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征收房产税的利弊：1、房产税实施必要性。开征房产税有利于稳定房地产市场预期，有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为，有利于改善人们购房的理念，有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性。同时，开征房产税还能通过稳定广大刚性需求者的价格预期，最终有效减少恐慌性、透支性刚性需求，并实现房地产市场供求关系的平衡，从而抑制房价过快上涨。健全财税体系。通过房产税的改革，加大了对保有环节的重视，有利于我国健全财税体系，同时，开征房产税还可以完善分税制，使得地方政府财政均衡，获得稳定收入。2、房产税缺少法律依据。税收实际上就是对私的侵犯。房产税是对土地所有者征税，而中国土地是公有制，是属于政府的，在这一前提之下征收房产税缺少法律保障。存在重复征税问题。房产价值由土地和地面上建筑物的价值组成，其中土地价值占了很大比重。原先，已购住房就包含了价内税——70年的土地出让金，城镇土地使用税和土地增值税，其实这些税种本身就具有房产税的意义，如今再多增收房产税，恐怕会造成重复征税。所以未来若将房产税和城镇土地使用税等其他税种税合并成一个新的税种，应该是一个可行的方向。房产税对房地产市场的调节不足。【法律依据】《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第五条 下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；四、个人所有非营业用的房产；五、经财政部批准免税的其他房产。
感觉论文内容挺不错，挺接近现实的，加油！
完善我国房地产税费制度的思考【摘要】房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。建立和健全房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的效益，防止其流失，保障房地产市场健康有序地发展等都有重要的意义。目前，我国房地产市场的不正常发展带给我们对现行房地产税费制度的思考。本文通过分析现存制度的弊端和国外相关制度的成功经验，提出完善我国房地产税费制度的一些建议。【关键词】房地产 税费 完善 宏观调控【正文】税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国部分地区如北京，上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点。为遏制畸高房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税费改革比其他控制土地、提高利息、加征房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此，完善我国房地产税费制度发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需，势在必行。一 我国房地产税费制度的现状随着市场经济的发展和改革开放的深入，我国的房地产税费制度也逐渐确立和完善。我国的房地产税费体系由两大部分组成，一是房地产税收，一是房地产费。（一）房地产税制经过1994年税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目、税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，形成了一套适应社会主义市场经济发展要求的复合税制体系。按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。2003年10月十六届三中全会的决议中明确提出：“实施城镇化建设税费改，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年2月26日，国家税务总局，财政部，国务院发展研究中心等有关部门就《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。该会议明确了我国从2005年开始就新的税制进行设计，并在合适的城市进行模拟运行。政府目前正积极推进以“明租、正税、清费”为改革方向的房地产新税制的改革。（二）房地产费制。房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用，它是国家机关为房地产方面提供某种服务（管理）或国家授予他方开发利用国家资源而取得的报酬，它也是国家在房地产方面取得财政收入的一种形式。根据有关规定，现行的房地产费主要有三类：一是国家作为土地所有者在房地产一级市场向土地使用者收取的土地使用费，主要包括地租，国家对土地的开发成本，征用土地补偿费，安置补助费；二是房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用即房地产行政性收费，主要包括登记费，勘丈费，权证费，手续费和房屋租凭登记费及其监证费；三是房地产行政管理机关或事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用即房地产事业性收费，主要包括拆迁管理费，房屋估价收费等。二 现行房地产税费体系存在的问题通过不同的税种，我国对房地产业的发展进行着多层次的调节，但现行的房地产税种的设置，绝大部分是参照其它行业的税种，没有考虑到房地产业自身的特点，因而这些税种结构已不适应房地产业发展的客观需要。(一)宏观税制的缺陷。首先，房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是没有普遍建立起房地产评估制度，房地产交易只能以实际成交价为准，加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易，政府有权优先收购的规定，这便为炒房提供了条件；二是没有严格的注册登记制度，使税务机关面对纳税人的虚假申报常无从查证。其次，“隐形市场”中逃避税，国有资产流失大。以行政划拨方式取得国有土地使用权但未补交出让金、补办出让手续，或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金，而直接进入市场交易，对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税,如果征,如何计算增值额,这些都是法律的空白。第三，出让、转让土地界限不明，税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定。法律规定我国土地所有权分国家所有和集体所有两种，《城市管理法》又规定,城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地正在逐步国有化,使两类土地所有权在现实中难以确定,并使派生的土地出让、转让不易划清,从而影响了纳税主体的确定,具体的征免界线也难以把握；二是性质不明的房地产公司，征免界限难划定。目前许多“房地产公司”挂靠国土部门,又是法人又得履行行政职责，体现政府意愿，致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理”,哪些属于“自营”项目,征免界限难确定。（二）微观税制的缺陷。首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。这个环节主要调节政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税；耕地占用税，房产税，固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三，单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控；二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。（三）税费关系缺陷。首先，房产费项目过多，征收不规范，费明显重于税。目前行政收费多缺乏法律依据，行政机关主体不一，乱收费，乱摊派现象严重。据了解北京征收的各种费有40多种，有的地方多达近100种。据调查，房地产业的政府收费占到了税费总额的75%以上，土地成本中，收费项目占30%，土地出让金占50%，税占20%，明显费大于税，权大于法。其次，税费并举，重复课征，双重负担。最为突出的例子是以出让方式取得土地使用权的经营者既要支付土地使用费，又要缴纳土地使用税。三 借鉴国外经验 完善税费体制的改革与建议（一）各国税制的共性1以税为主，费为辅。国外一般要缴纳的房地产规费仅占房地产价值的2%左右。并充分遵循“谁受益，谁纳费”的公平原则。2重保有，轻转让的税收分布结构。各国土地税都由土地保有，经营，取得三征税环节组成，各国房地产权属转让的税收较少，而重视保有环节的征税。3坚持宽税基，少税种，低税率的基本原则。除公共宗教慈善等机构免税外，其它均为纳税对象。少税种避免了税种复杂带来的高管成本和重复征税的不公。在前两者实现的前提下，低税率实现了税负的减轻，保证了稳定的财政收入。（二）我国税费改革的建议1规范我国的法律体系，健全宏观税收配套体系。首先，要完善房地产税收法规。目前，我国税收立法的层次较低，涉及房地产业的大多是行政法规和规章，缺乏足够的法律统一性和权威性。“有税必有法”，为了维护市场主体的独立性，充分发挥他们的主动性与积极性，制定相关税收法律，依法计税，减少行政干预。其次，建立完整而系统的房地产评估制度，即建立完善的法律体系监督下，由具有专业资人员组成的专门机构。等时机成熟悉后再建立房地产评税制度，在税务部门建立房地产的评税机构，对纳税人应负房地产税额给予法定的评估。第三，建立房地产管理机构与税收征管机构的信息沟通制度。规范的财产登记、房地产估价、咨询、工程监督、代理交易等内容的房地产服务体系，为税务部门提供客观的征税信息和专业化服务，协作税务部门搞好房地产税收的征管工作。2设计税收体系，完善微观税收制度。第一，税收分布结构合理化。重视对房地产保有的征税，开征统一规范的不动产税，强化保有课税，这样一方面可以防止业主低效率使用财产，推动房产要素的优化配置；一方面政府参与资源再分配，可以增加财政收入来源；再者，可以分担流通环节的高税负担，扼杀不规范的隐形交易，；第二，改变计税依据，调整税率，扩大征税范围。以市场评估值作为计税依据，基于“谁受益，谁支付”的原则，设置幅度比例税率如市中心地段的税率高于郊区，使计税更合理，更具监督性，收入更有弹性。城建税应以纳税人的经营收入为其计税依据以体现税收平等原则。对于房产税从租与从价计征也作相应调整，使税负更公平；税率做适当调整，如适当调低契税税率，适当调高印花税和耕地占用税的税率，加大调节力度，充分发挥税收的杠杆调节作用；将农村非农业用房，纳入征税范围，对城镇内所有，使用土地和房产的单位和个人都征税。第三，改革内外有别，统一城乡税制。内外资企业所得税法的合一加快了内外资合一的步伐，实行国民待遇，营造公平竞争环境，以适应我国加入WTO的新情况。改革城乡有别的双轨税制，营造宽税基的税制环境，增加国家对所有土地的监督和调控。3协调税费关系，建设和谐税费体制。第一，清理压缩收费，简化收费项目。收费的杂乱多带来的是开发建设成本的过高，最终构成了房价居高不下的原因之一。将部分费改税，减少重复征收现象，可借鉴国外将收费项目圈定在：不动产转移手续费，登记费，公证费，对集体所有土地征收收取工程受益费（政府进行一次土地投资向周围土地所有者征收的因该投资使其价值提高的费用），差饷（向物业使用人收取的费用）四类中，税费可由税务机关集中征收、集中管理、分头开支，这样可以简化办事程序，加大政策透明度，既可保证财政收入，又可稳定房价，保障房地产业的正常发展。第二，明确租税费概念，理顺三者关系。将本质上属于地租的土地使用费纳入地租体系，并做相应的更名，如土地出让金可改为土地批租金；理清税费层次，避免带给纳税人双重负担，如取消城镇土地使用税，避免缴纳土地出让金后的重复征收，同时加强对划拨土地使用权范围和审批权限的控制；将土地闲置费改为土地闲置税或空地税，加强税收调控职能。结语任何一项制度都是在实践的洪流中不断完善的，房地产税费制度亦如此，我们应立足税收的基本原则，结合房地产业自身的特点，以实现公平与效益的统一为目标，建立税种科学，税负合理，分权恰当，收费简化，为房地产业健康发展提供制度基础的税费体系。
我国征收房产税，具有长远的意义：第一是增加相应的财税收入，后续可以成为房地产领域的一类重要税种，进而较好地支撑公共财政事业，甚至可以更好地进行资金二次分配，进而促进住房保障事业发展。第二是积极调解收入水平，尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之，能够有效地引导购房预期。第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用，征税背后，势必会对各类需求进行管制，这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少，相应地房价上涨的压力也会减少。
什么是房产税：房产税开征的必然性！
一、 房产税的历史
房产税是一种财产税，在不同国家和地区名称各异，一般来说“不动产税”、“物业税”等均可做同一理解，即针对土地、房屋等不动产征收的，要求所有者或承租人每年缴纳的一定税款。国际上一般将其作为地方税种成为地方财政收入的主要来源，也有部分新兴国家将其作为房地产市场调控手段。事实上，作为保有环节的房产税，我国长期以来只对商业营业用房征收，而住宅领域则长期空缺直至2011年沪渝两市试点。
历史演变过程中早已留下政策空间。我国1950年开征了房地产税，但在实施中受到各方面形势以及相关法律变迁的影响，经历了一段特殊的发展历程：
1949-1955年建国之初，财政面临巨大困难。为应对财政经济面临的巨大困难，首要任务是加强税收工作，实现财政收支平衡。在这一背景下，1950年政务院颁布《全国税收实施要则》，规定全国统一征收14种税，其中包括“房产税”、“地产税”。同年6月，二税合并为“房地产税”。1951年《城市房地产税暂行条例》规定在全国范围内执行，以房产市场价值为税基。
1956-1973生产资料的社会主义改造完成，我国实行计划经济体制。受前苏联“非税论”思想的影响，只承认税收的财政作用，不承认税收对经济的调节功能。1973年我国实施工商税制改革，城市房地产税的征收范围缩小到房产管理部门、有房产的个人和海外侨胞。城市房地产税对经济调节功能大大削弱。
1979-2009：改革开放后，经济体制逐步向市场经济转变。由于1982年宪法规定土地归国家或集体所有，这使得原来对城市地产征税不再符合实际情况，因此在1984年房地产税分离为“城镇土地使用税”和“房产税”。1986年国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，正式确立了房产税的征收办法，税基为房产原值。值得注意的是，条例规定“个人所有非营业用的房产”免纳房产税，该规定将市值占比约为80%的主流物业类别排除在应税范围之外，为后来的房产税改革和扩容留下了巨大的政策空间。2009年1月1日废止1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》，涉外纳税人与国内纳税人一样，房产税征收依据都是房产原值，没有再按房产市场价值进行征收的房产税了。
二、 房产税现状
国内繁杂的房地产业税收体系。房产税制是在1994年税制改革的基础上逐步形成的，设计的税种主要包括营业税(增值税)、印花税、房产税、城市房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和企业所得税等。土地使用、土地建设、企业所得、房产或土地转让交易、房屋出租和物业管理等各个方面均被房产税制涵盖，具有税种多、税目复杂、税基不合理、重复征税、轻保有重开发和流通等特点和问题，上述情况阻碍和制约了我国房地产业的健康发展，重开发和流通助推房价上涨过快，而轻保有则造成市场囤地和投机盛行，加剧供需紧张矛盾。实际上，我国房地产保有环节的税收是很少的，征税办法还是20世界80年代初制定的，其中房产税仅针对经营性物业征收(自主用房不在范围之内)，城镇土地使用税则税率过低(按面积征收0.6-30元/m2)，既然无法对地方财政构成支撑，又无法有效抑制市场投机行为，成为过时的、不能反映房地产发展变化的僵化税制。
国内房产税改革试点效果不彰并不影响其推行。早在2010年，上海、重庆就在酝酿开征新房产承销税，经过周密而详尽的计划，终于2011年1月27晚，两市分别颁布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》(以下简称《暂行办法》)和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》(以下简称《实施细则》)，开始房产税征收试点。仔细对比两市的试点办法，在征收对象、税率等方面差别较大，而在计税依据和税收用途上却非常相似。总体来看，征收对象上，重庆房产税主要针对高档房(即独栋和2倍均价以上高档住宅)，即有存量又有增量，而上海仅仅针对新购房屋(考虑存量在内超出人均60平米的面积);税率上，上海为0.4%或0.6%，重庆为0.5%-1.2%，两地税率虽不一致但都太高;同时，两市在计税依据上同时选择了房屋成交价格，税收用途上也均用于保障房建设。
上海市因房产税征收对象范围过窄且税率较低，实际上不仅对房地产市场的影响非常有限，而且也远远未达到增加地方财政收入的作用。从数据上看，房产税实施后上海大面积住房并未出现交易下滑的局面，140和180平米以住房面积成交面积仍维持在总体成交面积的20%和11%左右，重庆情况类似，高端房产(别墅)在新建住房销售量中的比重并未显著下行，依旧维持在2.5%左右;同时，对方房价影响也不显著，上市房价仍然维持同比上升的情况，仅在上涨速度上出现一些变化，如重庆试点中主要对象别墅高档公寓价格2011年同比上升20%，与2010年增速一致，几乎无影响，而上海的影响则相对显著一些，2011年新建住宅价格同比上涨2.15%(2010年8%)，二手住宅价格同比上涨2.13%(2010年8%)，别墅高档公寓价格上涨5.79%(2010年12%)，均低于试点前一年的上涨速度。另外，因为两市试点中税基范围窄、税率低，房产税收入对地方财政影响非常微弱，例如上海2012年房产税只有92.5亿元，仅为其财政收入的2.4%，重庆的房产税为27.4亿元，仅为其财政收入的1.6%.两市的房产税试点似乎没有什么效果，无论是对房价影响还是对财政税收影响，但实际上是税基、和税率导致的，未来真要开征，只要调整这两项指标，必然效果显著。所以说，试点并不影响其推行。
三、 房产税改革势在必行
改革真实意图：改善地方财政状况，为地方政府开辟稳定财源。目前增加土地出让收入是地方政府增收的主要途径，土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别县市达到90%左右。然而，土地资源是有限的，地方政府“卖地”收入是不可持续的，地方财政对土地出让收入普遍以来的局面必须改变。在发达国家，房产税是地方税收的支柱，房产税收入占国民收入的比重约为5%，占一国全部税收的比重多在10%以上。但在我国，房地产行业的税收主要集中在开发和交易环节，持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税。因此，房产税就被赋予了地方财政收入新来源的使命，成为地方财政长期、可持续的收入来源。
改革可能口号：提高持有成本盘活存量，对高涨房价进行抑制。从1998年住房货币化改革至今，我国住房销售价格一直保持上涨态势，一些专家学者认为，房价高企的原因之一是我国持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税，导致房地产持有环节的赋税水平偏轻，造成部分热点城市新建住房空置率偏高。如果增加持有环节赋税，促使投资者谨慎考虑持有成本与未来收益是否匹配，可能会起到抑制需求、限制房价的作用。当然，按照笔者前一篇文章的分析，这种依靠房产税降房价的可能性是比较低的，所以，以降房价来推进房产税，更多的是凝聚社会共识、减小推进阻力的口号。
改革的技术性工作：优化房产税费种类繁多、征收多门不合理现状。我国现行的房地产税收体系主要包括耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、契税、城市维护建设税、个人所得税及印花税等。土地增值税与企业所得税之间、房产税与城镇土地使用税之间均存在着重复课税。同时，部分税种的瞌睡范围、税率及相互配合等也存在一定问题。我国在2003年提出“条件具备时对不动产开证统一规范的物业税，相应取消有关收费”，到2009年又提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，由此可以看出，梳理和简化目前过于繁杂的房地产税费制度也是房产税改革的重要目的之一。当然，这只是简化税制的技术性工作，对地产市场影响甚微。
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随着我国财政、税收体制的完善和会计职能的变革，税务会计与企业财务会计、管理会计之间的分工越来越明确。鉴于我国税法越来越健全、税收管理越来越严格、计算要求越来越细化。本文作者认为，借鉴一些发达国家的经验，将企业税务会计从企业财务会计、管理会计中分立出来，不仅有可能，而且很有必要。一、企业税务会计的发展、作用及特征企业税务会计逐渐从企业财务会计、管理会计中分立出来，成为相对独立的会计分支，是从第二次世界大战后的美国开始的。特别是进入80年代以后，企业税务会计被人们当作一门学科加以研究。美国著名会计学家亨德里克森指出：“很多小企业，会计的目的是为了编制所得税申报表，甚至不少企业若不是为了纳税根本不会记账。即使对大公司来说，纳税也是会计师们的一个主要问题。……税法对于提高会计实践水准具有极大影响，并促进一般会计实务的改进及一致性的保持。……通过税法还可以促进会计观念的发展。如促进寻求更好的折旧方法和存货计价方法，澄清了计税收益的实质和所应包括的，范围等等。”可见，企业税务会计对于企业利用税法取得合法利益以及确保不固纳税方面的任何疏漏而给企业造成不必要的损失具有重要作用。我国从1994年税制改革以后，税务管理得到加强。增值税凭专用发票抵扣税额方法的实行，使应纳税额的核算逐步走向规范化。对此，各地税务机关试行了在企业财务会计人员中培训办税员，指定取得办税员合格证的会计人员办理纳税事项办法。这一办法，完善了企业涉税事项的会计核算，可以说是建立我国企业税务会计的初步探索。与企业财务会计、管理会计相比较，企业税务会计的特殊性体现在三个万面：（一）企业税务会计要在税法的制约下操作对于企业财务会计核算方法、处理方法等，企业可以根据《企业会计准则》和《企业财务通则》，并结合自身生产经营实际需要加以选择。但作为企业税务会计，必须严格按照税法（条例）及其实施细则的规定运作，受税收规定制约，不能任意选择或更改。例如企业财务会计、管理会计在固定资产的折旧上、可在现行财务制度规定的平均年限法、工作量法、双倍余额递减法、年限总和法等几种方法中选择，采用其中一种；在存货核算中，企业可在加权平均法、后进先出法、先进先出法等五种方法中选择。但企业税务会计只能依照税收规定的固定资产折旧方式及存货核算方法进行核算，并需报税务机关批准或备案。也就是说，企业的经济行为和财务会计核算涉及到税务问题时，应以税收规定为依据进行相应的会计处理；财务会计制度与税收规定要求不一致时，应以税收规定为准绳，进行必要的调整。（二）企业税务会计是反映和监督企业履行税收义务的工具企业税务会计作为会计学科的一个分支，对企业以货币表现税务活动的资金运动过程进行系统。全面的反映和监督，具有其相对的独立性和特殊性。因为税收规定的计税依据与企业会计记载反映的依据并不总是一致的，处理方法、计算口径不可避免地会出现差异。对此，企业税务会计应有一套自身独立的处理准则，通过税务会计工作所反映出来的情况，保证企业的税务活动按照税收规定进行，使应纳税金及时、足额地解缴，防止偷、逃、、欠税问题发生，保证企业认真、完整、正确地履行纳税义务，避免因不熟悉税收规定、未尽纳税义务而受处罚所导致的损失。（三）企业税务会计具有税收筹划的作用企业税务会计不仅仅是对税务资金运动的反映和监督，而且能通过税负因素分析等方法，使纳税人更加明确地利用合法手段来达到保护自己的合法权益的目的。具体地说，是指企业税务会计依据税收的具体规定和自身生产经营的特点，筹划企业的经营方式及纳税活动，使之既依法纳税，又可享受税收优惠，实现企业不多缴税、减轻税负的目的。二、设立企业税务会计的必要性（一）设立企业税务会计是税收制度与会计制度的差别日趋明显的必然要求目前，企业纳税仍然依赖于财务会计的账簿和报表，其财务人员在申报纳税时，头脑中往往没有税务资金流动的清晰、完整，系统的观念，导致在多层次、多环节、多税利的复合税制下显得无能为力。在较多的情况下只能机械地接受税务机关的指示或处理。在现实情况下，企业税务会计只能成为财务会计的简单附属，而财务会计又不能全面行使税务会计的职能，二者互相牵制，影响了各自职能的充分发挥。现行的税制已日趋完善，它与会计制度的差别越来越明显。（l）目的不同。财务会计所提供的信息，除了为综合部门及外界有关经济利益者 服务外，更主要的是为企业本身的生产经营服务；而企业税务会计则要根据现行税收规定和征收办法计算应纳税额，正确履行纳税义务。例如纳税申报和税款解缴是税收资金运动的结果和终点，是税务会计应反映和监督的重要内容。由于各税种的计税依据和征税方法不同，同一税种在不同行 业的纳税人之间的会计核算方法也不尽一致，所以反映各种税款缴纳的方法各不相同。企业应按税收规定，结合本行业会计特点进行正确的核算。（2）核算基础、处理方法不同。当前企业会计准则 和财务通则规定，企业的财务会计必须在“收付实现制”与“权责发生制”中选择一种作为会计核算基础，一经选定，不得更改。而企业税务会计则不同。因为根据税收规定，在计算应税所得时既要保证纳税人有立即支付货币资金的能力和税务机关有征收当前收入的必要性，又要考虑征收管理方便，所以税收制度是收付实现制与权责发生制的结合，是实施会计处理的“联合基础”。例如房产税，商品房一经售出，即使购买方未付清房款，房地产商都得按“权责发生制”记入收入；但税法考虑到房地产商支付税款能力，规定根据房地产商是否收到房款来确定纳税时间，即以“收付实现制”作税务会计基础。又如企业计提上缴主管部门管理费时，先按权责发生制加以提存，到年终时，如未付出，按税收规定则应按收付实现制予以冲回，并入本年损益，缴纳所得税。（3）计算损益的程序和结果不同。企业税务会计从经营收入中扣除经营成本费用的标准与财务会计不同。如财务会计把违法经营的罚款和被没收财物的折款从营业外支出科目中列支，即准予在利润结算前扣除，但税收规定则不允许在计算应税所得时扣除。（4）企业税务会计坚持历史成本，不考虑货币时间价值，而这种价值正是财务会计、管理会计进行核算的重要内容。（5）企业税务会计要对纳税申报、税款解缴、税款减免、税收筹划进行专门核算。而企业财务会计则把以上项目作为附属，这些差异，成为税务会计单独设立的前提条件。（二）设立企业税务会计是完善税制及税收征管的必然选择一是企业配备既懂税收规定、又精通会计业务的专门税务会计人员，根据税收规定和生产经营情况及时计算、申报纳税，及时、正确履行纳税义务，有助于保证国家税款及时、足额上缴。二是有利于分清税企权责，使税务人员从繁杂的财务账簿、报表检查中解脱出来，利用更少的人力全面高效地履行税务机关应有的职责。三是有利于税制结构的完善。企业税务会计相对独立于财务会计、管理会计之后，企业税务人员能对企业税务资金的运动情况进行潜心研究，有助于税务机关发现税收征管的薄弱环节及税制的不完善之处，从而促进税收征管走上法制化和规范化的轨道，进一步加速税制完善的进程。（三）设立企业税务会计是企业追求自身利益的需要企业作为纳税人应忠实地履行纳税义务，不得片面地为了追求企业利润的最大化和纳税额的最小化而乱挤成本、扩大费用开支范围、扩大或多报免税产品、转移销售收入、多提专用基金、搞两套账、私设小金库等，更不能搞明拖暗抗、明漏实偷。企业在自身法人地位得到承认的前提下，一方面要认真履行纳税义务，另一方面也应充分享受纳税人的权利，如有权申请减税、免税、退税；有权请求税务机关解答有关纳税问题；有权对税务处罚要求举行听证；有权向上一级税务机关提出复议；对上一级税务机关的复议决定不服时，有权向人民法院起诉；对税务人员营私舞弊的行为，有权进行检举或控告；有权在税收规定容许的前提下确定企业类型、企业经营方式，以减轻自身税负等。要充分享受纳税人的权利，必须熟知税收规定，不仅要熟知税法原理，更应精通各税种的实施细则、具体规定和补充规定等；不仅要站在征税人角度熟知税收规定，还应站在纳税人角度正确进行有关纳税的会计处理，并适时做出符合企业利益的、明智的财务决策。（四）设立企业税务会计是企业正确处理企业与国家之间分配关系的最佳途径企业因自身利益的需要在企业会计学科领域中研究企业纳税及其有关的财务决策和会计处理，首先，是为了完整、准确地理解和执行税收规定。不能片面地只为缓缴税、少缴税、不缴税。纳税人应树立牢固的纳税意识和责任感，正确处理企业和国家之间的分配关系。在政策允许下，企业争取获得纳税方面的优惠待遇则属常理。其次，如果现行税收规定中存在某些“灰色地扩，纳税人从自身利益出发，采取避重就轻、避虚就实等 策略也属合乎情理和法规之举。目前，国际上合理避税已很普遍，纳税人树立避税意识，既是明智之举，也是社会进步的体现。当然税务机关在税务实践中，对发现的税收立法、执法中存在的漏洞和问题，应及时采取补救措施，堵塞漏洞。从这个意义上说，设立企业税务会计是强化征纳双方的管理意识和竞争意识的有效途径。三、建立我国企业税务会计应注意的几个基本问题（一）我国企业税务会计应遵循的原则1．遵循税法的原则。企业税务会计所反映的企业的税务活动是否合法、正确的标准只能是国家税法。因此，在企业税务会计工作中，必须严格执行税法中有关计税依据与会计处理的规定，这些规定涉及到账簿、凭证、会计基础、会计年度、计算单位和申报制度，特别是涉及到资产会计处理”，这方面的规定更加详细。企业税务会计活动的全过程，必须严格遵守国家税收法规。2．灵活操作原则。这里所说的“灵活操作”包含两个方面的内容。一是指企业在进行税务会计活动中，对于那些与企业纳税关系相对重要的会计事项，应分别核算、分项反映，力求准确；而对于那些与企业纳税关系相对次要或无关的会计事项，在不影响纳税资料真实性的情况下，则可适当简化或省略。二是指核算与监督相结合。因为纳税申报期一般是在企业会计核算终了之后，如外商投资企业和外国企业所得税法规定，“外商投资企业和外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所应当在每次预缴所得税的期限内，向当地税务机关报送预缴所得税申报表；年度终了后四个月内，报送年度所得税申报表和会计决算报表。”因此，企业既要在日常的会计活动中正确核算各种应纳税金，又要做到核算和监督相互配合，加强事前、事中、事后监督，及时发现并纠正不符合税收规定的行为，以免企业遭受处罚，造成不必要的损失。3．寻找适度税负原则。税务会计的一项重要目标就是为企业管理人员、投资者及债权人提供准确的纳税资料和信息，以促进企业生产发展，提高经济效益。对此，企业的税务会计人员应深刻理解现行税收规定的有关精神，在符合或不违反的前提下，进行税收筹划。国家的税收政策是根据全国的经济情况制定的，具体到某一地区、某一行业、某一产品、某一项目，可能因主、客观原因而使经济状况相对悬殊，有的可能获得推迟纳税期或减免税照顾，有的就可能不予照顾。企业一方面要综合权衡各种投资方案、经营方案与纳税方案，使其形成最佳组合，从而达到利润最大化或每股收益最大化的目的。另一方面，企业税务会计活动，从企业经营收入的取得到利润的形成以及计税、纳税都要真实反映、正确核算，不允 许任何隐匿收入和利润的现象发生，正确处理国家与企业之间的经济利益关系，及时、足额地向国家缴纳税款。4．会计核算的一般原则。即会计核算总体上的客观性、可比性、一贯性原则，会计资料信息质量方面的相关性、及时性、明晰性原则，会计修订方面的谨慎性、重要性原则。它们体现着社会化大生产对会计核算的基本要求，是对会计核算基本规律的高度概括和总结。（二）我国企业税务会计的对象、内容及核算方法具体地说，企业税务会计的对象就是纳税人在其生产经营过程中可用货币表现的与税收相关的经济活动。在实际工作中企业税务会计应包括以下内容：1．确定企业税务会计的纳税基础，即税务登记、变更登记、重新登记、注销登记和纳税申报。2．流转税、所得税两大税金的会计处理及企业生产经营过程中各环节应纳税种的会计处理。3．企业纳税申报表的编制及分析等。（三）我国企业税务会计应遵循的基本制度1．财务会计制度是根据《会计法》、《企业会计准则》及《企业财务通则》的要求制定的，与其它专业会计一样，税务会计也必须遵照执行。只有当这些制度与税收规定有差别时，才按税收的规定执行。2．纳税申报制度。纳税申报制度，是企业履行纳税义务的法定程序，按规定向税务机关申报缴纳应缴税款的制度。企业税务会计应根据各税种的不同要求真实反映纳税申报的内容。3．减免税、退税与延期纳税的制度。企业可按照税收规定，申请减税、免税、退税和延期纳税。按照税务机关的具体规定办理书面申报和报批手续，应附送有关报表，以供税务机关审查。批准前，企业仍应申报纳税；减免税到期后，企业应主动恢复纳税。4．企业纳税自查制度。企业纳税自查，是企业自身监督本单位履行纳税义务，防止和纠正错计税、少缴税、欠税的一种手段。企业内部对账务、票证、经营、核算、纳税情况等进行自行检查，以避免应税方面的疏漏而给企业造成不应有的损失。四、对设立企业税务会计的几点建议要把企业税务会计从财务会计、管理会计中分立出来，其中虽然涉及许多方面的问题，有些甚至还要补充和修订《会计法》、《企业会计准则》、《企业财务通则》等等。但随着会计电算化的日益完善和普及，企业税务会计的具体操作并不是一件繁琐的工作。田会计电算化给税务会计所带来的便利、快捷和高效必将成为税务会计迅速普及的巨大推动力。目前，企业税务会计在我国基本上还处于构想阶段，如何让其初具雏型，笔者认为要在以下几个方面做出努力。（一）人才方面如果说税务会计的最重要的目标是促进企业生产发展，提高经济效益，那么税务会计的业务素质则是税务会计保持旺盛生命力的核心和保证。税务会计作为融会计知识、税务知识、法律知识及其相应的实际工作经验为一体的高智能活动主体，首先需要社会为其提供充足的业务培训机会：l．在高等教育中开设与“税务会计”相关的课程，培养具有较深会计理论、税收理论及法律理论功底的专业人才。2．税务机关应给企业税务会计常年提供咨询服务和培训的机会，以使企业税务会计及时掌握最新的税收规定和征管制度。3．企业应树立正确的纳税观念，选拔符合税务机关和企业要求人员担任税务会计，并为其提供培训、调研机会，保证税务会计质量的不断提高。（二）组织方面健全的组织形式是保证企业税务会计工作规范化、科学化的必要条件。就我国现状来看，要设立企业税务会计，还必须建立注册税务会计师协会，定期组织税务会计资格考试，保证企业税务会计具有一定水准的执业素质；并对税务会计运行过程中出现的问题进行分析和研究，为完善税收规定和企业决策提供参考。另外，还应制定约束企业税务会计行为的条例或规定，以减少企业税务会计不合法行为的发生。（三）法治方面随着税务会计的诞生，企业会计可能会把注意力更多地放在如何在合法或不违法的情况下为企业制订出最佳的纳税方案上。这便对企业管理及税收征管提出了更高的要求。一方面要求企业用制度的形式规定税务会计必须遵循的准则，规定企业的其他管理人员不能为达到某种目的而强行要求税务会计做出违法行为，从而为企业税务会计营造良好的法制环境。另一方面要求税务人员要在有法可依的基础上，做到有法必依、执法必严、违法必究，减少税务管理上的人治现象。
实现我国税收制度绿色化的政策建议一、开征系列环境税我国在环保方面采取的税收措施很少，生态税收严重滞后于环境和资源保护对税收提出的要求。严格地讲，我国目前还不存在纯粹法律意义上的环境税。因此，我国实现税制绿色化的第一步应当考虑将现行的一些宜于以税收形式管理的环保收费项目纳入征税范围，根据环境保护的需要逐步设立环境税。（一）环境污染税。目前，我国环境污染税缺位，治污资金主要通过征收排污费筹集。而现行的排污收费，由于缺乏强制性和规范性，征收困难，任意拖欠现象严重。在我国环境污染日趋严重、环保资金严重不足的情况下，有必要改排污收费为征税，对排污企业课征污染税。1.水污染税。对直接或间接排放废弃污染物和有毒物质而造成水体污染的活动或行为从量征收。开征水污染税的目的，在于减轻和防止现有水资源的进一步毒化和污染，保护我国有限的水资源。2.大气污染税。主要包括二氧化硫税和碳税。我国目前已有对二氧化硫的排污收费，可通过“费改税”，开征二氧化硫税。至于碳税则可在条件成熟时考虑开征。3.固体废物税。可先对工业废弃物征税，然后逐步考虑对农业废弃物、生活废弃物征税。具体税种可考虑饮料容器税、旧轮胎税、润滑油税、化肥税等。4.噪音税。可借鉴国外经验，按飞机着陆次数对航空公司征税，并将所得收入用于补偿机场周围居民。（二）环境保护专项税。我国环保投入严重不足，仅占GDP的0.7%～0.8%，而发达国家已占1.5%～2.5%，这也是造成我国现在环境问题的原因之一。加大环保投入，迫在眉睫。建议开征环境保护专项税，为环境保护筹集专项资金。可借鉴意大利的经验，开征废物垃圾处置税，专门用于处理城市废物垃圾。二、调整现行税制，改革和完善现行资源税1994年税制改革后，我国与环境保护有着直接或间接联系的税种主要有：资源税、消费税、车船使用税和固定资产投资方向调节税。尽管这些税与环保有一定联系，但其设立之初一般也很少直接出于保护环境的考虑。借鉴国外的经验，我们对现有税制的完善就应渗透环保意识，采取对环境友好的态度，以为环保服务（特别是对资源税和消费税的调整与完善上）。如对能源（煤炭、石油、水电和天然气）、交通工具（主要是机动车）和汽车燃料（含铅汽油和无铅汽油）这样一些产品间接税收（消费税、销售税或增值税）中就可多考虑环境问题，根据保护环境的日益需求，根据其污染程度的大小，调高或降低税率。具体谈到关于我国现行资源税的改革与完善，建议措施如下：（一）扩大资源税的征收范围。我国现行资源税仅对矿产品和盐类资源课税，征收范围过窄，基本上只属于矿藏资源占用税。这与我国资源短缺、利用率低、浪费现象严重的情况极不相称。资源税的开征不仅是取得财政收入的一种形式，也应起到全面保护资源，提高资源利用效率的税收作用。因而应将目前资源税的征税对象扩大到矿藏资源和非矿藏资源。首先，增加水资源税，以解决我国日益突出的缺水问题。第二，增加森林资源税和草场资源税，以避免和防止生态破坏行为。待条件成熟后，再对其他资源（如土地、海洋、地热、动植物等资源）课征资源税，并逐步提高税率，对非再生性、非替代性、稀缺性资源课以重税。（二）完善计税办法。应将现行资源税计税依据由按应税资源产品销售数量或自用数量计征改为按实际生产数量计征，对一切开发、利用资源的企业和个人按其生产产品的实际数量从量课征，尽可能减少产品的积压和损失，使国家有限的资源得到充分利用，杜绝浪费。（三）规范资源税制。我国现行税制中对土地课征的税种有土地使用税、耕地占用税、土地增值税等，各税种自成体系，相对独立。一方面税种多，计算复杂；另一方面税制内外有别；同时征收范围过窄，减免过宽，税率过低，不利于土地资源的合理配置。鉴于土地课征的税种属于资源性质，为了使资源税制更加规范、完善，建议将土地使用税、耕地占用税、土地增值税并入资源税中，共同调控我国资源的合理开采、开发。同时应扩大对土地征税的范围，并适当提高税率，严格减免措施，统一内外税制。三、对环保产业实行税收优惠政策税收优惠是国家对生产者改进技术和工艺流程，减少污染物排放、资源损耗所给予的一种正面的税收鼓励或间接的财政援助，作为一种环境保护手段，在西方国家中颇受重视。在税收方面，对环保产业生产者给予适当的税收减免补偿非常必要。四、在不加重微观经济主体负担的前提下实现税制绿色化综合的绿色税制改革通常是在一种收入中性的背景下进行的，即为了不加重纳税的总体财政负担，新增的生态税将通过降低其他一些税的税负来加以抵消。西方国家在实现税制绿色化的过程中，非常注意保持微观经济主体现有的总体税负基本不变，比如在开征新的环境税的同时，降低企业的其他税收负担（如所得税负担）。这一点尤其值得我们借鉴。因为目前我国企业的负担（尤其是费）已经相当重，实现税制绿色化应该建立在不加重企业负担的基础上，主要是做好相关的“费改税”工作。结合目前税费制度的改革，在开征上述生态税收之后，应及时将企业缴纳的大多数环保方面的收费（如排污收费、水资源收费等）并入生态税收中一并征收，以避免重复征收，加重纳税人负担。另外，还应做好环境税与其他相关税种的衔接工作，实现统一、高效运行。根据收入中性的原则，对现有税种不当的税收，评估其对环境的有害影响，以对环境有利的生态税取而代之。我国税制改革的建议经济全球化是世界经济发展的必然趋势，WTO是适应和推动经济全球化要求而产生的。加入WTO对我国进一步改革和完善税收制度提出了新的要求。就我国工商税制中的地方税而言，目前的状况是：税种多，收入少，立法层次较低，改革进度滞后，对内对外两套税制并存。加快我国地方税制的改革步伐，既是政治经济形势发展的迫切需要，也是我国进一步完善税制的内在要求。笔者认为，我国地方税制改革的指导思想应该是：统一税法，公平税负，简化税制，合理分权，建立符合社会主义市场经济要求的地方税体系。应遵循的原则应是：（1）坚持国民待遇原则，减少优惠；（2）坚持透明度原则，简化税制；（3）发挥税收调控作用，保护国内幼稚产业；（4）适度调整税负，增加地方税收收入；（5）提高税收立法层次，适当下放税权；（6）清费立税，规范税制。具体地说，应该着重于以下几方面的改革：一、改变现行对内对外两套税制并存的做法，制定统一的房产税、土地使用税、车船使用税税法（一）房产税对内对外应按统一的房产税税法征税；改变计税依据，与国际惯例接轨，把按房产原值减除一定比例后的余额计税的办法，改为按评估值计税，以公平税负，减少税收流失；改进税率设计，由中央统一制定幅度比例税率，以适应我国地域辽阔、地区间经济发展差别很大的实际情况，便于地方根据本地实际确定适用税率。（二）土地使用税目前，很多外资企业和大型内资企业，不是设在城镇，而是设在城镇以外的地区，因此，将原“城镇土地使用税”改为“土地使用税”更为确切；内外资企业及其他纳税人应统一征收土地使用税。建议修订《中外合资经营企业法》中有关外商投资企业不征收土地使用税的条款，以贯彻国民待遇原则。我国现行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》是1988年制定的，10多年来随着经济的发展和物价水平的提高，原制订的税额已显得过低，不利于发挥调节土地级差收入、提高土地使用效益的作用，应适当调高税额，拉大级距，以适应我国地区间经济差距悬殊的状况，增加地方财政收入。（三）车船使用税内外资企业和其他纳税人在我国境内拥有并使用的车船，应统一征收车船使用税。我国现行的《中华人民共和国车船使用税暂行条例》是1986年制定的，随着经济的发展和物价水平的提高，原定税额过低，不适应分税制财政体制的需要，也需要调整税额，以贯彻公平税负原则。二、改革城市维护建设税等税种，对外资企业也依法征收城市维护建设税是我国地方税体系的重要组成部分。改革城市维护建设税应重新立法，建立独立的税种，外资企业同样也应缴纳，名称改为“城乡维护建设税”为宜；计税依据宜改为按生产经营收入额计征，以公平税负、稳定税基、便于征管；税率改为由中央制定幅度比例税率，各省、自治区、直辖市根据当地经济发展情况和城乡维护建设的需要确定具体的适用税率。这样，有利于地方政府将有关城建的收费并轨征收，规范征收行为，有利于保证城乡维护建设资金的需要，也有利于贯彻国民待遇原则。三、取消筵席税，停征土地增值税（一）筵席税筵席税是1988年在特定情况下开征的一个税种，自开征以来，收入甚微，1994年全国共征收了87万元，至1997年也只征收了3089万元，对抑制不合理的高消费、提倡勤俭节约的社会风尚，效果也不显著；1994年国务院将此税下放给地方管理后，多数省、市已停征，建议在全国范围内取消筵席税。 （二）土地增值税土地增值税是1994年1月1日开征的一个新税种，开征目的主要是为了抑制当时的房地产投机炒卖活动，防止国有土地收入的流失，增加财政收入。此税开征7年多来，收入很少，开征当年全国只征到了52万元，至1997年也只征收2.5亿元。近几年随着我国房地产业的正常快速发展，行业利润已逐步趋向平均化；根据实际情况和简化税制的原则，建议暂停征收土地增值税。四、清费立税，开征社会保障税（一）清理整顿乱收费应采取多种渠道分流的方法：巧立名目或重复收取的乱收费，坚决取消；确需收取、具有“规费”和“使用费”性质的，可继续采取收费的形式征收；对那些不以提供公共设施或特定服务为基础，而以取得财政收入为目的的收费，应改费为税。这也有利于改善投资环境，吸引外商来华投资。（二）适时开征社会保障税建立完善的社会保障体系，是市场经济健康运行的重要保证。国际上多数国家都开征了社会保障税。我国目前的各种社会保险基金，虽有缴纳人直接受益性质，但主要内涵属于税，现在有的省、市已由税务机关征收。借鉴国际经验，应积极创造条件开征社会保障税，它能有效克服社会保险统筹基金在缴纳和使用管理上的混乱现象，充分发挥税收的职能作用，促进社会保障事业的健康发展。五、推进农村税费改革，增强我国农业产品竞争力我国加入WTO后，农产品市场将受到强烈冲击，必须加快推进农村税费改革，减轻农民负担，增强我国农业产品的市场竞争力。中央通过多方面的调查研究，已提出农村税费改革试点方案，坚决取消各种不合理的收费、集资和摊派，取消屠宰税，在农村原有税费综合负担减轻的原则下调整农业税税率，重新核定作为农业税计税依据的常年产量并使之保持长期稳定。这一改革方案，已在安徽全省和有些省市的部分县试点。从试点的实践来看，这一改革方案是可行的，要抓紧总结试点经验，及早全面推开。六、提高税收立法层次，适度下放地方税管理权限地方税收管理体制必须遵循“统一领导、分级管理”的原则，兼顾中央与地方两个积极性，实行中央集权与地方分权相结合的模式。为适应我国加入WTO的新形势需要，加快改革步伐，应提高立法层次，合理划分税权。一是全国统一开征的地方税，由全国人民代表大会立法颁布；授权省、自治区、直辖市人民代表大会制定实施细则。授予省、自治区、直辖市人民政府一定的税收加征和减免等权力，以更好地贯彻提高民族产业国际竞争能力和保护幼稚产业的税收政策。二是对不具备在全国范围内统一开征的地区性特有税源，赋予省、自治区、直辖市人民代表大会开征新税种的立法权，避免税源流失，增加地方收入。地方制定的税收法规，都应上报中央备案；凡与国家法律、法规有抵触的，国家最高权力机关、国务院和国家税务总局有权纠正。
房地产论文主要参考文献
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【拓展内容】
房地产论文范文
摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。
关键词： 新形势；房地产营销；策略创新
1、房地产市场营销概述
房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。
2、新形势下的房地产营销问题
2.1产品定位不合理
房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。
2.2品牌意识不强
随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。
2.3营销模式落后
我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。
3、房地产企业营销创新策略
3.1注重市场定位
市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。
3.2创新营销理念
房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。
3.3树立品牌意识
房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。
3.4创新营销模式
虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。
4、结束语
综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。
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营改增后房地产开发企业增值税会计处理论文
摘要 ：随着社会经济的高速发展，我国的财税体制也进行了改革，全面推行“营改增”政策，完善增值税的抵扣措施。本文以房地产开发企业为例，阐述房地产开发企业实施“营改增”的必要性，研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，分析土地增值税的会计处理和增值税科目的一般设置，旨在推进“营改增”在房地产行业的改革步伐，为同行提供参考。
关键词 ：“营改增”；房地产企业；增值税；会计处理
房地产行业作为我国国民发展的支柱产业，受到高度重视。增值税作为房地产开发企业中的全新课题，需要深入研究和学习。房地产开发企业在多年的经营发展中总结了不少经验，针对“营改增”政策，将明确项目管理的关键内容。“营改增”后房地产开发企业的增值税会计处理发生了相应的变化，由原来5%的税率改为11%的增值税税率。征收土地增值税按规定税率和增值额计算，房地产开发企业的土地增值税需要在国家财税政策的要求下进行会计处理，根据会计准则和制度实施核算，满足房地产开发企业会计处理的特殊性。
一、房地产开发企业实施“营改增”的必要性
房地产开发企业的建设周期长，受项目策划、工程设计、报批审核因素影响，经营流程复杂，这将加大房地产开发企业的税负。增值税作为中国第一大税种，随着财税法制观念日益完善，我国已为增值税立法，这也为“营改增”做了良好铺垫。因此，在房地产开发企业实施“营改增”制度具有重要作用，其有利于降低企业税负，提升企业经营效率。房地产开发企业资金投入大，在开发成本、建设费用等流动资金的占用下，房地产开发企业的资金负担较重。随着社会的日益进步和国民经济的高速增长，在当前的税制结构中，房地产开发企业实施“营改增”制度，有利于优化企业的经济结构，同时促进我国财税制度的发展。房地产行业属于资金密集型行业，在特殊经营模式的引导下，房地产开发企业的融资成本高。目前，市场环境竞争激烈，营业税存在重复增税的弊端，不能抵扣增值税专用发票将降低房地产企业的市场核心竞争力。因此，房地产开发企业实施“营改增”制度具有一定的必要性。
二、“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理
1.土地增值税的会计处理
土地增值税的会计处理属于房地产开发企业会计核算和税务处理中的重要环节。从会计核算层面分析，房地产开发企业的土地增值税成本基于会计权责发生制，在满足配比原则要求的前提下计提。房地产开发企业设置多类账户在税法的规定下进行土地增值税的成本核算。若房地产开发企业同时运营多个项目，则需要分类核算各项目。由于房地产行业的特殊性，当前主要采取预售制度，即企业先取得客户的预售款，待建设项目竣工且验收合格后再结算土地增值税。根据我国税法的`相关规定，房地产开发企业收取的预售收入需要按比例征收土地增值税，待建设项目清算结束后进行多退少补。“营改增”后房地产开发企业土地增值税的会计处理内容如下：企业收取预售收入后，按照税法规定缴纳土地增值税，计提时，借记“待摊费用—预缴土地增值税”，贷记“应交税费—应交土地增值税”。缴纳时，借记改为计提时贷记明细科目，贷记为“银行存款”。待房地产开发企业的项目竣工后，满足收入条件时，按照税法清算土地增值税，清算内容为当期结算收入、成本等。当期应承担的土地增值税费用为：借记“营业税及附加—土地增值税”，贷记“待摊费用—预缴土地增值税”。当房地产企业项目竣工且验收合格后，办理土地增值税的清算工作。首先调整预征的土地增值税费，核算计提的土地增值税款。具体会计处理内容即确定清算金额和取得清算报告后，借记“营业税及附加—土地增值税”（清算总金额-计提的土地增值税款）“待摊费用—预缴土地增值税”（差额）贷记“应交税费—应交土地增值税”，清算补交时借记为前期贷记明细科目，贷记为“银行存款”。当房地产开发企业出现退税现象时，做反向会计财务处理。通过房地产开发企业土地增值税会计处理后，“待摊费用—预缴土地增值税”与“应交税费—应交土地增值税”的余额为零。
2.增值税科目的一般设置
在房地产开发企业中，增值税科目主要包括“应交税费—应交增值税”和“应交税费—未交增值税”两类。具体账户的设置如下：
（1）进项税额。进项税额是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人购买物资、不动产或无形资产等，允许进项抵扣的增值税额。在实际操作中，经由退回的物资需要冲销进项税额，并用红字登记；
（2）已交税金。已交税金是在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人已缴纳的当月增值税额，该科目记录的增值税额为房地产开发企业当月已抵扣进项税额后实际缴纳的销售税额，还需扣除前期缴纳的税额部分；
（3）减免税款。减免税款指在会计核算中借方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人按当前增值税制度减免的税款。房地产开发企业初次购买增值税税控系统设备费用和技术维护费予以全额抵减；
（4）进项税额转入。在房地产开发企业中，会计核算用于企业福利、免税等按照规定不得抵扣。例如，房地产开发企业中用于出租或自用的销售项目等为抵扣进项税额的不动产、固定资产，在改变用途后允许抵扣进项税额的项目；
（5）销项税额抵减。在房地产开发企业中，销项税额抵减是指记录纳税人在当前税法规定下扣除销售额而减少的销项税额；
（6）出口抵内销应缴税额。出口抵内销应缴税额是在会计核算中借方出现的数据，纳税人按国家规定的退税率计算货物的进项税额抵内销品需缴纳的税额；
（7）销项税额。销项税额是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人无形资产、产品销售、不动产收取的增值税额。房地产开发企业提供的应税劳务收取销项税额，在贷方处用蓝字登记，出现退回情况时，销项税额在贷方处用红字登记；
（8）出口退税。出口退税是指房地产开发企业纳税人根据国家规定退回出口产品的增值税；
（9）进项税额转出。进项税额转出是在会计核算中贷方出现的数据，其主要记录房地产开发企业纳税人的无形资产、不动产等受老项目中进项税票等不良因素影响不从销项税额中抵扣的增值税费，按照税法规定转出进项税额；（10）简易计税。简易计税是指房地产开发企业纳税人通过简易计税方法缴纳增值税款。
三、结语
房地产行业是我国的支柱产业，在经济发展过程中受社会各界的广泛关注。“营改增”是进行结构性减税的重要措施，有利于推动我国的税制改革。在房地产开发企业中，实施“营改增”政策将降低企业的税负，提高房地产开发企业试点的工作积极性，促进企业税负朝合理化的方向发展。本文研究“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理问题，明确了“营改增”对房地产开发企业长远发展的必要性，通过分析土地增值税的会计处理，深入研究房地产开发企业增值税科目的明细设置，深化“营改增”政策在房地产开发企业的具体实施，完善房地产开发企业的财务管理，促进我国房地产行业的全面发展。
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去中国知网或者龙源万方数据库搜一下，很多的。一般学校都有免费的帐号。可以直接下载的。
你这论文应该很好写啊，多找些资料，自己写吧。也可以去买，我前些时间的论文找的浅论天下，挺好的。
着重于土地增值税和企业所得税，大有文章，权衡土地增值税（控制增值额）与企业所得税
摘 要 IAbstract II1 绪 论 11.1 研究背景 11.2 研究目的和意义 11.2.1 研究目的 11.2.2 研究意义 11.3 国内外研究现状 21.3.1 国外研究现状 21.3.2 国内研究现状 22 房地产开发企业成本核算概述 22.1 房地产开发企业成本核算的意义 32.1.1 房地产开发企业成本核算的目的 32.1.2 房地产开发企业成本核算的作用 32.2 房地产开发企业成本核算的内容 42.2.1 房地产开发企业的开发成本 42.2.2 房地产开发企业的开发费用 42.3 房地产开发企业成本核算的方法 52.3.1 栋号成本核算方法 52.3.2 项目成本核算方法 53 房地产开发企业成本核算中存在的问题 53.1 房地产开发企业成本费用的归集和分配不完善 53.1.1 土地开发成本核算成本分配不标准 63.1.2 配套设施开发成本核算计量方法不健全 73.2 房地产开发企业成本核算内容不确定 73.2.1 成本核算对象不清晰 73.2.2 成本费用的归集和分配方法不明确 83.2.3 成本核算周期不规律 83.3 房地产开发企业成本核算制度不规范 83.3.1 房地产开发企业商品成本与售价不配比 83.3.2 风险防范不足 93.4 房地产开发企业成本核算中成本信息的弊端 93.4.1 隐藏实际成本 93.4.2 财务制度存在缺陷 94 房地产开发企业成本核算一系列问题产生的成因 104.1 利益驱使 104.2 成本核算体系发展缓慢 105 加强房地产开发企业成本核算的建议 105.1 确保成本的正确归集和核算 105.1.1 合理分配土地开发成本和土地使用费 105.1.2 正确计量配套设施的开发成本 115.2 明确房地产开发企业成本核算的内容 115.2.1 根据不同情况界定成本核算的对象 115.2.2 根据核算对象确定成本的归集和分配方法 125.2.3 根据房地产开发项目确定成本核算的周期 125.3 提高房地产开发企业成本核算质量 125.2.1 引入计划销售价格 125.2.2 扩大风险和信息披露内容 5.4 针对性加强成本信息的真实性 5.4.1 完善财务制度 135.4.2 加大会计与税收监督力度 可以参考
从房地产企业的投标、开发、建设、销售等过程中所涉及的税种，进行分析好!
论政府在房地产调控中的角色与职能摘要：本文首先论述了当前我国房地产存在的问题，并对突出问题进行了阐释；随后针对房地产市场的弊病提出了政府在房地产调控中应承担的角色；文章的第三部分重点论述了在房地产调控中政府职能的转变。关键词：政府；房地产调控；角色；职能Abstract: Our current problems of real estate were discussed in this paper, and explaining the outstanding issues; Subsequently the government's role was proposed according to the shortcomings of the real estate market; the third part focuses on the real estate regulation change of government functions.Keywords: Government; real estate regulation; role; functions引言在当前市场经济条件下，政府如何在房地产市场中发挥作用成为一个重要的问题。处在市场经济不同阶段的国家，都在根据社会经济发展的需要研讨本国政府的行为和职能的变化。政府不仅应该对房地产市场施以必要的宏观调控，而且还要通过体制的改革和制度的完善，规制房地产业朝着有利于民生的方向健康发展。1 我国房地产市场出现的突出问题1.1 房地产供给结构性矛盾突出住房与非住房、高档住房与低价住房结构不合理、比例不协调。一方面盲目上大户型、高档项目，超越用户承受能力，导致销售不畅，空置率较高；另一方面中低价位商品房供不应求，对经济适用房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。1.2 开发融资结构不合理在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资，还有股权融资，以及在债权融资和股权融资一级市场之外的证券化二级市场。而国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷，信贷比例过高[1]。一方面对银行资金需求大，导致利率较高，增加房地产开发的成本；另一方面房地产项目资金占用大，开发期长，银行坏账风险较大。1.3 供给市场的垄断由于房地产具有的区域属性导致房地产本身是具有局部的垄断性，政府和少量的房地产商构成市场的垄断方。而经济学原理告诉我们，一切高额利润的本质来源就是垄断，利润的分配则来自于各自垄断权力的大小。1.4 中介市场市场信息传递机制的缺失由于房地产建设具有的长期性和房地产商品的耐用性，房地产中介市场的发展是房地产市场发展的非常重要的一部分。中介市场并不仅仅是为了买卖房地产、进行物业管理等等，其最重要的功能是传递房地产市场的信息。我国房地产中介市场发展还非常不完善，其作为房地产市场上最重要的信息传递工具就很难发挥作用。1.5 居民对房地产的消费倾向在我国很多城市，房屋的租金房价比非常低，换句话说就是房地产的储蓄——投资倾向大于消费倾向。储蓄——投资倾向高，对现时的房产需求量就大，不仅对高房价有直接的推动作用，而且会抑制其他消费，导致社会投资结构的失衡。2 政府在房地产市场中的角色定位目前，我国的房地产立法带有浓重的行政色彩，部门规章、地方规章充斥，一事多法、一法多门，行政权力过分干预民事权利的现象司空见惯。而要扭转这样的局面， 首先必须明确政府在房地产市场中扮演何种角色，即应承担的职能。根据现代行政管理理论，政府在房地产市场中的职能主要包括以下几方面。2.1 监管职能政府是监管者，承担执行机构的角色而不是市场的直接参与者。这就要求政府不直接经营土地，退出市场， 减少审批，并加强对房地产市场全过程的监管。2.2 调节职能政府在房地产市场中的调节主要是间接调节。政府不调节具体的房地产市场行为，而是通过市场机制去规范和引导市场参与者的行为，把房地产市场上投机行为(包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热)抑制在一定程度之内，为其进入市场创造更公平的条件，为市场竞争制定必要的规则并监督规则的执行，以提高市场交易效率，降低交易成本。2.3 均衡供应职能在房地产市场发展过程中，政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的目标是房地产市场均衡供应[2]。它包括两个层次的供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当， 特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。2.4 社会保障职能政府在住房方面履行职能的目标是对社会利益群体分层管理，并且通过住房保障体系的建立，使全体公民住房权利得以实现。政府要保障满足社会中下层和弱势群体的基本住房需求，为部分居民提供一定的房地产消费福利，充分实现房地产的公共产品价值， 为中低收入居民提供适当的住房条件，实现住房资源的最优利用，实现“居者有其屋” 的社会理想。3 政府在房地产调控中应发挥的职能美国著名经济学家弗里德曼认为，政府的职能主要有四个：保证国家安全、维护司法公正、弥补市场失灵、保护和帮助贫困人员。缪尔森在《经济学》（第十六版）中，认为政府的经济职能主要有四项：提高经济效率；改善收入分配；通过宏观经济政策稳定经济；执行国际经济政策。综合上述观点，针对我国目前的房地产经济而言，政府调控有两个基本的出发点和落脚点，其一是通过宏观调控稳定房地产经济、弥补市场失灵，促进产业健康发展，提高经济效率；其二是改善收入分配，保障低收入人群住房，缓解中等收入人群住房困难。其具体措施可以是：3.1 政府由“获利者”转向“裁判员”房价高涨的一个重要的症结，是行政权力行使中的“利益倒错”——地方政府通过回收巨额土地出入金，成为房地产交易中获利的一方。国务院发展研究中心报告指出，因为房地产在地方是支柱产业，高利润，高税收，高价格，高产值，高GDP这五高对政府部门诱惑很大。土地资源的稀缺性、地方政府的获利（政绩）冲动加上土地出让程序的不透明，使得主管官员面临巨大的“被公关”压力，很容易发生集体或个人的权力寻租。目前政府的土地供应方式而言，协议转让用地和公开拍卖用地两种方式都有不可避免的缺陷。前者由于主管官员的自由裁量权较大，在运行过程中容易因暗箱操作导致腐败，后者使政府在拍卖过程中成了最大的赢家。要有效地解决这一问题，政府首先要从“利益者”位置上退出, 成为“裁判员”。这需要推进“程序正义”：通过土地出入程序的公开、公正与透明，制约官员寻租的空间；通过土地入让金管理和使用的透明，减少地方政府及其官员处置出让金的自由度，进而减少官员和地方政府“攫取”土地出让金的冲动。在土地供应中用于商业用途的地域应由政府主导实行拍卖，以保证市场有偿选择；而用于群众住房使用土地则必须由政府政策转让，并降低税费，加强控制，以保证公民在住房消费中以最低成本满足居住基本需求。在这过程中，针对行政权力的行使，还需要加强立法、司法、政党、舆论、公民与公民集体的监督，减少土地成为少数人牟利工具的可能。3.2 直接生产和提供公共物品，重点建设廉租房目前廉租房建设存在房源不足、建设资金来源不稳定、承租分配不公正等问题。有专家建议[3]：一要落实廉租房建设资金筹集渠道，将各市政府拍一定比例的土地出让净收益用于廉租房建设；二是制订政策，选择一批国有房地产公司专营廉租房的建设、经营、管理，解决好建与管的问题。专营廉租房公司不再从事商品房开发，不以盈利为目的；三是解决好廉租房建设用地问题，可采取定向拍卖方式，同时避免把廉租房都建在郊区，形成新的“贫民窟”；四是建立严格规范的廉租房承租审核制度，确定合理的分档租金。因此，解决当前住房矛盾，政府的政策目标应当是尽快实现“人人有房住”，而不是“人人拥有产权房屋”。政策的重心转移到建设廉租房而不是经济适用房上。3.3 规范和稳定市场秩序，确保尽量充分的竞争“完全自由竞争市场”需要四个条件：信息充分；商品同性质；买卖者自由出入；交易双方数量众多。房地产市场与完全自由竞争的市场相比较，具有信息不充分、投资金额巨大、资本回收期长、风险大、投资者不容易进入市场、房地产商品交易双方很难充分自由地进入或退出市场等特点，所以说房地产市场具有不充分性。尽管“完全自由竞争市场”只是一个理论上的假想状态，但我们可将其作为政策调整的坐标，缩短房地产行业与其的距离。在针对市场秩序的规范和稳定，政府应当在以下几个方面发挥其职能：3.3.1 促进信息的流通由于买者信息缺乏和信息的不对称，开发商通过“内部认购”等手段欺消费者，造成房子“供不应求”等假象，一定程度上扰乱了公平交易。政府应加强和完善宏观监测体系，通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，也为政府宏观决策做好参谋。3.3.2 增加市场主体建设部部长汪光焘曾明确表示，目前中国房地产市场机制太单一，满足不了多样化的用房需求。并认为这是“近年房地产价格一路追高的重要原因”。因此，为房地产市场再增加一些新的市场元素，降底市场门槛，让更多的市场主体拥有建房资格，使房地产市场尽量多元化，可以使竞争更加充分。3.3.3 促进商品品质的透明化除前述宏观信息外，房地产交易中微观层面的信息不对称也很严重。开发商频繁炒作“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”等，夸大科技、环保等因素在其中的应用，炒作“申奥”、“入世”、“CBD”等时令概念，同时掩盖其产品的诸多缺点，在期房销售方面更为严重[4]。而个体消费者处于信息上的弱势，往往很难确定房屋的真实品质，因此应当健全房屋评估的指标体系，由政府或第三方进行客观的评价与认证，使住宅品质透明化。另外，房地产质量纠纷中的双方，消费者处于弱势，维权成本巨大，政府在引导业主委员会建立并合法、规范开展活动的同时，也应作为“执法者”，依法对违规对象进行惩处。3.3.4 规范房地产交易秩序重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为、扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构。3.3.5 加强宏观调控，防止产业“泡沫”和金融风险要正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，防止房地产业“泡沫”的产生。深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。3.4 加强权力制约，遏制腐败孟德斯鸿说：“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。有权力的人们使用权力一直遇到有界限的地方才休止。”目前房地产交易中存在着行政权力过大，行政过程不够阳光等问题，应当在完善行政权力的同时，建立合理的制约机制。针对目前房地产市场管理，应建立立法、司法、审计、舆论、官员纪律检查、公民与公民集团监督等多种渠道的制约机制，对政府及其成员的行为进行监督。参考文献[1]史珊珊．我国政府职能在房地产市场中的合理定位[J]．北方经贸，2007（10）：12—14．[2]刘长发．试论房地产市场中的政府管理越位和缺位[J]．攀登，2007，26（5）：5—8．[3]张道航．找准政府在房价调控中的角色及职能定位[J]．中共云南省委党校学报，2010（11）：56—62．[4]易宪容．房价博弈[M]．北京：中国经济出版社，2008：145—164．[5]黄石松．政府调控房价的国际经验与启示[N]．光明日报，2009—10—11（7）．[6]顾长浩，何乃刚．土地储备制度实证研究[J]．中国房地产研究，2008（5）：43—47．[7]柳铁峰．我国房地产市场存在问题及成因[J]．科技信息，2009（10）：34—41．
浅谈房地产企业税收筹划论文
摘 要 ： 房地产企业存在着开发成本高、资金量大、利润率及销售风险高、投资回收期长等诸多特点。近年来，我国房地产市场发展迅速，国家对房地产市场频繁调控，房地产行业竞争越发激烈。在这种情况下，房地产企业为提高自身经济效益，要做好税收筹划工作。特
关键词：房地产税收筹划论文
摘 要 ：房地产企业存在着开发成本高、资金量大、利润率及销售风险高、投资回收期长等诸多特点。近年来，我国房地产市场发展迅速，国家对房地产市场频繁调控，房地产行业竞争越发激烈。在这种情况下，房地产企业为提高自身经济效益，要做好税收筹划工作。特别是在我国将房地产企业纳入“营改增”试点范围后，为有效提高房地产企业的纳税管理水平，降低企业税负，更需要对房地产企业的税收筹划进行研究，从而为房地产企业的健康发展奠定良好的基础。
关键词： 房地产企业;营改增;税收筹划
近年来，我国经济保持持续增长的态势，这也使房地产开发水平不断提高。在当前房地产市场还不完善的情况下，房地产企业偷漏税情况十分严重，这也使税务机关将房地产行业纳税情况作为监管重点，房地产企业涉税违法的代价也不断加大，在这种情况下，房地产企业为降低税负，将税收筹划作为一个重要选择。特别是从今年五月份开始，我国房地产企业纳入营改增试点范围，为进一步提高房地产企业的纳税管理水平，提出有钍对性的纳税筹划建议，使房地产企业税负能够得以降低。
一、房地产企业税收筹划重要性分析
1.房地产企业纳税金额大、负债率高
房地企业普遍存在投资大、经营周期长及收益集中在后期等特点，由于房地产企业纳税金额较大，使其具有较大的节税潜力，利用有效的税收筹划，能够有效降低房地产企业的税务负担。而且房地产企业存在较高的负债率，融资渠道十分单一，通过税收筹划能在一定程度上缓解企业资金压力。
2.税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础
房地产企业通过税收筹划能有效降低纳税成本，实现利润最大化。一直以来，我国房地产企业的依法纳税意识都不强，为降低纳税成本，存在偷税、漏税及避税等现象，这些违法行为不仅会受到法律的制裁，而且还会给房地产企业的可持续发展带来严重的影响。因此，对于房地产企业来讲，要想降低税负，就要利用科学的税收筹划来降低税务成本，从而更好地促进房地产企业的健康、持续发展。
二、房地产企业纳税筹划的建议
1.强化管理，确保开支项目获得可抵扣的增值税专用发票
房地产企业纳入营改增试点范围后，土地成本和建筑安装成本进入抵扣链条，因此，企业财务部门要确保在地产项目实施过程中强化管理土地获取、原材料采购、建筑安装成本决算等环节，选择具有一般纳税人资格的合作伙伴，取得相应增值税专用发票，以便于进行后期的抵扣。同时，地产开发企业的会计账户要进行相应调整，特别是要设置“进项税额”“销项税额”“进项税额转出”“未交增值税”“待抵扣增值税”等相应的科目，这样会计核算则会更为准确和规范，加强对增值税专用发票的管理，进一步实现对税务风险的有效防范。
2.充分考虑各种运作模式对增值税处理带来的'影响
房地产企业运作方式具有多样性，在不同运行模式下，房地产企业收益形式也具有较大差异。如不动产租金(适用11%增值税税率)、资金融通收益(适用6%增值税税率)，包含设备出租、水费、电费、电话费、上网费、传真费、物业管理费、装修费用等名目的收入(各自适用6%、11%或17%的增值税税率)，甚至归属于不征收增值税的投资收益。这就需要房地产企业对历史项目进行统计分析，测算以往不同运作模式产生的税负和利润，再综合考虑自身的企业战略以及财务状况选择地产项目的运作模式。
3.寻找变量
在税收筹划过程中，需要发现和引入变量，即及时发现能够导致税额变化的因素，差异化地选择影响税收的政策，并针对计税依据和税率来采取适宜的税收筹划方法。这主要是由于应纳税额直接受计税依据和税率的影响，当计税依据越小时，税率越少，则应纳税额也会越少。在税收筹划过程中，房地产企业要积极寻找相关税收政策中的特定条款，并对其进行充分利用，这些特定条款多以差异性条款、选择性条款及优惠性条款等为主，通过对这些条款的运用，能有效发现税收筹划的空间，减少税款的应缴金额，达到税务减负的目的。
4.遵循成本收益原则
房地产企业通过税收筹划来获得整体经济效益。但由于各税种之间存在相互联系及相互依存的关系，即某一税种应纳税额减少后，其他税种税额则会增加，这就需要在税收筹划时分析成本收益，确保在经济上具有可行性。
在对增值税进行筹划的过程中，要通过合理合法控制，从而实现增值率的降低。房地产企业要想降低增值率，可以采取降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算单低增值税率业务等方法，但这些方法存在着收入减少或是其他成本、税负上升等问题，因此，在税收筹划时需要寻求总体税后净收益最大化。
三、结语
房地产企业税收是国家财政收入的重要组成部分，在当前市场经济环境下，税收也是对市场经济的主要调节手段，这也使房地产企业税收筹划更具重要性。房地产企业通过税收筹划，不仅有利于企业的健康有序发展，而且对完善我国相关法律法规也具有非常重要的意义。