摘要：《物权法》创设了业主撤销权，但现有 法律 规定的笼统使得业主撤销权适用存在较大误区。从阐明业主撤销权概念入手，分析业主撤销权性质，认为业主撤销权是一种侵害排除请求权，业主撤销权制度是对物业管理小区业主自治制度可能发生缺陷的一种弥补；撤销权的行使范围既包括侵权的决定，也包括违反法定程序的决定，通过诉讼方式行使时应当以业主大会或业主委员会为诉讼对象；撤销权的效力及于业主、业主大会、业主委员会及其他利益相关人；并非所有业主均可以行使业主撤销权，并具体区分了不同情形下享有业主撤销权的主体，明晰了实践中行使业主撤销权的诉讼对象、诉讼标的、诉讼程序等内容。
关键词：业主，业主大会，业主委员会，业主撤销权，业主撤销权的主体和客体、业主撤销权的诉讼程序
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十八条规定“业主大会或者业主委员会(以下简称业委会)的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该条款确立了业主自治机构的决定（决议）在规制业主内部关系中的法律地位及业主大会决定（决议，以下统称决定）撤销制度的基本概念，但实践中该制度如何以诉讼的方式运作，具体程序如何设计，均缺乏完善的实体法和诉讼法法条作为依照，理论界少有论述，实务界的案例也较为少见。
为保障业主合法权益，《物权法》创设了一种新型的撤销权制度——业主撤销权。WwW..coM业主撤销权制度创设之后，全国各地相继出现业主行使业主撤销权要求撤销业主大会或业主委员会（以下合称“业主团体”）决定或者物业服务合同的案例。
在北京，万通新世界广场业主王女士认为业委会委托物业公司召集业主大会、统计票权程序违法，导致此次会议形成的决议存在虚假问题，其起诉业主委员会，请求法院撤销这个决议[1]。
北京市海淀区健翔园小区业主于景梅、周景平、郑溶溶诉北京市海淀区健翔园小区业委会业主撤销权案请求法院撤销健翔园业委会于2007年10月30日与天适德信物业公司签署的物业服务委托合同[2]。
王敏诉北京市海淀区太月园小区业主委员会业主撤销权纠纷案。王敏请求法院撤销业委会于2005年9月25日公告的《太月园小区第一届第二次业主大会决议》、2008年4月5日公布的《太月园2008年业主大会临时会议决议》以及业委会与北京众服信达物业服务有限责任公司签订的物业服务合同[3]。
北京市大兴区创兴公寓物业管理小区业主郭洪荣诉其业委会和北京大宽物业服务公司，请求撤销之间的物业服务合同案[4]。
在广州市，海鑫花园业主作为原告向法院提起诉讼，将海鑫花园业主委员会与鑫河物业管理公司告上法院，要求法院判令撤销业主委员会与物业管理公司签订的《物业服务合同》案[5]。
在泉州，某小区的九位业主状告业主委员会要求业委会撤销向业主收取小区车辆停放费的决定[6]，等等业主撤销权案件。
业主撤销权诉讼已成为一种物权法的新型案件，但关于业主撤销权，现有的法律及司法解释仅有三条规定，即《物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权的解释》）第十二条，法律规定的原则笼统使得业主撤销权相关的法律问题在理论和实务中存有较大争议和误区，对业主撤销权的性质及其如何行使，目前并无具体明确的规定，这无疑会在实践中带来一些问题。笔者试图结合司法实践，对业主撤销权的性质、撤销权诉讼主体和客体、行使范围、行使方式、行使期限、撤销业主团体决定判决效力等问题进行分析，以期能对司法实践中业主撤销权的适用提供一些有益的借鉴。
一、业主撤销权概述
（一）业主撤销权概念
对于业主撤销权概念,《物权法》并未明确进行界定。笔者认为，它指的是物业管理区域内的业主认为业主团体作出的决定妨害了其合法权益，业主有权请求人民法院撤销该决定的一种司法补救制度。
在物业管理小区内，其小区建筑物及其附属设施的公共管理事务通常是由业主团体通过全体业主以民主决策的方式进行管理，但由于业主团体在行使职权或民主表决过程中，或有违法之处及损害个别业主合法权益的情形。赋予业主撤销权既为业主主张自己在建筑物区分所有权权益中提供了一种有效的救济途径，更可以弥补业主团体民主表决机制可能出现的纰漏，可以防止“大多数人的暴政”[7]。
（二）业主撤销权的性质
民法上的撤销权制度，源于罗马法上的撤销之诉，也就是 现代 债的保全制度中的债权人撤销权。其创设的主要目的在于通过撤销债务人与第三人之间的危害债权的不当财产处分行为从而保全债权人利益。但在其后的 发展 过程中，撤销权制度已经超越了债的保全范畴，出现了要约人的撤销权、善意相对人的撤销权、意思表示瑕疵的撤销权、赠与人的撤销权等[8]。这次《物权法》中对业主撤销权的规定，则是对撤销权范畴的又一次扩充。此外，《物权法》在规定业主撤销权的同时，还规定了集体成员的撤销权[9]，从性质上看，业主撤销权与集体成员撤销权是类似的。
关于撤销权的性质,理论上探讨较多的是债权人撤销权。对债权人撤销权的性质，主要存在着请求权说、形成权说、折衷说和责任说的争议 [10] 。请求权说,又称债权说,认为债权人的撤销权为对于因债务人行为而受益的第三人直接请求返还的债权；形成权说认为,债权人撤销权的效力在于依债权人的意思而使债务人与第三人间的法律行为溯及地消灭；折衷说认为,撤销权兼具请求权与形成权两种性质,撤销权的行使,一方面使债务人与第三人的行为归于无效,另一方面又使债务人的责任财产回复至行为前的状态；责任说是对形成权说的发展,认为债权人并不需要请求受益人返还利益,即得将其视为债务人的责任财产,申请法院迳行对其强制执行。这四种学说，在解释债权人撤销权的性质时并无定论。
对业主撤销权的性质，可以借鉴上述思路进行分析。
首先，业主撤销权不是形成权。所谓形成权，是指当事人一方可以自己单方的意思表示，使法律关系发生变动的权利[11]。而业主撤销权所要撤销的是业主团体这样的集体组织所作出的决定，所涉及的是多数人的利益，这必然应当是十分慎重的，不能单凭个别人的意志就可以决定。因此，《物权法》并未赋予业主个体对业主团体决定直接撤销的权利，而必须经被撤销人同意或者由人民法院来审查该决定是否侵害了业主的合法权益，再作出是否撤销的判决。因此，形成权说对业主撤销权并不成立。当然地，在形成权说基础上发展起来的折衷说与责任说也不成立。其次，应当承认业主撤销权具有请求权的性质。从《物权法》第七十八来看，条文中就已经明确规定了“请求”的字样。但值得探讨的是这一请求的性质。业主的撤销请求权，实质上是业主对自己的合法权益，也就是建筑物区分所有权的权益，包括与物权相关的权益，在受到业主团体决定侵害时的侵害排除请求权的一种具体体现，当这种侵害排除请求权直接行使遭到拒绝后，法律赋予业主可以通过司法途径获得救济。因此，所谓的业主撤销权，其实质上是一种侵害排除请求权，具有请求权的性质，依业主大会或业主委员会决定侵害权利的不同，其应该或者只能是物权中的请求权。
（三）业主撤销权的内容及权利范围。
业主撤销权的权利内容是其(业主)自治组织(业主团体—个体的集合)对建筑物区分所有权的集中行使的意志和意思表现形式(决定)，如果妨害了业主团体中某个或某些业主的合法权益，其有向法院请求撤销该决定的民事权利，其权利客体为业主团体单方面的决定，其权利范围应只限于物权和与物权相关的权利，其撤销权亦只能影响其业主团体的意思和意志，并受除斥期限的限制，而无权影响其他民事主体。
（四）业主撤销权的诉讼对象。
业主撤销权的诉讼对象是作出妨害其合法权益决定的业主团体，具体的请求对象应该是业主大会或者其执行机构业委会。因此，业主撤销权的诉讼对象只能是业主团体。请求撤销业主大会决定的，应将其执行机构业委会列为法定代理人。
（五）业主撤销权的诉讼标的。
业主撤销权的诉讼标的应该是业主团体作出的妨害其合法权益的决定的具体内容，而不应该是业主团体与其他民事主体所为的民事行为，比如物业服务合同、建筑物及其附属设施的维修保养合同、建筑物附属设施购买安装合同等。如果业主团体与其他民事主体所为的具体民事行为妨害了业主的合法权益，业主首先须申请撤销业主团体与其他民事主体所为的具体的民事行为的决定。
如果允许业主对业主团体与其他民事主体所为的具体的民事行为都行使撤销权，则可能侵犯业主整体的建筑物区分所有权。业主为行使建筑物区分所有权必然要与物业服务 企业 、建筑物附属设施维修维护企业、生产制造安装建筑物附属设施的企业发生联系，从事民事法律行为。如果允许业主对上述民事法律行为拥有撤销权，则业主整体的建筑物区分所有权就会受到侵害，物业小区的管理和维护秩序就会遭受破坏，就会与民事法律体系中的代理人制度相冲突，就会干扰和否定民法体系中如合同法、公司法的代理人制度，就会出现司法干预业主自治权的现象，就会出现司法专横、司法腐败等现象。
业主撤销权的诉讼标的还包括侵害业主合法权益的要件，业主大会或者业委会的决定是否构成侵权，需要进行司法考查。根据立法的精神和审判实践的探索，目前对于业主团体的行为是否构成侵权，须从侵权法的角度进行考量。在学界，通说认为，侵权行为的构成需要四要素：主观过错、行为违法、存在损害后果、违法行为与损害后果具有因果联系。因此，业主团体的决定是否构成侵权也须从这四个方面进行评判。在主观过错的问题上，应根据业主团体的法定职责范围，从其行为的目的性上来考量；在行为违法性的问题上，主要从决定作出时是否符合法
定投票权数、是否符合业主管理规约规定的职责范围等角度来论证；因果关系问题因与其他侵权行为无异，故不再论述；在损害问题上，可分为已发生的损害后果与必然发生的损害后果两种，如果业主团体的决定违法，即使还未造成侵害后果，也应被认定为侵权而及时制止。
①目的的不当性。业委会是业主大会的执行机构，是沟通业主和物业服务企业的桥梁和纽带，其运作的主要职能是代表和维护业主、物业使用人的合法权益，实现业主团体自治管理。因此，业委会的任何决定应该以业主的整体利益为出发点，内容涉及其法定职责或业主大会授权的职责范围。如果业委会所作的决定在于牟取业委会成员的私人利益或者实现其他与其业委会职责无关的目的，显然该业委会的决定因其目的的不当性而不能对全体业主产生约束力。如有充足的证据证实业委会的决定存在上述目的，业委会的决议应被认定为目的不当。对于业委会以合法形式掩盖非法目的的情形，业委会成员从中谋取私利的，那么，该决定显然目的不当。
②程序的违法性。业主团体的决定是否违法还应考量业主团体决定作出的程序，而该程序主要是投票表决程序，这不仅包括投票是否采取了法定形式、票数是否达到法定要求，还包括投票的真实性和有效性。在投票形式方面，从《物业管理条例》第十二条的规定来看，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式。主要看是否符合行政主管机关的规范性或者指导性的要求和业主大会议事规则的规定及法律（物权法）法规（物业管理条例）关于投票权数量的要求。
③后果的致害性。在一个物业管理区域内，业主所享有的合法权益包括对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如绿地、道路、公用设施等享有共有和共同管理的权利。业主团体的决定如果限制或者剥夺业主的上述合法权益的，业主可以行使撤销权。在后果致害性的考量中，须注意数量和时间要素。在数量方面，一个物业管理区域内的业主往往人数众多，而业主团体的决定根据法律规定只能以少数服从多数而不是全体一致通过的方式作出，因此，业主团体的决定即使符合法定人数的同意，也可能会因众口难调而引起部分业主的不满。同时由于各个物业管理区域和业主的具体特点、情况不同，业主团体的决定确实也可能在客观上体现了大多数业主的意志，却违背了少数业主的需求和利益。但是，判断业主团体的决定是否侵害业主权益，不能只看声称被侵害利益的业主的绝对人数，而是要根据涉及的建筑物面积及区域将上述人数与投同意票的人数进行法律层面的比较，综合考量。在时间方面，侵害业主权益不以实际发生为条件。由于业主团体的决定效力及于全体业主，允许违法的决定予以实施，必然造成较大的损害后果，因此不应以损害后果的实际发生为考量因素，只要认定业主团体的决定是违背大多数人意志的，其实施必然会侵害大多数业主的利益，那么即使损害后果还未发生，也应当将之作为构成侵权的因素之一。这样可以鼓励业主及时对涉嫌违法的决定提出异议，避免损害的发生及扩大。
（六）业主撤销权的行使期限。
《建筑物区分所有权的解释》）第十二条规定，业主自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年之内。业主撤销权作为一种侵害排除请求权，应当受到除斥期间的限制，对这一期限，应当认定为并非诉讼时效，而是除斥期间，不存在中止、中断和延长的情形，即从业主团体作出决定之日起一定的期限内未行使撤销权, 则撤销权消灭。
最高法院的发言人解释说：这样规定是参照合同法有关债权人撤销权的规定，将其确定如此，既可以督促受侵害的业主及时行使权利，也有利于尽量维护业主共同生活秩序的稳定。因该除斥期间的起算点为“在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起”，所以也不会对业主合法权益保护带来不利影响[见 参考 文献 21]。
笔者认为，这个除斥期间设定得还是过长，不利于社区生活的和谐稳定。比如，业主团体决定委托物业服务企业对本物业管理小区提供物业服务，物业服务合同已经签订，服务企业已然进驻并有资金、人力、设施等方面的投入，服务已经开展近一年，此时某业主诉讼撤销上述决定，如果上述决定被判决撤销，这样受损害的就是全体业主和服务企业，该物业管理小区的管理服务秩序就会被打乱，业主团体的活动也会受到严重干扰，甚至停顿。
国外立法对决议异议权的行使均规定较短期限，值得借鉴：《法国住宅所有权法》规定，区分所有权人须在区分所有权人大会决议公布2个月内提出异议之诉。意大利法律规定，撤销决议诉讼应自决议通过之日起30内提起，对缺席会议的区分所有权人，该期限自获悉决议通过之日起 计算 。联合国欧洲 经济 委员会《转型国家住宅类建筑物区分所有权指南》建议对决议的异议之诉须在决议通过后或书面向区分所有权人通告后6周内提起[12]。
二、业主撤销权的主体
依照《物权法》规定,享有业主撤销权的主体条件必须具备该物业小区业主的身份。所谓业主,是指房屋的所有权人，即该物业小区内的任何一位房屋所有权人如认为业主团体的决定导致其合法权益受损均可以行使业主撤销权。但笔者认为，如果单以此为标准来判断是否享有业主撤销权，较为偏狭，也不甚符合我国的实际情况，应当考虑我国的实际情况及借鉴各国相对成熟的法律制度，对业主撤销权的主体条件进行更为全面的规定。笔者认为，并非所有的业主均享有业主撤销权，在以后的司法解释中应当区分在不同情形下享有业主撤销权的主体。
(一)在非商品房情形下,政策性住房的实际房屋使用支配者应享有业主撤销权。在我国商品房大规模建设之前,大量的单位房、集资房、经济适用房等各种不同类型的房屋已存在,这些房屋由于使用年限问题，至今仍大部分在使用。这些房屋的产权有些已经过房改后确定了实际的所有权人，进行了房屋产权登记，房屋所有权人即为业主，享有业主权利。而有些房屋尚未经过房改，房屋实际使用和支配人未获得房屋权属证书，但事实上这些人对房屋除享有处分权之外，已经享有一般所有权的权能。因此,如果纯粹以房屋所有权登记证书为准来判断是否享有业主撤销权的条件，显然大量房屋的实际使用者将无法享有业主撤销权，一旦业主团体作出的决定妨害他们的合法权益，他们将无法得到业主撤销权的司法救济，这显然违反了“有权利必有救济”的基本法律原则[13]。故对于此类房屋的实际使用者应当确认其享有业主撤销权，以保护其合法权益。
(二)业主团体作出的决定，参与表决时提出异议的业主享有业主撤销权，其他表决同意的或者弃权的业主不应当享有业主撤销权。此时的情况，业主应当分为三类: ①参与表决时表决同意的或者未提出异议的；②表示弃权的；③不肯参与表决的。对于这三类业主，如果均给予业主撤销权显然不适当。
笔者认为，只有参与了表决并提出异议，但仍旧无法阻止决定作出的业主方有权提出业主撤销权，其它三类业主即使其合法权益因该决定而受损也无权行使业主撤销权。对此，《意大利民法典》就是采用这样的做法，该法第1132条、第1137条明确规定，共有人对共有人大会作出的起诉或应诉决议意见不一致的，任何持异议的共有人均可以向司法机构提起诉讼[14]。
首先，参与表决时对该事项未提出异议的业主，可认为其对该决定是同意的，该类业主按自己的意愿行使了建筑物区分所有权中的管理权，其理应承担行使自己权利的法律后果，不能在业主团体决定作出后再要求行使业主撤销权。否则这将违反诚实信用原则，同时也会极大地浪费我国本已紧缺的司法资源。
其次，未参加表决的业主也不应享有业主撤销权。建筑物区分所有权是专有权、共有权和管理权的结合，而管理权既是业主的权利也是业主的义务，业主是通过业主团体来行使管理权的。《物权法》对业主大会的表决机制有着非常严格的规定，即“决定法定的两项重要事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。
在我国，物业管理服务的实践中，很多业主怠于行使管理权，而使得业主大会诸多管理事项无法得到有效通过和执行，各个物业管理小区的业主团体物业管理的效率极为低下。为有效地督促业主积极行使管理权，履行管理义务，笔者认为经通知不参加表决的业主无权对业主团体的决定行使业主撤销权。业主不参加表决，应视为其已放弃对该决定的异议权。同时业主不参加表决，也是业主不履行法定管理义务的行为，不赋予其业主撤销权可视为是其不履行义务的一种责任形式。
笔者认为，参加表决并且提出异议的业主但仍不能阻止决定的作出，若合法权益因该决定而受到妨害，法律理应赋予其业主撤销权，这也是该制度设置的初衷，只有这类业主才有权要求行使业主撤销权。
(三)若业主团体作出决定未通知或认为无需通知业主参加表决就作出的，此时认为合法利益受损的所有业主均有权行使业主撤销权。业主大会行使法定职权，应当召开业主大会会议或通过书面征求意见表决，但业主大会未经法定程序擅自作出决定，此时业主均有权行使业主撤销权，对这些业主主体资格无须进行限制。
业委会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定。但由于业主大会表决程序的严格以及业主大会召集的困难和业主们不屑于行使共同管理权，往往会对业委会征集的表决的议题不置可否，因而业委会会应急对本物业管理小区的物业管理服务事项作出临机处置，此时所有不置可否的业主均无权要求撤销决定，对这些业主的主体资格应进行限制。
三、业主撤销权诉讼的适格被告
业主行使业主撤销权，法院必须审查该决定内容和作出的程序是否合法，而涉及该决定的相关材料往往是由业主团体所持有，同时涉案决定是否被撤销与业主团体具有利害关系，此时业主团体作为被告显然是适格的。但对于业主团体的诉讼主体地位问题在理论和实践中均存在较大的争议，笔者认为有必要进行适当分析，以便为实践中的业主撤销权诉讼提供可行性的建议。
(一)业主委员会的主体资格
物业管理小区内成立业主大会后应当选举产生业委会，该业委会需在当地房地产行政管理部门备案，备案后业主委员会就成为一个合法组织，开展本物业管理小区内各项物业管理服务活动。最高人民法院《建筑物区分所有权的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，这两部司法解释中明确了业委会作为诉讼主体的资格，业委会在不同的情形下可作为原告，也可作为被告。故在业主撤销权诉讼中，业委会对于自己作出的决定妨害了业主合法权益的，业主委员会作为被告显然是适格的。
(二)业主大会的主体资格
业主大会目前在我国还主要是以会议的形式履行法定职责，是一种用于形成业主集体决策的制度设计，并不是一种法律实体[15]。我国物业管理行政主管机关现行的做法一般是备案业委会，很少登记业主大会。业主大会以会议的方式来行使职权，业主大会作为一个业主个体的集合体，其组成具有临时性的特征，其作为被告不符合诉讼法上关于诉讼主体的条件，同时将其作为被告也缺乏实践上的可操作性，其无法应诉和执行法院判决。但是对于业主大会作出的决定损害业主合法权益时,谁能充当被告呢?
笔者认为，因为业主大会会议均是由业委会组织召开的，相关材料也是由其收集整理的，决定也是由业委会代为作出、公布并执行的，该决定是否被撤销与全体业主存在利害关系，故对业主大会作出的决定提起业主撤销权之诉的，业委会应作为业主大会的法定代理人应诉。
业主大会可以作为民事诉讼中的被告，其法律地位可界定为不具有法人资格的其他组织。至于业主大会胜诉或败诉的法律结果当然归属该业主大会全体成员。业主大会作为被告参加诉讼，业委会是其法定代理人，其主要负责人（主任或副主任）可以代表业主大会参加诉讼，业委会也可委托律师或者公民担任诉讼代理人。
四、业主撤销权判决的效力
决定撤销之诉的法律效果。决定撤销之诉的终局裁判不论内容如何均将对原、被告及案外人产生一系列的法律效力，以下详述：
（一）决议撤销之诉裁判在实体法上的效力
依照民法理论，民事行为被撤销后即溯及地不发生预期的行为效力。但是，基于决定属于共同行为性质，决定被撤销并非与合同被撤销一样无条件的自始无效，而应依具体情形认定是否具有溯及力：其一，如决定仅涉及业主内部事务，不涉及对外关系或撤销之诉的生效判决作出之前，业主团体基于决定与相对人之间的民事关系尚未建立，则决定被撤销后 自然 发生“恢复原状”的效果。其二，在对外关系上，立法应侧重保护信赖决定有效而与业主团体交易的善意第三人的利益，如果业主团体基于决定与相对人的民事关系已经成立，除非相对人明知决定于己不利而仍订约，否则决定撤销的法律后果应取决于已确立的民事关系的效力，即此种情况下，决定的撤销不发生溯及既往的效力，例如业主团体基于业主团体决定与物业服务企业签订了物业服务合同，则该合同是否有效并不决定于决定的效力，对其效力的判断应依合同法认定。
（二）决议撤销之诉裁判在程序法上的效力
1、判决的形成力。决定撤销之诉，其判决具有使原民事关系变更或使新民事关系产生的效力[16]。撤销之诉判决作出之后，不论决定是否被撤销，该判决均具形成力（又称判决的创设力或变更力），其效力不仅及于原告业主和被告业主团体，且及于原、被告之外的任意第三人（包括其他业主），该效果任何人均不得予以否认，其出发点在于维护和稳定业主团体内外法律关系，故有必要赋予该判决以对世效力[17]。
2、判决的既判力。按照诉讼法学通说，既判力是指“生效民事判决所裁判的诉讼标的对双方当事人和法院所具有的强制性通用力”。既判力一方面具有禁止重复起诉和“一事不再理”的效力即在诉讼标的未变更情况下，前诉判决对于后诉开启具有程序上的排斥力。如后诉的诉讼标的仍为生效判决确定的诉讼标的，法院即应以其抵触既判力为由不予受理。另一方面，既判力终局确定了当事人之间的实体权利义务关系，当事人和法院均须遵守该实质确定力 [18]。就决议撤销之诉而言，因其涉及诉讼担当的适用，故其既判力范围（主要是主观范围，客观范围不赘）亦与一般民事判决的既判力范围不同。
既判力主观范围是指既判力及于何人的问题。原则上，既判力仅及于纠纷的对立双方即原、被告，而对于当事人以外之人，除有例外规定，均不受既判力约束。那么，决定撤销之诉判决的既判力是否及于原、被告以外之人？答案是肯定的，即其他未参与诉讼的业主（包括从原告处继受取得房产之人）不得再以同一理由起诉。这是由于：从实体法角度而言，决定具有多数人相互间建立同种民事关系的团体性特征，如判决对部分业主有效，而对其他业主不生法律效力，则会引起团体内部关系的混乱。因此，既判力的扩张也是谋求业主间民事关系划一性的要求。就程序法而言，虽然其他业主未参与本次决定撤销之诉，就后诉而言其是新当事人，似可再次以同一理由起诉，但业委会作为诉讼担当者，其对案件不具有独立于业主的利害关系，其参与诉讼仅是为了诉讼便利及效率，而非直接承受判决确定的民事关系，判决的既判力应归属被担当人即全体业主（实体意义上的当事人），其理论依据源于“担当人对被担当人利益的代理行使” [19] 。对此，外国和我国 台湾 地区已有立法对诉讼担当情形的既判力归属问题作出明文规定，可资参考。
业主撤销权行使的效力及于业主团体作出决定，其法律性质是民事行为，业主撤销该决定，就是撤销该民事行为，故一旦决定被撤销后就会产生无效民事行为的法律后果，即该决定为无效的决定，基于该决定所实施的民事行为应当终止，已实施的民事行为应当恢复到决定实施前的状态，如果涉及到财产，还应返还，不能返还时，应当折价补偿，有过错的一方还应赔偿损失。如果该决定是业主团体的单方管理行为或单方收费行为，撤销决定的后果按上述民事行为无效的后果处理应无大碍，但是若撤销的决定是业主团体与第三方所进行的双方民事行为，如业主团体与物业管理企业签订的物业服务合同或业主团体与广告公司签订的广告位租赁合同等等，则撤销决定的效力是否就延至合同无效。关于业主撤销权对于第三人的效力问题,学术界有较大的争议，有学者认为，基于撤销权的对应性，业主撤销权的行使，不仅对业主团体产生效力，还会对与业主团体发生民事关系的第三人产生效力，故决定被撤销，则因该决定而签订的合同也应当是无效。在这种观点下，如果决定被撤销，基于决定而与第三方签订的合同也无效的话，对于第三方显然太不公平，法律不能为了保护业主的利益，而无视合同另一方的利益，倘若如此，业主团体完全可以不受自己签署合同的约束，签署完合同，恶意地让某个业主去提起撤销权之诉，进而导致合同无效。
故笔者认为，如果为了保护业主的合法权益，而损害第三方的合法权益，应当不是《物权法》设置该制度的初衷。因此，业主撤销权的效力仅应及于业主团体，而不应对第三方产生效力，因该决定而与第三方签订的合同效力不应受到影响，但因决定被撤销，业主团体显然不能继续履行该合同，此时其只能选择与第三方协商解除，若协商不成，其只能违约，承担违约责任，这样在保护业主利益的同时也能更好地维护第三方的合法利益。
为实现决定撤销之诉的立法目的，法院撤销业主团体决定的生效判决也有对世性和溯及力。但为维护交易安全，业主团体大会决定被法院撤销后，不影响、也不能对抗善意第三人依据被撤销决定而取得的利益。若某家物业服务企业作为善意第三人，信赖可撤销决定而与业主团体签订物业服务合同，即使该决定嗣后被撤销，也不应当影响物业服务合同的效力。
业主团体决定的撤销，还将影响到其他业主的利益。这些权益未受决定侵害的业主，往往是决定的受益者，决定的撤销将影响到他们的权益。物业管理服务实践中存在许许多多少数业主与多数业主两种合法权益的冲突，法院必须在其中找寻权益的平衡点。同样，如果业主团体所签的物业服务合同被撤销，也可能使得多数业主的权益受到损害，但这些业主获得这些权益，不应是建立在侵害其他小部分业主合法权益的基础之上。虽然在理论上应当认定业主撤销权一旦行使，不仅在业主团体间产生效力，而且也会对业主团体行为的对方，或者其他业主产生效力，这是撤销权对世性的体现。但对这一问题目前还没有法律的明确规定，因此今后的司法解释中应当补充对这一问题的规定。
参考 文献
[1] 王占强.业主撤销权与业主权利保护〔j〕.
