房产回购毕业论文

本质重于方式准绳，是指在会计核算中确认和计量某项资产、负债、收入或费用时，应按买卖或事项的经济本质停止，而不应仅以买卖或事项的法律方式为根据，也就是说，当某项买卖或事项在经济本质与法律方式上不分歧时，企业应当按其经济本质停止会计核算和反映，而不能按其法律方式停止核算和反映。新企业会计原则与原会计制度相比，在会计核算标准上倾向于准绳导向，但更强调本质重于方式准绳。本文谈谈本质重于方式准绳在会计实务中的应用。一、本质重于方式准绳在企业会计原则中的表现。本质重于方式准绳除在根本会计原则中明白规则了概念外，还在许多详细会计原则中也作出了详细的规则。（一）对本质重于方式的概念性规则。《企业会计原则——根本原则》第十六条规则：企业应当依照买卖或者事项的经济本质停止会计确认，计量和报告，不应仅以买卖或事项的法律方式为根据，本原则第四条又规则：“财务会计报告的目的是向会计报告运用者提供与企业财务情况，运营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托义务实行状况，有助于财务会计报告运用者作出经济决策。”假如企业反映的某项资产或费用，负债或收入仅有法律方式上的根据，但不是其经济本质，则所反映的会计信息就是虚无的，会计报告运用者就无法据此作出正确的经济决策，或形成决策者的决策失误。（二）本质重于方式准绳在详细经济业务上的规则。在各个详细会计原则中根本上都明白了本质重于方式准绳在会计核算中的应用，最为明显的主要有以下一些：1、关于融资租赁资产。《企业会计原则第21号——租赁》规则，将承租人租赁的资产分为运营租赁与融资租赁，企业应将融资租入资产确以为企业的资产。2、关于金融资产。《企业会计原则第22号——金融工具确认与计量》规则，企业应按实践利率（而非票面利率）核算摊余本钱和各期利息费用。并请求将一些初始本钱极少以至无初始本钱的衍生金融工具也归入资产、并在资产负债表中反映。3、关于兼并财务报告的范围。《企业会计原则第33号——兼并财务报告》规则，兼并财务报告的范围应当以控制为根底予以肯定，而控制应该是实践意义上的控制，而不只仅是法律方式上的控制。4、关于发行的非衍生金融工具。《企业会计原则第37号——金融工具列报》规则，企业发行的非衍生金融工具包含有负债和权益成份的，应当在初始确认时，将负债和权益成份停止分拆，分别停止处置，预期将赎回的优先股确以为负债。除上述规则外，在其他详细会计原则中均有与之相顺应的规则，比方各项资产确实认，在各资产会计原则中都规则了除满足相关资产的定义外，还规则与各该资产有关的经济利益很可能流入企业等。在收入确实定上，《企业会计原则第14号——收入》规则，确认商品销售收入应当同时满足五个条件，其中最根本的条件就是：企业能否已将商品一切权上的主要风险和报酬转移给了买方等。二，本质重于方式准绳在会计理论中应用（一）应收账款保理业务。应收账款保理业务是指应收账款权益主体将其所具有的应收账款依照买卖合同的规则出卖或转让给银行或其他金融机构，以获取现款的行为。按买卖合同条款又称之为应收账款出卖、应收账款转让、应收账款贴现等，应收账款保理业务的普通处置程序：首先，买卖双方签署买卖合同或协议，肯定应收账款的对象（即应收单位）、应收金额和收款费用等，其次，卖方向买方移交收款根据等；其三，买方按应收账款的一定比例（普通为70%左右）向卖方预付现款；最后，由买方（银行或其他金融机构）向应收账款的客户收取货款。款项收回后，买方可能直接纳入本人的账户，并将金额付给卖方；也可能收入卖方指定账户，再由卖方将预收款退给买方。出卖的应收账款可能附有追索权，也可能不附追索权。此项业务，从法律方式上看，应收账款曾经出卖了，但本质上能否真正出卖，还需求依据本质重于方式准绳作出判别，判别的规范：一是看应收账款的收益能否转移，应收账款收益，主要是指提早收回应收账款所取得的投资收益或其他资金运用收益。二是看应收账款的风险能否转移，包括应收账款延期收回的损失和坏账损失等。只要经过本质性判别，阐明应收账款的风险和报酬都转移给了买方，卖方企业才干终止应收账款确实认，否则不能转销应收账款，所收购方的预付金额应确以为一项负债。例题1，A公司将其局部延期期限为6个月的应收账款500万元，于2007年1月1日签署合同卖给B商业银行，合同有关条款的内容如下：（1）A公司保证提供收款的真实有效证明资料。（2）合同经双方签字生效时，B公司按应收账款总额的70%支付给A公司。其他款项于2007年3月31日。（3）合同收款手续费，B公司按合同标的总额的3%计算，在首笔付款中扣除。（4）A公司继续管理其应收账款，B公司辅佐催收，所收回合同内的应收账款存入A公司在B公司银行开立的专户。（5）应收帐款到期不能收回，A公司按再次延期的款项支付B公司利息12%；如发作坏账损失A公司承当90%，B公司承当10%。请求：A公司按本质重于方式的准绳作出会计判别和会计处置。解：1、按本质得于方式准绳判别能否转销应收账款。（1）应收账款收益权判别，由于应收账款收回后仍存入A公司在B银行开立的专户，所完成的存款利息等收益仍由A公司一切，这阐明应收账款的收益权并没有转移。（2）应收账款活动性风险判别，依据买卖合同规则：应收账款到期不能收回时，A公司应按合同金额向B公司支付年利率12%的利息，这阐明应收账款的活动性风险没有转移，仍由A公司承当。（3）应收账款坏账风险判别，依据买卖合同规则：假如应收账款发作了坏账损失，A公司承当90%，B公司承当10%，这阐明应收账款的大局部坏账风险仍保存在A公司，阐明绝大局部的坏账风险也未转移。综上所述，A公司固然从方式上将应收账款卖给了B公司，也获得了合同规则的价款，但本质上该应收账款的主要风险和报酬并没有转移进来。因而，A公司获得B公司的款项本质上是以应收账款为押金的融资性质，A公司不能转销应收账款，所收B公司的款项应作短期借款入账。2、A公司会计处置：（1）2007年1月1日收到B公司首笔付款时收款金额：500×[70%-3%]=335万元 B公司承当损失额：500×10%﹦50万元借：银行存款 3350000财务费用 150000贷：短期借款 3000000应收账款 500000（2）2007年3月31日收到B公司余款时借：银行存款 1500000贷：短期借款 1500000（3）若应收账款到期如数收回时借：银行存款 5000000贷：应收账款 5000000同时，出借银行借款借：短期借款 4500000应收账款 500000贷：银行存款 5000000（4）若应收账款到期只收回60%，其他再延期6个月①收回款项时（收回金额=500×60%=300万元）借：银行存款 3000000贷：应收账款 3000000②计提利息时，（500-300）×12%×6÷12=12万元借：财务费用 120000贷：对付利息 120000③收回延期应收账款时借：银行存款 2000000贷：应收账款 2000000④出借银行借款本息时借：短期借款 4500000应收账款 500000对付利息 120000贷：银行存款 5120000（5）若有确切证据标明延期局部应收账款成为坏账时① 肯定坏账时借：管理费用 1800000（2000000×90%）短期借款 200000 （2000000×10%）贷：应收账款 2000000② 出借银行借款时借：短期借款 4300000应收账款 500000贷：银行存款 4800000（二）售后回购业务。售后回购，是指购销双方签署买卖合同或协议，销货方将产品卖给购货方，并收取货款，同时双方又签署一份回购合同，销货方在规则的时间内按规则的价钱从购销方手中买回原产品的一种经济行为。该类业务在房地产企业和大型设备消费企业中越来越多，越来越明显。售后回购业务从法律方式上看是两项经济业务，一项是产品销售业务；另一项是商品采购业务。两项业务在方式要件上都契合销售或采购行为，但本质上能否真正完成了销售，应依据本质重于方式准绳加以判别，判别的规范：一是商品的管理权能否转移；二是商品在出卖后的收益能否转移，商品的收益主要是指商品在出卖之后的增值；三是商品的风险能否转移，包括商品的损失风险和商品的降价风险等能否转移等。只要当与商品有关的风险和报酬都本质上转移给了买方，卖刚才能确认收入，否则不能确认收入，所收款项只能确以为负债。例题2，A房地产公司将本人建成的4栋房屋以800万元的价钱销售给C公司，双方签署买卖合同的主要条款为：（1）2007年1月1日，C公司支付房屋价款800万元给A公司；（2）A公司担任该房屋的日常管理、维护和运用工作；（3）A公司承诺到2009年12月31日，不管房地产市场怎样变化，一定以992万元的价钱购该房屋，C公司不得自行转让。请求：A公司依据本质重于方式的准绳作出会计判别及会计处置。解：1、依据本质重于方式准绳判别该项业务能否属于商品销售业务。（1）房产管理权判别。该房产在销售后，仍继续由A公司担任日常维护管理和运用，说该房产的管理权并没有转移。（2）房产收益权判别。该房产到2009年底，A公司以992万元回购，该房产价钱涨得再高，其益处C公司得不到，阐明房产的收益权仍留在A公司，没有转移。（3）房产风险判别，该房产A公司按规则时间、规则价钱回购，不管房产形成何种损失或价钱下跌等，与C公司无关，阐明房产的一切风险也没有转移。综上所述，A公司销售的该房产，还保存了与销售资产一切权相联络的继管理权，并对该资产施行控制；该资产的风险和报酬也并没有本质性转移。因而，A公司不应确认销售收入，一切价款只能作负债入账。2、A公司房产销售的会计处置（1）2007年1月1日收到C公司价款时借：银行存款 8000000贷：长期对付款——C公司 8000000（2）每年计提利息时（假定该款用于消费运营活动）年利息=800×8%=64万元借：财务费用 640000贷：长期对付款—C公司 640000（3）2009年12月31日房产回购付款时借：长期对付款——C公司 9920000贷：银行存款 9920000（三）资产租赁业务。资产租赁，是承租人按规则向出租人支付租金，以取得某项资产运用权的一种经济行为。租赁按其资产的风险与报酬能否转移分为运营租赁和融资租赁。承租人租赁资产能否确以为资产入账呢？应依据本质重于方式准绳肯定它能否属于融资租赁资产，而断定为融资租赁资产的详细规范：1、购置权，即租赁期满时，承租人有购置租赁资产的选择权，其购置价款将远低于其公道价值。2、租赁期，即租赁期限占租赁资产任务寿命的绝大局部。3、租金数额，即租赁开端日的最低租赁付款现值，简直相当于租赁资产的公道价值。4、资产运用范围，即租赁资产在普通状况下，只要承租人才干运用。例题3，A公司于2007年1月1日向D公司租入一套数控机床，该机床的买价值500万元，运用寿命为5年，双方人同签署了一份资产租赁合同，合同的主要条款如下：1、设备租赁期为5年。2、租赁期内A公司于每年年末支付租金132万元；3、租赁期满，在A公司支付了全部租金的条件下，数控机床的一切权无偿转让给A公司。4、租赁期间，由A公司担任数控机床的日常维护。D公司不承当任何费用。请求：A公司依据本质重于方式的准绳作出会计判别和会计处置。解：1、该租赁资产能否确认资产入账的判别。（1）机床管理权判别。在租赁期间A公司承当数控机床的日常维护和运用，阐明与资产相关的管理权已转移给了A公司。（2）机床收益权判别。该机床合同规则，A公司每年年末支付固定租金132万元，除此之外，设备的消费收益、涨价收益全部归A公司一切，阐明机床的收益权已转移给了A公司。（3）机床风险承当判别。只需A公司每年支付租金132万元，付清全部租金总额660万元后，数控机床的一切权转移给A公司，无论机床的维修费、损耗及涨价损失等均由公司承当，阐明该机床的风险已全部转移给了A公司。综上所述，租赁合同生效后，与数控机床相关的风险和报酬都已转移给了A公司，因而，A公司应将机床确以为资产入账。2、A公司租赁机床的会计处置（1）租入数控机床时借：固定资产——融资租入资产 5000000未确认融资租赁费 1600000贷：长期对付款——C公司租金 6600000（2）每年支付租金时借：长期对付款——C公司租金 1320000贷：银行存款 132000（3）每年摊销未确认融资租赁费时（假定按直线法摊销）借：财务费用 320000贷：未确认融资租赁费 320000（4）租赁期满，付清租金时借：固定资产——消费用数控机床 5000000贷：固定资产——融资租入资产 5000000随着新企业会计原则的贯彻施行，正确了解和把握本质重于方式会计准绳，纯熟地将本质重于方式准绳运用于各项详细会计业务之中，关于正确地展开会计核算，进步会计核算程度，为财务会计报告运用者提供更精确，更相关的会计信息具有十分重要的意义，笔者希望本文对广阔会计实务工作者正确学习和应用本质重于方式准绳能起到抛砖引玉的作用。

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城市商品房相关权若干问题的研究（一）--------------------------------------------------------------------------------序言目前在我国房地产经济迅速发展，已成为我国经济发展的主要支柱之一。其中城市商品房的买卖是人们非常关注的重大问题。据有关方面统计、商品房的买卖已成为广大群众消费的首选。随着买卖的扩大、相应商品房权益的纠纷不断出现，商品房的质量，物业管理纠纷成了投诉的热点，吸引了法学界对商品房产权问题的研究。在我国由于实行城市土地归国家所有[i]，商品房与楼盘地权相分离的原则，传统的、旧有的西方的物权理论及房地产的研究均很难适应我国现行商品房纠纷的处理。从商品房的空间构成不难看出，商品房的使用权是沿着商品房的空中范围，上下叠加左右毗连的。这些商品房的叠加毗连使其权属发生了异常的变化，更多的问题是无数个商品房权益交织后与周际的权利关系纷繁复杂，让众多学说力所不逮。本文力图在这些权利的交织及边缘问题上做深入的研究。为便于论述，本文将商品房产权交织及边缘权概称为相关权，顾名思义即与商品房产权相联的权益。由于对商品房的问题研究的欠缺（也许是本人对此问题的独孤寡闻），也由于物业管理成为新的热点，更多的是忙于应付物业纠纷的处理，而很少去分析物业纠纷权利上的原因，如果静下心来细思，涉及房产多项权利。如权利清晰，一是处理容易，二是纠纷肯定会减少。本文想借用相关权的概念从权利的性质上，该权利与他权利的区别上，努力找出一条解决纠纷便捷的路子，做一些基础性的探讨工作。需要说明的是，一是相关权没有固定理论，他是基于物权、债权，邻接权、相邻权、共同权，类似于房屋区分所有但又不等同于这样的权利，由于他是一种基础权利。所以他对基础理论的研究有很强的依赖性。二是由于旧有物权理论，原本是建立在私有物权之上的。因此，解决涉及商品房屋使用权的问题上矛盾突出、明显，很难套用，应以讨论一种全新的，商品房相关权理论为当务之要。城市商品房是国家所有地权和公民私有权分离的产物，研讨房屋相关权一般不涉及地权所有权。三是由于商品房在我国发展时间不长，矛盾的显现还不深刻，对这类问题的投入不深，研究不够，只能就发现的问题就事论事，难免不能完全自圆其说，但本文想尽力而为，使这类问题的处理，较为耐得住推敲，成为体系。 四是由于对这类权利的救济问题，直接引述为诉讼的研究，更是大家关注的问题，所以本人从论述的完整性上论述这类问题的特殊性。但并非本文的重点，如有浮皮浅显，点到为止的情况敬请见谅。一、城市商品房相关权益的基本问题（一）城市商品房相关权的概念及性质特征1.城市商品房相关权的概念商品房相关权利是指商品房产权人之产权与其他商品房屋产权人的产权及与开发商的开发权、公用设施使用权等与商品房产权相关联的权利义务的总称。为叙述方便，以下简称房屋相关权。（1）商品房一般在城市中以楼房的形式存在，相对集中于各个小区，故本文所指商品房一般泛指城市小区商品楼房。（2）由于法律规定，城市土地归国家所有[ii]，商品房均附着在国有土地上，所以商品房房屋权益仅限于房屋本身的所有权，房屋产权人不得主张房产所附着之土地的所有权。其商品房所联系的土地使用权一般也仅限于理论上的意义，因土地整幅批准使用者为开发商，房屋出售时，也仅限于房屋自身的面积及相应的公摊面积本楼内的楼道、电梯、设备间等，不包括楼房周边的绿地、马路等其他设施所占用的土地，这种理论上的土地使用权因与整体小区楼盘的土地使用权相比较微乎其微，很难产生实际主张意义，因此，本文不予讨论。2.房屋相关权的性质房产相关权是一种物权，依附于国有土地之上，附属于相对独立的房产权，是依赖于商品房产权的特殊物权。房屋相关权的依附性在于，只有享有房产权，才享有完整的相关权、房屋租赁人、借用人都不能单独享有这样的权利[iii].他的依附性还在于转让房产权时，相关权一并转让。如相关权涉及的地下车库权利、一般在转让房屋时一并转让，受让人不接受时，也应处于公开出让状态，但经物业管理人员同意的除外。（后文另述）3.相关权是一种边缘权、交织权商品房在地理空间范围讲，由于商品房叠加在同一土地上，相应房产相关权则是各房屋产权交织状态下的一种权利，这也决定了房屋相关权的行使也受制于其他产权人的权利行使。如在公共走道住户独用走廊一段为安全需要加装防盗门，此行为虽不影响他人行走，但应征求相邻其他住户的意见，并不当然享有独用走廊的专有使用权。（二）商品房相关权利所涉土地使用权的特殊性商品房的相关权是建立在国有土地使用权之上的商品房所有权利延伸于所有之房屋外的一种权利。1.他所依赖的商品房屋所有权是相对完整的，具备所有权应有的一切性质。2.相关权所依赖的，商品房所附着的土地地产权为国有土地使用权。（1）该土地所有权与房屋所有权相分离。（2）房屋所有权紧紧依附于土地使用权。（3）土地使用权的性质（商品房土地使用权）决定了房产相关权是一种特殊的房地产权。（4）土地使用权具有期限性。单纯的居住用地使用期限为70年，综合用地为50年，商业用地为40年。[iv]3.商品房所依赖的土地使用权具有整体性、不可分属、多重的特点。（1）整体性。土地使用权的自身属性是土地所有权的派生他的属性，国有土地上的商品房土地使用权具有共用性，使用的最大化及允许被他人善意使用是他的特有品性，整幅土地被开发商开发转让后允许所有商品房业主善意使用为该权利的显著特征。（2）小区土地使用权是由国有土地所有权派生出来的，区分所有不是使用权的特征，因此不可在使用权上设定“所有”。小区商品房使用权的整体性决定小区用地不可分属，所有商品房所有权人对该批准使用的土地有平等的使用权。（3）因使用目的方式、范围、空间、层次不同，追求其功用不同，使用具多重性，多样性，理论上说，使用权是多重的、往复无穷的。（三）房屋相关权是建立在商品房各自所有、土地整幅使用权共享基础上的特殊使用权[v].1.商品房的所有权私有性、依附整幅土地的使用权国有性质，决定了房产权人不仅是享有商品房的相关权，而且享有区分所有权，和共有公共设备、共用绿地的相关权，还享有所有权之间，所有权与使用权之间，与相关权之间的权利。（1）房具有完整的私有性，商品房所有权人在自己所属的范围内享有传统房屋所有权的一切权利。（2）由于商品房是横向与纵向叠加毗邻而建与公共设施、公用面积沟通相连，因此房屋所有各产权人还有相邻及区分所有的权利。（3）由于小区商品房土地所有权的特殊性和共同使用性，使其土地使用权的面积大大大于商品房的自身占地面积。商品房所有人因此还享有对绿地、马路、场馆、亭廊、景观等相关配套设施相关权。各商品房所有权人对上述配套设施相关权还达及这些设施的益损增减即使用、维护改建、受益权。笔者认为区分所有范围一般只达及同一建筑物内，与所有之房屋建筑物有物理结构上连接之部分，不具有结构相连的设施，但规划在整体范围内的，涉及其上的权利是相关权。综上，相关权有广义、狭义之说。广义相关权，除所有权之外的，包含区分所有、相邻及相关权。狭义相关权是指结构未曾原始相连，但土地使用权系一体批复、整体使用，与主体楼房配套而建相关设施之上相关的权利，如物业用房，供电公共配套用房，这些设施成本或计入或不计入商品房成本。[vi]但之上权利与住房所有权相关，既属狭义相关权范围。2.从地理位置来讲，房产权相关权是指房产人之房产权延伸至自身房屋之外，小区规划之内开发商建设的配套公共设施上的权利及公共服务设施上的权利，如附属用房，绿地等。这些权利即有一定的独立性，也有交叉性。理论上讲，当开发商开发的是单独楼座的，房屋售出后，权利就全部归属各商品房业主，这时开发商虽在名义上享土地使用权利，但已无有实际意义，楼座所需土地面积及相关占用面积随项目完成，整幢楼房的出售、已经转让提供给各个房主。小区整体开发楼盘的，中间有甬路、绿地、廊亭、公共设施等相互交织关联的各种相关设施，从产权上来讲，商品房产权人仅对开发权有依附从属性，但因上述具有独立性的设施，互不隶属涵盖，但这些条件又是选择区位、确定购买房屋时的前置条件，承诺条件，这些独立于房产权之外的会馆、场所、廊亭、马路、绿地的收益权也不能完全与房产权人的权利无关，本文要旨在于研究产权人与上述设施权利之间的关系。3. 相关权存在于动态之中，在动态中异常复杂。相关权存在于特定的历史阶段中，在历史的长河中，商品房产权的发展异常复杂，商品房相关权也并不是一成不变的，在动态中，相关权的形成、变化、消亡异常复杂。如（1）部分出租后的房产权人的相关权是否保留，能否部分转化；（2）被意外占地、增建、拆迁等，房产权人相关权如何评价损失，能否补偿；（3）70年土地使用权期满[vii]，相关权是否自然消灭，能否折价，能否改造成其他用地，有无置换权等等。本文仅就常见的几种变化作简要的论述。1）房屋所有人与使用人分离的情况下 相关权的行使如前所述，相关权是房屋产权人行使产权基于整幅土地使用配套设施的一种权利，这种权利是基于房产权的，但在现实生活中，法律允许产权人出租出借住房，在这种情况下，租用人、借用人是否享有这种小区公共设施的相关权，笔者认为，相关权不仅仅是使用权，而且有收益分享权及改变用途决定权。因此，在这种状态下，使用权可因出售、出借而随之转移，但收益分享权和改变用途决定权则可以保留。2）相关权指向的标的变动，相关权的行使分以下几种情况：（1）因规划占地，绿地等减少。当国家规划占地有补偿时，小区公共设施、绿地等土地出让金均已摊入房屋成本，各房产主的权利也基于分摊而分享这些土地、设施的占地补偿，应按面积，通过相关权，补偿给各个房屋产权人。（2）改建 增建。任何改建、增建均涉及相关权人的权益，应经多数人的同意而行之，在紧急状态下，属于确定的对相关人有益的增建、改建，可由小区或物业管理者代行实施，所得收益，在优先支付成本的情况下，应与相关权人分享。（3）维修。为维护相关附属设施的正常使用，或提升观赏使用设施的价值，需要投入，应经相关人绝对多数方同意可实施，所需费用应用小区其他收入支出，不足部分由小区相关权人分摊，不同意的人亦需支付费用。3）利用经营设施为方便小区业主，允许开设一些便民经营服务，其收入如何看待，笔者认为其经营收入一般与相关权无关，属于物业管理行为，但利用原物业管理设施的应从中分析出来，或作为维修资金，或按面积分享。对于处于有利位置之中的房顶，屋面、楼面、围墙，院内支架，悬挂的广告等收入，则应优先用于受损，受影响的房屋所有权人，其余用于公摊的相关设施维修费用，但不得作为物业经营收入。4）七十年后，土地使用期满后，房屋还在其产权尚存，土地使用权期满后，或交回土地，或对土地使用权交费续展。4如不交费续展，土地使用权虽然交还国有，但相对整幅 土地的使用及在该土地上的附着物因使用而不改变用途（自然顺延）这时，房屋所有权人则享有全部的土地使用权（原开发商）的使用权因到期而失去（丧失）[viii].如开发商或业主自行续交土地出让金，使用权全部归业主，这时相关权范围与土地使用权利范围接近一致，如由开发商交纳则相关权维持原状。（四）、相关权与相邻权区分所有、及物业管理、开发商经营权等其他权利的异同1.相邻权是指相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按双方约定的范围、用途和期限使用的，另一方要求其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失的权利[ix].相邻权是与所有权相邻部分的处理原则，相邻权没有相互包容和权利交叉，只是处理相邻关系的，双方权利相等，没有交叉。（2）相关权不一定相邻相关权是所有权派生出的权利，相关权主要基于业主与开发商的基于土地的开发利用共同使用一幅土地关系而形成，特点是毗邻但不相邻，权利主体不平等。主要解决是房屋所有权人的所有权与开发商的使用权以及共用权问题，此外，小区内业主与业主即使地理不相邻但同为相关权利人时权利平等[x].2.相关权与区分所有之间的关系建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。 [xi]对区分所有已有众多论述，从功用上比较，建筑物区分所有权主要是对所有权涉及的部分区分所有，解决的是所有权层次上的问题。建筑物区分所有权涉及的建筑物结构相连，解决的是共有问题。而相关权则不解决所有权问题，只解决相关权人房屋所有以外的一定区域内的使用权问题，不能主张对公用设施的所有权。相关权解决的公用部分的公用问题和公用部分的权益分配问题。按区分所有通说[xii]，区分所有包括住宅的专有权，公用面积的共有权，及成员权 [xiii]，但在整个小区靠街一侧修建固定广告牌，按合同法规定加工物为定作人所有，按区分所有则应为该楼所有住户共有，但固定广告牌建在楼外空地上如何共有呢。即使建在其中一幢楼的屋顶上如果按区分所有认定为非该楼住户其他楼内住户共有呢，而以相关权解释在则无纷争。再有附属车库无认购买，不得已向附近居民出售，如果出售被登记确认，小区住户与该车库所有人又如何区分所有呢？再如，庭院绿地被城市规划占用补偿，在城市土地归国家，土地使用权归土地开发商的情况下，如和用区分所有去解决补偿纠纷呢？这些似乎都以超出了“区分所有”的权能，起码在中国的情况是如此。因此，以房屋相关权理论解决这些与房产权有关的各类权属、权益损害纠纷更为恰当合用。

您好,会计学堂陈老师为您解答这里的“实质”强调经济业务的经济实质，“形式”强调经济业务的法律形式，即经济实质要重于法律形式。实质重于形式要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。【归纳】体现实质重于形式会计信息质量要求的有（1）融资租入固定资产视同自有固定资产（2）长期股权投资后续计量成本法与权益法的选择 （3）商品售后回购，且回购价确定的情况下，不确认商品销售收入。欢迎点我的昵称-向会计学堂全体老师提问