发布时间：
停车场管理信息系统设计陶永明（东北财经大学经济信息系 辽宁 大连 116023）摘 要 本论文根据停车场的管理工作需要，设计了一个简洁、稳定、实用的停车场管理信息系统。相对一些现有的停车场收费管理系统来说，本系统在容错性、实用性、易操作性等方面具有一定特色，并且本系统可扩展性较强。[信隆论文网：，更多免费论文，更多优质服务!]关键词 停车场；管理信息系统；实用性；可扩展性0 引言随着汽车工业的迅猛发展，我国汽车拥有量急剧增加。停车场作为交通设施的组成部分，随着交通运输的繁忙和不断发展，人们对其管理的要求也不断提高，都希望管理能够达到方便、快捷以及安全的效果。停车场的规模各不相同，对其进行管理的模式也有不同之处，管理者需要根据自身的条件，选择应用经济、稳定的管理程序，以免选择了高成本的管理系统。本论文旨在设计一个简洁、稳定、实用的停车场管理信息系统，希望在容错性、实用性、易操作性等方面具有自己的特色，并且保持一定的可扩展性，以满足不同停车场的信息管理需求。1 系统功能需求分析一个典型的停车场管理信息系统需要包括车辆进出管理及收费功能、停车场车位及车主信息查询功能和系统设置及管理功能。1.1 停车场车位划分首先将停车场划分为固定车位和自由车位两部分。固定车位又可以称为专用车位或内部车位，它的特点是使用者固定，交费采用包月制或包年制，平时进出停车场时不再交费。对于固定车位的车辆，系统有着详细的信息记录，包括车辆信息和车主信息。自由车位又可以称为公用车位或公共车位，它的特点是使用者不固定，针对临时性散客服务，车辆每次出停车场时，根据停车时间和停车费率交纳停车费用。固定车位的车辆总是停放在自己的车位上，而不停放在自由车位上。不同类型停车场的固定车位和自由车位数目比例是不同的，比如商场、车站、机场类停车场的自由车位数目相对较多，而住宅小区、单位自用类停车场的固定车位数目相对较多。停车场的固定车位和自由车位数目一般情况下是固定不变的，但有时根据停车场规划改变也需要调整，系统可以在系统管理功能里对这两类车位的数目进行设定和修改。1.2 车辆进出管理及收费功能车辆进入停车场时，系统记录车辆的车牌号码和进入时间。车辆离开停车场时，根据车辆车牌号码判断是否为固定车位车辆，如果为固定车位车辆则不收费，只记录车辆离开停车场时间；如果为自由车位车辆则根据进入时间和离开时间计算出停车费用进行收取。所有进出停车场的信息（包括车牌号码、进入时间、离开时间、停车费用）都记入一个进出记录表以备查询和统计使用。1.3 停车场信息查询功能系统的查询功能可以查询包括自由车位空闲数目、自由车位停车情况、固定车位使用情况、固定车位车主信息、自由车位使用率等多种信息。将自由车位空闲数目或自由车位使用率显示在停车场入口处，可以提示即将进入停车场的车主；如果自由车位已满，更可以给出指示，并不允许继续进行车辆进入自由车位停车场的操作。1.4 系统管理功能系统的管理功能可以查看一定时间内总收取费用情况，也可以查看一定时间内的详细收费情况，可以查看所有车辆进出停车场的记录，也可以查询指定车辆（包括固定车位车辆与自由车位车辆）所有进出停车场的记录，可以设定和修改固定车位和自由车位数目以及停车费用的费率，而且可以做系统初始化的工作。2 系统设计及实现2.1 系统功能模块设计根据系统的需求分析，将系统设计的功能分为三大模块：车辆进出管理模块、信息查询模块和系统管理模块。其中车辆进出管理模块包括进入停车场和离开停车场费用结算，信息查询模块包括自由车位空闲数目指示、固定车位停车情况查询、固定车位车主信息查询、自由车位停车情况查询，系统管理模块包括总收取费用显示、停车费率设定及修改、详细收费情况查询、指定车辆进出记录查询、系统初始化功能。系统模块结构图见图1。2.2 系统开发工具选择系统的开发软件工具选择了Microsoft Visual FoxPro 6.0。从目前市场上比较流行的数据库开发、管理软件来看，对于比较简单的中小型数据库，XBase数据库家族的新成员，也就是FoxPro 与可视化程序设计相结合的产物Microsoft Visual FoxPro 6.0不失为开发的好工具。Microsoft Visual FoxPro 6.0有如下的主要特点：⑴ 大的查询与管理功能⑵ 入了数据表的新概念⑶ 扩大了对SQL语言的支持⑷ 大量使用可视化的界面操作工具⑸ 支持面向对象的程序设计⑹ 通过OLE实现应用集成⑺ 支持网络应用结合本系统的实际应用需求可以设计出符合实际需求、易于理解、易于操作、易于维护的数据库和操作系统。对于Microsoft Visual FoxPro 6.0而言，管理这种规模和复杂程度的数据库是游刃有余的，且对数量较少的表和期间的关系进行比较简单的操作正是其擅长的功能，无论是查询还是统计都能顺利完成。当然系统可以采用的开发工具还有VB、Delphi、SQL Server等。图1 停车场管理信息系统模块结构图2.3 数据库设计系统建立三个基本数据库（表）：固定车位表、自由车位表和进出记录表，分别存放固定车位车辆及车主信息、自由车位停车信息和所有车辆进出记录信息。下面列出了各表的结构。表1 固定车位表结构字段名 类型 宽度(字节)车位编号 数值型 3车牌号码 字符型 12车辆颜色 字符型 6车主姓名 字符型 10联系电话 字符型 12联系地址 字符型 20车辆照片 通用型 4是否在位 逻辑型 1进入时间 日期时间型 8离开时间 日期时间型 8表2 自由车位表结构字段名 类型 宽度(字节)车牌号码 字符型 12进入时间 日期时间型 8表3 进出记录表结构字段名 类型 宽度(字节)车牌号码 字符型 12进入时间 日期时间型 8离开时间 日期时间型 8停车费用 数值型 6免费车辆 逻辑型 1在固定车位表中包含了车位编号、车牌号码和有关车主信息的字段，其中的逻辑字段“是否在位”用来记录该车辆现在是否停放在自己车位的信息，而“进入时间”和“离开时间”则记录了该车辆最近一次进入和离开停车场的时间。自由车位表中只记录当前情况下自由车位停车场所停放的车辆信息，当车辆离开停车场时则删除相应记录。进出记录表中记录了包括固定车位车辆和自由车位车辆的所有进出信息和收费情况，每车每次离开停车场时增加一条记录，非常方便日后查询和统计工作的需要。其中设定的“免费车辆”字段用来记录免费停车的特殊车辆的进出信息，使该车停车费用记零，不影响总停车费用的统计。2.4 系统表单设计根据功能需求编写了系统主界面表单、车辆进出管理表单、信息查询表单、系统管理表单以及子功能中的多个表单。2.4.1车辆进出管理表单车辆进入和离开停车场使用同一个表单界面，在车牌号码框内输入车牌号码然后可以根据需要分别点击“进入停车场”或“离开费用结算”按钮。这样设计表单的目的是统一进、出操作的界面，提高工作效率，对于统一出入口的小型、简单停车场十分方便。对于出入口分离或多个出入口的停车场，本系统也可以方便的扩充其功能，在本论文第3部分中将做说明。进行车辆进入停车场操作时，根据输入的车牌号码在固定车位表中查找以判断是否为固定车位车辆，固定车位车辆信息和自由车位车辆信息将分别记入不同表中。固定车位车辆记入固定车位表时，只需要记录车辆的进入时间和修改车辆是否在位字段值为“真”；自由车位车辆记入自由车位表，记录车牌号码和进入时间，同时统计空闲车位数目。进行“离开费用结算”操作时，再次根据车牌号码进行判断，如果为固定车位车辆，记录车辆的离开时间和修改车辆是否在位字段值为“假”，并且将该车辆此次进出信息记入进出记录表中，停车费用字段值记为0。如果为自由车位车辆，根据此时时间即离开时间和该车进入时间计算出该车停车时间，并根据停车费率计算出停车费用，收取费用后将该车信息记入进出记录表中，并且将该车记录从自由车位表中删除，同时统计空闲车位数目。如果该车辆为特殊车辆（免费车辆，如正在执行任务的警车、军车等），在离开停车场费用结算表单中选中“免费车辆”复选框然后确认，则停车费用自动记录为0，并记入出入记录表中。系统采用这样的设计使自由车位表中只记录了当前情况下的停车情况，该表中记录的个数即为自由车位停车数目。每进行完一次进出操作时，系统可以很方便的统计出当前自由车位停车场空闲车位数目，也很容易计算出自由车位停车场当前使用率。将空闲车位数目及使用率随时显示在进出管理表单上以做提示，空闲车位数目为0时禁止继续进行进入停车场操作。空闲车位数目和使用率也可输出到停车场入口处提示牌上，以提示即将进入停车场的汽车驾驶员。车辆进出记录表中则记录了所有车辆的进出记录及收费情况，在不进行系统初始化或清空车辆进出记录的操作以前，这些信息将得到长期保存。因为进出记录表的结构很简单，每条记录所占用的数据量极小，不会因为该表记录的增多而影响整个系统的数据量。2.4.2信息查询表单系统设计的信息查询表单中随时显示自由车位停车场总车位数目和空闲车位数目以及自由车位停车场当前使用率。需要查询固定车位停车情况时只需要使用浏览命令显示出此时固定车位表中车位编号、车牌号码、是否在位等信息即可，选中某条记录时点击“详细信息”按钮可以查询该车辆的详细信息。在该界面中既可以浏览固定车位车辆及车主详细信息，也可以对固定车位表中的记录进行增加、删除以及修改的工作。通过浏览自由车位表的命令可以实现自由车位停车场当前停车情况的信息查询功能。2.4.3系统管理表单系统管理表单中显示自由车位停车场车位数目、空闲车位数目、固定车位数目、停车费率等信息，对于其中的自由车位停车场总车位数目、固定车位数目、停车费率可以进行修改。点击“收费情况”按钮，系统将显示最近一段时间内（包括起始时间和终止时间）的总收费，点击“详细收费情况”则可以进一步查看该时间段内的详细出入记录及收费情况。在“指定车辆进出记录查询”中输入车牌号码并点击“查询”，系统将显示指定车辆的详细进出记录以及交费情况。系统的初始化功能包括两部分：一个是清空进出记录的功能，可以清空进出记录表，包括其中的详细出入记录和详细收费情况，此操作可以在一定时间段（例如一年）做好财务管理工作后进行，最近一段时间的总收费也清零。另一个是初始化整个系统，此功能可以清空所有表中的记录，将系统恢复为初装系统时状态，相当于重新安装了本系统。3 系统特色及几个相关问题的说明根据实际应用需要解决的一些问题，本系统做了较为细致的工作，使本系统在容错性、实用性、易操作性等方面有一定的特色，并且使本系统可扩展性较强。⑴ 设计的车辆进出管理表单使车辆进入和驶出停车场的管理工作使用同一个界面表单，适用于统一出入口的小型停车场，提高了管理者的工作效率。其中对于进入停车场的操作，管理者输入车牌号码后只需要点击“进入停车场”即可，系统会自动根据车牌号码判断是固定车位车辆还是自由车位车辆然后进行分别记录。⑵ 在设计车辆进出管理表单时，并没有直接加入数据环境，而是只有在点击相应按钮时瞬间执行“打开表--操作--关闭表”的步骤，这样的设计方便了系统的扩充。当停车场扩充为出入口分离或多个出入口时，多个管理员可以通过局域网同时进行进出管理工作，这种设计基本避免了进行进入停车场操作和离开停车场费用结算操作时可能同时打开同一个表的冲突问题。⑶ 为提高系统的容错性，防止管理员输入车牌号码有误或者人为故意行为造成的问题，特别设计了检测程序。当进行进出操作时，系统会先根据车牌号码检测停车场表内是否已有该车辆相应信息，如果已经存在相应信息（例如进入停车场操作时发现停车场内已经存在该车进入记录，或离开停车场操作时发现停车场内无该车进入记录），则系统会给出错误提示，并重新进行记录（重新进入停车场操作或重新设定固定车位是否在位标志或人工收取停车费用），这时也需要进行实际情况的核实调查。这种检测对于一些智能停车场管理系统采用了IC卡进行车辆管理时，管理员手工输入号码错误的问题可以避免，但仍可以检测到人为故意行为（如故意将IC卡带出停车场并重新带车进入停车场等）造成的错误问题。在系统扩展功能设计时考虑再建立一个错误信息记录表，将错误信息记录下来，以便于进行统计问题和处理解决。⑷ 系统将停车费率的设定分为两种不同的可选方案，以适应不同停车场管理工作的需要。一种是根据停车时间的长短，前一段规定时间与之后的延长时间分别设定不同单位时间停车费用（如前2小时内5元/小时，之后3元/小时），这样设计可以使停车场管理者根据实际停车场的使用效率来设定和更改停车费率，达到鼓励长时间停车或鼓励短时间停车的目的（延长时间费率相对低则鼓励长时间停车，反之则鼓励短时间停车）。另一种是根据停车的时间段分别设定停车费率，如白天（8：00-18：00）为5元/小时，夜间（18：00-次日8：00）为2元/小时，系统根据车辆的进入时间和离开时间计算出停车费用，跨时间段的停车费用也能准确计算得出。停车场管理者可以通过设定及修改停车规定时间和费率来达到停车场的最佳使用效率和最高经济效益。⑸ 本系统适用于小型的停车场管理使用，即使只有一个管理人员也可以很方便的使用计算机来进行停车场的管理工作。本系统结合利用传感器技术、IC卡技术、网络技术以及高度自动化的机电和微机设备对停车场进行安全、有效的管理的应用，可以建设智能停车场管理系统，可以实现收费、保安、监控、防盗等功能。比如车牌号码的记录采用智能IC卡技术，即省去了手工输入车牌号码的工作以及可能出现的手工输入错误，并增加进出停车场操作的管理工作效率。⑹ 系统的管理功能里不仅包括查询所有车辆进出记录及详细收费情况查询的功能，还包括了按指定车牌号码进行查询的功能，输入车牌号码即可查询该车辆近一段时间内的详细出入记录。本功能虽然只需要使用非常简单的查询语句即可实现，却有一定的实用价值，例如警方可以对嫌疑车辆的出入该停车场记录进行查询等。⑺ 本系统可扩展性较强，通过一定的改进工作可以获得更多的停车管理信息和增强系统的功能。可以考虑的系统修改有以下几点：① 表增加管理员编号的字段，设定不同的管理员用户名及口令，可以记录不同管理员的工作，也可以使系统方便的扩展到多出入口停车场系统的管理需要。② 定两种不同权限级别的管理员用户，普通管理员只能进行进出管理和一些信息查询的操作，而高级管理员可以进行包括停车费率修改、详细收费情况查询、固定车位信息修改和系统初始化等的全部操作。③ 固定车位表增加停车费有效日期字段，在每次进出停车场时系统可以根据当前日期及时给出提示，提醒驾驶员及时交费。如果到期没有交纳停车费用的车辆将按照自由车位收费标准进行收费。④ 增加停车费用结算报表的打印功能，可以给每次停车打印收费单据。4 结束语相对一些正在使用的停车场收费管理系统来说，本论文所设计的系统在简洁、稳定、实用的基础上强调了容错性、实用性、易操作性等方面的特色。并且本系统可扩展性较强，可以针对不同的用户需求进行相应改进，以满足不同停车场的信息管理需求。
智能建筑停车场管理系统论文,我的建议：1.计算机毕业设计可不能马虎，最好还是自己动动脑筋，好好的写一写。 2.网上那种免费的毕业设计千万不能采用，要么是论文不完整，要么是程序运行不了，最重要的是到处都是，老师随时都可以知道你是在网上随便下载的一套3.如果没有时间写，可以在网上找找付费的，我们毕业的时候也是为这个头疼了很长时间，最后在网上找了很久，终于购买了一套毕业设计，还算不错，开题报告+论文+程序+答辩演示都有，主要的都是他们技术做好的成品，保证论文的完整和程序的独立运行，可以先看了作品满意以后再付款，而且同一学校不重复，不存在欺的性质，那个网站的域名我记的不是太清楚了，你可以在百度或者GOOGLE上搜索------七七论文，一定可以找到的这个智能建筑停车场管理系统论文的，祝您好运
写论建筑物区分所有权的共有部分，你可以参考看看城市异产毗连房屋管理规定的第六条，以及商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第八条，在百度上应该能搜到这两个条文，总之吧你可以从房地产法的角度来写比较容易，因为论文题目太大的话可能过不了关，物权法角度写这个题目的话感觉挖得有点深材料也将不大好收集。希望能帮到你！
我毕业设计就是这个，回家把论文发给你。报告，已回家，论文已发。
【摘要】随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。用计算机操作的小区物业管理系统是为小区管理者和小区用户更好的维护各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区管理业务，效益已越来越明显。因此，开发这样一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情，在本文中将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理系统,谈谈其开发过程和所涉及到的问题及解决方法。【关键词】小区物业、管理系统、用户、VB、ACCESS目 录第1章 系统概述 31.1 系统的研究意义 31.2 研究现状及设计目标 31.2.1 相近研究课题的特点及优缺点分析 31.2.2 现行研究存在的问题及解决办法 41.2.3 本课题要达到的设计目标 5第2章 系统分析 72.1 系统的开发背景 72.2 小区物业管理系统的需求分析 7第3章 系统设计 83.1 系统功能分析 83.2 系统模块设计 83.3 系统结构 83.3.1 系统模块结构图： 83.3.2 系统流程图 103.4 小区物业管理系统的数据库设计 103.5 开发工具 153.5.1 Visual Basic 153.5.2 ACCESS 16第4章 系统实现 184.1 权限设置 184.1.1 登录新用户子模块窗体设计 184.1.2 修改老用户密码子模块窗体设计 184.1.3 添加新用户子模块窗体设计 194.2 物管中心 214.2.1 用户投诉子窗体设计 214.2.2 用户报修窗体设计 294.2.3 停车场管理子窗体设计 32第5章 性能测试与分析 355.1 测试实例（测试集）的研究与选择 355.2 测试环境与测试条件 375.3 性能分析 37第6章 结束语 38参考文献 39第1章 系统概述1.1 系统的研究意义随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，几十万到几百万的小区住宅比比皆是。人们花的钱越多，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高，诸如对小区的维修维护，甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好，做的完善。这样要求小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。而我们设计的小区物业管理系统在现代社会是最热门的行业，是最关切老百姓实际生活的设计，各种人性化的配置，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复。伴随着小区的的规模不断扩大和住户的不断增多，像小区中的汽车，小区附带设施，小区的各项维修、投诉等都将越来越复杂，工作量也将越来越大。但一直以来人们使用传统人工的方式管理各种数据，这种管理方式存在着许多缺点,比如:效率低、保密性差，另外时间一长，将产生大量的文件和数据,这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。随着科学技术的不断提高,计算机科学技术日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。作为计算机应用的一部分,使用计算机对企业单位的各项信息进行管理，具有着手工管理所无法比拟的优点。例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率,也是企业的科学化、正规化管理与世界接轨的重要条件。因此，开发这样一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情,在下面的各章中我们将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理系统,谈谈其开发过程和所涉及到的问题及解决方法。1.2 研究现状及设计目标1.2.1 相近研究课题的特点及优缺点分析随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：1.物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1/3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。2.配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。3.维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。4.物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。5.物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。6.物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。7.物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。 （八）地区间发展不平衡。各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30％，参评城市不到全国城市的1％，有6个省会城市拿不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。1.2.2 现行研究存在的问题及解决办法国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会、物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。1.国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。物业是涉及房地产、市政、公安、工商、商业、规划、通讯等多个部门的综合经济行为，单一的部门法规在具体执行的其权威性和规范作用受到限制，且上述单行法规自身存在各种局限性。国家亟需制定一部专业性的法律，对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约，包括对业主委员会的组织运作、业主公约、房屋使用公约的鉴定、规格、专业性物业公司的资质管理、业主委员会、物业公司、政府职能部门之间的关系界定等等。2.建立业主合约和业主委员会制度。房地产行政管理部门应尽快着手这方面的工作。以前建成已投入使用的大楼，可以帮助拟定完善、公正的业主合约（或房屋使用公约），并促使业主们签署，进一步指导协助大楼各业主成立健全的业主委员会组织。对于尚未竣工销售的房地产，必须指令和辅导开发商在销售之前拟定业主公约，为未来业主进行自主管理创造必要条件。3.加强物业公司的资质管理。房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。4.设置机构，规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。5.实行由业主委员会管理并自主选择物业公司的制度。由业主委员会选择物业管理公司，将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果，促使物业公司提高自身综合管理水平，另一方面，业主委员会和业主公约在交纳管理费、遵守秩序和公德方面也对内部成员具有强制约束力。6.加大监管力度，提高物业管理水平。政府部门应对开发商按国家有关规定支付的各项费用如维修、养护费、绿化养护费等实行全过程、全方位监督，保证能及时到位，并科学合理地使用。业主委员会和房地产开发商有权对物业管理公司的日常管理，各项收费，房屋及公共设施，设备的养护、维修和搭乱建、改变房地产和公用设施用途，以及不履行物业管理合同、管理办法、规定的行为进行严格监督。7.强化管理、树立品牌。8.建立激励机制，促进物业行业健康发展。 1.2.3 本课题要达到的设计目标小区物业管理系统简介小区物业信息管理系统使针对当代社会，住宅小区越来越成为居住的主流这一市场需要而应运而生的，是为小区管理着和小区用户更好的维护小区各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区管理业务，实现各项管理等几个方面的功能。对物管中心来说小区的住户的报修，住户的投诉及处理的结果信息的反馈、小区内停车场的管理、各项设备的维修等都需要考虑到。住户报修管理需要仔细的记录报修的内容，接待的人员，日期，维修的人员，费用，住户对于维修后情况的反馈等各项情况资料。投诉管理需要记录投诉人资料、投诉内容及处理过程。对于小区内车辆要有车位编号、停车户主、车位位置等记录。在功能方面：1． 对楼盘、户型要有介绍2． 对住户、房产资料要有记录3． 对楼房的租售情况有记录4． 对物业设备要有登记5． 对住户的水电煤气交费进行管理，保修进行处理第2章 系统分析2.1 系统的开发背景小区管理在手工操作时代，工作非常繁琐，需要大量的人力、物力和财力，极大的浪费了小区物业的资源，对于小区的管理人员来说，物业管理包括物业设备管理、仪表数据管理、停车场管理、住户的投诉管理、住户的报修管理、住户的设备维修管理等等。而这些项目在过去手工操作时代，需要手工记录这些事情，不但麻烦，还经常出错，给广大用户带来很多不便。为了更好的为广大住户服务，我们决定开发一套小区物业管理系统，帮助小区管理人员从复杂的物业管理之中解放出来。2.2 小区物业管理系统的需求分析小区物业管理系统是面向小区的的各项事务，包括物业管理，资料管理等业务处理工作，是利用计算机进行集中管理而开发的系统。该系统是基于MDI窗体以VB自带的JET引擎连接ACCESS数据库进行开发的小区物业管理系统，力求与实际相结合具有查询、管理等功能，旨在达到使小区的管理和运营趋于计算机化，使之更加方便、快捷以提高工作效率。主要包括三大管理模块：1.登录系统对系统的安全性进行管理。○ 添加用户 为系统新用户设置用户名及口令。○修改密码 用于操作员更改自己的系统口令。2.基本资料管理主要介绍住户、房产等基本资料。○住户资料 介绍小区住户的姓名、工作单位等基本资料。○房产资料 介绍小区中房屋的一些房型、面积等基本资料。3.物管中心，对小区各项常见业务的管理；具体系统功能描述如下： 对报修、投诉、停车场、物业设备维修管理等进行管理○物业设备维修管理 提供社区设施、设备清单、设备维修情况登记等资料。○仪表数据管理 提供小区住户日常生活中水表、电表等数据资料。○停车场管理 记录小区用户车辆位置、停车用户等资料。○收费管理 记录小区住房日常生活中所缴水费、电费等数据资料。○用户投诉管理 记录投诉人资料、投诉内容及处理过程等资料。○用户报修管理 记录用户报修项目及处理的情况等资料。 ○用户维修管理 记录小区用户维修项目及处理的情况等资料。第3章 系统设计3.1 系统功能分析小区物业管理系统是为了对小区物业实行计算机化的管理，以提高工作效率，方便用户。主要功能有对物业设备、仪表数据、停车场、收费、报修、投诉、维修等进行管理和基本资料管理以及对系统自身的用户权限管理。提供各种信息的录入，比如投诉人资料、投诉内容及处理过程；物业报修、并可对物业公司所进行的物业维修；还包括对住户和房产信息的管理。物管中心不但含有小区日常项目的信息，而且还包含了对查询情况的统计功能。系统管理主要任务是提高系统安全性和对系统提供良好的维护，如用户权限可以为用户提供权限服务。3.2 系统模块设计该系统是基于MDI窗体以VB自带的JET引擎连接Access数据库进行开发的小区物业管理系统，力求与实际相结合具有小区日常管理和统计等功能，旨在达到使小区的管理和人事数字化使之更加方便快捷以提高工作效率。1.登录系统管理主要包括：添加用户模块 包括：为系统新用户设置用户名及口令。修改密码模块 包括：用于操作员更改自己的系统口令。2.基本资料管理主要包括：住户资料模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询。房产资料模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询。3.小区物业管理主要包括：物业设备管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。仪表数据管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。停车场管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。收费管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。住户投诉管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。用户报修管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询。设备维修管理模块 包括：显示 添加 修改 删除 查询等。全文请看参考资料
城市智能交通流诱导系统（ITFGS)主要通过对车辆进行诱导以及为出行者提供出行参考信息，来实现在控制范围内的最优交通流分布以及车辆的最优行驶路线为目的的动态路径诱导系统。
根据我国城市的交通特点，考虑技术的可行性及系统的经济性，以可持续发展和高性价比为原则设计了城市交通流诱导系统实施框架，详细分析了各构成模块的功能、要求和技术特点。
停车诱导系统（PGIS)是以促进停车场及相邻道路的有效利用为目的，通过多种方式向驾驶员提供停车场的位置、使用状况、路线以及相关道路交通状况等信息，诱导驾驶员最有效地找到停车场的系统。这是本文的重点研究内容。
首先分析了国内外城市停车现状和基本要求，提出了停车诱导系统的构成、作用和功能，讨论了停车诱导系统规划中应考虑的主要问题。详细分析了基于计算机管理的停车场电脑收费管理系统，描述了系统的构成及基本工作过程，分析了感应卡电脑收费管理系统的主要特点。
以安全防护和自动化为主要思路，设计了进出口集中控制的结构方案，分析了车辆检测系统、图像识别的基本原理和方法，设计的停车场车位管理实现了远距离监测停车场车位占用情况显示。分析了停车诱导显示屏的结构设计、组成原理及采用的技术。以青岛市一停车场的停车诱导系统建设为例，介绍了各系统及功能的设计。
写论建筑物区分所有权的共有部分，你可以参考看看城市异产毗连房屋管理规定的第六条，以及商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第八条，在百度上应该能搜到这两个条文，总之吧你可以从房地产法的角度来写比较容易，因为论文题目太大的话可能过不了关，物权法角度写这个题目的话感觉挖得有点深材料也将不大好收集。希望能帮到你！
案说《物权法》：论物业管理中业主权利的保护文章来源： 中国行业研究网《物权法》究竟能给业主带来什么权利以及如何切实地保护业主的权利？相应的，物业公司如何真正树立服务理念，尊重业主权利，让自己的所作所为与业主权益和业主委员会的作用和谐一致起来？本文以案说法，从几起具体案例来解读《物权法》对业主权利的保护。物业公司不得非法进入业主家中[案例]北京“嘉浩国际花园”是一个大型国际化别墅式住宅小区，但长期以来一家未和任何业主签订物业管理协议的物业公司在管理着该小区物业。业主对物业公司的“粗暴服务”苦不堪言。某天，一位韩国业主正在家收看电视，物业公司的保安突然破门而入，强行把卫星电视天线搬走，理由是该小区内严禁使用卫星电视接收设备。据业主反映这类事情并不偶然，―曾经还发生过物业公司保安在业主家中实施盗窃，物业公司强行收取水电费和取暖费等案件。[《物权法》解读]案例揭示的问题是：物业公司能否以维护秩序或者管理物业的名义，擅自进入业主家中？《物权法》对此的回答是响亮的：不能。(物权渤规定，私人对其合法的收入；房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权(第64条)。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵；占、哄抢、破坏(第66条)。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利(第70条)。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任(第37条)。因此，业生对房屋享有专属的、捧他的所有权，其他任何人和组织均不得未经同意进入业主家中。这就是《物权法》所彰显的“所有权为大”。但令人沉思的是：何以这类纠纷屡有发生，其根源何在？笔者认为；整个社会缺乏最基本的物权观念，缺乏对私人财产及所有权的尊重和敬意是思想根源。由于冠以“物业管理公司”之名，某些物业公司就真的将自己置“管理者”地位，给其的错觉就是能够对业主发号施令、可以对业主处以罚款甚至没收业主财产等等。但实际上物业公司的。管理。并非真正带有公权性质的行政管理，而是物业公司受业主委托为业主提供物业服务而已。物业公司没有高出业主一等的地位，也没有管理业主的权力，与其说是。物业管理”，还不如说是“物业服务”。这次《物权法》明确以“物业服务企业”之，实在是正本清源。业主有权炒物业公司“鱿鱼”[案例]广州越秀区五羊新城丰景大厦在两年前“赶走”了物业公司并由业主自管物业，一举成为人们关注的焦点。2004年4月，部分业主发现物业公司代收的电费只交出去一半，物业公司还向业主们多收了实际用电量的30%作为“公摊”。该事实披露后引起业主一片哗然；业主提出成立业主委员会对物业公司进行监督；经房管部门批准，丰景大厦召开了第一次全体业主大会。业委会成立后，与物业公司商量要求物业管理费按照政府指导价，每平方米收取1元，同时退还多收取的电费。协商未果之后，物业公司突然撤出小区管理，丰景大厦业主们开始了自管物业的道路。据业委会介绍：两年来，管理相同的物业，他们每个月少收了3.1万元，而且每个月还有6000元的节余。而以前物管公司管的时候，多收了3.1万元，还说每月亏1000多元。现在有不少其他楼盘业主到丰景大厦取经，看他们是如何“赶跑”开发商指定的物业公司，业主又是如何管理大厦物业的？[《物权法》解读]一些物业公司与小区的开发商有千丝万缕的关系，在业主大会、业主委员会成立前就介入到物业管理中，等到业主察觉该物业公司并不如愿想要变换的时候，物业公司已经。“根深蒂固”，难以撼动！即使被解聘，物业公司也会找出种种理由和托词，拒不退出物业管理，拒不移交相关物业资料，造成新的物业公司难以进驻。对此，《物权法》明确，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理(第81条)。委托物业服务企业管理的，业主和物业服务企业是委托与被委托关系，物业服务企业应当根据业主的委托管理物业，其次，业主有权监督物业服务企业(第82条)。第三，业主对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人有权依法更换(第81条)。通常来说，业主更换物业服务企业的方式是经由业主共同决定。《物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(第76条)。因此，案例中丰景大厦业主完全有依据解聘原物业公司，并自行管理物业。从物业管理实践来看，业主行使选择和监督物业公司权利的时候，应当注意以下几点：第一，业主对物业公司的服务有意见，应当通过正当合理的途径提出，不要激化矛盾，将“有理”变成“无理”。比如一些业主以拒交物业管理费、破坏小区环境、乱扔垃圾等行为来发泄对物业公司的不满。第二，注重发挥业主大会、业主委员会的作用。通过业主大会、业主委员会的决议明确对物业公司选择聘用、考核监督等方面的要求，体现对物业公司的制约。第三，业主既要积极维权，又要做到不滥用权利，特别要注意团结一致，避免业主与业主委员会以及物业公司之间的双重矛盾和纷争。当然，在业主、业主大会(业主委员会)、物业公司三者关系的架构上，还有许多具体问题，比如业主大会召开程序、投票表决规则如何制定：业主参与权和监督权如何保障；物业公司认为业主大会决议程序本身不合法，通过什么途径捉出物业公司拒不执行业主大会决定，拒不移交物业资料的，业主或者业主大会是否可以向人民法院提起诉讼或者向房地产管理部门投诉等等。这些问题都有待相关部门制定细则加以规范。车位和车库应当首先满足业主的需要[案例]长期以来，将爱车停在小区的停车位内，向物业公司交纳百余元的停车管理费，这都是司空见惯的事情。但北京回龙观龙锦苑二区的业委会主任却提出：“我们要收回这笔收益！”他说，小区内的220个地面停车位是属于业主共有的，那么，全年停车费的收益35万余元也是应该由小区740多位业主共有。据介绍，按业主购房协议约定，该小区内的停车位属于业主共有面积，小区共，220个车位，每个车位赞是1600元/年，如果全部出租，应该有35.2万元的收入，扣除30%作为小区物业的停车管理成本，还剩24多万元的盈余。而物业公司声称，1600元/年是管理费用于停车服务，包括停车管理员的配备、停车设施的投放(如指示牌等设施)和车辆刮蹭丢失的赔偿等。[《物权法》解读]小区的车位，车库究竟谁说了算，这是物业管理中的难点问题，也是业主与物业公司纠纷易发点。业主关心的问题有三个层面：首先，业主对车位、车库拥有所有权吗；其次，业主对本小区的车位、车库有没有优先使用权：最后，业主如何具体管理车位、车库。《物权法》第74条对小区车位和车库的归属问题有了说法，主要有两种情况，第一种是针对建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。这类车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。一般来说，如果规划时，车位和车库的建筑成本是计入总成本中最后分摊到业主购买价格中的，业主可以争取通过买卖合同、赠与合同或者其他协议的方式约定车位和车库归业主所有；反之，车位、车库的所有权归开发商的可能性比较大。第二种是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，归属业主共有。这种车位多为临时停车位，与前一种车位的区别在于是否经由规划，这可以在政府部门的小区规划图中进行查证。第二个问题是对属于开发商或者物业公司所有的车位、车库，业主如何使用。如果开发商将其车库或车位全部对外销售或者出租，导致业主无处停车，业主该怎么办呢？对此，《物权法》明确：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。至为明显，这一条主要是为了防止开发商任意出售车位或车库，以保护业主的利益。立意是好的，但如何理解，特别是将来司法实践中如何适用，有待最高院出台司法解释。比如对于开发商出售或者出租车位、车库的，业主在同等条件下是否享有优先权；在程序上如何保证这种优先权的实现；如果开发商擅自出售或出租给第三人影响业主停车，业主是否有权申请法院撤销或者宣告无效？最近媒体报道广州、北京等城市的开发商或物业公司在《物权法》生效前突击出售小区车位从而引发热议。可以预见，如何保证小区车位、车库“应当首先满足业主的需要”将成为不容回避的问题。最后一个问题就是业主对共有的车位、车库如何行使所有权。《物权法》对此只是做出原则性的规定：第一，既为共有，则业主享有共同管理的权利(第70条)：第二，共同管理不能由单个业主为代表，而由业主大会或业主委员会代表业主共同决定并对业主具有约束力(第76、78条)；第三，大多数情况下，业主大会、业主委员会委托物业服务企业来具体负责车位、车库的管理事宜(第82条)；第四，依所有权理论，物业公司收取的停车费应归于业主共有，物业公司无权自主决定，应按业主大会或业主委员会决议分配，与此同时，物业公司作为“受托提供服务方”也可获得适当的报酬。违规“群租”业主可讨说法[案例]一套公寓的大门打开，十来名年轻的男男女女在被隔成“房中房”的“小盒子”里各自忙碌，共用两个洗手间。有的房间没有窗户，只有狭小缝隙可以透风，面积不超过8平方米，仅能容下一张1米宽小床和一个1米宽写字台。这是发生在上海规模最大的楼盘之一中远两湾城中的一幕。“白色一次性饭盒占据走道”，“晚上20多个人轮流洗澡，半夜声控灯一亮一闪”，成为每个遭遇群租的小区存在的普遍现象。“群租”引发的消防、治安隐患令其他业主担忧。群租客来自各地，素质不一、文化和生活习惯各有差异，加上年轻人作息缺乏规律，容易引发矛盾。[《物权法》解读]现在一说“群租”大家就摇脑袋，“群租”已经贬义化。从中折射出的业主所有权与其他业主权利以及公共利益的冲突耐人寻味。从出租业主的角度看，将房屋出租给承租人是其固有权利。而其他业主却认为“群租”影响了小区的环境和秩序，是对其相邻权的损害；同时，群租人身份比较复杂，容易流动，对业主的人身和财产安全也是潜在威胁。而政府管理部门担心的是群租可能导致火灾、治安等恶性事件的发生。因此，如何规制“群租”现象，也是《物权法》的一大看点。笔者认为：应当根据业主与“群租”的利害关系来讨论业主权利。首先看出租房屋的业主。根据《物权法》第70条规定：“产业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权”。因此，业主出租房屋是所有权权能的一种体现，如果子味地禁止业主出租房屋就等于剥夺了业主的所有权。但必须看到，《物权法》同时还规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”(第6条)，“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”(第71条)。因此，业主出租房屋还要受到约束，否则将影响出租的合法性：第一，出租不得违反国家和地方的法律规定。比如《上海市居住房屋租赁管理实施办法》对人均承租的面积做了规定：人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米。如果出租人将房屋分割多间提供给多名承租人后人均使用面积或建筑面积低于规定面积的，均为违规。第二，不得“居改非”将住宅改为经营性用房。如果业主以“群租”名义行“家庭式旅馆”、“日租宾馆”等经营行为之实的，就违反了公安、工商等行政管理规定或者业主公约。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主的同意。”第三，不得危及建筑物的安全和其他业主的权益。比如出租人不得为了分割空间任意损坏建筑物承重墙，不得乱拉电线造成火灾隐患，不得乱堆东西堵塞通道等等。接下来再看其他业主。如果认为“群租”影响公共安全或者本人利益的，其他业主大致有三种维权途径；第一，投诉举报。要求公安、消防、房地、工商等管理部门按照各自职责，对群租(特别是居改非)予以查处。第二，提请业主规约。建议业主大会、业主委员会对本小区业主出租房屋的行为制定规则，将“群租”纳入业主公约的范围。对违反业主公约的，提请业主大会和业主委员会出面与行为人交涉。第三，私力救济。因“群租”带来噪音、废物、污染物等有害物质侵犯其他业主相邻权的，其他业主可据此向法院提起诉讼。房屋维修资金由业主共有[案例]2001年2月，天弘物业公司为了承接位于上海黄浦区的百汇公寓的物业管理业务，向业主大作宣传，并明确表示；如果让天弘物业进驻的话，公司免费为百汇公寓外墙清洗和内墙粉刷，作为给全体业主的见面礼。2001年3月天弘物业进驻百汇公寓后，立即进行了外墙清洗和内墙粉刷工程，广大业主十分满意。但随后业主得知，天弘物业是从物业维修基金中提取了37，395元作为粉刷、清洗费。更让业主感到吃惊的是，2005年底通过法院起诉物业公司追讨维修基金时，在查账过程中，居然发现有原业委会主任张某于2001年3月、4月分别在天弘物业鉴定的两项工程合同上盖章签名“同意在维修基金中列支”。[《物权法》解读]维修资金被称为房屋的“养老钱”，重要性勿庸置疑。但由于维修资金管理相关制度缺失，容易导致业主、业主委员会和物业公司之间的紧张关系，其中比较突出的问题是：一些小区维修资金收缴不到位，开发商没有将代收业主的维修资金上交；有的小区资金管理不健全，物业公司存在挪用、滥用或者违规使用维修资金的情况；一些小区业委会运作不规范，对物业公司使用维修资金没有监督机制，有的甚至相互串通，从中谋利：还有的业主对维修资金的使用情况不知情，物业公司从不公布相关维修资金财务和使用情况，对业主的查帐要求不予理睬等等。《物权法》第79条明确，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。这从根本上决定了业主对维修资金拥有支配权，维修资金所产生的收益也应归属于全体业主共有。《物权法》同时规定，维修资金应当用于电梯、水箱等共有部分的维修。因此，现实中一些.业主委员会在维修资金中支出业委会活动经费和人员津贴，或者一些物业公司为弥补物业服务费不足或者将本应由物业公司自身承担的费用(如本案中，天弘物业与业主约定自己承担粉刷清洗费)采用移花接木的手段违规使用维修资金的行为，都是违规的。另外，既然维修资金属于业主共有，其使用亦应当由全体业主共同决定，业主有权以查帐或者要求公布财务明细等方式监督维修资金的使用情况。《物权法》明确，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金属于业主大会的职责权限，而且从程序上，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意(第76条)。
法律分析：小区地面停车位的应该归全体业主共有，建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 城市市区的土地属于全民所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。国有土地和集体所有土地可以依法确定给全民所有制单位、集体所有制单位或个人使用。集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权;全民、集体所有制单位或个人依法使用国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。依法改变土地的所有权或者使用权的，必经办理土地权属的变更登记手续，更换证书。集体和国有土地，可以由集体或者个人承包经营，经营承包权受法律保护。
小区停车问题调研报告
报告要点：
1. 9成以上的人都为停车难而烦恼
2.小区物业管理在停车位方面管理欠妥，需要加强管理，更加规范
3.小区停车区域还需要更多方法合理规划停车位来解决私家车主停车问题
汽车已经成为我们生活中不可缺少的一部分，私家车的数量也与日俱增。作为交通工具这确实便利了我们的生活，但是另一方面私家车庞大的数量也引发了许多问题。其中私家车停车难已经变成了我们生活中比较头疼的一类问题。随着私家车数量的上升，难道停车位就不能同步上升？到底是什么原因才导致现今停车难的问题，我们可以用什么方法解决这个问题？
调研时间：2014年1月6日18点整-2014年1月6日20点29分
调研方式：赚零用APP在线调研
1、车位问题给私家车主添烦恼
从被调查对象的总体而言，有95%的私家车主认为无论在什么地方停车总会觉得找个车位是一件麻烦事。除了50%的军人/警察的车主有固定车位，其他很多车主都因没有足够车位选择随机车位进行停靠。44%的车主都会选择随机停靠车辆，而56%的车主停靠方式都是占道停车或者停在车位外面。这样不仅是车辆停靠非常麻烦并且车辆进出也很不方便，刮擦蹭伤车辆的情况也将增多，这些引申问题需要引起重视。
2、物业对于停车位扩张还不规范
通过问卷我们很容易发现，因为小区停车位数量并不能满足小区车辆停放需求，所以很多小区物业都会采取改建的方法。比如小区绿化带被改建为车位，一些共有道路也被划定为停车地点。相应受访者中91%的私家车主都认为小区物业都有改建停车位的做法，其中职业为警察/军人的私家车主100%认为小区物业改建停车位比较严重，同时总体有69%的车主所在小区都把共有道路划为停车位的情况。如此做法一方面使小区绿化程度降低，另一方面小区一味的划共享区域为停车位也影响了小区居民生活质量，小区物业在这一点管理上还需提高。
3、停车不便利，停车时与人发生摩擦在所难免
在报告中70%以上的受访人群都反映因停车库离家比较远，相对来说停车不方便。通常车主都要绕一段距离才能到达停车点，然后再回家这就比较费时。停车不便，停车随机，没有固定车位，很多人都为了拿到一个标准停车位都争先恐后，以至于摩擦不断产生。根据调研报告显示只有23%的车主表示因停车而与人产生纠纷的事件比较少，其他车主都反映曾经和别人发生摩擦冲突。建议地下停车场可以和个人居住点联通，这样车主直接走到地下室，停车和取车都方便，很大程度可以减低与别人发生摩擦的几率，也节省了到家时间。
4、小区物业收费偏高、赚外快情况较普遍
在提及小区物业收费方面，虽然超过50%的车主都认为收费合理，不过仍有平均20%的人认为收费偏高，也就是说平均5个小区有一个小区收费偏贵。另外总体超过57%的车主都反映当自己的私车在小区内碰伤后并没有小区物业进行赔偿，更有37%的车主表示不清楚当这种情况发生时小区物业是否会赔偿。而小区物业对收取外来泊车费用更感兴趣，总体1/2的小区会对外来泊车收费，对于受访者来说这种现象也已经司空见惯。正因为小区物业更注重自身利益一方面节约成本，另一方面增加收入而对小区居民停车、生活等考虑欠缺。
5、民意显示停车场需要更多改变
从此份报告来看，受访者非常认同停车场需要全方位的改变。其中78%的受访者表示需要人性化的停车场设计，职业为自由职业/商人的受访者表达这一意愿高达85%。另外73%的人认为还需增加车位。加强停车场管理员的服务意识占61%，而新型停车方式（如立体车库等）和使用新型收费方式（如一卡通等）这两项选择的人分别为68%和47%。这说明现在大多数小区的停车服务并不能让人满意，而新型的停车方式和收费方式都是人性化停车方式的一部分。很明显这些私家车主意愿是在加强物业管理服务的同时再提供一个人性化的停车方式才是解决问题的良方。
报告总结：
需要改变现在私车停车难问题需要从全方位并逐一解决。首先小区物业对于小区管理更应负责，加强管理手段，分清职责，合理规划停车空间。其次针对停车场地的全方位变革还需要循序渐进，比如规划立体式停车场，车位可以增加不少，一卡通新型收费服务也可以同步施行，这样一来居民停车会更为便捷。不过这是一个漫长的过程，需要多方面合作沟通。现在外面的私车数量只增不减，我们的生活空间需要不断增加，对于停车方式的改革也是很多人希望的，如果可以能在停车问题上出一份力的话，也能让我们生活更为便利。
我是法学专业03界毕业的。这是我的毕业论文，你可以先看看参考参考。住宅小区停车位（库）所有权归属分析Abstract：Residential District parking garage and ownership of belonging is a distinction between all buildings in a specific system, the Property Law provides for the adoption and implementation of different nature of the parking garage ownership attribution, so that we more clearly than in the past these different the nature of the solution. The promulgation of the law not only related to the protection of the rights and interests of the broad masses of urban residents, but also the harmony of the whole district, we should attach great importance to the introduction of the Bill of this system, there are still some flaws bill, we need to correct住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”，必将导致更大范围的矛盾对立， 住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图结合我国目前的学说和借鉴国外一些理论和实践，根据小区停车位的不同形式，对其所有权归属问题进行分析探讨。小区停车位的所有权,从时间上可以分为两类:第一类所有权为停车位的初始所有权,这类所有权为开发商所有；第二类为后继所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后,停车位的所有权问题。这是两类不同性质的所有权,不能相互混淆。在现实生活中,就第一类所有权并无争议,有争议的为第二类所有权的归属，所以后者是本文分析的重点。在分析小区停车位（库）归属之前，我们有必要首先引入建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。”（参见王利明著《论物权法中的车库的归属及相关法律问题》）建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分（王译鉴著：《民法物一权》（第一册），中国政法大学出版社1998年版，第195页）。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。《物权法》第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”其中虽然规定了建筑物区分所有权，其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地的所有权归属问题，规定“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有”。特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题，《物权法》规定，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”。 《物权法》虽以做出相关规定，但是此类问题在现实生活中还是比较复杂，是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。从我国目前的现有小区情况大体来看，其停车位的形式主要有三种：第一种形式:在小区内建造的专门的停车设施,其相互间由墙壁隔开,四周范围明确,具有独立的入口,己成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记,业主只有购买或者承租该停车位后,方可拥有所有权或者使用权;如果没有特别约定,其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位,我们称其为库,开发商对这类停车位的销售,通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行,即将特定车位与特定住宅单元相联系,一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于:捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售,而在分别销售中则车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于,这种类型的停车位,是由支付了相应对价的小区的业主所有。第二种形式:是在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。这类停车位开发商并不进行专门的销售,多采取分摊销售的办法。因开发商对其投入极其有限,且已将其计入公摊面积进行销售,故在开发商将房屋售出后,因小区内的土地使用权已归全体业主所有,故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。在现实生活中,一般是由停车者向物业公司交纳使用费,而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分,为全体业主的利益而使用。第三种形式:在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。对于这种情形,开发商采取的销售方式有三种情形:分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个位的情况下,将车位销售给全体业主,每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。在现实生活中有两种判断分摊的方法:一种是合同注明方法,即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售,否则为分别销售;另一种是成本计算方法,即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售,只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别销售。在分摊销售的方式中,多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断,如果由全体业主分摊了此项费用,则停车位归全体业主共同共有,否则归开发商所有。 相对而言,捆绑销售或者分别销售方式,其所有权的归属比较明确。在现实生活中,因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售,而且在我国现阶段小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下,有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人,从而引发纠纷。现行的《北京市商品房预售合同》和《物业服务合同(示范文本) 》中对此问题有相应条款说明。文件规定双方对停车费用要事先进行约定,购房人在签订购房合同时便具有了决定是否购买或租用车位,并就停车位的价格与开发商、物业公司在合同中约定。车库、车位利益的纠纷关键是明晰车位、车库所有权问题。所有权确定了,使用权、收益权、处分权都随之解决。由于建国后我国废除了国民党统治期间的“伪法统”,一并废除了民国时期的“六法全书”和“民法典”,我国至今又还未颁布自己的民法典,加之中国传统社会忽视对公民私有财产的保护,公民的私有财产的确定和权利边界经常处于不确定状态,不利于对财产的保护和利用。目前对于住宅小区停车位(库)的所有权归属认识有几种通说：（一）合同约定说此种观点认为,对车库的归属应当通过约定来确定。这种观点的本质意义是合同双方当事人是以平等的身份以公平合理的方式自行协商车库的归属。《物权法》规定:“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，归全体业主共有”。从物权法的规定上来看，现在我们国家对于车位车库所有权的归属也是遵从于此通说来认定的。但是在当前卖方市场条件下，房地产商极有可能仗着自己的强势地位制定霸王条款，并且他们在合同中主动要求同业主进行协商的可能性也微乎其微。这样将对广大业主极为不利且这也不符合本观点的本意。只有随着商品房市场的发展逐渐变为买方市场的时候，此种观点才有可能实现。（二）成本分摊说此种观点认为，当房地产开发商将车库的建造成本分摊到业主购房款中,车库所有权即为业主共有,否则归开发商所有。目前房地产价格是由需求决定的,而不是由成本决定的,开发商是否将车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去,也只有开发商清楚,业主几乎不可能去核定开发商的开发成本,也没有权力去核清开发商成本。因为成本是属于企业的核心商业秘密,因此据此来确定车库的所有权也是非常困难的。（三）国家所有说此种观点认为,地下车库属于地下人防工程,根据《人民防空法》的有关规定应当推定为国家所有（参见 王利明著《论物权法中车库的归属及相关法律问题》）。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空办公室1998年颁布的《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知》第2条指出:“人防国有资产是国防资产的组成部分,未开发使用的不交纳物业管理费。开发使用的人防工程,由使用人交纳物业管理费。使用人须承担产权人应交的物业管理费,并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明。”随着城市商品房的发展,我国的人防工程建设发展迅速,人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。这种情况下,仍然认为地下人防工事归属于国家所有显然是不妥当的，理由有三。第一,《人民防空法》并没有明确规定所有的地下人防工事都属于国家所有。《人民防空法》第5条规定:“国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人,通过多种途径投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”此处只是规定了由投资者使用管理,收益归投资者所有,并没有界定人防工事的所有权归属问题。相反,在没有界定所有权归属的情况下,应当认为投资者就是所有者,而不能反过来认为在没有明确规定归属的情况下就可以认为属于国家所有。第二,在市场经济条件下,界定所有权最基本的原则仍然是投资者享有所有权。对于商品房小区的地下人防工事,国家并没有作出任何投资,因此就不存在在法律上主张所有权的基础。第三,如果地下人防工事属于国家所有,政府应当承担管理和维护的义务。但是事实上,对小区地下人防工事的管理费用并非由国家承担,大量的是由开发商或者业主承担。而由开发商或者业主承担管理费用而不享有所有权,这也是说不通的。（四）登记说此种观点认为：车位（库）房的所有权证登记是谁，即归谁所有。依据物权法的公示公信原理对于已登记的车位（库）肯定归登记产权人所有。但是我国目前的情况是：没有进行房地所有权属登记或者压根就不能进行登记的车库在我国的住宅小区里比比皆是，显然以此来确定车（位）库的所有权归属也是很难办到和不现实的。对于公共小区来说,停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身利益。因此,各国或地区的立法中,对此问题均有所规定,我国物权法的立法应当进行吸收和借鉴。(一)日本在日本,区分所有建筑物附设之停车场被分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一为屋内停车场,指在区分所有建筑物内设置的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分,并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权,且该专用权应予以公示。但是，对屋内停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。日本学界存有争议,法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位。而日本学界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。（二）德国德国1973 年7 月30 日修正的《住宅所有权法》第3 条第2 项规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间。”亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担。（参见陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研容》，法律出版社1995年版，第169页。） 因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作为从物,直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益,其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确的是,即使小区内的停车位属于全体业主共同共有,对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。（三）法国在法国,新公寓的建造者负有一项法定的义务:在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。学界及司法实践认为,区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产,即停车位必须另行购买;并且该区分所有建筑物之居住者以外的人,亦可购买基地内之停车位。（四）美国美国法律对小区内车库的制度设计,遵循两个最基本的原则,一是不允许小区业主以外的任何人拥有小区内车库的所有权，二是不允许小区内的车库做为独立的专有专有部分进行单独买卖。可以看出,美国法律的规则设计与德国法、法国法不同。第一,美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权,避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二,不允许小区内车库单独买卖,有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库,但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营,本身就具有区分所有性质的专门车库。（一）住宅小区地面停车位地面停车位是指经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意, 在住宅小区地面上直接设置的停车设施, 一般以划线分割方式标明。（陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第104页。）房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后, 房屋单元办理初始登记及转移登记, 房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内, 因此, 该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人, 即业主。在这里全体业主拥有停车位的使用权而不是所有权是基于以下考虑: 所有权的客体必须符合构造上和使用上的独立性标准, 而地面停车位只是通过划线分割而成, 不具备建筑物所要求的遮蔽性, 所以只能被视为土地使用权的客体。对停车位的使用性质我们可以认定为对共用部分的专有使用, 它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定, 由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。（王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，第39页）。该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。根据我国的实际, 我们认为, 应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金, 同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此, 无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位, 而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议, 对有关收益分配作出具体约定( 比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支) 后, 才能设立和运营这种地面停车位。否则, 将构成无权处分的侵权行为。（二）住宅小区地下停车位住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀, 现代建筑物不得不更多地向空间发展, 包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用, 才导致了地下停车位的出现。而我国对于地下停车位的法律规定仍是空白, 要确认地下停车位的权利归属, 首先要对地下停车位的权利结构有清楚的认识。传统物权理论认为只要具备构造上和使用上的独立性, 即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确, 与其上的房间有墙壁相隔, 已成为与住房相区别的、独立的特定物, 可以成为单独所有权的客体。然而, 结合我国房地产市场的实践来看, 如果一概地赋予地下停车位以单独所有权( 即相当于专有部分的所有权) , 亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的所有权的话, 会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的,即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。根据我国“房地不分离”的原则, 没有地的存在, 怎么可能有房的存在呢?在转移登记时, 其不能取得房地产权证, 其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物（王利明著：《物权法论（王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1997年版，第400页。）。另外, 由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上, 不拥有土地使用权的房地产开发商是无法对其取得产权的。也因此, 实践当中, 开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有, 开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后, 开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托, 将停车位予以出租, 所得租金收入归全体业主所有, 用于弥补物业管理费用开支。同时, 停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。当然, 对于将地下停车位的建筑面积也计算建筑容积率的特殊情况, 我们应区别对待。这些按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下停车位, 和地上建筑物一样要计入整个的建筑面积。因此, 该种停车位可拥有独立的所有权。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费, 但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。（三）楼房首层架空停车位楼房首层架空停车位, 是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律制度下, 首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的, 不能获得相应的土地使用权面积份额, 其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物( 面积) , 也是住宅房屋单元的从物。所以关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的, 此处不再赘述。（四）楼房屋顶平台停车位楼房屋顶平台停车位, 是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。虽然楼房屋顶平台停车位在我国目前还未普及, 但随着停车位的日益紧张, 有关这种停车位的纠纷也会日益增多。对于屋顶平台的归属问题, 也是颇有争议。有人认为, 屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有; 也有人认为, 其应属于顶楼住房所有权的范围, 因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。我们知道, 对屋顶平台的利用更多的是用它的空间, 而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人, 而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。所以, 在该空间上设置停车位的权利也应当属于建筑物的全体区分所有人, 开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位, 而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可以。对于本次物权法立法内涵的分析及一些个人建议：我们学过法律的人都知道民事法律规范的核心任务为协调利益关系,立法者总是根据利益关系的不同类型,设置相应的法律规范。民法所协调的利益关系主要包括以下三种类型:民事主体与民事主体之间的利益关系,民事主体的利益与国家利益之间的关系（民事主体在本文中仅代表单个人或单个组织，并不代表国家）,民事主体的利益和社会公共利益之间的关系（ 王轶著 对中国民法学学术路向的初步思考—过分侧重制度性研究的缺陷及其克服[J ] . 法制与社会发展,2006） 。对于民事主体和民事主体之间的利益关系,在通常情况下,会采用任意性规范、倡导性规范或混合性规范进行调整;对于民事主体的利益和国家利益、社会公共利益之间的关系则通过强行性规范去调整。首先应明确停车位权属之争所属利益的性质,即其调整的利益为民事主体与民事主体之间的利益,还是民事主体与国家、社会公共的利益。如果其为民事主体之间利益的争议,则应该运用任意性、倡导性或混合性的规范去调整;如果其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,则应该运用强制性规范进行调整。不能笼统地把停车位权属之争称为民事主体之间的利益或者称其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,因为停车位的情形相当复杂,如果停车位可以进行登记,则登记后的业主利益和开发商的利益都仅代表他们个人或组织，所以开发商与已购买该停车位的业主之间为民事主体之间的关系,他们之间采取协商的形式解决利益冲突,即法律不采取强行法规范二者之间的关系。但就目前我国住宅小区绝大多数情况是整个社区的业主的利益与开发商的利益而言,其是否应该属于民事主体与社会公共利益之间的关系呢？小区所有业主的利益到底是否属于公共利益呢？什么是公共利益呢，对于这个问题我们就要看在某一事项所涉及的众人中，是不是有多数人对该事项表示认可。如果得到多数人的认可，该事项属于“公共利益”无疑！反之，如果在某一事项所涉及的众人中，有多数人对该事项不认可，则该事项必不属于“公共利益”。说到这里，公共利益的内涵已经很清楚了。所谓“公共利益”，必须要与公共决策结合起来，大多数人认可之事就是公共利益，大多数人不认可之事就不是公共利益（参见 王昌英著 何为社会公共利益[J] 北京大学学报 2001 04）。所以说什么是公共利益问题属于事实判断问题，必须结合具体的事项，由该事项所涉及的公众来决定，在立法时对哪些事项属于公共利益进行事先列举是不可能也是不实际的。由此可以得出全体小区业主的利益是经过大多数人民认可的利益（相比于单一开发商来讲）所以应该属于社会公共利益范畴，所以应由强行法进行规范。而物权法第76 条第2 款赋予当事人自主选择的权利,为任意性规范,因此背离了规范的性质,所以我认为是错误的。并且长期在清华大学法学院任教的崔建远教授也认为：《物权法》不宜规定‘约定优先’，而应另辟蹊径。”（王谨著 公共物业所有权归属的《物权法》分析）并且从国外的制度上看没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理,而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决,且法定优先,约定作为补充。所以,本人认为,如果法律强制规定停车位属于业主的共同所有可能更有利于保护业主的利益,更加合理的解释了停车位与建筑物的归属的关系。既应用强行法进行明确规定：停车位的所有权归全体业主共有,只有这样才能避免开发商利用自己占着卖方市场而钻法律漏洞损害广大业主的利益。只有真正的使约定变为法定，才能维护最根本的我国广大业主的利益。综上所述，在建筑物区分所有权领域中，停车位（库）的权属问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益。只有规定清晰、明确的集体规则，确定停车位（库）所有权的归属，在现实中才能够保护区分所有权人的合法权益，建设和谐社会。参考文献：(1) 张军斌．黄武双．物业权属于物业管理[M] ．中国法制出版社，2002,37.(2) 高富平．小区停车位产权归属问题探讨[J] ．法苑，2002.(3) 陈华彬．现代建筑物区分所有权研究[M] ．法律出版社，1995,46(4) 周树基．美国物业产权制度于物业管理[M] ．北京大学出版社，2005,9-11.(5) 邓光达．钟声．论商品住宅小区停车场的产权归属及相关问题[J] ．西南民族大学学报．2005，（04）.(6) 王利明．物权法论[M] ．中国政法大学出版社，1997．15.(7) 杨明．小区停车位究竟属于谁[J/OL]载搜狐焦点房地产网．(8) 金凤．略论住宅小区车库的归属[J] ． 贵州师范大学学报，2004(9) [德]鲍尔，使蒂尔纳．德国物权法[M] ．张双根译．法律出版社，2004, 24-25.(10) 梁慧星．中国物权法草案建议稿[M] ．社会科学文献出版社，2000,123.（11）崔建远，小区停车位的归属论[EB/OL] ．(12) 王利明．民法总则研究[M]，中国人民大学出版社，2003,15.
关于城市花园车辆停放现象的调查我家住在城市花园，那里绿树成荫，环境优美，我爱城市花园。这几年，随着经济社会的发展，人们生活水平不断提高，不少家庭都拥有了私家车，这给人们的出行带来了便捷，同时也产生了小区内车辆乱停放的现象，使得原本宽敞整洁的小区道路变得拥堵不堪。在寒假期间，我特意对此现象作了一次小调查。一、现状分析；1、规划设计不合理我们城市花园是在2000年设计建造的，在当时可以称得上是柯桥最漂亮、最先进的小区。但设计师可能没有考虑到社会进步会这么快，会有这么多业主拥有私家车，所以没有设计地下车库。这是导致目前车辆乱停放的主要原因。2、车库数量不足据我调查，城市花园现有住户953户，已购车的有857户，约占90%，可实际车库只有452间，其中还有部分是对外的营业房。按照这个数据看，车库的供应真是严重不足。3、人为和管理因素物业对小区车辆管理不到位，不少车主本来有车库，可为了贪图方便，把车停在了路边，而自己家的车库就俨然成了杂物堆放间。这样一来，使原本宽敞的道路变得拥挤、狭窄。其次，还有部分车主缺乏公共道德，为一时方便，把车随意停在路旁，甚至还有一些为了“缓和交通拥挤”，竟然将车停在了绿化带上，使绿化变得“破烂不堪”。这也给我们的生活环境带来了影响。二、解决措施：1、入库停放请保安进行监督，让有车库的车主一律将车停入车库内，禁止乱停乱放。回收部分用作自行车车库的车库，以合理的价钱卖给其他有车无库的业主。2、定位停放对那些没有车库的车主，物业应统一安排室外车位，并进行有序停放。不让其他车辆随意占有停放，如有发现将处以适当罚款，以示警告。如果不够可以在社区附近规划一些合理的停车位。3、收取合理费用对于那些室外的车位，物业可收取一定的停放费，如还有车辆乱停乱放的，也可进行必要的罚款。然后将这些费用用于改善小区绿化、环境，修理道路。希望我的一些建议对我们城市花园的管理和发展起到一定的作用。让我们共同努力，把我们的家园建设得更好。
停车场管理信息系统设计陶永明（东北财经大学经济信息系 辽宁 大连 116023）摘 要 本论文根据停车场的管理工作需要，设计了一个简洁、稳定、实用的停车场管理信息系统。相对一些现有的停车场收费管理系统来说，本系统在容错性、实用性、易操作性等方面具有一定特色，并且本系统可扩展性较强。[信隆论文网：，更多免费论文，更多优质服务!]关键词 停车场；管理信息系统；实用性；可扩展性0 引言随着汽车工业的迅猛发展，我国汽车拥有量急剧增加。停车场作为交通设施的组成部分，随着交通运输的繁忙和不断发展，人们对其管理的要求也不断提高，都希望管理能够达到方便、快捷以及安全的效果。停车场的规模各不相同，对其进行管理的模式也有不同之处，管理者需要根据自身的条件，选择应用经济、稳定的管理程序，以免选择了高成本的管理系统。本论文旨在设计一个简洁、稳定、实用的停车场管理信息系统，希望在容错性、实用性、易操作性等方面具有自己的特色，并且保持一定的可扩展性，以满足不同停车场的信息管理需求。1 系统功能需求分析一个典型的停车场管理信息系统需要包括车辆进出管理及收费功能、停车场车位及车主信息查询功能和系统设置及管理功能。1.1 停车场车位划分首先将停车场划分为固定车位和自由车位两部分。固定车位又可以称为专用车位或内部车位，它的特点是使用者固定，交费采用包月制或包年制，平时进出停车场时不再交费。对于固定车位的车辆，系统有着详细的信息记录，包括车辆信息和车主信息。自由车位又可以称为公用车位或公共车位，它的特点是使用者不固定，针对临时性散客服务，车辆每次出停车场时，根据停车时间和停车费率交纳停车费用。固定车位的车辆总是停放在自己的车位上，而不停放在自由车位上。不同类型停车场的固定车位和自由车位数目比例是不同的，比如商场、车站、机场类停车场的自由车位数目相对较多，而住宅小区、单位自用类停车场的固定车位数目相对较多。停车场的固定车位和自由车位数目一般情况下是固定不变的，但有时根据停车场规划改变也需要调整，系统可以在系统管理功能里对这两类车位的数目进行设定和修改。1.2 车辆进出管理及收费功能车辆进入停车场时，系统记录车辆的车牌号码和进入时间。车辆离开停车场时，根据车辆车牌号码判断是否为固定车位车辆，如果为固定车位车辆则不收费，只记录车辆离开停车场时间；如果为自由车位车辆则根据进入时间和离开时间计算出停车费用进行收取。所有进出停车场的信息（包括车牌号码、进入时间、离开时间、停车费用）都记入一个进出记录表以备查询和统计使用。1.3 停车场信息查询功能系统的查询功能可以查询包括自由车位空闲数目、自由车位停车情况、固定车位使用情况、固定车位车主信息、自由车位使用率等多种信息。将自由车位空闲数目或自由车位使用率显示在停车场入口处，可以提示即将进入停车场的车主；如果自由车位已满，更可以给出指示，并不允许继续进行车辆进入自由车位停车场的操作。1.4 系统管理功能系统的管理功能可以查看一定时间内总收取费用情况，也可以查看一定时间内的详细收费情况，可以查看所有车辆进出停车场的记录，也可以查询指定车辆（包括固定车位车辆与自由车位车辆）所有进出停车场的记录，可以设定和修改固定车位和自由车位数目以及停车费用的费率，而且可以做系统初始化的工作。2 系统设计及实现2.1 系统功能模块设计根据系统的需求分析，将系统设计的功能分为三大模块：车辆进出管理模块、信息查询模块和系统管理模块。其中车辆进出管理模块包括进入停车场和离开停车场费用结算，信息查询模块包括自由车位空闲数目指示、固定车位停车情况查询、固定车位车主信息查询、自由车位停车情况查询，系统管理模块包括总收取费用显示、停车费率设定及修改、详细收费情况查询、指定车辆进出记录查询、系统初始化功能。系统模块结构图见图1。2.2 系统开发工具选择系统的开发软件工具选择了Microsoft Visual FoxPro 6.0。从目前市场上比较流行的数据库开发、管理软件来看，对于比较简单的中小型数据库，XBase数据库家族的新成员，也就是FoxPro 与可视化程序设计相结合的产物Microsoft Visual FoxPro 6.0不失为开发的好工具。Microsoft Visual FoxPro 6.0有如下的主要特点：⑴ 大的查询与管理功能⑵ 入了数据表的新概念⑶ 扩大了对SQL语言的支持⑷ 大量使用可视化的界面操作工具⑸ 支持面向对象的程序设计⑹ 通过OLE实现应用集成⑺ 支持网络应用结合本系统的实际应用需求可以设计出符合实际需求、易于理解、易于操作、易于维护的数据库和操作系统。对于Microsoft Visual FoxPro 6.0而言，管理这种规模和复杂程度的数据库是游刃有余的，且对数量较少的表和期间的关系进行比较简单的操作正是其擅长的功能，无论是查询还是统计都能顺利完成。当然系统可以采用的开发工具还有VB、Delphi、SQL Server等。图1 停车场管理信息系统模块结构图2.3 数据库设计系统建立三个基本数据库（表）：固定车位表、自由车位表和进出记录表，分别存放固定车位车辆及车主信息、自由车位停车信息和所有车辆进出记录信息。下面列出了各表的结构。表1 固定车位表结构字段名 类型 宽度(字节)车位编号 数值型 3车牌号码 字符型 12车辆颜色 字符型 6车主姓名 字符型 10联系电话 字符型 12联系地址 字符型 20车辆照片 通用型 4是否在位 逻辑型 1进入时间 日期时间型 8离开时间 日期时间型 8表2 自由车位表结构字段名 类型 宽度(字节)车牌号码 字符型 12进入时间 日期时间型 8表3 进出记录表结构字段名 类型 宽度(字节)车牌号码 字符型 12进入时间 日期时间型 8离开时间 日期时间型 8停车费用 数值型 6免费车辆 逻辑型 1在固定车位表中包含了车位编号、车牌号码和有关车主信息的字段，其中的逻辑字段“是否在位”用来记录该车辆现在是否停放在自己车位的信息，而“进入时间”和“离开时间”则记录了该车辆最近一次进入和离开停车场的时间。自由车位表中只记录当前情况下自由车位停车场所停放的车辆信息，当车辆离开停车场时则删除相应记录。进出记录表中记录了包括固定车位车辆和自由车位车辆的所有进出信息和收费情况，每车每次离开停车场时增加一条记录，非常方便日后查询和统计工作的需要。其中设定的“免费车辆”字段用来记录免费停车的特殊车辆的进出信息，使该车停车费用记零，不影响总停车费用的统计。2.4 系统表单设计根据功能需求编写了系统主界面表单、车辆进出管理表单、信息查询表单、系统管理表单以及子功能中的多个表单。2.4.1车辆进出管理表单车辆进入和离开停车场使用同一个表单界面，在车牌号码框内输入车牌号码然后可以根据需要分别点击“进入停车场”或“离开费用结算”按钮。这样设计表单的目的是统一进、出操作的界面，提高工作效率，对于统一出入口的小型、简单停车场十分方便。对于出入口分离或多个出入口的停车场，本系统也可以方便的扩充其功能，在本论文第3部分中将做说明。进行车辆进入停车场操作时，根据输入的车牌号码在固定车位表中查找以判断是否为固定车位车辆，固定车位车辆信息和自由车位车辆信息将分别记入不同表中。固定车位车辆记入固定车位表时，只需要记录车辆的进入时间和修改车辆是否在位字段值为“真”；自由车位车辆记入自由车位表，记录车牌号码和进入时间，同时统计空闲车位数目。进行“离开费用结算”操作时，再次根据车牌号码进行判断，如果为固定车位车辆，记录车辆的离开时间和修改车辆是否在位字段值为“假”，并且将该车辆此次进出信息记入进出记录表中，停车费用字段值记为0。如果为自由车位车辆，根据此时时间即离开时间和该车进入时间计算出该车停车时间，并根据停车费率计算出停车费用，收取费用后将该车信息记入进出记录表中，并且将该车记录从自由车位表中删除，同时统计空闲车位数目。如果该车辆为特殊车辆（免费车辆，如正在执行任务的警车、军车等），在离开停车场费用结算表单中选中“免费车辆”复选框然后确认，则停车费用自动记录为0，并记入出入记录表中。系统采用这样的设计使自由车位表中只记录了当前情况下的停车情况，该表中记录的个数即为自由车位停车数目。每进行完一次进出操作时，系统可以很方便的统计出当前自由车位停车场空闲车位数目，也很容易计算出自由车位停车场当前使用率。将空闲车位数目及使用率随时显示在进出管理表单上以做提示，空闲车位数目为0时禁止继续进行进入停车场操作。空闲车位数目和使用率也可输出到停车场入口处提示牌上，以提示即将进入停车场的汽车驾驶员。车辆进出记录表中则记录了所有车辆的进出记录及收费情况，在不进行系统初始化或清空车辆进出记录的操作以前，这些信息将得到长期保存。因为进出记录表的结构很简单，每条记录所占用的数据量极小，不会因为该表记录的增多而影响整个系统的数据量。2.4.2信息查询表单系统设计的信息查询表单中随时显示自由车位停车场总车位数目和空闲车位数目以及自由车位停车场当前使用率。需要查询固定车位停车情况时只需要使用浏览命令显示出此时固定车位表中车位编号、车牌号码、是否在位等信息即可，选中某条记录时点击“详细信息”按钮可以查询该车辆的详细信息。在该界面中既可以浏览固定车位车辆及车主详细信息，也可以对固定车位表中的记录进行增加、删除以及修改的工作。通过浏览自由车位表的命令可以实现自由车位停车场当前停车情况的信息查询功能。2.4.3系统管理表单系统管理表单中显示自由车位停车场车位数目、空闲车位数目、固定车位数目、停车费率等信息，对于其中的自由车位停车场总车位数目、固定车位数目、停车费率可以进行修改。点击“收费情况”按钮，系统将显示最近一段时间内（包括起始时间和终止时间）的总收费，点击“详细收费情况”则可以进一步查看该时间段内的详细出入记录及收费情况。在“指定车辆进出记录查询”中输入车牌号码并点击“查询”，系统将显示指定车辆的详细进出记录以及交费情况。系统的初始化功能包括两部分：一个是清空进出记录的功能，可以清空进出记录表，包括其中的详细出入记录和详细收费情况，此操作可以在一定时间段（例如一年）做好财务管理工作后进行，最近一段时间的总收费也清零。另一个是初始化整个系统，此功能可以清空所有表中的记录，将系统恢复为初装系统时状态，相当于重新安装了本系统。3 系统特色及几个相关问题的说明根据实际应用需要解决的一些问题，本系统做了较为细致的工作，使本系统在容错性、实用性、易操作性等方面有一定的特色，并且使本系统可扩展性较强。⑴ 设计的车辆进出管理表单使车辆进入和驶出停车场的管理工作使用同一个界面表单，适用于统一出入口的小型停车场，提高了管理者的工作效率。其中对于进入停车场的操作，管理者输入车牌号码后只需要点击“进入停车场”即可，系统会自动根据车牌号码判断是固定车位车辆还是自由车位车辆然后进行分别记录。⑵ 在设计车辆进出管理表单时，并没有直接加入数据环境，而是只有在点击相应按钮时瞬间执行“打开表--操作--关闭表”的步骤，这样的设计方便了系统的扩充。当停车场扩充为出入口分离或多个出入口时，多个管理员可以通过局域网同时进行进出管理工作，这种设计基本避免了进行进入停车场操作和离开停车场费用结算操作时可能同时打开同一个表的冲突问题。⑶ 为提高系统的容错性，防止管理员输入车牌号码有误或者人为故意行为造成的问题，特别设计了检测程序。当进行进出操作时，系统会先根据车牌号码检测停车场表内是否已有该车辆相应信息，如果已经存在相应信息（例如进入停车场操作时发现停车场内已经存在该车进入记录，或离开停车场操作时发现停车场内无该车进入记录），则系统会给出错误提示，并重新进行记录（重新进入停车场操作或重新设定固定车位是否在位标志或人工收取停车费用），这时也需要进行实际情况的核实调查。这种检测对于一些智能停车场管理系统采用了IC卡进行车辆管理时，管理员手工输入号码错误的问题可以避免，但仍可以检测到人为故意行为（如故意将IC卡带出停车场并重新带车进入停车场等）造成的错误问题。在系统扩展功能设计时考虑再建立一个错误信息记录表，将错误信息记录下来，以便于进行统计问题和处理解决。⑷ 系统将停车费率的设定分为两种不同的可选方案，以适应不同停车场管理工作的需要。一种是根据停车时间的长短，前一段规定时间与之后的延长时间分别设定不同单位时间停车费用（如前2小时内5元/小时，之后3元/小时），这样设计可以使停车场管理者根据实际停车场的使用效率来设定和更改停车费率，达到鼓励长时间停车或鼓励短时间停车的目的（延长时间费率相对低则鼓励长时间停车，反之则鼓励短时间停车）。另一种是根据停车的时间段分别设定停车费率，如白天（8：00-18：00）为5元/小时，夜间（18：00-次日8：00）为2元/小时，系统根据车辆的进入时间和离开时间计算出停车费用，跨时间段的停车费用也能准确计算得出。停车场管理者可以通过设定及修改停车规定时间和费率来达到停车场的最佳使用效率和最高经济效益。⑸ 本系统适用于小型的停车场管理使用，即使只有一个管理人员也可以很方便的使用计算机来进行停车场的管理工作。本系统结合利用传感器技术、IC卡技术、网络技术以及高度自动化的机电和微机设备对停车场进行安全、有效的管理的应用，可以建设智能停车场管理系统，可以实现收费、保安、监控、防盗等功能。比如车牌号码的记录采用智能IC卡技术，即省去了手工输入车牌号码的工作以及可能出现的手工输入错误，并增加进出停车场操作的管理工作效率。⑹ 系统的管理功能里不仅包括查询所有车辆进出记录及详细收费情况查询的功能，还包括了按指定车牌号码进行查询的功能，输入车牌号码即可查询该车辆近一段时间内的详细出入记录。本功能虽然只需要使用非常简单的查询语句即可实现，却有一定的实用价值，例如警方可以对嫌疑车辆的出入该停车场记录进行查询等。⑺ 本系统可扩展性较强，通过一定的改进工作可以获得更多的停车管理信息和增强系统的功能。可以考虑的系统修改有以下几点：① 表增加管理员编号的字段，设定不同的管理员用户名及口令，可以记录不同管理员的工作，也可以使系统方便的扩展到多出入口停车场系统的管理需要。② 定两种不同权限级别的管理员用户，普通管理员只能进行进出管理和一些信息查询的操作，而高级管理员可以进行包括停车费率修改、详细收费情况查询、固定车位信息修改和系统初始化等的全部操作。③ 固定车位表增加停车费有效日期字段，在每次进出停车场时系统可以根据当前日期及时给出提示，提醒驾驶员及时交费。如果到期没有交纳停车费用的车辆将按照自由车位收费标准进行收费。④ 增加停车费用结算报表的打印功能，可以给每次停车打印收费单据。4 结束语相对一些正在使用的停车场收费管理系统来说，本论文所设计的系统在简洁、稳定、实用的基础上强调了容错性、实用性、易操作性等方面的特色。并且本系统可扩展性较强，可以针对不同的用户需求进行相应改进，以满足不同停车场的信息管理需求。
在百度里搜索“ Qom大型技师网 ”这个网站里，找到“驾驶技师论文”这个类别，里边有很多这方面的论文，我去年在这里要了几篇，通过了答辩。.