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房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级是由国家垄断的市场。北京房地产一级市场的状况即将在全国第一个推出土地一级开发招标办法的北京市，可以说是目前土地一级开发企业参与热情最高的城市。目前，北京市土地一级开发招投标政策已经获得了北京市国土资源局内部审批通过。“文件正在报经北京市主要领导审阅批准，”北京市国土资源局内部人士告诉记者，“这个政策如果正式出台，将会是全国第一个此类规定。” 她解释说，虽然这个文件只是部门规章，但要由北京市人民政府主要负责人审阅才公布实行，这样做主要考虑内容的敏感性和创造性。如果没有变化，这个政策会很快出台。该负责人表示。蓄势待发所谓土地一级开发，是指按照城市规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。一级开发权将通过招投标方式确定开发企业。而在以前，和其他城市一样，北京市的土地一级开发工作主要是政府来完成，不管是农用地转征后的土地一级开发，还是国有用地生地变熟地的开发，都是由政府主管部门来做。随着我国土地市场化步伐的加快，很多城市土地一级开发也出现了转变。中国人民大学土地管理系曲卫东副教授介绍，这样由政府部门垄断来做的土地一级开发变成了三种情况：一是仍由地方政府主导来做，这在目前很多市场化程度不是很高的中小城市仍存在；二是国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，政府和企业或储备机构在土地收益上有一个分成，比如上海、杭州等地；三是政府委托企业来做，政府负责管理和监督。近年来，北京市土地一级开发市场化实验摸索步伐很快。北京市国土资源局相关负责人向记者介绍，从开发模式来说，北京市目前土地一级开发主要是后两种：北京市土地整理储备中心作为北京市国土资源局直属事业单位，做一部分土地一级开发；此外越来越多的开发企业也逐步参与土地一级开发，而且这已经成为一个市场趋势。在这个过程中，无论是政府主管部门还是参与土地一级开发的企业，都积累了一些经验和成果，这也是北京市出台土地一级开发招标政策的背景。从北京市土地一级开发项目的性质来看，北京市目前土地一级开发的项目多是两种情况：一是在2004年“8·31”之后没有过关的项目，根据当时政府文件，这些土地仍由原来项目的拥有者进行土地一级开发，开发成熟后进入北京市土地整理储备中心以公开方式出让，原项目拥有者可以参加竞争；二是区县政府和开发企业签订的土地一级协议。“如果区县政府与开发企业签订的协议和市国土资源局即将出台的土地一级开发招标等政策没有很大出入的话，这些开发企业还将继续进行这些土地一级开发项目。”相关负责人表示。“土地一级开发市场化将是发展方向。”北京市土地整理储备中心主要负责人表示，“未来政府将管住两个方面：一是哪些土地可以进入一级市场开发，二是哪些已经开发成熟的土地进入交易市场。北京市土地整理储备中心更多的就是代表政府扮演这样一种管理和监督的角色。”同时，她还强调，目前来说，两类土地的一级开发还不适宜进入市场由企业来做：一是政府指定的土地一级开发项目，比如地铁沿线、政府重点用地项目、新城开发、城中村改造项目等，这些项目土地或社会敏感性强，或意义重大，一段时间内仍由政府部门操作或指定国有大开发企业来做；二是一些国有企业自有用地的一级开发，从实际情况出发仍由企业自己来做。考验刚刚开始对开发企业来说，除了参与土地一级开发有一定的利润外，也是企业曲线拿地的一种方式。多家企业负责人在接受记者采访时这样表示。“现在，很多开发企业都瞄着土地一级开发。”北京阳光100房地产开发公司常务副总经理范小冲告诉记者，虽然一级开发完成后，土地仍会拿到二级市场进行正常的招拍挂，但是，由于开发商参与前期的工作，相当清楚地块的各方面情况，尤其在土地成本核算方面占据绝对优势。实施招标制后，土地的一级开发与二级开发市场可望真正实现各自独立，通过一级开发实现一二级联动的可能性大大下降。可以说土地市场化势不可挡，但并不表示一蹴而就。当开发企业积极参与、政府部门积极探索的时候，专家和企业家也清醒地看到了其存在的弊端。范小冲表示，要让人们认识到土地一级开发市场化的重要性和必要性，观念的转变必不可少，“这不是一个简单的说教问题，是一个很紧迫的事情。”范小冲认为，土地一级开发市场的节奏、价格和成败，对土地出让有至关重要的决定作用，“观念跟不上，土地一级开发市场化的很多事情只能停留于表面，暗箱操作的事情也不能从根本上杜绝。”而在曲卫东的眼里，事情远没有那么简单，“首先土地一级开发并不简单是一个生地变熟地的过程，可能还牵涉到农地转征、拆迁补偿等社会问题；其次，一级开发也涉及到土地功能规划、区域协调发展等问题，并不是一个简单的工程概念。”曲卫东一直强调，土地一级开发应该是一个系统工程，应该全面看待这个问题。“经济适用住房的投资回报为3%，土地一级开发的回报是8%，所以，对开发企业的利润空间的制定应该是一个很科学的事情。”他甚至建议，可以通过供地方式明确给开发企业参与一级开发加以回报。房地产二级市场房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。北京房地产二级市场的状况九部委的新政出台至今已有一个月的时间，用夸张些的比喻说，这个酷热多雨的夏季对于二手房市场却有如寒冬来临。二手市场在面临“5年之内征收交易税”的阵痛当中，又接连承受了亦庄率先对“个人出售住房征收20%个人所得税”的噩耗，刚红火起来的二手房市场遭到当头棒喝，交易量下降、挂牌量下降、咨询量下降等势头不仅让二手房市场再度降温，而且部分经纪公司抵挡不住新政的力度（查看地图）也不同程度地收缩门店或干脆关门休息。可以说京城二手房市场继去年“6·1”之后，再次被卷入冰川季。营业税20%个税扑朔迷离的5年营业税究竟影响了谁？新政规定：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，这究竟对市场产生了什么影响？21世纪不动产的专家表示，营业税对市场的影响基本可以分为三个梯队：低端市场内由于流通多为建造较早的房子，建造年代甚至在10年以上，因此基本不受5年营业税的影响，交易量和交易价格没有明显的变化；中端市场的房源主体为5年内的次新房，正好是新政的袭击目标，因此中端市场的供应量和价格都存在着不同程度的变化；而高端市场的表现较好，尤其是地段成熟的公寓仍然持续稳步上扬，而别墅价格则有较明显的上升。20%个税遭到多方“臭鸡蛋”据悉，亦庄已经开始对个人出售住房强制征收20%个人所得税，该动作引起了二手市场的一片哗然。去年，七部委细则刚刚出台不久，6月1日成为两年内期限的二手房交易缴纳营业税的起点，北京市随即又开始在朝阳、海淀等区强制征收二手房交易的个人所得税，市场上的交易量应声而跌，6月份的交易量相比5月份下降27%，其中二手商品房的交易更是萎缩了31%，该事件被业内人士戏称为“6·1”事件。但此次强制征收个税却落得个虎头蛇尾，实施两周后就改为自主申报，而该政策曾先后在杭州、南京、青岛等地的试行也都不了了之。千万家房地产经纪总经理华国强认为，“二手房个税征收政策过去就一直因各种原因而从未得到过有效的执行，去年的强制征收最后也因市场的强烈反对而不了了之，这次亦庄征收个税同样不可能在北京普及。”准备将手中一套位于亦庄的Townhouse出手的林先生说：“作为卖房人肯定不希望由于个税和营业税等因素降低自己的收入，那只能靠提高售价来转移损失，但不明白为什么亦庄要单独实行强制征收个税，觉得不公平。”二级市场正处于成长阶段，对于政策的敏感性相对新房更强。来自美丽家园的统计显示：自6月中下旬开始，连续数日办理房产过户、免税手续的数量是平日里的2～3倍，交易双方纷纷表明已听说了强征个税的消息，所以希望尽快办理过户手续，从而避免交易成本的增加。由于营业税的实施增加了卖方的成本，因此进入6月以来二手市场普遍呈现出了观望的迹象。二手市场房源骤降新政对二手市场最大的影响可能就是抑制了房源的放量。应该说，从此次政策对于营业税征收时限由原来的2年延长至5年的本意来看，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制需求，从而达到缓和供需矛盾的目的；但是，这是在基于房地产市场只存在增量房(或商品房)市场的前提下才会产生的，因为该政策不会对房产的供给产生影响。然而，当前北京的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活，这其中很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给；但是，营业税征收时限的延长势必在抑制需求的同时，更多的是阻碍了二手房源的供给。“链家地产”市场总监金育松认为，营业税征收时限的延长，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，从而导致房源放量减少；特别是，在当前北京二手房市场中将近50%左右的存量房在5年以内，其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%，所占比重相当大，在这部分业主的出售成本增加、出售意愿降低的情况下，这部分房源方量的减少对整个二手房市场的成交量将会造成致命的打击，成交量将严重下挫。据美丽家园的数据统计，进入6月以来，房源挂牌量以平均每周15%的下降速度递减，客户对政策和市场走势的咨询量显著增加，持币观望气氛比较凝重。6月二手房市场的成交量有大幅下降，环比下降近40%。第四周出现小幅回调虽然各个数据普遍显示二手市场的低迷，但美丽家园的数据仍然得到了令人欣喜的迹象：从每周的数据统计可以看出，二级市场虽尚未摆脱政策的影响，但从6月第四周的监控数据来看，市场已经开始出现松动并且有缓慢回暖迹象。自第四周开始，二手房的房源量、客户量与交易量均出现不同程度的回升，尽管回升幅度并不明显，集中在1%～4%左右。但值得欣慰的是，与去年同期七部委出台新政导致市场出现近三个月的市场低迷相比，消费者面对此次突发的市场变化显得更为从容。今年6月份的二手房成交量与去年同期相比尚有小幅度的增加，主要原因在于人们对政策的敏感性降低，刚性需求仍占据市场主导地位，投资型消费比例较小，多数自住型购房者对二手房需求量仍具潜力。热点新兴区域遭遇当头棒喝对于此次政策，不同区域的二手房市场有着不同的细微变化。受影响较大的区域主要是商品房遍及的新兴热点交易地区如望京、万柳、双井等区域，这些区域内的大部分二手房属于营业税征收范围内，大部分房主采取观望态度或转租为售以避免减少收益。从21世纪不动产目前的交易数据分析，热点区域处于观望期状态的人群增多，房源投放量总体下降在30%左右。另一个市场现象是，买主除了观望或转入租赁市场以外，有一部分中端买主将目光由二手投向了新楼盘，尤其是四环以外的新盘。双井地区房源减少成交价格上升21世纪不动产CBD地区富力城（查看地图）的加盟店主刘女士表示，根据6月前半个月成交量来看，相比4月份的成交量下降约20%左右，房源量减少20%左右，需求量并无明显变化。这是由于在富力城二手房交易中，70%的客户都是一次性付款，说明自住需求的人较多，因此“新政”后需求量没有太大变化。总体来说，价格仍然稳中有升，“新政”后房子成交均价由4月份的11000元/平方米上升到12000元/平方米。这证实了此前21世纪不动产专家所预测的观点“成熟热点区域二手房交易将继续上涨”。望京亚运村买卖双方均下降在望京地区，由于望京的二手房多属于中端物业，普遍是在1998年到2000年的房产，且供应量较充足，因此受新政对于5年的房产影响较大。21世纪不动产望京蓝天新城店长曹先生说：“6·1新政”后卖方总体下降40%，买方下降20%，这部分人大都已由买卖进入租赁市场。北京亚运村地区作为奥运经济催生的热点区域，其房产年龄已过10岁，但由于交易频繁，交易主体的产权证的领取多在5年以内。以华侨公寓为例，其中50%以上的房产为多次交易，因此5年营业税也对该地区产生了影响。据21世纪不动产北京区域天鼎龙加盟店业务经理刘女士说：该门店总体的卖方委托量下降了50%，买方下降了70%。老牌居住区表现平稳在一些5年以上已购公房相对较多、二级市场发展相对成熟的传统交易热点区域如安贞、团结湖、学院路、北太平庄等区域，市场表现则比较平稳。这些区域凭借良好的生活配套以及商业设施依然是消费者需求的热点，成交量仅有小幅度下滑，这主要与政策对人们心理预期的影响有关。“新政”后二手房的大部分成交结果是购房者承担了营业税的转嫁，和去年“新政”后的市场类似，目前二手房成交价格呈现出以6%左右比例的上涨局面。其中价格上涨的现象不仅体现在营业税征收范围内的次新房领域中，不在征收范围内的房源价格也呈现上涨趋势，这主要是由于房主的跟风和比照心理。所以此次政策在某种程度上变相促进了二手房价格的整体上扬。四类房产凸显购买价值城区低总价房：抗跌性很强房产投资置业的一个不变规律就是“地段”，地段的优劣决定了房产价值的上升空间或者是房产的抗跌性能，应该说，京城三环内的房产就是具备了房产投资的地段稀缺性能，特别是总价在40万元以内的低价位房产稀缺性更加显现。虽然此次九部委中规定新建商品房那个套型建筑面积在90平方米以下的比例不能低于70%，意味着未来中小户型房产的供给会增加；但是，新建商品房的供应绝大部分都集中在五环以外，与城区的小户型需求不会形成很强的替代性，最关键的还在于三环内小户型的房产租务市场在城区商业中心的支撑下必将是长期的活跃。急转房：投资机遇不容错过急转房是指业主由于某种特殊原因需要在极短时间内出手的房屋。根据“链家地产”近期的一项二手房消费者的调查显示，由于急需用钱等目的而出售手中房产的业主占到了9%，特别是针对当前房产市场环境趋紧的情况下，这一比例还正在增加，这就意味着有很多数量的急转房可供投资者进行投资。“链家地产”认为，如果能够碰上有业主急于出售房产的话，千万不要错过机会，应该尽量在第一时间抓住成交机会，急转房的投资机遇不容错过。因为在一般情况下，由于业主急于融资，不得不在考虑融资的时间机会成本和变现的难易程度上将自己的房产价值打折，所以急转房的价格要比市场价格低一些，可以说，买下急转房的时刻就是投资者开始赢利的时刻。拍卖房：该出手时就出手时下，拍卖房正在兴起，目前，银行正在进行企业化改革，其中重要的一环就是尽快处置、盘活不良信贷资产，为了加快清理速度，银行对一些属于不良贷款的抵押房产进行集中拍卖，从拍卖房的市场供给上看，还是有许多拍卖房可供投资者选择的。并且，二手按揭业务参与到了抵押房产拍卖的领域中，只要具备按揭条件的普通市民皆可以申请该业务，这使得更多的人可以参与到房产的拍卖，使得投资拍卖房的门槛和成本降低。以拍卖的形式购买二手房的最大优点就是投资者可以自主定价，自主定价意味着投资者可以对自己的投资成本、投资决策拥有主动权，而这正是成功投资的基础。通常情况下，由于银行急于清理不良资产，希望尽快将抵押物变现以消除流动性风险，所以，通过拍卖取得的二手房产价格都比市场价格低10%左右。目前，拍卖市场置业竞争不是很激烈，这对置业投资者来讲是个利好，况且由于二手按揭业务才刚刚开始参与到了抵押房产拍卖的领域中，现金支付还是主流，对于手头有富余现金的投资者来说是个好机会。慧眼挑选清盘房清盘房就是楼房卖到最后剩下的少数几套房，给人的直观感觉是“被人挑选到最后剩下的”，一般都认为，剩下的就是不好的，开发商都不卖，进入二级市场作为二手房来卖，肯定是无利可图的。但是，事实恰恰相反，只要用投资的眼光仔细打量和挑选，清盘房还是很有投资价值的。首先，房屋已经建成，没有晚交楼和烂尾的风险，并且这样的交易一般通过经纪公司来进行代理，在产权、交易资金安全上都有了基本的保障，对于置业投资者来说这就回避了最大的风险；其次，清盘房价格基本回落到了实处，开盘售楼前期轰轰烈烈的炒作造成的价格虚高已经不复存在了，在价格泡沫被挤掉后，这时购买不仅能够降低投资资金的总量，还避免了“刚买就贬值”的尴尬，同时获得的是房产升值的巨大空间。况且，有一些清盘房所处地段还是比较优越的，将来出租或者出售应该都不成问题。其实，对于想要将房屋出租的投资者，只要房屋所处的区域社区成熟，居住氛围浓厚，投资客自己再投入一定的资金进行简易装修即可吸引广大租客，而房子的质量、品位并不见得非得无可挑剔，过得去就行了。走势 新政带来另类生机实际上，“新政”对二手市场的影响从长期来看，仍然是机遇大于压力。在刚刚结束的21世纪不动产杭州区域为其三周年庆典举办的“房地产服务业创新与发展论坛”上，杭州区域董事长、浙江大学房地产研究中心主任赵杭生表示：年的营业税将会在一段时间内被市场消化并接受，而刚性的市场需求不可抑制，因此市场前景仍然向好。此外，“新政”对一手房90平方米70%的总量控制，必然导致二手房市场在大户型、高品质房源方面交易的向好。赵杭生同时以自身经历表示，经历了2005年长三角的楼市洗礼，杭州区域仍然一路发展壮大，成为当地市场的领军房产企业，因此他对二手市场的整体持乐观态度。在当天的论坛中，房地产协会副会长顾云昌也明确提出：“中国市场是一个卖方市场，即需求旺盛，我曾经说过中国的房地产市场是挡不住的需求，既有增值性需求，也有投资性需求。”而在这样一个巨大的市场中，“房地产服务业和房地产业的健康发展密切相关。越是一个成熟的市场经济，房地产服务业越发达，通过创新带来持续发展的道路必将是房地产服务业的康庄大道。”而美丽家园则认为，随着市场的日趋成熟，一、二级联动更加活跃，双方的变化必然会导致市场的整体变动。因为随着“建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上规定”的推出，新房市场的供应结构将发生很大改变，具有不同需求的购房者的关注角度也会发生一定变化。原来关注二手房市场中小户型的购房者纷纷寄希望于未来大量的90平方米新房，但是小户型新房与相同品质的二手房相比意味着购房成本增加、总价增加，居住密度也会有所提高，且新盘多分布在距离市中心较远的边缘地带，真正能够满足资金能力有限的购房者的可选新房并不多。因此，美丽家园预计，二手房凭借其地理位置优越、小区建设完善、交易成本相对较低等种种优势，会使得这部分购房者中相当一部分人群再度回到二手房市场。而随着未来大户型住宅供应的减少，二手房市场中90平方米至120平方米甚至更大面积的户型成交比例和成交价格将在未来呈现上涨空间。综上所述，美丽家园相关人士预测，虽然短期内有一部分购房者会持币观望或等待新房，但是最终的成交仍会体现在二手房市场。政策调整后，买卖双方都处于半清醒半彷徨的状态，真正走向理性尚需时日，此时也正需要正确的宏观引导，新政的初衷和目的是讨伐投资者和稳定房价，短期的波动不能代表前景灰暗，现实市场的回暖和正规发展的趋势证明二手房市场不会就此沉沦，而是即将担负起房地产市场交易的重担，成为消费者梯次置业的科学选择。
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jia wo , wo men you yuan chuang de
房地产专业毕业论文参考选题 1、 前监理工作存在的问题及原因、对策2、工程项目管理（咨询、设计、监理、施工、采购）应对WTO的形势与对策3、工程监理制度及手段研究4、计算机在项目管理中的应用研究5、国内外招标投标惯例比较研究6、国内招标投标现状及规范研究7、工程设计阶段的投资控制研究8、关于监理人员资质认定办法的思考9、加入WTO对房地产业的挑战与机遇10、关于政策性住房金融制度的研究11、房地产合理开发规模的研究12、空置房成因及对策研究13、关于住房消费贷款（政策性、商业性）的思考14、关于工程管理专业人员应具备素质的思考15、关于项目后评估的思考16、关于完善工程造价管理的思考17、工程项目投标报价策略研究18、工程造价计价现行体制的缺陷与对策研究19、工程项目施工阶段造价的控制与管理20、拖欠工程款的成因与对策研究21、关于建设有形市场规范化发展的思考22、论工程量清单报价23、工程造价管理模式改革探讨24、论工程项目全过程的投资控制25、关于工程造价主动和动态控制的思考26、房地产投资风险研究27、我国物业管理的现状及对策研究28、我国工程造价咨询业的现状及发展研究29、论工程担保制度的建立与推行30、住宅产业的发展与国民经济增长31、关于提高工程质量的若思考32、基础设施融资模式及策略研究33、项目融资（BOT、TOT、ABS等模式）的现状及对策研究34、国内外工程造价管理的比较分析研究35、加入WTO后建设法规的完善36、关于国际工程承包中FIDIC合同条款的应用37、承包商施工合同风险防范38、建筑工程招标投标与合同管理关系的探讨39、工业发达国家建设工程合同管理与风险管理40、风险管理理论在工程合同管理工作中的应用41、施工索赔的现状和对策研究42、浅谈FIDIC条款中的施工索赔43、论信息技术在工程施工索赔中的功能44、工程总承包企业与工程项目管理企业的界定和比较研究45、推行总承包对我国建筑业的影响46、工程总承包企业组建的模式研究47、住房价格合理姓性探讨48、房地产估价方法比较研究49、房地产泡沫预警与防范50、房地产周期波动分析51、房地产经济预警方法研究52、城市规划与城市地（房）价相互作用机理研究53、城市土地收购储备制度探讨54、房地产开发项目可行性研究报告-----XX案例研究
房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险 浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究
哈哈！正在写呢！老师给了些题目，给你参考下了！房地产论文选题方向1、房地产市场研究以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：A**市房地产市场现状与发展趋势分析B**市住宅市场发展潜力研究C**市商业地产发展现状、问题与前景D规范**市二手房市场发展的对策研究E规避二手房市场交易风险的对策建议。。。2、土地市场研究分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义可拟题目：A地价与房价互动关系研究B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例C土地增值税清算后的我国房地产市场走势3、物业管理领域分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）B提高物业服务企业竞争力的对策研究。。。4、小产权房的问题集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨可拟题目：A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策C小产权房的土地产权问题研究D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。。。。5、住房保障方面的题目：A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究B完善我国住房保障制度的对策建议C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。。。6、房地产开发领域A、 房地产开发企业融资前景分析B、 宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨论文选题要注意的三个问题（以房地产市场研究为例）首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的!估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！哎，论文啊！烦得很！
建筑施工开题报告
建筑施工开题报告大家会写吗？下面我整理了建筑施工开题报告，欢迎大家阅读参考！
摘要：分析了公路工程机械施工设备管理及维护存在的不足，并提出改进和完善措施，包括提高设备管理及维护的思想认识、严格落实设备管理及维护的各项制度、明确职责并提高管理维护人员素质、加强施工现场工程机械设备的管理与维护、优化管理维护体系并注重动态管理维护，进一步提升机械设备管理及维护水平。
关键词：公路工程;机械施工设备;管理及维护
引言
公路工程施工是一项系统且复杂的工作，为保证施工进度，施工过程中就有必要采用机械设备。同时，为促进机械设备作用的有效发挥，加强设备管理及维护是十分必要的。影响公路工程机械施工设备管理及维护的因素是多方面的，例如，施工现场条件、管理维护人员、管理维护制度等。随着公路工程建设数量不断增多，人们生活水平不断提升，在这样的情况下，加强机械设备管理与维护，提高管理维护水平无疑具有重要的现实意义。虽然目前施工单位注重管理维护工作，但由于相关制度没有严格落实，一些工作人员管理维护责任意识淡薄，导致管理维护仍然存在缺陷与不足，有必要进一步采取改进和完善措施，从而预防施工机械设备质量和安全事故发生，降低不必要损失，确保施工进度，提高公路工程施工效益。
1、公路工程机械施工设备管理及维护常见问题
机械设备管理及维护是公路工程施工的重要工作，做好这项工作能确保机械设备处于良好性能，实现对质量和安全事故的有效预防。并促进机械设备管理维护水平的提升，推动各项制度措施有效落实，提高管理维护人员责任意识。还可以将设备故障和安全事故消灭在萌芽状态，避免出现不必要损失，保证施工进度，促进公路工程质量的提升。
思想重视程度不够
一些施工单位将工作重心放在市场拓展、加快施工进度、提高工程建设效益方面。对机械设备管理维护重视程度不够，未能结合具体需要采取有效的管理维护措施，管理维护制度没有严格落实，相应的资金、设备管理维护的投入不足，管理维护人员较少，制约施工建设顺利进行，还可能给公路施工带来不必要损失。此外，尽管公路工程监督工作在保证施工安全、提高设备性能方面起着十分重要的作用，但也存在问题与不足。总的来说，表现在以下方面：没有对管理维护单位和工作人员的责任和义务进行详细规定，没有明确管理维护的地位，尚未完全确定其职能，没有清晰认识其作用，导致机械设备管理维护不到位。
管理维护措施没有落实
虽然公路施工单位普遍建立机械设备管理维护制度，明确管理维护的目标、流程和相关工作人员职责。但由于管理维护人员责任意识淡薄，没有严格落实这些制度措施，施工中也未能采取有效的机械设备管理维护方法，难以及时发现设备隐患，不利于提高管理维护水平。此外，机械设备故障防范工作不到位。一些施工人员进入现场施工时，没有严格遵循规范要求进行机械设备操作，预防性养护不足，日常巡视和维护不足，施工现场管理维护不到位，存在安全隐患，制约机械设备性能的有效发挥。
设备管理及维护方面的不足
为保证公路施工安全，加强机械设备管理维护，落实管理及维护制度是十分必要的。管理维护制度在保证工程质量、工期等方面发挥重要作用，也得到社会普遍认可。但这些制度未能有效落实，面临不少问题，机械设备管理维护工作面临更多问题和更严峻的挑战。例如，施工单位的业务竞争越来越激励，随着管理维护制度的建立，施工单位数量越来越多，它们之间的业务竞争愈演愈烈。在这种情况下，施工单位不得不探索新的方式方法，以便在竞争中占据有利地位，促进自身发展，有可能忽视机械设备的维护与管理。但一些施工单位的机械设备管理维护人员素质不高，主要表现为专业知识缺乏、实际经验不够，业务素质不高，不认真履行职责，影响机械设备管理及维护水平的提升。
2、公路工程机械施工设备管理及维护的完善建议
为有效应对公路工程机械施工设备管理及维护的不足，结合公路工程施工建设具体情况，笔者认为应该从以下方面采取改进和完善措施。
提高设备管理及维护的思想认识
施工单位和相关领导应该提高机械设备管理及维护的思想认识，认识到加强该项工作对推动施工顺利进行，提高工程建设质量和效益的重要意义。并制定和完善机械设备管理及维护措施，在资金、人员等方面加大支持力度，为提高管理维护水平奠定良好基础。
严格落实设备管理及维护的各项制度
结合公路工程施工需要，健全机械设备管理维护的各项制度措施，促进施工顺利进行，推动管理维护的制度化和规范化。同时还要明确相关单位和工作人员职责，严格落实管理维护各项制度措施，建立严格的责任制，将制度有效落到实处，促进机械设备管理维护水平不断提升，使机械设备综合性能得到最佳发挥。重视机械设备管理，合理摆放，满足施工需要。重视各种检测设备和检测手段应用，掌握设备运营基本情况，提高机械设备管理维护效果。加强机械设备检查工作，开展现场巡视和检查，及时排除存在的隐患，促进机械设备综合性能得到最佳发挥。
明确职责并提高管理维护人员素质
公路工程施工机械设备管理及维护工作的主要职责是：负责检查和巡视施工机械设备，定期和不定期开展检查工作，掌握设备运营基本情况，及时发现和处理存在的'缺陷，使机械设备更好地运营和发挥作用。为此，机械设备管理及维护应该贯穿于工程建设全过程，对保证公路施工工作安全有序进行，促进员工遵守管理维护各项规定，保证公路工程质量和效益具有十分重要的意义。结合公路工程建设实际情况，可以采取以下措施来落实管理维护的各项措施：引进和培养高素质的管理维护人才，不断提高从业人员素质。加强公路施工管理维护人员职业道德建设，不断提高工作人员职业道德水平，严格遵循规章制度进行机械设备管理维护工作。加强管理维护队伍建设，建立高素质、高水平的工作队伍，为提高机械设备管理维护水平提供保障。注重施工人员培训，使他们严格遵循规范要求操作，预防故障发生。
加强施工现场工程机械设备的管理与维护
注重设备管理维护人员的管理培训，提高安全防范意识，严格按照规范要求进行设备维护，及时发现和处理存在的缺陷。完善机械设备管理及维护各项制度措施。事实上，公路工程机械设备管理及维护工作面临很多问题与挑战，根据这些问题与挑战，结合公路工程建设实际情况，应该提高思想认识，确保机械设备处于良好性能和工作状态。加强公路施工现场巡视和检测，定期和不定期开展巡视，做好施工机械设备日常巡视工作，确保设备处于良好性能和运营状态，有利于保证施工进度，提高工程建设质量和效益。建立并落实机械设备管理维护措施，及时排除存在的各种隐患，促进机械设备管理维护水平提升。
优化管理维护体系并注重动态管理维护
例如，优化机械设备管理维护体系，对管理维护现状进行全面掌握，明确管理维护任务。改进管理维护方案，明确管理维护组织职能，完善相应的报告机制，提前采取预防和控制措施，减少现场机械设备安全事故的发生概率，提高安全事故预控能力，有效预防机械设备安全事故发生。进行机械设备动态管理与维护，加强现场基本情况调查，利用信息技术和现代计算机技术，进行动态管理维护是十分必要的。建立机械设备管理维护数据库，全面掌握基本情况和现状，分析相关数据资料，为健全和完善管理维护体系提供参考和依据，为提高机械设备管理维护水平提供有效的数据和技术支撑。
3、结语
文章主要对公路工程机械设备管理及维护措施进行研究，机械设备管理维护是一项系统和复杂的工作，涉及到工程的方方面面。在工程建设中需要做好管理维护工作，重视管理维护措施的有效应用。然而，目前还有很多方面值得研究和完善。例如建立管理维护预警机制，实施动态管理维护等，需要深入研究和探讨，并将其应用到管理维护实践中，进一步提升机械设备管理及维护水平。
参考文献：
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一、毕业设计(论文)课题背景(含文献综述)
伴随着国民经济的快速增长和科学技术水平地不断提高，进入二十世纪八十年代以来，我国城市建设的速度越来越快，建筑给排水的进程也日益加快，其发展过程大致可分为三个阶段:一、房屋卫生技术设备阶段即初创阶段。二、室内给排水阶段即反思阶段。三、建筑给排水阶段即发展阶段。
随着城市建设和旅游事业的发展，近年来我国各大中小城市兴建和拟建许多十层以上的民用公共建筑以及居民住宅。对于高层建筑来说，它对供水水量、水压和对供水的安全程度以及对排水的可靠性等方面的要求都很高。因此，高层建筑室内给排水、消防给水工程在设计、施工及材料设备选择等方面，都比一般室内给排水工程提出了更高的要求。
高层建筑给水排水工程与一般多层建筑和低层建筑给水排水工程相比，基本理论和计算方法在某些方面是相同的，但因高层建筑层数多、建筑高度大、建筑功能广、建筑结构复杂，以及所受外界条件的限制等，高层建筑给水排水工程无论是在技术深度上，还是广度上，都超过了低层建筑物的给水排水工程的范畴，并且有以下一些特点高层建筑给水排水设备的使用人数多，瞬时的给水量和排水流量靠的水源，以及经济合理的给水排水系统形式，并妥善处理排水管道的通气问题，以保证供水安全可靠、排水通畅和维护管理方便。下面就高层建筑给水排水工程的主要特点介绍如下：
高层建筑层数多、高度大。给水系统及热水系统中的静水压力很大，为保证管道及配件免受破坏，必须对给水系统和热水系统进行合理的竖向分区，加设减压设备以及中间和屋顶水箱，使系统运行完好。
高层建筑的功能复杂，失火可能性大，失火后蔓延迅速，人员疏散及扑救困难。为此，必须设置安全可靠的室内消防给水系统，满足各类消防的要求，而且消防给水的设计应“立足自救”，方可保证及时扑灭火灾，防止重大事故发生。
高层建筑对防噪声、防震等要求较高，但室内管道及设备种类繁多、管线长、噪声源和震源多，必须考虑管道的防震、防沉降、防噪声、防水锤、防管道伸缩变位、防压力过高等措施。以保证管道不漏水，不损坏建筑结构及装饰，不影响周围环境，使系统安全运行。
高层建筑给水排水工程设计方法
近年来，随着高层建筑业的快速发展，建筑给水排水工程设计方法也有了不少的改进和更新。
高层建筑生活给水
首先，对适用于高层建筑的生活给水设计秒流量计算方法的研究，一直不断地在进行。经验法，概率法，平方根法等计算方法不断地被修正和改进。用科学的概率法取代现在仍在使用的平方根法，研究人员在此方面进行了不少尝试。
其次，变频恒压调速供水技术日益成熟，加上减压阀的使用，改善了原来高层建筑“水箱一水泵联合供水”和“水箱减压”方法中出现的“水质二次污染”和“水箱占用大量建筑面积”的状况，同时也达到了节能效果。再次，在贮水方面，合建水箱的设计方式己越来越少的被采用，取而代之的是生活水池与消防水池分建的设计方式，其中，生活水池也大多倾向于采用不锈钢板等组合式水箱。
高层建筑消防给水
首先，因为高层建筑的消防特点是“立足于自救”，因而自动喷水灭火系统的设计更加受到重视，新的《自动喷水灭火系统设计规范》己于2001年7月颁布执行。新的规范对设置场所危险等级、设计基本参数、管道水力计算等方面都作出了一些调整。这些调整都是注入了广大设计人员近年来工作研究实践得出的宝贵经验，以及借签了国外工程设计经验的结果。
其次，消火栓给水系统也在变频分级供水方面进行的有益的尝试和应用。另外，为保障高层建筑火灾初期消防水压及水量而设计的稳高压系统，先从上海地区得到应用，然后逐步在各地推广开来，其计算及设计手段逐渐成熟，乃至有人建议将稳高压消防给水系统单独列入《高层民用建筑设计防火规范》以区别原有的常高压消防给水系统和临时高压消防给水系统。
高层建筑排水
排水的输送已不限于重力流和压力流，虹吸流出现在压力(虹吸)式屋面雨水排水系统。排水塑料管的噪声防治问题上，或采用改变水流状态的方法、或采用改变管道结构型式、或兼用两种方式，都有一定效果。
高层建筑给水排水设计的主要内容
建筑也迅猛发展，各项工程设计内容丰富。高层建筑给水排水设计的主要内容有：
给水工程设计的主要内容
高层建筑给水工程设计的主要内容有:用水量计算，给水方式的确定，管道设备的布置，管道的水力计算及室内所需水压的计算，水池、水箱的容积确定和构造尺寸确定，水泵的流量、扬程及型号的确定，管道设备的材料及型号的选用，施工图的绘制和施工要求。
室内消防设计的主要内容
高层建筑室内消防设计的主要内容有:消火栓系统，自动喷水灭火系统，二氧化碳灭火系统，干粉灭火系统，卤代烷灭火系统(现已不让采用)，蒸汽灭火系统，烟雾灭火系统等。以水作为灭火剂的主要有消火栓系统和自动喷水灭火系统.自动喷水灭火系统又分:闭式系统(有湿式、干式、预作用、重复启闭预作用四种系统)，雨淋系统，水幕系统，自动喷水一泡沫联用系统。其中闭式系统中的湿式自动喷水灭火系统最为常用。
消火栓给水系统设计包括消防用水量的确定:消防给水方式确定:消防栓的位置、消防栓的个数和型号确定;消防水池、水箱的容积确定;消防管道的水力计算及消防水压的计算;消防水泵的流量、扬程、型号和稳压系统的确定;消防控制系统的确定:消火栓给水系统的施工图绘制及施工要求。自动喷水灭火系统设计包括:方案确定;供水方式确定:喷头布置;喷头型号的确定;管网水力计算;报警阀、水流指示器的选型;自喷水泵的流量、扬程、型号和稳压系统的确定;自动控制系统的确定;自喷系统的施工图绘制及施工要求.
排水工程设计的主要内容
高层建筑排水工程设计内容包括:排水体制的确定，排水方案的确定，排水管道系统的布置，排水管道的水力计算及排水通气系统的计算，卫生设备的选型及布置，局部污水处理，构筑物的选型，屋面雨水排水系统的确定，排水管材的定型，排水系统施工图的绘制和施工要求。
高层建筑中的给水排水系统的发展
近年来，随着高层建筑的迅猛发展，建筑给水排水技术得到了相应的发展，一些新技术、新设备、新材料在工程中得到了广泛应用。
排水通气技术
主要目的是提供排水中气体的散逸，达到透气的作用;防止排水系统中出现水封的负压虹吸及正压喷溅现象，确保空气的循环;保持排水迅速通畅、安静。在我国已建立了可适应不同建筑标准、不同要求的五级标准，即伸顶通气管、不伸顶通气管、专业通气立管、环行通气管和器具通气管等。通气阀是一种减少伸顶通气，替代专用通气管系具有通气功能的阀件，采用优质塑料和橡胶制作。
自动喷水灭火技术
近年来我国确立了以消火栓给水系统为主逐步向自动喷水灭火系统为主过渡的原则。高层、超高层以及大规模工业建筑发展，加强了自动喷水灭火技术的应用。自动喷水喷头除了设置在容易起火部位、疏散通道和人员密集场所外，还扩大设置在火灾蔓延通道，不易发现火灾、不易扑救火灾部位和需淋水降温保护等场所，使火灾扑救更及时、更迅速。这也是我国消防给水系统设置标准和发达国家逐步接轨的重大举措。在高层建筑中对玻璃幕墙，中庭回廊，自动扶梯开口部位和普通防火卷帘处，采取了喷头加密的方式来替代水幕。在高架仓库内引进了国外的大水滴喷头、ESFR喷头，把喷水灭火从“控火”引入以“灭火”为目的。并且在建筑高度超100m的高层建筑，其消防也有了相应的措施，如设置避难层、避难区和屋顶设直升飞机停机坪等，与此相配套的也有相应的消防给水设施。
总结
住宅给排水系统看似简单，但它与我们的日常生活息息相关。作为工程设计人员，着技术、安全、经济性原则，在实践中努力创新，寻求最佳的给排水设计方案，适应住宅设计发展的新要求，满足人民群众不断提高的物质文化要求。
二、毕业设计(论文)方案介绍(主要内容)
丽水市益达大厦建筑给水排水和消防设计的给水排水及消防施工图的设计和编制，扩初设计说明书和各系统计算书;外文翻译。
本工程的特点是集办公、酒店、商业和地下车库为一体的高层建筑。地下一层为汽车库、水池和泵房、配电用房、热交换机房、风机房等。一层设商业入口，一层至二层为商业，三层为大空间办公会议室。四层至十五层为酒店式办公楼。
本建筑的给水排水和消防系统的特点是占地平面积小，即基地不大，但喷淋、消火栓、热水都需设计。本建筑功能复杂，地下停车场、商业用房、大空间办公用房、酒店式办公房均具有消防要求高的特点。整个自动喷水灭火系统可按照中危险级控制设计，并选择设备。喷头布置间距可分别按照中危险二级和中危险一级进行。
本设计拟采用分区给水方式，采用水泵并联式分区给水，三层以下由市政管网直接供水，四层至十五层采用水泵并联式分区给水给水方式，其中四至九层，十至十五层各为一区,并且为上行下给式给水。热水供水方式采用集中热水供应系统，用机械全循环管网进行循环，分区与给水分区一致。本建筑的排水采用污废分流式，污水经化粪池处理后分别收集后排入市政管网。屋面的雨水采用重力式雨水排水系统。室外设独立的雨水排水系统。雨水就近排至市政雨水管网。本设计的消防系统较为复杂，室外的消防用水由市政管网供给。室外设有水泵接合器。从地下一层至顶层均设自动喷淋系统，并设置喷淋泵自动喷淋系统，自动喷淋系统按地下室一层到七层，八层到十五层各为一区。消火栓系统为不分区消火栓给水系统，并且设置高位水箱。本建筑内还配备灭火器，按中危险级配置灭火器。
三、毕业设计(论文)的主要参考文献
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[10] 中国市政工程西北设计研究院?《给水排水设计手册》第11册(常用设备)?第二版?北京：中国建筑工业出版社，2001?有关章节
[11] 刘文镔. 给水排水工程快速设计手册. 第一版. 北京：中国建筑工业出版社, 1998.
摘要:建筑施工项目质量管理是围绕建筑施工项日质量方面进行的指挥、协调、控制等一系列活动。本文围绕建筑施工项目质量管理,对其特点、过程等展开了分析,并就当前问题提出了对策。 关键词: 建筑施工 项目 质量管理 一、建筑施工项目质量管理及其特点 一般地,工程质量是指工程满足业主需要的,符合国家法律、法规、技术规范标准、设计文件及合同规定的特征综合。就建筑施工项目质量而言,其特点主要有: 1. 使用性 所谓使用性,就是指建筑工程能够满足使用目的的各种性能。包括理化性能,如规格、尺寸、保温、隔热、隔音、耐酸、耐碱、耐腐蚀等;结构性能,如地基基础牢固程度、结构的足够强度、刚度和稳定性等;使用功能,如民用住宅要能满足居住的需要,工业厂房要能满足生产的需要等。 2. 安全性 所谓安全性,就是指建筑工程建成后在使用过程中保证结构安全以及保证人身和环境免受危害的程度。一般地,工程的结构安全度、抗震、防火、耐火、放腐能力以及抗核污染、抗爆炸波等能力,是否能够达到特定的要求,都是安全性的重要标志。 3. 经济性 所谓经济性,就是指建筑工程从规划、勘察、设计、施工到整个产品使用寿命周期内的成木和消耗的全部费用。 4. 可靠性 主要指工程在规定的时间和规定的条件下完成功能的能力。一般地,工程不仅要求在竣工验收时要达到规定的指标,而且在一定的使用期内要保持应有的正常功能,保证具有使用价值。 5. 环境适应性 从长远来看,建筑工程应该与周围生态环境相协调,与所在地区经济环境相协调以及与周围己建工程相协调,以适应可持续发展的要求。通过与环境的协调,不仅能够更高地保证工程质量,还能够取得良好的经济效益和社会效益,充分发挥建筑工程的最大效用。 二、建筑施工项目质量管理过程 质量管理首先需要确定质量方针、目标和职责,并在质量体系中通过质量策划、质量控制、质量保证和质量改进等实施全部的管理职能。通常,建筑施工项目质量管理包括如下方面: 1.质量目标 一般地,质量目标是与质员有关的、所追求或作为日的的事物。根据组织内的不同层次规定不同的质量月标,有针对性地开展质虽管理。质量日标是比较具体的,有着定量的要求。质量日标是可以预测的,可以充分借鉴以往的质童管理经验,并不断地进行持续改进。一般地,质量日标是按年度提出的在质量方面要达到的具体日标,有效满足确定的各种需要。 2. 质虽策划 质量策划是质量管理中致力于设定质量目标并规定必要的作业过程和相关资源以实现相关质量目标的部分。质量策划是质量管理中的一系列活动,是企业领导和管理部门的质l迁职责之一。企业的最高管理者应对实现质量日标和要求所需要的各项活动和资源进行质员策划,并尽员系统化。 3. 质量保证 一般地,质虽保证是质量管理中致力于达到质量要求并对用户负责的部分。质员保证可以分为内部质址保证和外部质质量保证:内部质量保证是为了使企业领导确信提供的产品能够满足质量要求所进行的活动,外部质量保证是为了使用户确信提供的产品能够满足质址要求所进行的活动。从市场需要来看,为了使用户或相关方能够确信提供的产品、过程和体系能够满足规定的质量要求,就必须借助充分的证据来证明企业有足够的能力满足相应的质量要求,并通过开展系统的活动来增强这种观念。 4. 质量控制 质量控制是质量管理中致力于达到质量要求并确保产品质量能够满足用户要求的部分。为了更好地进行质量控制,需要对产品质量的产生和形成的全过程中的所有环节实施监控,及时发现并排除这些环节中有关技术活动偏离规定要求的现象,并尽快使其恢复正常。同时,还要使影响产品质量的技术因素、管理因素以及人的因素始终处于受控的状态下,严格进行质量控制。 5. 质量改进 质量改进是质量管理中致力于提高有效性和运行效率的部分。从某种意义上讲,质量改进是全面质量管理的关键。企业应该不断进行质量改进,努力提高质量管理水平。 总之,为了有效地进行质量管理,必须建立科学的质量管理体系。质量管理体系是质量管理的基础,可以对质量形成的全过程实施控制。通过建立质量管理体系,可以满足本企业管理的需要。 三、当前建筑施工项目质量管理存在的问题与建议 从目前的情况来看,由于市场的不成熟,我国建筑施工项目的现状不容乐观,具体表现为建筑施工准备阶段与现场施工阶段两个阶段。面对质量管理方面存在的问题,借鉴国内外现有的陷阱经验,大力实施创新,这是当务之急。 1.建筑施工项目质量管理的问题 从建筑施工准备阶段而言,根据人员因素与材料因素,其问题主要有: 首先,人员因素方面表现为:项目经历学历不高,粗放式管理,缺少系统培训;后勤人员分工不明确,找不到责任人;汪汪往指派与业主有一定社会关系的人员担任项日经理,但工程管理经验不足。 其次,材料因素方面表现为:没有按照设计、业主或监理的要求进货,不符合工程施工的要求;材料进场没有进行检验或匆忙检验,导致用不合格材料进行施工;材料保管不当,材料发生损失或变质,导致材料性能不符合要求;材料使用不当,材料用量发生变更,导致材料用量和配合比不对等。 在现场施工阶段,根据人员因素、机械因素与方法因素等,可将其问题概括成: 其一,人员因素上,从总体上来看,工人队伍整体素质不高,存在知识面窄、年龄老化、技术素质低等问题。由于工人队伍的技术素质与所承担的任务难以适应,导致了一些工程质量问题。表现为文化程度偏低,质量意识和安全意识淡薄;工程技术单一,好呢难做到一专多能;技术等级较低,对新技术、新机械、新材料的使用存在一定的困难。 其二,机械因素上,在大部分施工企业,山于在施工机械的选用及组合方面存在着诸多不足,严重影响了工程质量。表现为:机械使用率不高,生产率低下;机群配置不强,联合运转效率不高;机械选用研究不够,机械性能不好等。 其三,从目前的情况来看,出现质量通病的地方,往往是技术复杂程度不高的工程。对于技术难度较小的工程,公司和项日部各级领导和管理人员往往不够重视,有时不按施工图纸施工,有时不按施工规范施工,容易导致质量通病的出现。而且,目前建筑施工企业技术创新力度不够,多数还是手工操作,工序之问的搭接不恰当,缺少工程控制,制度僵化,创新不足,导致质量通病屡禁不止,损害了业主和社会的利益。 2.建筑施工项目质量管理的建议 为了加强建筑施工项目的质量管理,需要同时从内部条件和外部条件下功夫,实施全面质量管理,形成科学的质量管理体系。 首先,组建素质过硬的项目团队。对于项目经理的运用,必须改变计划经济时代的那种用人体制,实行竞争上岗,进行优胜劣汰。注重选拔程序、选拔方法和选拔对象,从知识结构、组织能力、工作能力等多方面考虑,带动整个项目团队的活力。 其次,培养技术熟练的工人队伍。建筑施工企业可以考虑自身培养一定数量的技术熟练的工人队伍,特别是技术性强的工种,以保持技术的稳定,这有利于施工效率的提高。 再次,控制施工材料的质量标准。必须真正地从源头抓起,全程控制材料质量。通过全程对材料质量进行监督,确保工程实体的质量。 第四,建立完善的施工机械系统。为了建立完善的施工机械系统,必须对机械配套、机械化作业方法、施工组织等做出周密系统的安排,确保相互之问的协调与配合。 最后,形成规范的施工控制方法。通过成熟的施工技术管理和制度,可以有效克服工程施工过程中出现的质量问题,并对质量管理提供规范性的指导,提高质量管理的水平。 参考文献: [1] 邱敏.试论施工项日质里竹理的创新.浙江建筑,2007(3). [2] 王恩茂等. 施工项目质量管理模式研究.兰州交通大学学报(自然科学版),2004(12).
主要看你写什么了啊？你是就开发商角度写呢？还是就老百姓角度写呢？其实我可以告诉你几点，一个是现在的房价问题，一个是现在的空城，还有一个就是新出台的三套房政策，还有贷款。可以慢慢的顺一下 没必要一次完成 这个题目不是很好写的
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