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〔摘要〕旅游地生命周期现象一直是困扰旅游地发展的重大难题。国内对旅游地生命周期的研究还只停留在对产品本身的分析，对决定旅游地生命周期的根本原因未做深入的探讨，对旅游规划的指导意义不是很大。本文从旅游产品和旅游市场两方面深入分析旅游地生命周期的形成机制，揭示“生命周期”这一旅游地“癌症”的病理，供专家对症施药。〔关键词〕旅游区生命周期；形成机制；旅游规划旅游地生命周期现象一直是困扰旅游地发展的重大难题。九十年代国内如雨后春笋般兴起、又如秋风扫落叶般飘零的主题公园让人更为深刻地认识到旅游地生命周期的短暂，认识到旅游地生命周期对旅游开发的巨大威胁。国内对旅游地生命周期的研究较迟，但与国外的研究水平相差不是太大，不过一般只停留在对产品本身的分析，对决定旅游地生命周期的根本原因未做深入的探讨，对旅游规划的指导意义不是很大。本文从旅游产品和旅游市场两方面深入分析旅游地生命周期的形成机制，揭示“生命周期”这一旅游地“癌症”的病理，供专家对症施药。应该说明的是国内外研究的主要是旅游地的生命周期，为了使分析更加清晰、问题更为突出、更具典型性，这里从分析旅游区的生命周期入手。当然一般而言旅游区是旅游地的核心，旅游区的生命周期规律基本可以准确反映旅游地的生命周期规律。一、国内外旅游地生命周期理论研究现状旅游地生命周期概念最早是由在研究欧洲的旅游发展时提出的。但目前被学术界公认并广泛应用的旅游地生命周期理论是由加拿大学者R..提出的。〔1〕（一）R..的旅游地生命周期理论〔2〕Butler根据产品生命周期的概念，将旅游地生命周期分为六个阶段：即探索期、参与期、发展期、稳定期、停滞期、衰退或复苏期。如图1所示。1、探索期：这是旅游地发展的初始阶段，特点是旅游地只有零散的游客，没有特别的设施，其自然和社会环境未因旅游的产生而发生变化。2、参与期：随着旅游者人数增多，旅游逐渐变得有规律，本地居民开始为旅游者提供一些简便的设施。随着这个阶段的到来，广告开始出现，旅游市场范围已基本可以被界定出来，旅游季节也逐渐形成，有组织的旅游开始出现，迫使地方政府和旅行机构增加、改善旅游设施和交通状况。3、发展期：在大量广告和旅游者的口碑宣传下，一个成熟的旅游市场已经形成，外来投资骤增，本地居民提供的简陋膳宿设施逐渐被规模大、现代化的设施取代，旅游地自然面貌的改变已比较显著。4、稳定期：游客增长率下降，但总游客量将继续增加并超过常住居民数量。旅游地大部分经济活动与旅游业紧密联系在一起，为了扩大市场范围和延长旅游季节，广告无所不在。常住居民，特别是那些没有参与旅游业的常住居民对大量游客的到来和为游客服务而修建的设施会产生反感和不满意。5、停滞期：在这阶段，游客量达到最大，旅游环境容量已趋饱和或被超过，环境、社会和经济问题随之而至。旅游地在游客中建立起的良好形象已不再时兴，旅游市场很大程度上依赖于重游游客、会议游客等。接待设施过剩，保持游客规模需要付出大量的努力。6、衰落或复苏期：在衰落期，旅游地市场衰落，无论是吸引范围还是游客量，已不能和新的旅游地相竞争。随着旅游业的衰落，房地产转卖率很高，旅游设施逐渐被其它设施取代，更多的旅游设施因旅游地对游客的吸引力下降而消失。这个阶段本地雇员和居民能以相当低的价格购买旅游设施，因此本地居民介入旅游业的程度大大增加。宾馆可能变为公寓、疗养院或退休住宅。最终，原来的旅游地可能变为名副其实的“旅游贫民窟”或完全失去旅游功能。另一方面，旅游地也可能进入复苏期，要进入复苏期，旅游地吸引力必须发生根本的变化。达到这个目标有两种途径：一是增加人造景观吸引力，但如果相邻具有竞争力的旅游地也如法炮制，这种效果就会降低。二是发挥未开发的自然和人文旅游资源的优势，重建市场。游客量停滞期 复苏期接待容量饱和域 稳定期 衰退期发展期探索期 参与期时间图1 旅游地生命周期示意图（二）其它学者的研究〔3〕Gray 认为旅游地的位置、产品多样性和规划的有效性对旅游地的生命周期也有重要的影响。Cooper和Jackson认为旅游地生命周期也依赖于经营者的决策和旅游地的环境因素。Benedetto和Bojanic用对数函数建立游客人数模型证实政策和环境因素对旅游地生命周期有明确的影响。国内学者在这方面以保继刚教授研究较深，对国内旅游地生命周期理论作出了开创性的贡献，他基本认可Butler的理论。国内学者杨森林则提出反对看法，认为：“旅游产品生命周期理论”在理论上不能自圆其说，缺乏有力的事实证据。二、旅游区生命周期的形成机制——水库理论Butler的旅游生命周期理论主要从供方即旅游产品方面去分析旅游地的生命周期，其它学者则从旅游地的区位、环境、政策以及规划和经营决策等方面分析了对旅游地生命周期的影响。整体而言对旅游地生命周期的产生机制未进行深入的剖析。因为对旅游地而言，尽管环境、社会、经济、经营决策、规划等因素对旅游地的生命周期都有不同程度的影响，但不是必然的，不是本质因素。随着政府、旅游企业经营管理水平的提高，这些问题都可以得以缓和甚至解决。另一方面旅游地吸引力的下降、尤其是大幅度下降（如后文所介绍的锦绣中华等主题公园）也不是一种必然，世界级的旅游区不必说，如美国黄石公园、尼亚加拉大瀑布，埃及金字塔，国内的长城、故宫、黄山、张家界、九寨沟等，很难想象它们的吸引力会随着时间的推移而呈现显著的下降，国际旅游一百多年的历史和国内旅游二十多年的实践也证明了这一点。甚至一些区域性的旅游区也是如此，如上海城隍庙、绍兴鲁迅故居等，也并没有随着时间的推移吸引力显著下降。笔者认为旅游地的生命周期是由旅游地本身及其市场两个方面的作用形成的。更明确地说是由旅游产品和市场变化的相互作用形成的。旅游产品方面主要体现在产品吸引力的强弱变化。而旅游市场是旅游产品的镜子，旅游产品吸引力的变化最终以其市场变化体现出来，所以研究旅游地生命周期应该从旅游市场入手进行分析。笔者经过分析认为由于旅游产品的不可移动性、生产消费不可分割性等特点形成旅游市场具有与有形产品市场完全不同的特点。为此提出“水库理论”，即将旅游客源市场类比为一个动态的水库，以此解构旅游区生命周期的形成机制。（一） 基本概念：旅游区市场与水库的概念对应：1、水库——某旅游区的旅游市场。水库是一个动态的水库，对应动态的市场。2、水库原始水容量——原始市场规模，即旅游区正式对外开放时的潜在市场规模。原始市场规模的大小是由旅游产品吸引力、商圈内的人口规模和经济发展水平、竞争者的市场分割、旅游区价格门槛等因素决定的。3、上游水流——客源市场增速，即单位时间内由于人口发展与更替、经济发展、重游者、品牌形象的变化等因素带来的客源市场规模的变化量。4、出水量——游客接待量，即单位时间内旅游区的游客接待量。旅游区游客接待量是由旅游区的原始市场规模决定的，但受旅游区的价格、促销力度、市场距离影响也非常明显。5、剩余水库容量——剩余市场规模，即衰退期，当游客量下降到维持旅游区经营的门槛游客量时的客源市场规模。它是由旅游区的门槛游客量决定的，而门槛游客量又是由旅游区的经营成本、旅游区人均消费额（主要是门票价格等）决定的。表1 旅游区市场与水库的概念对应表序号 水库理论概念 对应的旅游区市场概念 构成或影响因素1 水库 某旅游区的旅游市场2 水库原始水容量 原始市场规模 旅游产品吸引力、商圈内的人口规模和经济发展水平、竞争者的市场分割、价格3 上游水流 客源市场增速 人口发展与更替、经济发展带来的需求者的增加、重游率、品牌形象的变化4 出水量 游客接待量 原始市场规模、价格、广告等促销手段、市场距离5 剩余水库容量 剩余市场规模 门槛游客量（即旅游区的经营成本、旅游区人均消费额）进水口出水口图2 “水库理论”示意图（二） “水库”的运行——旅游区生命周期的形成机制1、探索期：该阶段相当于水库渗水，对水库的水量影响微不足道。对旅游区市场而言该旅游区还没有知名度，对市场的影响微不足道，只有零散的游客光顾，旅游接待处于被动状态。对于国内新开发的旅游区而言，探索期是没有研究价值的，因为这阶段政府和旅游开发商还没有介入旅游区的开发和经营管理，对投资的回报也几乎没有影响。所以如果从规划的角度出发主要研究后面五个阶段。2、参与期：该阶段相当于水库已有细小的水流流出，对水库的水量影响很小，水库水位仍在升高。对旅游市场而言该旅游区有一定的知名度，对市场有一定的影响，政府和旅游企业开始介入旅游区的经营管理，有组织的旅游开始出现。3、发展期：该阶段相当于水库已有完整的出水通道，出水量在不断增大，对水库原始水容量影响已很明显，且影响正在逐渐增大。对旅游市场而言该旅游区有较高的知名度，而且知名度在不断提高，一个成熟的旅游市场已经形成，旅游发展势头强劲，游客接待量迅速增大。对旅游区而言，原有的自然面貌已经明显改变，旅游设施不断完善，旅游产品逐渐成型。在旅游经营方面，各项管理制度已逐渐形成，广告等促销手段已大量实施，旅游区效益不断提高。4、稳定期：该阶段相当于水库出水量增加速度已逐渐下降，但出水量仍在增大，对水库原始水容量的影响已很明显，水库出水量超过上游水流，水库水位开始明显下降。对旅游市场而言，旅游区有很高的知名度，旅游市场发展势头开始减弱，原始市场规模降低，游客接待量超过客源市场增速，游客接待量仍在增长，同时客源市场增速也在提高。对旅游区而言，旅游设施已经完善，旅游产品已经成型。5、停滞期：该阶段相当于水库出水量已达到最大，对水库原始水容量影响最大，水面面积缩小，水位继续大幅度下降，水库原始水容量已有明显的减少，但上游进水量有一定的增长。对旅游市场而言，旅游区达到很高的知名度，但旅游市场发展势头已到强弩之末，游客接待量明显超过客源市场增速，达到最大值。对旅游区而言，设施已显陈旧，服务质量下降，但旅游效益最高。一些国际级或其它具备可持续发展能力的旅游区将长期停留在本期，而不会进入衰退期。6、衰退期：该阶段相当于水库库存水量已消耗殆尽，水面面积最小、水位最低，出水量接近上游水流。对旅游市场而言，旅游区的知名度很高，但美誉度下降，原始市场规模几乎消耗殆尽。游客接待量逐渐下降到旅游区维持经营水平的门槛接待量，主要靠重游游客、经济发展和自然人口更替带来的新增群体。旅游区效益逐渐降低直至难以维持正常经营，接待设施大量空置。复苏期：旅游区要进入复苏期，必须在产品吸引力方面有根本的改变。这就相当于形成一个新的水库，接入新的水源，可见这有多困难。（三）旅游区生命周期与主要相关要素之间的关系：为利用生命周期理论更好地指导旅游规划，这里尽可能采用简化的数学模型来揭示旅游区生命周期与主要相关要素之间的关系。旅游区生命周期 Tl=(V-Vn+Vc*Tl)/Vg (1)由（1）式推导出：Tl=((V-Vn)/(Vg-Vc) (2)Vg=(V-Vn)/Tl+Vc (3)原始市场规模（水库原始水容量）V，剩余市场规模（剩余水库容量）Vn ,平均客源市场增速（上游水流）Vc，游客接待量（出水量）Vg ，旅游区生命周期Tl（为提高模型的规划指导价值，简化算式，在这里出水量Vg 取旅游区维持正常经营所要求的门槛游客量值）。由（2）式可以看出：1、旅游区生命周期与旅游区原始市场规模V正相关。而旅游区原始市场规模又受多项因素影响。根据的引力模型：Tij=G(PiAj/Dijb) (4)Tij为旅游客源地I与旅游目的地j之间游客量的某种度量,在这里可以作为旅游区原始市场规模,Pi为旅游客源地i人口规模与财富的量度,Aj为旅游目的地j吸引力或旅游容量的某种度量,Dij旅游客源地I与旅游目的地j之间的距离, G与b为系数〔4〕。由此可见旅游区生命周期与旅游客源地的人口规模、经济发展水平正相关,与旅游目的地的吸引力强度正相关,与旅游客源地的距离负相关。2、旅游区生命周期与(Vg-Vc)即客源市场增速与旅游区游客接待量之差呈负相关。即两者之差越小旅游区生命周期越长，当两者相等，则旅游区生命周期趋于无限长。(四)案例分析1、自然风光旅游区：以黄山为例黄山对国人一点也不陌生，从笔者掌握的黄山近几年的接待情况看，与“水库理论”非常吻合。见表1表1 黄山近几年旅游接待分析表 单位：万人次年份项 目 2001年接待人次 增长率（％） 7．4 27．2 －7．1 18．9 －1。5 14．6总增长率 70．4平均增长率 9．3（数据来源于黄山市黄山区旅游局）从上表可以看出，已发展数十年的黄山仍处于旅游区的发展期末期和稳定期的初期，而且可以预见，黄山旅游接待人次的增长速度将下降，但在很长一段时间内都将保持一定的增长率。因为从1995年至2001年的平均增长率看，与国内经济的平均增长率非常接近，从绝对值看，黄山作为世界自然与文化遗产，作为国际级的旅游区，年接待游客100多万人次，可以基本肯定，黄山的年接待人次与客源市场增速相近，即(Vg-Vc)接近于零，一般而言黄山的生命周期不会进入衰落期，将永葆青春，除非人类的审美习惯发生根本改变。2、人文旅游区人文旅游区的生命周期也非常符合“水库理论”，其中以主题公园的生命周期现象最为明显，这里以深圳锦绣中华、杭州宋城为例来进行分析。◆深圳锦绣中华表2 锦绣中华1990－1995年游客量分析表 单位：万人次年份项 目 游客量 323．73 291．58 314．57 274．99 159．89 122．34增长率（％） －9。9 7．9 －12。6 －41。9 －23．5 －62．2（数据引自保继刚教授的论文《旅游地生命周期理论与旅游规划》）〔5〕据世界之窗的抽样调查，深圳华侨城的游客构成中，国内游客约占九成，其中以本省为主，本省以珠江三角洲为主。国内游客中广东占％，湖南％，湖北％，北京％，其它省市区％。可见华侨城（含锦绣中华旅游区）的市场属区域性市场。〔6〕由此可见，锦绣中华的商圈并不是很大，与黄山、故宫、长城等不可相提并论，由于强力促销，开业初期大量游客蜂拥而至，年接待游客量大大超过市场的增长速度，原始市场规模被迅速消耗，所以年接待量迅速下降，所以锦绣中华的生命周期较短。但另一方面由于主题公园投入大，经营成本高（促销费用尤为突出），所以景区运营的门槛接待量较高，这又要求经营者必须强力促销，这是主题公园的主要矛盾，也是主题公园生命周期普遍不长的主要原因。当然，新景区的竞争和产品吸引力的降低也是锦绣中华生命周期短的重要原因。但是这不是主题公园的宿命。美国本土的迪斯尼历数十年而不倒就说明主题公园并非都是短命的。关键是如何缓和其矛盾，即一方面尽量增强主题公园的吸引力、提高其知名度，同时又能尽可能降低投资、降低运营成本。迪斯尼尽管投资很大、运营成本也很高，但它的吸引力也非常强，已成为一个世界级的旅游区，而且定期更新项目、保持持久的吸引力，使原始市场规模V足够大、客源市场增速与游客接待量非常接近，这样也能永葆青春。◆杭州宋城表3 杭州宋城1997－2003年旅游接待分析表 单位：万人次年份项 目 2003年接待人次 167 131 156 149 152 148 113增长率（％） － （数据来源于杭州市旅委）杭州宋城是杭州第一个大型主题公园，以宋文化为主题，1997年开业。从上表可见，除1998年特大自然灾害、2003年非典影响导致较大幅度的游客量下降，宋城并未象国内其它主题公园一样开业以后游客量迅速而持续下滑，而是基本保持在150万左右浮动。之所以出现这种现象是因为宋城已被纳入西湖一日游旅游线，已成为杭州这个国内著名旅游目的地的组成部分，它的客源市场就是杭州旅游的客源市场，这就等于小水库接入了上游一个更大的水库，上游水流有了充分的保障。自然宋城的生命周期将主要由杭州的旅游生命周期所决定，随杭州的旅游市场而变化。这是把旅游区的生命周期产生机制归结于产品的理论所无法解释的，而“水库理论”可以充分解释这一点。当然这并不是说产品对旅游区生命周期没有影响，而是产品与市场相互作用的结果。同样在杭州之江国家旅游度假区，另一个大型主题公园——杭州未来世界的接待情况就与国内其它主题公园相近。其中的主要原因就在产品方面。因为宋城是以宋文化为主题，杭州曾是南宋国都，在杭州建设以宋文化为主题的主题公园吻合杭州的地方文脉，是对杭州地方文化的挖掘，能形成较强的个性。而杭州未来世界却是个四不象，既有大量西洋建筑，又有许多史前动物，还有各式现代娱乐，文不对题，与杭州文脉毫无关系，对游客吸引力远不如宋城。同属宋城集团公司开发的杭州乐园走的是与未来世界相同的路，经营情况也只能是与未来世界相近。三、“水库理论”在旅游区规划中的运用针对“水库理论”所揭示的旅游区生命周期形成机制，旅游区开发与规划应从几个方面入手，缓和旅游投资中存在的矛盾，延长旅游区的生命周期。（一）科学选址从（4）式可见，旅游区市场规模与市场距离呈负相关，而且与客源市场的人口、经济水平等呈正相关，同时其它旅游区的竞争也会分流客源，所以对于以资源为依托，以规模资金为主营造吸引力的旅游区的开发建设应足够重视选址的重要性。主题公园尤其如此，国内主题公园的发展历史充分说明了这一点。大型主题公园应尽可能选址在大城市附近或者在著名旅游目的地内。同时要求直接或间接竞争的旅游区要少。杭州乐园的重大失误就是选址失误。杭州乐园当初定位的市场是长三角市场，但是在长三角范围内与杭州乐园性质相近的旅游区已经有苏州乐园、上海锦江乐园等，显然上海、苏州及其以北的长三角市场已经被分割，杭州乐园最多只能抢占浙江省内市场，另一方面如果想依托杭州这一国内著名旅游目的地的旅游市场，则杭州乐园的选题明显错误，它的西洋文化和娱乐主题与杭州文脉关联度低，不能体现杭州的文化特质，而且杭州范围内旅游区数量已经很多，竞争非常激烈。所以杭州乐园的失败并非偶然。（二）规模控制在旅游规划中都非常强调以市场为导向。以市场为导向不仅要考虑消费者的需求，也要考虑市场的规模，以市场规模来决定旅游区的投资规模，并要求两者互动。大型主题公园失败多、成功少，短命多、长命少，就因为只考虑旅游区吸引力的营造，忽视规模控制。诚然，投资规模与旅游区的吸引力有直接的关系，但是由于旅游区投资越大，运营成本越高，维持经营要求的最低游客量也相应较高，另一方面由于距离衰减原理，要拉动远距离市场难度很大，即主题公园等以规模资金营造吸引力的旅游区必须充分考虑吸引力半径、考虑客源市场的规模，在增强吸引力与降低投资规模两方面寻求最佳均衡点，提高投资资金的边际效用，求得最大的投资回报率。（三）强调吸引力：从式（2）、（4）可知，旅游区吸引力是影响旅游区市场规模的核心因素。如何提高旅游区吸引力可从如下几个方面考虑。1、主题恰当、特色强烈、内容丰富主题决定了旅游区的方向，所以在主题选择上应强调主题要有丰富的文化内涵、有足够的开发空间，而且这种文化对游客有足够的吸引力；另一方面主题应尽可能与地方文脉有很强的关联度。特色是旅游的生命，这一点已引起业界的足够重视。特色是重要的，但如何营造特色主要决定于两个方面，一个是主题的选择新颖，一个是手法创新。两者必取其一。表现手法老套、陈旧是目前规划界最严重的问题。丰富的内容自然也是形成吸引力的重要方面，也已引起足够的重视，但关键是丰富的内容要与主题相吻合，内容丰富但又非常杂乱的旅游区是没有吸引力的。2、对文化的揭示要深刻人造旅游区的开发说到底是对文化的开发，那么对文化的揭示深度直接影响旅游区吸引力的强度和吸引力的衰减速度。这也是应该引起规划人足够重视的。浅尝辄止、蜻蜓点水是旅游规划界存在的普遍现象，这不仅将严重威胁旅游区的生存，同时也是对旅游文化资源的严重浪费。（四）市场的可持续开发利用新的旅游区开业往往投入大量广告进行强力促销、迅速炒热市场，这是旅游区营销普遍采用的策略。所以旅游区开业初期往往车水马龙、顾客盈门，但随时间的推移迅速衰落，呈现大起大落、暴饮暴食的现象，国内主题公园大抵如此。学术界往往把这种现象的原因归根于主题公园产品吸引力的迅速衰弱。当然产品是其中重要的原因，但缺乏对市场的可持续开发意识是其根本的原因。量入为出，控制促销，但又能充分拉动市场、炒热市场，保证旅游区的正常运营和较高的投资回报，这才是理性、积极的市场拓展策略。（五）提高二次消费，提高人均消费额丰富旅游区内容，提高餐饮、购物、娱乐等主动消费的比重，降低门票等被动消费的比重，科学合理提高人均消费额是旅游区规划和经营工作的永恒主题。这也是市场可持续开发利用的前提。但提高主动消费比重不能靠提高物价，而是靠增强其消费的吸引力，高物价是以牺牲旅游区的品牌形象为代价的，绝非长久之计。（六）提高重游率这一点早已为业界所重视，但是除了常规手法外，针对近距离市场主推休闲度假产品，针对远距离市场主推观光产品应该成为旅游区规划的一项重要技术。（七）科学定价市场规模与当地经济水平正相关，但经济水平又与旅游区的门票价格负相关。所以旅游区门票定价要科学、慎重。理论上最佳选择是开业初期采用高价策略，进入稳定期后适当降价。但是降价对旅游区的品牌有较大的负面影响，容易导致旅游区游客量迅速下降，对停滞期、衰落期的旅游区有火上加油的作用，要非常慎重。四、结语由于国内旅游统计制度不够完善，而且有些数据还是企业的机密，各旅游区的相关资料收集难度很大，所以本文所采用的数据不是特别充分，有些数据甚至颇为陈旧。但是这并不妨碍我们窥探旅游区生命周期的形成机制。另一方面由于数据缺乏，旅游区生命周期与各影响要素之间关系的数学模型也还非常粗糙，需要专家学者们进一步深入研究，笔者此文仅作抛砖引玉。〔参考文献〕〔1〕保继刚，旅游地生命周期理论与旅游规划。建筑师，1998，（85）：41－50。〔2〕保继刚，旅游地生命周期理论与旅游规划。建筑师，1998，（85）：41－50。〔3〕保继刚，旅游地生命周期理论与旅游规划。建筑师，1998，（85）：41－50。〔4〕保继刚，引力模型在游客预测中的应用。中山大学学报（自然科学版），1992，31（4）：133－136。〔5〕保继刚，旅游地生命周期理论与旅游规划。建筑师，1998，（85）：41－50。〔6〕保继刚，深圳市主题公园的发展、客源市场及旅游者行为研究。建筑师，1996a，（70）。
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一、 前 言
作为深圳地王项目的红树西岸是百仕达地产即将推出的滨海楼盘。红树西岸位于华侨城填海区，滨海大道以北、沙河东路以东、深圳湾一路以西，白石路以南；占地面积达.万平方米，XX公开投标价高达.亿元人民币，总建筑面积为.万平方米。该楼盘具有得天独厚的自然景观环境：楼盘正面是全线无敌海景，远眺香港天水围，南面是红树湿地，西面是沙河高尔夫球场，北面是深圳旅游区华侨城和著名景点世界之窗；项目北侧可见红树湾规划中的主题公园。项目由美国著名建筑大师bernardo规划设计，集合各领域高度国际化团队倾力打造，将建成南中国最具滨海特色的现代高尚人居社区。
百仕达 红树西岸将引领深圳豪宅新风，成为中国新兴知富阶层投资与居住的理想住宅和高尚社区。
二、 市场分析
（一）深圳豪宅市场状况
豪宅在一个城市住房市场中的结构，应该和一个城市私人财富的结构有关，同时也与一个城市的豪宅市场的消费需求有关。在一个成熟的市场里，豪宅的数量应该占总的住宅存量的%-%。目前深圳的豪宅市场还处于初级阶段和稀缺阶段，财富阶层的聚集度和稳定度不够，山海等稀缺资源的市场开发度不够。
XX全深圳在售豪宅项目不到个，约为XX的三分之一，物业类型有别墅、townhouse、小高层、高层、超高层等。XX豪宅的热点区域主要是香蜜湖和华侨城片区，其中香蜜湖片区以townhouse、小高层为主，华侨城片区以高层为主。XX的豪宅市场有一个显著的特点，越是豪宅，越是昂贵的豪宅越热销，香蜜湖和华侨城片区的豪宅物业均保持了良好的销售状态。比如水榭花都二期开盘个月即告罄，熙园已经销售过半，中旅国际公馆销售也早已过半，波托菲诺纯水岸及天鹅堡二期也保持着理想的销售态势。
从价位上来看，XX热销的豪宅普遍均价较高，如水榭花都二期均价约元／平方米，熙园均价约元／平方米，波托菲诺均价约元／平方米，雅颂居均价约元／平方米，红树东方均价约元／平方米，云深处均价逾万元／平方米，整体看XX豪宅均价普遍较XX略高，销售的速度也较不俗，充分说明豪宅市场的需求还是存在的，并且市场需求还比较旺盛，只是没有对应合适的产品。
（二）南山区房产市场预测
XX对于南山商品住宅的发展来说，应该是保持高速增长，继续冲高的一，批准预售、销售面积都创下历史新高，各项指标都显示市场运行良好。
未来两，在房地产高速增长的影响下，住宅空置面积虽然会有一些增长，但对市场影响不会太大。XX，该片区的后海楼盘密集入市后均取得不错的销售业绩，显示了南山市场巨大的吸引力。在全市进入消化存量的一，南山供应量的大增无疑将会成为今市场新的热点之一。 而后海滨海长廊的建设将引领后海成为深圳新的无敌海景高尚社区，华侨城的成功经验将向南移植；后海、南山区中部是未来两的热点区域；华侨城填海区大型项目红树西岸的启动将会掀起新一轮侨城热。
（三）红树湾市场前景
自开始的修建滨海大道的填海工程，使深圳湾畔的滩涂上造就了.平方公里的土地红树湾填海区，深圳市政府为它定位为：用时间建成全市最大规模的、具有全新生活模式的居住社区和湖景旅游区，深圳作为滨海城市的特色将以此来实现，让它成为深圳的窗口、深圳的名片、深圳的品牌。在深规院的设计方案中有深圳湾淡水沙滩游泳池的设计，要建成中国最大的户外淡水游泳池，游泳池的北边设计真沙滩，海湾边设计成无限边界，恰似一池碧水涌海湾。由此可见，深圳政府已将红树湾规划为高档休闲区和高尚住宅区。 ，
房地产广告文案范文 深圳湾滨海休闲带公里生态长廊的规划使这一地块形成更大的生态优势。创下深圳红树湾地王天价的红树西岸势必要在此片区打造顶级豪宅。
三、 产品分析
（一）swot分析 .优势s （）自然环境：该楼盘具有得天独厚的自然景观环境：楼盘正面是全线无敌海景，远眺香港天水围，南面是红树湿地，西面是沙河高尔夫球场，北面是深圳旅游区华侨城和著名景点世界之窗。 （）开发商品牌：百仕达花园一期、二期，曾先后获得中华人民和国国家质量奖银质奖章、建设部优秀建设设计一等奖、全国优秀住宅社区环境特别金奖、广东省优秀住宅小区、深圳金牌尊贵豪宅等，XX还作为深圳市参加国际花园城市评比的唯一商品住宅小区，为深圳市获得国际花园城市美誉作出了应有的贡献。 （）专业服务：百仕达地产通过大赛的形式在全国范围内征选位美女担任售楼小姐，并计划将这些售楼小姐派往新加坡培训，包括地产建筑、高级物管、社交礼仪等。这些接受过精心培训的置业顾问，将为红树西岸的顾客提供从挑楼、买楼到入住后的全程服务等。 .劣势w （）环境资源：深圳湾的水质令人担忧，红树湿地空气质量有待改善。 （）商业配套：在目前深圳湾片区规划中缺少一种大型的商业配套。 .机会点o （）政府规划开发利好因素：深圳市政府预将红树湾规划成全市最大规模的、具有全新生活模式的居地社区和湖景旅游区。 （）cepa的实施为深圳豪宅市场人群创造增添了人气。 （）百仕达 红树西岸置业顾问选拔大赛使得红树西岸名气大增，有较高的知名度 .风险t 深圳豪宅市场竞争激烈，营销手段层出不穷。百仕达地产花天价买下此地，来塑造顶级豪宅形象，势必要创出红树西岸的与众不同和非同寻常来。所以，如何精心打造红树西岸，是一个营销难题，更是一个风险投资机遇与挑战的难题。 （二）经济指标 总占地面积：.平方米 总建筑面积：平方米 会所：平方米 幼儿园：平方米 总户数：约户 建筑形式：三栋住宅围绕万平方米的人工湖而建 户型：两房两厅、三房两厅、四房两厅及复式单位，户型建筑面积-平方米 户型特点：板式结构建筑，采光、通风性能好；所有户型两梯两用，并有两梯一户的超豪华单位，建筑密度低，无对视，私密性好。 预计入市时间：XX、月
四、 受众分析
（一）产品定位 百仕达地产品牌定位：高档住宅 红树西岸楼盘定位：豪宅，南中国最顶级的海滨府及高尚人文社区 （二）受众定位 从产品定位分析看，红树西岸的业主应该是中国新兴的知富阶层，他们是社会精英人士，他们拥有绝对的财富。这部分人有效来源于三个方面。 .海归派：深圳经济发展一直处于全国前列，深圳是被海归派人士看好的城市，海归派人士来深圳投资创业，很有可能成为深圳豪宅的新住户。 .部分港资公司：部分港资公司可能会购置豪宅作为高级职员的住处或者专门购入作为投资用途。 .中国内地富豪：即预在深圳定居，投资创业的内地富豪。豪宅是身份与地位的象征，豪宅也可能成为富豪们实现物质与精神追求的梦想家园。
五、 广告策略
（一）售前阶段 此阶段以市场推广和媒体互动为主，突出豪宅优势和服务。 ，
房地产广告文案范文 .利用报刊，以地产秀的形式分期介绍百仕达 红树西岸精心挑选的名置业顾问，让红树西岸置业顾问选拔赛的轰动效应继续蔓延，彰显红树西岸物业人员的服务风采。 .抓住房产新动向，红树西岸项目负责人发表言论，利用新闻舆论形式宣传红树西岸。 .百仕达花园已与日本高尚社区结成友好社区，可借机创造更多机会为业主提供跨国服务，如免费送业主游日本，业主子女享受优惠待遇留学日本。 .举行百仕达足球联赛，力邀足球明星为红树西岸代言。 .力邀具有国际知名度的物业管理公司、销售代理商以及智能化家居生产商加盟百仕达，同打造红树西岸。 （二）开盘阶段 此阶段将考虑媒体悬念铺垫，实施sp策略。 .在受众易出现的地段，如机场、港口等地树立户外广告牌。 .在红树西岸售楼厅举行公开发售会，正式对外宣布发售，邀请拥有金葵花卡的用户参加，其间举行酒会和超炫的新丝路模特表演，答谢各位来宾。 .内部认购业主签约仪式：此举重在烘托产品的.说服力与业内品牌，让买家产生专业信任感。 .参加春交会，展现红树西岸风采，优选置业顾问进场，大力宣传红树西岸，促进销售。 （三）强销阶段 媒体手段：买断某报刊媒体整版，来展示楼盘的品位及其包含的生活方式，围绕红树西岸的特色与生活理念，来组织相应的美文与楼市热点。 （四）持续阶段 此阶段由于接近工程收尾期，工作重点将放在实景样板房上。可组织全装修样板间介绍，根据新样板间客户建议并与知名装潢企业联手组织诚信装潢计划。计划将以很多打动客户的细节使客户放心的购买全装修房，省却一些繁复的工作与心事。
六、 广告表现策略
诉求重点：星级化管理、智能化家居 核心价值：顶级滨海高尚社区 广告主题：上善生活，善待自己 广告口号：五星级的家，六星级的生活 广告画面创意： （一） 开盘前期广告创意 （） 宣传企业品牌：诚信建家，恒心服务 。微微含笑的漂亮的置业顾问手持拖盘，盘上端的不是食品，端的却是红树西岸的规划模型。 （） 宣传楼盘品牌：深圳市顶级滨海高尚人文社区。a、以柔和平静湛蓝的大海为背景，建筑规划师侧向我们，展示他手中滨海豪宅的设计图，设计图与海景糅合在一起。b、聘请某个预将购买红树西岸的明星为红树西岸代言：我喜欢住在这里！ （二）实景拍摄红树西岸，合理安排平面构图，充分展现诉求重点（注：此方案暂时不能完美实施，红树西岸正处于初步建设中。） （三）房地产系列广告画面： （） 打高尔夫球的惬意：一中男子挥棒打出高尔夫球的惬意而自信的一笑。 （） 阳台品酒远眺：黄昏时分，一美女幽雅地一手端着高脚杯，一手搭在阳台玉雕般的栏杆上远眺深蓝的海景。 （） 与自然亲近的卧室：°的开窗，窗外似海景般的天空，具有风情的窗帘，柔和别致的台灯，躺在温床上的芭比娃娃。 （） 发光的钻石：将红树西岸楼盘放入钻石中，钻石发出淡淡的蓝色光芒，烘托出滨海的高贵。 报纸广告文案： 香格里拉的豪华，五星级的享受。然而，它不是家，至少，它不属于你一个人所有。 红树西岸，为您倾情打造五星级的家，创造六星级的生活。 ⊃ 星级规划 ，
房地产广告文案范文 国际建筑大师、美国建筑学院院士bernardo先生规划设计，集合各领域高度国际化团队倾力打造。 ⊃ 星级品牌 百仕达花园为深圳赢得国际花园城市功不可没，深圳走向世界，百仕达名震九州。天价夺下红树湾，红树西岸再塑神话。 ⊃ 星级服务 搜寻中国，名才貌出众、身材高挑的置业顾问为您贴心服务 ⊃ 星级管理 深圳首家引入国际酒店金钥匙服务体系，以国际化服务标准，实现美好服务 ⊃ 星级生活 万美元营造智能化社区，国际三巨头为您量身订做 ⊃ 星级享受 生活的色彩，自然的旋律：正面全线无敌海景，远眺香港天水围，南面红树湿地，西面沙河高尔夫球场，北面深圳旅游区华侨城和著名景点世界之窗；项目北侧可见红树湾规划中的主题公园。 其他必上元素：投资商、开发商、销售代理、物业管理、地理位置图、售楼热线
七、 媒体策略
红树西岸媒体宣传主要采用报纸、户外、网络等三大媒体，进行多角度的诉求。 .报纸：香港东方日报、深圳晶报、深圳晚报 版面形式：整版、/版、/版 发布时间：XX月-月 发布频率：次左右（发布内容、时间间隔视销售情况而定） .户外广告：香港、深圳两地的口岸、机场，红树湾附近 广告牌大小： m×.m .m×.m m×.m 广告条幅：m×.m 发布时间：XX月-月 .网络：聘请网络高手创建网，网上发布红树西岸楼盘信息，开通网上售房系统，可考虑在房地产网站上创建一些动态广告。
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二三十年前，许多香港人和外国人看深圳，是站在香港新界落马洲的山头上眺望。他们透过深圳湾畔的红树林，看到的是成片成片的荒草、零零落落的鱼塘、无人耕作的田野和荷枪实弹的边防哨兵。深圳河上的水鸟，鸣唱的是千年不变的曲调 今天，当他们和来自天南海北的游客一起跻身深圳街头的人流中。他们的身心都会被一种激情所裹拥着。这座曾经有6000多年的人类活动史、1700多年的郡县史、600多年的南头城和大鹏城史、300多年的客家人移民史、近30年经济特区发展史的城市，正发生着沧海桑田般的变化，城市的色调和音质也显得绚丽而丰富。深圳不再是一把委婉凄美的二胡，它时而像明快激越的钢琴，时而像悠扬悦耳的小提琴…… 连接深港两地的皇岗口岸，在车辆入口处赫然竖着一块巨大的宣传广告，上面写着：“深圳旅游——近在咫尺，远超想象。”这句宣传语的对象显然是一河之隔的香港人。事实上，无论是这座城市的匆匆过客，对深圳投来惊鸿一瞥；还是这个家园的繁忙居民，有身在此城中不识真面目之惑，发现深圳之美，感受深圳之魅，不仅需要眼睛，而且需要心灵。 因此，我们编撰了《发现深圳之美》这本书，呼朋唤友，携亲带故，请大家着一身便装，揣一怀潇洒，携手游走深圳，共赴寻美之旅。 沉淀五千年华夏文化 锦绣中华·民俗村 锦绣中华·民俗村，从前是两个分开的主题公园，现在已经合而为一了。前者如其名，沉淀着锦绣中华五千年古老文化的精髓，整个公园仿佛一个缩小版的中国版图，让人们在一日之间就博览中华大地的历史名胜、文化艺术。后者也如其名，汇集了中国民俗文化的艺术精华，按原比例建造的21个民族的24个村寨、庭院和街市，展现着风情浓郁、欢快如歌的民族生活。 1985年5月，受命开发华侨城的香港中旅集团总经理马志民因为受到荷兰“小人国”的启发，突然萌生了一个想法：在深圳湾畔建造一座微缩景区，荟萃960万平方公里土地上的名山大川、文化古迹，游客在几个小时之内便可博览中国文化的精华。于是，一场浩大的主题公园建设工程在当时枯草遍野的深圳湾开始了，因为要建中国各地景点的缩小版，园中的近100个景点都是按照中国版图的位置分布，为了达到仿真效果，建造用的材料也尽量跟原材料相近。比如一个小小的微缩长城景观，按照与古长城相同的材料，用了650万块烧制的小砖，而且根据长城的不同历史年代使用不同的材料制成，与古长城的原貌极其一致。
东部华侨城是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，主要包括大峡谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、大华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块，体现了人与自然的和谐共处。华侨城以"规划科学，功能配套齐全，城区环境优美，风尚高尚文明，管理规范先进"为规划，以“让都市人回归自然”为宗旨，定位于建设成为集生态旅游、娱乐休闲、郊野度假、户外运动等多个主题于一体的综合性都市型山地主题休闲度假区。下面是我收集整理的5篇介绍广东东部华侨城的导游词范文，欢迎借鉴参考。
5篇介绍广东东部华侨城的导游词范文(一)
朋友们：你们好，欢迎你们来到深圳华侨城欢乐谷游玩，顾名思义就是带给你无穷妙趣和欢乐的地方。它是华侨城继锦绣中华，中国名俗文化村，世界之窗后新建的新一代主体公园。站的面积35万平方米，总投资8亿人民币。它有一个设计理念：“体验既是生活，生活就是体验”并被国家评定为4A级国家旅游景区。
刚刚开办后，就以全新的现代休闲理念和高薪娱乐手段吸引了大批国内外游客前来游玩，也是以“欢乐，青春，动感，神秘，梦幻“这样的品牌特征引起了珠三角，港澳地区以及全国广大游客的追捧，一跃成为国内最先进，最时尚，最具魅力的现代主题公园。那我认为这里很实惠的地方就是不用买很多次票，因为全园项目实行的是“一票制”
目前，景区已经形成一台独特的表演体系，每台在各个舞台上有街舞表演，乐队，哑剧，极限运动，魔术杂技表演还有夜光巡游等演出。同时，每年还会定期举办五大主题活动，使那些呢?“新春欢乐节，极限运动国际精英挑战赛，玛雅狂欢节，国际魔术界，流行音乐节”
接下来个大家介绍一下园内的一些独特项目。它是全国乃至亚洲独有的，像：
1世界落差最高的激流勇进， 2 中国第一座悬挂式过山车“雪山飞龙”
3中国第一座巷道式“矿山车” 4 中国第一座“完美风暴”
5中国第一座仿古典式的“环园小火车” 6亚洲最高的惊险之塔“太空梭”
7还有“四位影院”和 8“园内第一条无人驾驶观光游览车
那么这么大的公园我们怎么区分呢?实际上它分为九大主题：西班牙广场，卡通城，冒险山，金矿山，香格里拉森林，阳光海岸，玛雅水上公园，飓风湾，欢乐岛。那我们边玩边介绍，这个“卡通城”是孩子们的理想开心乐园，里面有“走出侏罗纪，北极探险，皮皮王农庄”玩的时候最好还是大人带着小孩比较安全。
大家来看这边的冒险山，最让人激动的是“太空梭”是由美国引进的，人坐在上面，不到秒的时间内狂升60米，接着自由下坠，一场的惊险刺激。这个更适合于年轻人。
现在我们所在的位置是“阳光海岸”又叫做玛雅海滩，是一休闲热带海滨，也是古老神秘的中美玛雅文化包装的水公园，曾获得过“行业创新奖”水公园里除了有造浪池，儿童戏 水池等10多个戏水项目外，在茂密的荔枝林中，由玛雅风格的建筑，雕塑，融入其中，是不是让我们有种远离喧嚣，融入自然的感觉呢?刚刚我们有乘坐橡皮筏，园内还有各样的交通工具供游人往返：老爷车，电瓶车，单人游园车，双桨木船等
我想每一个人都是童心未泯，那欢乐谷九个大家提供了这样一个地方，不论是儿童，青年人还是老年人都能够从中找到属于自己的那份快乐。我也会给大家自由时间去玩，不过要强调的是你的孩子一定要和你在一起，上年纪的人就量力而行，一切的一切要注意安全，两个小时后我们在大门口集合，预祝你们能够玩得开心，谢谢
5篇介绍广东东部华侨城的导游词范文(二)
大家好，今天由我带领大家来到深圳市东部华侨城游玩，希望大家能玩得开心。 “东部华侨城”是由华侨城集团投资了近35亿人民币精心打造的，它坐落于中国深圳盐田大梅沙附近。占地约有9平方公里。是以“让都市人回归自然”为宗旨的国家生态旅游示范区。东部华侨城在山海间巧妙的规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域。茶溪谷有茵特拉根小镇;大峡谷将于以"森林、阳光、大地、河流、太空"为主题元素;云海谷有高尔夫球锦标赛场、练习场及其它体育设施。我们今天主要去游览茶溪谷。茶溪谷体现中西文化交融，幷融合以瑞士村落为主题的茵特拉根小镇、茶翁古镇等4个游览区。茵特拉根小镇：将中欧山地建筑风格与茶溪谷优美的自然景观进行了完美的结合，规划了主题街区等多种形式产品，在山谷间创造出一个童话世界般的山地小镇。东部华侨城到处有美丽的景色，说也说不尽。
5篇介绍广东东部华侨城的导游词范文(三)
各位来宾，大家早上好，首先我代表司机，和旅行社欢迎大家的到来，我是导游黄思珊，为了方便记忆大家可以叫我珊珊，这位是司机吴师傅，吴师傅有多年的驾驶经验，驾驶技术高超，所以大家在行车过程中可以完全放心。俗话说有缘千里来相会，今天我们就是有缘千里来观景了，我们大家由不同的地方来到同一个目的地，从不相识到相见相知，这是一种很奇妙又很美好的缘分，那就让我们将这美好的缘分进行到底吧!接下来的两天由我和吴师傅为大家服务。这次我们将游览的是东部华侨城，行程有两天一夜。在这里珊珊就预祝大家游玩开心，希望深圳的好山 ，好景，好导游好司机给大家带来一份好的心情，使大家带着对深圳，对东部华侨城的期待和憧憬而来带着对东部华侨城的满意和流连而归。最后祝大家在东部华侨城吃的舒心，玩的开心，住的爽心，接下来请大家带好随身物品登车出发吧!
现在我们还有一段时间才能到达景区，我就随意的和大家聊聊它的大概吧，东部华侨城是位于我们深圳市盐田区大梅沙，占地有九平方公里，是国内首个集休闲度假，观光旅游，户外活动，科普教育，生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。其中包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、大华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块，今天上午我们首先参观的是茶溪谷到中午
的时候我们在景区内吃完午饭再乘坐谷内特有的交通工具森林小火车前往大峡谷，在傍晚时分我们就会坐大巴回酒店，今晚我们将入住东部华侨城的八家酒店群之一的黑深林酒店，黑森林酒店是以德国黑森林咕咕钟为主题的酒店，到处充满轻松，梦幻的氛围，酒店内还有冲浪式游泳池。有兴趣的朋友可以去体验一，晚上黑森林还很贴心的准备了一个舞台，我们可以当观众，多才多艺的朋友也可以上去表演的哦。
茶溪谷即将到达了，请大家带上所需物品准备下车了，用不上的行李可以放在车内，不过贵重物品还是要随身携带哦。这边就是茶溪谷的入口了，请大家跟随我检票入园吧。 茶溪谷，以茶园为主题，事实上走进茶溪谷仿佛让你不停地在穿越，因为不光有茶园。山顶俯瞰茶溪谷五彩花田，竖拍，横排，总之：拍，还是不拍;美，就在那里，横也美，竖也美，震撼、崩溃! 美景几乎抬眼就是，快门也就变得随意和不假思索，越是这样，脚步也就越来越慢，因为不想错过任何一个角度。忘记了这是以往脑海中的那座城市，装载的都是挥之不去的兴奋，爬上最高处俯视群山，四月的深圳满眼绿色，远处点缀着茶溪谷的四季花田，一条条煞是好看!向右环视有溪水，有高尔夫球场，远处更有一笼笼的茶园，高尔夫球场，草地那叫绿茸茸! 告别了热闹、古典、童话般的茵特拉根，抬腿迈过门槛，仿佛一下进入了久远的
华夏文明，典型的中国红、典型的门匾、典型的人物雕塑、典型的中国书法、典型的街铺甚至典型的鸟笼，一切都是中国元素，时空开始转变了..... 、茶溪谷有各种各样的桥，吊桥、铁索桥、钢结构桥、石桥、竹桥、木桥，造型也变化多端，这座是最高的一座钢索桥，走在上面忽上忽下，像飘在云上。 游历了竹乐园、陶艺坊、情人湿地、茶溪栈道，过了无数的桥，仿佛轮回一般从一条小道又回到了茵特拉根。 在无数座各式各样的桥中穿梭，仿佛面前每一座桥都充满着生命力，周围是绿色的世界，是花的海洋，是各式各样不曾体会的梦幻般多姿多彩的建筑，有栈道、有长廊、有湿地、有红滩、有蛙声、有鸟鸣、有花香、有红果、你完全可以凭着感觉，顺着路的指引，想着前方那座不知何等造型的桥一路走下去。空气很湿润，泥土更芬芳，一转眼你觉得面前又是另一个世界了。 在茶溪谷游玩其实不必遵照导游图指示，因为无论你怎么走，总有美景相伴，即便走了回头路，你会突然发现因为角度的不同，美景依然那么美![
时间过的真快，短短的东部华侨城两天一夜游已经圆满结束了，离别虽然有许多不舍，但还是到了该说再见的时候了，感谢大家这两天来对我工作的支持与配合，在这次旅游过程中，难免会有许多不到位的地方，还请大家多多包涵，同时也希望你们给我们提出宝贵意见，您的意见将会使我们不断
的成长，不断的进步。我们虽然做不到最好，但我们会努力做到更好!也许我不是最好的导游，但是大家却是我遇见最好的客人，能和最好的客人一起度过这愉快的两天过是我的 幸运，相逢是首歌，同行是你和我!再次感谢大家对我工作的支持与配合。在以后的日子里如果你们有什么需要我们帮忙的地方，如果你有亲戚朋友要出外旅游，请联系我们旅行社，我们期待下一次的合作!最后祝愿所有的朋友健康快乐，万事如意!
5篇介绍广东东部华侨城的导游词范文(四)
深圳的华侨城大峡谷是一个既大又美的地方，今天，我带大家去见识见识。
走进大门，登上三四十级台阶，我们就可以看到一幅美丽的景象：一条银白色的长带从岩石的顶上飞落下来，那就是瀑布!巨大的水声轰鸣，犹如千万个醉酒的诗人在擂鼓，又像山崩地裂的声音响起。那迎面飞来的细小的水花，就像一个个小精灵一样，钻进你的衣裳，钻进你的脖子，舒服极了。大家看，瀑布旁边，上面都有绿油油的植物，给瀑布增添了许多春色。从远处看，就像是一幅美丽的画。
走过了美丽的瀑布，我们便来到了“火鸟山谷”。走进去不过几十多米，我们便可以看到披着红衣服的火烈鸟。它们全身火红，像仙女一般美丽。他们用幼小的头，细长的脖子，均称的身体，美丽的翅膀，修长的腿构成了美丽的自己。火烈鸟从远处看，他们就像一团一团的火焰，那鲜红的颜色十分好看。从近处看他们有的金鸡独立，有的把头放到水池里，有的在扇动翅膀……简直就是一个个活的艺术品。
接着，我们可以坐着缆车登上山顶。从山顶上往下面看，是一片绿色山林。山风吹起，山间涌起淡淡的白雾，像轻纱一样包裹住了整个绿色。一会儿，云涌雾散，深圳的景色尽收眼底，一座座房子，一座座建筑物清晰可见。
深圳的华侨城大峡谷，可不只有这些美丽的风景，还有很多惊险刺激的地方，我们也去瞧一瞧。
上了山之后，我们一直向前走去，不知走了多久，我们终于来到了玻璃桥上。看着脚下的玻璃，十分害怕。走在这样桥上会不会有一种心惊肉跳的感觉。这很锻炼人的胆量呢。过了玻璃桥，就是云海索道了。云海索道上还有很多惊险刺激的游戏。
东部华侨城大峡谷地方可大啦，今天我只带大家玩了一小部分，那里的景色，游戏说也说不尽，大家如果有时间可以去那里细细游赏。
5篇介绍广东东部华侨城的导游词范文(五)
今天，我们学校组织我们去东部华侨城春游。
一进门就看见一座座假山，一条条川流不息的瀑布从假山上奔流而下，非常壮观。老师告诉我们是人工瀑布，想什么时候停，就什么时候停，而且水都是循环利用的，不会浪费珍贵的水。我觉的人们能想出这种发明真厉害。另外还有很多有趣项目：索道、缆车、4d电影等……可惜很遗憾，因为很多项目在施工，我们无法一一玩到。
我觉的最有趣的就是4d电影了，刚进去一位阿姨就给我们一副眼镜，戴上眼镜看电影的感觉非常奇特，原来是平面的东西都变成立体的啦，电影中的场景都呈现在你眼前，连座位都在震动，刮风下雨的时候，都有风和雨直接打到脸上，感觉真棒!
我觉得东部华侨城真好玩，同时也期待下学期秋游的时候遇到更加新奇的事务。
原来那么多二高的。。。
授之以鱼不如授之以渔！蛋卷是某大学国际贸易学系学生，很高兴能帮上你。其实有个很好的办法可以让你迅速拿到这样的文献。我们一般找中英文的文献和论文都是用这样的办法。上google，然后收索你要的作品名称或者重点词汇在后面加.pdf.例如 “旅游.pdf”或者“旅游.doc” 这样。你要找什么论文或者文献就重点词+.pdf 或者重点词+.doc 蛋卷用这个办法屡试不爽，你可以多找几篇，看看论文的架构和作者的思路，并且适当参考。蛋卷提醒使用此方法应该注意的问题：1.一定要用google，因为只有google带有强大的pdf文件检索功能，baidu效果会偏差。 2.注意重点词，如果用一个重点词找不到合适的论文，建议换几个重点词试试，肯定可以下到论文 3.尽量从检索页第一页偏下方开始找论文。因为google也是有检索排行的，所以一些论文网站会排在你检索到的信息前面，一般都是需要注册或者付费下载。一般直接点开链接就出现下载的页面在检索页第一页靠后一点的位置开始。 4.多试试，肯定有。相信蛋卷。5.另外，推荐SINA的网络互动硬盘，里面有很多人上传的资料。直接关键词汇查找，会找到比较多的结果，然后找不需要积分下载的（非常多），无需注册！SINA互动网络地址： 希望蛋卷的回答可以帮上你。
沃尔特· 迪斯尼 是一个传奇，他的名字就是一种梦想的象征，他创造了卡通人物的米老鼠，制作了电影史上第一部完整的动画影片，他创建了 迪斯尼 主题公园 ，组建了现代化多媒体公司，他的创意改变了世界的面貌。沃尔特· 迪斯尼 是20世纪的英雄。沃尔特· 迪斯尼 于1928年创造了米老鼠的这一经典卡通形象，被称为米老鼠之父。沃尔特· 迪斯尼 公司是目前世界上第二大传媒公司，还在全球经营多家 迪斯尼 主题公园 ，每年收入达250亿美元。而这一切都得益于公司创始人沃尔特· 迪斯尼 ，用 迪斯尼 自己的话说则是：“一切都从一只老鼠开始。”今年12月5日是沃尔特· 迪斯尼 诞辰一百零五周年纪念日，他的名字将永远为世人所怀念。事业：米老鼠之父沃尔特· 迪斯尼 1901年12月5日出生于 美国芝加哥 ，他的父亲是西班牙移民。1906年，老 迪斯尼 用全部家产在堪萨斯州东北的马赛林购买了一个小农场，他们全家从此便迁居在那里。天赋：童年卖出一幅画 少年立志当画家沃尔特在全家5个孩子中排行第四。沃特没有玩的，便在草稿纸上画农场小动物。母亲发现了儿子绘画的天赋，给他买了一本画册，沃尔特便整日临摹，越画越好。有一次，一位叫舍伍德的医生看中了他的画，出5角钱把他的画买去。15岁那一年，沃尔特认为，自己将来有可能当一名画家。1918年，美国卷入了第一次世界大战。沃尔特这一年才17岁，他将年龄虚报了1岁，参加了红十字会，当了救护车的驾驶员。创业：创办动画公司 “内鬼”卷款而逃战事结束后，沃尔特回到芝加哥，他到一家报馆求职，却遭到拒绝，他在一家电影广告公司找到一份周薪40美元的工作。1922年，沃尔特辞去了广告公司的工作，自筹了1500美元，创办了 动画片制作公司 。沃尔特聘请了2名推销员向全国推销动画片，不料这2人拿了公司的钱逃之夭夭，使沃尔特陷入困境，终于宣告破产。起步：赴加州与兄长合伙 娱乐帝国初步成形1923年夏天， 迪斯尼 来到位于加州的好莱坞，和哥哥罗伊凑了3200美元 重新创业 ，成立了“ 迪斯尼 兄弟动
河南清明上河园建筑赏析可以说说具体的写作要求么？
旅游区的可持续发展 在我看来，不少旅游区更多是只注重前期的开发，忽略了后期的投入。我想你可以就这个问题写很多东西出来。
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随着国际经济的全球化，旅游业更加繁荣，因此对旅游的管理要求也随之提高，下面我给大家分享一些本科旅游管理论文题目，大家快来跟我一起欣赏吧。
1、论旅行社对散客的服务方式
2、浅谈导游讲解对旅游景区形象的影响
3、导游服务中的常见问题及对策分析
4、论民俗特色旅游的开发
5、旅游网络预定系统的战略研究
6、文化旅游与文化市场建设
7、谈挖掘旅游资源的文化内涵
8、主题公园高效益的成因探究
9、浅谈旅游信息在经济决策中的地位及其开发利用
10、论城市在旅游事业中的地位与作用
11、关于旅游对环境影响问题的思考
12、浅析影响现代旅游业发展的因素
13、整体产品观念在旅游业中的应用
14、旅游业的经济功能及其在区域发展中的作用
15、论自然保护区旅游的持续发展
16、创造性思维在旅游业中的应用
17、论旅游服务的国际标准及我国的接轨方式
18、论旅游景观的视觉形象及其对景点开发与经营管理的意义
19、关于商用旅游信息系统的总体构想
20、论风景旅游资源开发中的视觉影响问题
21、旅游与社会互动关系初论
22、旅游动机形成的影响因素研究
23、论导游的品质对服务的影响
24、生态旅游及其类型浅析
25、生态旅游与可持续旅游发展
26、旅游发展对风情民俗资源的消极影响分析及其对策研究
27、需要层次论在旅游饭店餐饮管理中的应用
28、旅行社经营机制转换中存在的问题及对策
29、旅游广告媒体对旅游的影响研究
30、旅行社服务质量与游客满意感影响因素分析
31、旅游业的社会弊端及其治理
32、浅谈形体语言在旅游服务中的运用
33、论旅游饭店集团的成长方向
34、旅游饭店顾客导向定价模式浅析
35、生态旅游绿色营销的产品策略分析
36、浅论我国商务旅游开发
37、浅论导游人员的基本素质
38、知识经济下旅游企业人力资源管理创新
39、发展旅游观光农业问题初探
40、旅游企业品牌战略探讨
41、中国旅游教育与培训面临的问题和对策
42、论生态旅游资源的脆弱性及其保护
43、旅游购物的投诉心理及服务对策
44、饭店服务人员个人能力培养途径
45、饭店文化对员工行为的影响探讨
46、旅游保险中的常见问题及对策研究
47、浅析我国国有饭店的现状及发展趋势
48、旅游业的网络营销发展态势及对策
49、旅游目的地形象的传播策略初探
50、旅游开发中人文景观建设若干问题的思考
51、如何树立优秀旅游区域形象探讨
52、生态旅游在我省的发展现状及对策
53、旅游与环境的关系
54、浅论星级服务
55、试析旅游品牌效应
56、导游的语言魅力
57、湖南旅游商品的开发思路
58、如何增加旅游产品的文化
59、旅游服务质量之我见
60、试论旅游对接待地的社会文化影响
61、试论旅游资源的开发与保护
62、浅论旅游促销
63、浅论发展旅游业与扶贫
64、浅论生态旅游与环境保护的关系
65、浅论旅游的名牌效应
对做好旅游管理的探讨
摘要： 如何做好旅游管理是我们当前面临的一个重要问题，本文从旅游人文资源开发以及应对旅游危机管理两方面阐述了旅游管理的思想。
1旅游管理要加强在人文资源开发利用方面的建议
促进人文资源与自然资源的统一自然资源不管多么美丽，没有人的参与就失去意义，没有人文的氛围就失去了颜色。以杭州西湖为例，是我国独有兼具美丽的湖光山色和悠久历史文化韵味的景区，这里孕育的文化非常丰富。既有家喻户晓的白蛇娘子传奇，又有文人墨客留下的象“若把西湖比西子，浓妆淡抹总相宜“的佳句。这些资源都可以在西湖文化旅游资源的开发方面发挥重要作用，在西湖旅游区的各个景点，可以充分利用名人故居这一旅游资源。游客在游山玩水之间，也可以充分了解到西湖文化的历史和典故，同样也可以利用杭州的民俗艺术团体在西湖景区表演西湖文化的传统民俗节目，巧妙的将文化资源和自然景物结合起来，使得游客更容易理解杭州，实现西湖景区的人文自然景观的和谐统一。当然在这个过程中还要保护西湖资源，对西湖的生态、水质、卫生状况加强保护和监督。
努力发掘人文历史旅游资源我国拥有悠久的文化历史，众多的文化资源，像龙舟赛、元宵灯会、清明踏青、五月花会、八月观潮、中秋赏月、重阳登高、十月庙会等民俗活动，开发利用条件极其优越。要充分利用这些民俗文化，重点打民俗旅游，这样不仅可以为当地的旅游产业带来巨大的收入，也会对当地的城市发展和定位等具有很好的作用。
提高人文素质，完善旅游设施文化旅游具有文化传播和交融的作用，具有很强宣传作用，旅游就像一张名片，在带给游客旅游资源享受的同时，也将自己的形象进行了宣传。从事旅游资源服务的人员素质对旅游形象具有重要影响，在旅游景点的一些人性化的配套设施对旅游地形象也有重要影响。好的人文素质、礼貌切近的服务态度会对旅游者带来很大正面的影响，会提高游客对旅游满意度，进而对整个城市的形象具有更好的印象。旅游设施的完善程度也会对游客带来不同的感觉，游客在旅游时一般比较放松，一些人性化的设施会让他们感觉很亲切，一些带有游客可认知的语言无疑会增加亲近感。
优化资源配置，改进旅游经营策略和其他产业一样，人文旅游产业的开发、经营等需要进行细化研究，所不同的是一般其他企业开发的是有形产品，而人文旅游产业开发的更多的是精神层面的产品，产品的质量通过旅游群体的满意程度体现。开发怎样的旅游产品、旅游产品的市场前景如何、如何合理规划使得资源配置优化以及采用什么样的旅游产品经营策略都需要因地制宜、通过对人文旅游产业的科学研究实现。目前，我国很多旅游景点在人文旅游开发方面既有成功的经验，又有失败的教训，我们可以在以下几个方面努力：①通过加强在人文旅游产业方面的研究，使得人文旅游资源开发更加成功，则可以大大减小旅游资源开发方面的风险;②旅游资源的优化配置值得关注，不同的旅游资源如何配置更加合理，如何配置才能更加吸引旅游者，使得运行成本降低，产业收益增加，这些方面也需要进行科学的研究;③人文旅游产业的经营策略非常值得研究，并非景点门票价格定得越高，旅游产业的收入就越多，不同的旅游景点采用联合消费还是单项消费更好也需要根据消费者的旅游消费心理和旅游景点的具体情况确定。
2加强旅游危机管理的措施
旅游业是一个相对脆弱的行业，由其自身所具有的“食、住、行、游、购、娱”六大要素决定了她的触角极大地延伸到其他各个行业领域，使得外界瞬息的变故都牵动着整个旅游行业敏感的神经。旅游危机已成为世界许多地区的旅游业上空的阴云，良好的危机管理成为旅游业——这个应优先考虑快乐和关照产业的急迫需要。
树立强烈的危机意识危机意识是一种竞争意识、超前意识、鞭策意识，也是一种凝聚剂。企业的高层管理者应在感觉危机、认识危机的前提下，经常地、系统地讲形势、讲问题，使员工牢固树立危机意识和与企业共同承担危机与风险的主人翁责任感。居民与旅游者要强化安全意识，强调人的生命高于一切，确保平安健康也是一种增收途径。
树立强烈的危机意识应是政府危机管理的核心和重点，作为旅游地区政府应首先树立危机意识，加强旅游危机战略性研究，从根本上防止危机的形成和爆发或将其及早制止于萌芽状态。
建立预警机制，实施预防管理在建立旅游灾害预警机制方面已经达成普遍共识。所谓"旅游预警制度"，主要是有关部门在国内外发生疫情、战争、社会问题、自然灾害等影响旅游的事件，予以发布并警示，从而有利于旅行社和游人预见问题，并主动采取积极的安全措施。
建立应付旅游危机的应急机制旅游危机爆发后，最紧要的是建立起一套快速反应机制，尽量避免造成更大的损失。灾害、事故发生后，在第一时间实施有效抢救，减少人员伤亡;在疫情发生时，防止疫情扩散;在治安事件发生后，尽快侦破案件，惩治违法分子，保护受害人，处理善后事宜。因为自然灾害导致旅游地暂时不能接待旅游者，及时告知旅游者，减少旅游者的期待成本和预期心理，有利当地旅游市场的恢复。
旅游危机过后尽快采取措施复苏旅游业首先，旅游危机过后要有针对性地开展促销活动。其次，要利用媒体重树区域旅游形象。旅游危机之后，要尽快挖掘正面报道的价值，予以针对性的促销。第三，做好事件旅游营销，加大市场对旅游地的关注。
总之，当组织或个人面对危机时，应当把社会公共利益放在核心地位，及时反应、控制、补救、总结，并有意识地将危机转化为契机，因势利导，借题发挥，将损失减小到最少。旅游行业是很脆弱，但不经磨练、不经危机，这个行业永远都是脆弱的。作为旅游行政主管部门，应当努力构建比较完善的公共危机管理机制，并在此基础上不断推动本部门以及整个行业危机管理能力的提升。
参考文献：
[1]王如东.政府在旅游管理中的作用及制度创新[D].同济大学，2006，(08).
[2]牛江.自然保护区生态旅游管理的利益相关者分析[D].北京林业大学，2007，(03).
[3]王咏.遗产旅游地管理体制的初步研究[D].安徽师范大学，2005，(05).
[4]张志娟.中国传统文化与旅游管理[D].厦门大学，2001.
[5]乌杰.浅谈旅游危机管理机制的构建策略[J].科技资讯，2008，(01).
河南清明上河园建筑赏析可以说说具体的写作要求么？
旅游业在海南产业布局中处于非常重要的地位，是海南经济的支柱产业。目前海南旅游开发，主要是优越自然环境吸引游客，椰风海韵，白浪沙滩，自然之美固然让人心旷神怡，旅游更应该挖掘人文之美，人文之美到达人的心灵深处，是更高层次的审美。人文之美，除了挖掘海南历史文化与民族风情之外，海南红色文化是一个值得关注的领域。海南革命是中国革命版图的重要组成部分，孤岛奋战，二十三年红旗不倒在全国都极为罕见。由中国工农红军女子军特务连英雄事迹改编的电影《红色娘子军》更是家喻户晓，成为一代中国人的集体记忆。讲好海南革命故事，开发红色旅游，是海南旅游往纵深发展的必然选择。一、海南红色旅游发展现状海南红色旅游资源丰富，但是开发不足。海南红色旅游资源多，内涵丰富，开发现状却不容乐观。据2009年省委党史研究室最新的普查数据，海南省境内红色资源有革命遗址和其他遗址598个，其中，革命遗址有501处。革命遗址覆盖面广，全省每个市县均有分布，无论是沿海平原地区，还是中部山区；无论是汉族聚居地区，还是少数民族地区，都有革命遗址存在。纪念性楼堂馆所方面，目前条件比较好的有海南史志馆、红色娘子军纪念园、张云逸将军纪念园、周士第将军纪念馆，陵水苏维埃政府旧址，定安母瑞山革命纪念馆。其余楼堂馆所的情况不容乐观，图片和实物资源比较少，对历史资料收集不全，文字组织相当零乱，没有体系，许多景点陈列的资料相互抄袭，展示历史的形式单一，多为橱窗式陈列。纪念性楼堂馆所缺乏专业的讲解员，讲解词没有经过专业党史研究者润色，基本停留在介绍基本情况的水平，对游客没有吸引力。海南红色旅游的游客数量占游客总量很少，处于“绿肥红瘦”的局面。与全国红色旅游景区接待游客占国内旅游总数1/4的成果相比，海南红色旅游景区接待游客数量在全省游客总数中的比例微乎其微[1]。已开发有一定游客规模的红色旅游景区，存在后劲不足的问题。海南红色旅游第一品牌是红色娘子军纪念园。纪念园位于高速路旁，区位极佳。电影《红色娘子军》使红色娘子军的故事家喻户晓，纪念园对全国游客有很强的吸引力。红色娘子军纪念园对红色文化挖掘不足，导游讲解词非常简单，领着游客半个小时浏览完毕，没有给游客留下深刻印象，坐车来纪念园的时间超过了游览时间，让很多游客觉得十分乏味。二、海南红色旅游开发不足的原因首先是海南红色旅游处于起步阶段，红色文化的宣传远远不够，没有讲好海南革命故事。目前全省除红色娘子军纪念园被世人知晓外，还有很多红色故事不为人知。一些游客听过洪常青不认识冯白驹，认识红色娘子军不知琼崖纵队，这说明，海南红色文化宣传还需要加大力度。海南的红色资源非常丰富，值得大力弘扬。海南党史研究与红色文化宣传要改变封闭保守、孤芳自赏、自说自话的孤岛状态，要走出海南讲好海南革命故事，让更多游客熟悉海南红色革命故事。其次是海南红色旅游普遍存在遗址遗迹保护不足的问题。红色旅游开发的一个重要基础是历史遗迹，中国传统文化有怀古忧伤的审美情趣，唐诗宋词中有大量怀古忧思的作品。革命历史遗迹遗址让游客产生时空交错感，身临其境进入一种共情模式，去理解革命者当年的信仰与激情，从而完成精神洗礼与审美熏陶。红色旅游比较红火的地区，都在遗址遗迹保护修复工作上比较成功，井冈山与延安都有大面积的遗址遗迹得到很好的修复。在遗址遗迹保持方面，海南红色旅游面临着严峻挑战，海南革命遗址遗迹，保存完整非常之少，使红色旅游开发陷入巧妇难为无米之炊的困境。陵水苏维埃旧址保存完好、中共琼崖一大会址、冯白驹故居、云龙改编旧址得到较好修复，其他革命遗址遗迹保护情况不容乐观。以琼崖革命史上占有重要地位、被称为“琼岛井冈”的母瑞山革命根据地为例，保留下来的遗址遗迹几乎没有，原因是当年根据地条件非常艰苦，大部分建筑如红军医院、琼崖特委都是茅草屋，敌人进攻根据地时一把火就破坏殆尽。后来根据幸存的革命老人指认确定遗址遗迹的方位，修复却成了大问题，茅草屋虽然简陋，修复却不容易。不能修旧如旧，开发了很多现代设施，这样的设计游客并不满意，游客需要真实的历史遗迹，而不是山寨替代品。最后是海南红色旅游基础设施不足，游客旅游获得感低。海南红色旅游开发，还处于各自为战的状态，没有形成全省统一规划，也没有一条完整具有历史逻辑的成熟路线。红色旅游景区一般都位于较为偏僻的地方，基础设施建设普遍不完善。首先是交通不便，没有公共交通可以抵达，路况也不容乐观。其次是缺乏相关配套设施，基本的旅游配套设施跟不上。母瑞山革命纪念园，周围只有两个简陋旅馆供游客住宿。海南红色旅游项目单一，主要是听讲解，比较单调乏味，缺乏体验式旅游项目。现代人经过信息时代洗礼，单纯靠听觉接受信息难以给游客留下深刻印象，需要运用多媒体声光电等体验才能使游客做到情景交融，进而理解当时的历史场景，在这方面海南红色旅游普遍不足。三、海南红色旅游的出路红色旅游背后是红色文化，国内红色旅游比较红火的地区都在红色文化上挖掘深入，突出了地方特色。因此，破解海南红色旅游的困境关键是挖掘海南红色文化。首先要深入挖掘海南红色文化，讲好海南革命故事。海南革命最为经典的表述是聂荣臻元帅的题词：孤岛作战，艰苦卓绝，二十三年，红旗不倒。海南孤悬海外，长期远离中央，在空间狭小与物资缺乏的不利局面下，创造了海岛长期坚持革命并取得胜利的典范。海南革命的最大意义是琼崖地方党组织长期坚持武装斗争，在解放海南的过程中，接应解放大军，成功解放海南岛，维护了中国的统一和领土完整。在解放海南岛的过程中，琼崖纵队发挥了重要作用，如果没有琼崖纵队的有力接应，解放大军渡海作战抢滩登陆势必要付出重大伤亡，甚至有可能导致战役失败。解放海南岛，中国的生命线——南海就顺势回归。因此，从维护中国领土完整角度看海南革命，其重要性不言而喻。海南革命不应被一些人所认识只是中国革命的支流，无足轻重，而应从维护国家领土主权的角度进行深入研究。其次要加强红色旅游顶层设计，进行高起点开发。深入开展全省红色旅游资源调查和普查，切实摸清家底，找准特色，科学定位，全面发掘海南省有旅游开发潜力的各类革命遗址遗迹。注重把海南红色旅游景点作为一个整体进行规划设计、宣传推广，要连点成线，形成规模化集群效益。对部分有条件的景区如定安母瑞山、万宁六连岭纪念园要按国家A级旅游景区标准进行规划和建设，开展标准化示范景点建设。高起点的开发，要改变过去只是把游客带到遗址遗迹听讲解的单一模式，红色文化要以多种形式呈现给游客。以红色娘子军纪念园为例，游客参观完毕，印象不深就离开，并没有达到深度旅游的目标。如果能开发夜间项目，让游客住下来看一场高水平的芭蕾舞《红色娘子军》，既能让游客留宿产生经济效益，又能通过艺术的形式让游客进一步感受红色娘子军精神，让经济效益与社会效益相得益彰。最后，海南红色旅游开发要遵循市场化的路径，提高游客的获得感。红色旅游，基色是红色，旅游是本质，旅游要让人放松身心，获得审美享受。红色旅游不是意识形态说教，不能板着面孔教训人，要遵循旅游的本质、充分发挥市场的力量开发有吸引力的旅游产品，让红色旅游真正地产生效益，扩大影响。党的十九大强调：“使市场在资源配置中起决定性作用”[2]。海南红色旅游，要在政府的扶持下，实行企业化的运营模式，以红色资源为载体，形成吃、住、行、游、购、娱一条龙的产业链，促进当地经济的发展[3]。旅游公司开发的红色旅游产品，要与其他旅游有机融合，使游客在海南旅游获得红色（革命）、绿色（生态）、蓝色（海洋）三种体验。陵水坡村是陵水第一任县委书记黄振士的故乡，是陵水革命的起源地。坡村吸引社会资金，以革命遗址、乡村风情、农家乐等方式建设红色旅游主题公园，既吸引外地游客，也使本地游客周末有很好的选择，是市场化开发的成功案例。海南红色旅游开发，挖掘红色文化内涵是重点，要加强党史基础研究，加强红色文化的推介与宣传；市场化开发是方向，政府搭台，企业唱戏，市场化开发让游客愉悦身心同时受到红色文化的感染熏陶；创新融合发展是灵魂，红色旅游要与其他旅游相得益彰，三管齐下，海南红色旅游的发展才能真正“红”起来。From梁 科
随着国际经济的全球化，旅游业更加繁荣，因此对旅游的管理要求也随之提高，下面我给大家分享一些本科旅游管理论文题目，大家快来跟我一起欣赏吧。
1、论旅行社对散客的服务方式
2、浅谈导游讲解对旅游景区形象的影响
3、导游服务中的常见问题及对策分析
4、论民俗特色旅游的开发
5、旅游网络预定系统的战略研究
6、文化旅游与文化市场建设
7、谈挖掘旅游资源的文化内涵
8、主题公园高效益的成因探究
9、浅谈旅游信息在经济决策中的地位及其开发利用
10、论城市在旅游事业中的地位与作用
11、关于旅游对环境影响问题的思考
12、浅析影响现代旅游业发展的因素
13、整体产品观念在旅游业中的应用
14、旅游业的经济功能及其在区域发展中的作用
15、论自然保护区旅游的持续发展
16、创造性思维在旅游业中的应用
17、论旅游服务的国际标准及我国的接轨方式
18、论旅游景观的视觉形象及其对景点开发与经营管理的意义
19、关于商用旅游信息系统的总体构想
20、论风景旅游资源开发中的视觉影响问题
21、旅游与社会互动关系初论
22、旅游动机形成的影响因素研究
23、论导游的品质对服务的影响
24、生态旅游及其类型浅析
25、生态旅游与可持续旅游发展
26、旅游发展对风情民俗资源的消极影响分析及其对策研究
27、需要层次论在旅游饭店餐饮管理中的应用
28、旅行社经营机制转换中存在的问题及对策
29、旅游广告媒体对旅游的影响研究
30、旅行社服务质量与游客满意感影响因素分析
31、旅游业的社会弊端及其治理
32、浅谈形体语言在旅游服务中的运用
33、论旅游饭店集团的成长方向
34、旅游饭店顾客导向定价模式浅析
35、生态旅游绿色营销的产品策略分析
36、浅论我国商务旅游开发
37、浅论导游人员的基本素质
38、知识经济下旅游企业人力资源管理创新
39、发展旅游观光农业问题初探
40、旅游企业品牌战略探讨
41、中国旅游教育与培训面临的问题和对策
42、论生态旅游资源的脆弱性及其保护
43、旅游购物的投诉心理及服务对策
44、饭店服务人员个人能力培养途径
45、饭店文化对员工行为的影响探讨
46、旅游保险中的常见问题及对策研究
47、浅析我国国有饭店的现状及发展趋势
48、旅游业的网络营销发展态势及对策
49、旅游目的地形象的传播策略初探
50、旅游开发中人文景观建设若干问题的思考
51、如何树立优秀旅游区域形象探讨
52、生态旅游在我省的发展现状及对策
53、旅游与环境的关系
54、浅论星级服务
55、试析旅游品牌效应
56、导游的语言魅力
57、湖南旅游商品的开发思路
58、如何增加旅游产品的文化
59、旅游服务质量之我见
60、试论旅游对接待地的社会文化影响
61、试论旅游资源的开发与保护
62、浅论旅游促销
63、浅论发展旅游业与扶贫
64、浅论生态旅游与环境保护的关系
65、浅论旅游的名牌效应
对做好旅游管理的探讨
摘要： 如何做好旅游管理是我们当前面临的一个重要问题，本文从旅游人文资源开发以及应对旅游危机管理两方面阐述了旅游管理的思想。
1旅游管理要加强在人文资源开发利用方面的建议
促进人文资源与自然资源的统一自然资源不管多么美丽，没有人的参与就失去意义，没有人文的氛围就失去了颜色。以杭州西湖为例，是我国独有兼具美丽的湖光山色和悠久历史文化韵味的景区，这里孕育的文化非常丰富。既有家喻户晓的白蛇娘子传奇，又有文人墨客留下的象“若把西湖比西子，浓妆淡抹总相宜“的佳句。这些资源都可以在西湖文化旅游资源的开发方面发挥重要作用，在西湖旅游区的各个景点，可以充分利用名人故居这一旅游资源。游客在游山玩水之间，也可以充分了解到西湖文化的历史和典故，同样也可以利用杭州的民俗艺术团体在西湖景区表演西湖文化的传统民俗节目，巧妙的将文化资源和自然景物结合起来，使得游客更容易理解杭州，实现西湖景区的人文自然景观的和谐统一。当然在这个过程中还要保护西湖资源，对西湖的生态、水质、卫生状况加强保护和监督。
努力发掘人文历史旅游资源我国拥有悠久的文化历史，众多的文化资源，像龙舟赛、元宵灯会、清明踏青、五月花会、八月观潮、中秋赏月、重阳登高、十月庙会等民俗活动，开发利用条件极其优越。要充分利用这些民俗文化，重点打民俗旅游，这样不仅可以为当地的旅游产业带来巨大的收入，也会对当地的城市发展和定位等具有很好的作用。
提高人文素质，完善旅游设施文化旅游具有文化传播和交融的作用，具有很强宣传作用，旅游就像一张名片，在带给游客旅游资源享受的同时，也将自己的形象进行了宣传。从事旅游资源服务的人员素质对旅游形象具有重要影响，在旅游景点的一些人性化的配套设施对旅游地形象也有重要影响。好的人文素质、礼貌切近的服务态度会对旅游者带来很大正面的影响，会提高游客对旅游满意度，进而对整个城市的形象具有更好的印象。旅游设施的完善程度也会对游客带来不同的感觉，游客在旅游时一般比较放松，一些人性化的设施会让他们感觉很亲切，一些带有游客可认知的语言无疑会增加亲近感。
优化资源配置，改进旅游经营策略和其他产业一样，人文旅游产业的开发、经营等需要进行细化研究，所不同的是一般其他企业开发的是有形产品，而人文旅游产业开发的更多的是精神层面的产品，产品的质量通过旅游群体的满意程度体现。开发怎样的旅游产品、旅游产品的市场前景如何、如何合理规划使得资源配置优化以及采用什么样的旅游产品经营策略都需要因地制宜、通过对人文旅游产业的科学研究实现。目前，我国很多旅游景点在人文旅游开发方面既有成功的经验，又有失败的教训，我们可以在以下几个方面努力：①通过加强在人文旅游产业方面的研究，使得人文旅游资源开发更加成功，则可以大大减小旅游资源开发方面的风险;②旅游资源的优化配置值得关注，不同的旅游资源如何配置更加合理，如何配置才能更加吸引旅游者，使得运行成本降低，产业收益增加，这些方面也需要进行科学的研究;③人文旅游产业的经营策略非常值得研究，并非景点门票价格定得越高，旅游产业的收入就越多，不同的旅游景点采用联合消费还是单项消费更好也需要根据消费者的旅游消费心理和旅游景点的具体情况确定。
2加强旅游危机管理的措施
旅游业是一个相对脆弱的行业，由其自身所具有的“食、住、行、游、购、娱”六大要素决定了她的触角极大地延伸到其他各个行业领域，使得外界瞬息的变故都牵动着整个旅游行业敏感的神经。旅游危机已成为世界许多地区的旅游业上空的阴云，良好的危机管理成为旅游业——这个应优先考虑快乐和关照产业的急迫需要。
树立强烈的危机意识危机意识是一种竞争意识、超前意识、鞭策意识，也是一种凝聚剂。企业的高层管理者应在感觉危机、认识危机的前提下，经常地、系统地讲形势、讲问题，使员工牢固树立危机意识和与企业共同承担危机与风险的主人翁责任感。居民与旅游者要强化安全意识，强调人的生命高于一切，确保平安健康也是一种增收途径。
树立强烈的危机意识应是政府危机管理的核心和重点，作为旅游地区政府应首先树立危机意识，加强旅游危机战略性研究，从根本上防止危机的形成和爆发或将其及早制止于萌芽状态。
建立预警机制，实施预防管理在建立旅游灾害预警机制方面已经达成普遍共识。所谓"旅游预警制度"，主要是有关部门在国内外发生疫情、战争、社会问题、自然灾害等影响旅游的事件，予以发布并警示，从而有利于旅行社和游人预见问题，并主动采取积极的安全措施。
建立应付旅游危机的应急机制旅游危机爆发后，最紧要的是建立起一套快速反应机制，尽量避免造成更大的损失。灾害、事故发生后，在第一时间实施有效抢救，减少人员伤亡;在疫情发生时，防止疫情扩散;在治安事件发生后，尽快侦破案件，惩治违法分子，保护受害人，处理善后事宜。因为自然灾害导致旅游地暂时不能接待旅游者，及时告知旅游者，减少旅游者的期待成本和预期心理，有利当地旅游市场的恢复。
旅游危机过后尽快采取措施复苏旅游业首先，旅游危机过后要有针对性地开展促销活动。其次，要利用媒体重树区域旅游形象。旅游危机之后，要尽快挖掘正面报道的价值，予以针对性的促销。第三，做好事件旅游营销，加大市场对旅游地的关注。
总之，当组织或个人面对危机时，应当把社会公共利益放在核心地位，及时反应、控制、补救、总结，并有意识地将危机转化为契机，因势利导，借题发挥，将损失减小到最少。旅游行业是很脆弱，但不经磨练、不经危机，这个行业永远都是脆弱的。作为旅游行政主管部门，应当努力构建比较完善的公共危机管理机制，并在此基础上不断推动本部门以及整个行业危机管理能力的提升。
参考文献：
[1]王如东.政府在旅游管理中的作用及制度创新[D].同济大学，2006，(08).
[2]牛江.自然保护区生态旅游管理的利益相关者分析[D].北京林业大学，2007，(03).
[3]王咏.遗产旅游地管理体制的初步研究[D].安徽师范大学，2005，(05).
[4]张志娟.中国传统文化与旅游管理[D].厦门大学，2001.
[5]乌杰.浅谈旅游危机管理机制的构建策略[J].科技资讯，2008，(01).
〔摘要〕旅游地生命周期现象一直是困扰旅游地发展的重大难题。国内对旅游地生命周期的研究还只停留在对产品本身的分析，对决定旅游地生命周期的根本原因未做深入的探讨，对旅游规划的指导意义不是很大。本文从旅游产品和旅游市场两方面深入分析旅游地生命周期的形成机制，揭示“生命周期”这一旅游地“癌症”的病理，供专家对症施药。〔关键词〕旅游区生命周期；形成机制；旅游规划旅游地生命周期现象一直是困扰旅游地发展的重大难题。九十年代国内如雨后春笋般兴起、又如秋风扫落叶般飘零的主题公园让人更为深刻地认识到旅游地生命周期的短暂，认识到旅游地生命周期对旅游开发的巨大威胁。国内对旅游地生命周期的研究较迟，但与国外的研究水平相差不是太大，不过一般只停留在对产品本身的分析，对决定旅游地生命周期的根本原因未做深入的探讨，对旅游规划的指导意义不是很大。本文从旅游产品和旅游市场两方面深入分析旅游地生命周期的形成机制，揭示“生命周期”这一旅游地“癌症”的病理，供专家对症施药。应该说明的是国内外研究的主要是旅游地的生命周期，为了使分析更加清晰、问题更为突出、更具典型性，这里从分析旅游区的生命周期入手。当然一般而言旅游区是旅游地的核心，旅游区的生命周期规律基本可以准确反映旅游地的生命周期规律。一、国内外旅游地生命周期理论研究现状旅游地生命周期概念最早是由在研究欧洲的旅游发展时提出的。但目前被学术界公认并广泛应用的旅游地生命周期理论是由加拿大学者R..提出的。〔1〕（一）R..的旅游地生命周期理论〔2〕Butler根据产品生命周期的概念，将旅游地生命周期分为六个阶段：即探索期、参与期、发展期、稳定期、停滞期、衰退或复苏期。如图1所示。1、探索期：这是旅游地发展的初始阶段，特点是旅游地只有零散的游客，没有特别的设施，其自然和社会环境未因旅游的产生而发生变化。2、参与期：随着旅游者人数增多，旅游逐渐变得有规律，本地居民开始为旅游者提供一些简便的设施。随着这个阶段的到来，广告开始出现，旅游市场范围已基本可以被界定出来，旅游季节也逐渐形成，有组织的旅游开始出现，迫使地方政府和旅行机构增加、改善旅游设施和交通状况。3、发展期：在大量广告和旅游者的口碑宣传下，一个成熟的旅游市场已经形成，外来投资骤增，本地居民提供的简陋膳宿设施逐渐被规模大、现代化的设施取代，旅游地自然面貌的改变已比较显著。4、稳定期：游客增长率下降，但总游客量将继续增加并超过常住居民数量。旅游地大部分经济活动与旅游业紧密联系在一起，为了扩大市场范围和延长旅游季节，广告无所不在。常住居民，特别是那些没有参与旅游业的常住居民对大量游客的到来和为游客服务而修建的设施会产生反感和不满意。5、停滞期：在这阶段，游客量达到最大，旅游环境容量已趋饱和或被超过，环境、社会和经济问题随之而至。旅游地在游客中建立起的良好形象已不再时兴，旅游市场很大程度上依赖于重游游客、会议游客等。接待设施过剩，保持游客规模需要付出大量的努力。6、衰落或复苏期：在衰落期，旅游地市场衰落，无论是吸引范围还是游客量，已不能和新的旅游地相竞争。随着旅游业的衰落，房地产转卖率很高，旅游设施逐渐被其它设施取代，更多的旅游设施因旅游地对游客的吸引力下降而消失。这个阶段本地雇员和居民能以相当低的价格购买旅游设施，因此本地居民介入旅游业的程度大大增加。宾馆可能变为公寓、疗养院或退休住宅。最终，原来的旅游地可能变为名副其实的“旅游贫民窟”或完全失去旅游功能。另一方面，旅游地也可能进入复苏期，要进入复苏期，旅游地吸引力必须发生根本的变化。达到这个目标有两种途径：一是增加人造景观吸引力，但如果相邻具有竞争力的旅游地也如法炮制，这种效果就会降低。二是发挥未开发的自然和人文旅游资源的优势，重建市场。游客量停滞期 复苏期接待容量饱和域 稳定期 衰退期发展期探索期 参与期时间图1 旅游地生命周期示意图（二）其它学者的研究〔3〕Gray 认为旅游地的位置、产品多样性和规划的有效性对旅游地的生命周期也有重要的影响。Cooper和Jackson认为旅游地生命周期也依赖于经营者的决策和旅游地的环境因素。Benedetto和Bojanic用对数函数建立游客人数模型证实政策和环境因素对旅游地生命周期有明确的影响。国内学者在这方面以保继刚教授研究较深，对国内旅游地生命周期理论作出了开创性的贡献，他基本认可Butler的理论。国内学者杨森林则提出反对看法，认为：“旅游产品生命周期理论”在理论上不能自圆其说，缺乏有力的事实证据。二、旅游区生命周期的形成机制——水库理论Butler的旅游生命周期理论主要从供方即旅游产品方面去分析旅游地的生命周期，其它学者则从旅游地的区位、环境、政策以及规划和经营决策等方面分析了对旅游地生命周期的影响。整体而言对旅游地生命周期的产生机制未进行深入的剖析。因为对旅游地而言，尽管环境、社会、经济、经营决策、规划等因素对旅游地的生命周期都有不同程度的影响，但不是必然的，不是本质因素。随着政府、旅游企业经营管理水平的提高，这些问题都可以得以缓和甚至解决。另一方面旅游地吸引力的下降、尤其是大幅度下降（如后文所介绍的锦绣中华等主题公园）也不是一种必然，世界级的旅游区不必说，如美国黄石公园、尼亚加拉大瀑布，埃及金字塔，国内的长城、故宫、黄山、张家界、九寨沟等，很难想象它们的吸引力会随着时间的推移而呈现显著的下降，国际旅游一百多年的历史和国内旅游二十多年的实践也证明了这一点。甚至一些区域性的旅游区也是如此，如上海城隍庙、绍兴鲁迅故居等，也并没有随着时间的推移吸引力显著下降。笔者认为旅游地的生命周期是由旅游地本身及其市场两个方面的作用形成的。更明确地说是由旅游产品和市场变化的相互作用形成的。旅游产品方面主要体现在产品吸引力的强弱变化。而旅游市场是旅游产品的镜子，旅游产品吸引力的变化最终以其市场变化体现出来，所以研究旅游地生命周期应该从旅游市场入手进行分析。笔者经过分析认为由于旅游产品的不可移动性、生产消费不可分割性等特点形成旅游市场具有与有形产品市场完全不同的特点。为此提出“水库理论”，即将旅游客源市场类比为一个动态的水库，以此解构旅游区生命周期的形成机制。（一） 基本概念：旅游区市场与水库的概念对应：1、水库——某旅游区的旅游市场。水库是一个动态的水库，对应动态的市场。2、水库原始水容量——原始市场规模，即旅游区正式对外开放时的潜在市场规模。原始市场规模的大小是由旅游产品吸引力、商圈内的人口规模和经济发展水平、竞争者的市场分割、旅游区价格门槛等因素决定的。3、上游水流——客源市场增速，即单位时间内由于人口发展与更替、经济发展、重游者、品牌形象的变化等因素带来的客源市场规模的变化量。4、出水量——游客接待量，即单位时间内旅游区的游客接待量。旅游区游客接待量是由旅游区的原始市场规模决定的，但受旅游区的价格、促销力度、市场距离影响也非常明显。5、剩余水库容量——剩余市场规模，即衰退期，当游客量下降到维持旅游区经营的门槛游客量时的客源市场规模。它是由旅游区的门槛游客量决定的，而门槛游客量又是由旅游区的经营成本、旅游区人均消费额（主要是门票价格等）决定的。表1 旅游区市场与水库的概念对应表序号 水库理论概念 对应的旅游区市场概念 构成或影响因素1 水库 某旅游区的旅游市场2 水库原始水容量 原始市场规模 旅游产品吸引力、商圈内的人口规模和经济发展水平、竞争者的市场分割、价格3 上游水流 客源市场增速 人口发展与更替、经济发展带来的需求者的增加、重游率、品牌形象的变化4 出水量 游客接待量 原始市场规模、价格、广告等促销手段、市场距离5 剩余水库容量 剩余市场规模 门槛游客量（即旅游区的经营成本、旅游区人均消费额）进水口出水口图2 “水库理论”示意图（二） “水库”的运行——旅游区生命周期的形成机制1、探索期：该阶段相当于水库渗水，对水库的水量影响微不足道。对旅游区市场而言该旅游区还没有知名度，对市场的影响微不足道，只有零散的游客光顾，旅游接待处于被动状态。对于国内新开发的旅游区而言，探索期是没有研究价值的，因为这阶段政府和旅游开发商还没有介入旅游区的开发和经营管理，对投资的回报也几乎没有影响。所以如果从规划的角度出发主要研究后面五个阶段。2、参与期：该阶段相当于水库已有细小的水流流出，对水库的水量影响很小，水库水位仍在升高。对旅游市场而言该旅游区有一定的知名度，对市场有一定的影响，政府和旅游企业开始介入旅游区的经营管理，有组织的旅游开始出现。3、发展期：该阶段相当于水库已有完整的出水通道，出水量在不断增大，对水库原始水容量影响已很明显，且影响正在逐渐增大。对旅游市场而言该旅游区有较高的知名度，而且知名度在不断提高，一个成熟的旅游市场已经形成，旅游发展势头强劲，游客接待量迅速增大。对旅游区而言，原有的自然面貌已经明显改变，旅游设施不断完善，旅游产品逐渐成型。在旅游经营方面，各项管理制度已逐渐形成，广告等促销手段已大量实施，旅游区效益不断提高。4、稳定期：该阶段相当于水库出水量增加速度已逐渐下降，但出水量仍在增大，对水库原始水容量的影响已很明显，水库出水量超过上游水流，水库水位开始明显下降。对旅游市场而言，旅游区有很高的知名度，旅游市场发展势头开始减弱，原始市场规模降低，游客接待量超过客源市场增速，游客接待量仍在增长，同时客源市场增速也在提高。对旅游区而言，旅游设施已经完善，旅游产品已经成型。5、停滞期：该阶段相当于水库出水量已达到最大，对水库原始水容量影响最大，水面面积缩小，水位继续大幅度下降，水库原始水容量已有明显的减少，但上游进水量有一定的增长。对旅游市场而言，旅游区达到很高的知名度，但旅游市场发展势头已到强弩之末，游客接待量明显超过客源市场增速，达到最大值。对旅游区而言，设施已显陈旧，服务质量下降，但旅游效益最高。一些国际级或其它具备可持续发展能力的旅游区将长期停留在本期，而不会进入衰退期。6、衰退期：该阶段相当于水库库存水量已消耗殆尽，水面面积最小、水位最低，出水量接近上游水流。对旅游市场而言，旅游区的知名度很高，但美誉度下降，原始市场规模几乎消耗殆尽。游客接待量逐渐下降到旅游区维持经营水平的门槛接待量，主要靠重游游客、经济发展和自然人口更替带来的新增群体。旅游区效益逐渐降低直至难以维持正常经营，接待设施大量空置。复苏期：旅游区要进入复苏期，必须在产品吸引力方面有根本的改变。这就相当于形成一个新的水库，接入新的水源，可见这有多困难。（三）旅游区生命周期与主要相关要素之间的关系：为利用生命周期理论更好地指导旅游规划，这里尽可能采用简化的数学模型来揭示旅游区生命周期与主要相关要素之间的关系。旅游区生命周期 Tl=(V-Vn+Vc*Tl)/Vg (1)由（1）式推导出：Tl=((V-Vn)/(Vg-Vc) (2)Vg=(V-Vn)/Tl+Vc (3)原始市场规模（水库原始水容量）V，剩余市场规模（剩余水库容量）Vn ,平均客源市场增速（上游水流）Vc，游客接待量（出水量）Vg ，旅游区生命周期Tl（为提高模型的规划指导价值，简化算式，在这里出水量Vg 取旅游区维持正常经营所要求的门槛游客量值）。由（2）式可以看出：1、旅游区生命周期与旅游区原始市场规模V正相关。而旅游区原始市场规模又受多项因素影响。根据的引力模型：Tij=G(PiAj/Dijb) (4)Tij为旅游客源地I与旅游目的地j之间游客量的某种度量,在这里可以作为旅游区原始市场规模,Pi为旅游客源地i人口规模与财富的量度,Aj为旅游目的地j吸引力或旅游容量的某种度量,Dij旅游客源地I与旅游目的地j之间的距离, G与b为系数〔4〕。由此可见旅游区生命周期与旅游客源地的人口规模、经济发展水平正相关,与旅游目的地的吸引力强度正相关,与旅游客源地的距离负相关。2、旅游区生命周期与(Vg-Vc)即客源市场增速与旅游区游客接待量之差呈负相关。即两者之差越小旅游区生命周期越长，当两者相等，则旅游区生命周期趋于无限长。(四)案例分析1、自然风光旅游区：以黄山为例黄山对国人一点也不陌生，从笔者掌握的黄山近几年的接待情况看，与“水库理论”非常吻合。见表1表1 黄山近几年旅游接待分析表 单位：万人次年份项 目 2001年接待人次 增长率（％） 7．4 27．2 －7．1 18．9 －1。5 14．6总增长率 70．4平均增长率 9．3（数据来源于黄山市黄山区旅游局）从上表可以看出，已发展数十年的黄山仍处于旅游区的发展期末期和稳定期的初期，而且可以预见，黄山旅游接待人次的增长速度将下降，但在很长一段时间内都将保持一定的增长率。因为从1995年至2001年的平均增长率看，与国内经济的平均增长率非常接近，从绝对值看，黄山作为世界自然与文化遗产，作为国际级的旅游区，年接待游客100多万人次，可以基本肯定，黄山的年接待人次与客源市场增速相近，即(Vg-Vc)接近于零，一般而言黄山的生命周期不会进入衰落期，将永葆青春，除非人类的审美习惯发生根本改变。2、人文旅游区人文旅游区的生命周期也非常符合“水库理论”，其中以主题公园的生命周期现象最为明显，这里以深圳锦绣中华、杭州宋城为例来进行分析。◆深圳锦绣中华表2 锦绣中华1990－1995年游客量分析表 单位：万人次年份项 目 游客量 323．73 291．58 314．57 274．99 159．89 122．34增长率（％） －9。9 7．9 －12。6 －41。9 －23．5 －62．2（数据引自保继刚教授的论文《旅游地生命周期理论与旅游规划》）〔5〕据世界之窗的抽样调查，深圳华侨城的游客构成中，国内游客约占九成，其中以本省为主，本省以珠江三角洲为主。国内游客中广东占％，湖南％，湖北％，北京％，其它省市区％。可见华侨城（含锦绣中华旅游区）的市场属区域性市场。〔6〕由此可见，锦绣中华的商圈并不是很大，与黄山、故宫、长城等不可相提并论，由于强力促销，开业初期大量游客蜂拥而至，年接待游客量大大超过市场的增长速度，原始市场规模被迅速消耗，所以年接待量迅速下降，所以锦绣中华的生命周期较短。但另一方面由于主题公园投入大，经营成本高（促销费用尤为突出），所以景区运营的门槛接待量较高，这又要求经营者必须强力促销，这是主题公园的主要矛盾，也是主题公园生命周期普遍不长的主要原因。当然，新景区的竞争和产品吸引力的降低也是锦绣中华生命周期短的重要原因。但是这不是主题公园的宿命。美国本土的迪斯尼历数十年而不倒就说明主题公园并非都是短命的。关键是如何缓和其矛盾，即一方面尽量增强主题公园的吸引力、提高其知名度，同时又能尽可能降低投资、降低运营成本。迪斯尼尽管投资很大、运营成本也很高，但它的吸引力也非常强，已成为一个世界级的旅游区，而且定期更新项目、保持持久的吸引力，使原始市场规模V足够大、客源市场增速与游客接待量非常接近，这样也能永葆青春。◆杭州宋城表3 杭州宋城1997－2003年旅游接待分析表 单位：万人次年份项 目 2003年接待人次 167 131 156 149 152 148 113增长率（％） － （数据来源于杭州市旅委）杭州宋城是杭州第一个大型主题公园，以宋文化为主题，1997年开业。从上表可见，除1998年特大自然灾害、2003年非典影响导致较大幅度的游客量下降，宋城并未象国内其它主题公园一样开业以后游客量迅速而持续下滑，而是基本保持在150万左右浮动。之所以出现这种现象是因为宋城已被纳入西湖一日游旅游线，已成为杭州这个国内著名旅游目的地的组成部分，它的客源市场就是杭州旅游的客源市场，这就等于小水库接入了上游一个更大的水库，上游水流有了充分的保障。自然宋城的生命周期将主要由杭州的旅游生命周期所决定，随杭州的旅游市场而变化。这是把旅游区的生命周期产生机制归结于产品的理论所无法解释的，而“水库理论”可以充分解释这一点。当然这并不是说产品对旅游区生命周期没有影响，而是产品与市场相互作用的结果。同样在杭州之江国家旅游度假区，另一个大型主题公园——杭州未来世界的接待情况就与国内其它主题公园相近。其中的主要原因就在产品方面。因为宋城是以宋文化为主题，杭州曾是南宋国都，在杭州建设以宋文化为主题的主题公园吻合杭州的地方文脉，是对杭州地方文化的挖掘，能形成较强的个性。而杭州未来世界却是个四不象，既有大量西洋建筑，又有许多史前动物，还有各式现代娱乐，文不对题，与杭州文脉毫无关系，对游客吸引力远不如宋城。同属宋城集团公司开发的杭州乐园走的是与未来世界相同的路，经营情况也只能是与未来世界相近。三、“水库理论”在旅游区规划中的运用针对“水库理论”所揭示的旅游区生命周期形成机制，旅游区开发与规划应从几个方面入手，缓和旅游投资中存在的矛盾，延长旅游区的生命周期。（一）科学选址从（4）式可见，旅游区市场规模与市场距离呈负相关，而且与客源市场的人口、经济水平等呈正相关，同时其它旅游区的竞争也会分流客源，所以对于以资源为依托，以规模资金为主营造吸引力的旅游区的开发建设应足够重视选址的重要性。主题公园尤其如此，国内主题公园的发展历史充分说明了这一点。大型主题公园应尽可能选址在大城市附近或者在著名旅游目的地内。同时要求直接或间接竞争的旅游区要少。杭州乐园的重大失误就是选址失误。杭州乐园当初定位的市场是长三角市场，但是在长三角范围内与杭州乐园性质相近的旅游区已经有苏州乐园、上海锦江乐园等，显然上海、苏州及其以北的长三角市场已经被分割，杭州乐园最多只能抢占浙江省内市场，另一方面如果想依托杭州这一国内著名旅游目的地的旅游市场，则杭州乐园的选题明显错误，它的西洋文化和娱乐主题与杭州文脉关联度低，不能体现杭州的文化特质，而且杭州范围内旅游区数量已经很多，竞争非常激烈。所以杭州乐园的失败并非偶然。（二）规模控制在旅游规划中都非常强调以市场为导向。以市场为导向不仅要考虑消费者的需求，也要考虑市场的规模，以市场规模来决定旅游区的投资规模，并要求两者互动。大型主题公园失败多、成功少，短命多、长命少，就因为只考虑旅游区吸引力的营造，忽视规模控制。诚然，投资规模与旅游区的吸引力有直接的关系，但是由于旅游区投资越大，运营成本越高，维持经营要求的最低游客量也相应较高，另一方面由于距离衰减原理，要拉动远距离市场难度很大，即主题公园等以规模资金营造吸引力的旅游区必须充分考虑吸引力半径、考虑客源市场的规模，在增强吸引力与降低投资规模两方面寻求最佳均衡点，提高投资资金的边际效用，求得最大的投资回报率。（三）强调吸引力：从式（2）、（4）可知，旅游区吸引力是影响旅游区市场规模的核心因素。如何提高旅游区吸引力可从如下几个方面考虑。1、主题恰当、特色强烈、内容丰富主题决定了旅游区的方向，所以在主题选择上应强调主题要有丰富的文化内涵、有足够的开发空间，而且这种文化对游客有足够的吸引力；另一方面主题应尽可能与地方文脉有很强的关联度。特色是旅游的生命，这一点已引起业界的足够重视。特色是重要的，但如何营造特色主要决定于两个方面，一个是主题的选择新颖，一个是手法创新。两者必取其一。表现手法老套、陈旧是目前规划界最严重的问题。丰富的内容自然也是形成吸引力的重要方面，也已引起足够的重视，但关键是丰富的内容要与主题相吻合，内容丰富但又非常杂乱的旅游区是没有吸引力的。2、对文化的揭示要深刻人造旅游区的开发说到底是对文化的开发，那么对文化的揭示深度直接影响旅游区吸引力的强度和吸引力的衰减速度。这也是应该引起规划人足够重视的。浅尝辄止、蜻蜓点水是旅游规划界存在的普遍现象，这不仅将严重威胁旅游区的生存，同时也是对旅游文化资源的严重浪费。（四）市场的可持续开发利用新的旅游区开业往往投入大量广告进行强力促销、迅速炒热市场，这是旅游区营销普遍采用的策略。所以旅游区开业初期往往车水马龙、顾客盈门，但随时间的推移迅速衰落，呈现大起大落、暴饮暴食的现象，国内主题公园大抵如此。学术界往往把这种现象的原因归根于主题公园产品吸引力的迅速衰弱。当然产品是其中重要的原因，但缺乏对市场的可持续开发意识是其根本的原因。量入为出，控制促销，但又能充分拉动市场、炒热市场，保证旅游区的正常运营和较高的投资回报，这才是理性、积极的市场拓展策略。（五）提高二次消费，提高人均消费额丰富旅游区内容，提高餐饮、购物、娱乐等主动消费的比重，降低门票等被动消费的比重，科学合理提高人均消费额是旅游区规划和经营工作的永恒主题。这也是市场可持续开发利用的前提。但提高主动消费比重不能靠提高物价，而是靠增强其消费的吸引力，高物价是以牺牲旅游区的品牌形象为代价的，绝非长久之计。（六）提高重游率这一点早已为业界所重视，但是除了常规手法外，针对近距离市场主推休闲度假产品，针对远距离市场主推观光产品应该成为旅游区规划的一项重要技术。（七）科学定价市场规模与当地经济水平正相关，但经济水平又与旅游区的门票价格负相关。所以旅游区门票定价要科学、慎重。理论上最佳选择是开业初期采用高价策略，进入稳定期后适当降价。但是降价对旅游区的品牌有较大的负面影响，容易导致旅游区游客量迅速下降，对停滞期、衰落期的旅游区有火上加油的作用，要非常慎重。四、结语由于国内旅游统计制度不够完善，而且有些数据还是企业的机密，各旅游区的相关资料收集难度很大，所以本文所采用的数据不是特别充分，有些数据甚至颇为陈旧。但是这并不妨碍我们窥探旅游区生命周期的形成机制。另一方面由于数据缺乏，旅游区生命周期与各影响要素之间关系的数学模型也还非常粗糙，需要专家学者们进一步深入研究，笔者此文仅作抛砖引玉。〔参考文献〕〔1〕保继刚，旅游地生命周期理论与旅游规划。建筑师，1998，（85）：41－50。〔2〕保继刚，旅游地生命周期理论与旅游规划。建筑师，1998，（85）：41－50。〔3〕保继刚，旅游地生命周期理论与旅游规划。建筑师，1998，（85）：41－50。〔4〕保继刚，引力模型在游客预测中的应用。中山大学学报（自然科学版），1992，31（4）：133－136。〔5〕保继刚，旅游地生命周期理论与旅游规划。建筑师，1998，（85）：41－50。〔6〕保继刚，深圳市主题公园的发展、客源市场及旅游者行为研究。建筑师，1996a，（70）。