论文摘要 《物权法》对非法律行为引起的不动产物权变动，特别是法院执行裁定引起不动产物权变动的效力问题进行了规定，本文首先阐明对执行裁定引起不动产物权变动的理解，进而探讨这一规定在执行程序中的适用，但《物权法》仍没有解决当前债务人肆意转移不动产而侵害了债权人权益的问题，最后提出解决这个问题的办法，即构建不动产交易回避制度。
论文关键词 《物权法》 执行裁定 不动产物权变动
一、准确理解执行裁定引起的不动产物权变动
（一）法院执行裁定是物权变动公示原则的例外和补充
关于不动产物权变动，近现代各国民法无不实行公示原则 。顺应国际潮流，我国《物权法》也强调了基于法律行为引起的不动产物权变动以登记为公示方法，未经公示，物权变动不发生效力。把登记作为不动产物权变动的公示手段，虽然具有使权利关系明晰和保护交易安全的优点，但因其要求过于严格，也会给当事人带来不便，不尽符合交易便捷性的要求 。为保证交易更加方便、快捷，《物权法》规定三种基于非法律行为的原因引起物权变动的情形即人民法院、仲裁委员会制作的法律文书、人民政府的征收决定、继承以及事实行为等。由此可见，我国对于两类引起物权变动的原因采取了不同的规则。笔者认为基于非法律行为特别是法院做出的执行裁定引起不动产物权的变动不以登记为其生效要件，是“物权公示”原则的例外和补充，而不是对这一原则的破坏。因为在执行程序中法院的执行裁定是对物权的强制分配，不依当事人的意思发生效力，具有了公法上的强制效力，已经具有了公示性。
（二）宣示登记是对执行裁定引起不动产物权变动的限制
执行裁定引起不动产物权的变动和基于法律行为并登记所产生的不动产物权并无本质的区别，仍然具有对世性，宣示登记仅仅是对执行裁定引起不动产物权变动事实的一种确认。是否进行登记，并不影响其已经取得的不动产物权，因为裁定一经生效，不动产物权就发生转移，不以登记为要件。但需要强调的是，如果权利人要对该不动产物权做进一步的处分，就应该进行宣示登记，未经宣示登记，不动产物权再行处分就受到两方面的限制，一方面是物权法本身规定的限制，通过执行裁定取得的不动产物权的权利人，再行处分需办理宣示登记的该不动产物权时，应当先办理宣示登记手续，然后再进行处分，否则不发生物权效力；另一方面物权公示公信属性的限制，如前所述执行裁定引起不动产物权变动是物权变动公示原则的例外，这种例外“引起实际权利状态与登记或占有所体现的权利状态不一致，造成所谓的事实权利与法律物权的分离。” 在这种情况下，如果不动产物权所有人在没有登记的情况下再进行物权交易，由于此时的物权变动没有公示，不为社会民众所知晓，加之物权的占有状态与登记所体现的权利状态不一致，第三人一般基于信赖登记薄记载而为之交易，毕竟不动产登记的公信力远远大于占有的公信力，我们认为应该注重保护第三人的这种合理信赖，为此，如果第三人基于对不动产登记薄记载的合理信赖，与所有权人进行了交易并办理了相关登记手续而且在此过程中不存在过错，应适用善意第三人制度进行处理，最大限度的保护第三人的利益，维护不动产交易秩序的安全和稳定。
二、执行裁定引起不动产物权变动的法律适用
笔者认为在执行程序中做出执行裁定直接引起不动产物权的变动无非是通过两种执行程序，一种是拍卖程序，另一种是拍卖以外的程序。
（一） 拍卖程序
执行过程中，拍卖成交裁定能够直接引起不动产物权的变动，是由拍卖程序的特殊性决定的，首先，在拍卖之前，执行法院已经对不动产进行了查封，有由有关机关协助不予办理转移过户手续、收存产权证照、张贴封条或张贴公告这三种，该方法已经具有公示性，也即经由执行法院查封行为的实施适足达到让他人知晓债务人对该项不动产处于其不能处分之状态。 其次，公开是拍卖程序的一个重要原则，拍卖应当先期公告，以让社会民众知晓，由此可见拍卖程序中的公告也具备了较强的公示性；最后，执行法院拍卖成交裁定或者以物抵债裁定做出后就办理原查封手续的解除，执行裁定一经生效，承受人和债权人即取得不动产物权的所有权。因此，从整个拍卖过程来看，承受人和债权人取得不动产物权的所有权程序上并不存在障碍。但是，随着物权法的出台，在执行过程中，法院还应注意告知取得不动产所有权的承受人和债权人再处分该不动产时，应先办理登记手续，否则将不发生物权效力。
（二）拍卖以外的执行程序
执行过程中，对涉及不动产所有权变更的问题，为体现意思自治的原则，可以由当事人双方协商同意，不经拍卖程序，直接以物抵债，如最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第26条就确认了这种执行程序：“经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务，但应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。”但是，我们应该指出的是该规定实际上是回避了不动产转移的时间问题，根据权威学者解释：“原则上人民法院做出的土地使用权和房屋所有权转移的裁定虽然一经送达权利受让人即发生法律效力，但仅赋予当事人以登记请求权，只有经登记后方产生物权变动的效果；同时，当事人一旦进行登记，其物权变动的日期并非从登记之日起算，而是从人民法院所做出的权属转移裁定生效之日起计算。” 随着物权法的出台并确认执行裁定一经生效就发生不动产物权的变动，所以这一规定的“但书”实际上已经自动废止了，这是我们应当注意的。
三、论不动产交易回避制度的构建
一直以来我国司法实践长期没有解决的一个问题是：债务人在执行依据形成时就以逃债为目的将自己所有的不动产通过各种手段转移给他人而侵害债权人的债权，限于当前执行法律和司法解释并无可以追加不动产承受人为被执行人的规定，承受人也以有合法交易为抗辩理由，执行法院对此苦无良策，这不利于债权人的利益的维护，也损害法院判决的权威。而不动产交易回避制度一种限制债务人肆意转移不动产的有效措施，可以让债权人的债权得到最大程度的满足。它是这样的一种制度：执行依据确定之后，债务人仍然可以转让不动产，甚至还可以和亲属、关联公司等关联方发生不动产交易，但是和关联方发生不动产交易却可能面临这样的后果：一旦发生债务人财产不足偿付债务，不动产的承受人就会为执行力所扩张，在承受不动产的价值范围内履行债务。因为，与关联方做交易总能使人感到逃债的嫌疑。 以下笔者拟从本国国情出发，嫁接外国相关做法并借鉴现行行政管理、审判制度以及公司法上的回避制度，对不动产交易回避制度的构建提出自己的看法。
1.明确其法律地位。为更好地发挥不动产交易回避制度在执行程序中的的功能与效用，我们应当把不动产交易回避制度作为执行法规的一项基本原则写入法律，以指导执行工作。
2.适用前提。不动产交易回避制度下，债务人与关联方发生不动产交易后，一旦发生债务人财产不足偿付债务，承受人就应该在承受不动产的价值范围内履行债务，以满足债权人的债权。反过来也就是说如果债权人的债权得到满足，也就无需也没必要适用这一制度了。所以不动产交易回避制度适用的前提是，债务人和关联方发生不动产交易后导致债务人的财产不足偿还债务，危害债权人债权的实现。
3.适用阶段。不动产交易发生的时间只能在执行依据形成后执行程序开始前这一阶段。如果交易发生在执行依据形成前则就应交由诉讼程序解决，我们反对“诉讼帝国主义”的倾向，把执行程序的一切纠纷交由诉讼程序解决，但我们也要警惕执行权的滥用；而在执行程序开始后发生交易，根据现行的执行法律法规，对其直接处理并不存在什么障碍。
4.适用主体。在当前这种信用体系缺失的社会环境下，破坏信用的人最不相信信用，所有作为信用破坏者的债务人，在选择交易方时也是慎之又慎。考虑债务人的心理笔者认为对于债务人是自然人，其交易的关联方应该包括与其有夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲关系及其近姻亲关系；而对于债务人是法人，其关联方应该包括公司名下的股东、董事或者高级管理人员、公司的子公司、母公司以及其他与其有关联关系的公司企业等。
5.适用中应注意的问题。我们应该指出的是不动产回避交易制度，它本身也有自己的缺陷，比如当债务人与关联方的交易是真实的交易，而不是为了逃避债务的目的，如果这时还适用这个规则进行处理的话，那就有可能损害了交易承受方的利益。买受人在和自己有亲属关系或者关联公司交易时，就不得不谨慎小心或者根本不敢与之交往，如果这样的话，也就违背了我们所要构建的这一制度的初衷。笔者认为，这时候做为执行法院就要注意审查不动产承受人的异议，正确行使自由裁量权，甄别不动产承受人抗辩理由的真伪再考虑是否适用这个制度。
