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论房地产开发项目全面风险管理来源：中国论文下载中心 [ 08-11-11 13:59:00 ] 编辑：cw2112549摘 要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。�关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目�中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0075-02��1 房地产开发项目全面风险管理的方法�全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。�在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。�2 房地产开发项目全面风险管理的流程� 房地产开发项目风险识别�房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。� 房地产开发项目风险评估�房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。� 房地产开发项目风险监控�房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。�3 房地产开发项目全面风险的应对策略� 风险回避�风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。� 风险控制�风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。 风险转移�风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。�风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。�风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。� 风险自留�风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。� 风险利用�风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。�4 房地产开发项目全面风险应对中注意的问题� 制定风险应对计划应具有针对性�风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。� 注重应对管理方法的组合�无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。� 注意应对管理的经济性�为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。�参考文献�〔1〕�陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考〔J〕.中国城市经济，2007，（8）.�〔2〕�陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理〔J〕.西南科技大学学报，2006，（3）.�〔3〕�陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析〔J〕.四川建材，2006，（2）.�〔4〕�邓田生，徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探〔J〕.企业技术开发，2006，（11
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。 1、房地产业增长率对国民经济的影响 房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。 2、房地产业效率增长率对国民经济的影响 产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。 3、房地产业信用规模对国民经济的影响 产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。 4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响 由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。
选个自己感兴趣比较熟悉的题目
市场经济方向。我国房地产开发的可持续性融资问题研究本文以我国房地产开发为研究对象，通过对我国现有房地产开发的融资行为进行研究，发现房地产开发融资存在许多问题，主要体现在以下两个方面： 一是大多数房地产开发的可持续性融资能力较弱；二是盲目融资现象较为普遍。作者结合以前的研究成果，重申了可持续性融资这一概念，认为可持续性融资是 一种贯穿发展全过程的融资理念，的融资行为不仅满足当前资金需求，而且不会影响的后续融资活动，使的融资活动保持可持续性，实现价值 最大化。针对当前现实中存在的问题，作者构建了房地产开发的可持续性融资体系，并利用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型。 本文共分为六章，第一章主要阐述了论文的研究背景、意义以及关于房地产融资的国内外研究现状；第二章阐述了我国房地产金融市场的现状，分析了我国房地产业 所面临的宏观调控政策以及现有的金融工具，明确了再融资与可持续性融资的区别与联系；第三章主要内容是结合房地产业实际中存在的问题构建房地产开发的 可持续性融资体系；第四章建立可持续性融资体系的SD模型，并着重分析了模型的核心部分：预警子系统和反馈子系统；第五章为案例，以实例进行可持续性 融资能力的分析，并提出了一些建议；第六章对全文进行总结并指出了后续工作的研究方向。 本文的创新点主要体现在以下几个方面： (1)本文多角度地对再融资和可持续性融资进行比较，扩展了可持续性融资的使用范畴； (2)本文以房地产开发为研究对象结合房地产行业的现状构建了可持续性融资体系，并在这一领域进行了尝试性探索： (3)本文运用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型，使可持续性融资体系更具有系统性； (4)与其他学者的研究成果有所不同，本文的可持续性融资能力分析更具有动态性，可以指导决策人员随时调整融资活动，以便提高融资效率。
这个一般学校会有选题给你的，但有很多学校是要自己去自拟题目的。所以我也不清楚你们学校是老师给你们还是自拟题目。选题一定要选自己的专业有关的题目，而且要顶一个自己喜欢的方面而又不偏你们的专业的题目，这些很重要。如果可以尽量选些自己熟悉而且资料数据那些容易找的题目，范围一定要小，能小的尽量要小，而且题目是可以变动的，以下我也给你提供一些选题，你参考下。CPA、CPV行业发展比较研究资产评估XX市不同区位房地产价值升值幅度影响因素实证研究资产评估XX资产评估事务所评估风险控制机制研究资产评估XX资产评估事务所评估质量的评价和分析资产评估广西资产评估人才培养体系建设研究资产评估广西资产评估人才需求研究研究资产评估广西资产评估行业监管研究资产评估广西资产评估行业科学发展研究资产评估经济学研究发展对资产评估理论的影响资产评估评估结果合理性分析研究资产评估评估准则的国际比较与趋同研究资产评估企业价值与整体资产评估的风险管理资产评估企业人力资本价值评估方法研究资产评估市场法评估房地产价值案例研究资产评估事业单位工资改革与人力资本评估资产评估收益法的应用和改进研究资产评估
1、纳税意识薄弱企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产开发周期长，税收对企业经营业绩的短期影响不明显，导致某些企业在未做税务清算之前未能足够重视各种税负特别是土地增值税和企业所得税对企业盈利的影响。2、对纳税存在错误认识在很多房地产企业中，理所当然的将纳税筹划作为财务部门独立可完成的工作，不重视开发全过程中各个部门的配合，致使企业出现多交了税、还被税务机关处罚的情况。房地产企业的财务人员虽了解相关税务知识并且经常与税务机关打交道，但是如何将税务知识以及税务机关的各项要求贯彻到日常经营活动中去，是需要企业领导予以重视以及各部门进行配合才可以完成的，不然税务工作也仅是事后的税款计算与缴纳罢了。因此，目前房地产企业特别是中小房企对税收筹划应有正确的态度和认识。3、房地产企业内部缺乏纳税管理目前我国的房地产企业内部，虽然企业财务人员也在进行税收相关规定的学习，但是由于针对性不强，不够系统全面，对房地产企业的纳税筹划并没有多少帮助，甚至由于断章取义造成偷税、逃税的现象。4、房地产企业不知如何规避风险由于缺乏妥当的纳税管理，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易给企业造成纳税风险。因此，只有加强企业领导层对税收影响盈利的认识，以及各相关部门的节税意识，才有可以真正实施税务筹划工作，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。5、企业内纳税筹划实施不及时由于未能事前进行筹划，等会计核算完成后，发现有可合法合理规避税款，这时已无法改变交税的现实，造成不必要的开支，减弱了企业的盈利能力。
这些都是关于“企业增值税纳税筹划”的相关资料，看看有你需要的吗？
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上市公司盈利质量分析储一昀 王安武 （上海财经大学会计学院 200433） 一、研究目的 上市公司盈利问题一直是个很敏感的问题，因为它关系到投资者、债权人和其他利益关系人的利益，因此如何合理评价公司的盈利情况就显得十分重要。目前用来评价上市公司盈利能力的指标主要有净利润、净资产收益率、每股收益、总资产收益率、销售利润率等。这些指标从不同的角度对上市公司的盈利进行评价，比较全面，但也存在明显的缺陷 不能反映盈利的现金流人，即无法反映上市公司的盈利质量问题。毫无疑问，盈利如果没有现金流人，不仅无法进行分配，而且还会影响到资产的质量，误导投资决策。为此，本文利用上市公司的实际数据，拟通过对有关盈利指标的对比分析，进一步揭示上市公司的盈利质量问题，即盈利是否有足够的现金保证，是否普遍存在应计制下盈利的虚假问题， 同时提出一个评价盈利质量的合理方法，以提高投资者的投资决策水平。 二、分析方法 (一)盈利能力和盈利质量的含义 盈利能力和盈利质量从不同的角度反映企业的盈利情况，二者各有侧重。盈利能力强调企业获取收益的能力，它以应计制为基础，其表现为税后净收益的大小及有关比值的大小;而盈利质量则反映盈利的确认是否同时伴随相应的现金流入，即以应计制为基础的盈利是否与现金的流人相伴随。只有伴随现金流人的盈利才具有较高质量，具体表现为以应计制为基础计算的有关盈利指标数值与以现金制为基础计算的有关盈利指标数值的差异程度，一般而言，这一差异越小，盈利质量就越高。 (二)实证指标设计 根据前面对盈利能力和盈利质量的界定，盈利质量可以用应计制和现金制下有关盈利指标的差异程度来评价，因此盈利质量的评价与现金有关，盈利质量评价指标的构成应体现现金流量的特征。盈利质量的高低主要看盈利是否伴随现金的流入，如果有现金的同步增加，则盈利是有现金保证的，盈利质量较高，否则盈利质量较低。用现金流量来反映盈利状况的指标也有多个:经营活动现金流量，销售商品、提供劳务收到的现金，分得股利或利润所收到的现金，取得债券利息收入所收到的现金等，这些指标在反映盈利状况方面各有优点。但这些指标是以现金制为基础的，无法直接与以应计制为基础的有关指标进行比较。因此如果要将这些以现金制为基础的盈利指标和以应计制为基础的盈利指标联系起来，则应构建与应计制指标如净资产收益率具有可比性的指标，也就是说，对比指标的构成含义并不改变，但有关数值应为现金流量表中的有关数值。这些指标的含义与应计制下的含义相近，只是数值转换为现金流量，通过这些指标的对比分析，可以发现目前上市公司盈利中存在的问题。 对于评价盈利质量指标的设计，本文采用对比的方法，设计了四组对比指标，其排列顺序分别为:净资产收益率(ROE)、每股收益(EPS)、总资产收益率(RQA)和销售利润率(具体情况见下表)。将其具体分成两类:第一类对现金流量表的有关项目进行了调整后计算而得到，第二类直接利用现金流量表的有关项目进行计算。这样分类的原因在于:虽然我国发布了现金流量表准则，但其具体构成项目与国际会计准则、美国和英国等国的会计准则还存在差异。在我国的现金流量表中，分得股利或利润收到的现金、债券利息收入收到的现金等并不作为经营活动现金流入，而列在投资活动中;对于付现利息和筹资费用不作为经营活动现金流出，而列在筹资活动中，而这些项目均反映在净利润中，这样使得净利润和经营活动现金流量的可比性受到影响。因此本文的前四个指标对经营活动现金流量做了调整，将分得股利或利润收到的现金和债券利息收入所收到的现金作为经营活动现金流量的加项，而将付现利息和筹资费用作为经营活动现金流量的凋项，这样使得净利润和经营活动现金流量的计算。口径趋于一致，具有可比性，以便客观地评价上市公盲的盈利质量，而后四个指标均未调整而直接计算。 盈利指标 现金制 应计制 对比指标（现金制-应计制） 净资产收益率 （经营活动现金流量+分得股利或利润收现+债券利息收现-利息付现-筹资费用付现）/股东权益 净利润/股东权益 CHAI 每股现金流量和每股收益 （经营活动现金流量+分得股利或利润收现+债券利息收现-利息付现-筹资费用付现）/股本 净利润/股本 CHA2 总资产收益率 （经营活动现金流量+分得股利或利润收现+债券利息收现-利息付现-筹资费用付现）/总资产 净利润/总资产 CHA3 销售利润率 （经营活动现金流量+分得股利或利润收现+债券利息收现-利息付现-筹资费用付现）/销售商品、提供劳务所收到的现金 净利润/主营业务收入 CHA4 净资产收益率 经营活动现金流量/股东权益 净利润/股东权益 CHA5 每股现金流量和每股收益 经营活动现金流量/股本 净利润/股本 CHA6 总资产收益率 经营活动现金流量/总资产 净利润/总资产 CHA7 销售利润 经营活动现金流量/销售商品、提供劳务所收到的现金 净利润/主营业务收入 CHA8 相比较而言，前四个指标比较客观，而后四个指标便易懂。将这8个对比指标的差额分别定义为CHAl、CHA2…CHA8(下文同此)，这样如果差额为正则表明盈利有现金保障，盈利质量较好，反之则较差。 (三)盈利质量的评价标准 在用上述8个指标评价上市公司的盈利质量时，如果指标为正，则表明应计制确认的盈利有现金保障，盈利质量较好；如果指标为负，则表明应计制确认的盈利缺乏现金保障，盈利质量较差。但盈利质量不能仗凭一两个指标来评价，因此本文将盈利质量分为三个层次：(1)8个指标均为正值，盈利质量良好；(2)8个指标有正有负，盈利质量一般;(3)8个指标均为负值，盈利质量较差。并以此标准来评价我国上市公司的盈利质量。 三、样本选择 本文的样本分为两部分： (一)选择1998年中期报告第一次公布现金流量表的266家上市公司为样本，由于虹桥机场巳月一6月)和杭钢股份(3月一6月)不具有可比性，故剔除这两家公司后，最终确定264家上市公司作为正式样本。由于罚·渝钦白和引二农商社的净资产为负，同时净利润也为负，会出现净资产收益率为正的不正常情况，因此在计算净资产收益率时取净资产绝对值。264家公司占公布1998年中报的812家上市公司的，其中只有1家公司未经过审计，这样看来样本的可信性和代表性值得信赖。 (二)选择截至1999年4月30日已经公布年度 报告的868家上市公司为样本，有7家公司未公布现金流量表，其余861家公司均披露现金流量表，将861家公司作为正式样本，此时样本代表性更好，而且全部经过审计，其可信性较高。将引不白云山 (0522)净资产取其绝对值，以免净资产收益率计算的混乱。在现金流量表项目申，对于深发展(0001)和鞍山信托(600816)分别以收到的贷款利息和收回的中长期贷款代替销售商品、提供劳务收到的现金。 四、研究结果与分析 (一)总体结果 差额 CHA1 CHA2 CHA3 CHA4 CHA5 CHA6 CHA7 CHA8 1998中报 负值统计数量（家） 192 192 192 185 191 191 191 179 占比（%） 位置最大差距 13 平均值 189 1998年报 负值统计数量（家） 608 609 609 620 549 550 550 564 占比（%） 位置最大差距 71 平均值 582 从上述统计结果看，在1998年中期报告公布现金流量表的264家上市公司中平均有189家上市公司存在盈利确认和现金流入不同步的问题，占264家上市公司的。保守计算有179家上市公司，最多有192家上市公司存在现金流入滞后于盈利确认问题。在1998年报中，平均有582家公司现金流入滞后于盈利确认，占861家公司的，较中报的略有下降。从8个指标的比例来看，除CHA4略有增加外，其余7个指标的负值比仍均有所下降，这个结果反映出我国在去年出台的一系列会计准则在实践中起到了一定的作用，尤其是财政部的66号文件关于资产重组收益确认的规定，使得上市公司进行盈利操纵的空间进一步缩小。 (二)统计分析 (1)比例分析 项目 指标全部为正 指标有正有负 指标全部为负 合计 1998中报 数量（家） 67 21 176 264 占比（%） 100 1998年报 数量（家） 216 122 523 861 占比（%） 100 上表说明1998年中报的264家上市公司中有的公司盈利质量较差，有的上市公司盈利质量较好，而居于中间的上市公司则较少，盈利质量处于两极分化状态。在1998年报与申报的比较中，我们可以看出，盈利质量有所提高，具体体现在指标有正有负的比例由提高到，提高了，指标全部为负值的比例由下降为，下降了；指标全部为正值的比例基本维持不变；同样反映出我国上市公司的盈利质量较差，且处于两极分化状态。 在平均有189家公司8个指标全部为负值的1998年中报申，有176家上市公司8个指标全部为负值，占189家公司的，占264家公司的，表明这8个指标在反映上市公司盈利质量方面具有高度的一致性，同时又具有相对的独立性。在1998年年报中8个指标均为负值的有523家上市公司，占861家公司的，较中报的有所下降，盈利质量有所提高。但也说明上市公司盈利质量并不乐观，在861家公司中有523家公司现金流人严重滞后于盈利的确认，存在一定的盈利操纵问题。 1998年中报中指标既非全为负值也非全为正值的上市公司有21家。我们发现这样类型的上市公司比较少，只占264家公司的。这在一定程度上说明我国上市公司的盈利质量处于这种情况:要么指标全部为负，要么指标全部为正，而有正有负的情况则较少，即盈利质量处于两极分化状况。这同时也说明用上述8个指标评价盈利质量的有效性。1998年年报中指标既非全为负值也非全为正值的上市公司有122家，这122家公司占861家公 司的，比中报有所提高，但仍然反映出我国上市公司的盈利质量处于两极分化状态。 1998年中报中8个指标均为正值的上市公司有67家，表明这67家上市公司的盈利是有现金保障的，盈利质量较好，但这类公司只占264家公司的，比例较低，同时，有近四分之三的上市公司盈利在一定程度上缺乏现金保障，盈利质量较低。1998年年报中8个指标均为正值的上市公司有216家。这216家公司占861家公司的，与中报的基本相当，进一步证明有近四分之三上市公司的盈利在一定程度上缺乏现金障，盈利质量较低。 (2)平均值分析 下表列示了8个指标的平均值情况： CHA1 CHA2 CHA3 CHA4 CHA5 CHA6 CHA7 CHA8 1998中报 1998年报 1998年中报中，CFlA4如果排除深发展极端值的影响则为，CH舱如果排除深发展极端值的影响则为。经过上述调整，我们发现8个指标的平均值均为负数，这从总体上反映了我国上市公司现金的流入严重滞后于盈利的确认。这说明我国上市公司的盈利质量不够理想，存在盈利操纵问题。盈利的获得缺乏现金的保障，这同时也制约了上市公司的发展。在1998年年报中，CHM和CH妨为正，其余为负，较中报有所提高，但在盈利质量方面并没有明显改善，同时能够看出上市公司更加关注净资产收益率，尤其是一些特别处理公司，在1998年报中THM指标前20名中有14家为特别处理公司。 (三)盈利质量与应收帐款关系的分析 应收帐款的增加并不一定就是盈利操纵的结果，应收帐款的增加有许多原因，如赊销政策的变化、资产规模的增加等，所以不能通过应收帐款的增加而得到盈利操纵的结论。但如果应收帐款(包括应收票据)的增加与主营业务收人的比值为正，对于这样的上市公司是否有盈利操纵行为呢?本文对此做深人分析。将1998年年报的861家公司剔除30家公司(未公布期初资产负债表和主营业务收人为负值的港澳实业)后的831家公司做为研究对象，其 中(期末应收帐款+期末应收票据-期初应收帐款-期初应收票据)/主营业务收入大于0的公司有540家，占831家公司的。这540家公司的具体统计结果如下： 通过上表可以看出这540家公司的盈利质量平均水平较低，可能存在一定的盈利操纵行为，对8个指标均为负值的378家公司做进一步的分析后，发现378家公司的平均净资产收益率(摊薄 8项对比指标 数量 比例 样本比例 按本计算应有数量 差额 均为正 97 135(540×216/861) -38 正负兼有 65 77(540×122/861) -12 均为负 378 328(540×523/861) 50 合计 540 100 100 540 0 计算)为，而样本总体831家公司的净资产收益率(摊薄计算)为，可见这些公司存在着利用应收帐款(包括应收票据)虚增盈利的情况，由于没有相应的现金流入，使得8个指标均为负值。在378家公司中净资产收益率(摊薄计算)小于0的有3家公司，在0与6%之间的有47家公司，其余378家公司的净资产收益率(摊薄计算)大于6%，占378家上市公司的。据《上海证券报》(1999年5月6日)公布的拟于1999年配股的上市公司有134家，其中有75家公司(占134家公司的)属于上述378家公司之中，可见我国拟配股公司盈利操纵之严重。 (四)亏损上市公司盈利质量分析 1998年公布年报的861家公司，有77家公司出现了亏损，对其进行盈利质量的分析，结果如下： 8项对比指标 数量 比例 样本比例 按样本计算应有数量 差额 均为正 60 19(77×216/861) 41 正负兼有 12 11(77×122/861) 1 均为负 5 47(77×523/861) -42 合计 77 100 100 27 0 从上表可以看出，亏损上市公司的盈利质量高于样本总体水平，这反映了我国亏损上市公司的盈利质量比较好。而从一般的角度看，亏损与盈利质量应成相反方向变动，但上述结果却成正方向变动，这里是否还有其他更深层次的原因呢?根据《中华人民共和国公司法》的规定，如果上市公司连续三年亏损，公司将被处以暂停股票上市，之后，若在限期内仍无法扭亏为盈，不再具备上市条件的，公司最终将受到终止股票上市的处罚。上市公司一旦因亏损而被特别处理、暂停上市乃至终止上市后，公司的管理人员、投资者、债权人和其他利害关系人的利益都将受到损失。与此同时，在我国目前发行股票采用额度制、社会闲置资金相对充裕和大量企业急于改制上市的情况下，一家上市公司的\"壳\"资源价值昂贵，但若因亏损而被特别处理、暂停上市乃至终止上市后，这一宝贵的\"壳\"资源将会流失或大打折扣，由此造成的损失可想而知。因此可以推论，上市公司的管理人员会有很强的动机去管理盈利，以尽可能避免出现亏损或避免连续三年亏损，以逃避有关法律、法规的惩罚和处理。当公司已经出现亏损，则想方设法尽可能避免连续三年亏损，从而导致这些上市公司在出现亏损一年或两年中，采用明显的调减盈利的应计制会计处理，彻底将以前年度的潜亏全部处理掉，并尽可能将以后的费用提前预计，使得后期的费用减少，为扭亏为盈利打下基础。这样的会计处理是现行会计准则和应计制所允许的，另一方面，在应计制下，预计一些损失或多推销一些费用往往被认为是稳健原则的产物，并不会引起注册会计师的注意，也不容易被外部信息使用者所洞悉。如此的会计处理，从一定程度上虚增了亏损(减少了利润)，但现金流量并不随之减少，因此有关现金制指标与应计制指标的差额增加甚至为正。比如ST深华宝(0034)1998年亏损亿元，公司在年报中称:公司根据《股份有限公司会计制度》的有关规定共处理坏帐损失197357966，78元、存货跌价损失元、长期投资损失元、征地拆迁损失 元、房改损失元、其他损失元，合计人民币元。董事会认为上述帐目处理均遵循了实事求是、依法处理的原则。从中可以看出该公司一次处理掉亿元的\"包袱\"，而且找到了合法的根据，如果是这样，那么以前年度盈利的水 分之大可想而知。将如此之大的损失在1998年一次处理，使得当年不仅亏损而且还侵蚀了股本，因此被特别处理。如果不处理亿元的损失，其利润仍为亿元，但不会侵蚀股本。因此可以认为该公司如是处理是在有关规定保护下的一种盈利的逆向操纵:即在应计制下多计入一些费用或损失，其目的在于减少以后年度的费用，为扭亏打下基础。而这种处理很少引起有关方面的关注，往往被认为是稳健原则的体现，因此应引起足够的重视。 (五)净资产收益率的进一步分析 我们一般以净资产收益率(R哑)来衡量企业的盈利水平。我国规定上市公司连续三年的净资产收益率平均达到10%(每年不低于6%)是取得配股资格的主要条件。对于那些已经连续两年净资产收益率均在6%以上的公司，在第三年的净资产收益率尤为关键，三年平均是否达到10%是能否继续在资本市场融资的关键。但这也给正确评价上市公司的盈利能力带来困难，有相当部分上市公司为了能在资本市场继续融资，操纵利润，突破10%的生命线。 有部分上市公司经常进行所谓的\"资产重组\"，其主要目的在于达到净资产收益率10%的要求。由于存在一定程度的盈利操纵动机，因此相应的现金流量有可能并没有配合盈利的增加而增加，应从现金流量的角度对企业的盈利能力进行重新评估。经统计截至1998年8月22日公布经审计中期报告的上市公司(本资料来源于《中国证券报》1998年8月31日第10版)有212家，其中有121家公司的审计原因为配股，占212家上市公司的。这121 家公司的8个指标的有关情况见下表: 项目 数量 比例 样本比例 CHA1 CHA5 CHA1和CHA5 应有数量（按照CHA1计算） 差额 均为负 87 94 94 93 88(121×192/264) 6 有正有负 8 2 均为正 26 27 27 26 33(121×72/64) -6 合计 121 100 100 121 121 121 121 0 注：1998年报中有192家上市公司CHIA1为负值，有72家上市公司CHAI为正值 由上表可见，在121家因配股而审计的上市公司中，有87家上市公司的8个指标全部为负值，占121家公司的。对于即将配股的上市公司，净资产收益率更为重要，CHA1全部为负值的为94家公司，CHA5全部为负值的为94家公司，二者均负的有93家公司。按照192家上市公司的CHA1为负值的比例计算，121家公司中应有88(121x192/264)家公司的CHAl指标为负，而实际有94家上市公司的CHI1为负，多出6家公司。这样看来即将配股的上市公司的净资产收益率(CHAl)低于其他上市公司。由前面的分析我们已经了解到，264家上市公司中有的公司8个指标全部为负，盈利质量不佳，而即将配股的上市公司中有的上市公司8个指标全部为负。这充分说明即将配股的上市公司的盈利质量低于其他上市公司盈利质旦水平，据《上海证券报》(1999年5月6日)公布拟于1999年配股的上市公司有134家，本文对此134家公司做上述同样分析，其结论与 前相同，具体见下表。 项目 数量 比例 样本比例 CHA1 CHA5 CHA1和CHA5 应有数量（按照CHA1计算） 差额均为负 97 108 99 99 95(134×608/861) 13 有正有负 13 9 均为正 24 26 35 26 39(134×253/861) -13 合计 134 100 100 134 134 134 134 0 五、本文的局限性 1.样本选择不够全面，只选择了1998年中期报告的264家公司和年度报告的861家公司，只有两期，其代表性并不十分全面； 2.因中国现金流量表1998年第一次披露，无法选择以前年度资料为样本，作时间序列分析，具有一定的片面性； 3.反映盈利的指标有多个，本文只选择其中几个进行比较研究，有一定局限性； 4.上市公司会计报告虽经审计，但并不能排除企业在编报会计报表时由于各种原因而导致的差错及某些不可比的因素。 六、结论与建议 通过上面对我国上市公司盈利质量的多角度分析，我们可以得出以下结论，并提出相应的政策性建议： 1.目前我国上市公司盈利质量存在的问题，主要在于盈利的获得和现金的流入并不同步，而且存在一定的盈利操纵行为。实证结果表明：98年中报中平均有的上市公司现金流人滞后于盈利的确认，有176家上市公司8个指标全部为负值，占264家公司的；1998年年年报中平均有的上市公司现金流入滞后于盈利的确认，有523家上市公司8个指标全部为负值，占861家公司的，盈利质量较中报有所提高，但同样处于两极分化的状况，有近四分之三的公司盈利质量较差，有近六成公司的盈利质量很差，值得引起关注。 2.由于盈利的确认缺乏现金的保障，上市公司现金缺乏，因此不顾股权稀释的压力而争取配股等融资手段继续在资本市场融资； 3.拟配股的上市公司为达到继续融资的目标，进行利润操纵，使得其净资产收益率达到规定的要求，容易误导投资决策； 4.亏损公司的逆向盈利操纵(即过多转销费用或损失，以便于以后年度扭亏)行为应引起注意，需要加强有关监管； 5.配股条件的盈利指标只有净资产收益率一个，很容易被上市公司操纵，建议采用若干个指标或若干个指标的加权平均数，同时体现现金流量要求，防止上市公司通过操纵盈利来获得配股资格。 主要参考文献 1葛家澎 论现金流且表、财会月刊、1998；5 2林坤霖 上市后盈余管理与盈余资讯关系之研究·会计研究月刊、第151期 3李爽、杨莉、现金流量分析一从东南亚金融危机说起，会计研究、1998；6 4陆德民，现金流量表若干问题探讨.审计研究.1998； 5汤云为、钱逢胜、会计理论、上海： 上海财经大学出版社1997 6周正庆主编、证券知识读本、北京、中国金融出版社，1998 7陈志谷、张训苏，资产经营与重组、上海：上海财经大学出版社，1998 8陆建桥 中国亏损上市公司盈余管理实证研究、博士学位论文、1998
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1、纳税意识薄弱企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产开发周期长，税收对企业经营业绩的短期影响不明显，导致某些企业在未做税务清算之前未能足够重视各种税负特别是土地增值税和企业所得税对企业盈利的影响。2、对纳税存在错误认识在很多房地产企业中，理所当然的将纳税筹划作为财务部门独立可完成的工作，不重视开发全过程中各个部门的配合，致使企业出现多交了税、还被税务机关处罚的情况。房地产企业的财务人员虽了解相关税务知识并且经常与税务机关打交道，但是如何将税务知识以及税务机关的各项要求贯彻到日常经营活动中去，是需要企业领导予以重视以及各部门进行配合才可以完成的，不然税务工作也仅是事后的税款计算与缴纳罢了。因此，目前房地产企业特别是中小房企对税收筹划应有正确的态度和认识。3、房地产企业内部缺乏纳税管理目前我国的房地产企业内部，虽然企业财务人员也在进行税收相关规定的学习，但是由于针对性不强，不够系统全面，对房地产企业的纳税筹划并没有多少帮助，甚至由于断章取义造成偷税、逃税的现象。4、房地产企业不知如何规避风险由于缺乏妥当的纳税管理，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易给企业造成纳税风险。因此，只有加强企业领导层对税收影响盈利的认识，以及各相关部门的节税意识，才有可以真正实施税务筹划工作，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。5、企业内纳税筹划实施不及时由于未能事前进行筹划，等会计核算完成后，发现有可合法合理规避税款，这时已无法改变交税的现实，造成不必要的开支，减弱了企业的盈利能力。
完善我国房地产税费制度的思考【摘要】房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。建立和健全房地产税费制度，对于充分发挥国有土地资源的效益，防止其流失，保障房地产市场健康有序地发展等都有重要的意义。目前，我国房地产市场的不正常发展带给我们对现行房地产税费制度的思考。本文通过分析现存制度的弊端和国外相关制度的成功经验，提出完善我国房地产税费制度的一些建议。【关键词】房地产 税费 完善 宏观调控【正文】税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国部分地区如北京，上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点。为遏制畸高房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税费改革比其他控制土地、提高利息、加征房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此，完善我国房地产税费制度发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需，势在必行。一 我国房地产税费制度的现状随着市场经济的发展和改革开放的深入，我国的房地产税费制度也逐渐确立和完善。我国的房地产税费体系由两大部分组成，一是房地产税收，一是房地产费。（一）房地产税制经过1994年税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目、税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，形成了一套适应社会主义市场经济发展要求的复合税制体系。按照征税客体性质的不同，可将房地产税收分为四类：流转税（包括营业税，城市维护建设税和土地增值税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税，契税，城镇土地使用税，耕地占用税）和行为税（包括印花税和固定资产投资方向调节税）。2003年10月十六届三中全会的决议中明确提出：“实施城镇化建设税费改，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年2月26日，国家税务总局，财政部，国务院发展研究中心等有关部门就《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。该会议明确了我国从2005年开始就新的税制进行设计，并在合适的城市进行模拟运行。政府目前正积极推进以“明租、正税、清费”为改革方向的房地产新税制的改革。（二）房地产费制。房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用，它是国家机关为房地产方面提供某种服务（管理）或国家授予他方开发利用国家资源而取得的报酬，它也是国家在房地产方面取得财政收入的一种形式。根据有关规定，现行的房地产费主要有三类：一是国家作为土地所有者在房地产一级市场向土地使用者收取的土地使用费，主要包括地租，国家对土地的开发成本，征用土地补偿费，安置补助费；二是房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用即房地产行政性收费，主要包括登记费，勘丈费，权证费，手续费和房屋租凭登记费及其监证费；三是房地产行政管理机关或事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用即房地产事业性收费，主要包括拆迁管理费，房屋估价收费等。二 现行房地产税费体系存在的问题通过不同的税种，我国对房地产业的发展进行着多层次的调节，但现行的房地产税种的设置，绝大部分是参照其它行业的税种，没有考虑到房地产业自身的特点，因而这些税种结构已不适应房地产业发展的客观需要。(一)宏观税制的缺陷。首先，房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是没有普遍建立起房地产评估制度，房地产交易只能以实际成交价为准，加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易，政府有权优先收购的规定，这便为炒房提供了条件；二是没有严格的注册登记制度，使税务机关面对纳税人的虚假申报常无从查证。其次，“隐形市场”中逃避税，国有资产流失大。以行政划拨方式取得国有土地使用权但未补交出让金、补办出让手续，或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金，而直接进入市场交易，对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税,如果征,如何计算增值额,这些都是法律的空白。第三，出让、转让土地界限不明，税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定。法律规定我国土地所有权分国家所有和集体所有两种，《城市管理法》又规定,城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地正在逐步国有化,使两类土地所有权在现实中难以确定,并使派生的土地出让、转让不易划清,从而影响了纳税主体的确定,具体的征免界线也难以把握；二是性质不明的房地产公司，征免界限难划定。目前许多“房地产公司”挂靠国土部门,又是法人又得履行行政职责，体现政府意愿，致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理”,哪些属于“自营”项目,征免界限难确定。（二）微观税制的缺陷。首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。这个环节主要调节政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税；耕地占用税，房产税，固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三，单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控；二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。（三）税费关系缺陷。首先，房产费项目过多，征收不规范，费明显重于税。目前行政收费多缺乏法律依据，行政机关主体不一，乱收费，乱摊派现象严重。据了解北京征收的各种费有40多种，有的地方多达近100种。据调查，房地产业的政府收费占到了税费总额的75%以上，土地成本中，收费项目占30%，土地出让金占50%，税占20%，明显费大于税，权大于法。其次，税费并举，重复课征，双重负担。最为突出的例子是以出让方式取得土地使用权的经营者既要支付土地使用费，又要缴纳土地使用税。三 借鉴国外经验 完善税费体制的改革与建议（一）各国税制的共性1以税为主，费为辅。国外一般要缴纳的房地产规费仅占房地产价值的2%左右。并充分遵循“谁受益，谁纳费”的公平原则。2重保有，轻转让的税收分布结构。各国土地税都由土地保有，经营，取得三征税环节组成，各国房地产权属转让的税收较少，而重视保有环节的征税。3坚持宽税基，少税种，低税率的基本原则。除公共宗教慈善等机构免税外，其它均为纳税对象。少税种避免了税种复杂带来的高管成本和重复征税的不公。在前两者实现的前提下，低税率实现了税负的减轻，保证了稳定的财政收入。（二）我国税费改革的建议1规范我国的法律体系，健全宏观税收配套体系。首先，要完善房地产税收法规。目前，我国税收立法的层次较低，涉及房地产业的大多是行政法规和规章，缺乏足够的法律统一性和权威性。“有税必有法”，为了维护市场主体的独立性，充分发挥他们的主动性与积极性，制定相关税收法律，依法计税，减少行政干预。其次，建立完整而系统的房地产评估制度，即建立完善的法律体系监督下，由具有专业资人员组成的专门机构。等时机成熟悉后再建立房地产评税制度，在税务部门建立房地产的评税机构，对纳税人应负房地产税额给予法定的评估。第三，建立房地产管理机构与税收征管机构的信息沟通制度。规范的财产登记、房地产估价、咨询、工程监督、代理交易等内容的房地产服务体系，为税务部门提供客观的征税信息和专业化服务，协作税务部门搞好房地产税收的征管工作。2设计税收体系，完善微观税收制度。第一，税收分布结构合理化。重视对房地产保有的征税，开征统一规范的不动产税，强化保有课税，这样一方面可以防止业主低效率使用财产，推动房产要素的优化配置；一方面政府参与资源再分配，可以增加财政收入来源；再者，可以分担流通环节的高税负担，扼杀不规范的隐形交易，；第二，改变计税依据，调整税率，扩大征税范围。以市场评估值作为计税依据，基于“谁受益，谁支付”的原则，设置幅度比例税率如市中心地段的税率高于郊区，使计税更合理，更具监督性，收入更有弹性。城建税应以纳税人的经营收入为其计税依据以体现税收平等原则。对于房产税从租与从价计征也作相应调整，使税负更公平；税率做适当调整，如适当调低契税税率，适当调高印花税和耕地占用税的税率，加大调节力度，充分发挥税收的杠杆调节作用；将农村非农业用房，纳入征税范围，对城镇内所有，使用土地和房产的单位和个人都征税。第三，改革内外有别，统一城乡税制。内外资企业所得税法的合一加快了内外资合一的步伐，实行国民待遇，营造公平竞争环境，以适应我国加入WTO的新情况。改革城乡有别的双轨税制，营造宽税基的税制环境，增加国家对所有土地的监督和调控。3协调税费关系，建设和谐税费体制。第一，清理压缩收费，简化收费项目。收费的杂乱多带来的是开发建设成本的过高，最终构成了房价居高不下的原因之一。将部分费改税，减少重复征收现象，可借鉴国外将收费项目圈定在：不动产转移手续费，登记费，公证费，对集体所有土地征收收取工程受益费（政府进行一次土地投资向周围土地所有者征收的因该投资使其价值提高的费用），差饷（向物业使用人收取的费用）四类中，税费可由税务机关集中征收、集中管理、分头开支，这样可以简化办事程序，加大政策透明度，既可保证财政收入，又可稳定房价，保障房地产业的正常发展。第二，明确租税费概念，理顺三者关系。将本质上属于地租的土地使用费纳入地租体系，并做相应的更名，如土地出让金可改为土地批租金；理清税费层次，避免带给纳税人双重负担，如取消城镇土地使用税，避免缴纳土地出让金后的重复征收，同时加强对划拨土地使用权范围和审批权限的控制；将土地闲置费改为土地闲置税或空地税，加强税收调控职能。结语任何一项制度都是在实践的洪流中不断完善的，房地产税费制度亦如此，我们应立足税收的基本原则，结合房地产业自身的特点，以实现公平与效益的统一为目标，建立税种科学，税负合理，分权恰当，收费简化，为房地产业健康发展提供制度基础的税费体系。
浅析纳税筹划对会计处理的影响纳税筹划是指纳税人在法律规定许可的范围内，根据政府的税收政策导向，通过对经营活动、投资、理财活动的事先筹划与安排，进行纳税方案的优化选择，以尽可能减轻税收负担，获得正当的税收利益的行为。一、纳税筹划的主要方法策略1.对经营思想和经营方向等方面的筹划。属于宏观筹划，是一次性的纳税筹划。如企业地理位置的选择、企业类型的选择、企业职工来源的选择等都对企业将来的纳税产生影响，不同的选择，其享受的纳税优惠政策不同。2.对销售方式的筹划。赊销是目前最常见的促销策略，它可以刺激产品销售，争取更多的客户，达到增加销售收入的目的。但是，按照税法规定，只要赊销业务发生，纳税义务就发生了，既提前缴纳了大量的税款，又因应收账款数额的增多，增加坏账产生的可能性。所以，对较长付款期限的赊销，卖方都会采用分期收款方式签订合同。发出货物时不开具销售发票，到合同约定的付款期后，企业再按合同约定的比例和金额开具销售发票，作收入入账，这样，企业就不会因提前确认收入而增加企业的税收负担。3.通过对纳税人的选择进行纳税筹划。一个新办工业企业，预计年销售额为30万元至50万元之间，按照生产企业年销售额100万元，但财务制度健全的小型工业企业年销售额30万元以上的可申请成为一般纳税人的标准要求，该企业可在小规模纳税人和一般纳税人中作出选择，如果企业生产的产品增值幅度较大，相对可抵扣的进项税就少，一般纳税人会比小规模纳税人多缴增值税和所得税，企业可选择申请小规模纳税人；反之，企业选择申请一般纳税人更有利。4.利用资产分类计价进行纳税筹划。一般而言，资产支出当年摊销计入销售成本或期间费用的数额越大，则越节省所得税支出。企业对税法没有明确规定必须作为固定资产入账的某些器具、工具等，应尽可能作为低值易耗品处理，并采用一次摊销法，以达到节省所得税支出的目的。5.利用改变会计处理方法进行纳税筹划。在税法规定的限额工资费用、公益性、救济性捐赠支出、交际应酬费、福利费、借款利息等发生超限额时，计入待摊费用，以后期间再进行摊销，可免缴或缓缴所得税。6.利用资产摊销期限和摊销方法进行纳税筹划。对于固定资产折旧和无形资产的摊销，税法通常只规定最短的年限或一段可选择的年限区间，企业可选择在最短的年限内摊销，以减少摊销期内各期的纳税所得，达到延缓纳税的目的。对于存货发出的计价方法、低值易耗品摊销方法、在产品成本的计算方法的选择，企业都有一定的自主权，企业可选择能够减少纳税所得的方法进行处理，以达到少缴或缓缴税款的目的。7.利用分割收入的方法进行纳税筹划。企业可利用不同性质的收入其应税的税种可能不同的情况，将收入分割以实现纳税筹划的目标。如房地产企业在销售商品房时，将装修部分的收入分离出来，则装修部分的收入按3%交营业税，不交增值税；负责安装的机电产品，将安装收入与产品收入分开，安装收入交营业税，不交增值税。这样，企业就会因税率的降低而减少应纳税额。8.利用息税前的投资收益与借款利息的关系进行纳税筹划。企业支付的股息、红利不计入成本，而支付的利息则可计入成本。在对外筹资时，当息税前的投资收益高于借款利息时，可通过增加对外借款减轻税负，提高权益资本的收益水平。9.利用资金账簿的贴花要求进行纳税筹划。资金账簿的贴花，是按实收资本和资本公积总额的万分之五计算的，只要达到公司法规定的最低额即可，其他所需资金可按股权比例列入“其他应付款”，这样就减少了印花税的额度。10.利用购置国有设备的政策进行纳税筹划。符合国家产业政策的技术改造项目购置的国有设备，可将该设备购置费的40%抵免购置年度比上年增加的所得部分；从事生产经营的股份公司、联营企业，若当年技术开发费用上年实际增长10%（含10%）以上的，经税务机关审批，可允许再按技术开发费实际发生额的50%抵扣当年的应税所得。11.利用纳税临界点进行纳税筹划。纳税临界点主要包括起征点、所得税级率、缴税时间、优惠对象等等的临界点。利用税收起征点进行纳税筹划，是由于税法规定，当应税额未达到一定标准时可免予纳税，比如在增值税中，如果个人销售货物的起征点为月销售额2500元，则个人销售货物每月2500元的，其获得的收入还不如销售额在2499元时多。此时，纳税人就可以通过调整销售额进行筹划。利用税收优惠政策进行纳税筹划，是利用税法中关于某纳税对象的特殊规定进行纳税筹划，