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要说发表论文，工程师职称论文属于哪个领域，还有就是你要发的是哪种期刊和杂志，是省级期刊还是国家级期刊，这个主要根据你所在单位的要求，最好问清楚。至于职称论文发表注意问题，应该注意一下几点：1.特别注意假期刊，假刊指的就是增刊或套刊。这类刊物可以查到，但不被承认。2、署名在第3作者之外。大部分职称评选部门对职称评选要求都是前3署名作者才有效。3、所发表职称论文的刊物无正规刊号的非法期刊。也就是说刊物是非法刊物。可以在国家新闻出版署查询的。4、刊物级别问题造成的无效。级别不同要求发表刊物也是不同的，若发错了刊物也对评职称也是没有用的。5、论文发表的时间不对。时间要把握好，早了或者迟了都是没有效果的。
无论是硕博期间，还是工作以后，论文发表是普遍的现象。但是，相对应的论文发表前的一系列问题，大家可能还比较陌生。今天就给大家普及一下这一系列的问题。
评职称发表论文，并不是说要在评职称时发表论文，而这个论文应该是你之前发表的，但是在你评职称时它已经是属于你学术的一部分成绩。
首先你需要明确评职称的论文要求，如果是中高级的话，基本在省级刊物发表1-2篇论文就可以了，如果您在评审中级职称之前已经发表过论文，那么评职时也可以用这篇论文，前提是这篇论文没有用来评过初级、或者是评优等使用过。期刊没必要选择太好的，够用就行。这里提一点，就是注意如果你找代理发表，一定要找正规的。千万别发表在增刊、套刊、论文集上，那种的没有用。如果你有时间可以到权威的论文网站学习下，比如中国知网，万方数据库，淘淘论文网。我当时发表论文的时候都有用到，希望对你有所帮助！
房地产企业绩效管理的现状与问题摘要：系统阐述了房地产企业中绩效管理的现状，以及存在的几点问题。结合房地产企业经营管理特征，提出了房地产企业应该采用的对策建议。关键词：房地产；绩效管理；问题0引言20世纪90年代以来绩效管理的思想和方法在世界范围内被众多的公司所采用。越来越多的企业开始意识到绩效管理工作的重要性，作为我国21世纪的支柱产业的房地产也不例外，但大部分房地产企业参与市场竞争的时间较短，对绩效管理的研究相对欠缺。因而科学分析绩效管理的现状，找出其症结及原因，对房地产企业的健康、持续发展有十分重要的意义。房地产企业的市场竞争正从资源占有竞争、产品销售竞争、资金实力竞争转变为企业综合素质的竞争。企业综合素质竞争的核心是人才的竞争，人才竞争的核心是人才创造与管理机制的竞争。绩效管理是人力资源管理的重要内容。本文系统阐述了房地产企业中绩效管理的现状和存在的问题，并结合房地产企业经营管理特征提出房地产企业应该注意的几个特殊方面。1房地产企业绩效管理的现状依据房地产企业的业务种类，专业化程度，以及企业规模、发展战略的不同，可以将其分为战略多元型、战略专业型和专业项目型3种类型房地产企业，它们在绩效管理方面呈现出其各自不同的特点。战略多元型房地产企业对于绩效管理相对于其他两种类型企业要重视的多、这恰恰体现了这类企业长远发展的战略特点；战略专业型房地产企业对于绩效管理的每一项工作任务都比较重视，这也体现了他们稳中求发展的行业战略；专业项目型房地产企业则在薪酬制度、绩效考核方面非常重视，但对于员工的个人发展规划、福利制度等任务的重视程度不够，这也恰恰反映了这类小型房地产企业的短期项目盈利性战略[1]。大部分房地产企业对绩效管理都非常重视，在绩效管理方面的具体做法如下：（1）绩效指标目标的制定和沟通。大部分企业基本上是由公司高层为部门负责人制定绩效指标的，在这些企业中，有一半以上的企业，其高层管理者能根据公司业务规划，统筹制定部门负责人的绩效指标。企业在为部门负责人制定绩效指标时还是比较全面的。（2）绩效跟踪和监控。所谓绩效跟踪和监控指企业在员工执行绩效任务时，不断了解其绩效完成情况，即可以为绩效评价收集信息，又可以及时发现绩效执行中可能出现的偏差，帮助员工纠正偏差，保证企业绩效目标的最终实现。根据大量资料发现有很多企业在绩效数据的获取方面不够深入。（3）绩效评价。绩效评价是指用组织使命和整体战略把组织管理过程各要素整合起来，以结果为导向的一系列计划、管理、监测和检查程序。绩效评价内容包括评价指标和标准，评价指标是绩效评价的载体，即通过指标显示绩效水平。通过调查发现，房地产企业对于考核人的评价不够全面，绩效指标数量不充足。（4）绩效反馈和结果的应用。绩效反馈工作非常重要，它不仅是企业与员工相互沟通的重要方式，也是激励员工的重要手段。同时，绩效反馈为绩效结果的应用奠定了基础。能够向被考核人指出不足之处的企业占到了一半，但在这些企业当中，能够针对被考核人不足之处提供相关培训的企业却很少。2房地产企业绩效管理存在的问题2.1绩效管理认识上存在的问题（1）绩效评价等同于绩效管理，这是一个普遍存在的错误观点。绩效管理强调管理者和员工之间持续的双向沟通过程。在此过程中，管理者和员工就绩效目标达成协议，并以此为导向，进行持续的双向沟通，帮助员工不断提高工作绩效，完成工作目标。绩效考核是对员工一段时间的工作、绩效目标等进行考核，是前段时间的工作总结，同时考核结果为相关人事决策（晋升、解雇、加薪、奖金）等提供依据。绩效考核只是绩效管理的一个环节，是对绩效管理的前期工作的总结和评价，远非绩效管理的全部，如果只把员工钉在绩效考核上面，必然要偏离实施绩效管理的初衷，依然解决不了职责不清、绩效低下、管理混乱的局面，甚至有越做越糟的可能。许多企业往往只看到了绩效考核，而忽视了对绩效管理全过程的把握。（2）实施主体角色错位。企业一些管理层都认为绩效管理是人力资源部的事情，由人力资源部来做是天经地义的。管理层只对绩效管理作原则性的指示，剩下的工作全交给人力资源部门，做得好与不好都是人力资源部门的事情了。这种认识是一些企业绩效管理得不到有效实施的重要原因。人力资源部设计绩效管理实施方案，提供有关绩效管理的咨询，组织绩效管理的实施。人力资源部作为企业中的绩效管理专家，在企业实施绩效管理的过程中更多的是扮演着一种顾问的角色；高层管理的支持和鼓励对绩效管理的推行起决定性作用；部门管理层执行绩效管理方案，并对员工的绩效提高进行指导，同时对员工的绩效水平进行反馈。员工是绩效管理的主人，拥有绩效并产生绩效。应该说，企业内所有员工的参与程度也对绩效管理的成败起着至关重要的作用。没有员工的全身心地参与，科学的绩效管理更是无从谈起。因此，让企业管理层和员工理解与认同自身在绩效管理中所扮演的角色，是实施绩效管理的最起码的基础。2.2绩效管理实际操作中存在的问题（1）绩效评价方案设计的非科学性。绩效评价方案设计的非科学性主要表现在考核目的不明确，考核原则不一致。在考核内容、指标设定以及权重设置等方面表现出无相关性，随意性突出，常常体现长官意志和个人好恶，且绩效考核体系缺乏严肃性，任意更改，难以保证政策上的连续性和一致性。（2）考核结果无反馈。考核结果无反馈的表现形式一般分为两种：一种是考核者主观上和客观上不愿将考核结果及其对考核结果的解释反馈给被考核者，考核行为成为一种黑箱操作，被考核者无从知道考核者对自己哪些方面感到满意和肯定，哪些方面需要改进。出现这种情况往往是考核者担心反馈会引起下属的不满，在将来的工作中采取不合作或敌对的工作态度，也有可能是绩效考核结果本身无令人信服的事实依托，仅凭长官意志得出结论，如进行反馈势必引起巨大争议；第二种是指考核者无意识或无能力将考核结果反馈给被考核者，这种情况出现往往是由于考核者本人未能真正了解人力资源绩效考核的意义与目的，加上缺乏良好的沟通能力和民主的企业文化，使得考核者没有驾御反馈绩效考核结果的能力和勇气[2]。（3）重考核、轻沟通。在整个绩效管理过程中，沟通是贯穿始终的。一是在绩效目标与计划制订时，管理层需要与员工就目标设定进行沟通并达成共识，最终使得目标成为管理层与员工之间的绩效纽带，同时承担着主管对员工的绩效期望与员工对主管的绩效承诺[3]。二是在绩效管理与实施的过程中，沟通就显得更为重要，它直接影响到绩效是否能顺利完成，其具体表现形式就是管理层在员工完成绩效的过程中，随时与员工保持动态的沟通，及时发现员工所需的资源支持与业务辅导，并及时提供；而员工在这个阶段也需要就绩效完成的情况以及所需的资源与业务支持向管理层及时反馈，以获取必要的支持[4]。三是在绩效评估环节，沟通的作用具体表现在管理层与员工之间就员工的本期业绩完成情况达成共识。四是沟通在绩效反馈时也非常重要，管理层与员工双方对本期绩效完成情况的理解与看法需要达成一致，更重要的是如何改进不足、形成提升绩效的计划，并就下一个绩效期间的目标达成初步共识[5]。总而言之，管理者与员工持续不断的双向沟通是一个企业绩效考核得以顺利进行的保障，也是企业进行科学绩效管理的灵魂所在。适当的沟通能够及时排除绩效管理过程中的障碍，最大限度地提高企业整体绩效；同时也能提高员工参与的积极性，减少考核过程中的阻力，保证考核客观、公正进行。随时保持沟通和反馈，让员工了解考核的目标、执行状况、考核结果等，这样不仅可以激发员工的信心和斗志，也可以使员工的个人绩效与部门绩效相一致、企业内各个部门长短期目标协调平衡发展。3对策建议房地产企业的经营管理包括生产过程的经营管理，以及流通过程的经营管理两个部分。房地产企业的生产经营过程从土地选址与可行性分析开始，历经项目立项，征地，勘察设计，前期工作，施工建造，到房屋建成竣工验收，投资数额大，投资回收期长，风险高，管理环节多，工作关系也相当复杂，中等规模的房地产开发时间一般都在一年以上[6]。目前有相当多的房地产企业考虑到成本、管理等因素，实施了纵向一体化战略，开始涉足房屋建筑和装饰等业务领域。近几年来，随着需求的多样化，人们对物业管理的要求日益提高。（1）房地产企业员工的绩效管理是差异性和针对性的统一。房地产企业绩效管理的对象不仅包括各种层次的管理人员、技术人员，而且还包括制造过程的生产人员，流通过程的营销人员、客户服务人员等不同工作性质的员工，其素质参差不齐，工作差异大，目标各异。因此，房地产企业的员工绩效管理过程中，应根据工作性质细分工作人群，考虑每一类人群的工作特点，求“异”存“同”，体现差异性。（2）房地产企业在实施员工绩效管理的过程中，必须注意准确地识别和明确客体，并在此基础上注意利益分配方式的多样化。房地产企业工作环节复杂，要求房地产企业的管理者不能只根据销售结果这一表面现象轻易下结论，而必须分清和识别其结果是哪些人员的成绩。另外，房地产企业各经营业务性质相异、经营复杂的特点也要求其分配方式的多样化。（3）房地产企业激励与约束机制强调高度的可靠性，保证激励措施可以兑现，保证约束方法可以使责任心不强甚至营私舞弊的企业员工承担责任风险。房地产企业投资大，风险高，生产周期长，一个环节出了差错，纠偏措施难以挽回企业在项目开发上的损失，有时对企业的危害可以说是一损俱损。从管理者、员工角度看，房地产企业的销售奖励相对较高，单项奖金数额较大，所有者处于某种原因往往拖欠发放，造成被奖励人员心理不平衡，影响其工作的积极性。4结束语绩效管理是企业管理的一个极为重要的内容，有效提升绩效管理水平才能使企业在日趋激烈的市场竞争中胜出。房地产企业必须结合行业特征和本企业的特点，以及实际工作经验的积累，建立起有利于企业长期战略发展的绩效管理体系，为企业走得更高更远奠定坚实的基础。参考文献：[1]姜亚峰．房地产行业人力资源管理探析[J]．人力资源,2004(3)．[2]赵筠．绩效管理的问题及解决之道[J]．中国人力资源开发,2002(8)．[3]任宏,李红立．绩效管理在建筑企业人力资源管理中的应用[J]．大连理工大学学报,2005(9)．[4]顾琴轩．绩效管理[M]．上海:上海交通大学出版社,2006.[5]陈虹．国内企业绩效管理现状调查[J]．中国人力资源开发,2003(10)．[6]旷开萃,刘菊红．房地产企业开发经营绩效的影响因素研究[J]．建筑管理现代化,2005(4):1-4．
近几年来,我国房地产企业在营销实践和研究方面积累了丰富的经验,使房地产营销创新具备了充足的条件,同时房地产市场的变化带动着营销环境的变化,也促使营销观念、理论和策略的不断创新。下文是我为大家整理的关于房地产营销创新论文的范文，欢迎大家阅读参考! 房地产营销创新论文篇1 浅谈房地产营销创新策略 摘要:随着房地产行业的快速发展，房地产市场迅速过度到买方市场，房地产营销创新成为决定企业存亡、影响房地产行业的可持续发展的关键因素。要从顾客满意、差异化、体验营销、整合营销、关系营销等几个方面进行营销创新。 关键词：房地产行业，营销 一、传统营销理论指导下的房地产营销 传统营销理论的颠峰是始创于1960年美国的密歇根州立大学的4P理论，市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品(Product)、价格(Price)、销售渠道(Place)、促销(Promotion)。该理论假定一个企业只要生产出优质的产品，制定合理的价格，运用适当的分销渠道和合适的促销措施，就能顺利实现企业的预期营销目标。该理论“以企业为中心”，实施由内而外的营销。在房地产市场发展初期，行业不够成熟，需求旺盛的卖方市场情况下业内大多数厂商都简单地运用4P理论指导营销就取得了令世人瞩目的成绩。 但是，随着市场竞争日趋激烈，运用4P营销组合的企业越来越困难，尽管花费巨额资金，但这种“消费者请注意”的营销行为很难再获得成功。在严酷的市场形势面前，房地产厂商开始反思其营销行为，逐渐接受4C理论。4C即消费者的欲望和需求,消费者获取满足的成本，消费者购买的方便性，企业与消费者的有效沟通。 4C理论指导下的房地产营销行为具有几个鲜明特点： (1)重视消费者，根据消费者的需要设计和开发产品。市场细分开始流行，企业把产品放到一边，首先研究消费者的欲望和需求，不是简单地叫卖他们所能制造的产品，而是努力去提供消费者想购买的产品。 (2)忘掉定价策略，努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本并且开始有意识的加以影响，因为只有顾客能够承受的价格才是最合理的价格。 (3)忘掉通路策略，思考如何方便消费者购买，因为即使顾客已经愿意购买企业的产品，但若交易成本过高，他们仍然会选择放弃，看房车的出现充分地体现了房地产企业为消费者提供方便的决心和诚意。 (4)忘掉促销策略，多研究与消费者沟通，企业对新闻发布和公共关系活动的重视上升到空前的高度。4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。 二、整合营销 20世纪90年代，美国D•E舒尔茨教授等人提出了整合营销(IMC)，其基本思想可以概括为两方面：一方面把告、促销、设计、包装等一切传播活动都归于广告活动的范畴内;另一方面使企业以统一的传播资询向消费者传达。其目的是在市场营销的不同阶段运用和协调各种不同的传播手段，使其发挥最佳效用，最终实现企业与消费者之间建立长期的、维系不散的关系。现在，几乎每一个房地产项目都有广告公司介入提供全程服务，工程现场的包装、售房部的布置、宣传单张的制作、销售说词、公关活动和新闻发布等内容无一不是广告公司的杰作。对于实施整合营销的项目，消费者的所见所闻和感受到的完全一致，项目的优点会无数次以不同的方式传达给消费者，能够给消费者强烈的震撼，这样反复的同一刺激大大强化了消费者对项目的印象，有利于提高消费者对项目的认知度。 三、体验式营销 体验式营销就是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面，来重新定义、设计营销的思考方式。体验式营销观点突破了传统上的“理性消费者”假设，认为消费者在消费时是理性与感性兼具的，消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是营销活动和品牌经营的关键。企业的产品、服务赢得消费者青睐的关键在于他们能够创造出值得消费者回忆、难忘的经历、体验。房地产对购房人而言，不仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所，更多的是一种对生活品质的追求，精神上的享受、体验。销售人员亲切的笑容和得当的言行举止、悦耳的背景音乐，优美的小区景观、完善的配套设施，无不传达开发商大力提倡生态、环保，力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一的理念。 进入样板间，精美的装修让人惊羡，消费者完全模糊了对户型的大小、室内功能分区、采光、通风、私密性效果等方面的判断，你甚至还可以坐在沙发上品茶聊天，进厨房去炒几个小菜，“这就是我想要的家”，消费者完全认同开发商以人为本，融入现代设计理念和文化理念。要完成这种体验，通常需要消费者亲临现场，当然，现在有不少开发商开始利用虚拟现实技术和宽带网络建设网上看房系统，逼真地展示其楼盘及其样板房场景，并且通过增加一些互动功能，使得看房者利用“键盘加鼠标”就可以在虚拟的世界里获得身临其境的感受。 四、CS经营战略 “CS”(customer satisfaction)，即“顾客满意”，其指导思想是，企业的整个经营活动要以顾客的满意度为宗旨，从顾客的观点而不是从企业的观点来分析、考虑消费者的需求，把顾客需求(包括潜在的需求)作为企业开发产品的源头，在产品功能及价格设定、分销促销环节建立和完善售后服务系统等方面，以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。房地产消费在很大程度上属于情感消费层次，“满意不满意”是最重要的评价标准。 在房地产营销中实施CS经营战略要求从消费者的需求出发，满足消费者的现实需求并且准确地预测其潜在需求，尽量引导住宅消费的潮流。为此，必须分析消费者购房的动机、行为、能力和水平，研究他们的消费传统、习惯、兴趣和爱好，并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。从项目选址、住房档次、结构、类型、层高、套型、朝向到价格制定、广告宣传、售后服务等，房地产企业都必须从住房消费者的需求出发，使之满意称心，才能获得消费者的青睐，增强企业竞争能力。 五、关系营销 关系营销是通过识别、建立、维护和巩固企业与顾客及其他利益相关人的关系来促进销售，强调企业与顾客及其他利益相关者之间建立长期的相互信任的互惠关系。其关键在于：不仅争取顾客和创造交易，识别和建立关系是重要的，维护和巩固已有的关系更重要;营销的责任不仅是给予承诺，更重要的是履行承诺。 关系营销与传统市场营销有着很大的区别：传统营销把视野局限于目标市场上，建立在“以生产者为中心”的基础之上，其核心是交易，关心如何生产、如何获得顾客，企业与顾客之间、企业与其供应商、经销商之间是一种交易关系，企业通过诱使对方发生交易从中获利。在交易过程中，买卖双方的关系被看成是相互排斥的，交易结束，买卖之间的关系就结束了，买卖双方是一次性关系。 而关系营销是建立在“以消费者为中心”的基础之上的，其核心是关系，企业与其顾客、分销商、经销商、供应商、竞争对手、银行、政府及内部员工等之间建立、保持某种较紧密的合作关系，并不断加强这种关系，通过互利交换及共同履行诺言，使有关各方都实现各自的目的。因此，房地产企业及其相关利益者之间是一种互惠互利的长期依赖的关系，企业通过双方良好的互惠合作关系获利。 六、差异化营销 所谓差异化战略，就是企业通过在产品、服务、经销网络、品牌形象等方面形成具有独特性品质来满足用户的需要。房地产的差异化营销，是指通过产品差异化、服务差异化和品牌差异化来提高房地产产品的价值，从而形成竞争优势。这要求企业在产品的研究和开发上具有较强的创新能力，企业在生产技术上具有较高的适应能力和应变能力，企业在市场营销中有明确的目标市场，并能采取有效的经营手段和方法到达。与其他产品比较，房地产产品的位置固定性决定其本身有较大的差异化。 同时，房地产产品差异化还可以从性能、特色、风格和设计等方面入手，体现在品质的质优耐用、安全放心;区位的出行便捷、人文优越和升值潜力;环境的自然、生态和健康;整体布局的大方、精巧;单体设计的实用、合理和完善，设备设施的充分、新颖和高效;配套的生活方便，居住的愉快、舒适等。服务的差异化要求在传统客户服务的基础上进行服务升级，升级后的客户服务，不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的客户服务，而应涵盖产品设计“生产”销售“使用中所有的服务环节，而且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化，房地产基本进入了，服务经济时代，开发商只有通过丰富客户服务的内涵，扩大服务的宽度，延长服务的时间来再一次赢得属于自己的市场空间。最后，企业文化的差异化也应该受到企业的重视。 因为住宅不仅是一种生活方式的选择，同时也是居住文化的体现，而且应该注意，企业文化是最难被其他企业模仿的差别优势，一旦建立，即可成为企业的核心竞争力。 房地产营销创新论文篇2 浅议房地产营销策略的创新 摘 要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。 关键词：营销策略 品牌营销 绿色环保营销 服务营销 一、房地产市场营销的概念 营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。 从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。 二、房地产开发企业营销策略创新的背景 国内房地产市场自2008年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。据中房信统计数据显示，2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1～11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点;其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点;在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。 如今，国家的宏观调控政策未有丝毫松动的迹象，在政策日益趋紧的情况下，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。现在房地产企业比拼的不再是谁大，而是比谁的销售资金回笼的快，能够熬过去的希望就越大。所以，加速房产的销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段，这就需要房地产企业积极探索营销策略。 三、房地产营销策略剖析 国内房地产市场经过2009年、2010年的井喷，现在卖方市场已是一去不复返，所以，根据目前的市场状况，房地产开发商必须要积极探索房地产营销的策略，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.积极展开品牌营销。 从企业的角度看，品牌营销对房地产业意义十分重大，能够为企业带来巨大的经营效益。一般来说，在房地产业发展初期，多数楼盘不愁销售。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈，单靠产品本身很难保持对消费者长久的吸引力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化及与消费者的情感沟通;不仅是企业或产品标识，更是企业的无形资产;能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的经济活动中发挥重要的作用，为企业带来巨大的经营效益。 从消费者的角度看，现在人们生活品质提高了，选择的机会更多，消费者购房行为也日益挑剔。人们对房子的需求不仅仅是安身立命的场所，而且是价值、身份的体现。品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，可以增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找品牌。 总而言之，品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜的法宝，发展壮大的利器。品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然趋势，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格战，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。 2.践行绿色环保营销。 房地产绿色营销是指房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动，并指导其策划与实施的过程，其本质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。绿色营销观念是以环境保护为导向的一种全新的营销观念，是生态文明时代房地产企业谋求生存和发展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。房地产绿色营销通过一系列绿色营销组合手段来满足消费者对绿色住宅的需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，最终为实现人与自然的可持续发展。可以从三个方面理解房地产企业绿色营销的必要性。 对企业来说，房地产企业为了树立自己的品牌形象，就必须在生产中采购和使用绿色建材，开发绿色生态环境，生产绿色品牌产品。绿色品牌的开发营销可以塑造企业形象，在市场上，可以拉近企业与消费者的距离，得到消费者的支持和社会的认可，最终转化为企业的商业竞争优势，推动企业利润的提升，提高企业可持续发展的潜力。对消费者来说，随着我国经济水平不断提高，人们生活水平日益改善，消费者对各种产品的需求从生理需求向心理需求发展。 现代生活的快节奏给人们带来越来越大的身心压力，环境优美的绿色住宅也成为人们逃避繁忙工作，释放压力的良好场所，成为人们生理上、心理上的紧密依赖品，成为人们满足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要场所。住房的舒适性、陶冶性、祥和性和文化性是消费者追求的目标，也应该成为房地产企业开发设计的着力点，因此，房地产企业践行绿色环保营销理念就显得意义特别重大。 3.全面开展服务营销。 同样的产品，在市场竞争的激烈中，怎样才能使自己产品战胜对手，立于不败之地呢?这里面，除了品牌、价格、促销等诸多手段外，服务牌也是必不可少的一张。有调查表明，随着社会经济的不断发展，物质产品日渐丰富，人们对服务需求的增长远高于对物质产品需求的增长。服务营销不仅要求服务能体现品牌的价值，还要与众不同，同时，需要服务的产品越复杂，对服务工作的要求也越高，这些因素使得服务营销越来越重要。 可以肯定地说，今后的营销时代将是服务营销比拼的时代。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，确立初步的认知和倾向。在售中服务阶段，开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续。 在售后服务阶段，房地产企业对业主提出的问题要给予及时地反馈与解决。在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与解决;并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为房地产企业的发展奠定坚实的基础。 当然，房地产服务营销不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务;不仅要提高顾客现实的满意度，还要提高预期的满意程度。因此，房地产企业应当加强服务营销管理，强调以市场为中心和以顾客为上帝的服务营销观念，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、社会化、全方位化方向发展，使之成为有力的竞争优势之一。 现代房地产市场正处于高速发展且不断规范的时期，消费者对住房需求愈发理性，服务营销在房地产销售中越来越重要，服务品质的好坏将直接关系到企业的生存和发展。 四、开展房地产营销策略创新的关键因素 在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素，这对企业的营销顺利开展影响巨大，主要有以下几个方面： 1.房地产营销前要积极展开市场调查工作。 现代营销理论认为，房地产企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。在这基础上，建造好的房屋才能符合消费者的需求，销路畅通，达到企业预先制定的效益目标。社会在不断变革，环境的变化、需求的变化既给企业带来发展的机遇，也给房地产企业带来生存的威胁。 所以，房地产企业如能够通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，找到住房开发的最佳市场切入点，企业就能不断发现新的市场机会，规避市场的风险，从而不断开拓市场，提高企业经济效益。 2.房地产营销要有完整的绿色营销理念。房地产企业绿色营销应该是完整的，全面的理念，不再是单纯的绿地的规划，应该在产品、包装、价格、分销、促销和销售服务等各个环节上贯彻绿色原则，并科学地予以组合运用。 首先，积极开发绿色产品，从生产、使用到回收处理的整个过程中对环境污染最小，生产符合有关规定的有利于资源再生的产品。绿色产品是企业实施绿色营销的支撑点，事实证明，谁拥有绿色产品，谁就会拥有市场。 其次，强化产品的绿色包装。绿色包装是绿色营销的引擎，要把以促销为主的包装观念转变为以保护生态环境为主的包装观念。绿色包装是指对产品进行可回收利用的、具有环保功能的包装。强化这一包装能最大限度地降低产品在消费过程中对环境造成的污染和对人身造成的损害。 再次，合理制定绿色价格。绿色产品是经有关部门通过严格认证以后，获得绿色产品标志的产品，在质量标准、环保标准等方面都有较高的要求。因此，在成本构成方面与一般产品也有所不同，除了要考虑生产、经营过程中所发生的一般成本、费用以外，还必须考虑绿色资源的开发和运用所付出的代价、为保证清洁的成本、开发和运用绿色包装所增加的成本、废弃物的回收及处理所增加的成本等。 最后，开辟绿色销售渠道。选择怎样的销售渠道是企业营销的关键。选择绿色渠道，要注意选择在消费者心中具有良好绿色信誉的代理商、批发商和零售商，以便维护绿色产品的形象;要以回归自然的装饰为标志来设立绿色产品专营机构或专柜，便于消费者识别和购买;要合理设置供应配送中心和简化供应配送系统及环节;要建立全面覆盖的销售网络，不断提高绿色产品的市场占有率;在选择经销商时注意该经销商所经营的非绿色商品与绿色商品的相互补充性和非排斥、非竞争性，谋求中间商对绿色产品的忠诚度，进而大力推销绿色商品。 企业要灵活运用绿色营销组合，使绿色产品、绿色包装、绿色价格和绿色销售服务相互配合，融为一体。只有这样，才能确保绿色需求的可持续增长、绿色营销得到全民的认同。 总之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是社会进步的客观要求，实际上，社会生活中没有任何一种营销策略完全优于另外一种渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，在楼市的寒冬里，做好营销工作，有效地促进房产销售，加快资金回笼，企业就能在市场中不断生存发展。 参考文献： 1.曹宏亮.论湖南房地产促销策略，邵阳学院学报，2006(5) 2.周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界，2009(12) 3.梁湘.服务营销在我国房地产业的发展.企业技术开发，2011年7月第30卷第14期 4.舒晓华.房地产企业绿色营销策略研究[D].浙江大学学报，2004 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产营销毕业论文范文 2. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 3. 房地产市场营销论文1500字 4. 房地产市场论文范文 5. 房地产市场营销的思考论文
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房地产论文主要参考文献
在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
2.1产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
2.2品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
2.3营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
3.1注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
3.2创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
3.3树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
3.4创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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近几年来,我国房地产企业在营销实践和研究方面积累了丰富的经验,使房地产营销创新具备了充足的条件,同时房地产市场的变化带动着营销环境的变化,也促使营销观念、理论和策略的不断创新。下文是我为大家整理的关于房地产营销创新论文的范文，欢迎大家阅读参考! 房地产营销创新论文篇1 浅谈房地产营销创新策略 摘要:随着房地产行业的快速发展，房地产市场迅速过度到买方市场，房地产营销创新成为决定企业存亡、影响房地产行业的可持续发展的关键因素。要从顾客满意、差异化、体验营销、整合营销、关系营销等几个方面进行营销创新。 关键词：房地产行业，营销 一、传统营销理论指导下的房地产营销 传统营销理论的颠峰是始创于1960年美国的密歇根州立大学的4P理论，市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品(Product)、价格(Price)、销售渠道(Place)、促销(Promotion)。该理论假定一个企业只要生产出优质的产品，制定合理的价格，运用适当的分销渠道和合适的促销措施，就能顺利实现企业的预期营销目标。该理论“以企业为中心”，实施由内而外的营销。在房地产市场发展初期，行业不够成熟，需求旺盛的卖方市场情况下业内大多数厂商都简单地运用4P理论指导营销就取得了令世人瞩目的成绩。 但是，随着市场竞争日趋激烈，运用4P营销组合的企业越来越困难，尽管花费巨额资金，但这种“消费者请注意”的营销行为很难再获得成功。在严酷的市场形势面前，房地产厂商开始反思其营销行为，逐渐接受4C理论。4C即消费者的欲望和需求,消费者获取满足的成本，消费者购买的方便性，企业与消费者的有效沟通。 4C理论指导下的房地产营销行为具有几个鲜明特点： (1)重视消费者，根据消费者的需要设计和开发产品。市场细分开始流行，企业把产品放到一边，首先研究消费者的欲望和需求，不是简单地叫卖他们所能制造的产品，而是努力去提供消费者想购买的产品。 (2)忘掉定价策略，努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本并且开始有意识的加以影响，因为只有顾客能够承受的价格才是最合理的价格。 (3)忘掉通路策略，思考如何方便消费者购买，因为即使顾客已经愿意购买企业的产品，但若交易成本过高，他们仍然会选择放弃，看房车的出现充分地体现了房地产企业为消费者提供方便的决心和诚意。 (4)忘掉促销策略，多研究与消费者沟通，企业对新闻发布和公共关系活动的重视上升到空前的高度。4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。 二、整合营销 20世纪90年代，美国D•E舒尔茨教授等人提出了整合营销(IMC)，其基本思想可以概括为两方面：一方面把告、促销、设计、包装等一切传播活动都归于广告活动的范畴内;另一方面使企业以统一的传播资询向消费者传达。其目的是在市场营销的不同阶段运用和协调各种不同的传播手段，使其发挥最佳效用，最终实现企业与消费者之间建立长期的、维系不散的关系。现在，几乎每一个房地产项目都有广告公司介入提供全程服务，工程现场的包装、售房部的布置、宣传单张的制作、销售说词、公关活动和新闻发布等内容无一不是广告公司的杰作。对于实施整合营销的项目，消费者的所见所闻和感受到的完全一致，项目的优点会无数次以不同的方式传达给消费者，能够给消费者强烈的震撼，这样反复的同一刺激大大强化了消费者对项目的印象，有利于提高消费者对项目的认知度。 三、体验式营销 体验式营销就是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面，来重新定义、设计营销的思考方式。体验式营销观点突破了传统上的“理性消费者”假设，认为消费者在消费时是理性与感性兼具的，消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是营销活动和品牌经营的关键。企业的产品、服务赢得消费者青睐的关键在于他们能够创造出值得消费者回忆、难忘的经历、体验。房地产对购房人而言，不仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所，更多的是一种对生活品质的追求，精神上的享受、体验。销售人员亲切的笑容和得当的言行举止、悦耳的背景音乐，优美的小区景观、完善的配套设施，无不传达开发商大力提倡生态、环保，力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一的理念。 进入样板间，精美的装修让人惊羡，消费者完全模糊了对户型的大小、室内功能分区、采光、通风、私密性效果等方面的判断，你甚至还可以坐在沙发上品茶聊天，进厨房去炒几个小菜，“这就是我想要的家”，消费者完全认同开发商以人为本，融入现代设计理念和文化理念。要完成这种体验，通常需要消费者亲临现场，当然，现在有不少开发商开始利用虚拟现实技术和宽带网络建设网上看房系统，逼真地展示其楼盘及其样板房场景，并且通过增加一些互动功能，使得看房者利用“键盘加鼠标”就可以在虚拟的世界里获得身临其境的感受。 四、CS经营战略 “CS”(customer satisfaction)，即“顾客满意”，其指导思想是，企业的整个经营活动要以顾客的满意度为宗旨，从顾客的观点而不是从企业的观点来分析、考虑消费者的需求，把顾客需求(包括潜在的需求)作为企业开发产品的源头，在产品功能及价格设定、分销促销环节建立和完善售后服务系统等方面，以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。房地产消费在很大程度上属于情感消费层次，“满意不满意”是最重要的评价标准。 在房地产营销中实施CS经营战略要求从消费者的需求出发，满足消费者的现实需求并且准确地预测其潜在需求，尽量引导住宅消费的潮流。为此，必须分析消费者购房的动机、行为、能力和水平，研究他们的消费传统、习惯、兴趣和爱好，并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。从项目选址、住房档次、结构、类型、层高、套型、朝向到价格制定、广告宣传、售后服务等，房地产企业都必须从住房消费者的需求出发，使之满意称心，才能获得消费者的青睐，增强企业竞争能力。 五、关系营销 关系营销是通过识别、建立、维护和巩固企业与顾客及其他利益相关人的关系来促进销售，强调企业与顾客及其他利益相关者之间建立长期的相互信任的互惠关系。其关键在于：不仅争取顾客和创造交易，识别和建立关系是重要的，维护和巩固已有的关系更重要;营销的责任不仅是给予承诺，更重要的是履行承诺。 关系营销与传统市场营销有着很大的区别：传统营销把视野局限于目标市场上，建立在“以生产者为中心”的基础之上，其核心是交易，关心如何生产、如何获得顾客，企业与顾客之间、企业与其供应商、经销商之间是一种交易关系，企业通过诱使对方发生交易从中获利。在交易过程中，买卖双方的关系被看成是相互排斥的，交易结束，买卖之间的关系就结束了，买卖双方是一次性关系。 而关系营销是建立在“以消费者为中心”的基础之上的，其核心是关系，企业与其顾客、分销商、经销商、供应商、竞争对手、银行、政府及内部员工等之间建立、保持某种较紧密的合作关系，并不断加强这种关系，通过互利交换及共同履行诺言，使有关各方都实现各自的目的。因此，房地产企业及其相关利益者之间是一种互惠互利的长期依赖的关系，企业通过双方良好的互惠合作关系获利。 六、差异化营销 所谓差异化战略，就是企业通过在产品、服务、经销网络、品牌形象等方面形成具有独特性品质来满足用户的需要。房地产的差异化营销，是指通过产品差异化、服务差异化和品牌差异化来提高房地产产品的价值，从而形成竞争优势。这要求企业在产品的研究和开发上具有较强的创新能力，企业在生产技术上具有较高的适应能力和应变能力，企业在市场营销中有明确的目标市场，并能采取有效的经营手段和方法到达。与其他产品比较，房地产产品的位置固定性决定其本身有较大的差异化。 同时，房地产产品差异化还可以从性能、特色、风格和设计等方面入手，体现在品质的质优耐用、安全放心;区位的出行便捷、人文优越和升值潜力;环境的自然、生态和健康;整体布局的大方、精巧;单体设计的实用、合理和完善，设备设施的充分、新颖和高效;配套的生活方便，居住的愉快、舒适等。服务的差异化要求在传统客户服务的基础上进行服务升级，升级后的客户服务，不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的客户服务，而应涵盖产品设计“生产”销售“使用中所有的服务环节，而且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化，房地产基本进入了，服务经济时代，开发商只有通过丰富客户服务的内涵，扩大服务的宽度，延长服务的时间来再一次赢得属于自己的市场空间。最后，企业文化的差异化也应该受到企业的重视。 因为住宅不仅是一种生活方式的选择，同时也是居住文化的体现，而且应该注意，企业文化是最难被其他企业模仿的差别优势，一旦建立，即可成为企业的核心竞争力。 房地产营销创新论文篇2 浅议房地产营销策略的创新 摘 要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。 关键词：营销策略 品牌营销 绿色环保营销 服务营销 一、房地产市场营销的概念 营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。 从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。 二、房地产开发企业营销策略创新的背景 国内房地产市场自2008年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。据中房信统计数据显示，2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1～11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点;其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点;在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。 如今，国家的宏观调控政策未有丝毫松动的迹象，在政策日益趋紧的情况下，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。现在房地产企业比拼的不再是谁大，而是比谁的销售资金回笼的快，能够熬过去的希望就越大。所以，加速房产的销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段，这就需要房地产企业积极探索营销策略。 三、房地产营销策略剖析 国内房地产市场经过2009年、2010年的井喷，现在卖方市场已是一去不复返，所以，根据目前的市场状况，房地产开发商必须要积极探索房地产营销的策略，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.积极展开品牌营销。 从企业的角度看，品牌营销对房地产业意义十分重大，能够为企业带来巨大的经营效益。一般来说，在房地产业发展初期，多数楼盘不愁销售。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈，单靠产品本身很难保持对消费者长久的吸引力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化及与消费者的情感沟通;不仅是企业或产品标识，更是企业的无形资产;能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的经济活动中发挥重要的作用，为企业带来巨大的经营效益。 从消费者的角度看，现在人们生活品质提高了，选择的机会更多，消费者购房行为也日益挑剔。人们对房子的需求不仅仅是安身立命的场所，而且是价值、身份的体现。品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，可以增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找品牌。 总而言之，品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜的法宝，发展壮大的利器。品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然趋势，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格战，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。 2.践行绿色环保营销。 房地产绿色营销是指房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动，并指导其策划与实施的过程，其本质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。绿色营销观念是以环境保护为导向的一种全新的营销观念，是生态文明时代房地产企业谋求生存和发展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。房地产绿色营销通过一系列绿色营销组合手段来满足消费者对绿色住宅的需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，最终为实现人与自然的可持续发展。可以从三个方面理解房地产企业绿色营销的必要性。 对企业来说，房地产企业为了树立自己的品牌形象，就必须在生产中采购和使用绿色建材，开发绿色生态环境，生产绿色品牌产品。绿色品牌的开发营销可以塑造企业形象，在市场上，可以拉近企业与消费者的距离，得到消费者的支持和社会的认可，最终转化为企业的商业竞争优势，推动企业利润的提升，提高企业可持续发展的潜力。对消费者来说，随着我国经济水平不断提高，人们生活水平日益改善，消费者对各种产品的需求从生理需求向心理需求发展。 现代生活的快节奏给人们带来越来越大的身心压力，环境优美的绿色住宅也成为人们逃避繁忙工作，释放压力的良好场所，成为人们生理上、心理上的紧密依赖品，成为人们满足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要场所。住房的舒适性、陶冶性、祥和性和文化性是消费者追求的目标，也应该成为房地产企业开发设计的着力点，因此，房地产企业践行绿色环保营销理念就显得意义特别重大。 3.全面开展服务营销。 同样的产品，在市场竞争的激烈中，怎样才能使自己产品战胜对手，立于不败之地呢?这里面，除了品牌、价格、促销等诸多手段外，服务牌也是必不可少的一张。有调查表明，随着社会经济的不断发展，物质产品日渐丰富，人们对服务需求的增长远高于对物质产品需求的增长。服务营销不仅要求服务能体现品牌的价值，还要与众不同，同时，需要服务的产品越复杂，对服务工作的要求也越高，这些因素使得服务营销越来越重要。 可以肯定地说，今后的营销时代将是服务营销比拼的时代。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，确立初步的认知和倾向。在售中服务阶段，开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续。 在售后服务阶段，房地产企业对业主提出的问题要给予及时地反馈与解决。在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与解决;并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为房地产企业的发展奠定坚实的基础。 当然，房地产服务营销不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务;不仅要提高顾客现实的满意度，还要提高预期的满意程度。因此，房地产企业应当加强服务营销管理，强调以市场为中心和以顾客为上帝的服务营销观念，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、社会化、全方位化方向发展，使之成为有力的竞争优势之一。 现代房地产市场正处于高速发展且不断规范的时期，消费者对住房需求愈发理性，服务营销在房地产销售中越来越重要，服务品质的好坏将直接关系到企业的生存和发展。 四、开展房地产营销策略创新的关键因素 在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素，这对企业的营销顺利开展影响巨大，主要有以下几个方面： 1.房地产营销前要积极展开市场调查工作。 现代营销理论认为，房地产企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。在这基础上，建造好的房屋才能符合消费者的需求，销路畅通，达到企业预先制定的效益目标。社会在不断变革，环境的变化、需求的变化既给企业带来发展的机遇，也给房地产企业带来生存的威胁。 所以，房地产企业如能够通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，找到住房开发的最佳市场切入点，企业就能不断发现新的市场机会，规避市场的风险，从而不断开拓市场，提高企业经济效益。 2.房地产营销要有完整的绿色营销理念。房地产企业绿色营销应该是完整的，全面的理念，不再是单纯的绿地的规划，应该在产品、包装、价格、分销、促销和销售服务等各个环节上贯彻绿色原则，并科学地予以组合运用。 首先，积极开发绿色产品，从生产、使用到回收处理的整个过程中对环境污染最小，生产符合有关规定的有利于资源再生的产品。绿色产品是企业实施绿色营销的支撑点，事实证明，谁拥有绿色产品，谁就会拥有市场。 其次，强化产品的绿色包装。绿色包装是绿色营销的引擎，要把以促销为主的包装观念转变为以保护生态环境为主的包装观念。绿色包装是指对产品进行可回收利用的、具有环保功能的包装。强化这一包装能最大限度地降低产品在消费过程中对环境造成的污染和对人身造成的损害。 再次，合理制定绿色价格。绿色产品是经有关部门通过严格认证以后，获得绿色产品标志的产品，在质量标准、环保标准等方面都有较高的要求。因此，在成本构成方面与一般产品也有所不同，除了要考虑生产、经营过程中所发生的一般成本、费用以外，还必须考虑绿色资源的开发和运用所付出的代价、为保证清洁的成本、开发和运用绿色包装所增加的成本、废弃物的回收及处理所增加的成本等。 最后，开辟绿色销售渠道。选择怎样的销售渠道是企业营销的关键。选择绿色渠道，要注意选择在消费者心中具有良好绿色信誉的代理商、批发商和零售商，以便维护绿色产品的形象;要以回归自然的装饰为标志来设立绿色产品专营机构或专柜，便于消费者识别和购买;要合理设置供应配送中心和简化供应配送系统及环节;要建立全面覆盖的销售网络，不断提高绿色产品的市场占有率;在选择经销商时注意该经销商所经营的非绿色商品与绿色商品的相互补充性和非排斥、非竞争性，谋求中间商对绿色产品的忠诚度，进而大力推销绿色商品。 企业要灵活运用绿色营销组合，使绿色产品、绿色包装、绿色价格和绿色销售服务相互配合，融为一体。只有这样，才能确保绿色需求的可持续增长、绿色营销得到全民的认同。 总之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是社会进步的客观要求，实际上，社会生活中没有任何一种营销策略完全优于另外一种渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，在楼市的寒冬里，做好营销工作，有效地促进房产销售，加快资金回笼，企业就能在市场中不断生存发展。 参考文献： 1.曹宏亮.论湖南房地产促销策略，邵阳学院学报，2006(5) 2.周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界，2009(12) 3.梁湘.服务营销在我国房地产业的发展.企业技术开发，2011年7月第30卷第14期 4.舒晓华.房地产企业绿色营销策略研究[D].浙江大学学报，2004 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产营销毕业论文范文 2. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 3. 房地产市场营销论文1500字 4. 房地产市场论文范文 5. 房地产市场营销的思考论文
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就现在房价走势及原因 以及调控手段 调控效果 未来预期 这几方面考虑一下
房地产经营包含房屋的信托、交换、维修和装饰等，经营活动的范围包含了整个房屋建筑产品的生产流通环节。下面是我整理了房地产经营管理论文，有兴趣的亲可以来阅读一下!
国内房地产经营管理探究
【摘 要】我国国内房地产行业在2008年全球金融危机之前，一直处在高速发展的的状态，这种发展趋势中不乏经济泡沫。这些资产泡沫导致了国内房地产行业在金融危机后陷入问题缠身的状态。房地产行业总体在经营管理方面存在很多问题，严重影响了我国经济社会的正常运行秩序。本文主要从国内房地产近几年出现的问题和市场经济规律角度分析，努力探究出一套符合我国国内房地产经营管理的方法对策，与提高房地产开发和交易等方面的能力。
【关键词】房地产行业;经营管理;方法对策
前言
房地产经营的含义有狭义和广义的分别。一般来说是指房地产商在国有土地上进行房屋建设，对所建区域进行销售、租赁等一系列管理活动，从更广的范围来说，还包含房屋的信托、交换、维修和装饰等，经营活动的范围包含了整个房屋建筑产品的生产流通环节。目前，国内的房地产经营管理并不完善，和国外先进的、科学的管理体系相比，还存在很大差距，因此，处理好国内房地产的经营管理问题，对整个行业的长远发展具有深远影响，同时也能带动如钢铁、工程机械等相关产业的发展。
1、国内房地产经营现状
笔者以2011年国内房地产经营现状为例，对市场情势进行分析。2011年国内房地产整体投资量保持着较高的增长率。到后半年，增长速度有所减缓，主要是由于国家实施了对房地产的宏观调控政策，从一定程度上遏制了房价过快上涨和房地产投资过热的情况。房地产新开发的趋势不可遏止，从房屋竣工面积来说，在2011年11月开创了新高，同比增长了一半多。我国房地产商在上半年往往习惯于拖延开工和施工进度，从而拖延竣工时间，但将近年底快要交房的期限时，便会开始赶工。这就是房地产经营中的一大问题，赶工现象和拖延竣工的情况比较严重，会影响整体房屋建筑质量。
在销售方面，房地产经营一直保持上涨态势，成交量很大，其中商品营业房销售的增长速度最快，在2011年10月达到了17%，住宅用房的销售面积增长比较缓慢。一方面是国家虽然对房价增长程度进行了调控，但是国内普通工薪阶层对于商品住房的承受能力还比较低，即使在房价调控的政策下也很难承受目前的高房价。另一方面，一部分炒房者热衷于对房地产的投资，恶意买卖炒高房价，形成了房地产销售蓬勃发展的假象。
2012年，在国务院大力出台打压房地产行业恶性发展政策的情况下，房地产的投资出现了一定程度的减缓。房屋建筑面积也有一定程度的缩小，市场成交量出现了低迷的态势。
2、国内房地产经营中存在的问题
(1)国内房地产经营存在很多泡沫
目前我国房地产经营表面发展十分迅速，取得了重大成就，但是却涵盖了很多隐藏的泡沫。首先是价格泡沫。房地产开发需要大量土地资源，对土地的需求和土地资源本身的稀缺性造成了土地价格的虚涨。土地价格的虚涨势必会导致房地产经营过程中的价格虚涨，形成巨大的价格泡沫。其次是房屋空置现象极其严重。在一定时期内房屋市场供应远远大于市场需求，形成了房屋空置泡沫，如内蒙古鄂尔多斯的“鬼城”现象就是由于空置房过多造成的。最后，是房地产投资泡沫。房地产商不顾正常经营管理模式和方法，一味希望提高自身经济收益，在投资中忽略了市场经济规律，投资过度不仅造成了资源的浪费，还会影响房地产建造的上游行业发展。
(2)GDP盛行
GDP盛行主要值得是房地产经营过程中缺乏对经济政策的正确理解，不断刺激消费者的心理预期，使其对房价上涨持积极的态度。地方政府为了政绩，为了GDP，一味纵容房地产经营管理的错误方式，从房地产土地投资中获得巨大的税收收益。GDP指标的盛行进一步促进了房地产泡沫的形成和发展。
(3)缺乏信息化管理
国内房地产经营管理模式还比较落后，缺乏信息化管理。房地产交易信息、价格信息、销售信息等各类信息能够帮助人们分析其自身发展的水平，而我国国内房地产交易一直实行登记注册，而缺乏对信息进行电子化管理。
(4)土地出让和转让问题
在房地产行业，土地使用权必须先出让后转让。如果没有先出让土地使用权就进行转让，是违法行为。房地产实际经营管理中，对于土地出让和转让的程序比较混乱，给市场经济正常运行带来了很多问题。在土地使用权方面，政府和企业之间应当做好责任和权利的划分，以免在房地产开发之后引起利益纠纷。
3、国内房地产经营管理策略
针对目前我国国内房地产经营的现状和一系列问题，无论是从政府角度、房地产开放商角度还是消费者角度，都应该采取行动，改变我国目前房地产经营管理中的乱局。经营管理策略的制定主要由政府进行政策引导，房地产商为主体，与消费者沟通，达到信息的公开化，便于监督。笔者提出几点房地产经营管理策略，旨在促进我国房地产行业的健康发展。
(1)调整土地制度
国家对于土地应当进行严格的管控。我国法律规定土地所有权为国家所有，任何企业和个人、团体只享有土地的使用权。但是，在房地产开发和经营管理中，总有人私自占用土地、转让土地等，将土地使用行为变相成为土地买卖，以此获得高额的经济利益。我国土地使用费已在一些城市开始试点征收，但征收的标准比较混乱，总体偏低，没有起到调节房地产行业和市场经济的作用。对于土地政策进行调整，能够使土地资源得到充分的利用，同时遏制随意占用、买卖土地的行为，从一定程度上改变土地交易阶段的腐败现象。
(2)规范房地产行业交易规则
没有规矩，不成方圆。房地产经营管理者应当制定出符合行业进步和发展的交易规则。如：登记制度，交易价格制度和交易许可制度。我国自物权法颁布以来，就对不动产物权的设立、变革、转移等各项环节做了详细的规定。同时，《城市房地产管理法》也对土地使用权和房屋所有权登记制度做了规定。房地产经营管理应当首先遵守物权法、土地法和房地产管理法等各种法律法规的规定，再结合企业自身经营情况，规范房地产交易的流程。从登记、转移、变更、注销等其他各个环节进行规范化管理。每一个环节的管理人员都应当按照规则进行。对于不按要求交易，暗箱操作的人要给予处罚。还有一些房地产商贿赂当地政府官员，与政府中的腐败官员勾结共同窃取土地交易中的巨大经济利益，这类行为应当在房地产经营管理中予以严厉的惩治。
(3)进一步完善建筑规划方案
在房地产经营管理中，应当做好建筑规划方案。一方面是要做好中长期的发展预测，对于房屋地段、建造规模、和政府政策导向等各方面，要予以充分考虑;另一方面，要合理利用现有土地资源，不破坏耕地、文物古迹遗址等，在保障建设用地的同时，做好人文环境与自然环境和谐相处的规划方案，整体方案要符合现代化生态建设的要求。
4、总结
住房问题是关系到民生的大问题，与每个人的切身利益相关。中国人在房子问题上投入的精力、时间和金钱非常多，因此创造出良好的、健康的房地产市场环境，有利于民生发展和房地产企业自身的经济利益。国内房地产经营管理和发展状态存在一定的问题，因此国内的房地产经营企业应当从自身管理入手，加强对市场和自身经营环境的研究，使其在保障经济利益的同时，能够为我国城乡居民的生活提供更高质量的服务，同时能够使我国房地产行业的整体发展跟上国际化发展的脚步。
参考文献：
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[4]梁留科.任远哲.中国房地产业可持续发展研究[J].发展房地产业 .2011，(4).
[5]朱哲媛.我国房地产行业经营管理问题研究[J].时代金融.2011，(4).
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房地产论文主要参考文献
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
2.1产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
2.2品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
2.3营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
3.1注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
3.2创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
3.3树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
3.4创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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（1）论文加急的话，如果是你自己投稿的，杂志社是没有直接加急的业务的。（2）论文加急的情况只存在于论文发表机构，也就是论文发表网站，因为他们为杂志社代为处理一些稿件，这样如果有空余版面，他们处理起来效率高，而杂志社编辑不可能一对一跟作者对接，根本忙不过来。像淘淘论文网这种比较靠谱的机构，目前能加急的刊物也是少数，个别的可以2-3个月加急发表出来。教育类的，医学类的加急也得4-5个月才能发表出来。
【导读】参加2021年高级经济师考试的考生，除了需要进行《经济基础》的复习，还需要进行专业实务的备考，实务专业有10各科目，分别是工商管理、财政税收、农业经济、金融、保险、人力资源、旅游经济、运输经济、建筑房地产经济、知识产权，作为2021参考考生，考试复习的依据自然就是考试大纲了，在新的中级经济师经济基础大纲没有出来之前，我们的参考大纲只能是2020年高级经济师考试大纲，在新大纲出来后，再进行对比分析，把变化的考点进行更为深入的复习，掌握考试的要点，今天给大家带来的是2021高级经济实务参考大纲：建筑与房地产经济，接下来就具体来了解一下。
考试目的和要求
测查应试人员是否具有从事高级建筑与房地产经济实务的综合能力素质。要求应试人员秉持可持续发展理念及工程伦理，熟练掌握建筑与房地产经济专业理论和方法，以及灵活运用相关法规政策，合理开展建筑与房地产经济领域专业工作，科学进行投资项目经济分析评价、工程建设实施全过程管理及研究等。
考试涉及的专业知识与实务
本科目题型设置多样，考核点复合程度较高。应试人员作答试题需要综合、灵活地应用有关专业理论和政策法规，合理、深入进行判断、分析或评价。考试涉及的专业知识与实务范围如下：
1. 建筑与房地产市场
包括建筑业发展环境及相关政策，房地产业发展环境及相关政策;建筑市场供求关系及运行特点，房地产市场供求关系及运行特点;建筑与房地产市场监管相关法规政策，企业资质及人员职业资格管理，房地产市场监管与建筑市场“放管服”改革，营商环境优化等。
2. 可持续发展及诚信体系建设
包括可持续发展理念，循环经济发展模式;投资决策与建设实施中的工程伦理问题，职业行为中的工程伦理冲突应对;建筑市场诚信体系建设，房地产市场诚信体系建设等。
3. 投资项目经济分析评价及融资
包括投资项目经济效果评价指标体系，投资及设计方案比选方法，价值工程及全寿命期成本分析方法;投资项目资本金制度，建设资金筹措渠道及资金成本;项目融资方式，政府与社会资本合作(PPP)模式;项目投融资决策文件(投资项目可行性研究报告、项目融资方案)等。
4. 工程建设实施管理
包括工程建设管理基本制度(项目法人责任制、工程监理制、招标投标制、合同管理制);全过程工程咨询相关政策及实务，工程总承包相关政策及实务;施工合同管理及索赔，工程总承包合同管理及索赔;国际工程管理(国际工程承包风险、FIDIC施工合同条件、国际工程施工索赔)等。
5. 与工程有关的税收及工程担保保险
包括与工程有关的税收(增值税、城市维护建设税与教育费附加、城镇土地使用税、土地增值税、契税);工程担保相关法规政策，投标担保和履约担保;工程保险相关法规政策，建筑工程一切险、安装工程一切险、职业责任保险、意外伤害保险和工程质量保证保险等。
6. 绿色建筑及装配式建筑
包括绿色建筑相关政策，绿色建筑发展趋势及实施策略，国内外绿色建筑评价体系及评价实务;装配式建筑相关政策，装配式建筑发展目标及实施策略，装配式建筑评价标准及评价实务等。
7. 建筑信息模型(BIM)与新型智慧城市
包括BIM技术特征及应用价值，BIM技术在建设工程规划设计、施工、运营维护全寿命期的应用;智能建筑基本构成，智能建筑支撑技术;新型智慧城市顶层设计，新型智慧城市建造模式及新型基础设施建设等。
以上就是2021高级经济实务参考大纲：建筑与房地产经济，总共7点内容，大家可以逐条进行认真复习，可以建立一个知识点框架图，2021年考生同时也要关注考试报名相关资讯，比如2020年高级经济师考试报考条件及考试科目等等相关信息，一定要提前了解和关注起来，祝大家考试成功!
. 目前国家也来参与炒房，看来想钱已经想疯了！！！房产税转嫁到租金，看来国家目前是要打击没房住的人多掏租金去租房，想逼老百姓都去买房。 最终转嫁到租房人，租金增高，加剧新一轮抢房潮投资出现，房价继续高涨，税收增加，国家目的达到。政府转嫁房产税可暂时影响供求及保障矛盾，征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出，但为了国家利益，老百姓牺牲一下个人利益吧。 一但房产税改革后，政府最怕有房的老百姓较真，都去找国家要土地增值那部份钱，或老百姓都去找国家要回自己的土地所有权，那国家麻烦就大了，呵呵。 重点：落实解决供求关系，很简单的事情，不清楚为何政府要故意搞得特别复杂。 房产税政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。 国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。 有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。 涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。 在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。
房地产住宅项目营销战略研究论文一房地产住宅项目营销战略研究论文第三节 内外部环境分析的实例本节以南京市月牙湖花园项目为例，具体说明房地产项目的内外部环境分析。1、栖霞建设集团概况南京栖霞建设（集团）公司是国有大型房地产开发企业，具有国家一级房地产开发资质，国家建设部现代企业制度改革试点单位，也是江苏省最早从事房地产开发的专业公司之一。多年被省、市建行、工行、农行评定为特级“AAA”资信企业。南京栖霞建设集团是以栖霞建设（集团）公司为核心企业，拥有18家成员单位、产权多元化的现代化企业集团。集团的主业为住宅及房地产开发，同时兼顾与房地产开发相关的建筑设计、物业管理、营销咨询、物资供应、项目监理、住宅构配件生产等领域，形成了以住宅及房地产开发为核心，前、后向相关联发展的产业格局。栖霞建设自1984年成立以来，累计总开工面500万平米，总竣工面460万平米，工程一次性验收合格率100%，优良品率保持在80%以上，60多个项目被评为国家、省、市优质样板工程，月牙湖花园、东方花园被评为“全国城市物业管理优秀住宅示范小区”。集团还先后被评为“江苏省房地产开发企业综合实力50强”第一名、“江苏省第三产业200强”企业、江苏省“先进单应”、“文明单位”、“住宅(商品房)质量信得过单位”，以及南京市“有功单位”、“先进单位”、“文明单位”等。集团党委1999年被评为南京市基层党组织建设十个“标兵单位”之一。1996年9月17日，集团在中国房地产界率先全面导入CIS，并在国家工商局注册了住宅的“星叶”商标，实施企业整体形象战略、品牌战略。随后又在月牙湖、紫金城、东方城等项目中率先导入房地产项目CIS，将“星叶”商标上墙，并向社会郑重承诺：“星叶”商标给您优秀的品质、优质的服务。在行业内引起了广泛关注和较强反响。2、企业内部环境分析1）企业发展阶段认识栖霞建设集团的前身是南京栖霞城镇建设综合开发公司，属国有独资企业，最早是1984年在南京市栖霞区统建办的基础上成立的。与南京以及各个区的所谓“大开发”公司一样，栖霞建设也是南京最早从事房地产开发的专业型开发公司之一。从1999年企业成立15周年的总结来看，栖霞建设集团的发展分为了三个历史阶段：平速发展阶段（1984-1989）：该阶段企业完全处于计划经济体制下的开发模式，企业的经营运作以及管理中计划的色彩还十分浓厚，企业没有成型以及受到认可的品牌，开发的地域范围也很有限，是一家典型的区属开发企业。这个阶段企业尚谈不上战略规划以及发展思路，发展的速度也非常有限，因此称之为平速发展阶段。加速发展阶段（1989-1995）：这是栖霞建设历史上最重要的发展阶段之一。这一阶段企业完成了“三次腾越”，实现了加速发展，从南京众多的国有开发企业中开始脱颖而出，逐步奠定了自身的行业领先地位和综合实力水平。1989年，公司的领导班子进行了调整。新上任的公司领导积极开拓思路，敢于进取，并从企业管理机制上得到了政府主管部门的大力支持，实行了区委区政府领导下的总经理负责制，企业开始转型。企业在这一时期首先强化了主业的精深化，通过引进人才以及提高专业技术水平等举措，公司的开发水平和经营运作能力有了很大的提高。此后公司不失时机地解放思想、抢抓机遇，迎来了公司发展历史上的第一次腾越。1992年小平同志南巡讲话后，公司领导班子及时学习和把握了讲话的精神实质，并意识到房地产业将迎来一个逐步开始注重市场因素的发展高潮。于是企业领导积极展开接洽，在1992年8月一个月内，通过合资等方式，与港商一举成立了三家房地产开发企业，与此同时三家企业的房地产项目也顺利开工。此举最大限度地调动了市场资源，盘活了土地储备，实现了企业的超常规发展。而栖霞建设的改革魄力和速度也为业界广为称道，被传誉为“栖霞速度”、“栖霞模式”。1993年，房地产市场全面升温，企业面临的竞争日益加剧，同时也面临着多家企业各自为政，分散运作的不利局面。针对当时的市场情况，企业果断作出了建立企业集团的决策，组建栖霞建设集团，将原来松散的国有开发企业以及三家合资企业、众多专业型子公司联合起来。组建集团的同时，企业也积极调整了公司的组织构架，实现了重复职能部门的精简和合并。经过集团化改造之后，企业的整体实力有了极大的增强，内部机制更加顺畅，也最大程度地整合了内部资源，企业的整体效益和抗风险能力有了质的提高。组建集团后的1994年，集团即跃升“江苏省开发企业综合实力50强”的第五名，并于次年登上榜首。组建集团被称为企业发展历史上的第二次腾越。随着企业的壮大，企业内部管理的重要性也越来越体现出来。1995年开始，集团逐步将企业发展的重心转移到加强内部管理上，通过苦炼内功，外求发展。就在当年，企业成为建设部八家现代企业制度改革试点单位，开始全面地强化管理，理顺机制。内部管理的加强为企业储备了更多的发展张力，也为企业日后的发展打下了良好的基础，这一时期被称为企业发展历史上的第三次腾越。因此，栖霞建设的加速发展阶段是伴随和围绕着三次腾越而铺开的。快速发展阶段（1996-2000）：完成三次腾越之后，企业迎来了一个崭新的发展局面，无论是内在的企业管理，还是外在的房地产项目开发和市场推广，企业都处在了南京开发企业界的前列。但是企业的领先脚步并没有停滞，这一阶段的三项举措更进一步奠定了企业的领先优势。首先是集团于1996年在国内房地产率先全面导入了CIS，逐步开始从品牌战略和形象战略的高度规划企业的管理运作；其次是企业从1996年下半年开始，逐步酝酿ISO9001贯标，将质量战略提升到与国际接轨的水平上，而这在当时的国内房地产界也少有人为；再次就是从1996年开始，集团积极参与了国家的“2000年城乡小康住宅科技产业工程”，开始了自身对于产业发展的认识和探索。这三步举措在很大程度上支撑了企业的项目开发和进一步快速发展。也就是在这个时候，集团启动了月牙湖花园项目的开发。企业的综合实力和较高的开发水平赋予了月牙湖花园项目成功的前提，而同时，月牙湖花园等项目的开发建设，也成为了这一时期推动企业快速发展的重要因素。因此，月牙湖花园的项目运作是处在企业完成了初步的积累和调整，谋求快速发展的初始阶段；是处在企业开始全面实施品牌战略、形象战略、质量战略，开始逐步直接面向市场的重要转型阶段；是处在集团积极参与国家科技产业工程，探索房地产业发展新思维的历史阶段上的。2）组织管理水平分析组织管理水平的薄弱是房地产行业普遍存在的问题。栖霞建设集团经过加速发展阶段的企业改造，其组织管理水平在当时的房地产开发企业界处于领先地位。主要表现在：决策层意识超前，决断有力。通过一系列的企业改革、改造，企业的决策层逐步体现出其超前的意识和较高的发展眼光，在分析内外环境、寻找和把握机会、认识和解决问题等方面都体现出了很高的领导力和组织力。同时一系列超前举措的迅速出台，也体现了企业决策层敢为人先的勇气和果敢的决断力。正是这样的一些能力，使得企业能够迅速地抓住难得的发展机遇，脱颖而出。企业机制到位，管理有力。很多国有开发企业都存在相当的管理问题，主要是机制僵化，管理不灵。而栖霞建设从很早就确立了总经理负责制的国有企业管理格局，总经理在用人以及处理企业内部日常管理事务、决策企业发展、改革企业管理等方面拥有相当的自主空间。这为企业的高效运转和强化管理奠定了基础。组织机构合理，协调有序。这一阶段企业的组织管理优势还体现在企业的组织机构上。经过几年的改造和调整，企业已经初步按照现代房地产行业的发展规律，组织建立起来了成熟的组织机构及其运作流程。企业内部由办公室、工程部、财务部、营销部、企划部构成，职能明确，各司其职，其协调运转也比较顺畅。能够把握时局，适时调整。任何组织管理模式都不是一步到位，完美无缺的。也正因为此，企业对于组织管理的及时调整改革也是其组织管理水平的重要体现。从1990年开始，企业就在不断根据发展的现状进行着组织管理方面的调整。在月牙湖花园启动之后，企业还根据现代企业的竞争发展需要，在原有四部一室的基础上，增设了信息资源部、人力资源部和质量保障部。这些都体现了企业组织管理的适时调整能力。3）人力资源和企业品牌状况栖霞建设从90年代开始，逐步加强了企业引进人才的力度，引进了大批具有中高级职称，富有开发经验的房地产专业人才。与此同时，企业还注重引进专业对口、素质较好的高等院校毕业生，进行培养，加强人才储备。此外，对于集团现有人员的培训工作，企业也非常重视，鼓励并支持员工通过各种方式学习提高，整个企业内部具有良好的学习氛围，尊重知识，尊重人才。栖霞建设以90年代初开始的一系列改革创新举措在房地产业界声名鹊起，90年代中期因为成功开发管理了南京市第一个全国城市物业管理优秀示范小区——东方花园，进一步奠定了其在房地产领域的领先形象。但是直到1996年集团导入CIS之前，企业品牌尚处在一个比较模糊和混沌的阶段，没有明确的企业标志，企业的品牌意识也相对薄弱。通过CIS的导入，企业不但率先在南京开发企业中建立了统一而清晰的企业形象识别系统，还在员工中开展了一场深入、扎实的企业品牌和形象教育。与此同时，集团还对外宣布，此后集团所有开发的物业，都将统一打上“星叶”商标。这也意味着集团的商品房开发已经真正迈入了品牌化、市场化的新阶段，集团品牌的基本形象初步确立。
随着我国改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,作为商业经济主要经营场所的商业房地产发展迅速,但由于其本身的特殊性及其他外部环境因素,商业房地产的开发、管理运营过程中存在巨大的投资风险。本文首先对商业房地产作总体概述,然后在商业房地产投资风险类别论述的基础上提出商业房地产投资风险防范策略,以尽可能的识别、评价并且防范商业房地产的投资风险,增加房地产企业的盈利。 关键字:商业房地产;投资风险;防范策略 一、商业房地产概述 (一)商业房地产概念 房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。 (二)商业房地产在我国的发展 我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。 但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50—60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。 二、商业房地产投资风险类别 (一)政治风险 1.政策风险 政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。 2.城市规划风险 由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。 (二)经济风险 1.市场供求风险 商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。 2.融资风险 商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。 (三)开发商自身经营能力风险 商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。 三、商业房地产投资风险防范策略 (一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险 房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。 如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。 (二)加强市场供求风险及融资风险的控制 1.根据市场需求量,规避市场供求风险 针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。 2.开拓融资渠道,防范融资风险 要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展 (三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险 商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。 1.树立房地产商业管理运营的观念 商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。 2.增加人才储备,完善管理运营 商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。 3.统一经营主题,建立商业品牌 一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。 参考文献: [1] 王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济, 2007,(07) . [2] 李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学, 2008 [3] 杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2008 [4] 高嵩.商业房地产企业如何打造核心竞争力[J].辽宁经济,2009,(05). [5] 崔晶莉.我国商业房地产市场利用外资分析[J].合作经济与科技,2009,(19).
房地产经营包含房屋的信托、交换、维修和装饰等，经营活动的范围包含了整个房屋建筑产品的生产流通环节。下面是我整理了房地产经营管理论文，有兴趣的亲可以来阅读一下!
国内房地产经营管理探究
【摘 要】我国国内房地产行业在2008年全球金融危机之前，一直处在高速发展的的状态，这种发展趋势中不乏经济泡沫。这些资产泡沫导致了国内房地产行业在金融危机后陷入问题缠身的状态。房地产行业总体在经营管理方面存在很多问题，严重影响了我国经济社会的正常运行秩序。本文主要从国内房地产近几年出现的问题和市场经济规律角度分析，努力探究出一套符合我国国内房地产经营管理的方法对策，与提高房地产开发和交易等方面的能力。
【关键词】房地产行业;经营管理;方法对策
前言
房地产经营的含义有狭义和广义的分别。一般来说是指房地产商在国有土地上进行房屋建设，对所建区域进行销售、租赁等一系列管理活动，从更广的范围来说，还包含房屋的信托、交换、维修和装饰等，经营活动的范围包含了整个房屋建筑产品的生产流通环节。目前，国内的房地产经营管理并不完善，和国外先进的、科学的管理体系相比，还存在很大差距，因此，处理好国内房地产的经营管理问题，对整个行业的长远发展具有深远影响，同时也能带动如钢铁、工程机械等相关产业的发展。
1、国内房地产经营现状
笔者以2011年国内房地产经营现状为例，对市场情势进行分析。2011年国内房地产整体投资量保持着较高的增长率。到后半年，增长速度有所减缓，主要是由于国家实施了对房地产的宏观调控政策，从一定程度上遏制了房价过快上涨和房地产投资过热的情况。房地产新开发的趋势不可遏止，从房屋竣工面积来说，在2011年11月开创了新高，同比增长了一半多。我国房地产商在上半年往往习惯于拖延开工和施工进度，从而拖延竣工时间，但将近年底快要交房的期限时，便会开始赶工。这就是房地产经营中的一大问题，赶工现象和拖延竣工的情况比较严重，会影响整体房屋建筑质量。
在销售方面，房地产经营一直保持上涨态势，成交量很大，其中商品营业房销售的增长速度最快，在2011年10月达到了17%，住宅用房的销售面积增长比较缓慢。一方面是国家虽然对房价增长程度进行了调控，但是国内普通工薪阶层对于商品住房的承受能力还比较低，即使在房价调控的政策下也很难承受目前的高房价。另一方面，一部分炒房者热衷于对房地产的投资，恶意买卖炒高房价，形成了房地产销售蓬勃发展的假象。
2012年，在国务院大力出台打压房地产行业恶性发展政策的情况下，房地产的投资出现了一定程度的减缓。房屋建筑面积也有一定程度的缩小，市场成交量出现了低迷的态势。
2、国内房地产经营中存在的问题
(1)国内房地产经营存在很多泡沫
目前我国房地产经营表面发展十分迅速，取得了重大成就，但是却涵盖了很多隐藏的泡沫。首先是价格泡沫。房地产开发需要大量土地资源，对土地的需求和土地资源本身的稀缺性造成了土地价格的虚涨。土地价格的虚涨势必会导致房地产经营过程中的价格虚涨，形成巨大的价格泡沫。其次是房屋空置现象极其严重。在一定时期内房屋市场供应远远大于市场需求，形成了房屋空置泡沫，如内蒙古鄂尔多斯的“鬼城”现象就是由于空置房过多造成的。最后，是房地产投资泡沫。房地产商不顾正常经营管理模式和方法，一味希望提高自身经济收益，在投资中忽略了市场经济规律，投资过度不仅造成了资源的浪费，还会影响房地产建造的上游行业发展。
(2)GDP盛行
GDP盛行主要值得是房地产经营过程中缺乏对经济政策的正确理解，不断刺激消费者的心理预期，使其对房价上涨持积极的态度。地方政府为了政绩，为了GDP，一味纵容房地产经营管理的错误方式，从房地产土地投资中获得巨大的税收收益。GDP指标的盛行进一步促进了房地产泡沫的形成和发展。
(3)缺乏信息化管理
国内房地产经营管理模式还比较落后，缺乏信息化管理。房地产交易信息、价格信息、销售信息等各类信息能够帮助人们分析其自身发展的水平，而我国国内房地产交易一直实行登记注册，而缺乏对信息进行电子化管理。
(4)土地出让和转让问题
在房地产行业，土地使用权必须先出让后转让。如果没有先出让土地使用权就进行转让，是违法行为。房地产实际经营管理中，对于土地出让和转让的程序比较混乱，给市场经济正常运行带来了很多问题。在土地使用权方面，政府和企业之间应当做好责任和权利的划分，以免在房地产开发之后引起利益纠纷。
3、国内房地产经营管理策略
针对目前我国国内房地产经营的现状和一系列问题，无论是从政府角度、房地产开放商角度还是消费者角度，都应该采取行动，改变我国目前房地产经营管理中的乱局。经营管理策略的制定主要由政府进行政策引导，房地产商为主体，与消费者沟通，达到信息的公开化，便于监督。笔者提出几点房地产经营管理策略，旨在促进我国房地产行业的健康发展。
(1)调整土地制度
国家对于土地应当进行严格的管控。我国法律规定土地所有权为国家所有，任何企业和个人、团体只享有土地的使用权。但是，在房地产开发和经营管理中，总有人私自占用土地、转让土地等，将土地使用行为变相成为土地买卖，以此获得高额的经济利益。我国土地使用费已在一些城市开始试点征收，但征收的标准比较混乱，总体偏低，没有起到调节房地产行业和市场经济的作用。对于土地政策进行调整，能够使土地资源得到充分的利用，同时遏制随意占用、买卖土地的行为，从一定程度上改变土地交易阶段的腐败现象。
(2)规范房地产行业交易规则
没有规矩，不成方圆。房地产经营管理者应当制定出符合行业进步和发展的交易规则。如：登记制度，交易价格制度和交易许可制度。我国自物权法颁布以来，就对不动产物权的设立、变革、转移等各项环节做了详细的规定。同时，《城市房地产管理法》也对土地使用权和房屋所有权登记制度做了规定。房地产经营管理应当首先遵守物权法、土地法和房地产管理法等各种法律法规的规定，再结合企业自身经营情况，规范房地产交易的流程。从登记、转移、变更、注销等其他各个环节进行规范化管理。每一个环节的管理人员都应当按照规则进行。对于不按要求交易，暗箱操作的人要给予处罚。还有一些房地产商贿赂当地政府官员，与政府中的腐败官员勾结共同窃取土地交易中的巨大经济利益，这类行为应当在房地产经营管理中予以严厉的惩治。
(3)进一步完善建筑规划方案
在房地产经营管理中，应当做好建筑规划方案。一方面是要做好中长期的发展预测，对于房屋地段、建造规模、和政府政策导向等各方面，要予以充分考虑;另一方面，要合理利用现有土地资源，不破坏耕地、文物古迹遗址等，在保障建设用地的同时，做好人文环境与自然环境和谐相处的规划方案，整体方案要符合现代化生态建设的要求。
4、总结
住房问题是关系到民生的大问题，与每个人的切身利益相关。中国人在房子问题上投入的精力、时间和金钱非常多，因此创造出良好的、健康的房地产市场环境，有利于民生发展和房地产企业自身的经济利益。国内房地产经营管理和发展状态存在一定的问题，因此国内的房地产经营企业应当从自身管理入手，加强对市场和自身经营环境的研究，使其在保障经济利益的同时，能够为我国城乡居民的生活提供更高质量的服务，同时能够使我国房地产行业的整体发展跟上国际化发展的脚步。
参考文献：
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