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5分，太便宜了吧。
你得范围太大了。我没法把我搜到的有关“市场营销”的全部贴上来 仅列出几篇供你参考序号 文献标题 来源 年期 来源数据库 1 论传媒市场营销渠道的“二重性” 发展 2008/11 中国期刊全文数据库 2 广西中小企业进入东盟市场的营销策略 管理观察 2008/17 中国期刊全文数据库 3 市场营销教学方法的改进探讨 中国科教创新导刊 2008/32 中国期刊全文数据库 4 旅游市场营销分析 科教文汇(下旬刊) 2008/09 中国期刊全文数据库 5 高职《市场营销》课程实践教学模式之我见 科教文汇(下旬刊) 2008/09 中国期刊全文数据库 6 浅析市场营销课程的案例教学 科教文汇(下旬刊) 2008/09 中国期刊全文数据库 7 解特约店之所急 做消费者所未想——2009年凹凸岛户外联盟市场营销策略解读 钓鱼 2008/20 中国期刊全文数据库 8 以就业为导向的高职课程实训模式探讨——以市场营销专业为例 宁波大红鹰职业技术学院学报 2007/03 中国期刊全文数据库 9 为真龙品牌的长足发展抒写浓墨重彩的一笔 记广西中烟市场营销部营销策划科先进事迹 广西烟草 2008/04 中国期刊全文数据库 10 切实推进按订单组织货源工作 进一步提高市公司的市场营销主体能力 广西烟草 2008/06 中国期刊全文数据库 11 表征服装特性 促进市场营销 河北纺织 2006/04 中国期刊全文数据库 12 浅析贵州极品香烟的市场营销及定位 铜仁职业技术学院学报 2006/01 中国期刊全文数据库 13 深化市场营销 扩大收益渠道 淮北分行四大举措力求2008年实现八千万元利润目标 安徽农村金融 2008/01 中国期刊全文数据库 14 千方百计谋发展 一心一意促营销——六安梅山路支行市场营销实现快速、健康、有效发展 安徽农村金融 2008/04 中国期刊全文数据库 15 金钥匙春天行动快 银行卡业务势头旺——全行银行卡市场营销工作卓见成效 安徽农村金融 2006/03 中国期刊全文数据库 16 立足县域板块 把握六条主线 稳健推进农业信贷市场营销工作——全省农行2006年农业信贷市场营销工作要点 安徽农村金融 2006/03 中国期刊全文数据库 17 咬定利润目标 迎合市场营销——记滁州分行人均创利“优胜单位”南谯支行珠龙营业所 安徽农村金融 2006/04 中国期刊全文数据库 18 中国公开水域游泳横渡运动市场营销研究 北京体育大学 2006 中国博士学位论文全文数据库 19 市场经济与市场营销 财贸研究 1993/02 中国期刊全文数据库 20 大地房地产公司东方名都项目市场营销策略研究 西安理工大学 2008 中国优秀硕士学位论文全文数据库 31 提高认识 强化考核 稳步推进外汇业务精细化管理和市场营销工作 全省农行外汇业务操作培训暨上半年国际业务通气会综述 安徽农村金融 2008/09 中国期刊全文数据库 32 开展以客户为中心的市场营销——华星化工营销思考 安徽农村金融 2008/09 中国期刊全文数据库 33 洞悉市场营销的金玉良言 安徽水利财会 2007/03 中国期刊全文数据库 34 案例教学法在高职市场营销教学中的实施 常州轻工职业技术学院学报 2007/02 中国期刊全文数据库 35 实施农产品品牌战略 创新农产品市场营销 广东合作经济 2008/01 中国期刊全文数据库 36 中国人民大学博导郭国庆教授针对市场营销界问题作学术讲座 澄清市场营销界十大问题 广东培正学院学报 2006/04 中国期刊全文数据库 37 浅议医疗市场的营销与服务 淮海文汇 2007/02 中国期刊全文数据库 38 浅谈市场营销课程的计算机辅助教学 淮阴师范学院教育科学论坛 2006/04 中国期刊全文数据库 39 第三方物流企业的市场营销策略研究 西北农林科技大学 2005 中国博士学位论文全文数据库 40 产业政策与市场营销的互动关系 财贸研究 1993/03 中国期刊全文数据库
题目 ********营销策略分析 目录 摘要 ………………………………………………………………………………1 关键词 ……………………………………………………………………………1 一、 绿岛置业公司简介 …………………………………………………………1 （一）绿岛公司简介 …………………………………………………………1 （二）绿岛御园简介 …………………………………………………………1 二、营销环境分析 ………………………………………………………………1 （一）宏观环境分析 …………………………………………………………1 （二）微观环境分析 …………………………………………………………2 三、绿岛御园营销的关键 ………………………………………………………2 （一）深刻洞察市场信息………………………………………………………2 （二）专业、系统化的营销策略和 推广策划 ………………………………2 （三）有效的销售执行和控制…………………………………………………2 四、营销策划的制定 ……………………………………………………………3 （一）深刻洞察市场信息………………………………………………………3 （二）专业、系统化的营销策略和推广策划…………………………………3 （三）有效的销售执行和销售控制……………………………………………3 五、营销策略的应用 ……………………………………………………………4 （一）产品品牌策略……………………………………………………………4 （二）产品价格策略……………………………………………………………4 （三）产品渠道策略……………………………………………………………4 （四）产品促销策略……………………………………………………………5 六、营销过程中存在的问题 ……………………………………………………5 （一）绿色营销成为消费者关注的卖点………………………………………5 （二）物业服务贯彻于营销全过程……………………………………………5 参考文献…………………………………………………………………………5 绿岛御园营销策略分析 【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 【关键词】 市场营销 营销策略 营销策划 一、绿岛集团简介 （一）绿岛集团简介 山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二） 绿岛御园小区简介 绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。 御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。 二、营销环境分析 （一）宏观环境分析 1、国家政策 为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市场 2、文化环境 随着经济水平的增长和社会的进步，带动了居民的思想，从最初的“攒一辈子的钱”来买房享受生活到现在的按揭贷款买房，让越来越多的居民行动起来，以至于房地产市场供不应求。 （二）微观企业环境因素分析 1、企业现状分析 目前最主要的任务不在于建更多的楼盘去占领市场，而在于如何设计消费者所需求的户型，并对楼盘的结构、位置和物业管理来进行彻底的规划和制定，已达到进一步塑造企业品牌，树立企业形象，为公司进一步的发展做后盾。 2、市场潜力分析 目前，市场竞争十分激烈，利润可见，整个是市场处于火爆状态。根据消费者对市场的需求以及竞争对手对产品的细分的情况可明显看出供不应求。特别是适合年轻人的90户型和适合老年人的一楼带院的户型，成为房地产市场的稀缺物品。而且140面积需求是现在大多数客户的理想要求，有相当一部分顾客找不到房源。所以说房地产市场仍有很大的空缺需要去填补。 3、竞争者分析 现阶段的市场而言，万达、众成、胜宏、胜通、明珠是不可小觑的实力派开发商。其资金流量、固定资产、客户品牌认知度等都是众所周知。在垦利市场而言，各个楼盘的开发越来越多，像康丽花园、财富新城、汇丰馨苑、明珠怡心园等等都是实力派的楼盘。 各个开发商都有属于自己楼盘的风格和特点，也会在不同的层面上赢得了消费者的认可，顾客选择的自由化使竞争势态更加明朗化，也是得价格更加透明化，在一定程度上也加剧了开发商之间的竞争。 三、制定御园营销策略的前提 位置、环境、房型、价格、以及独特的营销推广该方案都是房地产市场竞争中非常重要的因素。 只有结合本地市场特色和项目本身特性的专业系统市场营销才是最有效的营销。制定策略之前我们要有全方位考察。 （一）深刻洞悉市场 市场是最重要的，这是“简单”的真理。要通过洞悉消费者的需求、市场的发展方向以及竞争对手的营销策划方案等；关注消费者的心理需求，把创新性的营销理念纳入营销体系。 （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 有效的销售策划和推广策划，应建立在充分广泛的市场调研和深度了解项目本身的基础上，力求合理化和最佳利润化。掌握准确的市场和目标消费群数据，是进行量化分析的关键。专业系统的营销方案和营销策略是打开市场和激发消费者购买欲望的最有力的手段。 （三）有效的销售执行与控制 营销方案的执行也是至关重要的，它是打开顾客购买欲望的敲门砖。营销方案的可执行性是评判推广活动能否成功的关键。在华丽的营销方案没有一定的可行性是不可取的。而在方案执行过程中的控制也是必不可少的，如何进行合理的控制也是制定方案时必须考虑的因素。 四、营销策划的制定 销售前的营销策划方案的制定是营销策略应用的基础和前提，是每个营销人员必须制定的一项计划，对下一步工作的展开做好充分的准备。 （一） 选择委托代理销售公司。 就东营市场而言科达、众成等大型实力派的公司都会培养自己的销售队伍和销售管理人员，这样公司可全面了解和把握市场而像我们公司缺乏关于销售管理方面的人才及相关经验，所以选择销售代理的形式。 经多方考察和投标的决定我们选择了上海略恒投资顾问有限公司，上海略恒投资顾问有限公司是专业的房地产营销专家，公司不仅为客户提供房地产营销代理、商业物业运营、房地产咨询及品牌推广等地产类服务，除此之外，公司尽可能推动文化及国际资源产业的互动，包含艺术展、文化交流、国内国际会议、会晤等一系列高端沟通服务平台的搭建。公司本着“诚信、高效、专业、创新、”的经营理念。 （二） 制定营销推广活动，为营销策略的应用做准备。 以怎样的方式向顾客推销自己的品牌和产品是销售工作者首先考虑的问题，也就是如何制定具有影响力的推广活动。推广方式的实施必须迎合消费者的心理和需求，在制定方案的同时必须围绕消费者的需求来创新和计划，为下一步营销策略的应用做好充分的规划。 五、营销策略的应用 （一）产品品牌策略 就东营市场而言，众成、万达、胜宏、科达、胜通、东辰等已经成为金子品牌，成为顾客心目中不容置疑的金品牌。如：奥林匹克花园，是房地产品牌的代表。 最近几年，运用品牌的影响力进行品牌连锁。比如：众成地产，从金鸿花园多层—锦程家园别墅—格林星城高层，火爆销售；再如胜宏地产，从胜宏美居—胜宏尚郡—胜宏靓都公馆，其销售业绩只增不减，而且不需要的太多的广告宣传很多顾客都是慕名而来。 而现在我们公司也在慢慢的进行品牌连锁，比如：绿岛御园—绿岛苏园—绿岛陶园，慢慢的走向新的发展趋势。所以现在我们公司的广告并不是单纯的宣传绿岛御园，而是开始附加苏园、陶园的许多文化内涵。 （二）价格策略 价格竞争是市场营销的重要手段，进行合理的价格组合，使得利润的实现和利润的多少能够控制在一个合理的时间和数量范围之内。但是控制价格的两大难点为：一是调价频率；二是调价幅度。 价格调节频率的关键：每次调价后都会引起消费者情绪的变动，首先根据客户对户型的需求而调价，当户型（90型或一楼带院）稀缺时，我们会适当调高；其次，在房源热销的情况下，也就是供不应求时，我们会适当调高。这样可促使部分消费者的购买欲望。因此，只有市场相对热销或房源稀缺的前提下，才能进行调价。 价格调节幅度的关键是：小幅递增。调价的要点是小幅频涨，一般每方米3000左右的楼盘，每次调价幅度为100—200间为宜，一般每平方米5000左右的楼盘，每次调价幅度在150—300元之间，如果调价稍高，可给予顾客一定的价格折扣。如：购房享受5000元优惠或享受9折。 （三）渠道策略 营销渠道是产品生产者转移至消费者的途径，是房地产销售的重要一环。 在御园的营销过程中，首先大力宣传，通过电视广告、赞助亲子活动娱乐节目、电台车巡回宣传赠送纪念品、看房者赠送礼品等一系列的活动来赢得了许多客户。 其次，通过对现有客户的奖赏制度给予现有顾客一定的利益优惠，如：带来一个最终消费者顾客奖励现金1000元，通过这种方式让现有顾客来帮助我们挖掘更多的最终消费者客户。 （四）促销策略 促销是现代营销的重要一环，它对销售起到直接的促进作用。房地产促销就是通过各种促销手段，与顾客直接沟通并激发其购买欲望，并使潜在顾客转化为最终顾客的方法。 促销 首先，在垦利电视台赞助一项亲自活动《我是大赢家》少儿活动，此活动通过父母和孩子的参加让更多的顾客初步了解绿岛公司。 其次，电视广告的播放。在绿岛御园售楼处拍摄的三分钟视频，关于售楼处售房情况。以此来打动消费者的购房心理。 再次，电台宣传车的宣传。邀请电台的帮助，在居民集中区进行大力的宣传并发放宣传册和宣传纪念品，让消费者进一步来了解企业文化和小区情况。 最后，在城市繁华区或者密集区发放宣传单页和宣传册，加强宣传力度。 营业推广 A优惠措施 教师节期间由教师证者订房可享受5000元优惠；开盘期间订房享受8或9折；签合同的前200户赠送价值500元纪念品。 B赠送免费品 过节赠送家庭礼盒（油盐酱醋）、挂历、台历；赠送鼠标垫，手提袋、太阳帽等等。 六、营销过程中出现的问题 （一）绿色营销成为消费者最为关注的买点 前几年的楼盘卖点主要集中于“价格优势”和“产品优势”，随着消费者环保意识的增强，越来越多的客户会强调小区的环境及周边的绿化。可见，绿色营销已经成为一种新的卖点。如：御园小区的的顶楼复式设有阳台花园（面积约50㎡、一楼带院约50㎡）都是非常热销的户型。 （二）物业服务贯彻于营销全过程 现在的消费者已经完全了解开发商的心理，产品的质量、地理位置是消费者关心但不担心的问题，因为物业管理成为了消费者更为关注的问题，好的物业服务伴随着客户的未来，小区的环保、绿化、卫生、水电暖的管理，都是消费者非常重视的问题。所以我们选择了东营雅洁物业管理，并加入连锁注册了自己的物业公司，这样我们对整个小区的情况在完全了解的情况下才会做出更好的管理。 房地产行业是现在社会的经济支柱之一，要想在行业之中站稳脚跟，需要一流的产品，一流的策略和一流的服务，所以我们要把握住时间和机遇，运用所学、所见、所闻去开拓思维，用于尝试，敢于创新，我们的公司才能健康迅速的成长。 【参考文献】 《营销战略策划》屈云淡主编，中国商业出版社， 《略谈房地产营销策略》陶婷主编，外国经济与管理，8 《市场营销案例精选精析》朱华主编，经济管理出版社，10 《品牌战略，产品推广与策划》熊化平主编，中国经济出版社，1
面对各地持续上升的房价和舆论的压力,中央近期连打房地产市场调控"组合拳"开始了新一轮楼市调控。对于房地产开发企业来讲,目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻,房地产企业要想抓住机遇,
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公众供应者供应者供应者[①]房地产企业微观环境因素图在各种影响因素间将会相互影响，但是，并不需要死盯住每一个影响因素，我们在应对环境的影响时，最主要的是关注变化的影响因素所带来的影响。二、房地产市场调研和预测房地产市场信息是指在一定时间和条件下，反映房地产市场及其发展变化规律的状况的知识、消息、情报和资料的总称。房地产市场信息具体包括了房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场交易信息、房地产市场反馈信息等主要内容。房地产市场信息的特征：1、房地产市场信息具有社会性2、房地产市场信息具有多渠道、多层次性3、房地产市场信息具有灵敏性、时效性、流动性房地产市场管理者和房地产开发商对信息的利用程度和利用的方式是不一样的，政府角色可能更注重于房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场交易信息，但是作为企业，它将会更加看重房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场反馈信息。因为，企业是为了要盈利的，它所需要的信息要能够提供更多的竞争信息和顾客需求信息，但是政府作为房地产市场的宏观调控者就需要了解社会发展情况，以便做出指导性的决策 三、购买者行为分析现代营销理念的核心常常从调查、了解和分析顾客的需求及其购买行为为起点，进而制定营销战略与策略。因为产品市场实际上就是一群有着相似需求的顾客，房地产企业与获取满意的市场份额和市场销售额，首先必须让顾客接受其产品，而顾客的购买行为又是以其需求为基础的。人的行为是受人的思想、情绪、感情、能力和行为动机等心理活动支配的，房地产购买者的行为受其心理活动支配，心理活动是如何起作用的呢？心理学家们有各种观点，按照“刺激――反应”学派的观点，人们行为的动机是一种内在心理活动过程，看不见，摸不着，像是一只“黑箱”是一个捉摸不透呢神秘过程。外部的刺激，通过黑箱（即心理活动过程）产生反应因其行为，只有通过对行为的研究，才能了解心理活动过程。这里所研究的是购买者对营销刺激和其他刺激的反应。进行购买这行为分析将能够有效地分辨顾客的购买动机和达到最终的购买行为。 确认需要收集信息评估选择购买决定购后行为[③]研究人们的购买行动有利于了解潜在的购买对象所处的心理阶段，从而对购买者进行选择性的宣传，下图是购买行为的决策过程：四、房地产市场细分化和目标市场选择市场细分化是本世纪50年代中期美国学者温德尔?史密斯提出的一个新的概念。所谓房地产市场细分化是指根据房地产消费者之间需求与欲望的差异，把整个房地产市场划分为若干个具有大致相同的需求与欲望的消费者群，每一个消费者群成为一个房地产细分市常房地产市场细分化作为一种观念，是对现代房地产市场营销观念在认识上的一种深化。他的出现是房地产市场营销管理研究中继“消费者需求为中心观念”之后又一次革命，使房地产市场营销更趋完善和成熟。房地产市场细分化承认顾客对商品需求差异的客观存在认为房地产市场不仅依靠结构层次、流通领域及其他标志做粗泛的划分，以便从宏观角度为企业提供市场营销举措的科学依据。房地产市场细分化的意义：1、市场细分化有利于房地产企业发现市场机会，选择最有效的目标市常2、市场细分化有利于房地产企业采取针对性的营销策略。3、市场细分化有利于集中企业资源，提高经济效益。但是，细分市场应该根据公司的资源进行，不能盲目的进行细化。在一个大的企业，进行细化是由其必要性的，但是在一个小的公司，其战略应该定位在一个市场上，而不是把市场分得很细，这样不利于集中资源。所以，在考虑目标市场细化时，我们应该考虑以下因素：1、企业的资源和能力2、产品的供求状况3、市场的同质性4、产品在生命周期中所处的阶段5、竞争对手的目标策略最终我们才能进行目标市场的定位，目标市场是企业最终要进入的市场，需要企业把它所有的资源投入到这一市场领域，但是通常我们要注意市场定位要服从于品牌战略。五、房地产产品战略房地产企业营销的首要目标就是要保证自己开发的房地产产品能够进入目标市场，受到消费者和用户的欢迎。使用产品战略就是为了最大的占尽市场份额，但是房地产产品除了实物产品外，其售货服务也是很重要的，这种售后服务就是物业管理。但是产品又分为三个层次：核心产品、有形产品、延伸产品。房地产中发展商所能提供的物业管理属于延伸产品的范围。但是，这种延伸产品又有可能不受到企业的支配，在我国物业管理的发展还处于初级阶段。虽然我国知名的房地产商能够提供最优良的物业服务，但是，最优良的物业服务不一定是适合中国的，只有居民能够支付得起的情况下才能够成为我国房地产发展商的追求目标。我国现在处在一个以产品开发为理念的时期，各种房地产的开发都围绕房地产项目展开宣传。但是营销理念已经发展到以消费者为中心，在没有对顾客的需求进行大范围的调查是不能开发出适销对路的产品的。我国的房地产开发从开始的突出产品功能转向了以环境为买点的市场营销理念。这标志着我国的房地产营销从产品观念向社会营销的转变。但是，我国的房地产营销在很多地方都还停留在产品观念。六、房地产定价策略房地产定价策略是房地产营销活动中极为重要的一部分，它与其他营销策略组和共同作用于营销目标。价格的合理与否直接关系到房地产企业的产品能否为消费者接受，市场占有率的高低和企业利润的多少，它是企业的主要竞争手段，使整个营销组合中最关键最活跃的因素。在对房地产产品定价中，可以对项目的整体收益警醒定价，也可以对某一产品进行具体分析定价。
引言中国经济的快速发展以及十六大提出了我国将向小康社会过渡，中国的房地产市场前景广阔。但是，要想在市场中占有一席之地必须掌握现代的营销理论对实践中的问题进行分析论证才能找到更好地解决问题的方法。第一章 理论概述第一节房地产营销的基础知识一、房地产营销的概念市场营销译自英文marketing一词。 最早产生于美国，1960年美国市场营销协会（AMA）定义委员会的定义：市场营销是把产品或服务从生产者引导到消费者或用户所进行的一切企业活动。房地产市场营销是通过房地产市场交换满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售活动过程。它有以下几层涵义：1、房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商品和劳务的需求。2、既包括现实需求也包括潜在需求。3、房地产市场营销的中心是实现商品的交换，完成销售活动。4、房地产营销的手段是开展综合的营销活动。房地产营销是市场营销的一个重要分支，是建立在市场营销理论体系上的。在房地产营销的运用上主要由政府管理部门和房地产开发商。政府部门主要作为市场管理者对市场行为的监督以及对房地产开发商进行指导，披露市场供给需求信息，制定相关策略以利于社会稳定和经济发展。房地产开发商主要是发现市场机会，进行营销管理活动。１９９０年，美国企业营销专家劳特朋提出了４Ｃ理论，４Ｃ即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、企业与消费者的有效沟通。４Ｃ理论的营销主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品。二、房地产市场长久以来国内对住房的要求就是能够遮风避雨就行了，但是，随着社会的发展以及我国城市化进程的加快，房地产市场不仅仅局限于提供给人们遮风避雨的场所，而在引领住宅文化潮流上更是不遗余力。房地产有其区别于其它产品的特点。房地产的特点：1、地域的固定性和耐久性土地是房地产产品最重要的生产资料，由于土地的永久性和固定性，所以房地产的地点是固定的。而且房地产的自然寿命通常都超过50年，甚至于美国独立战争时建造的房子仍在使用，很多房地产都是由于经济的因素而重建或废弃。2、土地资源的相对稀缺性土地资源是不可再生资源，人类在改造自然的过程中使得部分的土地资源遭受破坏。随着人口的增加，人类将要进一步加快土地利用的步伐，但是我们只有一个家，地球的陆地面积不会有大的增加，虽然通过填海造地人们在一些经济发达地区增加了面积，但是，世界上沙漠的面积增在加大，人类在未来的可利用土地面积将会变得越来越少。3、使用价值上的收益性、不可替代性和永续性人的一天有1/3的时间是用于休眠的，而人的一天中留在建筑物中时间还远远不止。今天，虽然科技异常发达，但是人类仍未能发明一种产品以替代房地产在人类生活中的重要地位。4、交换关系上的高价值性和增值性房地产产品是多种劳动产品的综合，其所需要的生产资料种类和数量多，所需工艺复杂，所以这就决定了房地产的价值高的特点。同时，由于用于房地产产品生产的土地资源是不可再生的，在人类利用土地资源的过程中，土地资源将会显出物以希为贵的规律。然而，房地产的增值同时还取决于人们的心理预期。由于房地产的自身特点，房地产的市场供给与市场需求又有区别于其它产品的特点。房地产市场的需求特点:1、房地产需求的广泛性衣食住行是人们不可或缺的基本生活活动。无论是用于生活还是生产，人们都需要房地产产品。2、市场需求的多样性人的个性特征决定了要求有不同的房地产产品来满足其不同的要求，有用于生产的也有用于投资的。3、市场需求的永续性这是房地产使用价值上的必备性和不可替代性决定的，因为房地产是人们生活和社会生产的物质基矗它不会因为技术的进步而被淘汰，而是随着人们生活水平的提高、社会文明的进步，人们对房地产产品的要求也越来越高。4、市场需求的融资性由于房地产的价格昂贵，人们难以全部支付购房款，这就产生了由贷款和信用支持的融资活动。5、房地产消费的长期性房地产是高价值性的产品，同时它的寿命也很长，所以房地产消费是长期性的。6、市场需求富有弹性房地产市场的供给特点：1、市场供给缺乏弹性由于房地产具有位置固定，土地资源稀缺，使用价值的不可替代性和开发建设周期长的特点，不论市场需求量有多大，价格有多高，市场供给量不可能在短时间内发生较大变化。2、市场供给区域性房地产产品的地点固定性决定了房地产产品只能提供给它的生产地点，所以房地产的流通过程中只有商流而没有物流。3、市场调节的不完全性我国的房地产市场现在仍有部分为公有住房，而且有的地区仍未按规定发放住房供公积金。人们根深蒂固的住房观念是阻碍市场化进程的关键，现在仍有不少人认为住房应该由政府无偿提供，这就难以启动住房的消费发展，市场的调节作用就不明显。由于我国的经济发展在东部沿海地区比较快中西部比较慢，所以我国房地产市场的成熟度在东部和西部、在城镇和农村都存在较大的差距。在房地产营销实践中，这些地区与民族的差异是不可能被忽略的。现代地产营销理论是现代营销理论与地产营销实践的结合，只有在平衡分析中国的实际情况才能在营销实践中做得更好。第二节房地产营销管理一、房地产营销环境房地产营销环境分析是整个营销活动的首要环节，是房地产企业进行营销决策、实现营销目标的基矗现代营销的观念的核心是以消费者为中心，企业营销活动的出发点是消费者的需求。要分析研究并满足消费者需求，必须对市场营销环境作透彻分析。房地产市场营销环境分析就是影响房地产企业的市场和营销活动的参与者和影响力。它是房地产企业的生存空间，是企业营销活动的基础和条件，其显著特征是营销环境的动态性。企业要能动地去适应环境。房地产市场营销的微观环境是指直接影响和制约房地产企业营销活动的环境因素，包括企业、供应者、营销中介、骨科、竞争者和社会公众。市场营销的宏观环境是指间接影响企业与制约房地产企业营销活动的社会力量，又称间接营销环境，它包括人口因素、经济因素、自然因素、科学技术因素、政治和法律因素、社会文化因素等。
面对各地持续上升的房价和舆论的压力,中央近期连打房地产市场调控"组合拳"开始了新一轮楼市调控。对于房地产开发企业来讲,目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻,房地产企业要想抓住机遇,
收藏00中国的房地产业向何处去编辑由赵李南著，2018年广西师范大学出版的书籍书 名中国的房地产业向何处去作 者赵李南ISBN9787549586066类 别房地产页 数257定 价65出版社广西师范大学出版社出版时间2018装 帧平装开 本16开序幕与泡沫共舞第一章 房市泡沫很大所有人都在赚钱是不是泡沫？中产阶级究会不会被套牢？如何拯救我们的财富非泡沫理论的批判第二章探究房价本质的逻辑认识这个世界房地产二重性人的冲动与约束从现象到本质的证据第一部分影响房地产价格的因素实证分析第三章背景——不同的二十世纪工业革命与人口爆炸农业效率进步与城镇的吸引力两次世界大战本章小结第四章美国房地产百年史概述二战后的暴涨世纪之交的暴涨明斯基时刻影响因素总结第五章日本战后房地产史概述1945─1955年1955─1970年前后1970年前后─1991年明斯基时刻第六章不同的德国概述德国为什么不同14~65岁人口占比之谜本章小结第七章新世纪各国的一致性利率下行全球性泡沫破灭第二部分中国的房地产趋势第八章背景：二十世纪三大因素在中国二战后的重建人口增长导致产能的过剩存在隐忧的城市化第九章总供求、货币和投机吊诡的深圳基本面因素无法解释房价货币现象只能解释一部分的房价投机是一切的根源再论深圳房地产的总供求为何住房拥有率在下降第十章房价的未来货币及汇率投机因素泡沫的随机性未来的不可预测性集体行为改变的猜测房价的未来后记美国房地产数据概要日本房地产数据概要德国房地产数据概要中国主要城市房地产数据参考文献 [1]
前瞻产业研究院 《中国房地产项目可行性研究报告》 《2016-2021年中国房地产业行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》
1] 金绍达 关注《物权法》[J] 中国房地产, 2006,(04)[2] 王玉珏 一部辉煌的史诗[J] 企业文化, 1998,(02)[3] 韩雪 《物权法》立法公开的意义[J] 上海国资, 2005,(08)[4] 谢家瑾 读《物权法》(草案)有感[J] 中国物业管理, 2005,(07)[5] 赵鸿涛 ,张一民 ,赵金旭 ,臧宇宏 《物权法(草案)》审议 老总纵论发展大计之一:《物权法》是部构建和谐社会的基础法[J] 中国物业管理, 2005,(08)[6] 赵鸿涛 《物权法(草案)》审议 老总纵论发展大计之二:《物权法》带来新挑战 企业需积极面对[J] 中国物业管理, 2005,(08)[7] 《物权法(草案)》审议 老总纵论发展大计之三:老总献言献策 一切为《物权法》更完善[J] 中国物业管理, 2005,(08)[8] 本刊编辑部 您所关心的正是我们关注的[J] 中国市场, 2007,(16)[9] 《物权法》草案提出物权启蒙新命题[J] 领导决策信息, 2005,(31)[10] “无锡产监杯”《物权法》与房地产权属管理知识竞赛[J] 中国房地产, 2007,(06)
日本房地产行业就2020年东京奥运会来讲，东京房产市场盛况空前。实际上，从1964年东京奥运会和今年的伦敦奥运会来看，及时出现了短期变动，长期来看房价没有收到太多影响。进行房产投资可以形成长期稳定的资产收入，但作为投资者来说总会面临各种各样的疑问和不安。以奥运会为契机，给所实施的城市在开发提高了其便利性，也就是说东京还有很大的潜力。日本房地产以年长的居住者为主，将住处郊外的一户建搬到市中心车站附近公寓的事例也在增加。符合这种需求的地区，房产价格和租金可能还会上升。因此，今后房产投资的主攻地区可能会是“再开发地区”。通过再开发，地区会更加活跃，可以期待将来房产价格、房租的继续上涨。在开发地区会整备街道，使景观变好，办公室等商业设施也会变得更充实。最终的目的是使人们聚集在一起，使居住者增加，城市的品牌价值自然会上升。
面对各地持续上升的房价和舆论的压力,中央近期连打房地产市场调控"组合拳"开始了新一轮楼市调控。对于房地产开发企业来讲,目前的宏观调控形势和市场竞争环境已经相当严峻,房地产企业要想抓住机遇,