论文摘要 作为社会转型过程中出现的一种新型租赁方式，群租现象在我国大城市里日益增多。同时，伴随群租行为，也衍生了一系列的法律问题有待解决。本文界定了群租的概念、分析了群租产生的原因和特征，并对群租问题的法律规制提出了对策，认为应当在尊重私法自治的基础上，对群租行为进行合理的规范和疏导，以实现既防患于未然又防止公法对私法关系的过度干预。
论文关键词 群租 相邻关系 建筑物区分所有权
随着城市化进程的加快和经济的发展，群租现象近年来在我国，尤其是大城市里日益增多，围绕群租引发的各种纠纷也屡见不鲜。群租现象及基于群租关系产生的各种矛盾和问题，已引起了包括媒体、政府管理部门、律师以及社会各界的广泛关注，2007年以来，上海、深圳等地政府相继出台了整治群租的地方行政法规。虽然近年来社会各界对于“群租现象”投来了越来越多的关注，但作为一个新涌现出来的社会问题，无论理论界还是法律实务部门，对群租的研究和认识都还处于起步阶段，真正从法学理论或法律规范角度对群租进行的学术研究尚不多见，本文拟对“群租”现象及其法律规制问题进行理论和实践的探讨。
一、“群租”及其概念界定
所谓“群租”，并非一个严格的法律概念或术语，学者对这一概念的界定也有广义和狭义之分。广义上的群租，包括企事业单位为雇员提供的集体宿舍、学校为学生提供的学生宿舍等方式形成的租赁关系，也包括向两个以上的社会各类成员出租房屋而形成的租赁关系。豍而本文所研究的群租，主要是指目前在大城市中心地带的住宅小区里出现的，建筑物的某一单位所有权人或者使用权人（第一承租人），将该建筑单位改变原来的结构和平面布局，把房屋分割改建成尽可能多的若干小间后，再向两个以上的社会人员分别按间出租或按床位出租而形成的租赁关系。
群租现象的形成是伴随着我国城市房价高速上涨、外来务工人员低收入及城市廉租房供给不足等问题结伴而生的。群租具有如下基本的特征：（1）承租主体为两个以上，租赁者具有典型的“群体”性。（2）就某一特定建筑单元，主要是房屋建设的单个房间，通常成立了两个以上的租赁合同。（3）群租的标的物为同一住宅单位，如对原有房屋进行简单改造，以容纳更多的租客入住。（4）群租由于入住人员复杂，再加上改造了原房屋的结构，容易带来安全、治安以及物业管理方面的问题。
二、群租问题的法律规制
（一）现行法及规章、地方法规对群租的规制
《物权法》第77条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《物业管理条例》第50条也做了类似的规定。
2011年2月实施的《商品房租赁管理办法》第8条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
2007年，上海市房地局对2005年版的《业主公约》、《业主临时公约》示范文本进行增补，新增一些制约“群租”的新条款，如人均承租面积必须符合标准，业主不得擅自改变房屋原设计功能和布局等。此外，上海市房地局授予物业公司对房屋装修和租赁备案的管理权限，明确对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。
《浙江省居住房屋出租登记管理办法》第15条规定：出租人应当承担以下义务：（一）出租的房屋应当具备基本居住功能并符合建筑、消防等安全要求……（五）合理控制同一套（间）居住房屋内的承租人数、避免和减少消防、治安等方面的安全隐患以及对邻里生活造成妨害。
由上可以看出，《物权法》及行政法规对群租问题留下了规范的空间，但却未作详细规定，对群租问题的规制主要还是依靠地方法规来实现的，而如何把握住管理和规范的“度”，防止行政执法过度进而影响低收入群体的生存权，是一个必须直面的现实问题。
（二）群租规制的法律思考
群租问题，从法学理论上来看，涉及两个层面，即行政管理者的行政管理的公法层面和私法自治及权利不得滥用的民法层面。从行政法角度而言，对群租问题进行规范，减少其带来的社会问题，防止因群租带来的治安、消防等纠纷毫无疑问具有正当性。而从私法层面而言，业主在自己的建筑物专有所有权范围内，也享有充分的处分权。与此同时，这种权利的行使也不能逾越“权利不得滥用”的边界，防止给相邻关系的其他业主带来法律上的妨害。以下笔者从公法和私法两个层面，对群租问题的法律规制进行一些粗浅的分析。
1.群租的行政管理
从国外的经验来看，关于群租，美国各州也多有类似的法律规范，比如：（1）房主在租房前要事先获得政府颁发的出租许可证；（2）二房东不得多招房客，而且负有监督职责，出现问题房东可以要求二次赔偿；（3）如果几人共同租用一处房屋，那么他们不得再带其他人同住，不能再有男女朋友留宿。英国的《群租屋申领许可证令》规定：凡所出租房屋超过3层，租户超过5人并共用厨卫淋浴设施者，房东必须实现申请群租许可证，取得许可证，房东不仅需要每5年缴纳一笔可观的许可费，而且本人必须没有犯罪前科也没有违反过群租法律。豎香港地区1994年颁布的《床位寓所条例》也对群租关系的房东及群租的规则进行了规范。国内的北京、上海、深圳、浙江等地也纷纷通过地方法规的形式，对群租关系进行了管理和规范，比如对人均最低出租面积的强制规定、对房屋改造的禁止性规定等等。
由此可见，针对群租的行政管理，包括各地方行政法规的出台及行政执法的实施，在理论和层面上都是合法和必要的，但笔者认为，这种管理应当保持有限性，而不得以消灭群租为管理目的。
2.群租的权利及其他业主权益的维护
从民法角度而言，群租既属于房屋所有人行使所有权权能的正当行为，也属于租赁人合法行使合同权利的表现。现行的法律、法规中均找不到群租违法的明确规定。《宪法》第33条也明确规定，国家保障和尊重人权。这里的人权既包括财产权，也包括生存权。《物权法》也确认了所有权人对房屋专有所有权的处分收益权。而经济弱势群体通过群租，为自己获得一个最低要求的“安身之地”，这种要求并不违法，虽然其可能对其他建筑物所有人的安静、安全、整洁等需求产生了一定的冲突。
但是，从其他业主及小区物业管理的角度而言，群租现象又的确带来了现实的影响甚至妨害。基于建筑区分所有权及相邻关系以及小区物业管理条例等理由，对群租的管理亦是必须的。
（1）群租房东出租权利的滥用可能对相邻业主的居住权带来损害，可能对其他业主的居住安全、环境安宁以及建筑物本身造成妨害，从而导致小区生活品质的下降。
（2）群租往往人数众多、人员复杂、容易引发盗窃等治安问题，而乱拉电线、乱接水管等现象也可能会对租房者的人身、财产安全构成危险。
（3）群租一般发生在一二线城市的中心城区，尤其是其中的老旧小区，这会给这些小区的物业管理带来很大的困扰，租客众多、卫生难以维护、生活设施维修率高、拖欠物业管理费等。
（4）作为小区物业的一部分，被群租的房屋及其权利行使也理应群受到业主大会制定的小区物业管理规章的制约。
三、思考：群租问题的法律对策
如前所述，群租现象的产生并非我国所独有，各工业化国家和地区在其工业化初期阶段，甚至当下都广泛存在群租现象。对于群租问题，一方面我们要理解其产生的现实性，群租与我国的产业结构，劳动密集型企业较多、低收入群体无法享受较好的社会保障相关，是现阶段无法立即根除的问题。同时，我们也应看到，对群租的管理和规范，也是必须的。而这种规范，笔者认为应当遵循以下的处理思路：
（一）准确对群租进行界定，区分群租与合租
要注意区分正常的房屋租赁与合租及群租的关系。群租作为一种非正常形态的租赁形式，是否符合我国法律对于“住改商”的限制？目前理论界和实务界都少有关注，笔者认为，依据民事行为和民法规范的可类推规则，房主的群租行为可借鉴《物权法司法解释》和最高院《建筑物区分所有权司法解释》的相关规定，对群租行为进行规制，将其纳入到经营性行为的范畴，从而与业主自住和正常租赁相区分，并在此基础上引入地方法规和小区业主规章对业主群租行为的限制，尤其是相关的利害关系人应该对相邻业主的群租行为拥有一定的发言权。在建筑物区分所有的情形下，鼓励业主通过订立业主公约的方式处理相邻关系，业主公约可以就群租问题作出禁止或限制，这种方式在很大程度上就可以消减群租现象，而无需公权力和司法的介入。此外，赋予业主大会相应的诉权，使其能够切实有效地维护建筑物共有人的利益也是解决问题的必需。
（二）行政规范和私法自治相结合的规范思路
一方面尊重业主的房屋所有权行使和其创造财富的方式、在法律的框架内鼓励人们对自己的财产进行使用和收益、创造更大的价值。同时也应防止业主对租赁权滥用，以免对其他业主造成相邻关系的侵害，既保障相关当事人的权利行使。也可以一定程度上解决私法关系上的权利冲突。
另一方面，公法的介入相对于私法自治通常而言具有更高的效率。各地政府可以结合本地的情况，对本地的房屋群租问题作出概括性的限定，比如对人均最低租房面积的限制性规定、对水电改造和建筑物结构的限制性规定、对物业公司依照本小区业主大会通过的物业管理规则进行群租管理或限制的权力予以认可。
行政管理和私法自治必须有效结合，而不能其中任何一方面，这也是群租行为的性质和各国规范群租行为的经验总结。
（三）政府应增加廉租房的供给和推进产业转型
群租问题的出现，很大程度上与我国的高房价、劳动密集型企业员工的低收入现象密切相关。对此，政府应加大廉租房建设，或要求企业提供各种合法安全的集体宿舍，使低收入人群有安身之处，从而有效地解决城市外来务工人员的租住需求。
总之，群租现象的产生具有一定的必然性。政府治理群租也不能一味采用“堵”的方式，政府应更好地引导民众的自治行为，通过私法自治辅以适当的行政管理，维护房租租赁各方当事人以及小区其他相关业主的合法权益，最终达到“多赢”的社会效果。
