论文摘要 伴随改革开放的不断深入，汽车日益成为国人不可或缺的交通工具的同时，由于人们对停车位需求的日益增加，兼之小区建设中停车位与住户的比例严重失衡的问题，将“停车位之争”推到了现今争论的焦点地带。在明确住宅小区停车位形式的前提下，分析住宅小区停车位的性质及权属界定，并探究我国当前立法现状，试提出相关的完善建议。
论文关键词 停车位 容积率 权属
一、住宅小区停车位的形式
所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。从我国当前实际出发，笔者认为，可以从以下四类分别探讨：
（一）地面停车位
所谓地面停车位是指开发商或者物业管理公司在小区的道路两旁或小区空地上以划线的方式分割出的专门提供给车主泊车使用的空地。一般需要得到政府颁发对的《建设规划许可证》。
（二）地下停车位
所谓地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的、内部设有若干划线编号且没有墙壁隔离的停车位。随着地表空间利用的日趋饱和，对于地下空间资源的有效利用显得极为迫切，相对于汽车数量的持续上升，日益紧张的地面停车位已不能满足人们的需求，本着对空间的充分利用，地下停车位应运而生。
（三）首层架空层停车位
所谓首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在我国南方部分地区，由于多阴雨天气，楼房首层阴冷潮湿，不宜居住，许多开发商会将一层架空留作他用，加之近些年人们生活水平的不断提高，汽车已进入了寻常百姓家，仅有的地面停车位已不能满足人们需求，于是有些开发商便将楼房首层架空以作停车位使用。
（四）屋顶平台停车位
所谓楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。就目前状况来看，我国的屋顶平台停车位还未全面普及，但笔者相信随着地面停车位的日益紧张，屋顶平台停车位将会逐渐步入人们的视野，有关它的性质及归属问题，也会在不久的将来成为人们争论的焦点。
二、住宅小区停车位的性质
在讨论小区停车位的权属问题之前，首先应当明确其性质。关于此，不同的学者有不同的观点，具体如下：
有的学者认为小区停车位是建筑物或土地使用权的添附物。业主一旦购买了地上建筑物便分摊了建设用地使用权，车位只能成为建设用地使用权的添附物。就此种观点，笔者不敢苟同。依据我国现有法律的规定，添附物只适用于在两个不同物权人的动产和动产以及动产和不动产之间，而就小区停车位和建设用地使用权而言，两者都是不动产，且在修建车位时，建设用地使用权已然属于开发商所有，不存在不同物权人之说。所以，笔者认为小区停车位是建筑物或土地使用权的添附物的说法不具有可取性。
还有学者把停车位看做建筑物的从物，笔者认为这种观点也是不可取的，因为它忽略了停车位的独立性。在构造上，其以划线的方式与其他分隔开来，具有独立性；在使用上，从物必须和主物在一起才能发挥使用价值，其对于主物具有一定的依附性，而停车位并不必须依附于建筑物才可使用，其可以离开建筑物而独立存在。既然停车位已然具有了使用上的独立性和构造上的独立性，其就可以作为一个单独的客体而存在，而非建筑的从物。
在此，笔者更倾向于把其看作是配套设施的说法。随着社会的发展，私家车已进入普通家庭，停车位已经成为越来越多开发商兴建小区的必要配备。因为一定数量的停车位既能满足有车业主的日常需求，也可以在一定程度上起到规划作用，提升小区的整体生活环境。再加之前面的分析，停车位具有一定的独立性，可以作为单独的客体而存在，并非建筑物的添附物或者从物，而是服务于全体业主的配套设施，是整个小区的有机组成部分。
三、住宅小区停车位的权属
在现实的争议中，停车位纠纷的主要表现是权属不明，住宅小区停车位的法律性质及所有权归属的问题关乎每一个区分所有权人的切身利益，必须对其予以明确界定，才能够保护区分所有权人的合法权益。
（一）住宅小区地面停车位的权属
根据地面停车位的定义划分，我们可以看出没地面停车位是出现在小区的道路两旁或小区空地上的一种车位。该类小区停车位所占用的土地使用权可能存在两种情况：属于国家或者属于小区。
1.当土地所有全属于国家时：比如按照城市规划设计而设置停车位的小区道路，这些道路穿过小区，但是按照规定，所占有的土地使用权是属于国家的，即属于市政道路，那在市政道路上建立的停车场，理应归国家所有。
2.当土地所有权属于小区时：当建造小区停车位所占用的土地，其土地使用权按照规定是属于小区宗地的，在计算小区容积率时已经计入小区总土地面积之中。那么在进行房地产规划的时候，该小区停车位所占用的土地使用权就已经归开发商所有，又因为，我国《物权法》规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑物划内的绿地，属于业主共有，但属于诚征公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”即，土地使用权属于国家的，则该停车位的所有权自然应归国家所有；但是土地使用权属于小区的，小区停车位的初始权自然归小区所有，房地产开发商将房屋所有权转移给业主，业主取得《房屋所有权证》后，小区业主按照各自的份额共同拥有小区宗地的全部土地使用权（当然包括停车位在内），故，停车位应归区分所有人即小区业主共同所有，开发商或者物业公司未经许可、擅自处分该小区停车位的构成民法上的无权处分行为；停车位使用人在向提供看管服务的物业公司交纳看管费用后，业主共同拥有收益权。
（二）住宅小区地下停车位的权属
提及地下停车位，我们首先应当来了解下地下空间在我国是什么样的性质。在我国关于地下空间是没有明确的定性的。但我国法律规定，土地和建筑物不可分离但是又不能将建筑物和土地视为统一的整体。那么，要确定该“地下空间”性质，就要确定此处的地下停车位所依附的“地”的权属。在我国目前有以下两种情况：
1.该地下停车位所占用的土地由地方性法律法规规定，它的建筑物面积是计算容积率的，即在建造该地下停车位之前，是经过建设用地规划许可审核批准建立的，并计入整个土地上的建筑面积。对于此类的地下停车位，笔者认为可以比照有关车库的规定，拥有独立的产权。对于类似的停车位，例如北京市的有关规定，可以单独颁发所有权证，也可以与所购买的房屋颁发配套的所有权证书。对于此种地下停车位，最开始的所有权应归开发商所有，也可以通过出租、出让的方式转移其所有权、使用权。
2.法律法规没有规定的。多数情况下，这种地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，即该地下停车位在建造之前未计入整个土地的建筑面积。也就是说，该小区的土地建筑面积完全由地上建筑物分摊，此时的地下停车位便成了地上建筑物的从物，而其也自然应当归属于主物的所有人，即小区的全体业主所有。由于该种停车位是建立在建筑物的地下，是全体区分所有权人共同所有的，因此每个区分所有权人并不能单独取得该地下停车位的所有权，对于现实生活中，开发商将地下停车位以出让的方式，将地下停车位转移给部分业主所有，并签订产权转让合同的行为是无效的。
（三）楼房首层架空层停车位权属
对于首层架空层停车位的性质，应参照地下停车位的有关规定。在实践中，依据现行的房地产行政管理法律制度，楼房首层架空层是不计算建筑容积率的，是不计入整个土地的建筑面积份额的。由于它是建筑物地面上的第一层架空而形成的，是住宅房屋单元的从物，所以它实际上是依附于建筑物的占有、使用、收益的不完全物权，初始的登记和转移登记的时候，都不能取得独立的产权证。对于此类的停车位的归属问题，理应参照不计容积率的地下停车位的产权归属，即应当归属于主物的所有人，即全体区分所有权人共同所有。
（四）楼房屋顶平台停车位权属
就目前状况来看，我国的屋顶平台停车位还未全面普及，但笔者相信随着地面停车位的日益紧张，屋顶平台停车位将会逐渐步入人们的视野。时下，对于有关它的性质及归属问题，有如下几种观点：有的学者认为，屋顶平台建立在建筑物之上，停车位应为全体业主的共同使用；有的学者认为，因为楼顶部分的附属物由顶楼的区分所有人所有，屋顶平台停车位理应归顶楼的业主所有。
最高人民法院鉴于建筑物区分所有权纠纷的日益增多，针对其具体应用，出台了相关的解释，其中第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的一下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共同性部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；”不难看出，房屋的屋顶平台按照建筑物区分所有权的规定是属于物权法第六章所称的共有部分，此处的屋顶平台是属于建筑物的全体区分所有人的。所以楼房屋顶平台停车位的权属也是属于全体区分所有人共有的。
