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目 录 摘 要 I Abstract II 第1章 绪论 1 研究目的 1 研究意义 1 研究内容 1 第2章 房地产开发概述及相关土地政策分析 2 房地产开发概述 2 房地产开发的含义 2 房地产的特性 2 房地产开发的特性 3 与房地产开发相关土地政策 5 年1月，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算 管理有关问题的通知》 5 2007年10月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地 使用权的通知》 5 2007年11月，《土地储备管理办法》 6 第3章 土地增值税清算政策对房地产开发的影响 8 概述.8 压缩房地产开发行业利润空间 9 加速房地产开发行业整合速度 9 囤积土地现象将得到抑制 10 改变房地产开发供应结构10 影响房价走势有待进一步观察10 本章小结 11 第4章 土地招标拍卖挂牌出让政策对房地产开发的影响 12 我国土地招标拍卖挂牌制度现状 12 实行“招拍挂”对房地产开发地价的影响 12 实行“招拍挂”对房地产开供应量的影响 13 实行“招拍挂”对房地产市场的影响 13 本章小结 13 第5章 土地储备制度对房地产开发的影响 15 土地储备制度概述 15 土地储备制度对房地产开发的正面影响 15 土地储备制度对房地产开发的负面影响 17 本章小结 18 第6章 对房地产开发有影响的其他土地政策——土地供应政策 20 土地供应总量的影响 20 土地供应结构的影响 20 土地供应方式的影响 21 管理政策的影响 21 本章小结 22 第7章 土地政策效果评价及建议 23 土地政策的效果评价 23 土地增值税清算政策的效果评价 23 土地招标拍卖挂牌出让政策的效果评价 24 土地储备制度效果评价 25 土地供应政策的效果评价 26 针对土地政策存在问题的建议 27 完善土地增值税清算政策的建议 27 土地招标拍卖挂牌出让政策的建议 28 发展我国土地储备制度的建议 29 完善土地供应政策的建议 30 第8章 总结 32 致谢 34 参考文献 35
我国土地储备制度对房地产市场的影响内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议土地储备制度在我国的兴起综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。城市土地储备制度应用状况近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。地价房价上涨，开发市场起点不公在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。市场结构失衡，多层次需求难满足我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。土地储备制度对房地产市场影响的分析作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。对城市土地价格上涨的分析纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25 万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为 ，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。DP= (t= )拟和优度检验R=，F=，DW= (DP)= (DS) (t= )拟和优度检验R=，F=，DW=由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。对商品房价格上涨的分析房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。HP= 815+(t= )拟和优度检验R=，F=96，DW= (HP)= (DP)(t=)拟和优度检验R=，F=，DW=由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。HP= (t= )拟和优度检验R=，F= ，DW= (HP)= (M)(t=)拟和优度检验R=，F= ，DW= 由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动。土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平 我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。完善土地储备制度的对策建议为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：合理控制土地储备的范围和数量土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。加大土地供应结构的调整力度土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。建立健全相关配套的法律法规建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题 如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。强化土地储备管理的监控职能土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。重构土地储备的组织体系在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。参考资料：1. 杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）2. 吴次芳、谭永忠，我国城市土地储备的几个问题，城市问题，2002（5）3. 刘田，构筑土地市场巍峨大厦——红五月纵横谈，中国土地，2002（6）4. (日)野口悠纪雄著，汪斌译，土地经济学，北京：商务印书馆，19975. 毛镇林、赵相如、王待宗，政府建个“土地储备中心”如何——杭州土地资源收购储备制度评述，杭州市土地储备中心网6. 陈迪，“土改”点燃公平之火，决策资源房地产研究中心网7. 沈兵明、罗罡辉、卢春强、祝军，城市土地储备量研究——以杭州市为例，经济地理
房地产企业发展趋势分析前言房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。1、 研究概述 我国房地产发展历史我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。 研究房地产企业发展趋势的意义房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。因此， 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。2 、房地产企业现状和问题 我国房地产市场现状及展望经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲，有以下三大特征：从产品供给和企业角度来讲，现有的房地产市场呈现出以下五个特点：（一是房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更低，高价更高，总体均价趋降；（二是房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力（三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍，尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增（四是房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长（五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低。从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机，而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力，但这并不说明现在的房地产市不热，因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程，不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度，房地产市场就会产生）泡沫。从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中，产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似，大多数人享有基本相似的居住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品，表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中，房地产企业专业化水准大大提高，全行业明显进步而且更加理性，发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术，模仿和照搬都有助于行业发展，但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合，行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。 我国房地产企业发展现状房地产企业数量多，规模小。20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如，上海市目前的房地产企业有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小，在2003年全市万平方米的施工面积中，平均每个企业的开发面积仅为万平方米，销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4％左右。房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70％以上，有的高达90％。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件，如：企业的产权界定要清晰，企业必须有充分的自主权，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看，中国的房地产企业还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。然而，中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样，房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于：能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神，通过他们孜孜不倦的工作、奋斗，推动了企业的不断发展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的数量有限，假设有100万家企业，而只有10万名能人，意味着有90%的企业找不到能人；其次，能人也有分类， 也分专业，难以与各种不同门类的企业对口；再次，能人也有自身局限性，如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾，这时的能人，实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式，一般水平的职业经理也能使企业正常运作；没有好的管理模式，能人也会无用武之地；有了好的管理模式，能人离去，企业会受振动，但不会受重伤。房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产企业总数的80％多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。 我国房地产企业发展中面临的问题 企业的所有制性质问题尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化，但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有，如预算软约束。代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越来越多的经济学家所重视。房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期，国有房地产公司占了绝大多数；随着改革的深入和市场的发展，国有房地产企业的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至20％多。然而，即使是只占总数的20％，由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外，如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似，即产权不清晰，企业与政府的边界模糊，此外，其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。
房地产健康发展方案资金、土地和消费者是房地产发展的主要因素。近年来，随着国家宏观调控作用的逐步显现和房地产业的逐步成熟，房地产营销面临新的形势。自2004年3月末以来，面对经济总体过热信号，国家加大了宏观调控力度。国家有关部门从房地产的源头——信贷和土地开始，采取了一系列调控措施，尽管存在一定的时滞作用但已经取得了初步成效。随着各项调控措施逐步发挥作用，对房地产市场的宏观调控效果还将进一步显现。其成效包括：投资增速过猛的势头得到初步遏制；销售增速继续快于竣工，但有所回落；贷款规模得到有效控制，资金来源结构进一步调整；市场削减不合理需求，市场结构逐步优化。对房地产企业而言，银根、土地收紧尽管有利于房地产长期持续健康发展，但短期将带来较大的压力。房地产价格持续上涨。从2005年国内房地产市场宏观调控以来，尽管一些地方的房价上涨有所放缓，即全国平均房价上涨幅度有所下落。如1月～2月全国70个大中型城市房价上涨幅度为。但我们也应该看到，一些地方房价过快上涨也是不争之事实。特别是进入2006年，以北京房地产市场为领头，全国的房地产舆论是涨声一片。2004年全国房地产完成投资万亿元，同比增长％，略低于2003年％的水平，但仍处于高位运行。2005年，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别增长％、％ 和％。住宅空置率升高。从国家统计局与央行的数据来看，一是2005年以来房地产空置率快速上涨；二是房地产个人消费信贷快速下降。比如，据国家统计局数据，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为亿平方米，同比增长。个人住房需求下降。从金融统计数据看，房地产的需求正在减少。央行的数据表明:2004年个人住房消费信贷增长35%以上，增长达4700亿元，而2005年个人住房消费信贷增长为，仅增加2600亿元，仅为2004年的一半。同时从2006年一季度的情况来看，居民户消费性中长期贷款增加399亿元，同比少增245亿元。尽管这里有居民住房消费贷款提前还款的因素与房地产投机减弱，但从中可以推断，个人住房需求下降。二、创新房地产营销模式新形势下，对房地产企业提出了新的销售挑战，营销策略创新势在必行。当消费者对居住的选择不再停留于感性的消费，当市场需求逐渐从强调居住体验向追求高品质生活转化，地产就进入“品质致胜”时代。这就要求在房地产开发运营的全过程实施全面质量营销。从规划到设计，从选材到施工，从人员招聘到服务系统建设，一砖一瓦，一草一木，房地产企业都要舍得投入时间、精力打造让目标客户觉得有价值的“品质”。全面质量营销是以顾客需求为先导,以提高产品和服务质量为重点,通过全过程的营销努力来提高产品质量,驱动质量绩效,以实现顾客满意目标的一种新型营销理念。实施全面质量营销,要求营销者不仅仅要注重营销全过程的质量,实施营销全过程的质量管理(即营销全面质量管理);而且要关注产品(包含服务,下同)自身的质量,参与产品质量标准的制定和控制,使产品质量能符合消费者的要求。一方面要通过外部营销的质量控制,提高顾客对产品的感知质量,从而提高顾客对产品的满意度;另一方面要通过内部营销,来促进产品质量的提高。实施全面质量营销,必须做好以下工作:1.合理的市场定位只有市场定位准确，销售才能进展快，进而资金流动顺畅，短缺土地得到高效开发，这样国家宏观调控才不会造成什么不利影响。动工前弄清楚“为谁建房”而不是房子建成后问自己“房子为谁而建”，即房子未建，精确定位先行。这是应对宏观调控等当前不利形势的必然要求。因此，必须在市场调研充分和了解客户的基础上进行科学的市场细分，以确定有良好发展潜力的细分群体为目标客户；同时加强对竞争者状况的研究，以防定位趋同。通过市场调研,正确识别顾客的现实需求、潜在需求,竞争者对需求的满足状况,并根据企业的内部条件和经营目标合理进行市场定位,确定目标顾客。2.差异化的质量定位通过对目标顾客的需求状况和期望质量的调查分析,确定企业产品的质量定位。企业的质量定位不仅仅要注重产品的功能性质量,更要注重产品的适用性质量。在消费个性越来越突出的今天,企业要想在产品方面赢得优势,必须从产品的创新和产品的个性化这两个方面着手。一方面,随着经济和技术的发展,顾客需求不断发生变化,从而对产品提出新的要求,而企业只有向顾客提供不断创新的产品才能适应这种变化。另一方面,较高层次的顾客已不再满足于成批生产出来的产品,他们对于能体现个性的产品更加青睐。由于技术的发展,产品的个性化与生产的规模经济效益已不再是相互对立的矛盾。企业可以在保持一定规模经济的同时,为顾客提供满足其不同需求的个性化产品,使每位顾客都能获得满意的感受。3.及时的外部沟通主动关心顾客,经常主动保持顾客联系,收集顾客对产品、服务及其他方面的改进意见,并及时向顾客传递企业和产品的有关信息,不断改进产品和服务质量,使顾客满意度能得到提升企业与顾客之间信息、情感的沟通,不仅有利于建立长期稳定、相互依赖的关系,还可以为产品和服务的质量定位、内部员工的管理提供重要信息,使企业及每个员工更加接近顾客,提供更加符合顾客需求的产品,更好地为顾客服务。4.和谐的内部沟通一方面通过与内部员工的沟通,提高内部员工的满意度和忠诚度。如果说忠诚的顾客是企业宝贵的外部资源,那么忠诚的员工则是企业最宝贵的内部资源。满意、忠诚的员工,才能对顾客期待的价值有所贡献,从而提高顾客的感知质量,令顾客更加满意。管理者的角色不仅仅是监督与管理,更重要的是协助与支持,建立起一个包括培训系统、激励系统和内部沟通系统在内的良好的内部管理系统,让员工在和谐、快乐的环境中工作。另一方面通过与其他部门的沟通,将顾客需求、竞争者状况以及产品质量定位思路(产品适用性质量标准)准确、迅速地传达给产品设计者和生产者,促使研发部门和生产部门能按照市场需求制定出适应市场的质量标准,提供适应市场需求的产品;并及时反馈顾客对产品及其质量方面的抱怨,站在顾客立场上向有关部门进行呼吁,以保证产品和服务质量的控制和提高。5.营销过程的质量控制根据市场需求及消费者对营销质量的期望,制定营销质量标准,控制营销质量,提高服务质量,及时满足目标顾客对产品购买的需要,使顾客获得更高的让渡价值。营销过程质量控制的重点是营销组合质量控制,通过对消费者的调查,把握消费者在商品购买过程中对营销组合的要求,即4C(欲望与需求、成本、便利、沟通);运用质量营销工具,将消费者层次的4C转变为企业层次的4P；根据市场需求、竞争者动向及企业自身条件,制定或修订企业营销战略和策略,提高企业的营销质量。此外,还必须不断提高营销的服务质量,以实现顾客满意目标,树立为顾客服务的观念;从方便、沟通与理解、能力、态度、安全、服务设施等方面进行考虑,制定合理有效的服务质量标准;向顾客做出合理承诺,并实现承诺,使顾客获得超值感受,通过考核不断改进服务质量。
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
在撰写房地产毕业论文时，您需要遵循一定的写作形式和过程安排。以下是关于房地产毕业论文写作的形式和过程安排的建议：
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近几年来,我国房地产企业在营销实践和研究方面积累了丰富的经验,使房地产营销创新具备了充足的条件,同时房地产市场的变化带动着营销环境的变化,也促使营销观念、理论和策略的不断创新。下文是我为大家整理的关于房地产营销创新论文的范文，欢迎大家阅读参考! 房地产营销创新论文篇1 浅谈房地产营销创新策略 摘要:随着房地产行业的快速发展，房地产市场迅速过度到买方市场，房地产营销创新成为决定企业存亡、影响房地产行业的可持续发展的关键因素。要从顾客满意、差异化、体验营销、整合营销、关系营销等几个方面进行营销创新。 关键词：房地产行业，营销 一、传统营销理论指导下的房地产营销 传统营销理论的颠峰是始创于1960年美国的密歇根州立大学的4P理论，市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品(Product)、价格(Price)、销售渠道(Place)、促销(Promotion)。该理论假定一个企业只要生产出优质的产品，制定合理的价格，运用适当的分销渠道和合适的促销措施，就能顺利实现企业的预期营销目标。该理论“以企业为中心”，实施由内而外的营销。在房地产市场发展初期，行业不够成熟，需求旺盛的卖方市场情况下业内大多数厂商都简单地运用4P理论指导营销就取得了令世人瞩目的成绩。 但是，随着市场竞争日趋激烈，运用4P营销组合的企业越来越困难，尽管花费巨额资金，但这种“消费者请注意”的营销行为很难再获得成功。在严酷的市场形势面前，房地产厂商开始反思其营销行为，逐渐接受4C理论。4C即消费者的欲望和需求,消费者获取满足的成本，消费者购买的方便性，企业与消费者的有效沟通。 4C理论指导下的房地产营销行为具有几个鲜明特点： (1)重视消费者，根据消费者的需要设计和开发产品。市场细分开始流行，企业把产品放到一边，首先研究消费者的欲望和需求，不是简单地叫卖他们所能制造的产品，而是努力去提供消费者想购买的产品。 (2)忘掉定价策略，努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本并且开始有意识的加以影响，因为只有顾客能够承受的价格才是最合理的价格。 (3)忘掉通路策略，思考如何方便消费者购买，因为即使顾客已经愿意购买企业的产品，但若交易成本过高，他们仍然会选择放弃，看房车的出现充分地体现了房地产企业为消费者提供方便的决心和诚意。 (4)忘掉促销策略，多研究与消费者沟通，企业对新闻发布和公共关系活动的重视上升到空前的高度。4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。 二、整合营销 20世纪90年代，美国D•E舒尔茨教授等人提出了整合营销(IMC)，其基本思想可以概括为两方面：一方面把告、促销、设计、包装等一切传播活动都归于广告活动的范畴内;另一方面使企业以统一的传播资询向消费者传达。其目的是在市场营销的不同阶段运用和协调各种不同的传播手段，使其发挥最佳效用，最终实现企业与消费者之间建立长期的、维系不散的关系。现在，几乎每一个房地产项目都有广告公司介入提供全程服务，工程现场的包装、售房部的布置、宣传单张的制作、销售说词、公关活动和新闻发布等内容无一不是广告公司的杰作。对于实施整合营销的项目，消费者的所见所闻和感受到的完全一致，项目的优点会无数次以不同的方式传达给消费者，能够给消费者强烈的震撼，这样反复的同一刺激大大强化了消费者对项目的印象，有利于提高消费者对项目的认知度。 三、体验式营销 体验式营销就是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面，来重新定义、设计营销的思考方式。体验式营销观点突破了传统上的“理性消费者”假设，认为消费者在消费时是理性与感性兼具的，消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是营销活动和品牌经营的关键。企业的产品、服务赢得消费者青睐的关键在于他们能够创造出值得消费者回忆、难忘的经历、体验。房地产对购房人而言，不仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所，更多的是一种对生活品质的追求，精神上的享受、体验。销售人员亲切的笑容和得当的言行举止、悦耳的背景音乐，优美的小区景观、完善的配套设施，无不传达开发商大力提倡生态、环保，力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一的理念。 进入样板间，精美的装修让人惊羡，消费者完全模糊了对户型的大小、室内功能分区、采光、通风、私密性效果等方面的判断，你甚至还可以坐在沙发上品茶聊天，进厨房去炒几个小菜，“这就是我想要的家”，消费者完全认同开发商以人为本，融入现代设计理念和文化理念。要完成这种体验，通常需要消费者亲临现场，当然，现在有不少开发商开始利用虚拟现实技术和宽带网络建设网上看房系统，逼真地展示其楼盘及其样板房场景，并且通过增加一些互动功能，使得看房者利用“键盘加鼠标”就可以在虚拟的世界里获得身临其境的感受。 四、CS经营战略 “CS”(customer satisfaction)，即“顾客满意”，其指导思想是，企业的整个经营活动要以顾客的满意度为宗旨，从顾客的观点而不是从企业的观点来分析、考虑消费者的需求，把顾客需求(包括潜在的需求)作为企业开发产品的源头，在产品功能及价格设定、分销促销环节建立和完善售后服务系统等方面，以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。房地产消费在很大程度上属于情感消费层次，“满意不满意”是最重要的评价标准。 在房地产营销中实施CS经营战略要求从消费者的需求出发，满足消费者的现实需求并且准确地预测其潜在需求，尽量引导住宅消费的潮流。为此，必须分析消费者购房的动机、行为、能力和水平，研究他们的消费传统、习惯、兴趣和爱好，并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。从项目选址、住房档次、结构、类型、层高、套型、朝向到价格制定、广告宣传、售后服务等，房地产企业都必须从住房消费者的需求出发，使之满意称心，才能获得消费者的青睐，增强企业竞争能力。 五、关系营销 关系营销是通过识别、建立、维护和巩固企业与顾客及其他利益相关人的关系来促进销售，强调企业与顾客及其他利益相关者之间建立长期的相互信任的互惠关系。其关键在于：不仅争取顾客和创造交易，识别和建立关系是重要的，维护和巩固已有的关系更重要;营销的责任不仅是给予承诺，更重要的是履行承诺。 关系营销与传统市场营销有着很大的区别：传统营销把视野局限于目标市场上，建立在“以生产者为中心”的基础之上，其核心是交易，关心如何生产、如何获得顾客，企业与顾客之间、企业与其供应商、经销商之间是一种交易关系，企业通过诱使对方发生交易从中获利。在交易过程中，买卖双方的关系被看成是相互排斥的，交易结束，买卖之间的关系就结束了，买卖双方是一次性关系。 而关系营销是建立在“以消费者为中心”的基础之上的，其核心是关系，企业与其顾客、分销商、经销商、供应商、竞争对手、银行、政府及内部员工等之间建立、保持某种较紧密的合作关系，并不断加强这种关系，通过互利交换及共同履行诺言，使有关各方都实现各自的目的。因此，房地产企业及其相关利益者之间是一种互惠互利的长期依赖的关系，企业通过双方良好的互惠合作关系获利。 六、差异化营销 所谓差异化战略，就是企业通过在产品、服务、经销网络、品牌形象等方面形成具有独特性品质来满足用户的需要。房地产的差异化营销，是指通过产品差异化、服务差异化和品牌差异化来提高房地产产品的价值，从而形成竞争优势。这要求企业在产品的研究和开发上具有较强的创新能力，企业在生产技术上具有较高的适应能力和应变能力，企业在市场营销中有明确的目标市场，并能采取有效的经营手段和方法到达。与其他产品比较，房地产产品的位置固定性决定其本身有较大的差异化。 同时，房地产产品差异化还可以从性能、特色、风格和设计等方面入手，体现在品质的质优耐用、安全放心;区位的出行便捷、人文优越和升值潜力;环境的自然、生态和健康;整体布局的大方、精巧;单体设计的实用、合理和完善，设备设施的充分、新颖和高效;配套的生活方便，居住的愉快、舒适等。服务的差异化要求在传统客户服务的基础上进行服务升级，升级后的客户服务，不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的客户服务，而应涵盖产品设计“生产”销售“使用中所有的服务环节，而且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化，房地产基本进入了，服务经济时代，开发商只有通过丰富客户服务的内涵，扩大服务的宽度，延长服务的时间来再一次赢得属于自己的市场空间。最后，企业文化的差异化也应该受到企业的重视。 因为住宅不仅是一种生活方式的选择，同时也是居住文化的体现，而且应该注意，企业文化是最难被其他企业模仿的差别优势，一旦建立，即可成为企业的核心竞争力。 房地产营销创新论文篇2 浅议房地产营销策略的创新 摘 要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。 关键词：营销策略 品牌营销 绿色环保营销 服务营销 一、房地产市场营销的概念 营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。 从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。 二、房地产开发企业营销策略创新的背景 国内房地产市场自2008年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。据中房信统计数据显示，2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长，增幅比1～11月份回落个百分点，比2011年回落个百分点;其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长，商业营业用房销售面积下降。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高个百分点，比2011年回落个百分点;在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。 如今，国家的宏观调控政策未有丝毫松动的迹象，在政策日益趋紧的情况下，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。现在房地产企业比拼的不再是谁大，而是比谁的销售资金回笼的快，能够熬过去的希望就越大。所以，加速房产的销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段，这就需要房地产企业积极探索营销策略。 三、房地产营销策略剖析 国内房地产市场经过2009年、2010年的井喷，现在卖方市场已是一去不复返，所以，根据目前的市场状况，房地产开发商必须要积极探索房地产营销的策略，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.积极展开品牌营销。 从企业的角度看，品牌营销对房地产业意义十分重大，能够为企业带来巨大的经营效益。一般来说，在房地产业发展初期，多数楼盘不愁销售。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈，单靠产品本身很难保持对消费者长久的吸引力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化及与消费者的情感沟通;不仅是企业或产品标识，更是企业的无形资产;能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的经济活动中发挥重要的作用，为企业带来巨大的经营效益。 从消费者的角度看，现在人们生活品质提高了，选择的机会更多，消费者购房行为也日益挑剔。人们对房子的需求不仅仅是安身立命的场所，而且是价值、身份的体现。品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，可以增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找品牌。 总而言之，品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜的法宝，发展壮大的利器。品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然趋势，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格战，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。 2.践行绿色环保营销。 房地产绿色营销是指房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动，并指导其策划与实施的过程，其本质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。绿色营销观念是以环境保护为导向的一种全新的营销观念，是生态文明时代房地产企业谋求生存和发展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。房地产绿色营销通过一系列绿色营销组合手段来满足消费者对绿色住宅的需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，最终为实现人与自然的可持续发展。可以从三个方面理解房地产企业绿色营销的必要性。 对企业来说，房地产企业为了树立自己的品牌形象，就必须在生产中采购和使用绿色建材，开发绿色生态环境，生产绿色品牌产品。绿色品牌的开发营销可以塑造企业形象，在市场上，可以拉近企业与消费者的距离，得到消费者的支持和社会的认可，最终转化为企业的商业竞争优势，推动企业利润的提升，提高企业可持续发展的潜力。对消费者来说，随着我国经济水平不断提高，人们生活水平日益改善，消费者对各种产品的需求从生理需求向心理需求发展。 现代生活的快节奏给人们带来越来越大的身心压力，环境优美的绿色住宅也成为人们逃避繁忙工作，释放压力的良好场所，成为人们生理上、心理上的紧密依赖品，成为人们满足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要场所。住房的舒适性、陶冶性、祥和性和文化性是消费者追求的目标，也应该成为房地产企业开发设计的着力点，因此，房地产企业践行绿色环保营销理念就显得意义特别重大。 3.全面开展服务营销。 同样的产品，在市场竞争的激烈中，怎样才能使自己产品战胜对手，立于不败之地呢?这里面，除了品牌、价格、促销等诸多手段外，服务牌也是必不可少的一张。有调查表明，随着社会经济的不断发展，物质产品日渐丰富，人们对服务需求的增长远高于对物质产品需求的增长。服务营销不仅要求服务能体现品牌的价值，还要与众不同，同时，需要服务的产品越复杂，对服务工作的要求也越高，这些因素使得服务营销越来越重要。 可以肯定地说，今后的营销时代将是服务营销比拼的时代。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，确立初步的认知和倾向。在售中服务阶段，开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续。 在售后服务阶段，房地产企业对业主提出的问题要给予及时地反馈与解决。在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与解决;并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为房地产企业的发展奠定坚实的基础。 当然，房地产服务营销不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务;不仅要提高顾客现实的满意度，还要提高预期的满意程度。因此，房地产企业应当加强服务营销管理，强调以市场为中心和以顾客为上帝的服务营销观念，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、社会化、全方位化方向发展，使之成为有力的竞争优势之一。 现代房地产市场正处于高速发展且不断规范的时期，消费者对住房需求愈发理性，服务营销在房地产销售中越来越重要，服务品质的好坏将直接关系到企业的生存和发展。 四、开展房地产营销策略创新的关键因素 在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素，这对企业的营销顺利开展影响巨大，主要有以下几个方面： 1.房地产营销前要积极展开市场调查工作。 现代营销理论认为，房地产企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。在这基础上，建造好的房屋才能符合消费者的需求，销路畅通，达到企业预先制定的效益目标。社会在不断变革，环境的变化、需求的变化既给企业带来发展的机遇，也给房地产企业带来生存的威胁。 所以，房地产企业如能够通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，找到住房开发的最佳市场切入点，企业就能不断发现新的市场机会，规避市场的风险，从而不断开拓市场，提高企业经济效益。 2.房地产营销要有完整的绿色营销理念。房地产企业绿色营销应该是完整的，全面的理念，不再是单纯的绿地的规划，应该在产品、包装、价格、分销、促销和销售服务等各个环节上贯彻绿色原则，并科学地予以组合运用。 首先，积极开发绿色产品，从生产、使用到回收处理的整个过程中对环境污染最小，生产符合有关规定的有利于资源再生的产品。绿色产品是企业实施绿色营销的支撑点，事实证明，谁拥有绿色产品，谁就会拥有市场。 其次，强化产品的绿色包装。绿色包装是绿色营销的引擎，要把以促销为主的包装观念转变为以保护生态环境为主的包装观念。绿色包装是指对产品进行可回收利用的、具有环保功能的包装。强化这一包装能最大限度地降低产品在消费过程中对环境造成的污染和对人身造成的损害。 再次，合理制定绿色价格。绿色产品是经有关部门通过严格认证以后，获得绿色产品标志的产品，在质量标准、环保标准等方面都有较高的要求。因此，在成本构成方面与一般产品也有所不同，除了要考虑生产、经营过程中所发生的一般成本、费用以外，还必须考虑绿色资源的开发和运用所付出的代价、为保证清洁的成本、开发和运用绿色包装所增加的成本、废弃物的回收及处理所增加的成本等。 最后，开辟绿色销售渠道。选择怎样的销售渠道是企业营销的关键。选择绿色渠道，要注意选择在消费者心中具有良好绿色信誉的代理商、批发商和零售商，以便维护绿色产品的形象;要以回归自然的装饰为标志来设立绿色产品专营机构或专柜，便于消费者识别和购买;要合理设置供应配送中心和简化供应配送系统及环节;要建立全面覆盖的销售网络，不断提高绿色产品的市场占有率;在选择经销商时注意该经销商所经营的非绿色商品与绿色商品的相互补充性和非排斥、非竞争性，谋求中间商对绿色产品的忠诚度，进而大力推销绿色商品。 企业要灵活运用绿色营销组合，使绿色产品、绿色包装、绿色价格和绿色销售服务相互配合，融为一体。只有这样，才能确保绿色需求的可持续增长、绿色营销得到全民的认同。 总之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是社会进步的客观要求，实际上，社会生活中没有任何一种营销策略完全优于另外一种渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，在楼市的寒冬里，做好营销工作，有效地促进房产销售，加快资金回笼，企业就能在市场中不断生存发展。 参考文献： 1.曹宏亮.论湖南房地产促销策略，邵阳学院学报，2006(5) 2.周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界，2009(12) 3.梁湘.服务营销在我国房地产业的发展.企业技术开发，2011年7月第30卷第14期 4.舒晓华.房地产企业绿色营销策略研究[D].浙江大学学报，2004 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产营销毕业论文范文 2. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 3. 房地产市场营销论文1500字 4. 房地产市场论文范文 5. 房地产市场营销的思考论文
房地产营销策划是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。 下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产营销策划中的问题与对策 摘要：房地产营销策划在房地产开发中占据地位日益重要，发挥的作用越来越突出，也正是基于此，文章首先系统阐述了房地产营销策划的作用，在此基础分析了房地产营销策划的问题与对策。 关键词：房地产 营销策划 问题与对策 一、营销策划在房地产营销中的重要作用 房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核，综合运用各种策划手段，按一定的程式对未来的房地产开发专案进行创造性规划，并以具有可操作性的房地产策划文字作为结果的活动。 一个真正的策划案就是要将目标专案置于房地产 发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确它的核心定位，目的就是要为专案的营建，在设计、建设、营销、服务、 管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的专案整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在 社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给社会大众的目的。 其重要作用主要表现在以下几方面：1为开发商带来更大的利润空间;2更好地满足消费者的需求;3增强居住品质;4提升开发商的品牌。 二、房地产营销策划中的问题分析 在中国房地产业发展的过程中，房地产营销是一股不容忽视的重要力量，回顾中国房地产营销理论及实战的成长历程，在快速发展的同时，不难看出今天的房地产营销在面对市场 经济与整合营销趋势时，仍然显现出一些比较薄弱的环节。随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销从策划、推广到销售，很多层面出现的问题已然值得重视和深思。 1.理论欠缺而导致把市场定位混同于目标市场 这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。但目前一些营销策划人员混淆了这两个概念。实际上，两者在概念和功能上有明确不同。 目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务物件、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在的消费者心里奠定企业产品的位置和印象。目标市场是市场定位的前提，市场定位则指明专案的服务方向。 概念弄不清，就更不可能按照定位的三个层次：产品定位、品牌定位、公司定位，来对专案进行系统策划。 2.对产品卖点的把握不准 如今，房地产产品定位同质化的问题比较明显，“亲水”、“观景”、“花园”等变着法的换词汇表述，而真正涉及到产品本身的细节诉求，卖点挖掘就显得肤浅了。可以说，每一个地产专案、乃至于每一套房子都是绝不相同的，面积、格局、楼层、景观以及针对的顾客群都存在与生俱来的差异性。 这些都是极好的卖点提炼的基础资讯，但是大多数开发商、房地产营销策划大师们都视若无睹，在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌，往往给顾客一头雾水，得不偿失。而香港、台湾这些相对我们比较成熟的房地产市场，这类现象已是十分鲜见了。 有人揶揄道，卖房子的人应该好好向卖画的人学习，一位画家是十分珍视并了解自己的每一幅作品的，其向人推销时是绝不会说我的画框是什么好木材、我的装裱是什么技术的。实战中，应该根据顾客需求的不同来细分、提炼产品的卖点，基于产品的卖点，从而实施对整个专案的包装。 3.脱离市场需求的创新。 房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新专案推出后的“3-6个月”时间里，就有可能被跟随者复制。 如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。 而现在一提“创新”，许多房地产商就叫苦连天：“现在房地产市场已经很成熟了，哪有那么多创新?”但是，就像手机、衣服的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。房地产创新，就是知识创新和技术创新，第一，产品创新，如 建筑形式、外立面;生态化、 艺术化的小区绿化、景观;智慧化、人性化的房屋和小区设施等;第二，服务创新：服务内容的全方位、一条龙、一站式;服务模式的多样化、专业化;服务过程的资讯化、连锁化等。 如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种“缺氧”的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。其实，真正站在人的角度上，把自己当做消费者，创新就会活水不断。 4.过分依赖广告传播 由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，很多开发商不愿进行长时间的拉锯战，过多借助于广告轰炸，希望通过强势的宣传达成快速卖房的目的。据报道，曾经有企业把《解放日报》某一天的广告版面全部包下。 但是，广告不是促使房地产专案或开发商进入消费者心智的决定性因素，专案自身的品质才是重中之重。而现在，广告在房地产专案中的实际作用在很大程度上已经被夸大了，“广告创意”的力量已经掩盖了“产品品质”的光芒。而如果此时专案自身存在重大缺陷，那么广告做得越狠，那么刺向开发商心脏的力度也就越大。 同时，广告也不是促成最终销售的决定性因素，房地产毕竟关系一大笔开销，甚至是很多人的毕生积蓄，购买行为是慎之又慎的。没有消费者会仅仅因为几版“创意”的报纸广告或“精美”的楼书而痛快掏钱，也就是说，任何一个房地产专案的成功都不是广告单方面的成功，还包括品质与其他营销推广渠道的成功整合 三、房地产营销策划的对策 以上房地产策划过程中出现的一些问题，其根本还在于中国房地产策划属于新兴 职业，中国的房地产营销策划理论与 实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。在实际的操作过程中出现一些急功近利的思想。以下大概分析这些问题的解决方法。 1.正确运用目标市场选择模式。开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种： 1复合产品模式。此模式是指房地产开发商集中开发一种型别的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。但是，将不同的目标客户群体安排在同一物业内显然无法满足这些目标群体的个性化需求，在选用此模式时要慎重。 2单一市场模式。此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销。 3完全市场覆盖模式。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种型别的物业来满足各种目标市场的需求。只有大型的房地产公司才能采用完全市场覆盖战略。 4有选择的专业化模式。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。 5复合市场模式。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。 2.定期对策划人员专业知识的培训和交流。可以定期 组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的 经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。 3.基于楼盘品质的创新。随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区 环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。 参考文献： [1]纳雷西·K·马尔霍特拉.市场营销研究[M].北京：电子工业出版社，2002. [2]李乡状.最新房地产营销策划与实战全纪录[M].北京：银声音像出版社，2003. [3]王长征.消费者行为学[M].湖北：武汉大学出版社，2003. 篇2 浅谈市场规范下的房地产营销策划 [摘要]如今全球经济的迅猛发展正改变着整个社会和营销环境，而环境的变化迫使房地产不得不重新审视已有的营销理念，进而树立全新的营销理念。在市场经济中，一切失败归根到底是思维方式的失败，如果我们能在思维方式这个本源上解决问题，则无论竞争对手多么强大，最终一定能够战胜它。 [关键词]房地产营销创新战略 一、引言 房地产营销战略正确的选择应当是寻找符合自身条件的战略基点，进行市场补缺，以期建立区域性性的相对优势;产品可以从三个层次，为消费者或使用者提供满足，这种“整体产品”的概念，是房地产产品创新的重要营销思路;市场创新有两种思路：重新选择销售区域，或重新选择购买群体;产品要经过一定的方式与市场发生联络，经营创新便是改进和完善联络的方式。创新需要机会，市场营销意义上的“机会”，源于消费者或使用者通过市场未能满足、或尚待更好地满足的需要和欲望;“创新”是一个经济概念，而不是一个技术概念，是指“房地产家实行对生产要素的新的组合”，与技术上的新发明不是一回事。 二、房地产营销意义 现代市场营销学是我国发展社会主义市场经济，走向世界市场所必须研究和掌握的一门应用科学。房地产的命运系之于“销”，而“销”之绩效来源于“营”，只有“营”字领先，“销”字当头，营销一体，这样的房地产才会如鱼得水于市场。“营”即包括策划、创意、运筹和研究，现代的营销人员，第一要务就是如何动脑筋的问题，以策略来带动“销”。评价一个房地产经营好坏的一个关键标准，就是最终营销业绩包括销售额、市场占有率、利润、知名度等的高低，而营销业绩的高低又取决于该房地产营销实力的大小。 营销实力除包含房地产的硬资源装置、资金等实力外，还包含房地产的软资源实力。软资源实力的重要体现主要是其现代营销意识和专业营销实力的强弱，而专业营销能力的高低取决于房地产是否拥有基础扎实、经验丰富、创造性思维和踏实勤勉的营销管理、营销企划和营销执行人才。随着资讯时代的来临、我国加入世贸组织、市场竞争的加剧和经济体制改革的深入，我们越来越迫切地需要建立一支高素质的营销人员队伍。 三、房地产营销过程中的问题 1、一些房地产的市场营销人员素质低 房地产商对销售人员的素质经验缺乏起码的要求和把握，流动性大致使房地产商付出惨重的时间和人力成本。企业内部体制和政策限制，没有赏罚机制，导致销售人员缺乏动力和激励也没有压力。房地产人员素质良莠不齐，缺乏统一的指导、考核和规范化要求，没有统一的最低报价要求和选择客户的标准;也有些地区销售能力并不弱但缺乏对产品的深入了解和卖点的把握。 2、市场营销目标低、眼光低 销售目标确定了营销目标的要件。研究经营评估所汇集的营销资料之后，才设定销售目标，因此销售目标能直接反映出公司在下一年度达成预测销量的能力。检讨销售目标以及了解销售目标设定低、中、高水准的理由，公司的销售目标若设定在低水准到中等水准之问，或许表示近年来失去许多顾客及市场占有率，不然就是销售区域内的竞争活动更多，或竞争者投入更可观的广告费用。这些理由都会直接影响营销目标的拟定，同时也有助于了解营销目标该如何设定，及是否需要争取新使用者、现有顾客或是两面三刀者都要同时争取。 3、营销战略缺乏科学性 质量与技术管理手段是经营过程必不可缺的，它只有和谐地融入整个房地产管理体系中时，才能发挥其应有的作用。例如，某家房地产竟然可以控制到一根长只有5m的纱线的成本，而且还能使每台机器得到正确保养与维护。究其原因才明白，原来除了已达到国家IS09000的质量管理标准外，他们还凭借多年的实践总结出了一整套个性化、系列化的房地产管理方法，通过管理的手段合理地进行了产品的单位成本控制、机器成本控制;完善了人员的目标管理;实现工作流程标准化、薪酬制度、激励制度合理化;同时平日通过各种培训手段提升了人员的岗位素质、专业素质，增强了管理意识。通过人性化管理将机器与人科学地融入房地产的整体战略中。 因为渠道交叉混乱，很多房地产都曾走过弯路。由于缺乏市场操作经验和客户基础或者追求短期效益和现金流，把一些长线优势品种卖到流通和零售市场，区域间纷争不断，客户抱怨不断，而市场销量也很快停滞不前。因为很明显，流通和零售的销量是靠挤占临床的销量为生的，当临床销量萎缩，未经过系统培育的其他渠道销量自然下滑。这种短期行为让房地产与客户共伤而不是双赢。 合理的方式应当是根据产品的特点和竞争优势，确定所走的渠道，守住规范运作的底线。即便是流通渠道，也需要规范运作，协助客户构建分销通路。根据竞争格局另辟新渠道是一些房地产取得成功的法宝，比如大中城市竞争激烈的产品下沉到低端市场，遭遇降价的先前的贵族产品率先抢占流通市场等。 四、营销过程中的战略意义 “战略”一词本是军事术语，原意是指对于任何一个组织的全域性性或决定性的谋划规划。战略问题是研究全域性行动的方向、目标和实现目标的最好的途径。把“战略”的概念应用在房地产营销活动中，就称为营销战略。营销过程中的战略意义是指房地产通过识别外部环境提供的机会和威胁，并根据自己的资源情况，对房地产战略整个营销过程所提出的未来某个时期要达到的目标和实现目标应采取的一系列行动。 1、依附战略 依附型经营战略又称为系统化经营战略。所谓“依附”就是把本房地产的生产经营活动与发展相对固定地纳入或嫁接在某个餐饮大房地产或房地产集团上，成为该大房地产或房地产集团系列化生产中的一个组成部分。选择、采用依附型经营战略的好处在于中小餐饮房地产可以得到相对经营方向和技术支援，产品的开发方向较为单一、明确，可以发挥自己的专长，并能在一定程度上避开市场激烈竞争的压力;另外还能通过协作关系进行联合开发，依靠大房地产的技术开发能力和实力，突破自身在资金、人才、装置等方面的制约。 2、国际化经营战略 国际化经营战略是指房地产将其具有价值的产品与技能转移到国外市场，从而创造价值的战略。大部分房地产采用国际化战略时，是把在母国所开发出的具有差别化的产品转移到海外市场来创造价值。在这种情况下，房地产大多把产品开发的职能留在母国，而在东道国建立制造和营销机构。在大多数的国际化房地产中，房地产总部一般严格地控制产品与市场战略的决策权。 如果房地产的核心竞争力使房地产在国外市场上拥有竞争优势，而且在该市场上降低成本的压力较小，房地产采取国际化战略是非常有利的。但是，如果当地市场要求能够根据当地的情况提 *** 品与服务，房地产采取这种战略就不太合适。同时，由于房地产在国外各个生产基地都有厂房装置，会形成重复建设，则加大了经营成本，这对房地产也是不利的。 近几年来，当世界知名跨国房地产大举进军我国，并大力实 施本土化经营战略之时，以海尔、长虹等为代表的国内知名家电房地产不甘示弱，也积极开拓国际市场，逐渐形成了走向世界、争创全球品牌的战略意识，纷纷在观念、生产、营销、研发和资本等国际化方面迈出了实质性步伐。目前，随着全球经济一体化和我国加入WTO的成为现实，越来越多的中国本土品牌会更加注重国际化经营战略，以参与世界竞争，与世界跨国房地产一道争国际市场，这是必然的趋势。 3、差异战略 差异化营销核心思想是“细分市场，针对目标消费群进行定位，汇入品牌，树立形象”，是在市场细分的基础上，针对目标市场的个性化需求，通过品牌定位与传播，赋予品牌独特的价值，树立鲜明的形象，建立品牌的差异化和个性化核心竞争优势。差异化营销的关键是积极寻找市场空白点，选择目标市场，挖掘消费者尚未满足的个性化需求，开发产品的新功能，赋予品牌新的价值。差异化营销不是某个营销层面、某种营销手段的创新，而是产品、概念、价值、形象、推广手段、促销方法等多方位、系统性的营销创新，并在创新的基础上实现品牌在细分市场上的目标聚焦，取得战略性的领先优势。 4、“虚拟营销”战略 “虚拟营销”战略是指房地产在组织上突破有形的界限，只保留其中最关键、最核心的功能如生产、营销、设计、财务等功能，而努力将其他功能虚拟化，美国耐克的发展便是“虚拟营销”成功的典范。耐克是一个既无生产车间又无销售网路的房地产，只拥有在全球具有核心竞争力的运动设计部门和营销部门，生产和销售全部虚拟化，通过外部组织来完成。 “虚拟营销”战略的经营模式有三个方面的竞争优势： 1克服房地产资源的约束。 房地产虚拟经营实施品牌战略，可以将房地产的资源集中于深入的市场调研、品牌识别或视觉策划、广告以及各种传播沟通方式上，从而节省生产制造设施庞大的投资和人力、物力的消耗。 2专注于价值链中高附加值部分。 一些房地产举起品牌战略的大旗，精心打造品牌，从而获取较高的增加值，而将价值链中的一些低附加值活动虚拟化，委托其他厂商或公司来完成，其虚拟化房地产单元也可以依据成本和质量，挑选不同的组织，从而使虚拟经营具有动态性。 3敏捷性。 具有品牌的盟主房地产针对市场需求的变化，如产品品种、需求量等，可以迅速整合外部资源以适应市场，克服全能型实体房地产生产经营的相对刚性。 五、结语 对于中国大量在大众市场扎根的房地产来说，要维持自己的地位，首先，必须进行彻底的变革，走出原始的降低成本的方法，从业务模式和运营管理创新人手，通过价值链的创新，通过低成本的运营和精细化的营销来降低成本、提升效率，为底层消费者提供真正能满足其需求的高性价比的优质产品。 参考文献 [1]王公为，贺立，慕晓峰.基于利益相关者视角的房地产业发展研究[J].北方经济.. [2]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设.. [3]曹晓丽.新形势下房地产企业战略转型研究[J].合作经济与科技.. [4]梁琳娜.基于消费者需求变化的企业文化营销研究[J].经济论坛.. [5]陈卫兰，刘晶晶.初探房地产营销策划框架[J].山西建筑.. [6]黄励.房地产品牌的建立[J].经济师.. [7]曹润叶.论网路环境下消费者行为分析及营销对策[J].科技情报开发与经济..
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
金融危机对中小企业发展影响分析 摘要： 文章从困难和机遇两个方面系统分析了金融危机给中国中小企业发展带来的影响。得出以下结论：金融危机使中国中小企业面临出口订单锐减，出口市场缩小，生产成本上升，产出下降，生产规模缩小，倒闭现象严重，信贷支持减少，直接融资渠道变窄，融资成本提高等困难。但在金融危机中，中小企业也面对全球产业转型、升级，中国扩大内需政策，积极财税金融支持，人才引进等机遇。面对困难与机遇，中小企业应该积极扩大内需市场，开拓危机影响较小的海外市场，强化内部财务管理，扩展融资渠道，优化人才引进和管理机制。 关键词： 中小企业；金融危机；困难；机遇 0 引言 中小企业是指职工人数2000人以下，或销售额3亿元以下，或资产总额4亿元以下的企业[1]。目前，中小企业年均产出占中国GDP超过60%、从业人数占全国就业总数超过80%[2]。美国次贷危机引发的全球性经济、金融危机对中国的影响仍在蔓延，而中小企业受到的冲击尤为严重。文章从困难和机遇两个方面系统分析了金融危机给中国中小企业发展带来的影响，以期为中国中小企业探索应对危机的道路提供参考。 1 中小企业面临的困难 出口受到严重冲击 出口订单锐减 据海关统计，2009年1~8月，中国外贸出口亿美元，同比下降，出口价格总体下跌，扣除价格因素后，出口数量下降，出口数量下降对出口值下降的贡献率为，其中，一般贸易出口价格下跌，出口数量下降；加工贸易出口价格下跌，出口数量下降。同期，一般贸易进口价格下跌22%，进口数量增加4%；加工贸易进口价格下跌，进口数量下降。第105届广交会共有16万境外采购商到会，与上届相比下降。出口成交额为亿美元，比上届减少。机电商品、轻工产品、纺织服装等传统劳动密集型产品受国际市场萎缩影响比较大。 出口市场缩小 在贸易壁垒增加、出口退税率下调、人民币持续升值等多种因素影响下，中国中小企业传统外贸模式受到考验。一是面临印度、越南等国家的竞争压力。虽然印度、越南等国家的产业配套不及中国，但劳动力成本比中国低。2009年“广交会”反馈，随着生产成本的上升，中小企业外贸订单向东南亚国家流失倾向明显，尤其是纺织服装、工艺品、玩具等行业。二是人民币升值压力。据中国人民银行统计，2008年1月~2009年9月一美元折合人民币（期末数）由上升为。纺织服装领域的中小企业，加工利润在5%~10%之间，人民币升值严重影响企业出口，利润空间进一步压缩，价格竞争优势继续削弱。一些企业倾向于不接超过两个月的订单。对主要出口市场出口量进一步萎缩，据海关统计，2009年1~8月，中国对美国出口价格下跌，出口数量减少，比前7个月减幅加深个百分点，小于同期出口总体减幅个百分点，分别小于对欧盟和日本出口减幅个百分点和个百分点；同期，对欧盟出口价格下跌，出口数量减少23%；对日本出口价格上涨，出口数量减少。 生产成本居高不下 生产成本不断上升 受美国次贷危机，铁矿石、石油、粮食等原材料价格上涨，人民币升值，国家宏观调控政策等因素影响，中国中小企业增速进一步放缓，中小企业生存与发展面临严峻考验。原材料价格上升对企业成本影响幅度比较大，造成企业生产成本大幅上升。其中，钢材、石油制品等部分原材料价格上涨过快，加之中小企业内部控制不健全，采购成本比较高，造成企业生产成本大幅上升。中小企业生产设备、生产技术相对比较落后，造成生产消耗过大，资源浪费情况比较严重，这也是中小企业生产成本上升的一个重要原因。 产出下降 生产成本与用工成本的上升使中小企业利润不断下滑，而利润的下滑使企业产出呈下降趋势。据调查全国2008年11月工业增加值同比增长，增速创下1994年以来的最低同比增幅。广东2008年全年工业企业订单、生产、利润三个指标的指数平均分别为、和，比上年下降、和点。 生产规模不断缩小 生产规模缩小 这场金融风暴使中小企业出口市场不断缩小，加之中小企业生产成本的上升，中小企业发展受到严重的冲击。惠州吉隆被喻为中国的“鞋都”，是目前国内最大的女鞋生产基地。吉隆镇有几千家鞋厂，规模较大的企业有100多家，除此之外很多都是小工厂。现在有近1/3的小厂已经完全停工，仍在运行的厂商也面临开工不足的问题。 倒闭现象严重 据统计，全国2008年上半年有万家规模以上的中小企业倒闭。作为劳动密集型产业代表的纺织行业中小企业倒闭超过1万多家，有2/3纺织企业面临重整。据广东省经贸委中小企业局统计，2008年1~9月，广东省停产、歇业、关闭和转移的中小企业累计为7148间，截止2008年10月份，这个数字就上升为15661家。 流动性资金不足 资金紧张和融资困难是一直困扰企业的难题，2008年这一问题更为突出。以广东省为例，据国家统计局服务业调查中心统计，2008年，广东省企业融资和流动资金景气指数各期均低于上年同期，融资景气指数从一季度的逐季下滑到四季度的；流动资金景气指数从一季度的逐季下滑到四季度的；2008年下半年虽然利率下调、各级政府也出台了相关的政策措施，但就目前现状看，政策的积极效应尚未显现；四季度中小企业中，反映融资困难和流动资金更趋紧张的分别占和，而反映融资相比容易和流动资金充足的分别仅占和。 2 中小企业面对的机遇 产业布局调整和政策机遇 全球产业转型机遇 金融危机全面爆发后，世界经济发展格局存在重新调整的客观要求。从制造业部门角度看，目前全球制造业主要集中在北美、欧洲和东亚三大区域，其中，东亚地区是以中、日、韩为代表。自20世纪90年代以来，以制造业为主的中国经济取得长足发展，在全球制造业中比重从3%提高到2007年的，在全球占有重要地位，已经成为位居美国之后的全球第二大制造业大国。金融危机在客观上加速了西方国家制造业的不景气，给中国制造业发展带来历史性契机。目前，尽管中国宏观经济同样面临周期性下滑趋势，但制造业的景气度还是保持在较高水平。因此，在金融危机后的产业格局调整中，中国应强化自己的制造业中心地位。 全球产业升级机遇 从中国制造业发展的机会看，美国、欧盟、日本等发达国家（地区）经济在遭遇金融危机重创之后，将陷入衰退或衰退边缘，发达国家制造业势必向发展中国家加速转移，这将对中国制造业成长和升级带来历史性契机。特别是中国实施的以消费型增值税为代表的税制改革和一系列产业转型政策必将给中国的中小企业的发展和自主创新带来前所未有的重大机遇，为中国产业升级和企业产品升级创造新机会。 中国扩大内需政策机遇。国务院2008年11月5日召开的国务院常务会议，研究部署了进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的10项措施，启动了总投资超过4万亿元的一揽子建设和促进经济发展计划。中央的决策和扩大内需政策措施的落实，一定会给中小企业的发展带来巨大发展机遇。 财税金融支持机遇 财政政策方面 一是2009年国发36号文件将困难中小企业阶段性缓缴社会保险费或降低费率的政策执行期，由原定的2009年底延长至2010年底。中小企业可与职工就工资、工时、劳动定额进行协商，可向当地人力资源社会保障部门申请实行综合计算工时和不定时工作制；二是中央财政设立了科技型中小企业技术创新基金，中小企业国际市场开拓资金，中小企业服务体系专项补助资金，中小企业发展专项资金等。截止到2008年底，中央财政已累计下达支持中小企业发展的专项资金亿元。在2008年39亿元的基础上，2009年增加到96亿元，今后还要逐渐增加。另外，国家发展改革委在200亿企业技术改造资金中安排了30亿元，专项用于中小企业特别是小企业的技术改造。国发36号文规定要加快设立国家中小企业发展基金，引导社会资金投向。关于基金的设立，目前正在研究之中。三是为减轻企业负担，国务院有关部门于2008年在全国范围内取消和停止征收农业化学物质产品行政保护费等100项行政事业性收费，每年可减轻企业和社会负担约190亿元。 税收政策方面 2008年初实施的新的企业所得税法，将企业法定税率由33%降为25%，对符合条件的小型微利企业按20%的低档税率征收，对国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%税率征收。从2009年起，国家在全国范围内推行增值税转型改革。允许企业抵扣新购入设备所含的进项税额；将小规模纳税人增值税征收率由6%和4%统一下调至3%；从去年8月起，7次提高出口退税率。在此基础上，2009年国发36号文件又提出2010年对年应纳税所得额低于3万元的小型微利企业减半征收所得税；中小企业缴纳城镇土地使用税确有困难的，可按规定提出减免税申请；不能按期纳税的中小企业，还可以依法申请延期缴纳。 金融政策方面 2009年国发36号文件提出了一系列政策措施。一是在体制上要求国有商业银行和股份制银行建立小企业金融服务专营机构，加强和改善对中小企业的金融服务；二是加快以中小企业为放贷主体的贷款公司、村镇银行、资金互助社等新型中小金融机构的发展，支持民间资本参与发起设立股份制金融机构，完善多层次中小企业金融服务体系。三是在鼓励金融机构扩大对中小企业贷款上，鼓励建立小企业贷款风险补偿基金，对金融机构发放小企业贷款按增量给予适度补助，对小企业不良贷款损失给予适度风险补偿；四是完善财产抵押制度和贷款抵押物认定办法，通过动产、应收账款、股权等方式，缓解中小企业抵质押品不足问题；五是对商业银行实行差别化的监管政策。六是在完善中小企业信用担保体系方面，加大财政支持力度，提高担保机构的担保能力，落实好对符合条件的担保机构免征营业税、准备金提取和代偿损失税前扣除政策。从四大银行的统计看，截止到今年10月底，中小企业贷款余额约万亿，与年初相比增加了万亿，平均增幅约43%。其中小企业贷款余额为万亿元，较年初增加2860亿元。 在拓宽中小企业融资渠道方面，各有关方面采取多项措施，努力探索中小企业多元化融资渠道。一是积极发展中小企业上市融资。在扩大中小企业板规模的基础上，加快推出了创业板。二是支持金融机构开展中小企业贷款证券化试点，为中小企业构建多元化的直接融资渠道。三是规范和促进产权交易市场发展。选择北京、上海、广州等地开展区域性中小企业产权交易市场试点，引导其为中小企业产权、物权、股权、债权等交易提供服务。四是积极推进中小企业集合发债。北京、深圳、大连等省市已成功发行中小企业集合债券，发行总额亿元。五是建立完善创业投资机制。通过税收优惠、财政支持、创业投资引导基金等措施，鼓励引导各类创业投资机构加大对中小企业投资力度。 人才引进机遇 从企业吸引人才的角度看，尽管大企业有吸引人才的优势，但中小企业在这方面也有其特点。其一，大企业庞大组织和指挥系统限制了科技人才的活动。企业组织越大越容易僵化，难以提出独创性建议；其二，中小企业由于规模相对较小，组织结构相对比较简单，管理层级少，因此，在面对经济形势变化时容易及时调整；其三，从员工的自我发展角度看，中小企业可能较大企业更具吸引力。据中国发展和改革委员会及教育部门的调查数据显示，近几年应届高校毕业生在中小企业的就业比例已超过50%，改善了过去中小企业高校毕业生数量较少、员工教育程度普遍较低的情况，这就在一定程度上为中小企业提供了所需的人力资源。 3 中小企业发展的对策建议 扩大内需市场 面对出口市场萎缩情形，中小企业应加强国内市场的拓展，寻找新的内需市场空间。中国的中低端市场发展潜力很大，如农村消费市场。寻求网络新机会，转向了电子商务，这也是企业能够快速找到的增长点之一。 开拓危机影响较小的海外市场 广东是中国出口贸易大省，2009年1—4月，广东省对前3大出口市场——香港、美国和欧盟的出口持续下降，而对中东、非洲和印度等新兴市场出口额保持增长。广东对中东出口表现突出，2009年4月大幅增长；对东盟和印度出口也分别增长和；对非洲出口下降。因此中小企业应开辟受金融危机相对较小的非洲、中东市场。 强化内部财务管理 中小企业要及时跟踪客户生产计划和库存计划，合理确定自身采购和生产计划，并通过价格策略或贸易交换等方式将过剩存货变现。催收应收账款或将应收账款转让，减轻资金压力。通过裁员减薪，部分职能工作外包等途径，压缩企业经营成本。降低采购成本。降低生产消耗，提高产品质量。专业化协作和增加技术含量高的设备投入。 扩展融资渠道 中小企业应抓住政府在信用担保、贷款贴息、直接资金支持等方面的倾斜政策，及时转型升级，优化产品结构，依靠科技创新，提高产品附加值。中小企业注意维护自身形象，加强与银行的沟通与协作，依靠诚实信用，获得银行贷款资助。产业供应链上的中小企业可以借助与自己有业务往来的大企业信用，获得银行贷款，实现“供应链金融”。若干个中小企业进行融资联盟，建立互保体制，互为担保，或者类似于合作经营性质的组织，集体贷款或联合发行企业债券。另外，融资租赁，硬件经营租赁，产品融资，期权和股权融资，OEM融资，存款融资，专利权、商标权等无形资产质押贷款，股权奖励计划，吸引权益性融资等也是中小企业融资有效途径。 优化人才引进和管理机制 中小企业要发挥体制机制灵活、对环境反应灵敏、发展潜力大等优势，扬长避短，建立灵活引进和选人用人机制、激励约束机制、合理人才流动等符合自身特点的人才策略。科学配置人力资源，企业就一定能够达到吸引人才、留住人才的目的。一是创建“以人为本”的企业文化，二是加强绩效考核管理、建立有效的激励和竞争机制，三是用保障留住人才、用培训发展人才，四是做好企业的招聘工作。 参考文献： [1]杨栩.我国中小企业技术创新系统研究[D].哈尔滨工业大学，2006. [2]刘洪生，伊志宏.经济提振、中小企业信贷支持与金融风险[J].经济与管理研究，2009（9）：96-104. [3]马永强，孟子平.金融危机冲击、企业风险缓冲与政府政策选择[J].会计研究，2009（7）：50-56. [4]杨树臣.金融危机后人力资源管理的策略探究[J].经济问题探索，2009（11）：94-98. [5]陈和平.金融危机环境下中小企业财务管理的应对措施[J].山西财经大学学报，2009（11）：142-150. [6]朱岩梅，吴霁虹.我国创新型中小企业发展的主要障碍及对策研究[J].中国软科学，2009（9）：23-31. [7]邬伟娥.中小企业应对金融危机的电子商务市场策略研究[J]. 生产力研究，2009（14）：151-160.
（二）加大刺激市场需求的措施，促进中小企业生产规模的持续发展 目前我国政府已出台扩大内需、促进经济增长的十项措施以及实施“家电下乡”刺激农村消费市场等措施。但这些措施要么大多是长期措施，没有起到立竿见影的效果；要么是由于居民收入不高和消费行为习惯等原因，效果并不明显。中小企业仍然由于社会总需求不足而生产萎缩。笔者认为，要在短期内对内需起到大的刺激作用，还必须尽快出台以下措施或政策。第一，扩大范围向民众发行消费券。前段时间成都、杭州等地方政府向民众发放了一些消费券，对拉动消费起到了推进作用。第二，进一步提高个人所得税起征点和降低酒类、化妆品等商品的消费税，同时提高进口消费品的关税。提高个人所得税起征点将释放中低收入人群的消费力，有利于扩大内需。而酒类和化妆品企业大多是中小企业，降低这些产品的消费税有利于刺激市场的需求，促进中小企业生产。第三，增加农民收入和低收入人群的收入。第四，降低或补贴农民和低收入人群的生活用电用燃费用。第五，完善医疗改革、加快教育改革的进程和保证建立覆盖面宽尤其是农村的社会保障体系。如果这些措施出台，农民就少了后顾之忧，农村社区居民的购买力就会提高，内需的市场规模就很大。以平均每年每人增加200元的衣物、300元的食品计，就是4000亿元的市场。以平均每户购买6000元的家用电器消费计，全国就是万亿元的市场。如果农村社区平均每人可支配收入相当于城市人口的1/2，以2008年计就有6500元，总额就是万亿。因此，这些重要措施出台必定会对中国的市场消费，特别是农村消费将产生积极的效果，“家电下乡”等刺激农村消费市场的措施才能真正产生效果。上述刺激市场需求措施的综合实施，将大大促进中国中小企业生产的持续发展。 （三）进一步减轻中小企业负担 2008年我国作了4次出口退税率的上调，2009年2月4日，国务院原则通过将纺织品服装出口退税率由14%提高至15%。从2009年1月1日起，三项减税政策开始在全国所有地区、所有行业全面实施：一是增值税转型改革；二是将小规模纳税人的增值税征税率统一调低至3%，将矿产品增值税税率恢复到17%；三是调整个体工商户的增值税起征点。通过上调出口退税率和实施减税政策，鼓励企业技术改造，在一定程度上减轻了中小企业负担，加大利润空间，刺激了中小企业生产。由于眼下出口仍然萎缩，企业负担仍然较大。笔者认为，还要在产品范围和退税率的量上加大出口退税政策的力度；减轻对中小企业的各种不必要的行政摊派；加大对各种收费的清理力度；改进政府服务。同时由于现在企业大概要4、5个月才能收到货物回款，因此，笔者建议，在金融危机影响的困难时期，在实施出口退税上调和三项减税政策的同时，政府在增值税的征收方面应该延迟4个月或5个月。或者根据企业收到货物回款的期限来按季度征收企业增值税，这样也能减轻中小企业负担，为企业健康发展创造良好的政策环境。 总之，面对金融危机影响，中小企业需要迎难而上，不断完善自身，在变革的环境中求得生存和发展的空间。同时，政府也有责任和义务为中小企业渡过难关提供必要的支持。相信在我国政府的政策扶植和中小企业自身自主能力提高的双管努力下，中小企业将很快摆脱困境，并最终实现腾飞。
金融危机对中小企业的影响及对策研究 椒江区审计局课题组内容摘要：由于全球金融危机的影响，我区中小企业面临困境。主要表现在：市场需求不足，出口形势严峻；宏观经济波动剧烈，企业经营难以适从；灵活用工受限制，劳动成本大幅上升；四大银行偏好“龙头”，中小企业融资困难。如何应对这样的局面，需要政府和企业共同努力。政府应加大政策扶持力度，促进企业转型升级；创建企业服务平台，优化企业发展环境；完善服务体系，缓解企业资金压力；企业则要树立信心，炼好“内功”。 关键词：金融危机 中小企业 影响 对策 一、提出问题的背景 随着美国次贷危机逐步演变为金融危机，并向全球实体经济蔓延，世界经济形势日趋严峻，国内经济运行困难明显增加，对中小企业的影响不断加剧。我区作为浙江省东南沿海的“制造业重点区”，受2008年10月以来的国际金融危机影响较大，据统计部门资料反映，2009年2月全区482家规模上工业企业中，工业总产值低于上年同期40%的企业有68家，占，其中：已停产企业10家。我们通过问卷调查、实地调查、召开座谈会以及访谈等多种方式，向我区规模以上企业发放调查问卷58份，其中工业27家、非工业5家调查企业填报了2007年至2009年2月期间有关生产经营数据。 二、对问题的分析 根据调查情况及对相关数据的统计分析，我们认为金融危机对我区中小企业的各种影响主要表现在以下几个方面： （一）市场需求明显不足，出口形势依然严峻 国际金融危机导致市场需求明显不足。问卷调查表明，金融危机影响下，企业存在多种突出困难，其中占首位是订单减少。58家企业中签订内贸订单的企业39家，2009年1-2月与上年同期相比订单增加的3家占，持平的17家占43%，减少的19家占49%；签订外贸订单的企业36家，订单增加的2家占，持平的14家占39%，减少的20家占。32家调查企业统计显示， 2008年外贸订单总额211674万元，为2007年的93%，同比下降了7个百分点。尤其是10月份开始同比下降了30个百分点以上，2009年2月份有所回升，但同比仍下降19个百分点。分行业看，缝纫设备行业影响最大，2008年同比下降了39个百分点，目前还在继续下降，2009年2月比上年同期下降69个百分点。 出口额明显下降。受国际金融危机影响，我区及台州开发区规模以上工业企业2008年外贸出口交货值亿元，比2007年减少亿元，减幅为。区外经贸局数据反映，2008年度我区（不含开发区）出口额亿美元，月平均额为9158万美元，比上年增13%，但增速减低，尤其是2008年10月开始，出现大幅度下降，第四季度各月出口额明显低于年平均数，其中10月份出口8175万美元，11月份6570万美元，12月份6964万美元，2009年1月份9453万美元，2月份3544万美元。影响较大的是缝纫机等专用设备及节日灯等，2008年缝制设备同比下降22%，节日灯下降24%。调查企业数据反映，2008年产品出口额305478万元，比2007年的287994万元增加17484万元，但2008年第四季度出口57500万元，比上年同期的74335万元减少16835万元，减幅为。库存剧增。32家调查企业2007年底、2008年底期末存货分别为107021万元、155551万元，2008年底比2007年底增48530万元，增长率为。 （二）宏观经济波动剧烈，企业经营难以适从 由于目前我国正处于市场经济的初级阶段，我区中小企业对市场经济认识不足，对市场经济规律掌握不够，对国家宏观经济政策的依赖程度仍然较高。因此，2008年在国际金融危机和国家相应的宏观调控双重影响下，面对国际、国内出现的剧烈波动的市场环境，显得难以适从。 一是原材料价格大起大落。受国际市场原油及大宗商品价格剧烈波动影响，2008年上半年，石油产品、煤炭、钢铁等主要原材料价格一路攀升，但下半年尤其是进入8月份以来，原材料价格急转直下，主要原材料价格的剧烈波动使企业的生产经营受到很大影响，超出了企业正常经营下应对市场价格波动的范围，导致企业库存原料大幅贬值和产品价格、销售收入下降。 二是人民币对美元等主要货币升值幅度大且波动剧烈。2008年，人民币对美元汇率与上年同期相比升值均在6%以上，尤其3至9月的升值均在9%以上；人民币对欧元虽然在2008年7月前处于贬值，但波动幅度大，从6月的贬值个百分点到10月的升值个百分点，四个月波动近25个百分点；人民币对英镑升值从2008年11月起都在30个百分点以上。企业普遍感到出口利润空间减少，致使出口萎缩。 三是出口退税率大幅下调。《财政部国家税务总局关于调低部分商品出口退税率的通知》自2007年7月1日起实施，大幅降低了出口退税率，大部分商品的退税率下调了4个百分点以上，如缝纫机产品出口退税率从13%降为9%，降幅达30%以上，而这些出口商品目前仍属中低档劳动密集型，科技附加值较低，很多企业通过打价格战与国外同类企业竞争，最终导致企业销量不断增加，利润却不断下降,大幅降低出品商品退税率后企业难以消化利润压力,也失去了竞争优势。2008年10月起，国家虽然陆续出台了多个提高商品出口退税率的规定并实施，目前我区主要出口商品的退税率已与2007年7月1日前相当，但政策实施后的效果，仍需一段时间后才可以显现出来。 四是从紧的货币政策。2008年10月份以前国家紧缩银根，实行从紧的货币政策，存款准备金率在2007年的基础上经四次上调至，一年期贷款利率在2007年连续六次上调基准利率后的年基础上高位运行。中小企业受金融机构紧缩银根的影响首当其冲，融资难且成本高的问题突出。 （三）灵活用工受到限制，劳动成本大幅上升 面对国际金融危机的影响，我区政府在贯彻落实各项扶持措施的同时，要求中小企业努力承担社会责任，尽量保开工、稳就业、少减员。企业在目前生产经营萎缩、资金回笼困难、利润大幅下降的情况下，市场萎缩用工减少与少减员稳就业之间的矛盾比较突出。调查中了解到，按照2008年1月起实施的《中华人民共和国劳动合同法》以及最低工资制度等有关规定，企业用工成本已处于高位运行，特别是一些连续生产的企业日常用工排班受到制约，节假日在岗工人薪酬支出是原来的数倍。金融危机的到来，导致这一矛盾更加突出，不少中小企业只得采取“养工人、压库存、垫资金”，勉强经营渡难关，有些经营者感到企业已经难以支撑下去。 企业用工减幅不大。统计数据反映，我区规模以上工业企业2008年底劳动用工人数为80964人，比2007年底减少856人，减幅为。调查企业数据反映，2009年2月底劳动就业人数14827人，比2008年底的15317人减少490人，减幅为；比2007年底的16448人减少1621人，减幅为。 用工成本不断上升。32家调查企业在免缴一个月社会保险费后，2008年、2008年第四季度的人均劳动用工成本仍分别比上年同期增加、。其中工资津补贴比上年同期增加、，社会保险费也有较大幅度增加。《劳动合同法》对企业员工的合法权益有了较好的保障，但同时也提高了企业的用工成本。据了解，实行《劳动合同法》后，缴纳五项社保及加班费等使用工成本大约增加了20-30%，对企业冲击较大，尤其是我区大部分中小企业是劳动密集型的微利企业，受用工成本影响更大，大幅度提高的用工成本使得企业难以承受。 （四）四大银行偏好“龙头”，中小企业融资困难 2008年下半年以来，国家采取了适度从宽的金融政策，贷款规模虽然有所扩大，但是由于中小企业可抵押资产不多、财务透明度不够、资信程度不高等自身因素，以及银行机构控制风险的考虑，国有银行对中小企业，特别是规模偏小企业的贷款仍然较少。 32家调查企业2008年底融资余额195327万元，其中：四大国有银行贷款149612万元，占，国有银行在中小企业的融资份额中占据主导地位。但国有银行的贷款主要集中在几家“龙头”大企业，6家亿元以上企业贷款余额为125631万元，占，每家平均在20900万元以上，其余16家企业从国有银行仅取得贷款23981万元，每家平均为1499万元，另有10家企业在国有银行无贷款。从上述两类企业吸纳社会劳动就业人员、实现利润、上交税收等社会贡献方面看，也与取得的贷款不相对称，6家企业的劳动就业人数仅占调查企业的，利润总额占，税收占。座谈时部分中小企业反映:银行往往是锦上添花,很少雪中送炭,有时甚至雨中收伞，给企业生产经营造成不良影响。 （五）产业层次普遍不高，企业转型困难重重 由于历史的原因，我区工业基础比较薄弱，制造业起步较晚，企业规模小、档次低，产业层次普遍不高。根据统计数据反映，按行业划分，专用设备制造业、通用设备制造业、纺织业、塑料制品业等四大行业占规模上工业企业比例2007年为，2008年为，2009年2月为，这些行业大多为劳动密集型企业，产品技术含量不高。2008年底，我区国家级高新技术企业11家，省级29家，市级23家（按不重复口径计算），合计63家，占规模上工业企业的14%，占中小工业企业的。 企业从业人员高学历、高职称比例低。据经贸部门报表反映，2008年乡镇企业职工总人数为159316人，其中：大专及以上学历11384人占7%，中专及技校学历25979人占16%，其余121953人占77%均为无专业学历人员；取得专业技术职称者更为稀少，全部职工中取得高、中、初级职称者合计只占，其余的均无职称。低素质的劳动力和经营者结构，影响了中小企业的技术进步，导致产品技术含量低，抗风险能力弱。面对国际金融危机的冲击，主动应对能力低下，转型升级困难。 三、解决问题的对策建议 面对国际金融危机，政府应加强扶持政策，中小企业也应自主创新，积极应对危机。通过调查分析，我们认为： （一）政府应加大政策扶持力度，促进企业转型升级 当前我区中小企业正处于一个转型升级的关键时期，政府应通过政策扶持，努力拓展企业发展空间，促进企业平稳健康发展。一是加大财政扶持力度，财政资金的支持重点和扶持方式应从传统的支持具体企业和项目为主向搭建公共服务平台、提供公共服务、为中小企业成长营造良好的外部环境转变；整合现有的科技、技改、贴息等财政资金，重点支持成长型中小企业培育、担保机构奖励和企业服务平台建设；发挥财政资金导向作用，推进企业的产业结构调整和转型升级。二是加大出口扶持力度，用足用活各项税收优惠政策，鼓励高技术含量、高附加值的商品出口，涉外部门要积极为中小企业出口提供指导和各种服务，帮助中小企业开拓海外市场，努力推动外贸增长方式的转变。三是拓展企业发展空间，在编制土地利用年度计划和工业用地出让时要给中小企业的发展留些空间，对零用地技改企业给予一定的扶持政策，鼓励企业租用闲置厂房、仓库和场地，进一步提高土地的利用效率。四是进一步深化行政审批制度改革，提高办事效率，规范收费行为，清理工商行政管理等部门涉及中小企业的收费文件，特别是要修订对中小企业有歧视性的注册登记费等收费项目和收费标准；加强对中小企业的指导和管理，杜绝以罚代管的简单管理行为，切实减轻中小企业的负担。 （二）政府应创建企业服务平台，优化企业发展环境 重视创建各类公共服务平台，优化企业发展环境，帮助中小企业解决自身无法解决的实际问题。一是建立和完善科技服务平台，为中小企业与大专院校和科研机构牵线搭桥，帮助中小企业引进项目和技术，分行业建立研发基地,帮助中小企业解决生产和管理中遇到的实际问题。二是建立市场信息平台，及时搜集国际国内的市场信息，编制主要贸易国家的风险预警报告和行业发展的趋势预测报告，引导企业根据市场的实际情况及时调整经营决策。三是建立人才培养平台，根据本地区经济发展状况制订人才培养计划，以企业的需求为导向，开展上岗、在岗提高和专业技术职称等不同类型的培训，杜绝为了应付完成考核指标的无效培训。四是建立中小企业信用服务平台，由政府部门、金融机构、银监部门组建三位合一的中小企业信用服务平台，借助社会中介服务机构，开展数据化信用等级评价，建立企业信用档案，为金融机构和担保机构提供企业贷款资信依据，发挥信用信息效能。五是完善和加强行业协会平台，建立一支真正有权威性、公信力、严格约束力的行业协会，发挥行业协会在规范市场规则、杜绝恶性竞争、协调内部矛盾、沟通各方关系等方面的作用。 （三）政府应完善金融服务体系，缓解企业资金压力 解决中小企业融资难的问题，需要各方共同努力，完善服务体系。一是各级政府要在发挥国有银行融资主渠道的基础上，大力发展地方商业银行和小额贷款机构，促进民间借贷的合法化，拓宽中小企业的融资渠道。二是重视政府起主导作用的担保机构的建设，加强对民营担保机构的监督和管理，规范担保市场。筹建再担保机构，努力控制担保风险。财政每年可安排适当的资金用于担保风险补偿金，促进和引导担保市场健康发展，为中小企业融资提供更好的服务。三是金融机构要以发展的眼光对待中小企业，在控制风险的前提下简化贷款流程，增加贷款品种。对企业的贷款审查要考虑中小企业成长性和财务核算的不完善性，准确全面评估中小企业资信。五是银监部门要牵头建立中小企业贷款协调机制，建立信息共享平台，帮助解决贷款困难，避免金融机构为规避风险而不顾实际地抽贷。同时加强对金融机构的监管，防止无真实商品交易的承兑汇票和应付规模考核的期末放贷等现象的发生，使国家扶持中小企业的金融政策真正落到实处。 （四）企业要树立信心，炼好“内功” 国际金融危机给我区中小企业造成较大影响，究其原因，既有来自外部的因素，同时也有企业自身产业结构和体制、机制等方面的原因。企业应炼好“内功”，渡过难关，实现新的发展。一是重视技改投入、加快自主创新，实现产品更新换代，增强市场竞争力。有条件的企业要努力创建自己的产品研发机构，目前尚不具备条件的，也应加强厂校、产研联合，搞好借脑开发，增加产品的科技含量，提升产品档次和品牌影响力，提高产品的盈利能力和企业的抗风险能力。二是加强市场调研，扩大产品的市场份额。加强对国内市场的培育，巩固和开拓国外市场，实现两个市场互补发展。建立和完善点、面结合的销售网络，提高产品的市场覆盖率。根据国家产业规划，确定本企业发展的方向，制定好中期、长期发展计划，以新的眼光重新审视和思考企业定位、企业战略。三是强化企业内部管理，规范企业生产经营行为。引入先进管理模式，实现管理重心下移，推动企业从生产型向经营型转变。注重人才培养，加强一线工人培训，提高管理人员的能力。坚持诚信经营，加强信用建设，强化财务管理，完善会计核算。采取多种措施开展节能降耗增效活动，使企业发展有强大的后劲，在市场经济的大潮中立于不败之地。
一、要求建立以财务管理为中心，必须坚持以资金管理为重点，来促进企业生产经营的良性循环。二、运用现代管理会计理论、方法和技术，搞好企业的生产经营预测、决策。三、现代企业会计制度需要建立健全会计信息管理体系，这也是社会主义市场经济发展的必然要求。正文：建立现代企业制度的目的，就是要求企业达到一“产权明晰。权责明确、政企分开、科学管理”，这是我国现代企业改革的方向。这四句话十六字方针是一个不可分割的有机整体，我们应该全面。系统、全方位的理解并加以实施。我想，对一产权明晰、权责明确、政企分开”这三句话，只要下决心，抓住时机，积极推进，在各级政府和有关部门的精心组织下，在较短的时间内是完全可以获得成功的，因此，“科学管理”是一项艰苦、细致、长期的系统工作。“科学管理”是在社会主义市场经济体制下，伴随生产力和社会经济的发展而不但丰富和完善的，它是现代企业制度改革的精髓和主心骨。在企业内部，要使企业管理科学化，就必须建立以财务管理为中心，狠抓业内部财务管理来带动整个企业的全面科学管理，。以财务管理为中心，是市场经济发展的需要，也是加强企业管理促进企业不断发展的需要。财政部副部长张佑才在全国财政工交企业工作会议讲话中，把财务管理比作是一个“纲”，抓好了财务管理，就是抓住了“纲”，－－“纲举”就会“目张”，就是牵住了企业管理的“牛鼻子 ”，抓管理也就抓到了实处。因此，财务管理在社会主义市场经济条件下，在推行现行企业制度改革的今无，它的位置应该放在一切管理工作的首位。这是因为：（1）财务管理活动涉及到企业的供、产、销等各个环节；（2）它还可以为生产管理、经营管理、质量管理、技术管理、设备管理、劳动人事管理、物资管理等一切管理活动，提供准确完整的基础资料；（3）企业的一切生产经营管理活动，最终都要反映到财务成果上来，通过核算、分析、对比，可以检查企业生产经营活动执行情况，发现存在的问题，提出解决为题的措施，为企业领导经营决策提供可靠的依据。现代企业的财务管理，必须以《企业财务通则》和《企业会计准则》为依据，以现代化管理为手段，在制度和管理方法上要有所创新，不能再按以前计划经济时期的管理模式来抓财务管理，这样才能符合现代企业制度改革的要求。回此，企业必须坚持建立以财务管理为中心来全而推动企业管理上水平、上台阶。一 。要建立以财务管理为中心，必须坚持以资金管理为重点来促进企业生产经营的良胜循环资金严重短缺是当前国有大中型企业面临着的一个十分突出的问题，虽然阻碍企业牛产经营正常运转有诸多印数的影响，但资金短缺问题是当前诸多矛盾的卞要矛盾。首先是流动资金总量不足，特别是企业自有国拨资金微乎其微，只占整个定额流动资金的百分之几，有90％以上开银行贷款，这是先大不足造成资金“贫血”的原因之一；其二企业本身资金投向问题，造成资金过于分散，挪用流动资金搞基本建设或房地产开发，使企业的正常中产投入受到严重影响；其三是因企业产品结构不合理，不顾市场需求，盲目投入，造成在产品和产成品资金积压；其四是企业规模扩大，分了出若干个独立核算的分厂或公司，相应地带走一些资金，使本来己经一贫血”的企业更加“贫血”—一等等。因此，我们必须要强化资金管理，调整资金投向，以化资金结构，提高投入产出比例，加大盘活资金力度，提高资金运营效率。1．加强资金内部控制制度，优化资金结构，提高资金运营效率加强内部资金控制制度就是要变事后结算为事前和始终控制。对资金事前控制，主要是进行预测、规划，要编制出比较科学的资金需求量，在此基础上，结合企业现有资金存量，来合理的筹集和使用生产经营资金，事中加强资金控制，主要是对资金在使用环节上进行有效的事中监督、防制，防止盲目和无效的使用资金，以致造成资金的浪费。如何优化企业内部流动资金结构，这是市场经济赋予我们的一个新课题。企业流动资金包括货币资金、其他应收宽、应收账款。存货等多种形态的资金，企业应针对自己牛产经营的现状，充分考虑市场需求的变化，“以销定产”来合理的组织安排生产，特别是对存货忠的储备资金、在产品资金和产成品资产，要求安排在一个什么“量”上比较合理，这就需要我们有一个科学的管理技术，也就是优化资金结构，以较小的资金在各个环节中能始终保持正常的运转，从而提高资金运营效率，是企业达到最佳的经济效益。2．要建立健全企业各项定额指标体系，严格控制资金占用个仆内部要形成一鸯科学的定额管理体系，定期修订各种消耗定额指标，特别是流动资金定额。首先，时对企业存货中的储备资金要核定最高和最低储备粮量，以防止盲目采购造成物资积压而过多占用资金，同时还要加强物资的购入、验收、调拨以及发出等环节，进行严格把关，防止浪费，以尽可能减少库存量，降低存货成本，缩短存货周期。其次，时要对在产品资金的投入按一投产出比”进行控制，以避免在产品资金周期过长而增长资金的投入量，造成资金占用过多。因此，企业在控制资金投入量时，必须坚持一“以销定产、以产定料、以料定资、产销平衡”的原则，尽量避免流动资金积压，以加速资金周转，相应提高资金利用效果。 3．资金要集中统一管理，盘好用活资金资金管理和使用要相对集中，统一调度。目前，国有大中型企业下属的分厂、公司比较多，一般都是独立核算、自负盈亏或自计盈亏。企业的财务部门要增强金融管理意识，积极引进银行运行机制，建立““内部银行”管理机制，树立资金有偿使用观念。在企业内部要划分若干个责任中心，核定各责任部门资金定额，并积极组织“存款”，发放“贷款”，按照银行同期利率收取资金占用费。这样高度集中资金，可以发挥一定的优势，一集中精力打歼灭战”。反之，如果资金过于分散，等于分散兵力，不能形成优势，就没有一““战斗力”，因此，企业的资金采取集中管理，统一调度对盘活资金存量，优化资金结构，加速资金周转，提高资金运营效率能起着不可估量的积极作用。4．苦练内功，创造良好的外部环境，增强资金运营能力在社会主义市场经济发展浪潮中，企业已走向市场，职能积极创造条件争取良好的外部环境，不能把眼睛盯在政府、银行，似乎银行贷款是解决资金困难的唯一出路。我们必须要瞄准市场，苦练内功，挖掘潜力，依靠高科技、高质量，积极开发一批有一定竞争能力的新产品打入市场，在广阔的市场大潮中谋生存、求发展。很多企业被资金短缺问题困扰着，其实质问题，还是一个市场问题。要解决资金短缺，走向市场是企业的根本出路，向市场要“资金”，向市场要。‘效益”，到市场中去捕捉机遇，这是市场经济为我们开拓的新路于，我们的工作思路必须与市场接轨。要牢牢地掌握市场竞争的主动权，市场需要什么我们就生产什么，市场需要多少，我们就生产多少，企业资金的投向，完全由市场来决定。只有把企业置身于市场之中，才能审时度势，占领市场，驾驭市场，资金周转才能做到良性循环，最终达到缓解资金短缺的目的。5．增收节支、开源节流、节约资金、减少浪费，提高资金利用率企业一边喊资金短缺，需要增加银行贷款，一边却浪费资金的现象还相当严重。一是有些企业不作市场调查，盲目开发产品，乱投入，造成沉淀资金；二是有些业虽然有，但投入过多，供大于求，只求高产值光荣，不顾积压浪费可耻，造成大量的产成品资金浪费；三是物质采购不比质比价，质次价高的材料购进无人问津，增加了产品成本，减少了经济效益；四是产品缺乏质量意识，粗制滥造，造成一““内部损失成本”和一‘“外部损失成本”过高；五是大搞基本建设乱铺摊子，设备购置不精打细算，造成投资多，效益低 ——一等等，这些现象都是严重的浪费资金。因此，企业必须要强化管理，而财务管理又必须以资金管理为中心，宝钢（集团）公司的经验就是为我们摸索出一条很有价值的新路于，他们搞全面预算中的资金流量控制，货币资金集中管理，利用资金收支的时间差来创造资金效益，将计算机信息网引入资金管理等等，这些都是我们借鉴的好经验。二、用现代管理会计的理论、方法和技术，搞好企业的生产经营预测、决策建立现代企业制度，更需要充分发挥企业会计的管理职能，运用现代管理会计的理论、方法和技术，在企业内部充分发挥会计的预测、决策、核算、控制、监督、分析和考核等管理职能，从而有效的使用各种资金，提高企业的经济效益。1．现代企业制度下的现代企业会计的服务对象，已不是过去那种计划经济时期的状况了，企业会计只要为会计主体服务，在国家的财政经济政策允许的条件下，企业的会计在投资、筹资决策方面都会从会计主体的利益出发，进行周密而稳健的决策。但是，在现代企业制度下，由于投资主体多元化，企业经营方式多样化，投资者又遍及全社会各阶层，除国家授权投资的国有资产经营代表，还有跨地区、跨行业、跨所有制的投资人（资产所有者）以及国家政府部门投资者、证券交易机构及新闻媒介等，都要及时、规范地提供财务信息，为之服务。所以，在现代企业制度化，我们企业会计的服务对象（中心）也应该相应的调整了，也就是扩大了企业会计的服务范围。2．运用管理会计职能进行经营决策、投资决策、成本控制和经营成果考核分析等，为企业内部各管理层次服务。因为企业的一切经济活动必须以盈利为目的，企业的生产经营活动都要以增加经济效益为宗旨，说以我们必须要懂管理，善决策，运用现代管理会计理论、方法进行预测、决策，如：企业在对某种产品零部件是自制还是外购1的经营决策中，我们就可以利用管理快集中的变动成本法进行预测，即：一看差别成本，而看机会成本，三看新增固定成本，最终以成本低、效益高为宜；如果企业要分析研究对亏损产品是否停产、转产的决策时，我们可以通过“边际贡献”分析来确定是否停产、转产；在投资决策方面我们可以通过投资报酬率、回收期等决策信息进行决策；成本控制方面着重于生产过程的控制，一是对变动成本的控制方法，侧重于材料消耗定额的先进合理；二是固定成本和可控费用的控制或以提高产量来相应降低产品单位成本；三是加速生产资金运营，提高周转效率，以较少的投入获得最大的效益。所以，我们企业会计在新时期肩负着具有历史意义的重任，切实做好企业为社会利益服务。三.代企业会计制度需要建立健全会计信息管理体系，这也是社会主义市场经济发展的必然要求在现代企业制度下，企业的会计信息需要量日益增多，对会计信息的内容要求也越来越高和日益多样化，而近几年由于社会环境的影响致使会计信息普遍存在失真问题，这就会使会计信息失去了价值，会计工作也就等于丧失了生命。国务院总理朱镕基在1999年10月会计会议提出整顿会计工作秩序的“约法三章”，主要就是针对当前经济和会计工作中存在的突出和普遍性问题而提出来的。会计信息夫真，编造虚假会计信息也就成为一些单位和个人谋求不正当利益的手段，严重干扰了国家宏观调控和市场经济秩序。造成这些现象的原因，主要是各种社会经济因素的综合表现，这既有企业领导人的原因，也有上级主管部门的原因，还有我们会计人员本身的原因，与社会环境也有很大关系。但其最根本的原因就是狭义的小团体利益在作怪，－“官出数字、数字出官”等腐败思想在作祟。而我们会计人员又没有严格的按照《两则》、《两制》履行会计职责，伯领导打击报复，因而就出现了有些人所说的一“顶得住的站不住、站得住的顶不住”的不正常现象。对此我们必须加大会计改革的力度，特别是要加强会计工作的法制建设，为会计人员和会计工作创造一个良好的工作环境。1．现代企业制度下的会计工作的地位和作用，，要求我们必须全心全意地为市场经济服务市场经济月发展，会计工作就越重要。无论是宏观决策还是微观管理，会计工作都是处在十分重要的位置。在这次全国会计工作会议上，中央领导同志都作了充分肯定，并且对会计工作的成绩给予较高的评价。王丙乾副委员长在讲话中指出：“会计人员做的是幕后工作，是无名英雄，在我们庆贺重大经济成就是，对会计工作和会计人员的重要性没有低估过。离开了会计，我们对改革开放、社会发展和经济建设的成就，就难以做出准确的评价……”为此，我们会计人员应该珍惜自己的会计职业工作，同时还要树立崇高的职业道德，积极的投身到市场经济大潮中去，全心全意地为市场经济服务。2．建立健全会计信息管理体系，有效的利用会计信息资源满足各种层次的需要在现代企业制度下，会计信息已不是原来简单的资金来源。资金占用和成本费用等情况下的信息。在新形势下，应该有一个较大的转变。要及时准确的向企业行政领导以及广大的债权人和投资者提供各种会计信息。第一，有关企业重大的生产经营决策，运用量一本一利方法分析出盈亏临界点级成本计划、成本控制、成本考核和成本分析等信息；第二，重大的投资方案结策，预测投资回收期，投资（内含）报酬率、先进流量、净现值等决策信息；第三，企业经营承包责任制中的内部责任中心划分（资金中心、成本中心、利润中心），以及业绩考核、分析、奖惩等控制信息；第四，企业报告气馁的财务成果、财务状况变动，盈利情况以及利润分配等会计信息；第物，有关企业发展前景、未来的盈利水平、国有资产保值增值的幅度、现金流量、财务状况变动等预测信息；第六，各项经济指标完成情况，销售利润率、总资产．报酬率、资本收益率、资本保值增值率、资金负债率、流动比率。应收账款周转率、存货周转率、社会贡献率、社会积累率等财务会计信息；第七，企业的财务管理和会计业务处理与国家的法律、法规的一致性，进出口的汇兑损益因素及其原因分析等重要信息；第八，企业对社会主义负担的社会劳动保险，企业、职工各类保险、环境保护、社会福利等社会信息资料。这些会计信息在现代企业制度下，对企业的生存和发展有着极其重要的意义。3．现代企业会计要用现代科学管理方法，确保会计信息真实、准确、完整会计电算化是现代企业管理最科学最迅速的管理方法，也是会计人员必须掌握的一门科学，按照《企业会计准则》的要求，会计人员提供的财务会计信息除了要准确、及时、还要规范化，这就要求会计人员必须达到上数出一门，信息共享”的目标，所有资料都必须保证一“合法、真实、准确、完整 ”，这样就可以避免会计信息失真的现象。注册会计师肩负着对企业经济活动监督的重任，它应该是独立、客观、公正的对企业经济活动所提出的各种会计信息。做出正确的评价。我们可以借助于这支不穿警服的经济“警察”来维护当前经济和会计工作秩序，确保会计信息真实、准确，使社会主义市场经济沿着一条健康大道迅猛发展另外,虚机团上产品团购,超级便宜
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