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我看行可以啊
新形势下的新农村建设，土地流转的农民走向
耕地撂荒的原因及解决途径 农村居民点整理的途径 农户对新农村建设的看法 房地产市场的健康发展 从基层土地管理的角度完善乡镇土地利用总体规划 农户对土地整理的看法 农地流转的现状及规范措施
不是的。毕业论文是对学习内容的总结性作业，考察的是学生的科研能力以及对所学知识的运用，选择一个合适的主题即可。论文题目由教师指定或由学生提出，经教师同意确定。均应是本专业学科发展或实践中提出的理论问题和实际问题。通过这一环节，应使学生受到有关科学研究选题，查阅、评述文献，制订研究方案，设计进行科学实验或社会调查，处理数据或整理调查结果，对结果进行分析、论证并得出结论，撰写论文等项初步训练。
我来完成的可以
今年以来，因贯彻中央“一号文件”，调减农业税，取消部分涉农收费，农民负担得到减轻，粮食价格阶段性回升，种田效益明显增加，农民种田积极性提高，不少地方的农民向集体重新要求承包土地，进而引发了土地承包与流转中的一些矛盾、纠纷，并呈上升趋势。经调查，矛盾和纠纷主要集中在以下几个方面：前些年，因农民负担重、种田效益差、耕作不方便、发展集体经济等原因一部分组的土地被交由村级经营发包，现在又回过头来要求归还土地承包经营权；部分实行“两田制”的地方没有按规定纠正到位，群众要求将责任田的承包经营权重新落实到户；外出农民回乡务农的，要求归还以前抛荒弃耕、甚至当时自愿放弃承包经营权的土地；个别农户要求归还土地流转程序不规范、手续不完备，或者存在强制流转现象的流出土地等。 如何妥善处理当前土地承包流转中的矛盾与纠纷，是各级组织特别是乡 （镇）村两级组织必须高度重视的问题，笔者在调查研究基础上认为处理此类矛盾与纠纷心须坚持以《中华人民共和国农村土地承包法》和《江苏省农村集体土地流转办法》等一系列政策法规为依据，以有利于发展农村经济、维护农民利益、稳定农村社会为目的，既要保护和调动农民的种田积极性，维护农民土地承包权益，又要实事求是，妥善处理，防止引发更多更大的社会矛盾。 1、对外出农民回乡务农的，如果在外有稳定的就业，有固定的居住地，集体经济组织首先要做好思想工作，鼓励其继续从事二、三产业。如果农户确实需要土地而原有承包地巳被专业承包的，原则上待专业承包合同到期后再予以返还承包地。如果已经将农户承包地平均分配给本集体经济组织其它成员的，可在机动地中予以解决，没有机动地的要尽量帮助农户通过土地流转获得土地，实在不能解决的，在下次土地小调整时解决，目前可以通过给予适当补贴的方式处理。对空挂户、口袋户等人员要求承包土地的，原则上在原户口所在地处理，如果原有承包土地巳经发包的，待承包合同到期后再予以返还，如果原有承包土地巳经平均分包的，原则上待下次土地小调整时再予以落实。返还、落实承包土地时要补交其承担税费的尾欠。 2、对在土地流转过程中，没有与农户直接签订土地流转合同的，要全部进行补签，或者完善委托流转手续。原来没有土地流转合同但有约定的，要依法补签；原有流转合同不规范的，尤其是群众意见较大、补偿标准低、流转时间过长的合同，要视情况商定调整补偿标准和办法。对强迫农户进行土地流转的，首先仍然要做过细工作，钝化矛盾，征得群众理解支持后完善必须的手续程序，不能征得群众同意、确需要回土地的，原则上应当协商做好土地返还工作。集体经济组织或其它组织截留、克扣土地流转收益的要全额返还给流转农户。 3、对以划分“口粮田”“责任田”为由，收回农户承包地搞招标承包的，原则上要维护招标承包合同的严肃性，继续予以履行，但对招标收益从现在起根据情况分别处理。集体经济组织没有追加投入改造的，原则上全部返还给农户。集体经济组织巳经增加投入改造的，要在协商一致基础上，在集体与农民之间进行合理分配。如果已经将承包金一次性收取到位并已经用于还债、办事等方面的，要耐心细致做好解释，可以不予返还。如果集体债务较高、确需继续使用承包金还债的，必须充分征求群众意见，在群众同意、签字盖章后方可进行。招标合同到期后必须将土地承包经营权重新确权到户。 4、对因农民负担过重，粮食价格过低，耕作不方便等原因而带来一部分组自愿将组级土地交归村级并相应扣减相关税费及劳务的，要实事求事加以处理。农户当时已经全部签字盖章的，按照规定办理土地所有权变更登记。对当时农户没有签字盖章或者只由组长一人代签的，要完善手续，到位后再办理土地所有权变更登记。当时大部分群众没有同意，现在土地仍为集体经营、农户又需要土地的，应当将土地返还给组级重新确权到户。若土地已经发包并且没有到期、暂时无法返还的，从现在起其承包收益要返还到组。如果集体经济组织追加投入改善生产条件的，经过协商，承包收益在村与组或农户之间进行合理分配；如果村级集体经济组织没有增加农田投入的，承包收益要全部返还到组或农户。如果承包金在发包时已经一次性收缴并已使用的，要逐年将组级应得收益记入该组积累，待村级集体经济组织有能力时再予以返还。专业承包合同到期后要将土地承包经营权返还到组到户或委托集体经济组织重新发包。对“五老地”、荒地、废地等由村级集中统一开发并发包的，原则上要维护原有承包合同的严肃性，发包主体仍然为村级集体经济组织，但要根据村级投入情况，在村与组之间进行利益的合理分配。
第一个问题解决了，第二个就解决了。如何保障农民权益，得看是谁在侵犯农民权益，重在监管和执行，谁来耕种都不是问题，重点是为什么要耕种，怎么耕种，这是一个很复杂的简单问题。
“三农”问题与农村金融改革的思考摘要】 <正>"三农"问题是制约我国经济均衡发展的瓶颈,而农村金融问题又是制约农村发展的瓶颈。农民融资难问题由来已久,原因查遍、措施用尽,然收效甚微。究其根源,在于农村金融改革超前而农业经济发展滞后,从而使先进的农村金融制度与落后的农业生产方式不相适应。
硕士生毕业论文提纲范本
论文提纲的设计需要按照论文原有的设计思路与逻辑顺序进行整体的设计与书写，其中提纲的逻辑调理与内容设计较为重要。下面的硕士生毕业论文提纲范本，希望能对你有所帮助。
硕士生毕业论文提纲范本篇一：
1.引言
选题的目的和意义
耕地分等定级国内外研究进展
国外研究动态
我国耕地分等定级估价研究状况
土地流转中存在的问题
2.研究方法及技术路线
研究方法
技术路线
3.数据来源与研究区概况
数据来源
研究区概况
4.影像预处理与耕地信息提取
影像预处理
几何精校正与影像配准
数字图像镶嵌与裁剪
大气校正
耕地信息提取
5.基于GIS的耕地分等定级
资料准备
数据库建设
技术准备
确定耕地地力评价因子
确定评价单元
耕地地力评价
划分耕地地力等级与成果图件的制作
计算耕地地力综合指数
确定最佳的耕地地力等级
成果图件输出
耕地地力等级分析
耕地地力等级面积统计
耕地地力空间分布分析
耕地利用现状与特点
耕地地力状况及问题
6.耕地分等定级结果的验证
7.耕地地力评价在土地流转上的应用
肥西县土地流转现状及问题
肥西县土地流转体系建设
土地流转中耕地资源可持续利用对策与建议
参考文献
致谢
硕士生毕业论文提纲范本篇二：
论文题目：虚拟财产法律问题研究
培养单位:法学院
学科专业:民商法学
研究方向:物权法
中文摘要
Abstract
绪论
一、研究背景和意义
二、文献综述
三、文章结构
第一章虚拟财产的理论界定
第一节 财产的民法学概念与财产本质特征
一、财产的民法学概念
二、财产的.本质特征
第二节 虚拟财产的界定
一、虚拟财产的概念--虚拟财产真实不虚
二、虚拟财产的本质属性
三、虚拟财产自身的特点
本章小结
第二章 虚拟财产之性质分析
第一节 虚拟财产权利属性7:说讨论
一、知识产权说
二、无形财产说
三、债权说
四、物权说
第二节 虚拟财产权是一种特殊的物权
一、虚拟财产权债权和物权性质区分的必要性
二、债权说的的不合观作分析
三、物权说的合理性分析
四、虚拟财产物权特性--虚拟财产拥有可支配性
木章小结
第三章 虚拟财产法律保护中涉及的主要问题
第一节 虚拟财产所有权归属问题
一、虚拟财产归使用者所有的观点及分析
二、使用者享有虚拟财产使用权,而所有权归运营商所有
第二节 网络使用者协议分析
一、使用者协议的特点
二、使用者协议中霸王条款的表现
本章小结
第四章 虚拟财产法律制度现状与完善
第一节 虚拟财产现行法作制度问题分析
一、我虚拟财产法律制度现状
二、运营商虚拟财产体系中的地位
第二节 虚拟财产法律制度完善
一、物权法之保护
二、合同法之保护
三、程序法之保护
本章小结
结语
参考文献
致谢
新形势下的新农村建设，土地流转的农民走向
农村经济发展对我国经济发展的潜在影响
学术堂整理了十五个农业发展方面的论文题目供大家参考:1、当前我国农业农村发展的几个重要问题2、现代农业发展与社会主义新农村建设--(一)对"三农"工作新形势的综合判断3、德国农业和农村发展政策特点及其启示4、农村劳动力流动、农业发展和中国土地流转5、持续农业与农村发展综合效益评价指标体系探讨6、国外公共财政支持农业和农村发展的主要途径及启示7、生态农村--中国生态农业发展的新思维8、"十五"期间农业、农村发展思路和政策建议9、苏南地区可持续农业与农村发展模式探索10、中国有机农业发展对农村劳动力利用和农户收入的影响11、试论农业女性化对农业和农村发展的影响12、生物质能与农村能源及农业发展的关系13、可持续农业与农村发展研究述评14、可持续农业和农村发展的定义与内涵15、持续农业和农村发展 : SARD的理论与实践
农村土地承包经营权流转纠纷 的现状分析与对策 近年来，随着农村产业政策的调整，农村二、三产业的发展和劳动力的转移，特别是国家关于扶持粮食生产、减免农业税等政策的出台，极大地调动了农民群众发展农业生产的积极性，许多外出务工的农民纷纷季节性返乡耕种土地，农村土地的供需矛盾开始突出，农村土地承包经营权的流转速度较前明显加快。这在一定程度上，反映了农民非农收入的增加和对土地的依赖性，但是，仍有85％以上的农民基本依靠土地的种植或养殖收益维系生活，随之而引发的土地承包经营权纠纷也随之日渐增多，影响农业经济的发展和农村的社会稳定，不利于和谐社会的构建，为此，笔者利用工作和参与调解的便利条件对綦江县安稳地区进行了调研，走访了各村主要干部以及50位农户，现对调查的情况进行了分析与思考。 一、农村土地承包经营权流转现状（一）流转特点调查表明，我县土地承包经营权流转呈现速度快、类型多、行为欠规范以及少量违法流转行为存在等4个方面的特点。 1、流转速度加快，渐具规模。自1996年土地二轮承包以来，安稳镇土地承包经营权流转速度呈逐年递增之势，流转的土地面积不断扩大，所涉农户不断增多。目前，各村流转的土地面积占总耕地面积的比例约10％以上，涉及土地流转的农户数约占总农户数的30％。 2、流转类型多样，比例不均。按照不同的标准，可将土地承包经营权流转行为分为各种不同的类型。 以流转主体为标准，以农户与农户之间的流转为主，流转面积约占总流转面积的90％。 以流转对象为标准，可为耕地承包经营权流转、荒地承包经营权流转和林地承包经营权流转。其中以耕地承包经营权流转为主，约占总流转面积的80％。 以流转方式为标准，可分为转包、出租、互换、转让、投股或参与股份合作等其他方式流转。其中以转包、出租为主，约占总流转面积的70％以上。转包中又以外出打工或经商农户，将土地转包给亲友或本村其他农户居多。出租中又以租给个体工商户开办采石场为主。以流转是否签订协议为标准，可分为协议流转和无协议流转。其中协议流转农户略占总流转农户数的60％左右。协议流转又分为书面协议流转和口头协议流转，其中口头协议流转占协议流转的绝大多数，签订书面协议流转的农户不足总流转户的10％。 以流转是否有偿为标准，可分为有偿流转和无偿流转。其中以无偿流转为主，约占总流转户的60％以上，有偿流转的比例正呈上升趋势。 以流转是否履行报批准、备案或办理土地使用权证书变更登记程序为标准，可分为批准流转、备案流转、登记流转和自行流转。其中以自行流转为主，占总流转面积的98％。 3、流转行为欠规范，缺少管理。 流转行为严重不规范,表现为自行流转多,报批准、报备案的少,申请变更登记的根本没有;口头协议多,书面协议少;约定不明的多,约定明确的少;书面协议内容不规范的多,规范的少等。镇、村对土地承包经营权流转行为缺乏严格规范的管理. 4、部分耕地被非农业化，有少量的非法流转行为存在。 我镇有极少部分耕地被转为非农用途，主要用于煤矿、非煤矿山、住房、小城镇项目建设等。这些建设用地只有大多数履行了批准手续。其中，非煤矿山建设采取向农户租赁的方式，将土地使用权流转到自己名下，用于非农生产。 （二）流转原因分析 农村土地承包经营权流转大致有下4方面的原因。 1、农户之间买卖房屋后，为了耕种土地的方便，买卖房屋的农户绝大部分都要发生农村土地承包经营权流转，比如，住在甲社的农户不便于跑到乙社去耕种土地。这是过去几年土地承包经营权流转的一个最重要的原因。 2、农村二、三产业的发展和劳动力的转移。土地二轮承包时“增人不增地，减人不减地”的原则，使得农村原本存在的人多地少的矛盾更加突出。导致大量劳动力纷纷向本地农村二、三产业或向外地转移，转移的劳动力中有一部分带动全家转移，便将土地承包经营权流转给他人。 3、非农建设项目的需要。如：布衣山寨的建设、萤石矿厂、乡村公路以及大量开办的采石场都是以租赁的方式从农户手中流转出来。高速公路、210国道和松藻煤矸石火力发电厂的非农建设项目用地需要，属于国家依法征地不属于土地承包经营权流转的范畴。4、村产业结构调整的需要。村鼓励农户将土地承包经营权流转给种植大户，由于地理条件的原因，这种现象在我镇很少。 二、农村土地承包经营权流转纠纷情况的分析 （一） 流转纠纷特点分析 从调查的情况看,我镇农村土地承包经营权流转纠纷主要存在以下特点： 1、纠纷数量大，递增趋势明显。自1996年土地二轮承包至2003年前，农村土地承包经营权流转行为总体比较稳定，流转双方当事人大体能够保持现状，相安无事。因此产生纠纷的微乎其微，纠纷所涉土地面积占流转总面积大约2％左右。近年来，由于高速公路、松藻煤矸石火力发电厂的建设征地以及采石场的临时占地，引发的农村土地承包经营权流转纠纷数量巨增，还有煤矿采空区对地面的影响而引起的纠纷数量日益增加，流转纠纷所涉面积占各类土地纠纷所涉面积的30％。 2、当事人之间矛盾激烈,易引发其他纠纷。 流转纠纷,是流转当事人之间基于流转合同的履行或解除而产生的关于承包经营权的归属或相关费用等方面的纠纷,属于合同类纠纷。此类纠纷由于涉及农民“命根子”利益,一旦形成纠纷,当事人之间对立情绪大,互不相让。如得不到及时、有效地处理,很容易引发以下纠纷、事件。 一是民事纠纷,主要是财产损害、人身损害类侵权纠纷。当事人之间因争抢土地,抢种抢收,导致毁坏庄稼,甚至打架斗殴,引发财产、人身损害纠纷。这种因流转纠纷引发的财产、人身侵权纠纷日渐增加,目前约占到流转纠纷总农户数的30%,此类纠纷往往形成当事人之间的财产损害赔偿和人身损害赔偿纠纷诉讼。如上坝村村民张某和刘某之间为了两小块耕地（约亩）的承包经营权发生纠纷，不服调解，刘某将张某种植的白菜撤了，张于2005年5月起诉綦江县人民法院，因未登记确权而撤诉，但至今双方的纠纷仍未解决。 二是行政纠纷，如，崇河村六社的村民王某一家，因高速公路建设征地而引发的土地承包经营权归属和土地补偿数量发生的争议，行政诉讼经过了两次一审、一次二审才告结束；古南镇的居民张某原是大堰村三社的村民，因松藻煤矸石火力发电厂的建设征地而引发的土地承包经营权归属纠纷，行政诉讼经过了两次一审，仍不服，现正在民事再审之中。三是上访事件，如，松藻煤矸石火力发电厂的建设征地时，由于农民对相关法律、法规和地方规章规定的补偿土地的面积和标准不理解，曾上访到了建设部，又如张某对土地承包经营权归属不服，上访到了重庆市人大常委会。3、纠纷调处难度大,难以从根本上化解矛盾。很多纠纷当事人摆出不争到土地誓不罢休的架势。不仅镇、村组织难以调处,形成诉讼后,法院的调解往往也很难奏效。作出判决后,败诉方当事人也常常坚持上诉,甚至上访,将矛盾不断扩大升级。 4、纠纷隐患大,基层干部忧虑重,对策少。土地承包经营权流转行为存在先天不足,加之后天管理失缺,绝大多数流转行为从一开始就埋下了纠纷的隐患.农村干部虽然深感忧虑,但还没有足够的预防和应对措施。 (二)纠纷形成原因分析 上述流转纠纷的形成,既有宏观上政策和立法的原因,也有微观上行政管理、流转行为自身欠缺的原因。 1、政策的调整。1996年农村土地二轮承包以来,国家征收农业税和按事一议方式筹资筹劳,2005年调整为免征农业税,并实行粮食直补,粮食最低保护价收购.这使得农民承包经营土地所负担的费用日益减轻,收益随之提高。我市从2003年逐步减少并从2005年起免征农业税,以及退耕还林的补贴，原本因为承包经营土地成本高收益低,外出谋生而将承包经营权流转给他人的农民纷纷返回,要求收回土地承包经营权。这部分农民都是争议土地的原承包经营权人,但由于当初流转时与对方约定不明,受流转方理解为无偿转让并在土地上作了大量投入,或者因当初对承包经营权无所谓或着急外出打工一时找不到受流转人而将土地抛荒后,经村安排给其他人种植的,但土地使用权证书上的权利人仍记载为原承包人等原因,受流转方不让出争议的土地而形成纠纷。特别是，随着粮食价格的上涨，以及粮食直补的发放到位，土地承包可以获得较大收益，因此许多以前撂荒弃耕的土地现在又有人要求耕种。一些自行将土地进行流转的农户也纷纷将土地收回，而一些在二轮土地承包中没有分到土地的农民，也都开始要地。有的村民小组进行了合并，由于合并前的小组每户承包土地面积不同，合并后的小组有的村民要求重新分地。加上集镇建设、厂矿建设等征地面积的增加，导致土地资源紧张。农民之间为争夺土地承包权、确定承包土地的界址、承包土地被征用后补偿费的分配等问题，经常会发生纠纷。土地仍然是农民的基本生产资料和最主要的生活来源，这样，曾经一度缓和的土地承包纠纷又再度突出。2、立法方面的不足。目前我国法律关于农村土地承包经营权流转方面的规定主要是《中华人民共和国农村土地承包法》(以下简称《土地承包法》)的第五节第三十二条至第四十三条,共十二个条文。内容比较原则,缺乏可操作性。对于各种流转方式应当履行的程序性要求,缺乏具体详细的规定。如第三十七条中“采取转让方式流转的,应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案。”的规定,在实践中没有起到约束当事人流转的作用。原因是《土地承包法》中对不依法履行上述程序性要求,应当承担的法律后果没有相应的规定。所以农民在土地承包经营权流转中很随意且不受拘束。2005年1月19日国家农业部公布的《农村土地承包经营权流转管理办法》，均对农村土地承包经营权流转问题作出了比《土地承包法》更为细化的规定，但对本文提及的上述问题仍未能给出具体的解决依据。 3、证据方面的尴尬。在面对大量涌出的、直接关系到所涉当事人“命根子”的利益和农村社会的稳定的这一类纠纷,镇、村领导尽管非常慎重,但仍然难以避免这样的尴尬:纯粹要求当事人举证就难以保证结果公正,因为很多流转户之间根本没有流转协议,举不出证据来，法院在审理此类案件是也难以保证事实公正和法律公正的社会效果,同时考虑基层社会稳定又可能侵害农民的合法权益，还可能因基层组织的不理解不配合导致裁判难以顺利执行;有些案件尽管法院裁判并无不公,但败诉的当事人会不断上诉、申诉、上访.这样一来,法院不仅没有解决纠纷,还成了被信访的对象.而且当事人也因为自身的行为,使纠纷解决的成本不断上升,成为基层稳定的隐患. 4、流转行为的不规范。《土地承包法》第三十七条规定,“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。”但实践中,流转行为存在严重不规范的现象: （1）以农户自行流转为主，极少履行报批、报备案或申请变更登记等法定手续,流转任意性大. 按照《土地承包法》报村里同意或备案的流转只占到全部流转面积的不足5%。有的土地承包经营权流转多次,几经转手,原承包经营权人外出回来后不知向谁要地,而村里也不尽了解,容易产生矛盾。 （2）农户流转以口头约定为主。由于特殊的历史背景,承包人在流转时原本对土地承包经营权不太重视,所以一般情况下流转约定都不是很明确。有些流转虽有明确的口头约定,但因没有书面记载，流转双方容易产生矛盾，一旦形成纠纷，还难以查证约定内容。 （3）为数不多的书面流转协议，大多也不同程度地存在概念不清、约定不明、权利义务不确定等问题。如不少协议上有某甲将土地“给”某乙种植或养殖的条款，形成纠纷后，双方当事人对这些含糊的文字，均按照有利于自己的原则进行解释，流转方解释为“转包”或“代耕”，受流转方则解释为“转让”。 5、镇、村管理服务的欠缺。 我镇没有行之有效的土地承包经营权流转管理制度,没有真正发挥作用的服务组织，相关管理部门和人员因为身兼多职无法履行这方面的管理职能，使农村土地承包经营权的流转处于一种无序、失控的状态。镇干部忙于本职工作,对土地承包经营权流转工作既无管理服务的动力亦无压力,因而使组织形同虚设。而村集体经济组织对土地承包经营权流转方面的管理也近乎空白,不少村干部没有管理的意识, 认为村里中心工作都忙不过来,群众自愿流转不必操那闲心。因此也就没有这方面的管理措施和管理行为.调查中镇、村干部对所在镇、所在村土地承包经营权实际流转面积和农户的情况，心中无数,没有一个村建有完整规范的土地流转情况台帐。镇、村调委会对土地承包经营权流转纠纷的调处也是草草的应付了事。 6、土地承包经营权证书发放不到位。土地二轮承包时,农村集体土地使用证上记载的土地没有清晰的四至界畔，2004年完善土地二轮承包后，有的村因农户相互之间存在矛盾也将矛盾户的证书暂且扣留后又忘了发放，这些情况在各村均不同程度地存在。 7、农民法律意识和法律知识的严重缺乏。调查中有100%的农民不知道法律规定的流转方式有哪几种,其法律后果怎样，绝大部分农民认为土地三十内承包权是自己的,流转与村里没有关系,不必报村里批准或备案，认为流转无需签订书面协议,都是邻里家边的,平时相互也了解,口头说一下就行了,立书面协议显得见外，甚至认为,只要自己持有证书,无论签订什么样的协议,土地使用权都是自己的。 8、村级干部法律素质较低。各村干部对《农村土地承包法》一知半解,不完全知道法律规定的流转形式及其相应的法律后果。90%的村干部认为土地承包经营权流转是农户自己的事,村里不必管,不必建立流转台帐。有些村干部对农户报到村里的流转行为的管理也不依法进行,既不要求农户签订书面协议,也不按规定办理批准转户或备案手续。 9、没有土地仲裁机构发挥纠纷仲裁作用。我县今年才设立土地仲裁机构，几乎没有群众知道发生土地承包经营权流转纠纷可以申请仲裁以及向谁申请仲裁,各村干部对如何申请仲裁也说不清楚。这使得流转纠纷集中在基层政府和法院。 三、预防和处理农村土地承包经营权流转纠纷的对策思考 农村土地承包经营权流转，涉及面广，政策性强。能否有效地预防和处理好流转纠纷，关系到广大农民群众的切身利益和农村的改革、发展和社会的稳定。因此有必要从立法、行政、村民自治以及司法各个层面，思考应对策略。 (一)立法建议 1、建议由全国人大常务委员会尽快制定《土地承包法实施细则》,对《土地承包法》中关于土地承包经营权流转方面的规定进行细化，特别是增加对违反土地承包经营权流转规定的行为应承担的法律后果方面的具体内容。 3、建议农业部对《农村土地承包经营权流转管理办法》进行必要的增补和修正，对土地承包经营权的流转费用的计算标准和方法以及违反法律、法规应当承担的法律后果作出明确具体的规定。 4、建议国务院制定《农村土地承包经营权流转纠纷仲裁办法》,对农村土地承包纠纷仲裁机构的设立、仲裁的范围、仲裁的程序、仲裁的原则及其他仲裁事项作出明确的规定。该办法所设定的仲裁程序应简便、快捷于诉讼程序,既便于当事人解决纠纷,也减轻法院受理案件的压力。 5、建议省人大根据法律和行政法规，在充分调查本地区土地承包经营权流转及纠纷状况的基础上，制定切实可行的关于土地承包经营权流转的地方性法规。 (二)行政对策 在目前流转纠纷较多的情况下，应充分发挥并主要依靠行政手段，以达到减少和处理纠纷的目的。 1、依法发放农村土地承包经营权证书。县级人民政府对尚未发证的农户，应尽快进行调查核实，并填写证书向农户发放。县级人民政府若委托村委会具体负责发证，应明确下列要求：(1) 确保户户有证。无论过去基于何种原因，现在有什么理由，一律不得扣留农户证书。 (2)保证土块、面积、承包合同及承包经营权证书四者的记载内容要相一致。 (3)加强纠纷调解。对发证过程中发现的因流转或其他原因产生的农户间或农户与村之间的矛盾，要加强调解，保证补发证的工作得以顺利进行。 ２，有关农业主管部门要加强指导和管理，规范土地承包行为，对承包中发生的各种纠纷及时协调解决。指导村组公开发包、合理确定承包基数。规范承包合同内容，必要时可采用格式合同，但格式合同的起草要符合法律和政策的规定，条款要平等、具体、全面。加强对承包合同的管理，坚持稳定和完善相统一的原则，制止随意撕毁合同的现象。3、加强对流转行为的管理。在对流转行为的管理中，县、镇人民政府应各司其职。 县人民政府对变更、撤销、更换、补发承包经营权证书的申请，应依法及时审查办理。我镇大堰三社2005年8月向綦江县府法制办申请撤销居民张某的承包经营权证书，至今半年多了仍无任何结果。镇人民政府应当明确专门的土地承包经营权流转的管理部门，做到人员、经费、制度、工作成果四保障，不流于形式。 县、镇两级人民政府和村委会均应加强对流转纠纷的调解，充分发挥矛盾纠纷调解的作用，及时化解纠纷。应重视流转纠纷引起的上访接待工作，及时妥善安排调处。两级政府同时还应加强对土地承包经营权流转问题的调查研究，以全面掌握流转情况,并制定有效预防和处理纠纷的相关措施。 4、大力宣传法律。县司法行政部门和各镇、村应充分发挥法制宣传的作用，不能流于形式，大张旗鼓地宣传土地流转及流转纠纷处理方面的法律和法规规定，尽可能做到家喻户晓。让农民真正了解农村承包经营权的性质、流转的方式及相应的法律后果，懂得流转应当签订书面合同，合同应当载明流转标的、流转用途、流转方式、流转期限及流转费用等内容，告知农民该报批准、备案的要报批准、备案，不能自行其事，倡导农民多采取转包、出租方式流转，少采取转让方式流转，为防止将来情况发生变化时产生矛盾，多进行短期流转，少进行长期流转。 法制宣传的另一个重点，应当提高村级干部的法律素质。对其中法律意识和法律知识较为薄弱的以及经常处理土地问题的村干部，要组织专门培训。这对促进农村土地承包经营权流转市场的健康运行,预防和减少流转纠纷的发生有着重要的意义。 5、纠正违法流转行为。对在承包期内违法收回农民承包经营权,或未经发包方同意，将其承包经营的转让给其他人的行为，应当予以纠正。 (三)村民自治对策 流转纠纷大多发生在同一村民集体经济组织的农户之间，因此应当充分发挥村民自治的作用，通过村民自治规范管理好流转行为，以减少流转纠纷的发生。并尽可能将矛盾化解在基层，减轻农民解决矛盾的成本负担。村民委员会要在提高村干部自身法律素质和加强法制宣传的基础上，建立完整的流转台帐，完善流转批准和备案手续。 1、完善并登记已发生的流转行为，建立台帐。对本村内部已经发生的流转行为，要进行详细的调查摸底。调查中发现未签订书面合同的流转户，动员并指导其按约定内容补签流转合同，补办报村批准可备案手续。流转合同应一式三份，流转双方各执一份，另一份由村收执存档。村委会根据当事人补签的合同的补交的申请，办理批准可备案手续，并将上列情况记入台账。调查、补办手续的过程中，不仅可以弄清本村流转情况，也可发现并调处部分已经发生的纠纷,还可消除许多纠纷隐患，可谓一举三得。 2、规范并登记今后的流转行为。对今后发生的流转行为，村委会应当严格依照法律的规定，指导流转户签订书面流转合同，批村批准功备案或向县人民政府申请变更登记。做到每一起流转均符合手续，每一起流转均有帐可查。这样必然大大减少纠纷的发生率，即使发生纠纷也处理有据。 （四）司法方面的对策 司法部门加强对土地承包关系的法律调整。对破坏、干扰新一轮承包的犯罪行为要依法严惩。对发包过程中产生的民事纠纷，妥善处理，维护农村稳定。对土地承包合同纠纷，本着稳定农村生产关系的原则认真处理，维护生效合同的严肃性，通过办案，保护和促进农村经济发展。
新形势下的新农村建设，土地流转的农民走向
哈哈！正在写呢！老师给了些题目，给你参考下了！房地产论文选题方向1、房地产市场研究以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：A**市房地产市场现状与发展趋势分析B**市住宅市场发展潜力研究C**市商业地产发展现状、问题与前景D规范**市二手房市场发展的对策研究E规避二手房市场交易风险的对策建议。。。2、土地市场研究分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义可拟题目：A地价与房价互动关系研究B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例C土地增值税清算后的我国房地产市场走势3、物业管理领域分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）B提高物业服务企业竞争力的对策研究。。。4、小产权房的问题集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨可拟题目：A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策C小产权房的土地产权问题研究D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。。。。5、住房保障方面的题目：A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究B完善我国住房保障制度的对策建议C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。。。6、房地产开发领域A、 房地产开发企业融资前景分析B、 宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨论文选题要注意的三个问题（以房地产市场研究为例）首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的!估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！哎，论文啊！烦得很！
在加快我国农村金融体制改革研究的整体框架中，对土地流转及其方式的研究处于相当重要的地位。因为农村土地流转制度是制约农村经济发展的重要因素。完善的土地流转机制和发达的农村土地市场有利于拓宽农村的投融资渠道从而促进资源的有效配置，而土地信托正是一种新的、有效的土地流转方式，在土地流转过程中发挥着越来越重要的作用。对此，国外学者已经从不同的角度展开了研究。下面拟对国外已有的研究成果加以概括以作为我们的借鉴。 国外关于农村土地信托问题的研究体现在以下几个方面。 一、 关于土地信托的实现基础 信托形式的运用需要以明晰的产权界定和权利的可转让性为基础，土地信托也不例外。国外在研究土地信托问题时也离不开这样的基础。 首先，在土地产权界定方面，一开始，西方经济学的研究以私有制为前提，认为只有完全的私有产权，才能促使生产要素在市场机制下的合理流转；只有土地私有制才能实现土地信托。在土地私有条件下，土地市场的建立受其他要素和商品市场变化的影响，农村非农劳动力市场的产生使得农业人力资本要素处于边际生产状态的农民放弃土地。当金融市场认可土地的担保功能时，利用土地信托将成为农业资金要素的重要来源。 但是，西方的土地产权理论演变，经历了一个从重“所有”到重“利用”的转变。这种趋势具体表现为：在经济关系上，土地所有权表现为“单纯的土地所有权”；在立法上，改变了以往把土地归属放在首位的做法，开始注重资源的有效利用和土地的开发；土地所有权开始逐步证券化[1]。同时，土地利用要符合宏观效率的思想逐步兴起。一些学者积极倡导社会和团体主义的土地所有权理论，以取代土地所有权绝对性理论。如德国耶林在《法律的目的论》中指出：所有权行使的目的，不应当仅仅为“个人利益”，应同时为“社会利益”。法国学者迪吉则主张“社会连带说”，认为“土地所有权并非为土地所有人之利益而存在，仅为增进人类之共同需要而赋予保有土地者之社会机能而己”。随着所谓的“现代土地问题”的产生，“个人和社会协调”的所有权思想开始出现，澳大利亚的麦克尔森(Miehaelson)指出:“所有权只是独占性的权利，而不是一个不受干涉的个人权利”。也有的学者把所有权概括为“一种排他的权利而不作为一种绝对的权利”。 西方学者还认为：土地产权制度的基本作用就是通过激励机制诱导农业经济活动主体的行为决策，并进一步影响农业经济活动的绩效。或者说，有什么样的土地产权制度，理性人就会做出什么样的行为反映。诺斯指出：“制度构造了人们在政治、社会或经济方面发生交换的激励结构”，“对于不稳定的产权，实施很差的法律，进入壁垒以及垄断性限制，利润最大化企业倾向于具有较短时间中较少的固定资本，并将倾向于较小的规模。最为有利可图的业务可能是在贸易再分配活动或黑市上。这一组合很难导向生产性的效率”[2]。 可见，西方关于土地信托的研究是建立在土地私有的前提下的，这与中国土地所有权归国家、农户只有使用权的国情不同，但仍然有一定的借鉴意义。因为土地使用权是土地产权的一部分，明确农户对土地的使用权仍然可以建立所谓的“有保障的产权制度”，从而作为土地流转的基础应用于土地信托。 其次，在土地的可转让性方面，国外的研究主要是一些对转型国家的调研。因为这些国家的土地产权不够明晰，使用权的转让受到诸多限制，土地无法在市场机制下合理流转，从而给完全市场机制下的土地信托形成障碍。这些研究对指导中国的农地制度改革很有启发意义。美国的罗伊·普罗斯特曼(1996)[3]通过实地调查，对中国的农村土地使用制度做了认真研究，认为土地使用权权属不充分，权能不明确。土地使用权属不充分，使土地使用权流转无法在更大范围内进行。而土地使用权和所有权的转移会使资源配置更有效，并刺激对土地资源开发利用的深度投资，减少农户的风险规避行为。同时还提出:“一些地方采取行政手段推财经理论与实践(双月刊)2007年第2期2007年第2期(总第146期)岳意定，刘志仁等：国外农村土地信托：研究现状及借鉴行规模经营，除了认识上的原因外，还有一个重要的原因，就是地方政府和集体组织为了便于控制农村土地，便于转为非农业用地。” 而俄罗斯讨论了农业用地可转让性的几个方面的问题和分歧：对潜在土地所有者的技术要求，对非居民土地所有权的限制，在信贷违约的情况下向抵押权人转让土地的限制，个人土地所有权的上限，土地股份及其转让的方式。该研究提出应在俄罗斯实行这样的转变：土地股份可通过购买或租赁的方式转让，而后者更为适用。一份土地股份就是一种选择权，可以被出售、购买、继承等。股份的所有者对分配土地有绝对权利。这种机制使得法人实体希望获得大面积的农业用地以累积所需数目的股份然后用于分配。研究还指出，租赁是农村地区的一种特别补充机制，所有者更偏好于租赁土地股份而非实物土地。 补充： 世界银行在发展中国家的农村土地管理改革方面也做出了很多努力，提出了“市场导向的耕地改革”（MLAR）计划以及自愿土地流转机制，并要求实行土地书名与登记制度，明确土地的所有权。但国外的一些学者的实证研究表明这些措施虽有一定作用，但并不一定能保证农村土地流转的顺利进行：首先，这种土地书名与登记制度虽然大量减少了无主土地并促进了带有可转让财产权的土地的供给，但这无法保证土地产权市场的发展。因为对于追求利润的贷款者来说，所有权证明并非获得贷款的充分条件，稳定的土地收入水平才是更重要的决定因素。更有甚者，农户可能不愿意用其土地所有权作为抵押品。从而得出结论，土地所有权并不是获得使用权保障的唯一方法，应参照不同的背景和地方偏好，建立更加灵活的体系（Dwniz Baharaglu,2002）[5]。此外最近还有学者（Saturnino JR，2005）[6]以菲律宾为例，用实证方法检验了与市场导向的耕地改革以及自愿土地流转机制有关的变量，得出一个预测结果：MLAR模型用于菲律宾不仅无法促进分配改革，而且会破坏潜在的国家主导的土地改革政策。这也映证了Dwniz Baharaglu的 结论。 从国外的这些研究可以看出，要实现真正意义上的土地信托，实现土地的有效流转，土地使用权必须实现可转让，当然，在中国的特殊背景下，这种转让性的实现形式还需要进一步探索。 二、关于土地信托的目的和作用 由于西方国家土地的私有制和自由流转性，为了追求更高的经济利益，农村土地的使用方式正在发生转变，不断从农业用地转变成非农用地。为了保护土地资源，国外很多学者对于农村土地用途的控制进行了研究，如Donald M. Mcleod等(1999)[7]就根据美国西部农村的实际提出了土地使用控制的三种方式：分区制、购买发展权、集群式发展，并建立了土地使用控制方式的选择模型。土地信托方式就是出于保护土地资源和公众利益的目的用于实 践的 。 在美国和英国，无论是局部性的、地域性的还是全国性的土地信托都是一种很有影响的非盈利组织，它和私有土地主们一同来保护他们的土地以达到保护和利用土地或者其他公众利益的目的。它们保护土地的工作对于他们所从事或者协助土地交易的社区和地域非常重要。这些交易包括土地的获取、保护、管理协定，或者其他的能够从土地上获取的实际资产的一些利益。 补充： 此后，西方学者们就对这种土地流转形式进行了实证研究，并且建立了各种决策模型：其中Philip J. Bacon等（2002）[8]基于信息经济学的贝叶斯网络理论建立了一个BN模型，该模型主要是为了保证农村土地使用的可持续性。这个模型主要由四个部分组成：人员的观点、土地类型、土地使用的选择、成本和利益的标准。这个BN模型不是最优化模型，而是帮助专家分析有关土地的数据。该模型的使用包括两个阶段：第一个阶段是关于土地类型的标准和土地使用的选择，这个阶段是为了评估对现在的土地使用的满意度；第二个阶段是关于改变土地使用的成本，改变成本需要考虑风险和银行利息、管理、财产的让渡等因素，这可用一个模型来评价土地管理者改变土地使用后的满意度，即： 在成本支付期内改变的满意度=长期预期的满意度－总的改变成本/成本支付期 而Julie Ann Gustanski(1999) [9]基于伦理经济学建立了一个土地信托保护决策支持模型（ILCOS），他认为土地的使用方式是深层次的政治、经济和文化结构的反映。尽管土地信托有一个共同的目的保护土地资源，但是每一个土地信托机构都有自己的设置和地域。所以，他对伦理经济学政策模式在土地信托保护方面的整个过程给出了一个总体的概念，从而总结出土地信托的决策支持的环境模型。这个模型由5个大块组成：土地的使用和环境、社会经济、计划与获取的评估、决策制定的方法、积极的决策制定。该模型主要提出和检验了美国和英国的土地信托与保护私有土地因果关系上的模式，以开发一种可行的决策支持工具。此外，Roger Coupal和Any Seidl（2003）[10]还研究了在税收基础上的土地使用选择的影响，分析了发展农业用地和农村居住用地的相关成本及其对财政结构的影响。 追问： 请问这位大哥,标题是什么?引言是哪些?
范文题目：农村农业信息化服务能力建设研究来自 知网作者:熊春林摘要:人类已悄然由工业化社会进入到信息化社会.信息化发展水平是衡量一个国家或地区经济成长能力、现代化程度、综合实力和国际竞争力的重要标志.随着信息化的纵深发展,农村和农业不可避免地被席卷入这场空前规模的信息化浪潮中.对此,党和国家十分重视,出台了一系列政策和措施加强农村农业信息化建设.农村农业信息化建设的成效最终体现在农村农业信息化服务能力上.加强农村农业信息化服务能力建设,对于促进农村经济、政治、文化、社会、生态文明等方面的建设具有重要作用.本文以如何提高农民对农村农业信息化服务满意度为目标,依据公共服务理论、信息化理论、能力理论、系统理论等理论,界定农村农业信息化服务能力的相关概念,全面分析与探讨农村农业信息化服务能力与其形成基础、形成机制之间的内在关系.建立AHP-CSI和CSI-Logistic研究模型,以国家农村农业信息化示范省湖南省为实证研究对象,应用层次分析方法(AHP),从服务设施、服务队伍、信息资源、社会环境、激励机制、约束机制、保障机制等7方面构建了25个评价指标,实证分析湖南省14市(州)农村农业信息化服务能力形成情况;运用CSI-Logistic研究模型,对湖南四个示范区的农村农业信息化服务农民满意度及其影响因素进行评价和回归分析;运用AHP-CSI研究模型对农村农业信息化服务能力形成评价结果与农民满意度评价结果进行相关分析.从基础设施、服务队伍、信息资源、运行机制等4个方面分析美、英、德、日、韩、印度等国的农村农业信息化服务能力建设的概况,把握国外农村农业信息化服务发展的趋势,总结国外农村农业信息化服务能力建设的经验.最后,本文根据农村农业信息化服务能力形成评价和农村农业信息化服务农民满意度评价,借鉴国外农村农业信息化服务能力建设经验,从彰显农民为本、加强基础建设、完善发展机制、健全绩效评价等方面提出农村农业信息化服务能力建设策略.本文研究的主要结论是:(1)农村农业信息化服务能力的评价与建设既要关注服务本身更要关注农民满意度.(2)当前,我国农村农业信息化服务能力有明显提高但仍较弱.(3)政府和市场在农村农业信息化服务能力建设中的作用因农村农业信息化建设的阶段变化而变化.(4)农村农业信息化服务能力建设需要政府与农民上下联动、外部推动与农民自动有机结合.展开关键词:农村农业信息化;服务能力;农民满意度;层次分析法;Logistic回归分析（学术堂提供更多内容）
农村土地流转是我国农业和农村发展到一定阶段的产物，是在现行家庭联产承包责任制基础上推行的一种行之有效的农村土地制度改进，对于维护农民的权益,促进农业和农村经济的发展,维护农村社会的稳定,具有重大的现实意义和深远的历史意义。本文拟以浙江省宁海县农村土地流转为实例，对如何加快推进农村土地流转(以下简称农地流转)进行深入剖析。关键词：农业经济 土地流转 政府作用一、 当前农地流转的现状及趋势(一)农地流转现状农村土地使用权主要表现为土地承包经营权，即在一定年限内使用、收益和有限的处分权利。农地流转实质就是农地使用权流转，是指在农户与集体间的承包关系不发生变化的前提下，承包者把有限的使用权从承包经营权中分离出来，转让给其他农户或经营者的行为。我国农地流转经历了从农村基层组织到农户，再从农户转移到其他经营者的一个过程，两个阶段表现出两种不同效果：一是土地表现为一种生产资料，由集体所有分化为农户占有，农户获得使用权和生产经营权；二是土地表现为一种资本或商品，具有交换价值。在这两个阶段，土地在相关的利益主体——村集体经济组织、农户与受让者间流转，形成资源优化配置的三个主体，客观上要求按市场制度来规范土地流转和调节三者间的利益，这对深化农村土地改革，加快农业产业化、农村工业化、乡镇城市化进程，起到了积极的推动作用。20世纪90年代以来，家庭承包责任制所处的微观基础和面临的宏观环境都发生了较大的变化。特别是由于农产品价格低迷，农业比较效益低下，越来越多的农民外出务工经商，许多地区出现了农地撂荒的现象，并且撂荒面积呈日益扩大的趋势。为解决农地撂荒问题，实行规模经营，提高农业经济效益，各个地方的农民自发地通过互换、转包、转让等方式进行农地使用权的流转。近几年，农地流转的发展势头明显加快，有力推动了农村经济社会发展。据统计，我国1990年以各种形式流转的农地约占承包土地总面积的4%-5%，2000年达到，目前已达到10%以上。浙江省农地流转情况更具代表性。据浙江省农业厅统计，到2006年底，全省209万农户共流转农地393万亩，占全省家庭承包经营户的22%，占总承包耕地的。在农地流转过程中，浙江省各地从实际出发，创新出六种流转方式：一是有偿转包。在集体经济组织内部，承包农户将土地经营权以不超过剩余年限转包给第三方，自己保留承包权，接包方拥有使用权，双方签订契约，明确权利与义务。2006年浙江省约有的流转农地采取这种方式。二是业主租赁。集体经济组织或承包农户将土地使用权出租给村社外的业主从事农业开发，签订租赁协议并支付租金。2006年全省农地流转面积的33%采取这种办法。三是分季流转。以生产季节划分，一块农地在不同季节可由不同接包者种植，这一流转方式正从最初自发流转转变为有序流转。比如龙游县一些农民只种一季晚稻，而将早稻种植权流转给种粮大户，种粮大户为农户提供晚稻免费机耕、育秧与优惠价机割。四是农地互换。承包农户为便于管理，交换承包地块使用权，以解决个别承包户不愿流转农地或连片流转的矛盾。宁海县长街镇将承包农地设为两个区域，一个区域为自种区，由不愿意流转农户承包；一个区域为招商区，由愿意流转的农户承包，集中统一对外招租，确保农地成片流转。五是农地入股。将农户土地承包经营权量化入股，由村统一经营或发包给公司、规模大户经营，村经济合作社按股份将土地经营权所得在年终分配。平湖市黄姑镇渡船桥村2006年底成立农地股份合作社，把经营净收益的80%按股分红到户，承包农户取得良好的农地收益。六是农地托管。在县、镇乡二级设立农地信托服务中心，村一级具体负责农地信托服务，全省已有4300多个村建立了农地流转组织。在就地流转的同时，浙江省还出现了跨省流转。如温岭市箬横西瓜合作社在5个省参与农地流转，建立了12个西瓜基地；温岭市农民陈定友等北上黑龙江承包农地，从事粮食生产。据统计，仅2005年，全省就有34万户、1121家企业，在外省参与流转农地785万亩，相当于浙江全省的三分之一。（二）农地流转发展趋势1、流转行为从民间自发向有序流转转变。当前各地农地流转的行为逐渐走向理性化，开始由一家一户的农户自发分散进行向有组织有计划的有序流转转变。为促进农地有序流转，各地农地管理组织在流转规范管理方面进行了有效的探索。如在登记管理方面，制定等级管理办法，规范操作程序，做好农地流转的法律政策咨询；在合同管理方面，统一制发农地流转合同文本，设置专门的合同档案，加强对合同内容的审查、鉴证和指导；在程序管理方面，明确规定凡涉及全村农户利益的农地流转，需经村民代表会议通过，流转合同须由村经济合作社备案，乡镇合同管理委员会签证。2、流转主体从单一农户向多元主体转变。随着农业结构调整和效益农业的发展，原来一些农业专业大户扩大规模，新专业大户不断涌现，同时还产生了一批新的农业生产经营主体，农业企业、专业合作经济组织、科技人员成为租赁农地承包经营权的新生力量。3、经营内容从种粮为主向发展高效农业演进。随着农地流转主体的多元化发展，农地的经营内容也逐步由种粮为主向高效农业演进。通过对农业企业建基地的引导，以“公司＋基地＋农户”和发展订单等模式，建立农产品加工的原料基地；通过积极培育种养大户和合作经济组织，推进经济农作物的种植，形成现代化农产品生产基地。4、定价机制从相对随意向市场定价转变。各地政府积极探索构建农地流转信息平台，通过各种渠道调查和搜集农地流转的供给、需求、市场价格等信息资料，并加以统计、分析和预测，然后通过一定的载体发布有关农地流转的动态情况，为农民流转土地提供有效的信息服务，农地流转价格逐步由最初的无偿或随意定价转向市场化的有偿流转。5、政府行为从默许流转向主动引导转变。在农地流转之初，部分地方政府及干部认为农地流转缺乏法律法规的支撑，操作难度大，且容易产生矛盾和纠纷，在工作中持不支持、不鼓励也不加限制的态度。随着农地流转对于农业增效、农民增收、农村稳定的效益逐步显现，各地政府及干部逐步提高了认识，加深了对农地流转的了解，及时总结经验，主动加强对农地流转工作的引导，积极为农地流转创造条件。二、加快推进农地流转的现实意义农地使用权的加快流转，有力地推进了农业结构调整，推进了农业经营体制创新，推进了农业科技进步，较好地解决了农业小规模、分散经营的各种弊端，促进了农业增效、农民增收。农地使用权流转已经成为推进农业产业化的一个核心环节，成为农业和农村经济发展的一场革命。（一）推进农地流转，是加快农业结构调整的现实需要一家一户分散的小规模经营，很难进行农业结构的区域化调整，农民种什么、养什么，具有很强的盲目性和被动性，在很大程度上依靠政府指导，由此也带来了一系列问题。大面积农地使用权流转后，农业经营的主体发生变化，农地主要向专业大户、农业企业、农村专业合作组织等集中，由他们按照市场原则组织生产，使农地资源从低效益的粮棉油生产转向高效益的名特优产品生产，对农业结构调整起到了积极的促进作用。（二）推进农地流转，是解决农业投入不足的有效途径挨家挨户地分散经营不可能对农业有大的投入，农地的大量流转，既需要进行大规模的农地整理，又需要大量的农业基础设施建设投入。随着农地使用权流转的深入实施，农地主要由具有较高经营水平和经济实力的大户、农业企业等主体经营，从而使得对农业的投入不断增加。（三）推进农地流转，是提升农业科技水平的重要举措农地使用权的流转，为科技兴农战略的深入实施创造了条件，使一大批先进、适用的农业新技术、新成果、新品种得以推广应用，走完了农业科技推广到田的“最后一公里”，使农产品品牌优势进一步凸显，科技含量进一步提升，知名度和市场竞争力也得到进一步增强。同时，依托农业龙头企业和农产品基地，各类专业技术人才的引进步伐不断加快，从而有效地提高了农业科技水平。（四）推进农地流转，是促进农业规模经营的客观需要农地流转不但较好地解决了农户从事非农产业的要求，而且还满足了有技术特长、有资金实力、有经营能力的专业大户、工商业主、经营能人集约经营农地的愿望。通过农地流转，使承包经营权向大户、农业企业集聚，形成连片专业规模经营，克服了小规模家庭经营的局限性，从而有序地引导农户与市场接轨，走向专业化、商品化、现代化。同时，随着“公司＋合作社＋基地＋农户”等一系列行之有效的农业经营模式的推广，各类农业合作组织、农业行业协会也如雨后春笋般的建立起来，农业组织化程度也大大提高。（五）推进农地流转，是加速农村劳动力转移的必然要求农地使用权的流转，使农村劳动力持续稳定地向非农产业转移提供了可能，越来越多的农民转让农地使用权，实现了就业转移，拓宽了农民增收渠道。农地使用权的流转使农民获得了一笔比较可观的租金，农民获得了比自己经营还要高的转让费。同时，农地流转后，不少农民转化为产业工人，使众多农民不出家门就找到了就业渠道，获得了转让费和劳动工资的双份收入。三、宁海县推进农地流转的基本做法和经验近年来，宁海县以科学发展观为指导，以市场经济为导向，坚持规模化带动产业化、组织化、科技化、品牌化思路，积极推行农地承包经营权流转，农地流转规模大、效益好，逐步创立了“农民自愿参与、方式自由选择、企业自主经营、市场自我调节、政府自觉服务、规模适度控制”的“五自一控”流转模式，形成了五千名职业农民经营全县七成耕地的可喜局面，被誉为宁海农业发展的“第二次革命”。（一）宁海推进农地流转的基本做法1、开展农地整理，创造农地流转条件。近年来，宁海县把农地整理和综合开发作为开展农地流转的一项基础性工作，切实加强资金投入，积极推进标准农田建设，为农地流转、成片规模开发创造了条件。据统计，自1998年以来，全县共投入农地开发整理资金亿元，完成农地整理项目100个，整理面积达到万亩，建成标准农田万亩，新增耕地万亩；完成农地开发项目235个，新增耕地万亩，并建成 “田成方、路成行、渠成网”的标准农田，极大地改善了农田基础设施，吸引广大种养大户、农业龙头企业等经营主体参与农地流转。2、培育经营主体，拓展农地流转渠道。一是引导农业企业建基地。宁海县各类农业企业通过农地流转，以“公司＋基地＋农户”和发展订单等模式，建立西兰花、雪菜、榨菜、高菜等原料基地万亩。二是引导种养大户和经济合作组织开展规模经营。全县种养大户和经济合作组织通过农地流转，开展集中连片的种养殖，流转面积达到万亩。三是鼓励工商企业投资效益农业。工商企业积极参与农地流转和基地建设开发，如宁波久丰生物科技有限公司从农户处流转700亩农地，种植进入超市的果蔬。到目前为止，全县工商企业已完成基地示范项目投资6000万元。据统计，到2005年底宁海农地流转涉及农户以外主体的面积有8万余亩，占流转总面积的三分之一左右。3、创新流转形式，提高农地流转实效。宁海县立足实际，在坚持自愿的基础上，大胆创新，开展多种形式的农地流转。一是开展委托转包。农户将农地经营权委托给村经济合作社，由村经济合作社统一发包给大户或农业企业，面积达万亩。二是自行转包。农户通过私下协商或口头协议等方式将承包地转包给亲朋好友耕种，面积达万亩。三是租赁。农户将农地租赁给农业企业、规模大户、工商企业使用，承租人向出租人支付租金，面积达万亩。四是实行股份合作。由村集体将农户土地承包权量化入股，农地由村统一经营或发包给公司、规模大户经营，村合作社按股份将农地经营所得在年终进行分配，面积达万亩。此外，宁海各地还建立了农地互换制度，流转面积达到万亩，促进了农地成片流转。4、健全流转机制，提供农地流转保障。一是规范农地流转管理。完善农业承包合同管理委员会，建立农地经营权流转审查制度、档案管理制度，制订相应的规范操作程序，规定农地流转合同必须由村经济合作社备案，镇乡合同管理委员会鉴证。建立农地向大户集中流转过程中的风险防范机制，避免工商企业或非农人员随意性、大面积、长时间地租赁农户承包地搞粗放经营。二是加强农地流转服务。建立农地流转服务平台，为农户开展流转前后的政策咨询、信息提供、合同签订等各种服务。三是建立政策引导机制。出台鼓励开展农地经营权流转、工商企业投资农业、龙头企业建设农产品原料基地等一系列政策意见，每年从土地出让金纯收入中提取3%，重点用于改善基地的基础设施和扶持农业专业合作组织、规模经营户发展，并对农地流转开发的手续和税费进行简化和减免，并每年安排100万元用于农地经营权流转奖励。增加县农业担保中心资本金，加强农业信用担保机制建设，积极为商业及金融信贷资金投入农地流转创造条件。(二)宁海推进农地流转的主要经验根据在宁海多年的工作实践，笔者深深感到，宁海之所以能在农地流转方面取得如此大的成绩，完全是广大干部群众认真遵循认识－实践－再认识－再实践的科学路径，创造性开展工作的结果。从宁海经验来看，至少有以下几方面值得借鉴：1、务必以稳定家庭承包经营政策为前提，坚决贯彻并灵活运用党的农村政策。实行以家庭经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石。宁海县在推进农地流转的过程中，处处以稳定土地承包关系为前提，坚持依法办事，不搞强行流转，确保土地所有权，稳定土地承包关系。同时，又采取因地制宜的政策措施，建立灵活有效的流转机制，灵活运用各种流转形式，搞活土地承包经营权，既确保了党的农村政策的贯彻执行，又促进了农业生产力的发展，开创了农业和农村工作新局面。2、务必以加快经济稳定发展为条件，适时推进农地流转。推进农地稳定流转，根本还是靠加快经济发展，提高生产力水平。据有关专家分析，农地健康稳定流转需要具备以下五个基本条件：一是农村人口恩格尔系数在45％以下；二是农业产值占社会总产值的比例小于10％；三是农村非农收入在75％以上；四是农村劳动力中从事非农劳动的数量大于50％；五是农业种植业结构中经济作物面积占30％以上。如果专家所说的以上几点是推进一个地方农地流转的必要条件，那么宁海县作为浙江东部沿海相对较发达地区，已经完全具备以上所说的几个条件，宁海的实践也证明了这一点。宁海的农地流转经历了一个逐步发展的过程，一开始由于区域经济发展水平还不够高，农地流转仅局限在小范围内，近年来随着县域经济的快速发展，使得大量的农民从“一亩三分”农地中摆脱出来成为可能，才有现在的大规模农地流转。因此，农地流转一定要从当地经济发展的实际出发，适时加以引导和推进，切忌不顾条件一哄而上。3、务必以“自愿、效益”为原则，充分尊重群众的意愿。推进农地流转，要顺应农民群众的发展需求，尊重农民群众的首创精神，及时总结农民群众的实践经验，并上升到理性高度用以指导面上工作。一是要坚持自愿原则。把农地流转权真正交给农民，由农民自主选择流转的对象、方式和条件，任何单位或组织不能违背农民的意愿强行剥夺农民的土地使用权，政府的引导和服务必须要以群众的意愿作为前提和保证。二是要坚持效益原则。把农民增收作为根本出发点，根据农地的级差，按照市场的实际价格，加上失去农地的必要保障成本，合理确定农地流转基价，确保农民通过承包经营权的流转，获得比自己耕种农地更多的收益，让农户从农地流转中得到实惠。4、务必以政府引导为保障，充分发挥政府在农地流转中的助推作用。在农地流转中，宁海县各级政府部门坚决从农地流转市场上退出来，变强制为引导，变干预为服务，既不越位也不缺位。一是出台农地流转方面的政策意见，对农地流转的原则、范围、形式等作出具体规定，保护农民权益。二是制定并严格执行土地利用总体规划，控制农地流转结构，把握农地流转动态平衡，引导农地流向。三是逐步完善农地流转定价体系，提供价格指导和参考，科学合理地确定农地流转补偿标准和利益分配比例。四是制定优惠政策，积极吸引和扶持农业龙头企业和种养大户对流转农地进行规模化经营开发。五是根据农业产业化经营的发展需要，有计划有步骤地促进农地流转，防止放任或者一哄而起，确保农地流转工作有序推进。（三）宁海推进农地流转存在的主要问题根据调查，当前宁海在推进农地流转方面也存在一些问题和不足，主要表现在以下几个方面：1、规模流转比例偏少。推进农业适度规模经营，提高农业生产经营水平，这是新农村建设和现代农业发展的客观要求。农地流转不一定就能促进农业规模经营，农业适度规模经营的基本前提是农地规模流转。这些年来，宁海农地流转取得很大成就，目前全县流转总面积达到万亩，但局部流转规模偏小，流转面积大多数在100亩以下，还有许多农地流转是以农户为单位进行的，这就影响到农业规模经营，与现代农业发展要求还有较大差距。2、农地流转载体缺位。农地流转必须要有一个交易的载体，为交易双方提供场所、信息和规则。目前，多数镇乡还没有形成真正意义上的流转市场，想转出的农户一时难以找到合适的对象，而有能力的经营大户却苦于和一家一户谈判费时费力，又不能保证连片规模开发。随着农村生产力的提高和城乡第二、三产业的发展，进入市场流转的农地会逐渐增多，如不尽快建立农地流转载体，仍由农民进行偶然的、直接的、盲目的交换，势必提高流转交易成本，影响农地的流转速度、规模和效益，进而影响农地资源的优化配置。3、农地流转中介服务体系落后。从宁海的情况来看，虽然各个地方都建立了农地流转服务平台，但由于种种因素，还有一部分乡镇的农地流转机构尚难以发挥职能作用。而农民群众由于受自身素质的局限，难以独立完成农地流转的全部过程，特别是一些专业性较强的环节，如评估农地使用权的价值、签订流转合同等，需要得到中介机构的服务。由于农民群众的需求与政府的供给存在着不适应性，使得农地供求双方的信息流动受阻，从而在一定程度上影响了农地的有效流转。4、农地流转后存在不稳定性。一方面，随着国家政策调整和农产品价格上扬，激发了农民对土地的投资热情，争要承包地、要回流转地、要求提高流转价格等情况时有发生。另一方面，虽然县域经济总体比较发达，但仍有部分农民转移就业不充分、不稳定，仍然把承包地看作生存的“活命田”、养老的“保险田”、就业的“副业田”，不愿离开承包地，妨碍了集中连片的农地流转。因此，农地流转出现了相对停滞状态和逆流转苗头现象。对于这个现象，我们要辩证来看。农地流转是生产力水平提高的必然结果，也是进一步解放生产力的必然要求，在流转过程中存在诸多矛盾是发展的客观规律，不排除由于宏观经济运行周期波动和一些农民个体行为反复，出现农地相对稳定甚至逆流转现象。四、加快建立和完善农地流转体系的几点对策建议（一）切实规范农地流转管理体系1、加强农地流转程序管理。农地流转当事人经平等协商达成一致意见后，双方应当签订书面合同，并报乡镇农业承包合同管理机构审查、签证和登记。明确农户在农地转让中的主体地位，禁止村级组织代替农户或越过农户对外签订流转合同。对合同条款不清、标的显失公平的流转合同，要通过说服引导、利益平衡的办法引导双方签订新合同。对流转程序违法违规问题要及时提出纠正或整改意见，对纠正整改不力的要责令限期纠正整改。2、加强农地流转登记管理。按照规定的程序登记、备案，可以增强农民群众进行农地流转的安全感，扩大流转规模，同时也可以使政府掌握农地流转的实际情况，制订正确的政策措施。各地应切实加强农地流转登记管理，可作出这样硬性规定，流转合同如不经过有关机构审查、签证和登记，则不具备法律效力。3、加强农地流转合同管理。合同档案是农地流转的原始文字依据，必须妥善进行管理。各地农业承包合同管理机构对流转合同的内容进行审查、签证和指导，提高合同的合规性；统一制发流转合同文本、提高合同的规范性；设置专门的合同档案管理专柜和专门的管理人员，完善流转合同的立卷、归档、调阅工作，提高合同的安全性和保密性。（二）积极培育农地流转市场体系1、健全农地流转服务平台。进一步完善县一级农地流转服务中心、乡镇一级农地流转服务站、村级农地流转服务组的三级中介服务网络，建立农地流转信息库，开展信息咨询、评估、协办手续等服务。强化政府有关部门服务职能，与农地规模流转需求主体建立定点联系制度，优先为农业龙头企业、专业合作组织等提供技术培训、信息咨询等服务。加强基层组织的服务功能，乡镇人民政府、村经济合作社和农地流转服务组织要积极为流转双方提供流转供求信息、政策咨询、合同签订指导和流转协调等服务。2、建立农地流转信息网络。建立县级农地流转信息平台，使广大农户和有意投资农业的经营者能及时、准确获取可靠信息，沟通市场供需双方的相互联系，切实解决农地流转信息不畅、配置不佳等问题。农地流转信息平台可根据各地实际设置农地转出、转入、政策宣传等板块，转出信息板块主要发布农地承包经营权对外转出的信息，转入信息板块主要发布有转入农地承包经营权意向的信息，政策宣传板块主要用于介绍有关政策和法律法规。3、建立农地流转调节机制。各级政府应当对农地流转的规模作出适当的限制，设置合理的条件，既要防止农地使用权过于集中，以调节农地流转过程中的垄断和不公平现象，又要防止改变用途。（三）加快建设农地流转促进体系1、大力培育规模经营主体。要采取切实有效的措施，着力培育一批具有现代经营理念的新型农民，提高他们开展规模经营的能力，使他们成为推进农地规模流转的主力军；扶持发展一批农业龙头企业、农业专业合作组织，鼓励他们通过农地流转建立自己的农业生产基地；鼓励工商企业积极参与农地流转，投资发展效益农业、开发农产品。2、着力推动农民转移就业。一是拓展农村劳动力转移就业空间。大力发展农村二、三产业，深入推进农业产业化经营，积极推进农村城镇化建设，促进农村劳动力向二、三产业转移。二是建立健全以政府为主导，社会中介为补充的劳动力就业服务体系，形成多形式、多层次、有保障的劳务输出格局。三是加强农村劳动力培训。创新培训形式，整合培训资源，广泛实施农村劳动力转移培训工程，着力提升农村劳动力的就业能力和水平。3、加强农村社会保障工作。没有健全的社会保障制度，就不可能从根本上增强农民离土的安全感和规避市场风险的能力，农村土地市场发育的进程也将严重受阻。因此，要尽快建立多层次农村社会保障体系，包括农村最低生活保障、社会保险、大病救助、子女教育、农民工保护等等，逐步弱化农地的福利性和社会保险功能，为土地出让者解决后顾之忧。（四）健全完善农地流转政策法规体系1、及早修订土地管理法规。在农地流转问题上，现行的《土地管理法》与《农村土地承包法》存在矛盾。《土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二村民代表的同意并报乡镇人民政府批准。”而《农村土地承包法》第三十二和三十四条则明确规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”由此可见，有必要对《土地管理法》进行适当的修改。2、制定农地流转有关法律法规。目前，关于农村土地流转的法律规定散见于《土地管理法》和《农村土地承包法》两部法律之中，缺乏系统性。2001年12月，中央下发的《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》，内容较为具体，但未上升到法律层次。因而急需研究制定相关的法律法规，对农村土地承包经营权的法律基础进行确认和保护，对农村土地流转的内涵、形式、运作程序、监督控制及相应的法律后果作出明确、系统的界定。3、制定对农地承包经营权进行保护的有关法律。这个法律应当明确规定：一是农户所拥有的集体土地承包经营权是农民以合同形式所取得的一种产权，以实现承包经营权的物权化；二是农户对承包经营权依法享有占有、使用、赠予、拍卖、转让、出租、继承、入股等权利，以实现承包经营权内容的明晰化；三是能否考虑取消现行30年承包期限的限制，以实现承包经营权的永久化。参考文献：1、田野：《中国农村土地流转：现状、问题及对策建议》；2、邵书慧：《土地流转动力机制初探》；3、刘莹：《农村土地流转问题的思考》；4、刘丽：《国外土地流转交易中政府的职能定位及作用》；5、李亚彪：《浙江农地流转的模式与困境》；6、辽宁省政府发展研究中心课题组：《土地流转模式的选择》。