原则[11]。
1978 年中国开始住房政策和制度的改革，其目的就是要将此前的公有化、福利型住宅制度转变为有偿的多元主体的住宅商品化制度。经过改革，将城市( 镇) 居民住房的生产、交换、取得均纳入市场经济轨道，以从根本上改善居民的居住条件，满足人们日益增长的住房需求。
自1992 年代起，中国开始全面推进住房制度的改革，将住房的生产、交换、取得纳入社会主义市场经济轨道。在大量的多层和高层建筑物按居住单元被出售后，产生了对居住于同一栋建筑物上的若干单元的所有权人之间的相互关系予以规范、调整的必要。而这就需要建立建筑物区分所有权规则。从国际比较住宅法的经验来看，德国、日本、法国、瑞士等大陆法系国家与美国等英美法系国家无不以建筑物区分所有权制度来厘定城镇小区中的多层和高层建筑物按专有部分单元出售后各所有权人之间的法律关系。在这种背景下，基于巩固住宅的商品化改革的成果的需要，中国《物权法》建立起了基本上与国际社会相通的业主的建筑物区分所有权规则。
( 五) 中国《物权法》为中国进一步的深化改革奠定基础
国家主席胡锦涛在十七大报告中指出: “新时期最鲜明的特点是改革开放”，“改革开放是决定中国当代命运的关键抉择，是发展中国特色社会主义、实现中华民族伟大复兴的必由之路”，“只有改革开放才能发展中国、发展社会主义”[12]。在今年全国人民代表大会闭幕后的记者见面会上，温家宝总理进一步指出: 改革开放是中国人民的正确抉择，如果不继续进行改革开放，则已经取得的成果将会得而复失[9]。
前文已述，中国《物权法》是关于财产的归属与物权性质的利用的法律。它已经以法律的形式确认了改革开放取得的成果，厘定了改革开放以来所产生和形成的各种新的社会财产秩序。今后的改革开放将在中国《物权法》所作的各项厘定的基础上予以展开。
应该指出的是，中国《物权法》其实在一些问题上也为进一步的改革预留了空间。特别是对一些有较大争议或社会公众还未形成基本共识的问题就仅仅做了原则、模糊的规定。这样的立法目的是，等待将来进一步的改革成功，人们形成共识后才做出明确、清晰的规定。比如，现行中国《物权法》关于集体土地所有权的主体究竟是属于乡还是村或组，其第60 条的规定就很特殊、很模糊; 此外，第61 条关于城镇集体所有权的主体的规定也是如此。
特别值得指出的是，中国《物权法》关于农村宅基地使用权的规定，就只规定了简单的 4 个条文。这其中的主要因由是，中国各地区关于宅基地使用权存在不同的做法，在很多方面还未形成基本的一致做法。具体言之，有的地区在尝试进行宅基地使用权的收费的有偿使用，有的地区规定取得宅基地使用权必须进行登记，有的地区也在尝试宅基地使用权的抵押或转让。各种情形不一而足，较为复杂。由此，中国《物权法》就只能等待在这些方面的进一步的改革取得成功，社会公众形成基本共识后，再就宅基地使用权制度做出统一的清晰、明确的规定。
( 六) 中国《物权法》为中国的人权保障提供财产法律基础
人权是人之为人所应享有的基本权利，包括生存权、发展权及追求幸福的权利等。改革开放以来，中国的人权保护取得了有目共睹的巨大成就，社会公众享有多方面的人权权利。但是，二战结束以来包括中国在内的各国人权事业的发展表明，社会公众享有充分的人权的前提和基础是财产权。没有必要的财产权作为保障，所谓人权，将会成为一句空话。
中国《宪法》第33 条第2 款规定: “国家尊重和保障人权。”1949 年新中国成立以来，尤其是 1978年改革开放以来，中国的人权保护事业获得极大发展，人民享有的各项人权获得实现。但是，由于各种各样的原因，在中国的实际生活中，侵害人权的现象、对男女进行差别对待的现象、对残疾人加以歧视的现象等还是偶有存在。这需要我们在未来的人权保护中加以消除。另外，应该指出的是，中国今日人权保护的种类和层次还有待进一步丰富。也就是说，应该在强调保护生存权、发展权的同时，提倡和保护人民的追求幸福的权利等。
从当代世界民法发展的潮流看，21 世纪的民法指向和追求的重要目标之一就是保护人权。民法关于人格权保护的规定是人权的起点和基石，它们构成人权的最根本、最基础的内容。在今天我们生活的这个地球上，由于各种各样的原因而剥夺他人的人权，使他人遭受不幸的现象还大量存在。比如，各种各样的内战、武装斗争、恐怖袭击、饥饿、贫困、政治压迫、社会的、宗教的差别歧视、灾害、环境污染等，均使相关人的生活处于悲惨的境地。21 世纪是人权和人格权保护的世纪，作为权利宣言和权利宪章的包括物权法在内的民法，理当以保护人权、维护人权、尊重人权为其主旨和使命。
中国《物权法》实施五年以来的社会效果证明，物权就是人权，物权法就是人权法。中国的人权保障事业在这五年间又取得突出的进步。它具体表现为，中国社会公众的权利意识、主体意识不断增强，公众生活的幸福感和幸福指数不断提升等等。
( 七) 中国《物权法》为中国未来制定民法典铺平道路
民法的法典化是世界各国自近代以来出现的基本趋势。从那时起至今已有二百余年的时间。在这期间，以法国、德国、瑞士、日本等为代表的大陆法系国家大多实现了民法的法典化。不过，物极必反，器满则倾。在当代世界，出现了所谓的“法典化解构”( de － codification) 的声音。但是从中国的情况来看，中国民法发展所走过的道路与西方各国不同: 在中国，民法的发展不是走得过头了，而是还有很大的不足。由此，中国民法的发展不应当是解构，而是建构。这就是为什么今天中国的大多数民法学者仍然坚持着中国应当走民法法典化道路的因由之所在。
从世界各国编撰民法典的历史与经验看，无论采用法国还是德国，抑或采取新近荷兰民法典的模式编撰中国的民法典，其中一项重要内容均会涉及物权法。物权法由此成为中国编撰民法典的过程中一道绕不过去的关口。尽管在当代世界，财产的范围发生了极大的扩张和延伸，但关于不动产和有体动产的物权都是最重要、最核心的组成部分。
值得我们探讨的问题是，除物权法调整的有形财产应纳入到民法典中予以规定外，其他无形财产( 知识财产、信用财产) 与集合财产( 企业、遗产) 是否也需要纳入到民法典中予以规定? 从新近中国民法学者提出的思路来看，理论上似应对此作出肯定的回答。（王卫国教授新近主张无形财产与集合财产应一并纳入到未来的中国民法典中予以规定。( 参见: 王卫国． 现代财产法的理论建构[j]． 中国社会科学，2012，( 1) ． )）但是，当我们把这两种财产也一并纳入到民法典中予以规定时将会面临如何与有形财产的规则相协调、相和谐的问题。所以，笔者的观点是，中国未来民法典仍应坚持选择德国民法的道路，同时吸纳包括荷兰民法典在内的新近世界各国民法立法的优点，仅在这部法典中规定不动产和动产等有形财产制度。而对于知识财产、信用财产等无形财产，与企业、遗产等集合财产，则可通过完善和颁布知识产权法、金融商品( 交易) 法，以及完善现行公司法、企业法或者继承法等而加以解决、规范。
五、中国《物权法》的时代特征
中国物权法的起草工作始于 1993 年，从那时起到2007 年中国最终颁布《物权法》共经历了 14年的时间。尤其是在 2005 年末以后，中国物权法的制定陷入了困难局面，受到了来自于理论界和实务界的一些人士的干扰。（这些质疑包括: 中国物权法( 草案) 是否违反宪法原则，是否只保护富人而不保护穷人等。）尽管这些干扰或质疑最终未能阻止中国物权法顺利通过的步伐，但它还是对该部法律的制定产生了一些影响。另外，中国《物权法》制定之时中国民法学界对物权理论研究的某些滞后，以及立法过程中在立法思想和立法技术方面的不成熟，均使这部法律在一些内容的规定上打上了时代的烙印，带有较明显的时代特征。
就中国《物权法》在具体内容的规定中所留下的遗憾与不足等问题，我们可以简要介绍如下几个方面的内容：
( 一) 将所有权的类型区分为三类
中国《物权法》沿袭前苏联和东欧社会主义国家民法立法的做法，将所有权区分为国家所有权、集体所有权与私人所有权三类( 第 5 章) 。这种三分法的立法规定，其实反映的是如何看待市场经济体制与国家、集体和社会公众的财产所有权的平等对待的问题。最初提出中国物权法立法方案的中国社会科学院法学研究所的课题组，坚持在物权法上不区分这三种所有权类型，坚持“行为立法”，“反对身份立法”，对这三种财产采取平等保护原则。该课题组尤其指出，财产的分类只有动产和不动产，只有根据财产本身的属性的分类，而不存在根据权利人身份的分类[12]。
但是，这一观点却受到一些人的质疑。提出质疑的人认为，中国是一个公有制为主体的国家，不这样区分，立法本身就不能反映中国国情。2005 年末中国物权立法遭遇是否违反宪法的诘问后，反对制定物权法的人所依据的一个重要“例证”就是该法不对国家所有权、集体所有权和私人所有权予以区别对待，而是进行一体保护。这一问题十分重要，因为它触动了社会主义制度关于“公”与“私”所有权之间地位问题的敏感神经[4]。正是因此，由立法机关编制、于 2007 年最终通过的中国《物权法》在所有权问题上最后仍然采取了区分国家所有权、集体所有权和私人所有权的三分法做法。立基于民法理论与所有权制度的统一性的基本法理，这样的三分法规定今天看来无疑是值得检视、省思的。
( 二) 对建筑物区分所有权的规定较为原则
前文已述，建筑物区分所有权是关于居住于同一栋区分所有建筑物上的各业主之间的财产关系与管理关系的制度。中国《物权法》第 6 章设其规定，具有巩固中国自 1978 年以来在住房的商品化改革方面所取得的成果的意味。
但是，从全部规定来看，它只规定了 14 个条文。而对于一些十分重要的问题，该法均未予涉及。例如，关于业主管理团体、业主大会及业主委员会是否具有法人资格，即所谓业主管理团体的法人化问题，它涉及到对业主的权利保护，对业主具有重要意义。但是，该法未做出规定; 又比如，关于业主管理规约，它是业主团体对区分所有建筑物实行自治管理的基本依据，在业主管理团体中具有相当于公司的章程的效力。对于业主管理规约的制定、业主管理规约应规范的事项、业主管理规约的法律效力等，该法也未做出规定。该法仅在第 6 章中简单地提及业主管理规约这一概念。
区分所有建筑物( 商品房住宅) 自建成后经过相当年月，必会老朽、损坏。中国自上世纪 90 年代进行住房商品化改革以来，区分所有建筑物的建设已然经过了二十余年。区分所有建筑物的重建在不远的将来将成为不能回避的重大社会问题。而对于这样的重大问题，该法仅做了简单的规定( 第76 条第 1 款中的第 6 项和第 2 款) ，远不足以应对实际的需要。
另外，当区分所有建筑物因地震、火灾、风灾、水灾、泥石流、煤气爆炸、飞机坠落以及机动车的冲撞等偶发性灾害导致其一部灭失时如何予以修复( 或复旧) ，乃系区分所有建筑物管理中的重大问题之一。中国《物权法》对此也只有简略的规定，同样不足以应对实际的需要。当代建筑物区分所有权比较法中，日本、德国、法国等建筑物区分所有权法对此作了详实、完善的规定。其将区分所有建筑物一部灭失界分为小规模一部灭失和大规模一部灭失并据此规定不同的修复程序、费用负担及权益调整的手段和方法。中国将来修改《物权法》或制定民法典，抑或制定单行的建筑物区分所有权法时，这些国家的经验应该说具有很大的参考价值。
最后，还应该指出的是，中国《物权法》第 6 章关于建筑物区分所有权的规则的规定，很大程度上是“急就章”。它是为了解决当时面临的必须做出应对的问题的立法。这一点尤其体现在该法第 74条关于车位、车库的归属及使用的规定上。在中国《物权法》制定之时，这一问题成为社会公众最为关心的重大问题之一。如何对开发商、建筑商、小区业主等各方面的利害关系予以平衡，成为物权立法必须作出回答的问题。
( 三) 对典权的废止
典权是中华民族的固有制度，各国物权法中仅韩国1958 年制定的民法典中规定有与之相似的制度( 传贳权) 。依据这一制度，典物的所有人将自己的不动产出典于典权人使用、收益，以获得相当于卖价的金额，待日后有能力时可以原价赎回，其不仅获得资金以应急需，也可避免变卖祖产受人耻笑。而典权人则以支付低于买价的典价而取得典物的使用、收益权，且日后还有取得典物所有权的可能。由此，出典人与典权人两全其美，各得其所[13]。
在中国物权法编撰之初，由中国社会科学院法学研究所提出的中国物权法立法方案中，明文规定了典权。其理由是: 中国社会中典、当、铺等还有相当多的存在，为向人民提供更多的可以选择的融资渠道和方式，这一制度不宜轻易废除，而是备而用之。
但是，这一观点受到了来自于主张废除典权的人的批判。他们认为，其一，典权为中国固有制度，而今随着国际贸易的发展，导致民法物权制度的趋同，为适应物权国际化趋势，典权宜予废止; 其二，中国实行土地公有制，就土地设定典权已不可能，就房屋设定典权虽无统计数字，但实务中出典房屋的实例也应当极少，所以保留典权的价值不大[15]504。
法律是社会生活的调整器。中国物权法的立法目的之一，就是要对社会生活中的社会现象做出应对，予以规范和调整。其实，主张废止典权的观点中立基于物权法国际化的理由，这一点是站不住脚的。诚然，今日各国民法制度的趋同已有所显现，但在物权法领域，主要是担保物权的趋同乃至国际化。而所有权、用益物权，则仍然是民法中最反映各国自己的特色，最反映物权法这一“土著法”、“固有法”的领域。因此，以物权法的国际化为理由来否定典权制度是很轻率的，它是一种对物权国际化趋势的误解。
( 四) 未规定取得时效
民法自罗马法以来，就有时效制度。（取得时效与消灭时效均起源于罗马法。前者发生在前，后者发生在后。唯此二者仅为后世注释家所创造，罗马法正文则无。《十二表法》有 usucapio。usucapio 由“usus”和“capere”二字组成。usus 为“使用”之意，capere 为攫取之意，合起来意指“因使用而取得”。取得时效发源于《十二表法》，消灭时效起于裁判官的命令。至中世纪，注释法学派与教会法才将二者合称为“时效”。( 参见:李太正． 取得时效与消灭时效[g]/ /苏永钦． 民法物权争议问题研究． 台北: 五南图书出版公司，1999:93 －94． )）其中，取得时效是无权利的人以一定的状态占有他人的财产或行使他人的财产权利，经过法律规定的期间，即依法取得其所有权或其他财产权的制度。在世界各国的传统民法中，它是引起物权变动的一种重要方法。由此，在立法编制上通常将其规定于物权法中。对于时效制度中的消灭时效，中国 1986 年颁布的《民法通则》予以了较为详实的规定。但是，对于取得时效，中国最终颁布的《物权法》却并未予以认可。
