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文献综述的格式与一般研究性毕业设计论文的格式有所不同。这是因为研究性的论文注重研究的方法和结果，而文献综述要求向读者介绍与主题有关的详细资料、动态、进展、展望以及对以上方面的评述。因此文献综述的格式必须是多样性，但总的来说，一般包括以下几个部分：综述题目；作者单位；摘要；关键词；引言；正文；总结；参考文献。 (一) 题目 题目要认真选取，保证字数不是太多，并且能够准确反映文章的主要内容。 (二) 摘要和关键词 摘要限200字以内。摘要要具有独立性和自创性，不应出现图表、冗长的公式和非公知的符号、缩略语。摘要后须给出3-5个关键词，中间应用分号“；”分隔。 (三) 引言部分 引言部分，主要是说明写作的目的，介绍有关的概念、定义以及综述的范围，扼要说明有关主题的研究现状或争论焦点，使读者对全文要叙述的问题有一个初步的轮廓。 在综述的引言（或者导言、介绍）部分要写清以下内容： (1)首先要说明写作的目的，定义综述主题、问题和研究领域。 (2)指出有关综述主题已发表文献的总体趋势，阐述有关概念的定义。 (3)规定综述的范围、包括专题涉及的学科范围和时间范围，必须声明引用文献起止的年份，解释、分析和比较文献以及组织综述次序的准则。 (4)扼要说明有关问题的现况或争论焦点，引出所写综述的核心主题，这是广大读者最关心而又感兴趣的，也是写作综述的主线。 (四)主题部分 主题部分是综述的主体。其写法多样，没有固定的格式。可按文献发表的年代顺序综述，也可按不同的问题进行综述，还可按不同的观点进行比较综述，不管用那一种格式综述，都要将所搜集到的文献资料归纳、整理及分析比较，阐明引言部分所确立综述主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述，主题部分应特别注意代表性强、具有科学性和创造性的文献引用和评述。主题内容根据综述的类型可以灵活选择结构安排。 主题的层次标题应简短明了，以15字为限，不用标点符号，其层次的划分及编号一律使用阿拉伯数字分级编号法（不含引言部分），一般用两级，第三级上用圆括号（）中间加数字的形式标识。 插图应精选，具有自明性，勿与文中的文字和表格重复。插图下方应注明图序和图名。 表格应精心设计，结构简洁，便于操作，并具有自明性，内容勿与正文、插图重复。表格应采用三线表，可适当加注辅助线，但不能用斜线和竖线。表格上方应注明表序和表名。(五) 总结部分 总结部分，与研究性论文的小结有些类似，将全文主题进行扼要总结，与前言部分呼应，指出现有研究中主要研究方法上的优缺点或知识差距，若作者对所综述的主题已经有所研究，最好能提出自己的见解。 (六)参考文献 参考文献虽然放在文末，但却是文献综述的重要组成部分。因为它不仅表示对被引用文献作者的尊重及引用文献的依据，而且为读者深入探讨有关问题提供了文献查找线索。因此，应认真对待。参考文献的编排应条目清楚，查找方便，内容准确无误。 参考文献应限于作者直接阅读过的、最主要的、发表在正式出版物上的文献。要求不少于30篇。 由 阿里机械工作实 整理
鄙视出这种问题的人，也鄙视长篇大论回答这个问题的人。
Real estate registration system's legal significance - - going through between history and reality, scientific theory and legal practiceContent abstract Ten National People's Congress five conferences adopted "the People's Republic of China Reality of laws", in this new Chinese history submits National People's Congress to consider number of times most laws, proved sufficiently real right in our country market economy construction and lives of the people pivotal important position, specially real estate real rights and so on land, house, even more become the people universal matter of concern. The real estate real right registration system is the reality of laws system foundation, is occupying influential person's status in the reality of laws. In recent years, in our country real estate transaction rapidly expand, but the real estate registration system's confusion and weak actually restricts and is affecting the real estate transaction efficiency and the security. Therefore, strengthens to this question research, has the important theory significance and the practice value. This article utilized the comparative law, French philosophy and the legal system history and so on many research techniques, the apply theory to reality has carried on a more thorough discussion and to the real estate registration system's theory stratification plane and the practice stratification plane related question has carried on the shallow design to our country real estate real right registration system's reform and the consummation. This article is divided four chapters. The first chapter introduced our country real estate real right registration system's historical development. This chapter of priority introduced after our country ancient times, modern times as well as founding of the nation, the real estate real right system's historical development, inquired into this system's evolution development path from the longitudinal angle, in order to for research real estate real right registration system building clear vein. The second chapter elaborated the real estate real right registration system existence foundation. This part from the real estate real right registration system existence's social basis, the rationale as well as the legal base three aspects obtains, the modus operandi philosophy's research technique, has analyzed this system existence legal principle theory of law root, and seeks the basis from the legal angle to this system's existence. The third chapter has carried on a more detailed analysis and the appraisal to our country extant real estate real right registration system, has pointed out this system extant certain malpractices and the urgently needed improvement important aspect. And to our country several which implemented with the real estate real right registration related law, the laws and regulations has been carrying on the essential evaluation. The fourth chapter is the conclusion part. This chapter analyzes the comparison in front in the foundation, put forward the proposal to our country real estate real right registration system's consummation and the reform.不动产物权，不动产物权登记，物权公示，法律意义 :Real estate real right, real estate real right registration, real right public announcement, legal significance
相信很多的同学对于写毕业论文这件事情很是苦恼，到底自己的专业要怎么样来写，定什么样的题目，在最开始写开题报告的时候就比较的头疼，好不容易和老师把题目确认下来了，对于资料以及写作的思路都不是非常的清晰，这就很容易使得自己陷入迷茫状态，看着身边的同寝室的伙伴一个个都交了，时间也非常的快速，在经过一番交流之后，原来是伙伴们在一个叫中国论文网的网站上面写的论文，他们写出来的额论文以及开题质量和效率都是非常的好，开题报告给了老师看直接就给通过了，于是我的开题以及后面的论文都交给这家网站来做了，我自己也看了几遍，对开题报告的内容很满意，特别是后面写的论文内容真的很好，写作思路以及重点章节的分析都非常完整，老师看了直接就给通过了，同寝室的好几个同学都是在这家网站上面写的，中国论文网是有专门的网址的，为了防止找错，可以看下面的图片中的网址，希望可以帮助别的小伙伴，上交好的毕业论文给老师，最终也能够愉快的毕业。
商法论文选题
商法是调整平等主体之间商事关系的法律规范的总称。商法具有调整行为的营利性特征，又具有商主体严格法定等原则。以下是商法论文选题，欢迎参考。
1.公司人格制度研究
2.论累积投票制度对小股东权益保护的作用
3.董事竞业禁止义务研究
4.公司法人格否认法理研究
5.独立董事制度研究
6.试论股份有限公司股东会
7.试论公司资本比较研究
8.试论股份有限公司董事会
9.股份有限公司监督制度比较研究
10.股东代表诉讼制度研究
11.试论少数股东权的法律保护
12.股份有限公司董事义务研究
13.股东现物出资制度比较研究
14.试论公司法中表决权排除制度
15.试论公司法基本原则
16.试论公司法的价值
17.公司法人民事权利能力研究
18.公司资本制度比较研究
19.论公司法对股东出资方式问题的修改与完善
20.试论一人公司
21.试论公司法与现代企业制度的关系
22.完善我国公司法股东表决权制度研究
23.股东会罢免董事的法律问题研究
24.试论公司法的理念及变迁
25.公司法的功能之比较研究
26.董事勤勉义务比较研究
27.试论董事利益保护机制
28.试论公司法对公司债权人利益的保护
29.有限责任公司与股份有限公司比较研究
30.试论公司的社会责任
31.监事会职能比较研究
32.有限公司股权转让比较研究
33.公司登记制度比较研究
34.公司法定代表人制度比较研究
35.股东资格问题研究
36.公司治理模式比较研究
37.试论公司债
38.试论公司的发起人
39.股份有限公司股权回购法律制度比较研究
40.公司法人治理结构比较研究
41.试论公司法中表决权排除制度
42.公司资本制度比较研究
43.试论公司法与现代企业制度的关系
44.我国公司法监事制度的修改与完善
45.董事交易制度比较研究
46.试论现代公司的产权结构
47.关联公司法律问题研究
48.公司治理的司法保障
49.公司治理之国际比较研究
50.论公司的社会责任
51.资本多数决原则的思考
52.股东大会初探
53.完善我国公司资本立法的建议
54.论公司董事的诚信义务
55.虚假出资法律责任探析
56.企业集团中子公司的利益保护
57.中国商法的立法模式再研究
58.商事主体制度研究
59.非法人组织法律地位研究
60.论商法的特征及基本原则
1. 故意以悖于善良风俗手段加害他人之损害赔偿责任
2. 从案例分析的角度谈意思表示不一致时的法律效力
3. 干扰婚姻关系之“第三者”侵权责任
4. 母亲的探望权
5. 自管公房使用权私自转让合同的效力认定
6. 买卖不破租赁
7. 《合同法》第52条第5项的理解与适用
8. 试论民法重大误解制度
9. 恶意占有人的费用请求权
10. 冒名顶替之侵权责任
11. 业主自治团体的法律地位研究
12. 不当得利请求权与其他请求权的竞合
13. 间接代理——以《合同法》第402条.403条为中心
14. 论国家政策在民法中的法律漏洞填补功能
15. 我国不动产统一登记立法研究
16. 非婚同居房产纠纷
17. 小区停车位及车库归属法律问题研究
18. 夫妻忠诚协议效力探究
19. 城镇居民购买小产权房纠纷问题及其解决办法
20. 合同解除后的损害赔偿问题
21. 债权人代位权行使的效果归属
22. 论我国法定继承人的范围和顺序
23. 新法的困惑与制度下的阐释——区分《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条与《合同法》第51条的适用案型
24. “第三者”介入婚姻家庭的损害赔偿责任
25. 论遗产债权人利益保护──从放弃继承的角度入手
26. 意思表示之欺诈与侵权责任
27. 《精神卫生法》中 “被精神病”的法律探析
28. 出租人的通知义务——以房屋承租人优先购买权制度为背景
29. 侵犯信用权的损害赔偿责任
30. 法国亲权及监护立法对我国的启示
31. 论法人名誉权与商誉权之关系——以最高院(2012)民三终字第3号裁定书为视角
32. 冒名顶替行为的定性及侵权责任
33. 商品房认购书的法律属性
34. 第三人胁迫与第三人欺诈
35. 预约合同的法律效力问题
36. 从人格权保护角度界定言论自由的尺度
37. 自费留学中介服务研究——以中介委托合同为中心
38. 可撤销婚姻的具体情形
39. 高空抛物致害责任的再认识
40. 侵犯肖像权的类型化研究
41. 我国第三人利益合同中第三人的直接请求权问题分析
42. 个人信息的人格权保护
43. 买卖合同司法解释确立特殊动产买卖合同中交付优先于登记的合理性分析
44. 表见代理中的本人过错
45. 继承放弃能否为撤销制度之标的
46. 买卖合同司法解释第三条之思考
47. 对情势变更原则中的“不能实现合同目的”的认定
48. 婚外同居财产赠与的效力
49. 夫妻房屋买卖纠纷中的家事代理权
50. 第三人代物清偿合同的性质及效力
1.论我国商法典单独制定欠缺的条件
2.论我国商法体系的构建
3.商法的独立性与商事审判的独立化分析
4.浅析我国网络交易的商法规制
5.中国民商立法及其模式选择探讨
6.民商法中诚实信用原则的内涵及完善路径探析
7.《日本商法典》的修订
8.合作社商人化的共生结构
9.浅议商法的社会责任理念及其规则体现
10.商事行为制度浅析
11.商法在市场经济中的重要性
12.商法中加重责任理念的司法应用及立法构想研究
13.我国商事登记制度问题研究
14.商法形成过程对今天我国建立商事制度的启示
15.商法学研究必须重视国际化与中国经验
16.民法典之外制定商法通则应为科学选择
17.电子可转移记录相关法律问题研究
18.独立学院经济管理类专业国际商法课程教学
19.商事仲裁与商法思维
20.商行为立法问题研究
21.商法思维法律适用性微观辨析
22.商事审判组织的专业化及其模式
23.论商法理念的时代动因
24.论商行为在相对商事法律关系中的不对等性
25.商事留置权及其扩张适用研究
26.商法的双向运动与现代商法的生成逻辑
27.日本法上的提单效力问题研究
28.组织机构数字证书在全流程网上商事登记的应用
29.案例教学在商法教学中出现的问题与解决对策
30.我国商事登记制度的.反思与完善
31.对当代民商法调整对象的探讨
32.商事行纪制度比较研究
33.我国商事失信惩戒法律制度的构建
34.商事登记效力问题研究
35.基于商法理念下营业转让的法律规制
36.从全球经济危机反思现代商法的制度价值
37.外观主义思维模式与商事裁判方法
38.浅析我国商主体的划分--试论个体工商户制度
39.商法解释理论的基点与法则分析
40.商法理念及其在商事立法与司法中的适用情况探讨
41.论商事裁判的代理成本分析进路
42.工商登记改革后商事司法权的定位及价值功能
43.我国商事登记的功能回归与制度完善
44.商事代理制度的比较法研究--基于两大法系理论和立法的分析
45.论我国商事登记审查模式
46.浅析现代民商法树立系统调整观念的必要性
47.民商法与健全个人信用体系的现实融合
48.商主体的非诉讼纠纷解决机制探析
49.依法治国语境下的商法建设
50.有关商事审判中的商法理念与审判思路探讨
51.我国商事登记法律制度改革对税收征管制度的影响与完善
52.我国商事法律制度的体系构建
53.商事仲裁裁决法律适用方法研究
54.论商事代理商制度与完善构想
55.由“囚徒困境”引发的对商法互惠互利原则的思考
56.论中国商事立法法典化--以商人习惯法为视角
57.商法理念及其在商事立法和司法中的适用
58.商法总论教学内容和教学方法的探讨
59.关于“一带一路”背景下商事登记制度的几点思考
60.民法总则法律行为无效制度的商法思考
61.权利外观理论视角下的现代商法价值
62.民法典编纂过程中的商事登记统一立法研究
63.论我国商法的发展和民商合一体例下商法的独立性
64.论信息失衡的商事法律回应
65.我国商法立法模式探讨
66.论生态文明视域下的商主体--生态人法律模式建构
67.浅析民商法信用体系的构建
68.社会经济发展中民商法的变化与发展
69.民商法价值取向与构建和谐社会
70.越南商事登记的法律效力
71.论商事权利研究范式
72.刍议民商法之发展演进
73.试论如何协调商法的公法性色彩和私法自治理念
74.民商法的目的价值探析
75.我国商事登记制度公法属性之证立
76.浅谈商事登记的对抗效力
77.论商法的商人自治理念
78.契约权利下古代商事法律思想分析
79.商事登记制度的属性反思及制度重构
80.商事代理概念重构：法经济分析的视角
81.论商法教学中商务能力的培养
82.商法语境下公平交易的经济学分析
83.论商主体资格之取得要件及其表现形式
84.论儒家文化对我国商法发展造成的消极影响
85.浅析我国商事登记制度立法现状及其完善
86.论营业转让行为的认定
87.新时期商法的基本原则探讨
88.我国商法引入经营者概念的理论构造
89.民商法中诚实信用原则的内涵和完善路径探析
90.电子商务的发展与民商法的创新
91.我国商法发展现状与趋势分析
92.城市流动商贩的商法规制探讨
93.浅析确定商法基本原则的标准
94.论我国商事法律制度构建现状及完善
95.从功能与效力的关系角度论商业登记效力的分类
96.现代商法对商行为的法律控制
97.财经类院校商法课程实践教学体系构建研究
98.论我国商事登记制度的完善
99.完善我国商事登记制度刍议
100.国际商法复合开放式教学法研究
商事登记制度有四种：，自由设立主义，特许主义，核准主义，准则主义，自由主义是设立主义是最早的公司设立原则，意指政府对公司的设立不施加任何干预，公司设立完全依设立者的主观意愿进行。特许设立主义是指公司须经特别立法或基于国家元首的命令方可设立。核准主义也称行政许可主义或核准登记主义，指公司的设立需首先经过政府行政机关的审批许可，然后再经政府登记机关登记注册方可设立。准则主义也称登记准则主义，是指法律规定公司设立要件（分形式要件和实质要件），公司只要符合这些要件，经登记机关依法登记即可成立，而无须政府行政机关的事先审批或核准。我国以准则主义为主，核准主义为辅。
一、我国商事登记制度的现状和问题：从目前来看，我国在商事登记方面取得了一定的成效，但是由于缺乏相对统一的立法规范，并没有完善的法律法规，在市场经济不断深化的影响下，商事登记中存在的不足也逐渐凸显，主要表现在以下几点： （一）缺乏统一的登记依据和程序 由于缺乏统一的商业登记基本法，使得不同的企业都有着自身独立的登记立法，而且不同责任形式，不同所有制的商主体具有不同的登记审批程序。这种分散立法的情况，使得商主体在进入市场前就出现了很大的差异性，入门的门槛高低不平，等于人为地在市场准入方面设置了相应的障碍，违反了市场竞争的公平性原则。 （二）缺乏良好的公开性和透明性 受计划经济时代形成的“官本位”思想的影响，商事登记机关并没有树立民主意识和公开意识，没有自觉接受公众的监督，从而导致商事登记的不足。 一方面，在登记之前，没有对相应的规定进行有效告知。在我国的《行政许可法》中，第五条第二款明确规定：有关行政许可的规定应当公布；未经公布的，不得作为实施行政许可的依据。而在其他相关法律中，对于应该公示的内容都有着明确的规定。但是，当前许多商事登记机关并没有提供合理有效的信息通知，使得商主体在申请登记前，并不了解相关的规范和要求，存在很大的盲目性，不仅降低了登记工作的效率，同时也是对商主体知情权的侵犯。 另一方面，缺乏对于登记过程的有效监管。部分商事登记机关在对商主体的登记申请进行审查时，没有对审查人员的资格、工作进展、审查流程等进行公示，也没有自觉接受公众监督，导致暗箱操作的存在，不仅滋生了贪污腐败问题，还会影响政府的权威性。 （三）缺乏完善健全的公示制度 商事登记的主要目的之一，就是对信息进行公示，维护交易安全。但是，我国现行的法律法规对于商事登记公示制度的规定极其简单，制度不够健全，社会公众能够看到的，只有企业的登记申报文件、变更事项等，使得相应的公开规定并没有得到充分的贯彻落实。同时，在公示途径方面，以公告为主，分为开业登记公告、名称变更公告和注销登记公告，而忽视了其他形式的公告。 （四）缺乏合理的审查原则 审查原则是否合理，会直接影响审查效果的好坏。在不断的发展和改进过程中，我国商事登记审查原则实现了由实质审查到折中审查的转变，有效解决了实质审查中存在的不足。但是，折中审查虽然看似对实质审查和形式审查各自的优点进行了综合，但是由于授予了登记机关采取实质审查的权利，给不正当的行政干预提供了条件，很容易滋生地方保护主义，影响社会经济的健康发展。 二、所谓的商事登记是指商主体的申办人为了保证主体资格设立、变更或者其他经营活动的有效进行，按照法律规定的程序和内容，以向第三方或者社会宣示某种关系或事实的存在为目标，将相关事项向登记义务机关申请记载，经登记义务机关审查后，在商事登记薄上进行登记的一种法律行为。而商事登记制度，则是政府部门为了对商事登记机关、商事主体等之间的法律关系进行调整，对商事主体的设立、变更等进行规范，而制定出的法律法规的统称。
随着商事主体和商事活动的不断丰富，必然带来商事登记制度的复杂化，为适应商事现代化和国际化的发展要求，建立和完善我国的商事登记立法势在必行。（一）制定《商事登记法》，统一商事登记制度。统一的立法模式可以抛弃各企业之间的不平等，在立法上弘扬自由、平等和公平的精神。也有利于减少法律资源浪费，增加法理的一致性，消除法律内容冗繁矛盾的弊端，扫除法律盲点，减少不同法律间的协调成本、维护成本和学习成本。统一商事登记法是商事登记现代化的形式表征，更是推动商事登记现代化的有力可靠保障。（二）废除分级登记制，实行以主营业地为标准的登记制。废弃现行的分级等级制，改取以营业地为标准的登记制度。不论是经哪一级政府或政府部门批准的企业，一律由其主要营业地的工商行政管理局登记。实行以主要营业地为标准的登记制，逐渐消除企业的身份区别，实现商主体的平等性。同时，企业营业地与登记地的统一，既方便社会公众对其信息的调取和了解，也有利于当地的政府职能部门依法对其进行必要的监督管理，可以克服分级登记制存在的制度性问题。（三）建立商事主体登记注册信息系统和网络，收集完整的商事主体信息。应当根据相关实体法律的规范内容，在商事登记专门立法中对须登记人员的具体个人信息做详尽的规定和要求。这些信息包括自然人的身份证件编号、住所或居所、出资情况及比例、任职情况、权限范围、以及与实体法所规定的属于人员任职禁止性规定相关的个人信息等等。同时扩大须登记人员的范围。（作者系重庆市忠县工商局纪检组长）
房屋产权档案管理的不足和完善措施论文
在学习、工作生活中，大家最不陌生的就是论文了吧，通过论文写作可以培养我们独立思考和创新的能力。那么问题来了，到底应如何写一篇优秀的论文呢？下面是我为大家收集的房屋产权档案管理的不足和完善措施论文，仅供参考，欢迎大家阅读。
摘要： 近年来，社会经济在快速发展的同时，城市化进程的步伐逐渐加快，基础建设规模不断扩大，在很大程度上也极大地促进了房地产行业的迅速发展，商品住宅数量逐年增加，市场快速发生转变，也使得产权、产籍管理工作面临着新的挑战和困难。因此，必须要针对当前产权产籍档案管理工作中存在的问题，采取科学合理的现代化管理手段，才能够推进档案管理的规范化建设与发展。本文通过对当前房屋产权档案管理工作中存在的问题进行了分析，并进一步探讨了房屋产权产籍档案管理规范化建设的具体措施，希望可以为相关从业人员提供些许借鉴。
关键词： 房屋产权；档案管理，规范化；现代化建设；
随着房地产行业的快速发展，市场环境也在不断发生改变，也使得机遇与挑战并存，房屋产权制度改革工作不断深入推进，也对房地产行业起到了重要的作用和影响，房屋产权产籍档案管理与整体利用率大幅度提高，其重要性不言而喻。随着市场发展需求不断扩大，房屋产权产籍档案管理工作也备受社会各界的广泛关注。随着人们对于房地产行业越来越重视，也对产权产籍档案管理工作提出了新的要求和标准，也促使档案管理工作逐渐朝着系统化与规范化的方向快速发展，因此，加强房屋产权产籍档案管理的规范化建设与发展具有重要的意义。
一、房屋产权档案管理工作中存在的问题
（一）档案收集与整合手段单一化
随着社会经济的高速发展，极大地促进了房地产行业的迅速发展，相关经济活动也逐渐变得活跃，随着其规模不断扩大，也使得产权产籍档案材料大幅度增加，这些相关材料作为房屋产权的重要组成部分，其重要性不言而喻，必须要进行妥善保存，当前，在实际工作当中，由于产权产籍档案数量不断增多，更改次数也显着增加，对于档案管理工作人员而言，其工作量也大幅度增加，在很多情况下，没有过多的时间与精力去完成当前的档案管理工作，其次，收集与整合手段单一化，一般情况下主要是遵循传统档案统计与管理工作形式进行管理与执行，导致工作效率较低，工作人员无法及时将相关产权产籍资料进行存档，不利于档案的高效化管理。
（二）接收制度有待进一步完善
通常情况下，房屋产权产籍档案材料涉及的内容较多，类型也比较多样化，使得其自身存在一定的特点，并且是以权属登记档案为核心重点，其中还包括拆迁、测量交易以及相关纠纷等资料文件。一般都是由房产管理部门进行专门的保存与管理。当前，由于多方面因素的影响，我国档案接收制度漏洞非常突出，随着房地产产权产籍档案实施之后，大部分的档案主要是由之前的管理职能单位进行存档保管，且缺乏完善系统化的档案管理制度。
二、房屋产权产籍档案管理规范化建设的具体措施
（一）充分利用互联网平台开展日常管理业务
随着房地产行业的快速发展，房屋产权产籍管理工作内容大幅度增加，也使得管理工作日益复杂化，传统电脑管理系统较为落后，已经无法有效满足当前的实际需求，导致整体工作效率不高，随着建筑物的不断增多，现有的航测图登记已经不能达到标准要求。因此，必须要充分利用互联网系统，加强房屋产权产籍日常业务的管理与保存，严格审核与管理每一个流程，对房产材料加强管理，不断地创新与优化管理系统，不断提高其工作效率和质量，使其最大限度上满足实际的工作需求。
现代化互联网系统管理平台可应用于房产证办理环节，通过合理的流程为用户提供更多的便捷，使得用户能够进行简单高效的操作，同时也能够有效避免出现错误和漏洞的情况，为申请以及办理工作的有效开展节约大量的时间。系统能够保障用户输入的快捷性，使得整个工作流程，从开始登记到办理都可以在网络上完成，操作流程简单，功能全面。从而有效替代传统的系统以及数据库，建立以房屋产权产籍管理为核心的数据库管理系统，有效改善人工操作的不足和漏洞，促进了信息化的应用与发展。逐步实现以信息化、数字化技术为核心的房产档案管理体系。
（二）严格把控服务环节
为了有效解决与改善当前房屋产权产籍管理工作现状与存在的问题，使其逐渐朝着信息化与现代化的方向发展，首先需要做的便是做好相关基础性服务工作，在拓展相关业务建设过程中，要积极扩展服务内容，使流程逐渐科学合理化，进一步推进责任制的落实，完善相关服务工作内容，持续提供优质服务，更好的解决群众问题，并且仔细筛选群众意见与反馈，及时采取必要的应对措施，可设置投诉意见箱或者电话，对相关投诉内容及时回复。
（三）加强房屋产权产籍档案电子化管理
面对日益复杂化的房地产市场，变化非常迅速，产权产籍档案资料的数量也在逐年攀升，因此，档案存放工作量不断增大，查找次数也显着增加，再者，大多数的档案几乎都是纸质形式的，在保存管理、查询等过程中相对不变，尤其是对档案管理的成本也大幅度增加，查询工作量大幅度上升，人们获取信息的难度增加，其次，许多数据资源不能实现共享。无法对于一些比较陈旧的档案进行及时查询，如果没有进行妥善保管，很可能会造成档案被严重损坏的情况，所以，加快实现房屋产权产籍档案电子化管理与发展有着重要的意义。
（四）完善档案管理相关制度法规
档案管理工作自身具有一定的特殊性，且管理工作量较大，工作内容烦琐，因此，必须要建立与完善相应的法律法规，创造良好的环境，为档案管理工作提供基础保障。当前，不管是档案管理部门或者是个体之间或多或少都会存在诸多法律难题。所以，相关部门必须要针对实际情况，进一步完善相关制度体系，通过科学合理的'法律规范手段对档案进行收集与保管，并对相关工作人员进行一定的监督与管理。这也是保障档案管理工作有序开展的重要手段之一，相关部门应当严格按照相关法律法规对档案加强管理。管理部门应当不断强化组织每一个工作人员的档案管理意识，全面熟悉和掌握本职工作需要负责的档案材料，组织相关工作人员定期学习培训。针对当前房地产档案资料管理工作的实际需求，建立与完善档案资料管理工作计划与相关制度体系，从而进一步推动房地产档案的合理稳步发展，最大限度上保障房地产档案管理工作做到有章可循。
（五）严格把控房地产产权产籍档案归档工作
房地产产权产籍档案涉及诸多单位和个体，所以，做好档案归档工作是极为重要的，同时也面临着不小的挑战，房地产产权产籍档案和一般的文书档案之间有着很大的不同，无法按照普通文书格式进行，必须要针对房地产档案的具体特征进行归档工作。
归档范围：只要是记录房地产的发生、确认以及整个发展变化情况的，以文字、图样、声像等形式为主的材料都是属于房地产产权产籍材料归档保管范围，文件材料主要包括房屋平面图、登记申请表、房屋所有权以及房屋许可证、相关合同、证明、协议、申请、司法文书等相关材料。
案卷整理：房地产产权产籍档案通常情况下属于动态化管理的，所以，在整理相关案卷过程中，应当注重其内容、形式、时间等方面的联系，在文件材料归档时，要将正件、附件、图样说明等组合在一起，不能将其分开。不同单位以及不同所有权人的文件材料是不能放在一起的。
三、结束语
随着房地产行业的迅速发展，市场环境日益复杂化，房屋产权产籍管理工作也面临着极大地挑战，因此，档案管理规范化建设迫在眉睫，已经逐渐成为当前房地产市场管理工作中极为重要的核心内容之一，与人民群众的自身利益息息相关，任务艰巨，因此，一定要针对当前存在的问题，积极采取必要的措施进行调整与优化，通过各方努力，从而进一步推动房地产档案管理工作的健康可持续发展。
四、参考文献
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城市商品房相关权若干问题的研究（一）--------------------------------------------------------------------------------序言目前在我国房地产经济迅速发展，已成为我国经济发展的主要支柱之一。其中城市商品房的买卖是人们非常关注的重大问题。据有关方面统计、商品房的买卖已成为广大群众消费的首选。随着买卖的扩大、相应商品房权益的纠纷不断出现，商品房的质量，物业管理纠纷成了投诉的热点，吸引了法学界对商品房产权问题的研究。在我国由于实行城市土地归国家所有[i]，商品房与楼盘地权相分离的原则，传统的、旧有的西方的物权理论及房地产的研究均很难适应我国现行商品房纠纷的处理。从商品房的空间构成不难看出，商品房的使用权是沿着商品房的空中范围，上下叠加左右毗连的。这些商品房的叠加毗连使其权属发生了异常的变化，更多的问题是无数个商品房权益交织后与周际的权利关系纷繁复杂，让众多学说力所不逮。本文力图在这些权利的交织及边缘问题上做深入的研究。为便于论述，本文将商品房产权交织及边缘权概称为相关权，顾名思义即与商品房产权相联的权益。由于对商品房的问题研究的欠缺（也许是本人对此问题的独孤寡闻），也由于物业管理成为新的热点，更多的是忙于应付物业纠纷的处理，而很少去分析物业纠纷权利上的原因，如果静下心来细思，涉及房产多项权利。如权利清晰，一是处理容易，二是纠纷肯定会减少。本文想借用相关权的概念从权利的性质上，该权利与他权利的区别上，努力找出一条解决纠纷便捷的路子，做一些基础性的探讨工作。需要说明的是，一是相关权没有固定理论，他是基于物权、债权，邻接权、相邻权、共同权，类似于房屋区分所有但又不等同于这样的权利，由于他是一种基础权利。所以他对基础理论的研究有很强的依赖性。二是由于旧有物权理论，原本是建立在私有物权之上的。因此，解决涉及商品房屋使用权的问题上矛盾突出、明显，很难套用，应以讨论一种全新的，商品房相关权理论为当务之要。城市商品房是国家所有地权和公民私有权分离的产物，研讨房屋相关权一般不涉及地权所有权。三是由于商品房在我国发展时间不长，矛盾的显现还不深刻，对这类问题的投入不深，研究不够，只能就发现的问题就事论事，难免不能完全自圆其说，但本文想尽力而为，使这类问题的处理，较为耐得住推敲，成为体系。 四是由于对这类权利的救济问题，直接引述为诉讼的研究，更是大家关注的问题，所以本人从论述的完整性上论述这类问题的特殊性。但并非本文的重点，如有浮皮浅显，点到为止的情况敬请见谅。一、城市商品房相关权益的基本问题（一）城市商品房相关权的概念及性质特征1.城市商品房相关权的概念商品房相关权利是指商品房产权人之产权与其他商品房屋产权人的产权及与开发商的开发权、公用设施使用权等与商品房产权相关联的权利义务的总称。为叙述方便，以下简称房屋相关权。（1）商品房一般在城市中以楼房的形式存在，相对集中于各个小区，故本文所指商品房一般泛指城市小区商品楼房。（2）由于法律规定，城市土地归国家所有[ii]，商品房均附着在国有土地上，所以商品房房屋权益仅限于房屋本身的所有权，房屋产权人不得主张房产所附着之土地的所有权。其商品房所联系的土地使用权一般也仅限于理论上的意义，因土地整幅批准使用者为开发商，房屋出售时，也仅限于房屋自身的面积及相应的公摊面积本楼内的楼道、电梯、设备间等，不包括楼房周边的绿地、马路等其他设施所占用的土地，这种理论上的土地使用权因与整体小区楼盘的土地使用权相比较微乎其微，很难产生实际主张意义，因此，本文不予讨论。2.房屋相关权的性质房产相关权是一种物权，依附于国有土地之上，附属于相对独立的房产权，是依赖于商品房产权的特殊物权。房屋相关权的依附性在于，只有享有房产权，才享有完整的相关权、房屋租赁人、借用人都不能单独享有这样的权利[iii].他的依附性还在于转让房产权时，相关权一并转让。如相关权涉及的地下车库权利、一般在转让房屋时一并转让，受让人不接受时，也应处于公开出让状态，但经物业管理人员同意的除外。（后文另述）3.相关权是一种边缘权、交织权商品房在地理空间范围讲，由于商品房叠加在同一土地上，相应房产相关权则是各房屋产权交织状态下的一种权利，这也决定了房屋相关权的行使也受制于其他产权人的权利行使。如在公共走道住户独用走廊一段为安全需要加装防盗门，此行为虽不影响他人行走，但应征求相邻其他住户的意见，并不当然享有独用走廊的专有使用权。（二）商品房相关权利所涉土地使用权的特殊性商品房的相关权是建立在国有土地使用权之上的商品房所有权利延伸于所有之房屋外的一种权利。1.他所依赖的商品房屋所有权是相对完整的，具备所有权应有的一切性质。2.相关权所依赖的，商品房所附着的土地地产权为国有土地使用权。（1）该土地所有权与房屋所有权相分离。（2）房屋所有权紧紧依附于土地使用权。（3）土地使用权的性质（商品房土地使用权）决定了房产相关权是一种特殊的房地产权。（4）土地使用权具有期限性。单纯的居住用地使用期限为70年，综合用地为50年，商业用地为40年。[iv]3.商品房所依赖的土地使用权具有整体性、不可分属、多重的特点。（1）整体性。土地使用权的自身属性是土地所有权的派生他的属性，国有土地上的商品房土地使用权具有共用性，使用的最大化及允许被他人善意使用是他的特有品性，整幅土地被开发商开发转让后允许所有商品房业主善意使用为该权利的显著特征。（2）小区土地使用权是由国有土地所有权派生出来的，区分所有不是使用权的特征，因此不可在使用权上设定“所有”。小区商品房使用权的整体性决定小区用地不可分属，所有商品房所有权人对该批准使用的土地有平等的使用权。（3）因使用目的方式、范围、空间、层次不同，追求其功用不同，使用具多重性，多样性，理论上说，使用权是多重的、往复无穷的。（三）房屋相关权是建立在商品房各自所有、土地整幅使用权共享基础上的特殊使用权[v].1.商品房的所有权私有性、依附整幅土地的使用权国有性质，决定了房产权人不仅是享有商品房的相关权，而且享有区分所有权，和共有公共设备、共用绿地的相关权，还享有所有权之间，所有权与使用权之间，与相关权之间的权利。（1）房具有完整的私有性，商品房所有权人在自己所属的范围内享有传统房屋所有权的一切权利。（2）由于商品房是横向与纵向叠加毗邻而建与公共设施、公用面积沟通相连，因此房屋所有各产权人还有相邻及区分所有的权利。（3）由于小区商品房土地所有权的特殊性和共同使用性，使其土地使用权的面积大大大于商品房的自身占地面积。商品房所有人因此还享有对绿地、马路、场馆、亭廊、景观等相关配套设施相关权。各商品房所有权人对上述配套设施相关权还达及这些设施的益损增减即使用、维护改建、受益权。笔者认为区分所有范围一般只达及同一建筑物内，与所有之房屋建筑物有物理结构上连接之部分，不具有结构相连的设施，但规划在整体范围内的，涉及其上的权利是相关权。综上，相关权有广义、狭义之说。广义相关权，除所有权之外的，包含区分所有、相邻及相关权。狭义相关权是指结构未曾原始相连，但土地使用权系一体批复、整体使用，与主体楼房配套而建相关设施之上相关的权利，如物业用房，供电公共配套用房，这些设施成本或计入或不计入商品房成本。[vi]但之上权利与住房所有权相关，既属狭义相关权范围。2.从地理位置来讲，房产权相关权是指房产人之房产权延伸至自身房屋之外，小区规划之内开发商建设的配套公共设施上的权利及公共服务设施上的权利，如附属用房，绿地等。这些权利即有一定的独立性，也有交叉性。理论上讲，当开发商开发的是单独楼座的，房屋售出后，权利就全部归属各商品房业主，这时开发商虽在名义上享土地使用权利，但已无有实际意义，楼座所需土地面积及相关占用面积随项目完成，整幢楼房的出售、已经转让提供给各个房主。小区整体开发楼盘的，中间有甬路、绿地、廊亭、公共设施等相互交织关联的各种相关设施，从产权上来讲，商品房产权人仅对开发权有依附从属性，但因上述具有独立性的设施，互不隶属涵盖，但这些条件又是选择区位、确定购买房屋时的前置条件，承诺条件，这些独立于房产权之外的会馆、场所、廊亭、马路、绿地的收益权也不能完全与房产权人的权利无关，本文要旨在于研究产权人与上述设施权利之间的关系。3. 相关权存在于动态之中，在动态中异常复杂。相关权存在于特定的历史阶段中，在历史的长河中，商品房产权的发展异常复杂，商品房相关权也并不是一成不变的，在动态中，相关权的形成、变化、消亡异常复杂。如（1）部分出租后的房产权人的相关权是否保留，能否部分转化；（2）被意外占地、增建、拆迁等，房产权人相关权如何评价损失，能否补偿；（3）70年土地使用权期满[vii]，相关权是否自然消灭，能否折价，能否改造成其他用地，有无置换权等等。本文仅就常见的几种变化作简要的论述。1）房屋所有人与使用人分离的情况下 相关权的行使如前所述，相关权是房屋产权人行使产权基于整幅土地使用配套设施的一种权利，这种权利是基于房产权的，但在现实生活中，法律允许产权人出租出借住房，在这种情况下，租用人、借用人是否享有这种小区公共设施的相关权，笔者认为，相关权不仅仅是使用权，而且有收益分享权及改变用途决定权。因此，在这种状态下，使用权可因出售、出借而随之转移，但收益分享权和改变用途决定权则可以保留。2）相关权指向的标的变动，相关权的行使分以下几种情况：（1）因规划占地，绿地等减少。当国家规划占地有补偿时，小区公共设施、绿地等土地出让金均已摊入房屋成本，各房产主的权利也基于分摊而分享这些土地、设施的占地补偿，应按面积，通过相关权，补偿给各个房屋产权人。（2）改建 增建。任何改建、增建均涉及相关权人的权益，应经多数人的同意而行之，在紧急状态下，属于确定的对相关人有益的增建、改建，可由小区或物业管理者代行实施，所得收益，在优先支付成本的情况下，应与相关权人分享。（3）维修。为维护相关附属设施的正常使用，或提升观赏使用设施的价值，需要投入，应经相关人绝对多数方同意可实施，所需费用应用小区其他收入支出，不足部分由小区相关权人分摊，不同意的人亦需支付费用。3）利用经营设施为方便小区业主，允许开设一些便民经营服务，其收入如何看待，笔者认为其经营收入一般与相关权无关，属于物业管理行为，但利用原物业管理设施的应从中分析出来，或作为维修资金，或按面积分享。对于处于有利位置之中的房顶，屋面、楼面、围墙，院内支架，悬挂的广告等收入，则应优先用于受损，受影响的房屋所有权人，其余用于公摊的相关设施维修费用，但不得作为物业经营收入。4）七十年后，土地使用期满后，房屋还在其产权尚存，土地使用权期满后，或交回土地，或对土地使用权交费续展。4如不交费续展，土地使用权虽然交还国有，但相对整幅 土地的使用及在该土地上的附着物因使用而不改变用途（自然顺延）这时，房屋所有权人则享有全部的土地使用权（原开发商）的使用权因到期而失去（丧失）[viii].如开发商或业主自行续交土地出让金，使用权全部归业主，这时相关权范围与土地使用权利范围接近一致，如由开发商交纳则相关权维持原状。（四）、相关权与相邻权区分所有、及物业管理、开发商经营权等其他权利的异同1.相邻权是指相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按双方约定的范围、用途和期限使用的，另一方要求其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失的权利[ix].相邻权是与所有权相邻部分的处理原则，相邻权没有相互包容和权利交叉，只是处理相邻关系的，双方权利相等，没有交叉。（2）相关权不一定相邻相关权是所有权派生出的权利，相关权主要基于业主与开发商的基于土地的开发利用共同使用一幅土地关系而形成，特点是毗邻但不相邻，权利主体不平等。主要解决是房屋所有权人的所有权与开发商的使用权以及共用权问题，此外，小区内业主与业主即使地理不相邻但同为相关权利人时权利平等[x].2.相关权与区分所有之间的关系建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。 [xi]对区分所有已有众多论述，从功用上比较，建筑物区分所有权主要是对所有权涉及的部分区分所有，解决的是所有权层次上的问题。建筑物区分所有权涉及的建筑物结构相连，解决的是共有问题。而相关权则不解决所有权问题，只解决相关权人房屋所有以外的一定区域内的使用权问题，不能主张对公用设施的所有权。相关权解决的公用部分的公用问题和公用部分的权益分配问题。按区分所有通说[xii]，区分所有包括住宅的专有权，公用面积的共有权，及成员权 [xiii]，但在整个小区靠街一侧修建固定广告牌，按合同法规定加工物为定作人所有，按区分所有则应为该楼所有住户共有，但固定广告牌建在楼外空地上如何共有呢。即使建在其中一幢楼的屋顶上如果按区分所有认定为非该楼住户其他楼内住户共有呢，而以相关权解释在则无纷争。再有附属车库无认购买，不得已向附近居民出售，如果出售被登记确认，小区住户与该车库所有人又如何区分所有呢？再如，庭院绿地被城市规划占用补偿，在城市土地归国家，土地使用权归土地开发商的情况下，如和用区分所有去解决补偿纠纷呢？这些似乎都以超出了“区分所有”的权能，起码在中国的情况是如此。因此，以房屋相关权理论解决这些与房产权有关的各类权属、权益损害纠纷更为恰当合用。
我国房地产登记制度存在的问题及改革的方向房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，也是建立房地产市场的必要保障条件。本文拟借鉴国外有关立法，在概括我国房地产登记法律制度的沿革和现状的基础上，就如何健全和完善该制度略陈管见。一当今世界各国的土地登记（或房地产登记）制度主要有三种立法例：（一）契据登记制度。又称登记公示主义或法国法模式，为法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州及南美一些国家所采用，我国香港地区也采用这种制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编簿，而不以不动产为标准。（二）权利登记制度。又称登记要件主义或德国法模式，为德国、瑞士、荷兰、奥地利、埃及等国所采用。这种模式与前者相反，在这种被称为真正的地权注册制度下，登记是房地产物权变动的生效条件，登记机关对地权变动有实质审查的权限，登记具有公信力，登记簿的编成采用物的编成主义，即以房地产为标准按顺序排列。（三）登记发证制度。又称地券交付主义或托仑斯（Robert·Torrens）模式，该模式是由澳大利亚的托仑斯爵士设计提出的，于1858年1月27 日经南澳州议会通过并于7月施行。采用这一制度的国家主要有澳大利亚、 新西兰、英格兰、爱尔兰、加拿大、菲律宾、马来西亚以及美国的若干州，我国台湾地区也采用这种制度。该项制度在德国法模式的基础上增加了记载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。〔1 〕上述三种登记制度中，与我国现行的登记制度最为接近的是托仑斯登记制。我国的不动产制度，在1949年10月之前实行的基本上是税收地籍制度。在这种制度下，地产的权利证书（地契）是土地产权（包括房产）的全权证书，土地产权可随证书的转让而转移，土地权证的丢失（不论任何原因）都意味着产权的丧失。所以在解放前，不管业主是地主还是农民，都把地契作为珍贵的财产保管，这是我国各界人士（包括海外华人）心理上安全感的需求形成的特殊现象。税收地籍制很适合于土地私有制度和以农业经济为主的国家，政府只管征税而不必更多地负责任。新中国成立后，即颁布了《土地改革法》等法律法规，为土地所有制和土地使用制度提供了法律依据。在50年代初，只有少数大中城市进行房地产全面换证登记，大多数城镇则仅在原地政资料上进行产权转移、变更登记。在随后相当长的时期，土地房产登记制度废弛，权利的变更往往以契代证。1978年以后我国房地产登记法律制度得到恢复和发展。在房产登记制度方面，当完成第一次全国城镇房屋普查（1985年）之后，原城乡建设环境保护部于1986年2月5日发出《关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展建国以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。随后颁布了相关的规章和政策，如《城镇房屋所有权登记暂行办法》（1987年4月21日），《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》（1988年2月12日），《关于城镇驻军营房产权登记、 发证工作的通知》（1988年6月24日）， 《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》（1989年11月1日）。应当指出，1990年12月31日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，是目前我国城市房地产产权管理较为系统的行政规章。该办法除了重申产权登记制度外，还明确了“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则”。经过几年来的贯彻实施，到1993年底，已登记房产占实有房屋建筑面积的90％，已发证房产占80％。1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登记管理”，以法律的形式首次确立了国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，并对其主要运作程序作了规定。在土地登记制度方面，1986年6月25日通过的《土地管理法》， 标志着我国土地管理事业真正进入了有法可依的历史阶段。为了确定土地所有权和使用权，依法进行土地登记，1989年7月5日国家土地管理局印发了《关于确定土地权属问题的若干意见》（1995年3月11 日修改为《确定土地所有权和使用权的若干规定》）。为建立土地登记制度，以维护土地的社会主义公有制，保障土地使用者和土地所有者的合法权益。1989年11月18日国家土地管理局发布了《土地登记规则》。该规则指出土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记，土地登记包括初始土地登记和变更土地登记。1994年7月5日国家土地管理局等部门联合发出《关于印发〈清产核资中土地清查估价工作方案〉的通知》，明确清产核资中进行土地清查估价，不但是加快土地登记、估价进度的重要途径，也是土地管理部门服务于建立社会主义市场经济体制的直接措施，是加强土地登记、估价，管理市场、强化土地资产管理的重要手段。为了方便对外服务，规范土地登记、估价程序，提高办事效率，地籍管理机构对外可挂土地登记处（站）牌子，办理土地登记、估价事宜。为深化企业改革，优化配置土地资源，规范股份有限公司设立中的土地使用权管理，国土局、国家体改委1995年1 月制定下发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》，其中对土地使用权登记作了相应的规定，要求在设立股份有限公司之前必须办理土地登记，然后才能进行土地资产评估及资产处理，根据处置结果再办理土地使用权变更登记。1995年10月1 日起施行的《担保法》对不动产抵押及其登记作了具体规定。为加强农村集体土地管理，贯彻实施《担保法》，国土局颁布了《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》，就依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权，以及抵押乡（镇）村企业厂房等建筑涉及所使用范围内的集体土地使用权的抵押登记作出详细的规定。关于房地产登记法律制度，除了全国性的规范外，有些地方性法规还作出专项规定，使我国的房地产登记制度更趋完善。如《深圳经济特区房地产登记条例》（1992年12月26日通过，1993年7月1日施行），该登记条例创立了以土地为权利登记之基础的房产、地产合一制度以及优先权、代理及确认无主财产、赔偿、公开查册、撤销核准等一系列新的法律制度，反映了社会主义市场经济的客观需要，并为政府掌握地籍、房籍提供了法律管理手段，进一步完善了特区房地产投资的法律环境。1995年上海市颁布了《上海市房地产登记条例》，规定房地产权利的确认在法律上是以登记为表现形式的，并避免了原来土地使用权证和房屋所有权证分离可能造成的两者不一致的矛盾。1996年8月9日颁布的《厦门市城镇房屋管理条例》，明确房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证，实行两证合一。二一种较为完善的房地产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。从以上我国房地产登记制度的历史变迁、现行法律规范及其实践来看，我国房地产登记制度在登记的机关、登记的类型、登记的公信力和现代化管理手段等方面还存在一些问题，亟待进一步解决和完善。（一）关于房地产权属登记机关房地产权属登记机关在不同的国家不尽一致，主要有三种类型：一类是设立专职的登记机关，如澳大利亚的地权登记局，又如日本的登记所，具体由法务局（全国有8个）担任，下设地方法务局、 分局和办事处办理登记事务；〔2〕一类是由司法机关充任，如美国的地方法院，我国解放前地方法院一度也承办不动产登记（后由地政局接收）； 〔3〕一类是由房地产行政管理部门充任。我国在《城市房地产管理法》颁布以前，房地产权属登记采取分属两个机关管理的体制（深圳市除外）。房地分属两个部门管理的弊端是很明显的，这也是完善我国房地产登记制度所必须解决的一个问题。深圳经济特区从1987年开始实行土地使用制度改革以来，借鉴香港的经验，采取了房地合一的管理体制，明确规定深圳市人民政府房地产主管部门是特区房地产登记机关，房地产登记以一宗土地为单位进行登记，土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应同时登记。〔4 〕这种有别于其他地区将土地和房屋分别登记的规定，是房地产市场化的客观要求，无论是经济管理体制上，还是在我国房地产立法上都是一个突破。实践证明，自1986年起在我国实行的房地产分别登记制，两个部门各自发证，统计口径不一，重复收费，房地产权人叫苦不迭。两个主管部门机构重叠，职能交叉，不仅浪费人力物力，还形成政出多门、政令不畅，其结果是影响了节约土地的基本国策的落实，影响了房地产业的发展，影响了政府的形象和威信。基于目前我国房地产管理体制现状的考虑，《城市房地产管理法》按照“两证分发”的模式，规定了登记发证基本运作程序，这是在房地产分管体制下不得不采取的权宜作法。所幸的是，《城市房地产管理法》在规定“两证分发”基本运作程序的同时，也肯定了“两证合一”的经验，以法律的形式肯定了这一改革成果，为理顺房地产管理体制指明了方向，为解决房地产统一登记制提供了法律依据。新法颁布后，许多地区依据该法第六条第二款的规定，明确了“房地合一，两证合一”的管理体制。有些地方机构虽未合一，但对登记作了简化手续的规定，如广东省虽然仍由省建委和省土地管理局两家分别负责房地产和土地方面的工作，但颁布的《广东省城镇房地产权登记条例》，明确规定由房地产管理部门负责城镇房地产登记工作。近年来实行房地合一的城市越来越多，如广州、上海、汕头、开封、北京、厦门等地，可以说房地合一是大势所趋。然而，由于我国地权可以分，房权不可分，房地融一体的错综复杂关系，也产生了相关的一系列问题。例如，我国目前尚未对多层、高层〔5〕建筑物区分所有权登记问题作出专门规定。 在这方面澳大利亚托仑斯登记制值得借鉴，托仑斯登记制是以土地权利为登记标的，对于分属数人的多层房屋，则采用土地的空间概念为其所有范围，实际上是以其占有的房屋范围来确定。日本现行《有关建筑物区分所有等之法律》明确规定，区分所有建筑物的专有部分、共用部分与基地利用权的登记应为一体性。我国台湾地区基本上是仿效日本不动产登记法，现行《土地登记规则》设有关于建筑物区分所有权第一次登记规定，并分为专有部分、共用部门、地下层及屋顶突出物的登记。当然，由于我国与上述国家和地区的情况不完全相同，主要是土地和建物（指建筑物及建筑改良物）的所有制与管理体制不同。因此，它们的登记办法，仅可供借鉴或参考。（二）关于房地产权属登记的类型一个完整的房地产权属登记类型应包括总登记、初始登记、经常登记、他项权利登记、设定登记、变更登记、注销登记、更名登记、涂销登记、更正登记、嘱托登记、预告登记、补给登记、异议登记和暂时登记等等。权属登记的类型是由登记的目的所决定的，各种登记类型之间在功能上应互相补充，相互依托，各种具体形式有一定的内在逻辑性，其设置应有规律性可循，从而构成房地产权属登记制度的整体。从这一目的和实践需要来看，目前的房地产登记规则已远不能适应市场条件下的需要，亟待修订。我国《城镇房屋所有权登记暂行办法》和《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定的房屋产权登记类型，包括初始登记（又称静态登记）和房屋产权变更过程的登记（又称动态登记）两大类型，具体形式有新建登记、移转登记、变更登记、消灭登记、他项权利登记以及特殊情况下的延期登记（延期登记的期限不得超过一年）。关于土地登记的类型，《土地登记规则》分初始登记和变更土地登记两大类型，后者还包括他项权利移转登记、土地抵押权登记、注销土地登记和更正登记。应当指出，《土地登记规则》以初始登记来代替土地总登记，就难以获得特定区域土地权属的全貌。总登记又称静态标示登记或换证登记，是指登证机关在一定期间内对其行政管辖区域内的全部土地的权属状态在审查公告后所进行的登记。总登记一般为土地权属的第一次登记，在这种情况下，总登记与初始登记重合，但是，两者概念的内涵和外延毕竟不同。总登记虽不是经常性的行为，但却可以是阶段性的行为，即不是一次性的工作。在这种情形下，总登记即非初始登记，因此，登记法规应设置土地总登记形式。土地总登记和房屋所有权的初始登记，共同构成房地产权属总登记。应当承认，我国现行法规中关于房地产登记类型的规定还很不健全，有些国家或地区的不动产登记法以及我国的某些地方性法规值得借鉴和肯定。（1）房地产预告登记。 此种类型是指为保全房地产权利移转或消灭的请求权，或房地产权利内容或顺序变动的请求权，或附条件或期限的请求权，房地产登记机关基于债权人或受益人的申请，经登记名义人的同意所为的登记。例如，A将土地连同房屋出租给B，约定10年以后B将土地连同新增建筑物无偿归还给A，这就是房地产权利未来发生移转的情形，必须预先办理登记，此即预告登记。房地产预告登记是限制登记的一种，是限制登记名义人处分其房地产权利所为的登记。房地产登记机关在登记完毕时，应通知申请人和登记名义人。〔6 〕欠缺预告登记，将会使某些意图通过设权行为而欲取得房地产物权的债权人的目的落空。（2）更名登记。《深圳经济特区房地产登记条例》第45 条规定， 权利人姓名或名称发生变化的， 权利人应自变更事实发生之日起30日内申请变更登记，此即更名登记。更名登记还包括房地产坐落名称变更登记和房地产名称变更登记。我国台湾地区还规定有“筹备人更名法人登记”，主要指法人于其筹备期间取得的土地所有权，已经以筹备人之代表人的名义登记的，在取得法人资格时，应申请更名登记。 〔7〕（3）迳为登记。 这是指在一定情形下不需要当事人申请而由登记机关直接登记。如《深圳经济特区房地产登记条例》第14条规定，土地使用期满、抵押期届满、代管或被人民法院裁定为无主财产、人民法院或有关行政机关作出查封决定、裁定的以及法律、法规规定的其他情形，均应由登记机关进行迳为登记，并公告登记结果。（4）房地产租赁登记。澳大利亚登记制度不以物权或债权来区分应否登记，而坚持以动产或不动产来区分登记的原则，虽然房地产租赁权是一种债权，但仍将其列入登记的范围。日本不动产登记法第一章第一条也将租赁权列入登记之列。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》已明确房屋租赁实行登记备案制，因此，将来制定登记法时应把租赁权列为应登记的权利。由于我国目前法律尚未承认地役权等物权，房地产他项权利登记的种类较少。但可以预见，随着《物权法》的制订和出台，房地产他项权利登记的适用范围会越来越广泛，在房地产权属总登记以后，房地产上还可设定土地使用权、地役权、抵押权以及典权等物上权利登记。（三）关于房地产登记的公信力在三种房地产登记制立法例中，德国法模式与托仑斯模式均承认登记的公信力。所谓公信力，是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的不动产权属不符，但对信赖该记载表征的善意第三人也予以保护。按照托仑斯登记制，权利一经登记即具有不可推翻之效力，因欺诈或划界之错误而受害之人，可对当事人及恶意第三者有恢复其权利的请求权，但对于有偿取得的善意第三人则不能请求恢复其权利，而只能对有过失或错误的人请求损害赔偿，如应赔偿人死亡、不在或破产时，得向登记机关请求赔偿。〔8 〕房地产登记到底是权属变动的对抗要件还是成立要件，学者之间仍有分歧。从侧重于保护交易安全的角度考虑，应采纳后者的观点。从我国现行的房地产法规及其他相关的法律来看，也表明立法上肯定登记为不动产物权变动的成立要件。〔9〕这就意味着承认登记的公信力， 只是规定得不够明确、不具体，有待于进一步完善。在这方面，《深圳经济特区房地产登记条例》已经注意到并作出相关的规定，该条例第5 条规定下列三种情形可撤销全部或部分已核登记的事项：“（1 ）当事人对房地产拥有合法权利的；（2）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、 文件，采取欺手段获准登记的；（3）登记机关审查有疏忽， 核准登记不当的。”此即所谓撤销核准登记。同时规定，登记费的收入列作登记机关的业务经费和赔偿基金（第54条），如登记机关及其工作人员因不当核准登记，造成权利人损失的，登记机关应负赔偿责任，赔偿费从赔偿基金中列支（第59条）。这项制度对维护登记的公正与合法，纠正不当行为，强化登记机关的责任，保护社会公众的合法权益具有重要的意义。为强化登记公示制度，我国应借鉴《日本不动产登记法》，制定一部统一的不动产登记法，对所有不动产权利的变动进行统一规定，以保护权利人及第三人的合法权益，维护正常的市场经济秩序。与登记公示制度密切相关的是公开查册制度，即所有房地产登记的事项应对社会公众公开。然而我国《城镇房屋所有权登记暂行办法》和《城市房屋产权产籍管理暂行办法》均未明确规定，《土地登记规则》则规定：土地登记文件资料的查阅，按土地管理部门规定办理。不经允许不得向第三者提供或者公布（第39条）。在这方面，美国全国房地产协会前执行副总裁、房地产专家威廉·诺思教授曾介绍，在美国地籍登记是一种公开文件，只要付手续费，任何人均可查询翻阅。其公开的目的是要使地产在转让、出租或买卖中，受让者或买方能够知道关于这块土地的一切。地籍登记若不公开，就很难保证房地产市场的健康运转。〔10〕我国深圳市对此率先作出创新的规定，登记机关应设置房地产登记册，按宗地编号对房地产登记事项全面、真实、准确地记载。房地产登记册记载的内容可供查询、复印。应当公告的事项，由登记机关在《深圳特区报》或《深圳商报》或深圳《中外房地产导报》公告（见该条例第9、61条）。应该认为，房地产登记公开查册制度， 实际上为房地产市场打开资源之门，此种做法应予以推介。
1、中国婚姻法文化考论2、婚姻契约观念的限度与嬗变3、秦汉家族法研究4、我国民法典亲属法编立法构建研究5、中美婚内侵权行为之比较法研究6、当代中国婚姻法与婚姻家庭研究7、中国维吾尔族婚姻习惯法研究8、建国初期山东省宣传贯彻婚姻法研究9、建国初期山西省贯彻婚姻法运动研究10、论我国离婚诉讼中房产分割的若干问题11、离婚诉讼中无房女性利益的法律保护问题研究12、《婚姻法解释（三）》中不动产登记效力研究13、《婚姻法解释（三）》中夫妻财产制度的研究14、民国时期婚姻法的文学省思15、土地革命时期婚姻立法问题研究16、从社会性别视野看《婚姻法司法解释（三）》对夫妻财产的规定17、从伴侣法到婚姻法18、《婚姻法》司法解释（三）中房屋确权问题之探讨19、建国初期河北省宣传贯彻婚姻法运动研究20、建国初期重庆地区贯彻婚姻法运动研究（1950-1953）21、中华人民共和国婚姻法在绥远省的宣传与贯彻（1950年-1953年）22、婚姻法中社会性别意识变迁研究23、论家务劳动价值的婚姻法保护24、论婚姻法定位之研究25、离异女性生活权益保障26、我国《婚姻法》夫妻财产制司法解释研究27、《婚姻法解释（三）》房产归属论28、论法律与社会间的紧张、疏离与相互影响29、近代以来中国婚姻立法的移植与本土化30、中华民国时期婚姻法研究31、通过法律的秩序建构32、论婚前个人财产婚后所得孳息的归属33、从《人民日报》的宣传报道看《中华人民共和国婚姻法》的宣传和贯彻（1950-1953）34、我国夫妻共同财产制度若干问题探讨35、新中国首部《婚姻法》的制定与实施问题研究36、婚后父母出资为子女购置房产的归属问题研究37、试析婚姻法中的夫妻财产制度38、从婚姻法解释三的角度论我国夫妻财产制度的新变化39、离婚时“婚前按揭房”分割问题研究40、婚姻法及其司法解释关于夫妻财产若干问题的研究41、我国婚姻法与公众婚姻家庭观念变迁研究42、民国时期婚姻法近代化研究43、中国婚姻法的伦理审视44、论夫妻财产制度45、完善我国《婚姻法》中亲属制度的立法研究46、建国以来的婚姻法律与婚姻家庭变迁-从1950年婚姻法到2001年婚姻法修正案47、对2001年《婚姻法》中夫妻忠实及相关条款的分析48、《婚姻法》中夫妻财产制度研究49、婚后一方父母出资购买房产归属研究50、离婚财产分割中女方权益保护研究51、西藏自治区藏族婚姻习惯法与我国现行婚姻法的冲突与调适52、维吾尔族婚姻习惯法与婚姻法的冲突与调适研究53、夫妻财产法的伦理性分析54、《婚姻法解释（三）》热议问题的法理分析55、论父母为子女购房出资对房屋产权归属的影响56、夫妻债务的认定与清偿研究57、论夫妻约定财产制的适用范围58、夫妻关系中“赠与”行为的法律适用问题研究59、论我国约定夫妻财产制60、婚内财产分割协议的性质及其物权变动效力61、法律文本翻译中的词性转换62、1950年代侨区的“妇女解放”63、伊斯兰教法中的待婚期制度研究64、论我国离婚损害赔偿制度的完善65、论离婚财产分割中的性别平等66、我国妇女家务劳动价值在婚姻法中的保护研究67、中共党人婚姻自由思想实践研究68、离婚时夫妻财产分割问题研究69、我国夫妻房屋归属问题探析70、婚姻法司法解释三第七条之评析71、我国《婚姻法》立法及实践中的不足与完善72、《〈婚姻法〉司法解释（三）》研究73、从“婚姻法司法解释三”谈女性权益保护74、对《婚姻法》三个司法解释中关于夫妻财产涉房条款的解读75、《红楼梦》婚姻法文化解读76、第三者侵害配偶权民事立法问题探析77、《婚姻法司法解释（三）》夫妻房产归属研究78、论我国夫妻财产制度的完善79、《婚姻法司法解释（三）》视角下夫妻财产制探究80、离婚协议效力问题研究81、少数民族婚姻习惯与《婚姻法》的冲突与协调82、论我国女子权利保护的完善83、建国初期贯彻婚姻法运动研究84、从中蒙婚姻法看两国传统文化差异85、婚姻关系中的生育权研究86、婚姻观的影响因素研究87、建国初甘肃宣传贯彻婚姻法运动研究88、契约精神的导入与中国婚姻法的现代转型89、论我国夫妻财产制的新变化90、中国婚姻法学三十年知识图谱91、关于《婚姻法》解释（三）中夫妻财产制度若干问题的研究92、法律移植中的本土化建构93、婚姻法司法解释（三）中夫妻财产相关规定之评析94、论离婚诉讼中婚前按揭房产的归属与分割95、论个人婚前按揭房屋在离婚纠纷中的处理96、论离婚损害赔偿制度97、论家务劳动价值的补偿98、柯尔克孜族婚姻习惯与国家婚姻法的冲突与调适99、南京国民政府时期婚姻法律制度之探析100、浅析《<婚姻法>司法解释三》101、离婚财产分割中的房屋分割问题102、论婚姻法的社会正义价值103、我国婚俗习惯与婚姻法之间的冲突与协调研究104、夫妻共同债务的法理分析105、婚姻法的社会性别实证分析106、论美国现代婚姻法的新发展及其启示107、关于我国婚姻法军婚特殊保护条款的探究和思考108、试论《西藏自治区施行<中华人民共和国婚姻法>的变通条例》的修订109、新中国婚姻法变迁之社会性别分析110、婚恋观转变与基层行政111、南京政府婚姻法的女性主义法学分析112、建国初期广州宣传贯彻婚姻法运动（1950-1953年）113、从法理学角度看婚姻法中的“夫妻忠实义务”条款114、论我国离婚妇女权益的婚姻法保护115、我国婚姻法军婚特别保护探析116、南京国民政府时期的婚姻法研究117、土家族婚姻习俗与婚姻法的冲突和调适118、论婚姻法中的夫妻财产制119、妇女婚姻家庭权益保障问题研究120、法律现代化语境下的权利本位121、1953年武汉宣传贯彻婚姻法运动研究122、新中国第一部《婚姻法》述略123、婚姻法司法解释的若干分析124、论变性对我国婚姻法的影响及对策125、关系契约视野下的婚姻和婚姻立法126、夫妻一方对外举债的性质认定127、我国夫妻财产制度的立法研究128、改革以来中国《婚姻法》调整对婚姻稳定性影响的实证研究129、建国初期上海新婚姻法运动历史考察130、我国现行婚姻法的男女平等原则研究131、婚内侵权民事责任在婚姻法中的立法构想132、建国初期《内蒙古日报》对我国婚姻法的宣传133、建国初期杭州市贯彻与实施《婚姻法》研究134、论我国婚姻法的结婚禁止条件135、论夫妻财产制及我国婚姻法相关制度之完善136、我国90年代婚姻家庭观念若干热点问题的研究
以下物权法论文题目供同学们参考学习——论生态化理念对物权法的影响物权法中土地征收征用公共利益研究《物权法》中担保物权对《担保法》的突破我国《物权法》上的物权变动模式研究《物权法》中担保物权制度的改进与不足物权变动中第三人利益的物权法保护物权法体系下海域物权制度研究论《物权法》对我国船舶物权制度的影响论船舶担保物权及其在我国物权法中的定位论物权行为理论在我国物权法中的确立关于《物权法》下海域物权体系架构的研究论物权法背景下不动产收益权质押的法律保护物权法上的商事留置权解析从物权法的视角论析警察行政自由裁量权的合理行使从两岸物权法的制定与发展看德国法对中国民法的影响论我国《物权法》上浮动抵押权对第三人的效力物权法视野下的矿业权抵押制度之构建物权法对银行抵押权的影响及对策研究物权法视野下的海上货物留置权制度《物权法》实施对船舶抵押权的影响研究物权法权利质权制度研究论我国《物权法》中地役权的效力及其登记对抗主义的适用物权法体系下的水权理论研究《物权法》中小区车库权属问题研究物权法模式下城市房屋征收之补偿法律问题研究论私有财产权的刑法保障—《物权法》推进制度研究从公共利益出发，浅析《物权法》背景下的合理拆迁模式论浮动抵押制度在我国《物权法》的应用切实践行物权法—努力开拓民营中小企业融资新渠道论我国物权法框架下的占有改定从物权法的角度看农村集体建设用地使用权流转问题论我国物权法之公示公信原则的适用物权法下的高等院校物业管理探索《物权法》视野下警察行政执法的规范化研究公安行政执法中涉案财物处理与物权法衔接问题研究物权法中不动产征收的公共利益问题研究论网络虚拟财产权的物权法保护我国物权法上的浮动抵押基于《物权法》的城市旧集合住宅区再生研究论我国《物权法》中的特别动产集合抵押我国《物权法》第七十四条车库问题法律制度研究夫妻财产制与《物权法》的冲突及协调论占有的物权法保护《物权法》占有制度的立法“钉子户”现象的物权法分析高房价的物权法思考《中华人民共和国物权法》的政治学审视《物权法》第181条之评析论物权法之预告登记制度
1、论我国夫妻财产制的新变化2、论离婚诉讼中婚前按揭房产的归属与分割3、论个人婚前按揭房屋在离婚纠纷中的处理4、论离婚损害赔偿制度5、论家务劳动价值的补偿8、论婚姻法的社会正义价值103、我国婚俗习惯与婚姻法之间的冲突与协调研究104、夫妻共同债务的法理分析105、婚姻法的社会性别实证分析106、论美国现代婚姻法的新发展及其启示107、关于我国婚姻法军婚特殊保护条款的探究和思考108、试论《西藏自治区施行<中华人民共和国婚姻法>的变通条例》的修订109、新中国婚姻法变迁之社会性别分析110、婚恋观转变与基层行政111、南京政府婚姻法的女性主义法学分析112、建国初期广州宣传贯彻婚姻法运动（1950-1953年）113、从法理学角度看婚姻法中的“夫妻忠实义务”条款114、论我国离婚妇女权益的婚姻法保护115、我国婚姻法军婚特别保护探析116、南京国民政府时期的婚姻法研究117、土家族婚姻习俗与婚姻法的冲突和调适118、论婚姻法中的夫妻财产制119、妇女婚姻家庭权益保障问题研究120、法律现代化语境下的权利本位121、1953年武汉宣传贯彻婚姻法运动研究122、新中国第一部《婚姻法》述略123、婚姻法司法解释的若干分析124、论变性对我国婚姻法的影响及对策125、关系契约视野下的婚姻和婚姻立法126、夫妻一方对外举债的性质认定127、我国夫妻财产制度的立法研究128、改革以来中国《婚姻法》调整对婚姻稳定性影响的实证研究129、建国初期上海新婚姻法运动历史考察130、我国现行婚姻法的男女平等原则研究131、婚内侵权民事责任在婚姻法中的立法构想132、建国初期《内蒙古日报》对我国婚姻法的宣传133、建国初期杭州市贯彻与实施《婚姻法》研究134、论我国婚姻法的结婚禁止条
房地产业是一个资金密集型行业,房地产开发过程中的大部分资金都需要金融机构的支持，很多风险也可以通过金融工具进行分解，因此，房地产开发与金融业的联系十分紧密。 关键字: 房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系 房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是 我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。 一、 我国房地产融资现状 1.从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。 2.从总量上看， 近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。 3.从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1～11月其他资金来源达到了亿元，同比增长速度由年初的下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1～11月达到亿元，同比增长速度达到了，其中开发商自有资金为亿元，同比增长速度为，开发商自有资金的比重比去年同期上升了个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，1～11月银行贷款部分达到亿元，与2004年同期相比增长了。 二、我国房地产业融资面临的问题 1.政策上——国家宏观调控，增大融资难度 近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根，控制土地出让面积，一次性交清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。 就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”—— 完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行 121 号文件” 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等 7 个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的 30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。同时，《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。
亲 你好 个人破产制度的宏观背景是:随着我国经济的发展,公民个人从事经济活动日益频繁,因过度消费 或经营不当导致无法偿还到期债务的现象日益突出,个人债务危机、企业 破产引发的群体性事件频发。
应该是负债达到一定水平无法偿还时，通过法律程序宣告其破产并对其财产进行清算。
什么是个人破产制度，也就是说你的公司，自己独资企业，没有盈利能力了，那么就会破产。
征信市场的研究论文篇三 《我国征信市场的培育与发展》 摘要：自20世纪90年代以来，我国信用市场经过十几年的风风雨雨，已逐步走向成熟，征信体系初见成效，且市场化运作模式基本形成。但由于传统的信用观念影响，政府、银行、企业、个人对征信市场的标准化发展在认识上重视不一，操作上“摸石头过河”，因此，我国的征信供给市场不规范，征信需求市场不成熟，征信体系还不够完善。为推动征信体系快速健康发展，必须对征信供需两大市场进行基础性的培育和规范。 关键词：信用;征信市场;征信体系 我国征信业经过十余年的发展，从无到有，逐渐壮大，虽已形成了一定的规模，但信用中介机构仍然处于步履艰难的窘境。究其根源在于全社会缺乏信用观念与政府缺乏信用法制而伴生的整个市场的征信产品供给与有效需求严重不足。如企业使用信用产品的意识普遍淡薄、社会其他主体大多缺乏利用信用产品来保护经济交往中利益的意识。特别是在结束计划经济体制之后，我们还是习惯于操作政府信用需求，不自觉地导致政府信用需求挤出企业特别是个人的信用需求。其表现就是企业离不开银行贷款、银行个人储蓄居高不下。因此，如何淡化政府信用需求，稳定企业信用需求，启动个人信用需求，从而推动征信机构、征信产品、征信从业人员快速健康发展，就成为建设社会征信体系的一个重要问题。本课题分析了征信供需市场的培育与完善和两大市场的协调与管理问题，以期对我国征信市场的发展与完善提供有限的参考。 一、征信供给市场的培育与完善 (一)我国征信供给市场现状分析 1.征信机构的发展状况。 我国的征信机构包括中国人民银行征信中心和一些私营征信机构。中国人民银行组织商业银行已建成的全国统一的企业和个人信用信息基础数据库，成为我国企业和个人征信体系建设的标志性工程，同时，也是我国征信体系的重要基础设施。它在全国范围内为每一个有经济活动的企业和个人建立了一套全面的、综合的信用档案，连接了所有的商业银行、非银行金融机构和有条件的农村信用社，截至2006年12月，已为460多万户贷款企业和近5亿自然人建立了信用档案。其中4800多万自然人拥有信贷记录，收录的企业和个人贷款余额占全国相应贷款余额的90%左右。 私营征信机构主要是指经征信监督管理部门批准的、专门从事征信业务活动的企业法人，即狭义上的征信机构。目前我国私营征信类公司的总体规模普遍较小，几家规模比较大的征信公司，如新华信商业风险管理有限责任公司、华夏国际企业信用咨询有限公司等，其年营业收入也仅有几千万元的水平。目前我国征信机构的主要特征表现为：信用征集和调查公司正处于探索阶段;资信评估机构发育缓慢;信用担保机构存在较大的风险;资产评估机构公信力度较低。 2.征信产品的供给状况。 从供给的角度来看，资本征信产品、企业征信产品、个人征信产品品种较少、普及率低。 首先，各金融机构之间还没有建立一套统一的信用评级体系，对于同一企业各金融机构内部评级结果差距很大，同一企业在不同金融机构常常具有不同的信用等级，这种评级结果在金融机构之间互不认可，不具有可比性，使得企业的真实信用状况难以准确判断。对相同事物的不同描述造成了征信体系建设中各系统间互联互通困难，对数据加载整合造成了很大障碍，降低了征信系统的数据质量，影响了信用信息的准确性和完整性，使信用报告无法全面和客观反映被征信主体的信用状况，在一定程度上制约了征信产品供给市场的健康快速发展。 其次，人民银行信用信息基础数据库的数据采集普遍单薄。2006年11月人民银行渭南市中心支行对渭南市县级金融征信系统的一份调查显示，目前渭南市信用信息基础数据库的数据只能反映客户在信贷方面的内容，数据的采集也只是与金融部门有信贷业务关系的客户群，因而很难独立成为征信产品。 同时，信用信息基础数据库的数据更新也比较慢，信息的真实性难以核实。在调查中中国人民银行延安市宜川县支行和定西市安定区支行都承认，一些县人民银行仅仅通过年审完成数据库的信息更新，企业提供的信息是否真实、准确无法核实。渭南中心支行的工作人员认为，目前信用信息基础数据库信息质量难以保证，部分信息更新与企业变化脱节，不能及时反映企业财务、资产等情况。如渭南市信用信息基础数据库中企业财务状况的数据一般是在办理贷款卡、发生信贷业务以及每年4至6月贷款卡集中年审时进行登记的，大多数企业每次相隔的年审时间为一年，而企业财务的变化却是频繁的，这使得银行信贷登记咨询系统中的财务数据与企业真实财务状况有较大偏差。 再次，商业性的私营征信机构采集信息在很大程度上受到限制。由于信息公开涉及社会各方面的利益，而目前我国尚没有统一的信息公开的相关法规，征信机构采集信息难度大、成本高，严重阻碍了征信机构业务的开展和产品的普及，国家还没有相关的法规，强制性规定掌握征信数据的各机构和企业必须向社会公开有关征信数据，并严格控制信息公开的种类、传播范围和准确性，以保护消费者的利益。 3.从业人员的管理状况。 征信人员是征信事业的关键，征信报告初级资料的搜集、报告的撰写、公司印象的产生及公司利润的来源均依赖于征信员的认真工作。因此征信机构从业人员素质的优劣自然也会影响征信品质的好坏。 征信工作的本质是以现有的数据探求事物真相，预测未来趋势。技术范围颇为广泛，涵盖会计、统计、经济、货银、企管、国贸、税务、市场、行销、商事法及各行各业的专业知识。征信工作已形成一种专业工作，不仅初入门者需要训练培养，而且随着社会的变迁，科技日益发达，征信技能不断更新，征信从业人员须不断接受新信息，高效完成工作。而我国征信机构从业人员较少，人数最多的公司也仅有几百人，通常为几十人，有的征信公司仅有几个人，而且这些从业人员素质参差不齐，具有本科以上学历的比重不高，具有专业知识的人更少。这严重影响了我国征信业的进一步发展。 (二)我国征信供给市场的发展与完善 1.征信机构的专业化。 我国的征信机构应该以国际性征信机构为标准进行完善。如，益百利(Experian)和艾可飞(Equifax)，这两个跨国公司都采用先进的计算机和 网络技术 ，对数据进行集中处理，建立了一个庞大的数据中心并异地备份，数据每月进行更新。两个公司对于信息数据的处理在技术上是自动完成的，以防止人工干预出现错误，防止违法使用个人客户信息。两大公司通过对收集数据的加工处理，为金融机构和零售商有偿提供信用产品及服务，主要是提供信用报告。 同时，利用对数据的深加工，帮助金融机构和零售商更深入地了解客户和开发有利润潜力的客户，进行目标营销;利用其先进的信用评分技术，帮助金融机构和零售商快速处理客户申请、准确决策;利用其人才、技术和管理优势，提供特定服务，向外进行技术扩张。再如，美国的信用局，专门从事个人信用资料的收集、加工整理、量化分析、制作和售后服务，形成了个人信用产品的一条龙服务。我国的征信机构也应该就信用信息的收集、信用产品的开发和管理形成一套科学的体系，即：建立起信用资料的收集和登记、信用数据的加工处理和信用评估、信用产品销售使用的系统工程。 2.征信产品的标准化。 征信标准化建设是征信业高效率发展的平台。征信标准化的目的是促进信用信息跨部门、跨行业共享，规范征信业务活动，推动社会信用体系建设。因此，涉及信用信息采集、使用以及从事征信业务的机构。如涉及企业身份登记及个人身份认证、信贷、企业信用、产品质量、社会保障、公积金、纳税、法院执行、通信缴费、学历等信息的机构以及信用调查、信用评级等征信机构。 2006年11月21日，人民银行发布了包括征信数据元标准在内的5个标准，其中征信数据元标准为系列标准，包括《征信数据元数据元设计与管理》、《征信数据元个人征信数据元》及《征信数据元企业征信数据元》，人民银行2006年11月21日发布的是该系列标准其中的两项。《征信数据元数据元设计与管理》是指导性标准，结合征信业务特点，对征信数据元的基本概念和结构、征信数据元的表示规范以及特定属性的设计规则和方法进行规定，明确了征信数据元的动态维护管理机制，为指导征信机构或其他相关信用信息报送或使用机构编制征信数据元目录提供了统一的方法和指南。《征信数据元个人征信数据元》按照《征信数据元数据元设计与管理》的基本原则和方法，对个人征信市场所涉及的基础性、通用性数据元的定义、计量单位、表示等18个属性进行了统一规定。并且，为发挥征信业标准化建设促进社会信用体系健康发展的作用，人民银行优先开展了信贷市场和银行间债券市场信用评级规范的制定工作。 为进一步实现征信业的国际化、标准化，《征信数据元企业征信数据元》等国际性标准应逐步出台。主要涉及：数据元及代码标准、数据包格式标准、信用数据交换统一接口标准、分布式自治数据库统一检索技术指导标准、分布式应用服务访问指导规范、征信数据交换质量过程管理规范、征信数据安全过程管理指导规范等。另外，鉴于国内可能出现较多地方性征信系统的实际情况，应制定征信系统建设指导白皮书，指导各征信系统的建设，从而保证各系统可以有效地与其他征信系统衔接。 3.从业人员的现代化。 社会各界委托征信机构提供征信资料，主要是希望透过征信机构有经验的专业人才，以其专业知识及作业方法，对企业及个人往来客户经调查分析后，提出评鉴意见，作为信用管理的依据。且专业征信机构因处于第三者立场，对委托征信及被征信公司均无任何利害关系，所搜集到的资料能客观公正地分析，使企业交易更有保障。而信用的探讨、分析与评估判断，则依赖征信工作人员求真、求专之精神、敏锐的警觉性及观察能力，缜密的分析与熟练技术的应用与丰富经验之配合。至于如何巧妙运用，与征信工作人员的素养关系重大。因此，征信工作人员必须接受专业培训且应具有良好的道德修养。 征信人员应该通过职业培训分为初级征信人员与中、高级征信人员。初级征信人员必须达到高级商业学校程度，或大专程度(曾修习会计、商业、工商管理等有关课程者)。目前的征信工作人员必须进行训练，训练的方式，应该除了由征信事业或企业内部的主管对员工集体教育及个别辅导、工作会议研讨、举办企业内部演讲会等的内部训练以外，外部训练也十分必要，包括国内、外院校进修及其他外部训练机构，或选派优秀人员赴先进国家同业考察、研习业务等。 针对初级征信人员，应由专门负责单位编列年度训练计划，适度为员工建立一套完整的职业前程发展计划，定期有系统地培育员工，提高其实务处理能力，以提高人力资源的品质。相对地，针对中、高级征信人员的训练，则以不定期训练为主，可视业务需要随时调整、训练或派赴训练机构训练，增强其对社会关系错综变化的应变能力，提升其经营理念层次。 二、征信需求市场的培育与发展 (一)企业征信需求市场的培育与发展 1.企业征信需求存在的问题。 长期以来，我国政府对推动企业广泛使用信用产品没有足够的引导，更加上经济发展水平对企业征信需求拉动不够，因此，我国企业信用仅在大城市大企业有所发展，相当部分的中小城市及中小企业信用能力还不强，广大农村地区更是无从谈起。根据国外的经验，经济发达程度与征信成熟程度呈正相关关系。即，经济越发达对征信的依赖程度就越大，而征信又反过来促进经济的发展。从国际上看，当人均GDP超过3000美元时，企业信用的巨大潜力才会被发掘出来。2005年我国GDP刚刚超过18亿元，人均1400美元，远远低于该标准线。 另外，企业对征信的作用认知程度较低也是企业征信需求市场得不到较好发展的重要原因。长期以来，我国间接融资几乎垄断了企业的资金融通市场。而四大国有商业银行的风险承担主体是国家，企业贷款靠关系、走后门、凭计划，企业的信用意识缺失。中小企业在银行的贷款比例极低，更是缺乏信用意识。亚洲金融危机以后，银行风险的暴露，金融监管的加强，银行体制的改革，使得企业的信用意识有所加强，但被信用机构征集信用的正确理念并没有树立起来。对征信机构缺乏了解，对征信公司的调查报告将成为企业开拓新客户、提供信用额度的重要衡量指标认识不够。相反，由于一些企业信用程度低，即会把征信报告当作“黑名单”，对征信持消极态度。这也是各国征信业发展的历史足迹。如，上世纪初日本的征信业，企业对于早期的信用调查普遍持警惕、排斥、拒绝态度，其中不乏将调查员拒之门外、侮辱谩骂等行为，表现出社会整体的不信任感。这一局面一直持续到上个世纪七八十年代。而在今天，经过无数次市场洗礼，企业已普遍认同其在经济生活中的作用，将其作为参与经济活动的游戏规则。态度转为谨慎警惕、理解和配合。一些企业甚至希望接受信用调查，以便通过征信公司的信用调查网络，向客户、金融机构展现自身良好的资信状况，开拓潜在客户，获得优惠贷款。而国内企业对自身的信用信息缺乏足够的重视和规范的管理机制。 2.企业征信需求市场的培育。 我国实行市场经济体制以来，各类企业都在大力倡导正确的信用理念，但信用信息规范的管理机制却没有建立起来。企业自身的信用信息规范的管理机制既是企业发展的必要条件，也是建设和完善社会征信体系不可或缺的前提。从西方征信体系完善的国家来看，具有一定规模的企业一般都建立了独立的信用管理部门。企业内部征信制度既能服务于企业赊销业务的发展，也有利于企业信用信息的管理。从而可以充实与完善社会征信体系。这种制度一般要求企业建立相对独立的信用管理机构，制定信用政策，对每一笔赊销业务进行前期、中期、后期管理。 但是，建立企业内部征信制度，首先要有相应的法律支持。我国在有关征信法规制定中要考虑为企业内部征信发展提供法律环境。资料是企业内部征信关键环节。法律应当授予企业方便、快捷地获得赊销对象信用信息的权利，并划定较宽松的资料收集范围;应当允许企业从政府部门、专业征信机构获取其债务人的信息;应规定债务人承担提供虚假信息的责任。 另外，政府应采取积极措施，推动企业内部信用制度建立。针对社会信用意识差，传统观念强的状况，政府应采取试点、树立典型，介绍经验，开动宣传舆论机器，形成良好的社会氛围，促使企业，尤其是大中型企业加快建立起内部征信制度。 (二)个人征信需求市场的培育与发展 1.个人征信需求存在的问题。 第一，我国经济发展水平较低导致个人信用利用程度不高。个人信用消费仅在大中城市有所发展，相当部分的中小城市个人信用消费能力还不强，广大农村地区更是无从谈起。目前，除了东部沿海城市和中、西部部分省会城市经济较发达外，我国大多地区经济水平较落后，尚不具备大范围发展个人信用的经济条件。 第二，政府对个人信用征信的引导与规范不够导致个人征信的有效需求不足。1999-2000年，我国相继颁布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》、《个人存款账户实名制的规定》等法规，但这些法规的权威性和可操作性都较差，更没有对较为关键的个人信息的使用和传播进行规范。此外，我国的个人破产制度，社会保障制度，个人财产申报制度，个人账户制度等相关 政策法规 尚未出台，影响了个人征信制度的建立。 第三，传统观念直接影响个人信用征信的有效需求。受传统观念影响，我国居民“量入为出”的消费习惯根深蒂固。尽管在一些大中城市，人们的消费观念正在发生变化，一部分人已突破了“零信用”记录，但大多数人仍然对个人贷款持谨慎态度，而储蓄率却高达39%。并且个人还持有相当数量的国库券、债券、股票等金融资产，这些都是重要的个人信用资源。理论上说，18万多亿元的个人信用资产足以产生巨大的个人信贷需求，促进消费信贷的增长，而当前的实际情况是，我国个人贷款占银行贷款总额的比例约为2%-3%，在个人信贷业务发展较好的上海也仅有10%，远远低于西方发达国家30%的比例。庞大的个人信用资源被长期闲置，很大程度上限制了个人信用征信制度的建设与发展。 第四，个人信用资料不全导致个人征信的有效需求不足。目前我国居民能够提供的个人信用文件主要有居民身份证、户籍证明、人事档案和个人财产证明(如存款凭证、实物财产和其他个人财产证明等)。前三种文件仅能说明个人的自然状况，第四种虽然与经济有关，但它仅提供了某一时点个人存款余额和实物资产情况，并不反映个人收入多少、来源及可靠性，也不反映个人债权、债务状况及守信状况。由于我国尚未建立起个人财产申报制度和个人基本账户制度，个人收支和债权债务没有完整系统的记录，个人信用评价的基础数据资料十分缺乏。另外，在我国，绝大部分地区没有专门的征信机构对个人信用记录进行系统的收集记载，普通居民普遍缺乏自己的个人信用记录。个人信用档案一片空白，个人征信成为“空中楼阁”。 第五，个人信用资料的分割封锁降低了个人征信的有效需求。目前，我国居民的个人信用信息“原材料”，要么掌握在公安、法院、人事、工商、税务、劳动保障等政府相关的部门中，要么掌握在银行、公用事业单位、通信、保险等非政府机构，处于极端分散的状态。同时，这些部门和机构的信用数据档案系统相互封闭，条块分割情况严重，制约了个人征信体系建设的步伐。 2.个人征信需求市场的培育。 首先，发挥政府部门作用，运用市场机制积极引导、推动个人信用信息的建设。当前，我国尚处于经济转型时期，市场经济发育状况和社会信用状况都不是很理想，单独依靠市场的力量来推动个人信用信息建设是行不通的，必须重视和依靠政府支持，发挥政府在制定政策、创造环境和监督管理方面的优势，推动个人信用信息建设的快速发展，提高其有效需求。 其次，营造个人信用信息的法律环境，提高对社会公众隐私权的保护。借鉴美国的《公平信用报告法》等，制定类似的法律，全面保护个人隐私权。该法律应包括以下内容： (1)保护被征信者的知情权，即征信必须取得被征信者同意; (2)合法性，即征信必须符合法定程序，以合法手段取得; (3)客观性和时效性，即信息的收集应以事实为基础，进行客观、公正的描述;被征信者有权消除错误的、过时的信息，保证信息的准确性和时效性; (4)保密性，即信息服务对象必须是根据法定的或约定的事由使用信息资料，不得随意向第三者泄密; (5)对征信中侵害个人隐私的行为进行追究和惩处。 再次，立足全民，培育良好的诚实守信社会风尚。个人信用征信工作是一项社会性的系统工程，需要全民的参与，要做好信用知识普及工作，加强全民道德教育，向社会大众宣传、普及信用知识，要注重个人信用的培育。良好的个人信用是一种经济资源，在欧美一些发达国家，信用已经成为一个人在生活中的“第二身份证”。个人信用的培育重在日积月累。日常生活中将不用的钱及时存入银行、使用银行卡刷卡消费、按时归还贷款、避免信用卡恶意透支、按时交纳各种税费等等，都有利于提高自己的信用评分，有利于个人信用的培育。 为使我国征信市场尽快与国际市场接轨，在大力培育征信供需市场的同时，必须努力解决征信的法律法规问题、征信市场监管问题、行业自律不足问题等，实现征信市场的快速协调发展。 猜你喜欢： 1. 金融诚信论文 2. 关于市场与金融的3000字论文 3. 关于市场经济诚信论文 4. 关于个人信用管理论文