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村民小组是一个天然的利益共同体,社会资本存量丰富,在村级利益表达和相关政策执行中发挥着独到的功能,这些功能对于维持稳定、高效的村民自治体系具有不可或缺的作用。本文是我为大家整理的村民小组会议记录 范文 ，仅供参考。
时间：20xx年x月x日
地点：马路村村民委员会会议室
参会人：乡挂钩领导、中心校及完小领导、村民代表和村民小组长。
记录人：肖代荣
会议内容：
一、马路村挂钩领导周飞纪委书记传达区、乡相关会议精神，并就项目建设提出明确要求。
二、乡中心校校长崔刚权及马路村学校校长分别作表态发言。
三、马路村主任作具体工作安全
(一)根据区水务局和乡政府规划安排，今年决定对我村完小进行安全饮水项目建设，这是对我村的极大关心。我们要充分领会区乡相关会议精神，全力配合相关部门把该项目实施好。农村饮水进行改造，我村主要针对柏树湾和寿坝两个合作社进行改造，让社员饮用上自来水。我村饮水工程从今年开始规划，明年正式实施。
(二)项目建设中，管线土方开挖、回填、管材管件及水泥搬运，由各村民小组负责组织人员完成，各村民小组暂定组织有效劳动力100个，一切安全责任自行负责。
(三)建设过程中的一切矛盾纠纷由村、组协商解决。
(四)根据投资情况，本工程建设农户不再筹资。我村决定成立项目领导小组，组长由我负责，副组长由我的两位助理负责，成员由马路村完小校长及部分村民代表和村民小组工组成。
(五)以后的管理由村委会研究后由专人管理，水费收取为自流元/吨。
四、各村民代表及村民小组长分别发言，均表示赞成。
五、参会人员签字
大山包乡马路村民委员会
20xx年x月x日
会议时间：xx年10月14日晚上6时30分
会议地点：凤卧社区二楼主任办公室
会议名称：赤砂村两委联席会议
出席人：郑经书、郑经志、郑贻斌
缺席人：郑书论、郑经取因事外出不能参加会议;
周素贞因事不能参加会议;
郑书键通知2次不参加会议
主持人：陈成美
记录人：郑经书
一、陈成美宣读水委[xx]111号文件。
关于印发《水头镇村级组织换届选举工作 实施方案 》的通知，重点学习水头镇村级组织换届选举工作实施方案中几个阶段：
1、宣传发动阶段(8月下旬)
2、选举实施阶段(9月上旬至xx年1月底)一般按村党组织、村民委员会、村委监督委员会和村经济合作社的顺序进行，村党组织、村民委员的职数每个村两委班子职数一般3至7人，村务监督委员会职数一般3-5人组成，村股份经济合作董事会成员一般3-5人组成。
二、陈成美宣读赤砂村选举委员会推选办法。郑经书提名，郑经书为村民选举委员会主任，郑志梓、郑经龙、郑经快、郑经晓为选举委员会委员，提交村民代表通过生效。
三、陈成 美宣读赤砂村第十届村民委员会选举办法
1、重点说：本村第十届村民委员会由主任1名、副主任1名，委员3名(其中女委员1名职位单列)，共5名成员组成。对年龄规定：村主任60周岁以下，村委员成员55周岁以下，新进村委会班子成员50周岁以下。本村选举日定为xx年11月10日(选举时间：上午8:00~下午3:00止)。年满18周岁本村村民，都有选举权和被选举权。选民登记列入参加选举的村民名单：(1)户籍在本村并且在本村居住的村民。(2)户籍在本村，不在本村居住，本人表示参加选举的村民，要在xx年11月10日下午3时前到村选举委员会表示参加选举，逾期视为放弃选举权。(3)对于户籍不在本村，本人申请，经户籍所在村委会或居民区同意，可以在户口原籍村进行选民登记，也有选举权和被选举权，提交村民代表讨论决定。
2、村民委员会成员自荐人应具备选举办法中条件，才能参与竞选。
3、本次选举采取“自荐直选”的选举方式。自荐人应在xx年10月31日下午5时前报名登记。
4、村民选举委员会应当在选举日5日前公布正式投票时间、地点、方式、监票人、计票人。
5、本届选举日分二组进行投票，每组一个流动票箱，每个流动票箱有三名以上工作人员负责。
6、选举期间外出不能参加投票，可以书面委托候选人以外的本村有选举权的近亲属代为投票，每一选民接受委托投票不得超过三人。
7、投票结束后，应当封存收回的选票，并于当日集中开票，由监票人，计票人当众核对，计票 报告 村民选举委员会。
8、参加投票的选民超过全体选民半数的，选举有效。“自荐人”获得参加投票的选民的过半数选票，始得当选。
四、陈成美宣读赤砂村村民代表推选办法
根据上级规定本村确定新一届村民代表42名，其中女代表15名，本村10个村民小组，每个村民小组召开会议推选3名，其中男代表2名，女代表1名，还有4名党员代表，5名妇女代表由选举委员会确定。
会议时间：xx年10月17日晚上6时
会议地点：凤卧社区三楼会议室
会议名称：赤砂村第九届村民代表会议
出席人：
缺席人：
主持人：陈成美
记录人：郑经书
一、陈成美宣读水委[xx]111号文件
关于印发《水头镇村级组织换届选举工作实施方案》的通知，重点学习水头镇村级组织换届选举工作实施方案中几个阶段：
1、宣传发动阶段(8月下旬)
2、选举实施阶段(9月上旬至xx年1月底)一般按村党组织、村民委员会、村委监督委员会和村经济合作社的顺序进行，村党组织、村民委员的职数每个村两委班子职数一般3至7人，村务监督委员会职数一般3-5人组成，村股份经济合作董事会成员一般3-5人组成。
二、陈成美宣读中共水头镇委文件，水委(xx)265号文件，关于中共水头镇赤砂村支部委员选举结果的批复。
三、陈成美宣读赤砂村选举委员会推选办法，经村两委联席会议提名：郑经书同志为村民选举委员会主任，郑志梓、郑经龙、郑经快、郑经晓为选举委员会委员，提交村民代表会议讨论，大家举手表决，全体通过。
四、陈成 美宣读赤砂村第十届村民委员会选举办法
1、重点说：本村第十届村民委员会由主任1名、副主任1名，委员3名(其中女委员1名职位单列)，共5名成员组成。对年龄规定：村主任60周岁以下，村委员成员55周岁以下，新进村委会班子成员50周岁以下。本村选举日定为xx年11月10日(选举时间：上午8:00~下午3:00止)。年满18周岁本村村民，都有选举权和被选举权。选民登记列入参加选举的村民名单：(1)户籍在本村并且在本村居住的村民。(2)户籍在本村，不在本村居住，本人表示参加选举的村民，要在xx年11月10日下午3时前到村选举委员会表示参加选举，逾期视为放弃选举权。(3)对于户籍不在本村，本人申请，经户籍所在村委会或居民区同意，可以在户口原籍村进行选民登记，也有选举权和被选举权。
2、村民委员会成员自荐人应具备选举办法中条件，才能参与竞选。
3、本次选举采取“自荐直选”的选举方式。自荐人应在xx年10月31日下午5时前报名登记。
4、村民选举委员会应当在选举日5日前公布正式投票时间、地点、方式、监票人、计票人。
5、本届选举日分二组进行投票，每组一个流动票箱，每个流动票箱有三名以上工作人员负责。
6、选举期间外出不能参加投票，可以书面委托候选人以外的本村有选举权的近亲属代为投票，每一选民接受委托投票不得超过三人。
7、投票结束后，应当封存收回的选票，并于当日集中开票，由监票人，计票人当众核对，计票报告村民选举委员会。
8、参加投票的选民超过全体选民半数的，选举有效。“自荐人”获得参加投票的选民的过半数选票，始得当选。
9、对户籍不在本村，本人申请，经户籍所在村委会或居民区同意，在户口原籍村民进行选民登记，并享有选举权和被选举权，当时村民代表会议提出，有的同意，有的不同意，意见不统一，经半个小时的村民代表酝酿，最后表决通过内容：经本人申请，经户籍所在村委会或居民区同意，加盖公章，要求自荐人为主任、副主任、委员职位的候选人对赤砂村今后发展三年发展作表态发言，可以在赤砂村原籍选民登记，享有选举权和被选举权。
五、陈成美宣读赤砂村村民代表推选办法
根据上级规定本村确定新一届村民代表42名，其中女代表15名，本村10个村民小组，每个村民小组召开会议推选3名，其中男代表2名，女代表1名，还有4名党员代表，5名妇女代表由选举委员会确定。
村民委员会，简称村委会，对于村的建设，村委会有自己的意见。下面我给大家带来村委会意见，供大家参考!
为进一步完善村级权力运行监督机制，加强农村基层党风廉政建设，强化对村级组织和农村干部的民主监督，现就组建村务监督委员会进一步加强村务监督工作提出如下意见。
一、指导思想
按照构建社会主义和谐社会的总体要求，通过组建村务监督委员会，进一步强化对农村财务、村级事务和农村干部作风的监督，促进村级事务的民主决策、科学决策和规范化管理，建设“阳光村务”，进一步转变农村干部作风，建设高素质的农村干部队伍，切实加强农村基层组织建设，推进全镇农村经济和社会各项事业又好又快发展。
二、机构设置
镇成立村务监督委员会。由镇党委分管副书记任主任，镇纪委书记和挂管区党政成员任副主任，镇组织办公室、农业办公室、经管统计中心等单位负责人、包村机关干部和部分公道正派、坚持原则、关心集体、具有较高威信的农村老党员、老干部任委员。镇村务监督委员会在镇党委、政府的领导下开展工作。
村设立村务监督员。村务监督员每村一名，由镇村务监督委员会委员兼任，实行镇党委、政府聘任制，聘期一般为三年。村务监督员受村务监督委员会的指导，对镇党委、政府负责。
三、职责任务
(一)村务监督委员会职责任务
1、定期召开村务监督委员会委员会议， 总结 交流工作情况。
2、收集监督委员会委员反映的问题、提出的意见和建议，汇总整理后及时向镇党委、政府汇报。
3、对村务监督员反映的村级组织或农村干部的违规违纪行为，及时协调有关单位纠正或查处。
4、组织村务监督委员会委员加强 政策法规 学习，不断提高监督水平。
(二)村务监督员职责任务
1、对村级重大事项“四权”决策机制落实情况进行监督。村务监督员应参加决策重大事项的村民或村民代表会议，并在会议记录上签字，会后对决策执行情况进行全程监督。对重大事项不按“四权”程序决策的，村务监督员有权向村“两委”提出质询、要求纠正，并及时向镇党委、政府 报告 。
2、对村务公开情况进行监督。监督村务公开的内容、时间、形式和程序，督促村“两委”及时公开群众关心的 热点 问题，纠正不公开、假公开等错误行为。
3、对村级 财务管理 情况进行监督。村务监督员应参加村级财务审接会议并在会议记录上签字，审查村级财务收支、大宗物资购买和集体资产处置情况，有权对不合理开支提出质询、要求纠正，存有争议的可报镇党委、政府裁决。
4、对村级工程建设进行监督。对本村属财政投资、集体投资或公共筹资建设的项目进行全程监督，重点监督建设资金的管理使用情况、建设项目招投标情况和工程建设质量情况，工程竣工，村务监督员应参加验收并在 验收报告 上签字。
5、对村干部廉洁自律情况进行监督。发现村干部存在不廉洁行为应及时向镇党委、政府报告，协助镇纪委查处农村干部违纪违规案件。
6、对村“两委”任期工作目标和年度工作目标完成情况进行监督，对农村干部的考核、奖惩、任免，有权向镇党委、政府提出建议。
7、监督村“两委”对镇党委、政府制定的其他各项 规章制度 的执行情况和重大决议的贯彻落实情况。
8、向群众宣传党在农村的方针政策，听取和收集群众对镇党委、政府工作的意见和建议并及时向镇党委、政府报告。
四、活动形式
镇村务监督委员会每季度召开一次例会，全体监督委员会委员参加，学习有关政策规定，总结交流村务监督工作情况，研究布置村务监督工作任务。村务监督员通过参加村民或村民代表会议、“两委”会议、财务审接会议等有关会议，收集社情民意，对有关事项进行调查等方式对村务工作进行监督，对认为应向镇党委、政府反映的问题、意见和建议，可通过电话、信件、约谈等方式向镇党委、政府反映。
五、工作要求
1、统一思想，提高认识，为村务监督委员会开展工作创造良好环境。组建村务监督委员会是镇党委、政府为加强农村党风廉政建设、转变农村干部作风、构建“和谐六汪”做出的重大决策，各村党支部、村民委员会要自觉接受村务监督委员会的监督，为村务监督员履行职责提供必要的方便，对村务监督员提出的意见、建议，要认真对待、及时研究，有工作失误的要立即改正;镇直有关单位要大力支持村务监督委员会的工作，对村务监督员反映的问题要认真调查、及时处理，绝不允许姑息迁就、推诿扯皮。
2、建章立制，加强指导，确保村务监督工作有效运转。村务监督委员会要从工作职责、工作程序等方面建立健全内部管理的各项制度，加强对村务监督员的工作指导，根据工作情况和形势变化，及时调整监督内容，改进监督方式，确保监督效果。
3、正确履职，积极工作，切实发挥村务监督员作用。村务监督员要正确处理好对上负责与对下负责的关系，做到参与不干预、帮忙不添乱、到位不越位，坚持原则，维护大局，处以公心，秉公办事，切实发挥好监督作用。
4、加强考核，奖惩并举，确保村务监督工作取得实效。从明年开始，镇党委、政府将村务监督工作纳入农村政治文明建设考核，对不配合、不支持村务监督员正常开展工作或对村务监督员提出的意见建议不办理、不答复的，在年度工作考核中扣分。同时要加强对村务监督员的工作考核，对工作积极、成效突出的，镇党委、政府将给予表彰奖励;对因监督不力在村务管理上出现问题的，要扣发工资或补贴;对不能发挥作用的，镇党委、政府将予以调整。
我村同意xx市xx发展集团龙母河建设有限公司新建卧龙路及坝闸(玉龙路-学林路)一期项目临时占用XX村XX公顷(合亩)农用地;XX村公顷(合亩)农用地、秋田村公顷(合亩)农用地;石洲乡石坝村公顷(合亩)农用地。项目编制单位和建设方代表与我村组进行了详细的交流，经过讨论决定，提出以下几点意见：1、土地复垦所涉及的土地利用现状及权属性质属实，涉及到赵阳镇草坪村、龙溪乡坂溪村、秋田村、石洲乡石坝村四个村。2、方案确定的恢复治理及复垦目标符合国家和地方的有关土地利用总体规划要求，复垦范围、复垦面积准确真实。体现了因地制宜和优先复垦农用地的原则。3、恢复治理及复垦 措施 符合本项目的特点及本地实际情况，切实可行。4、卧龙路及坝闸(玉龙路-学林路)一期建设项目地质环境保护与恢复治理及土地复垦投资估算依据较充分，费用构成基本合理，预算金额能够满足恢复治理及土地复垦的实际需要。5、本方案的实施尊重了土地所有权及使用权人的意思，村委会开会征求了土地所有人及使用权人的意见。6、我村组将积极监督卧龙路及坝闸(玉龙路-学林路)一期建设项目完成地质环境保护与恢复治理及土地复垦工作，实现节约利用和动态平衡。
签字盖章：(涉及以下四个村)
赵阳镇草坪村：
龙溪乡坂溪村：
龙溪乡秋田村：
石洲乡石坝村：
XX年X月XX日
关于加强全市社区居委会和村委会规范化建设的意见
各区、县民政局：
为进一步夯实工作基础，充分发挥基层群众性自治组织作用，推动城乡和谐社区建设，构建和谐南京，根据《居民委员会组织法》、《村民委员会组织法》、《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发<民政部关于在全国推进城市社区建设的意见>的通知》(中办发[2000]23号)、国务院《关于加强和改进社区服务工作的意见》(国发[2006]14号)和市委市政府有关加强和谐南京建设工作的精神，现就全市社区居委会、村委会(以下简称“两委会”)规范化建设提出以下意见：
一、“两委会”规范化建设的指导思想和目标任务
(一)“两委会”规范化建设的指导思想是：以“三个代表”重要思想和党的十六届五中、六中全会精神为指导，以提升社区居委会、村委会自治职能和服务功能为目标，以“五个规范”为主要内容，以建立长效工作机制为保证，通过开展规范化建设，整体提高全市社区居委会、村委会的工作水平，进一步打造社区居委会、村委会的良好形象，为南京和谐社区建设奠定扎实的工作基础。
2、“两委会”规范化建设的目标任务是：通过3-5年的努力，至“十一五”末，全市90%以上社区居委会、村委会实现“五个规范”，即阵地建设规范，做到面积达标、地点合适、环境优美、布局合理;职能事务规范，做到职能定位准确、权利义务清楚、角色关系协调;规章制度规范，做到基本制度健全、程序流程清楚、公布形式多样;队伍管理规范，做到社区居委会干部依法产生、社区工作者职业化管理、社区工作经费落实、福利待遇基本统一管理机制综合完备;保障措施规范，做到政策措施明白、投入主体明确、考核办法明细。真正通过规范化建设，把我市城乡社区建设成为民主自治、管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区。
二、“两委会”规范化建设的主要内容
(一)社区居委会
1、规范社区居委会的职能事务
(1)社区居委会的设置。社区居委会根据人缘性、地缘性及资源配置情况，按照有利于居民自治、方便服务和管理等原则进行设置，每个居委会规模不宜过大，一般在2000户左右。要加强新建小区社区居委会工作的衔接，建设规模超过2000户的新建小区，符合单独建立社区居委会条件的，应及时成立筹备组，无法单独成立居委会的，应及时明确由相邻居委会管理，确保在居民入住时同时开展工作;
(2)明确社区居委会的基本工作职能。社区居委会是居民自我管理、自我 教育 、自我服务的基层群众性自治组织，依法履行居委会组织法规定的基本任务，行使宣传教育、议事决策、社区服务、监督评议、规划制定、沟通协调、民事调解、治安维护、政务协助、民意表达等十个方面的基本职能。
(3)建立健全社区准入制度。建立基层政府和有关部门的各项工作进社区的准入组织和准入程序，经过准入后进入社区的工作，社区居委会要积极予以协助。切实精简台帐，每个部门布置给社区的台帐不得超过2本，鼓励建立电子台帐。
(4)普遍建立社区公共服务站。民间组织承接政府社区社会事务，是社区建设的发展方向。要按照“一居一站”工作模式，各个社区均应建立社区公共服务站，承接政府公共服务和社会事务工作。有条件的社区，还应大力培育发展专业性的民间组织，承接政府交办的专项事务。要按照领导与被领导关系，界定社区居委会和社区公共服务站的职权，区分社区居委会民主自治权利和服务站办理公共事务的权利。
2、规范社区居委会的主要规章制度
(1)规章制度的基本类别。社区必须制定的规章制度有：居民公约、社区自治章程、社区成员代表会议制度、社区各项工作委员会职责、社区工作人员职责、社区居委会民主理财制度、社区居务公开制度、社区办理公共事务的基本流程等。除此之外，可根据本社区特色工作，经社区成员代表大会讨论，制定实施 其它 规章制度。
(2)规章制度的公开途径。社区各项规章制度可以通过上墙宣传、网上发布、图册资料等形式向社区群众公开。社区内主要规章制度应当上墙公布，其中一站式服务大厅内至少应有社区基本情况、办理的主要公共事务的基本工作流程等方面内容。其他各项规章制度可根据其内容分别悬挂在相应活动场所，供工作人员和居民群众对照执行。所有规章制度均应在本社区网站(页)上反映，重要制度还应以工作手册、宣传页等形式，向居民公开，方便群众取阅。各项制度公开时，应以区或街道为单位，做到样式统一。上墙制度应适当集成，网上公布时，必须在首页予以显示。
3、规范社区居委会的阵地建设
(1)统一社区居委会办公、服务设施的建设标准。社区工作用房和公益性服务设施必须达到每百户不低于20平方米的标准，新建地区应执行《南京市新建地区小区公共设施配套标准规划指引》规定的标准。社区居委会应坐落在方便出入、便于办事的地点。一般在所管辖社区的中心地带，原则上独立于居民楼。位于居民楼内的应设置在第一层和第二层，以利于老年人、残疾人等行动不便的居民进出。区、街应创造条件使本区或本街道所辖社区居委会建筑风格一致、外墙颜色一致。社区居委会外墙只可悬挂社区居委会和社区党组织两块牌子和以区(市、县)为单位统一制定的社区标识。社区居委会周围环境整洁美观，道路平整，绿化良好。
(2)强化社区办公服务设施的功能、布局。社区工作用房和公益性服务设施要充分发挥办理公共事务、组织居民活动和提供社区服务的功能，至少应基本具备“五室、三站、两栏、一校、一场所”等功能。五室即：党组织和社区居委会办公室、警务室、居民和党员活动室(多功能活动室)、图书阅览室、社区信息资料室);三站即：社区服务站(党员服务站)、劳动保障服务站、卫生计生服务站;两栏即：宣传栏、居务公开栏;一校即居民学校;一场所即居民健身活动场所。社区工作用房和公益性服务设施中，用于公益性服务和便于群众开展各类公益活动的面积不得低于总面积的三分之二。社区居委会办公服务用房面积较大，可单独设置各类室、站、校。面积较小的，要突出一室多用的原则，加强资源整合，满足居民群众需要。
4、规范社区工作者队伍建设
(1)社区工作者的配备。社区居委会按每400户配备1名专职人员，经济适用房等困难群体相对集中的社区可提高至每200户配1人。不断优化社区服务人员素质，职业社区工作者应有高中以上 文化 水平，力争3—5年内每个社区都配有一名大专以上学历的社工。
(2)社区工作者的产生。社区居委会按期进行换届选举，社区主任、副主任、委员通过民主选举产生。在保持连续性、相对稳定的前提下，逐步实现社区党组织、社区居委会同步换届和社工同步选聘。职业社工应公开招聘、双向选择、竞争上岗，由区、街统一组织，社区居委会聘用并管理。
(3)社区工作者的管理。各条口配置的社工，如：计生专干、劳动协理员、低保专干等，应纳入社区工作者队伍统一管理、定期参加培训。逐步推行社区工作持证上岗制度，建立社区专职工作者考核、奖惩办法，健全长效管理机制和激励约束机制，定期开展评先活动，充分调动广大社区工作者的积极性。
5、规范社区居委会的工作保障
(1)落实工作经费保障。区、县应加大公共财政投入力度，各区应按每个社区每年每千户不少于2万元核拨，两县可酌情减少。经济适用房等困难群体相对集中的社区，工作经费较正常水平应上浮10%。社区居委会工作经费应随着经济、社会的发展水平建立自然增长机制。工作进社区的部门严格落实“费随事转”原则，下拨工作经费。
(2)逐步提高人员经费待遇。社区工作者的生活补贴、福利待遇不得低于当地最低工资标准的150%，今后逐步达到当地职工年平均工资，并参加养老、失业、医疗等社会 保险 。以区、县为单位，逐步做到同一职位、统一收入。建立社区工作者福利待遇自然增长机制。适当提高退养主任补贴标准，确保不低于当地最低工资标准。
(二)村民委员会
1、规范村委会的职能事务
(1)明确村委会的基本工作职能。村委会是村民自治的主体组织，其角色应定位于组织、协调和监督三大类别，具体应做好十类事务，即宣传教育、议事决策、公共事务和公益事业、监督评议、规划制定、沟通协调、民间调解、治安维护、民意表达、必要的政务协助。
(2)加快发展社区民间组织。依法组织成立各类农村专业经济协会和行业协会，促进村级经济发展，促进村民增收。积极培育发展维权类、文化活动类、慈善类、公益服务类民间组织和中介服务组织，满足村民各类需求。着手组建能够承接政府部门事务的各类民间组织，并按照“权随责走、费随事转”的原则开展工作。
2、规范村委会的主要规章制度
(1)规章制度的主要类别。围绕村委会自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织定位，村委会必须健全四个方面的制度。一是民主选举有关制度，主要包括选举办法。二是民主决策制度，主要包括村民会议、村民代表会议制度，村委会议事规则，村民代表联系户制度等。三是民主管理制度，主要包括村民自治章程，村规民约，村委会工作制度，民主理财制度等。四是民主监督制度。主要包括村务公开制度，村民评议村干部制度，村干部任期及离任经济责任审计制度等。除此之外，可根据本村特色工作，经村民代表大会讨论，制定实施其他规章制度。
(2)规章制度的公开形式及要求。各项规章制度可以通过上墙宣传、网上发布、图册资料等形式向社区群众公开，并建立信息收集、反馈 渠道 。重要制度还应以工作手册、宣传页等形式，向居民公开，方便群众取阅。各项制度公开时，应以区或街道为单位，做到样式统一。
3、规范村委会的阵地建设
(1)明确村委会阵地建设标准。参照社区居委会阵地建设标准，结合农村实际，村委会工作用房和公益性服务设施不低于500平方米。社区居委会应坐落在方便出入、便于办事的地点，原则上独立于村民住宅。外墙只可统一悬挂村民委员会、村党组织两块牌子，还可另挂以区(市、县)为单位统一制定的村标识。村委会周围环境整洁美观，道路平整，绿化良好。
(2)强化社区办公服务设施的功能、布局。村委会工作用房和公益性服务设施要充分发挥办理公共事务、组织居民活动和提供社区服务的功能，至少应基本具备“一点、两栏、两站、九室”等功能。一点是指全民健身点;两栏是指村务公开栏、宣传栏;两站是指社区服务站、卫生计生站;五室是指党组织办公室，村委会办公室，财务室，村民议事室，治安民调(警务)室、教育培训室，图书阅览室，健身娱乐室。村委会工作用房和公益性服务设施中，用于公益性服务和便于群众开展各类公益活动的面积不得低于总面积的三分之二。村委会办公服务用房面积较大，可单独设置各类室、站、校。面积较小的，要加强资源整合，突出一室多用，满足群众需要。
4、规范社区工作者队伍建设
村委会主任、副主任和委员依法选举产生，并充分发挥作用。加快农村职业社区工作者队伍建设，选聘的职业社工必须达到高中以上学历。逐步推行社区工作持证上岗制度，建立社区专职工作者考核、奖惩办法，健全长效管理机制和激励约束机制，定期开展评先活动，充分调动广大社区工作者的积极性。
5、规范农村社区服务
要围绕村民的生产、生活需要，培育各类民间组织，提高村民的组织化程度，利用民间组织和志愿者组织经常性开展活动。积极开展生产性服务和便民利民服务，方便村民日常生活。建有生产资料超市，开展农业技术培训。积极协助政府做好就业救助、养老助残等公共服务。经常开展群众喜闻乐见的文体活动，丰富村民的闲暇生活。
三、加强组织领导，形成推动“两委会”规范化建设的工作合力
“两委会”规范化建设是一项基础性、系统性、政策性、长期性要求较高的工作，必须加强组织领导，确保这项工作规范、持久地进行。
各级要切实加强“两委会”规范化建设工作的领导。切实从构建社会主义和谐社会的高度，充分认识“两委会”规范化建设的重要意义，摆上重要议事日程，纳入和谐社区建设的总体任务、 工作计划 ，纳入和谐社区建设示范单位评价体系，作为对部门、区县、街镇的考核目标。真正做到统一研究、统一部署、责任明确、措施到位。要切实加大工作投入，按照公共财政的要求，设置专项工作经费，确保在规定时间完成工作目标。
各有关部门要加大配合和支持的力度。各级民政部门要自加压力，紧抓不放，切实在“两委会”规范化建设中发挥组织、协调作用。财政部门要统筹规划，把“两委会”规范化建设工作经费纳入市本级财政预算，加大对区、县的保障力度。对于验收合格的“两委会”，采取以奖代拨形式，给予一定数额的奖励。规划、建设、房产部门要充分发挥职能作用，为“两委会”办公用房的建设、改造、出新创造便利条件。文化、教育、卫生、计生、劳动、公安、综治等与社区工作密切联系的部门，要结合“两委会”规范化建设，改进工作进社区的形式，进一步在和谐社区建设中发挥更大的作用。
本意见适用于全市城乡社区。自意见颁布实施之日起，新建、改建的社区居委会应严格按照规范化建设。
附：1、《南京市社区居委会规范化达标标准》
2、《南京市村委会规范化建设达标标准》
村委会工作总结范文篇一 尊敬的各位领导、各位党员、代表： 大家上午好!20XX年已经过去，难忘岁月又迎来新一轮火红的年华。在过去的一年里，我村在西津街道党工委的正确领导下，按照办事处的统一部署和要求，紧扣“兴村富民谋发展，共建美好新凤形”这一主题，围绕年初制定的各项目标和任务，突出重点，把握难点，总体推进，在村两委班子的共同努力下，在在座各位和全村村民的大力支持下，较好地完成了各项工作目标和任务。现将村委会一年来的工作情况向大家汇报，请大家审议。 一、精心抓好村级工作规范化建设。 首先，结合第八届村民委员会换届之际，进一步建立健全了村级综治委、人调委、妇委会、关工委、共青团、民兵和村务监督委员会等村级配套组织。其次，严格按照《村民委员会组织法》的规定，进一步修订和完善了村两委班子学习制度、工作例会制度、上下班考勤制度、全日制工作制度、村务公开制度、财务季度上墙公开制度、民主管理等一系列的相关制度，并严格执行，以制度管理人，为村级工作规范化管理奠定了坚实的基础。三，村两委班子认真落实民主集中制，严格执行四议两公开工作法，积极打造阳光村务，使村级各项工作循序渐进，有条不紊。 二、集中全力，打造美丽新凤形 1、积极推进新农村建设。一是在被评为宁国市美丽和谐乡村后，我村进一步推动新农村建设，在原有基础上，加大对第一安置区绿化力度;二是对麻石桥、杨溪塔等偏远村民组实施了路灯亮化工程，方便了村民的夜间出行;并积极支持灵台山、大塘村级道路修建，在验收合格的基础上给予了补贴(共4万多元)三是加大对环境卫生的整治。以市三城联创和我村创建省级卫生村为契机，继续加大环境整治力度，改善环境卫生，在合适的地方安装宣传牌，倡导村民爱护环境，保护环境。四是完成了灵台山村民组林地使用权的流转，圆满解决了村民组和租用方之间的矛盾，保护了村民的利益。 2、积极做好征地拆迁工作。今年九月份以来，通过同仁们的一起努力，我村拆迁工作得到了非常大的进展。现已基本完成了中塔、外河村民组的拆迁及大港组的征地工作。同时在西办的协助下，向财政局争取了存款优惠政策，年利率为12%，中塔、外河村民组共计三千多万，年利息为三百多万，有效缓解了拆迁村民的生活压力。在拆迁的过程中，针对外嫁女这一特殊群体，我们积极向上争取了优惠政策;同时也对2003年后新建房提高了补偿标准。我也了解了一下，可以说本次拆迁是我省农村拆迁的最高标准(本次标准有可能是我市下一步拆迁拆迁标准的依据)。 三、精心抓好村级各项常规工作 1、认真做好社会维稳和矛盾纠纷的调处工作。 随着城市建设的不断拓展，我村已成为城市建设的主战场，各种矛盾明显突出，信访案件不断增加，针对以上错综复杂的矛盾纠纷，村里精心制定了矛盾纠纷调处工作方案，实行分片和专人负责相结合的调处办法，切实加大调处力度，运用“四心”调解法，努力把各类矛盾消除在萌芽状态。20XX年，我村共调处各种矛盾纠纷案件40余起，处理信访案件6起，制止民转刑案件若干起，确保了我村社会稳定，为我村的经济发展和新农村建设起到了积极的作用。 2、认真抓好计生工作 20XX年，我村计划生育工作根据上级要求，继续在全村范围内开展了“阳光生育活动”(即所有政策内生育人员上墙公布)。20XX年4月，组织我村广大育龄妇女在当代医院进行了妇科病与B超检查，参检人员达90%以上。20XX年我村二女户结扎9人，(300元/2女，200元/一男女)。截止20XX年底，符合计生政策的独双女户共20名，奖励资金已全部发放到位。 3、抓好农业产业结构调整，提高农民经济收入 我村两委认真解读、学习和领会党的十七大精神，进一步解放思想，大力推进农村深化改革，继续推进和加大产业化结构调整力度，扶持农业产业化、规模化经营。通过土地流转，农户土地承包向养殖大户转移，龙虾养殖规模不断增大，大棚蔬菜面积不断增加，我村已从单一的水稻 种植 不断向其它方面延伸，从而大大提高了农民的收入。20XX年我村农民纯收入已超过10000元。20XX年，我村继续为农民购买种植保险，进一步提高了农业抗风险能力，确保了村民的根本利益。 4、继续做好社会保障及扶贫救助工作 今年我村合作医疗仍由村集体代缴，标准也由去年的每人40提高到60元，全村共2265人参合，共缴费十三万零伍佰元，参合率100%。同时，今年也是开展新型城乡居民养老保险的第一年。我们按照上级安排的任务，层层分解、责任到人，保证了按时按量完成了上级下达的任务，也解决了村民的养老之忧。截止年底，我村60周岁以上参保率达到100%，全村300多名60周岁老人已经开始享受养老金;16至59周岁符合条件的人员参保率也达到80%以上，远远超出今年参保率既定目标，较好地完成了今年养老保险参保率的任务。2016年度，我村新增低保15户，33人，在民主评议的基础上，让更多的困难群众纳入了农村低保对象，共享党的温暖。除此之外，我村对其它生重病的村民、特困户、五保户、孤寡 儿童 也给予了一定的困难补助，给予老干部、老党员一定的资金补助，充分体现了村两委的关心和爱心。 四、不断完善村组财务管理工作 随着我村经济的不断发展和壮大，财务管理工作显得越发重要。20XX年，我村开展“阳光村务”工程，对村级财务、账务、固定资产、流动资金、现金进行了一次全面的清理，对清理结果公布上墙，接受群众监督。在此基础上，20XX年，我们继续大力推进阳光村务工程建设。新成立的村务监督委员会也对财务进行了监督，保障了财务帐的明朗。11月份，我村代表宣城市接受省阳光村务考核组的验收，获得了充分肯定。这标志着我村各项村级工作已经走上了规范、有序的道路。 除上述工作外，我村的妇联、民兵、关工委、文明创建等工作也有长足进步。特别是党建工作还受到了市里的表彰，被评为宁国市党建工作示范点。 通过今年的努力工作，我们虽然取得了一定的成绩，但与村民要求相比还有一定的差距。但我们坚信，有街道党工委的关心支持，有班子成员的共同努力，有全体干部的辛勤工作，有在座各位的大力支持，我们将继续做好本质工作，努力使各项工作迈上一个新台阶，推动社会主义新农村的建设快速发展。 在此，我代表村两委，祝在座各位身体健康，工作顺利，万事如意。提前给大家拜个年。 谢谢大家! 村委会工作总结范文篇二 一年来，我村在上级政府的坚强领导下，在全村广大党员、群众的紧密配合下，以创先争优活动为契机，切实把各项工作落到实处，实现了基层组织的进一步加强，集体经济的进一步壮大，基础设施建设的进一步巩固，人民群众的安全感进一步增强的目标。现总结如下： 一、经济建设 坚持以科学发展观为指导发展村级经济，按照以人为本、全面协调可持续的发展原则，服务和指导好农、工、副三业的发展;努力为村民的增收搭建平台(成立了方联村土地股份合作社)，使得村级集体经济得到了健康、持续的发展。今年，我村的各项经济指标均实现了增长，村级可支配收入达到135万元。 二、环境卫生 继续做好环境卫生的长效保洁工作。今年，我村投入了15万元用于环境卫生的综合整治工作，并通过此项实事工程，使村容村貌焕然一新。另外，顺利完成了xx上的村庄绿化工程，且在xx村部新建了公共厕所一座，总计10万元。 三、计生工作 我村在xx古镇保护开发管理委员会的正确指导下，紧紧围绕计生目标开展工作。不仅加强了宣传教育工作和流动人口管理，还开展好优质服务(如育龄妇女的健康检查、计生专干亲自上门发放药具等)，出色完成了xx年的计生工作。 四、社会治安稳定 我村村委会在上级部门的领导下，结合本村实际情况，认真地开展工作以维护地方稳定。积极配合派出所的治安巡逻工作，为巡逻的开展提供有力保障，有效地阻止和控制了案件的发生。进一步发挥好人民调解室的作用，按照依法调解、以德协商的原则，努力把矛盾调解到最小。 五、新农村建设 按照新农村建设的要求，我村投入了资金10万元用于利群路的绿化工程，使得“绿”入人心。此外，还顺利完成了南河港、田塘港、朝霞港这三个自然村的桥梁改平工程，极大地方便了村民的出行。 六、党建工作 1、创先争优活动的开展。在全村党员中全面实行公开承诺是创先争优的重要环节，也是确保创先争优活动取得实效的重要举措。同时，我村党组织还开展了向常德盛同志学习、党员干部进万家的活动，推动创先争优活动的深入开展。 2、第九届村民委员会的换届选举工作。按照村委会换届选举工作的要求，我村设立了6个自然村和1个中心会场投票站，并及时、高效、准确地完成了唱票工作。经统计，我村实际收回的选票数为1348，占选票总数的，其中有效票数为1312，无效票数为31，弃权5票。 七、关心下一代工作 今年，我村的关心下一代工作以“四有四好”先进村的创建活动为根本出发点，制定了一系列的活动制度，并且利用假期开展了多次的知识讲座和活动，不仅让辖区内的青少年获取了知识，也极大地丰富了他们的假期生活，受到广大青少年的一致好评。 八、其他方面 1、村务公开方面。村委会按照上级村务公开的要求，扎实推进村务公开民主管理工作。完善村务公开、民主管理，重点健全完善村级重大事务决策程序，加强民主管理和民主监督，使村务运作有章可循。 2、超龄人员接轨社会保险工作。根据上级政策，筛选出符合条件的超龄人员，并及时告知其情况，做好超龄人员接轨社会保险工作。 3、农村低保工作。把好低保户及低保边缘户的申报关，广泛征求组长及村民代表的意见，做好申报人员的公示工作，接受村民的监督。 4、扶贫帮困方面。村委会积极落实上级文件的精神，通过发放党员关爱基金，将全体党员的关怀送到了困难户、贫困户的手中。同时，在年前进行了走访慰问活动，送去了村委会对他们的关怀。 5、老年人的关爱工作。在中秋、重阳、 春节 前夕，村委会对每位老年人都发放了过节费，合计7万元，让他们在欢度节日的同时，能够切实感受到村委会的温暖。 九、xx年的工作目标和任务。首先是要继续做好环境综合治理，保障村容整洁;第二是继续做好农工副三业的服务和指导工作，帮助村民增加收入;第三是做好部分环村道路的绿化工程建设;第四是积极配合好区规划建设局对方联新区的下水道铺设及道路的硬化工程。 回顾一年来的工作，我村在村党委的带领下，在上级领导的指导和支持下取得了一定的成绩，但还是存在着一定的差距。今后我们将继续努力工作，克服不足，开拓进取，争取把工作做得更好。 村委会工作总结范文篇三 一年来,xx村“两委”会在西区办事处的正确领导和驻点单位的大力支持下，以“三个代表”重要思想为指导，紧紧围绕上级的中心工作，积极进取，开拓创新，扎实工作，较好地完成了年初制定的工作任务，并取得了显著的成绩，村民收入进一步增加，集体经济进一步壮大，社会稳定，村的各项事业得到全面推进。现将一年来的工作情况总结如下： 一、主要工作和成效。 (一)大力招商引资，积极发展村集体经济。主要是进一步拓宽招商引资思路，完善招商引资奖励办法，发掘自身资源优势，大力支持和引导村民生产，调整产业结构，发动富余劳动力外出从事工厂企业、建筑行业、摩托车搭客运输业，增加各户的经济收入，加大招商引资力度，推进全村的集体经济发展。通过努力，今年我们已成功引进了4个工业项目，合计总投资额达5000多万元人民币，其中3个项目已正式动工建设，有望年底建成投产。在这种不断拓宽收入渠道的趋势下，今年全村集体经济总收入达到165万元。此外，总投资达8个亿、占地20万平方米的香港嘉瑞集团项目的投资合同已签了字，该项目的落户建成将使整个xx村工业发展上一个新的台阶，给xx村带来一定的经济效益。 (二)在驻点单位的大力支持下，我们筹集了30多万元饮水工程资金，为xx两个村民小组安装了自来水，解决了200多名村民群众的饮水难问题。同时，我们请自来水总公司完成了另外9个村民小组饮水工程规划和工程预算，以便尽快解决好整个xx村群众的饮水难问题。 (三)较好地完成村级换届选举工作。在驻村工作组和办事处指导组的积极协助下，圆满完成村级换届选举工作，村“两委”班子通过调整得到有益的充实。一是切实把那些素质好、作风好、乐于奉献、热心为民服务的优秀人才选进村领导班子，使班子建设结构合理，平衡过渡。二是充分发动群众、宣传群众、教育群众，得到群众的大力支持和配合，广大选民正确行使自己的民主权利。三是充分发扬了民主，尊重民意，体现民意。四是严格按照有关规定，依法依规进行选举。 (四)抓好计划生育工作。主要是抓好计划生育经常性管理工作，包括做好每季度孕龄妇女查环查孕工作和组织开展集中服务活动以及外来流动人口统一清查验证和日常管理工作等。今年，全村一孩出生5例、上环4例、共完成“四术”任务10例，出生率‰，计划生育率达到100%，自然增长率下降‰,较好地完成了年度计划生育工作任务。被xx市评为先进村、合格村光荣称号。 (五)抓好社会治安综合治理工作。一是建立健全本村各小组的治安联防体系，实行季节性的治安巡逻队伍值班巡逻，稳定本村的社会秩序;二是做好民事调解工作，使村民的内部矛盾和纠纷及时发现、及时调解、及时处理，避免矛盾激化，使一般问题和矛盾化解在本村，控制上访事件;三是加强外来流动人口管理，凡在本村居住的外来人口，必须逐户登记，逐月检查，做到情况清楚，底子明白，不留治安隐患;四是加大治安案件的打击力度，依法查处各类治安案件。一年来，共查处治安案件6宗，调处群众内部矛盾纠纷12宗，较好地维护了本村的社会稳定。 (六)抓好辖区内养猪场管理工作。一是抓好已落户养猪场的生猪防疫检疫工作;二是加大对这些非法养猪场危害性的宣传力度，形成共识，严格控制不再引进此类养猪场，下半年至今全村再没有引进养猪场。 (七)较好地协助区交通、国土部门完成了206县道和一条输油管、一条燃气管建设占地附属物的清理补偿工作，确保了206县道和“两条管道”xx段建设工程的顺利推进。 (八)加快富余劳动力转移就业步伐。在驻村工作组指导和协助下，我们在对全村富余劳动力进行调查登记和造册的基础上，建立了富余劳动力资源档案，目前在档人数已有286人，并积极协调区内外劳动部门、职介中心、工厂企业等帮助转移富余劳动力就业。通过努力至今已成功安排10多人外出打工就业，以就业促进村民增收。 (九)多渠道筹集了6万多元村道维修资金，抓好村道维修工作，较好地解决了村民群众的行路难问题，确保了村民群众正常的生产生活秩序。 (十)在驻村工作组的协助下，争取到区交通部门的大力支持，开通了xx至西区市场的公交车路线，改变了村民群众长期以来只能依靠摩托车出行的现状，大大方便了村民群众出行的交通需要。 (十一)抓好回拨地和“五边地”的落实工作。通过努力，各村民小组的回拨地已基本得到落实;“五边地”也已落实了2个村民小组，但仍有9个村民小组“五边地”没有落实。 (十二)建章立制。村级换届选举后，在驻村工作组的协助下，新一届村班子进一步完善各种村规民约，制订了《xx村民小组议事规则》，并通过张榜公布和将《议事规则》印制成100本小册子，发至各村民小组干部、村民代表、部分党员同志手中，以确保《议事规则》得到贯彻执行，进一步规范各村民小组的村务管理，切实保障村民的知情权、参与权、监督权和村民的合法利益。 (十三)为困难村民群众排忧解难。积极动员驻点单位和广大干部群众为本村贫困学生上学、患重病村民等困难群众捐款，累计达10000多元。 (十四)抓好文化教育事业工作，协助学校完善校园软硬环境建设，一是支持学校办学，多方协调，争取区管委的支持，帮助解决学校建校长期欠款问题;二是对学生加强法制宣传教育，请司法部门工作同志为学校师生上法制教育课;三是在每年 植树节 组织学校师生义务植树;四是在“六一节”、“ 教师节 ”期间，动员社会各界支持和赞助学校师生开展庆祝活动;五是鼓励学生学习进步，奖励“三好”学生和成绩优异学生等，通过这些举措，我村的文化教育事业不断向前推进。 二、主要存在问题和建议： (一)本村仍有6个村民小组存在饮水难问题，饮水工程资金缺口较大，筹资难度大，需要各级各部门高度重视和大力支持，但同时也要我们村民的配合，要有主人翁精神，齐心协力解决好饮水工程。 (二)落户本村的非法养猪场数量过多，不但造成严重的环境污染，而且为村里的动物防疫工作带来巨大压力，急需上级有关部门采取有力措施，尽快给予清理。我们村干部、村民也应该意识到这些问题将给我们生活带来危害的严重性。 (三)本村富余劳动力素质偏低，缺乏就业技能和竞争力，就业渠道不广，转移就业困难，影响村民增加收入。 (四)村、组集体经济发展缓慢，农村办实业优惠扶持政策仍缺乏，见效不明显，招商引资缺 乏更多的主动权，软硬环境有待进一步改善。 (五)村民小组“五边地”落实进展缓慢，不但制约村经济发展，而且不利于做好村庄规划，阻碍农村小城镇建设进程。 三、明年工作设想： (一)抓好村“两委”班子建设，进一步提升村党支部的战斗力、凝聚力，进一步增强党员的宗旨意识，坚定理想信念。加强对村委班子的领导，团结、进取，与时俱进，使党员、干部在建设社会主义新农村中发挥先锋作用，平时工作、生活中始终保持共产党员的先进性。 (二)多渠道筹集资金，积极推进其余6个村小组饮水工程的建设步伐，尽快解决好整个xx村的饮水难问题，进一步改善村民生产生活条件。 (三)继续积极抓好本村招商引资工作，争取更多项目落户本村;同时，认真搞好已上项目的服务工作，确保已上项目顺利建成投产。重点跟进落实嘉瑞集团落户我村的服务工作，继续积极协调区内外劳动部门、厂矿企业，加快我村富余劳动力转移就业步伐，以就业促进村民增收。 (四)切实做好生猪养殖户的搬迁动员工作，以确保猪场清拆工作顺利完成。 (五)想方设法筹集资金，争取完成村委会办公楼和通往xx村道的建设工程。 (六)继续积极协调国土、规划等部门，协助抓好9个村民小组“五边地”的落实，并引导做好村庄发展规划。 (七)提高法制意识，继续完善各项村民自治制度，重点完善村民小组议事规则切实保障村民知情权、参与权、监督权，进一步密切党群干群关系;同时，加快推进组级会计委派(代理)制的实施，切实加强农村财务管理。 (八)抓好计划生育经常性工作，稳定和控制人口增长;抓好文卫、教育工作，创建文明村;抓好社会治安综合治理工作，重点加强流动人口管理和做好人民调解工作，维护社会稳定，为村经济社会全面发展提供保障。 猜你喜欢： 1. 村委会选举自荐书范文 2. 村委会证明范文大全 3. 村委会政审意见书 4. 村委会村务公开实施方案范文 5. 村委会会议纪要范文
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浅析物业管理在房地产企业中的作用
1、物业管理促进房地产企业发展
现代物业管理成为房地产开发全过程管理服务。
通常物业管理是在房产已交付使用，业主入住后才进行相关的管理和服务，因此，传统物业管理方式通常带来无法弥补的物业管理工作缺陷，例如，当物业存在功能和质量方面的问题时，房产已交付使用，因此只好在建成的基础上进行修补，往往难以达成较好的效果。随着现代物业发展，物业管理已深入到房产规划设计与建造阶段，因此，可以及时在规划设计和建造中对物业功能和质量问题进行调整，提高产品设计、生产和使用效果及质量。另外，现代物业管理在房地产开发建设期间便可实现物业建设、使用、管理的有机结合。主要体现为：在房产规划设计中，将物业区域的完整性、合理性和便利性考虑入房产的整体规划中，可以避免由于过多考虑房产设施和配套成本节约和施工便利而导致房产使用和管理的不便，从而导致的后期物业管理和使用上的欠缺与矛盾，形成房产整体上的不完善。物业管理与房地产开发管理全过程的结合，使得房产建设时可以从更注重房产使用者和居住者角度出发，并从物业管理的专业角度出发，审视物业的质量和功能，优化房产规划和开发建设，帮助房地产企业节约物力财力，并达到较好的建设效果，提高房产舒适度和物业使用便利性，提高物业管理效率和质量。
物业管理服务促进房地产企业良好发展。
物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务，创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境，促进房产保值增值。在这个过程中，物业管理一方面延长了房屋的使用寿命，另一方面提高了房屋的居住质量。总体说来，通过提高房屋和附属装置寿命、降低房屋平均成本，提高人们居住和使用感受，使得房地产的保值增值。根据相关调查，人们在购置物业时，除关心价格、位置和外部环境外，最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。物业管理服务质量高，物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受，解除房屋购置者的后顾之忧，从客观上有效促进房地产企业的发展。
2、物业管理促进房地产企业发展的措施
、发挥物业管理在房地产开发过程中的作用。
现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用，则应主动参与房地产开发的整个过程，主要包括专案选择、专案规划、工程施工、房产销售等过程，物业管理均应参与当中，使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。例如，在规划和设计中，将公共配套设施用房考虑在内，使得整个开发的小区配套完善，整洁有序，有利于优化居住环境，对房屋销售起到良好的促进作用。例如：辽宁某房产开发公司，在开发某小区时，物业管理充分参与规划，因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积，增加1600平方米小区休闲广场，提高绿化率5%,注重物业管理相关工作内容，注重环境优化，深受购房者青睐，该小区在平均房价略高于周边小区的情况下，开盘即售罄。
、注重物业管理资金投入。
房地产开发企业在物业管理资金投入时，通常没有直接的经济效益产生，论文格式但是实际上存在巨大的潜在效益。例如：对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入，均会对业主产生直接的正面影响，形成生动的广告效应，较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在，因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。
对于物业管理的资金投入主要包括：对于配套服务设施的投入，例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等，标志著小区业主生活质量能够得以保证和提高，又如，小区的景观设计和绿化、道路等，均能够为小区创造良好的配套服务。水电等能源供给，水电是住户生活必须品，因此，在进行物业管理相关资金投入时，应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力，特别是用电负荷量，随着各种家用电器种类的丰富，小区供电负荷应考虑充分的冗余量。
3、物业管理在房地产开发过程应注重的关键点
物业管理参与房地产规划开发全过程，应结合整个过程特点，把握关键点。主要包括：房地产规划设计、施工监理、竣工验收。
规划设计方面。
物业管理必然需要开展工作的空间和地点，因此在房地产开发时，应该从整体效益和巨集观角度，规划物业管理相关地点。有的房地产开发企业在规划时忽略未来物业管理工作的开展，甚至连基本的公共设施都忽略规划，而是将规划的主要目标放在建造更多住房，导致小区建成后，甚至物业管理所需要公共设施无空间可建，一方面导致小区生活质量下降，另一方面小区住户满意度不高，影响开发商形象。
施工监理方面。
物业管理公司在房屋竣工后，不但要接管建好的楼房，管理物业的年限也会很长。因此，物业管理通常应在施工中将各种物业管理中易出现问题的工程问题进行早协调、早解决，以免在住户入住再维修，同时可以减少与住户之间的纠纷、减少浪费，避免成为后期的遗留问题，主要包括：厨房、卫生间的漏水问题、自来水管和电力线管道如何布置便于管理和提高安全性问题、墙体渗水问题等。另外，物业管理应在施工过程中，尽量了解房产的内部结构，掌握管线布置、房间布局、建筑材料效能等，对后期房屋竣工交房后物业管理工作的开展奠定好基础。
竣工验收方面。
物业管理公司应细致入微的进行质量检查。如前所述，房屋工程质量对于物业管理工作的影响将是长久的。因此，从顺利开展工作和维护业主利益出发，物业公司应仔细验收工程。主要包括：给排水管道畅通与否，供电线路是否符合安全标准，房屋墙体是否渗水，供电线路断面是否合理，防盗门是否符合安全要求，电话电视预留孔道是否齐全，电梯水泵负荷是否足够等问题，均应符合质量要求。对于不符合验收标准的问题，应责成施工部门返工或者进行整改，为后期物业工作顺利开展打好基础。
论物业管理健康发展的现状及对策
一、物业管理市场的现状
2002年后，随着房地产产业发展和房地产市场发育不断地完善，在物业主管部门和广大物业管理企业的共同努力下，人们观念、意识开始有了转变，物业公司的经营理念也随之发生改变。为适应市场发展的需求，物业管理公司逐步在如何管理小区、如何服务业主、如何赢得市场、如何解决物业纠纷等方面下功夫，物业管理开始由最初保安、环境保洁的单一模式发展到房屋及相关设施装置维护、绿化养护、居民生活服务等众多服务领域，成为社群综合管理的重要内容之一。
物业管理作为城市发展的一项重要配套“软体”,随着经济社会发展而迅速增加， *** 给予了高度关心和重视，物管企业也在发展中不断规范自身行为，提高服务质量。但由于引入时间短，业主对物管行业认识的不到位，以及物管企业的服务能力与需求存在较大差距，导致由物业管理引发的问题不断增加。具体表现在以下几个方面：
一业主对有偿服务尚未适应，物管费收取难
1.由于受传统福利型住宅消费模式的影响，业主对花钱买服务的现代市场经济消费观难以适应，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的管理费，致使物管费的收取成为一大难题。这种观念的存在，在一定程度上影响了对物业管理市场发展所需的良好外部环境支援。
2.相关的法制没有健全，导致在实际收费过程中，对于拒交的业主只能催交，而无权采取强制征收或处罚，导致不出钱的免费享受服务，而交钱的享受不到质价相符的服务。收支不平衡导致了物业公司因得不到应有的回报而降低服务质量，服务质量的下降又使更多住户不愿交费，由此造成恶性回圈，严重影响了物业管理的健康发展。
二业主对物业管理企业职能认识不清
有些业主认为物业管理公司收了钱，就应对业主的一切损失包括人身伤害和财产损毁丢失承担责任。由于业主对物业管理企业职能认识不清，随意拓宽了物业管理的外延和内涵，对物业管理企业产生了绝对服务和无限责任的主张，对其责任要求超出了合理的范围，这一切都给物业管理企业增加了过分的负担，严重影响了物业管理企业发展。
三从业人员素质偏低，物管企业缺乏竞争力
由于大量人才涌向大城市和沿海城市，造成了一些中小城市人力资源短缺，缺乏专业的物业管理人员。物业管理的内容包含了小区的治安、环卫、交通、绿化等综合服务，需要大量的各种岗位熟练人员和专业技术人才。目前，物管企业大部分上岗人员是临时招聘的，多数员工文化水平不高，没有经过必要的培训，缺乏必要的文化知识和专业技能，把物业管理仅仅看成是简单的保安及清洁工作，没有形成专业化的管理队伍，导致其管理不够专业化、标准化，服务难以到位，服务质量也得不到保障。在缺乏有效竞争机制的情况下，工作中缺乏敬业精神和服务意识，仅仅把物业工作定位于浅层的修修补补上，造成物业企业漠视业主需求，工作效率低下，提供的物业服务质量难以服众，业主满意度不高，最终引发了企业与业主之间的矛盾，直接影响了物业管理企业的竞争生存能力。所以，拥有专业的物业管理人员是中小城市物业管理企业发展之根本。
四物业管理企业只注重管理，而不注重服务
物管企业没有市场观念和竞争意识，论文格式具体表现为“重管理轻服务、重收入轻付出、重自我轻协调”.分析以往的物业纠纷，发现很多矛盾都是因为物业公司和业主的主次关系颠倒造成。物业管理是一项以服务为本质、以服务体现管理的工作，如果物业公司能正确认识自己的位置，把传统的管理意识转变为服务意识，那么很多矛盾就会迎刃而解。物业管理公司要从根本上正确对待现阶段行业发展面临的问题，转变、更新观念，才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。如果能将物业管理公司取名为物业服务管理公司，将在很大程度上转变自身的服务管理意识。
二、对策及建议
物业管理在建立和谐小区、提高居民生活质量、美化优化环境、增强小区的安全防范等方面起着积极的作用。但是要使物业公司真正步入健康发展的轨道，还是要靠全体小区业主的理解和支援，物业主管部门、街道、社群的支援和帮助，物业公司自身的不懈努力。
一大力加强宣传，培养业主的有偿消费观念，解决收费难的问题
应通过开展形式多样的宣传活动，大力宣传物业管理知识和物业法律法规，着力培养物业公司的服务意识、业主的市场意识，提高市民、单位对物管的认知度、接受度、配合度。加大对物业管理费的标准和管理办法宣传，明确双方在物业管理中所处的地位、权利和义务，让住户放心、自觉交费。物业公司必须在服务质量上下工夫，为业主提供最优质的服务，业主才能心甘情愿地交费。同时，物管企业可借助法律武器，提高物业管理费的收缴率，对那些无理拒交物业管理费的业主，可通过法律途径来解决。
二加强地方性物业管理的法规建设和物管企业自身职能建设
1.《物业管理条例》的颁布实施和《物业服务收费管理办法》为解决物管公司和业主之间的纠纷提供了法律保障。但现行的物业管理法规还不完善、缺乏可操作性的问题仍然存在。为加快物业管理市场化程序，本市应出台有关物业管理收费的新政策、新办法，使物业管理走上法制化的轨道。
2.加强物管企业自身职能建设。一是明确区分物业管理与水、电、热、有线电视、垃圾清运等公共事业单位的责任。物管企业可以接受委托代收费用，但不得向业主收取额外费用。出台相关管理规范，明确相关各方的责、权、利关系，明确物管收费标准，使物业管理工作有制可依，有章可循。二是有关部门要规范前期物业管理，重视和做好业主大会及业主委员会的组织建设工作，倡导公平竞争、引导和监督各方履行物业服务合同。三是成立物管行业协会，协调业主或业主委员会与物管企业之间的分歧和矛盾，指导物业管理企业自觉增强服务意识，不断提高服务质量。[LunWenData.]
三加强物管企业人才队伍建设，增强服务意识，提高服务质量
企业的成败，人才是关键。因此物业公司应当在团队建设、服务意识、质量、技巧等方面下苦功。一是从加强素质入手，选取优秀专业物管人员、维修人员、园林绿化人员等专业的人才加入物业服务团队，加强物管理念、业务等知识的培训，提高物业管理企业员工的自身素质，打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队，以不断提高物业管理的业务水平和服务水平，提升业主的满意率，用超前的服务意识、高质量的服务水平，为业主提供各项满意的服务。二是积极引进经济发达地区的先进经验，在内部管理上下功夫，加强自身的管理，建立一套科学有效的执行机制，提高物业管理企业的市场竞争力。
四加强物管企业的内部经营管理，妥善解决各种纠纷
物业管理公司要在不断提高物业管理服务技能上下功夫，要以小区为依托，以方便业主为宗旨，开展多种经营和有偿服务，根据业主需求不断创新增加服务专案，扩大物业经营业务来进行经营创利活动，建立以业养业的良性经济执行机制，增加物业管理的自身造血功能，增加收入，保持自身资产的增值与扩大再生产，使企业有能力及时解决好物业管理的各种纠纷。同时，针对诸如周边营业场所的环境、噪音污染等纠纷，物管企业要积极通过合法的途径去寻求解决矛盾的办法。充分利用好法律、行政手段，解决业主、物业管理企业、开发商、公共事业部门、业委会之间引发的各类纠纷。针对小区停车难的问题，物管小区要积极引导车辆有序停放，对小区泊位紧张，确需占用公共场地新开辟停车场所的，由业委会提出实施方案，征得全体业主同意后，报相关部门批准后实施，制止乱停车现象的发生，保证小区道路的畅通。
三、结束语
物业管理作为一个新兴的行业，要保持健康发展，就要结合实际，使物管服务做到与社群管理相结合、与城市创卫相结合、与平安建立活动相结合、与精神文明建设相结合，形成与当地建设发展相适应的整体规模，注重解决物业管理现实当中的问题，逐步实现物业管理的发展与创新，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一，提高城市的现代化文明程度。
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物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的浅谈物业管理论文，供大家参考。
摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决 措施 ，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。
关键词：城市社区;物业管理;业主
1我国城市社区物业管理现存问题
城市社区物业管理 企业管理 能力有限
与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理 经验 的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。
服务观念落后
我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。
业主思想观念存在误区
我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。
2我国城市社区物业管理现存问题的原因
相关法律法规不健全
由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。
市场机制不够完善
近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。
社区业主自治程度不够难以满足现实需求
按照我国 传统 文化 ，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权 渠道 。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。
3优化我国城市社区物业管理对策
健全相关法律法规
物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地 方法 规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。
认清行业本质找准行业定位
首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。
完善相关 规章制度
首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取 其它 不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。
完善监管机制，物业管理健康发展
首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。
作者:谈丽艳 单位:长江师范学院
参考文献:
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3刘拓.我国物业管理问题研究[D].济南：山东大学，2010
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5寇晓燕，张居盛.社会协同视角下的物业管理困境与化解[J].求索，2013(1)
6黄闯.城市社区物业管理良性发展的路径分析[J].长白学刊，2013(1)
摘要：住房保障是重要的民生问题，近年来，保障性住房建设日益规模化，但是在国家政府高度重视，大量的保障性住房投入使用后，后期物业管理过程却面临着前所未有的挑战，物业管理部门与住户间的矛盾横生，十分不利于保障性住房的良性运行。有针对性地根据部门主管、物业管理和住户三大主体探究保障性住房后期物业管理中的问题并提出相应的破解策略，对保障性住房后期管理的“绿色”发展具有十分积极的意义。
关键词：保障性住房;后期物业管理;河南安阳市
一、研究背景及意义
大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为加快发展保障性住房建设，快速解决城镇低收入家庭、外来务工人员以及新就业群体的住房困难问题，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚户区居民的居住条件,实现住有所居目标,推进河南城镇化快速健康发展，自从2011年以来，河南省多次出台了关于保障性住房的政策建议和意见：2011年12月21日《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》，提出要进一步规范廉租房和经济适用住房建设方式、审核机制、售后管理,建立可持续发展的廉租房和经济适用住房制度。2012年河南省政府出台《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》颁布，要求逐步降低保障性住房准入门槛，同时将新就业职工和外来务工人员纳入公租房保障范围。2013年河南省住房和城乡建设厅《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》提出要加快推进保障性住房建设，切实落实保障性住房配建政策，积极推进棚户区改造。2015年《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》中提出实行配售的措施，这些都是保障性住房建设和管理过程中不可缺少的制度保障。由于政府的积极作为，河南省的保障性住房已经形成了以廉租房和公租房为主体，经济适用房、两限及定向安置房等为补充的多元化体系。保障性住房的后期运营管理主要包括：准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营等方面。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)规定，“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务”，对保障性住房后期物业管理提出了指导性意见。本文基于对安阳市的保障性住房后期物业管理的实证研究，对保障房后期物业管理过程中的问题做出较为详尽透彻的分析，从而有针对性地提出解决策略，这将促进安阳市保障房后期物业管理的进一步完善;而且，通过改善住房条件和环境，切实解决目前居住在保障房内群体的后顾之忧，也有利于提高中低收入群体的幸福指数;同时增加普通群众对后期物业管理工作的配合和支持，对有效降低后期管理过程中的阻力，促进保障房后期物业管理的可持续发展具有积极的推动作用。
二、问题解读
(一)从部门主管方面发现的问题
对于保障性住房部门主管，主要是以访谈的形式进行，谈及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相关配套措施，对于后期管理这部分，将会继续沿用政府委托物业进行管理的形式开展，但其中也暴露许多问题，主要有以下三个问题。第一，政府的资金压力过大。保障性住房资金来源主要是财政资金、房租以及配套设施经营收益。随着房屋规模扩大，包括行政人员、管理人员等费用开支扩大，而政府仅向民众收取金额很少的房租及物业费，随着时间的推移资金的压力就越大;第二，有些官员怕担责任搁置手中的房源，使保障房不能发挥它应有的功效;第三，居民的资产审核困难及退出意识淡薄。由于我国尚未建立起与市场经济体制相适应的金融信用体制和居民个人收入申报制度，个人收入和金融资产不公开透明，缺乏有效的收入监控手段和相关的调查统计手段。当资产审核时出现漏洞，导致有些保障房内居住的是有房有车以及将房屋租售的业主，违背了设立保障房的初衷。此外，保障房退出机制中的奖惩措施力度不明显，关于退出概念模糊，缺乏激励机制，导致住户一旦居住在保障房内就不想退出，居民自愿退出的动力严重不足。
(二)从物业方面显示的问题
问卷上涉及物业的问题主要包括是否有物业进行管理、物业人员的从业素质如何、是否对物业管理情况满意及主要提供的服务这四题。在安阳市三个不同档次小区中收回的220份有效问卷中得知，156份()小区没有专门的物业公司进行管理，64份()设置物业管理的小区中有127份()问卷结果表示从业人员素质一般，有84份()表示对物业的管理满意度是一般，主要提供的服务有设置门岗、打扫卫生、公共设施维护和园艺绿化管理。调查的结果说明了四个问题：第一，物业提供的服务范围太狭窄，仅限于简单的日常服务，并且住户反映小区安全管理不到位，多发生电瓶车失窃案件，门卫进出没有严格把关导致小区内人员混杂，居民的日常安全得不到保障。第二，物业的小区绿化没有规划到位，并且出现轿车乱停乱放影响交通的现象。第三，物业工作效率较低，出现房屋质量问题如房顶漏水、管子阴水、没暖气等问题没有及时得到回复。第四，缺乏针对性的物业，应根据保障房业主不同需要，不同消费水平制定切合实际的服务业务，做到服务细致化。而与物业管理人员的交谈中发现有些小区居民没有及时缴纳物业费，导致物业工作不能如期及时开展，管道使用期为2年，屋面等使用期为5年，到达一定期限后的维修费、人工费等也是一笔不小的开支。而业主认为物业为了节省开支减少成本而降低服务质量，拒交物业费。解决两者直接的矛盾是目前物业工作的重点，既要保证服务质量又要建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费。社区有开展志愿服务站、节日文艺汇演以及读书平台等工作，但大多数居民并没有很好地参与其中，缺少主人翁意识，并没有意识到自己也是小区中一员，不能积极主动的参与社区文化建设。
(三)从住户满意度方面反映的问题
问卷主要从住房概况、物业管理、配套设施、社区建设以及相关政策和退出机制六个方面分析不同住房情况的住户对于保障性住房后期管理中不足及态度观点。在220份有效问卷中70份为廉租房住户，147份为经济适用房住户，3份为公租房住户。主要反映的有以下五个问题：第一，保障性住房所在小区普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活动场地，社区医疗不健全，社区超市物价偏贵等问题。第二，在邻里关系这方面，的居民选择一般，表示需要加强邻里交流和社区文化建设以及培养社区居民的团结友爱、邻里互助意识。当谈及志愿服务不少居民表示没有参加过社区的志愿活动，如果有条件将非常乐意参与其中，尤其是“以工代费”愿意参加社区劳动来抵消物业费。第三，在后期管理模式这题的居民选择了希望住户和物业自行结合管理，选择政府及相关部门主导，说明住户参与管理的意愿还是很强的，只是缺少一个平台。此外，目前没有物业管理的保障房小区居民表示，之前在小区内有物业进行管理，但由于第四，的住户表示对保障房相关政策不太了解，并且表示不了解投诉举报方式也从来没有举报过，少数住户表示举报过但并未得到回复，物业退出管理。这表明政府及社区的监督机制不够完善，没有一个公开透明的渠道，真正的让民众表达心声，让权力行使在阳光下。第五，多数居民在退出机制这一部分表现出强烈的意愿即不会退出保障房，说明政府在这方面的引导不够，没有让民众建立一个正确的就业观，通过自己的努力提早退出保障房。
三、破解策略
(一)部门主管方面
对于部门主管方面的问题，首先应采取措施“开源节流”，对廉租房和公租房的物业服务收费实行政府指导价，降低政府财政资金的压力，一方面，通过适当的梯度在一定范围内提高租金以及配套设施的承包费用，增加保障房管理的资金来源;另一方面，可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务，精简物业管理人员的规模，实行竞争性激励机制，提高办事效率;其次，对于住建厅的相关工作人员加强监督，同时健全公示制度，最大限度地避免保障房资源的浪费，使其发挥应有的效用，切实保障住房困难户解决住房问题;最后，对于住户资产审核困难以及退出意愿淡薄的问题，应该成立政府部门人员和物业管理人员相结合的工作小组，确定明确指标，定期入户核查，而且要加大宣传力度，使住户对退出机制加强理解，严格按照资产审核标准和退出稽核标准对不愿主动退出但是不符合保障房入住资格的人员实行强制性退出，同时，建立周转房或周转金制度，在执行强制退出时，提供其他租金较低的公租房给住户或为其提供周转金，助其在社会上租房。
(二)物业管理方面
物业管理公司在对保障房小区进行管理时，应该提供全方位的服务，尤其是安保措施，要切实维护住户的人身和财产安全;同时，“就近原则”接纳本小区内部人员(承租人)参与民主管理，平时注重对工作人员进行培训，提高办事人员的素质，提高办事效率;对住户反应的问题要有专门工作人员整理记录并及时予以解决，要使小区住户对物业管理加强民主监督，健全小区住户的申诉渠道。另外，物业费要按照规定的标准收取，建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费，并结合住户的住房状况分层分阶段收取，不能任意更改收费标准。加强住户与物业管理部门的沟通与协商，使管理信息公开化，缓解两大主体间的矛盾。此外，物业管理人员要鼓励小区住户积极主动的参与社区文化建设，使其增强主人翁意识。
(三)住户方面
首先，住户是保障性住房管理的关键元素，保障房后期物业管理的发展需要住户积极支持配合管理工作的开展，民主参与管理，积极建言献策，增强自身的主人翁意识。调查发现，多数住户愿意以“以工代费”形式参与社区管理抵消物业费，所以开展社区内部相互帮扶，不仅可以增进邻里间的关系，而且还可以减轻物业管理的工作压力，对于社区和谐建设也大有裨益。不仅如此，对于流动性强，劳动强度不大，不需要固定人员的工作岗位，可以吸纳大学生志愿者或者社工人员参与其中，有效整合可以利用的人力资源，在保障性住房后期管理过程中是一项积极而有意义的尝试。关于退出机制，要加强住户对保障性住房退出机制相关政策的了解，自愿选择有利的主动退出策略，促进保障性住房退出机制合理公平实施。
作者:王净净 郭晓晴 单位:河南师范大学
参考文献：
郭林,张学峰.租赁型保障性住房后期运营管理的现存问题与破解之道———基于河北省的经验分析[J].苏州大学学报(哲学社会科学版),2014(05).
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物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的物业管理论文，供大家参考。
【摘要】随着社会经济的快速发展和城镇化进程的加快，物业管理业在我国迅速发展，并日益成为一种不可忽视的社会管理和综合治理力量。本文简要分析了我国物业管理的现状和特点，即:物业管理行业发展速度快，物业管理领域不断拓展，物业管理行业逐步规范，促进人们住房观念的转变;探讨了当前我国比较普遍的“建管一体化”、由当地房管部门或本单位自主管理、按照现代企业制度建立的物业管理公司等三种物业管理模式，并就如何物业管理模式探索与创新提出了六方面建议:一是要积极转变思想观念，提高对物业管理的认识;二是要加强政府监管力度，明确各方权利和责任;三是要健全物业管理法律法规体系，提升物业管理规范化水平;四是要充分发挥业主委员会的作用，积极推进居民小区的自治管理;五是要加速引进竞争机制，培育物业管理市场;六是要大力开展人员培训，努力提高物管行业的服务水平。
【关键词】物业管理;模式;创新
近几年，随着我国社会经济和房地产市场的稳定发展，物业管理已成为经济体系中不可或缺的行业，并且事关百姓安居乐业和社会稳定发展，越来越受到各级政府部门的积极关注。目前，物业管理的服务层面也不断扩大，已经从清洁、保安、维修，延伸到商务娱乐教育等居民生活的方方面面。物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。
一、我国物业管理发展的现状和特点
(一)物业管理行业发展速度快
经过20多年的发展，我国物业管理获得了非常迅速的发展，已经成为一支重要的社会管理力量。以浙江为例，据调查，杭州市在近10年的时间里，物业管理企业从2005年的314个增加到2014年的3517个，增长了10倍。2014年底，宁波市具有资质的物业服务企业有402家;温州市有物业企业288家;绍兴市有物业企业305家。湖州、台州、金华等市的企业数量也呈不断上升的态势。
(二)物业管理领域不断拓展
新世纪以来，我国物业管理服务领域由小到大，不断拓展，从普通商品房到房改房的老旧小区，从住宅物业到办公楼、大专院校和商业物业，从小型配套到大型公建，从单一类型物业到综合型物业，从纯市场的物业服务到机关、企事业单位后勤社会化的物业服务。物管范围逐年递增，逐年扩展，覆盖类型已涉及住宅、商业、办公楼、市场、医院、学校、广场、公园等各个方面。
(三)物业管理行业逐步规范
近年来，随着物业管理行业的发展，各级职能部门不断加强对物业管理政策制定和业务指导工作，制定了一系列规范发展物业管理的行政法规，《城市住宅物业管理办法》、《物业管理企业资质等级审批办法》、《城市物业管理服务收费暂行规定》等物业管理行政规章或行业规范先后制定、颁布和实施，对规范物业管理行为，推进物业管理行业的快速发展起到了重要作用。特别是2004年建设部颁发的《物业管理企业资质管理办法》的出台，使整个物业管理行业在原来规范运作的基础上又上了一个台阶。
(四)物业管理促进了人们住房观念的转变
对住宅小区和高层楼宇推行统一的专业化物业管理，确实给业主和物业使用人带来了诸多方便，使他们获得了安全、舒适、优美、卫生的生活、工作环境，从而使广大业主的住房消费观念发生了很多变化。通过近几年的发展，人们逐渐转变思想观念，对物管的接触日益增多，对物管职能作用的认识不断加深，使得物业管理越来越受到更多人的接受和认可，物业管理收费难度逐渐减少，收缴率逐步提高，更多的业主已经将物业管理开支视为日常生活不可缺少的住房消费。
二、我国物业管理服务的主要模式探析
不同类型的物业，使用性质存在明显的差异，管理和服务的内容也就各有侧重。目前，我国运用比较广泛的物业管理模式主要有以下三种:
(一)“建管一体化”的物管模式
开发商对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作。以浙江省杭州市为例，据相关调查结果显示，2%左右的企业属于开发单位出资成立的物业公司，它既能够充分发挥房产企业市场优势，实现开发、建设、管理的“一条龙服务”，实现物业管理与经营活动的有机结合;又能够通过实现良好的管理和提供优质的服务，来不断打造房地产开发企业商的信誉与品牌，进而不断提升物业本身的社会经济价值，提升商品房含金量、吸引力和销售量，从而产生更好的社会经济效益，反过来又为住房小区的物业管理工作顺利开展提供重要的财力支持，从而形成以房建养物业、以物业促开发的良性循环机制。物业企业全国前三强的绿城物业服务集团有限公司和万科物业发展有限公司就是其中的佼佼者。
(二)由房管部门或单位自主管理的物管模式
在行政型和福利型运行模式的影响日益减少的时代背景下，这种房管部门或单位自主管理的物管模式也面临着被淘汰的可能。这种模式下，管理对象多为老公房或单位福利房等中低档物业，物业管理经费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。住户如有意见或公共设施出现损坏需要修理时，可以直接向本单位有关部门反映，通过行政管理途径使问题得到解决。由于此模式的单位后勤部门成立的物业管理公司不是独立法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，经营管理工作也受到较大限制，难以实行物管企业内部的职能分解和政企分离，使得物业管理公司的“造血”功能严重不足，从而难以真正形成现代化经营、市场化服务、社会化管理的现代物管新机制。
(三)按照现代企业制度建立物业公司的物管模式
物业管理公司是按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。它具有法人资格，根据合同接受业主的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应的报酬。这种模式的优点是管理思路清晰、市场意识强烈、服务对象明确、成本概念清楚、公司机制灵活、专业化程度比较高，管理效果相对较好，符合社会主义市场经济的要求，有强大的生命力。其主要弊端是管理费用比较高，很多中低收入居民承受不起。由于在物业管理体制法律关系、人们的消费理念、物业管理公司的经营服务意识与管理水平上还存在诸多问题，目前很多物业管理公司经营困难，处于非赢利状态。
三、加强现代物业管理模式的探索与创新
(一)进一步转变思想观念，深化对物业管理的认识
对物业管理问题定位要有一个新的认识，物业管理不仅是一个新型产业，更重要的是把它纳入社会管理的内容，要纳入综治工作中“社会矛盾化解”、“社会管理创新”等加以研究、探索。全社会都应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。
(二)加强政府监管力度，明确各方权利和责任
政府相关部门在对物业管理行业进行监管的同时，也应该加强对业主委员会的监管力度。要充分发挥业主委员会的作用，协助房产行政主管部门，强化对业主委员会的日常监督，引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上，依法做出决定，从而促进物业管理行业的有序、健康发展。解决开发商遗留问题，要靠物业公司自己和开发商“划清界限”，加强对业主宣传，明确开发商的责任和物业公司的责任。这样，物业公司能在开发商遗留问题方面减少与业主之间的矛盾。
(三)健全物业管理法律法规体系，提升物业管理规范化水平
物业管理企业既涉及与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。因此，政府要通过自己的权威加速建立物业管理法规体系，为物业管理持续发展保驾护航。例如:现行的法律法规已给予物业管理公司相应的权利。国家《物业管理条例》规定:“业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼”。对那些无理拒交物业管理费的业主，物业公司可通过司法途径来达到目的。但对诉讼成本较高，诉讼程序较为烦琐的问题，物业公司也不必却步，拿起法律武器，积极地去维护自身权力。
(四)充分发挥业主委员会的作用，积极推进小区内部的自治管理
国家《物业管理条例》规定:“业主大会在其职责范围内决定的对物业管理区域内的全体业主具有约束力。“业主委员会由业主大会会议选举产生”。“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。”物业主管部门应重视小区业委会的组建工作，并加以指导、帮助和协调。而经小区业主大会选举产生的业委会，应积极地去履行自己的职责，在协调小区矛盾、维护业主权益等方面发挥重要作用。
(五)加速引进竞争机制，培育物业管理市场
物业管理是市场经济的产物，只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。要加速竞争机制的形成，实现物业管理的规模化经营，实行品牌化发展战略。对物业管理公司实行优胜劣汰，有效的优化资源配置，节约管理成本，促进物业管理规范发展。此外，应明确建设与管理的责权利，逐步推进分业经营，改变物业管理依附于房地产开发的状况，使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体，从体制上解决建管不分的弊端，通过完善物业管理前期介入和接管验收制度，明晰物业管理各方的责权利。例如:笔者服务的浙江新成物业管理有限公司成立于2000年，由浙江广播电视集团投资组建，成立之初属于“建管一体化”模式，只服务集团内部。2002年走向市场化，经营方向上术有专攻，以企业、机关智能化办公研发大楼物业服务为经营方向，形成了自己的高端服务的品牌特色，目前管理物业面积100余万平方米，服务的客户有副省级国家机关大院、大型国企总部、上市公司总部，多处物业获得国家级、省级、市级荣誉，在杭州市物业管理行业中具有较高的知名度。
(六)大力开展人员培训，努力提高物管行业的服务水平
物管公司及相关部门应加大培训力度，提高从业人员专业素养，着力培养服务意识及经营意识。物业公司已经向特色服务、亲情服务、个性服务等领域拓展延伸。一方面，要切实转变思想观念，强化物业管理人员的服务意识，全心全意搞好优质服务。要借鉴国外或发达地区的经验，抓好培训，如物管行业市场化发展程度较高的香港，除了职前培训、在职培训、专题讲座等，还注重思想作风、遵纪守法、职业道德、服务态度等教育。对于管理人员，还注重学历提升和专业课程学习。相关部门应发挥行业协会的作用，进一步加大对物管人才的培训力度，改善目前物管人才难觅的状况，促进物管行业的持续、健康发展。另一方面，强化合作意识，加强物管与业主之间的沟通合作。物业管理的服务对象是人，物业管理要坚持以人为本的科学发展观，积极构建和谐与共的物管企业、无关人员和业务之间的良好关系，切实实现物业管理中的良性循环。例如:在假期的时候会为业主的小孩提供社区活动，业主上班时把小孩托付到客服中心，物管将带孩子去物业的各个部门体验学习，比如带到绿化部门去学习种花种草，以及学习一些书本上学不到的东西。此外，如果业主家有老年人，物业每天白天也会每隔3-4个小时打电话进行沟通或者上门照顾。同时应成立行业协会，多渠道吸纳专业人才，提升物业管理服务能力。建立起一支服务理念先进、服务技能高超、运作效率高的物管队伍。
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摘要：我国实施“营改增”是“十二五”期间重大的税制改革，对我国税务的发展产生了深远的影响。伴着“营改增”试点的深化和平稳的推广，辐射的范围和税种也日益渐多。服务业已经纳入“营改增”的实施范畴，物业管理公司属于服务业，且是最后进行“营改增”的行业，物业管理公司的机遇与挑战并存，亟需对“营改增”所带来的影响进行深度剖析。本文将参考其他行业“营改增”后给其行业发展所带来的影响和变化，梳理“营改增”对物业管理公司带来的影响，并在分析的基础上，提出相应的策略，为合理的税务筹划，避免税务风险，保证物业管理公司营业利润的平稳增长，为物业管理公司的长久可持续发展提供参考。
关键词：营改增;影响;对策;物业管理公司
我国从九十年代开始了营业税和增值税并行存在和征收的税务制度，但是随着经济全球化加速发展的大背景和我国社会主义市场经济的不断发展，尤其是加入WTO后与世界经济接轨的程度不断加深，新经济形势下，各种货物和劳务之间的分界线已经越来越不明显，两种税种同时征收的税制已经严重阻碍了我国经济的发展，对我国经济走向世界也产生了不利的影响。与此同时，我国在税制征收中也存在固有的制度缺陷，税制体系的改革势在必行。当前阶段物业管理行业的税负偏高，两种税种同时征收并存的局面让物业管理行业更是难以拓宽发展领域，对其物业管理行业松绑，使其税负更加公平合理是当前亟需解决的问题。在此背景下，企业开始进行“营改增”的改革。
一、“营改增”对物业管理公司影响的浅析
这几年随着“营改增”在我国不断的发展和完善，2016年作为“营改增”的收官之年，怎样使物业管理企业面对新的发展环境，克服掉负面影响，比如短期内税负会较大幅度的上升等问题，还需要全面的梳理其影响，做好应对税制改革后降低负面影响的工作，税制平稳的过度，这是物业管理企业在税务方面工作的关键点。“营改增”对我国物业管理公司带来的影响主要有以下几点。
(一)“营改增”能促进物业管理公司的可持续发展
我国“营改增”的税制改革的实施对推动我国经济结构的调整、推动物业管理的现代化发展有着重要的意义。但是现行的物业管理收费尚未形成制度化、规范化的体系，导致物业管理企业出现税负过重的现象。“营改增”实行后，物业管理行业将进一步加强内部管理，解决两税种并存征收时，抵扣混乱，抵扣链存在断层而导致税负加重的弊端。从企业长远发展看，“营改增”税制的实行使得企业税收更加统一，抵扣链条断层混乱现象逐步消失，可以抵扣的进行税额大幅度增加，减少企业的负担。因此，实施“营改增”后很明显的提高物业管理行业的持续经营水平。
(二)“营改增”对物业管理公司利润增减变动的影响
“营改增”的税制改革在短期内物业管理企业的税负会出现不降反增的反常现象。对小规模纳税来说，税率下降的情况下，增加了企业的利润收入。但是对大多数一般纳税人来说是很大不同的。首先从制度本身讲，我国此次“营改增”在增值税税率的基础上又增加了11%和6%的两档税率。直接结果是物业管理公司从原来5%的营业税税率，更变为6%的增值税，一定程度上会导致企业利润的减少。此外，不容忽视的一点是由于物业管理企业的营业成本中，绝大比例的成本由固定成本和人工薪酬为主的劳务成本，这些成本是不可能产生进项税额的，这就导致了公司可抵扣的进项税额相当少，双重作用之下，物业管理公司短期内税负会出现不降反增的现象。典型的例子是，物业管理企业保安、保洁人员的工资支出，食堂购买蔬菜等农产品难以获取增值税进项税的专项抵扣等都会在短期内增加公司的支出，对公司的利润产生一定的影响。
(三)“营改增”能够提高物业管理公司的财务管理
实施“营改增”税制改革后，这对进一步规范物业管理企业的财务核算和监督体系统一、统一财务核算口径、提高物业管理公司财务批露报告数据的真实可靠性等行为有着正面的作用。在进行税制改革后，物业管理公司面临的重复、混乱征税现象被解决，填补了征税漏洞，简化了财务核算，让给多企业获利，尤其是物业管理公司这种微利企业。此外，“营改增”的实行也对加快了调整物业管理行业的产业结构，扩大市场范围起着举足轻重的推动作用。
二、物业管理公司实施“营改增”税制改革后的建议和对策
(一)积极的做好税务筹划，为合理合法避税提供参考和建议
物业管理公司在实施“营改增”的过程中，必须及时了解和把握相关的税收政策的变动，提前基于政策法规进行合理有度税收筹划。首先，税收筹划要立足于本企业，着眼于本企业的实际经营活动，由专门的财务工作人员进行全局统筹规划。主要做到以下几点。首先要明确自身的定位，是小规模纳税人还是已经达到一般纳税人的认定标准。针对不同的纳税人，采取不同的策略。比如：对于小规模纳税企业，务必采取以酬金结算的收费模式来降低纳税的数额，相反对于一般纳税人，则采取包干、转包的模式来减少税额的支出，在采取不同的策略的时候一定要在国家法律法规的范围内争取最大额度的税收优惠，不可逾越法律的红线，造成企业和国家利益的流失。此外，还需要合理划分收入，因为不划分收入将从高税率征收，造成很多不必要的税负。与此同时，要合理的安排公司的经营活动和经营事项，选择合适的供应商和服务对象，争取更多的增值税进项税额的抵扣限度。
(二)物业管理公司要加大对增值税专用发票严格管理的力度
加大对增值税专用发票的管理是顺利实行“营改增”的前提，票据是增值税缴纳、抵扣的有力合法的凭证，这就对财务人员提出了较高的要求，企业财务人员务必要严格遵守我国对增值税征收的相关法律规章。此外，务必加强对增值税专用发票的严格管理，严格增值税专用发票的获取、流通、销废，依据企业有关制度进行。比如：对虚假增值税专用发票要及时向相关部门揭发，丢失增值税专用发票的需立刻向税务机关做备案等。增强对增值税专用发票各个环节的管理，强化税收风险观念和意识。
(三)提高物业管理公司财务管理水平，完善公司财务管理体系
在新的税务体系下，物业管理公司必须更新自身的管理理念，尤其是财务管理方面的观念和思想意识。企业的长远发展离不开良好配套的财务管理体系，一个公司管理水平的高低河大程度上取决于财务管理的水平。物业管理公司必须根据当前公司的实际情况和公司发展的战略目标，提高财务管理水平，完善自己的财务管理体系。因此，必须规范企业的财务管理制度，减少和防止企业非法现象，比如私自挪用资金等现象的发生，防止企业资金的非法流失。不容忽视的是还应该加强企业的财务监督，构建企业内部完善的控制机制。
(四)加强物业管理企业“营改增”行政模块的优化力度
加强物业管理企业“营改增”的顺利开展，离不开国家的宏观调控和引导。主要有：保持原有的财务税收补贴，保持对物业管理企业进行部分收入减免税收等积极的优惠措施，以保证物业管理企业的正常运转。此外，还需要扩大简易征收的范围，这也一定程度上缓解了物业管理企业的税收压力，增强其资金的持续运转。实施保障性住房，比如廉价公租房的税收优惠，通过降低廉租房用户的税收压力来策应物业管理企业税负的减免。最主要的是政府的一些列的补助要降低其财政专项资金补助的要求，惠及更多的物业管理公司。
三、总结
我国“营改增”的税制的改革，对物业管理公司的发展既是机遇也是挑战，因此当务之急是物业管理公司抓住机遇，积极的借助国家相关法规政策，筹划自身税务，完善和更新自身的财务管理体系，尽快融入到新的发展环境中，使其自身税务核算更加规范合理，以此提高公司整体管理水平，进而促进物业管理公司更好的发展。
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摘要】履行程序却没能完成审计的受托责任,原因在于审计师仍然存在着独立性缺失问题。独立性的缺失应该从制度安排、公司治理、内控制度和严格的法律责任入手,以保证注册会计师的独立性和应有的道德标准进而保证审计质量,以此维护良好的市场秩序。【关键词】 审计程序;审计责任;审计独立性;制度建设履行审计程序是为了完成审计的受托责任,正是因为受托责任的存在才需要注册会计师保持实质与形式上的独立性。只有审计师具备超然的独立性才能在审计过程中发现并在报告时揭露舞弊,也就完成了审计的受托责任,实现程序与责任统一。然而,纵观国内外对上市公司舞弊行为的揭露大多数不是注册会计师,而是看来比较外行的新闻媒体或其他的报表分析者。为什么注册会计师既有专业胜任能力又履行了必要的审计程序却没能发现问题,从而没有尽到审计责任呢?是什么影响了审计的独立性呢?本文从程序与责任的角度就保持审计的独立性在委托制度、内控制度建设等方面作进一步的思考。一、审计程序与审计责任在阅读上市公司审计报告时,我们总是看到在报告开头时的表述:“致某某公司全体股东,我们接受委托,审计了贵公司的某年度末的资产负债表,某年度的利润表及股东权益变动表和现金流量表以及财务报表附注。这些会计报表由贵公司负责,我们的责任是对这些会计报表发表审计意见。我们的审计是依据《中国注册会计师独立审计准则》进行的。在审计过程中,我们结合贵公司的实际情况,实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审计程序”。从这段表述中可以看到:由于我国上市公司是由国企改组而成,股东并不是实际意义上的股东;这里的责任是指审计责任;实施的必要审计程序,是为了获取有关财务报表金额和披露的审计证据。审计程序包括接受委托、尽职调查、内控及风险评估、分析和符合性测试等。选择的审计程序取决于注册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时,要考虑与财务报表编制相关的内部控制,以设计恰当的审计程序评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性,以及评价财务报表的总体列报。审计师在审计过程中,根据《独立审计准则》的要求,充分考虑审计风险,实施适当的审计程序,以合理确信能够发现可能导致会计报表严重失实的错误与舞弊。审计的程序与受托责任是担任独立审计工作的注册会计师应当具备的专门学识与经验,经过适当专业训练,并具有足够的分析、判断能力。因此,审计师应当遵守职业道德规范,恪守独立、客观、公正的原则,并以应有的职业谨慎态度执行审计业务,发表审计意见。然而,从世界着名会计师事务所德勤对上市公司科龙电器的审计过程中发现:安达信在2001年拒绝为科龙出具审计意见,认为科龙存在资产不确定的情况。而德勤对科龙2002年的年报则出具保留意见的审计报告,在2003年出具了无保留意见的审计报告,2004年德勤会计师事务所为科龙电器出具保留意见的审计报告。2005年证监会开始调查,基本认定德勤对科龙在审计过程中存在的主要问题有:审计程序不充分、不适当,未发现科龙现金流量表重大差错等。这些问题意味着德勤审计师违反了《股票发行与交易管理暂行条例》、《证券法》以及《刑法》等法律法规。后来毕马威会计师事务所公布了对科龙的调查报告,结果显示,德勤没有发现科龙数十亿的非正常现金往来,恐怕不是能力问题,而是执业操守问题。有专家认为德勤在担任格林柯尔和科龙的审计机构时存在不尽责的问题。因此,有理由认为德勤履行了审计程序,而没有尽到审计责任。 德勤在2002年、2003年、2004年向科龙收取的年度审计费分别为350万港元、420万港元、550万港元,合计高达 1320万港元。”如此高额的一笔审计费用却没能查出科龙存在的重大财务问题,确实让业内人士感到意外,因此,利益让注册会计师失去了独立性,存在着审计意见购买,导致审计师虽然能够发现重大舞弊,但不一定披露或部分披露或粉饰披露的谨慎选择行为,正像德勤在2004年为科龙出具了有保留意见的审计报告一样,实质上是有意无意地对风险做出了粉饰。所以,审计师能否发现财务报告中存在的重大舞弊由审计师的业务能力决定,审计师发现重大舞弊后是否报告出来则由注册会计师的独立性决定。根据中国独立审计准则,“由于审计测试及被审计单位内部控制制度的固有限制,可能存在会计报表某些反映失实而未被发现的情况。但注册会计师如果发现可能导致会计报表反映严重失实的迹象,应当追加必要的审计程序予以证实或排除。”由于在确认公允性方面,注册会计师需要执行更多的职业判断,而审计准则则很难对职业判断的程度进行具体的说明。所以,朱德峰表示:“职业判断的关键在于注册会计师是否保持了应有的职业关注,应有的职业关注是注册会计师的责任底线。”注册会计师在审计过程中履行必要的审计程序是为了完成审计责任,审计责任实质上是受托责任。简言之,程序是形式,实质是责任,受托责任是审计产生的制度基础。审计开始是所有者聘请审计人员核对财产账目有没有错误和舞弊;注册会计师接受所有者委托,清查账目,出具审计意见,向所有者负责,审计的目的也只是为了所有者的利益,只要所有者认为注册会计师客观公正地完成了审计任务,就可以从所有者那里得到报酬。在这种委托关系下,注册会计师的报酬取决于所有者的满意程度,从而使得审计和经营者之间没有利益依赖关系,注册会计师可以不受经营者的利益威胁,从而使其无法干预审计人员的工作;如果审计人员和经营者共同舞弊,就可能面临被所有者解雇的风险。这种业务委托模式使得审计服务的市场需求和供给之间可以形成良性循环,自然形成独立性高、审计质量高的审计。二、审计责任与审计的独立性独立审计是公司治理的外部机制。西方关于审计质量最经典的解释是“审计质量是审计师发现客户违约行为和披露该违约行为的联合概率,其中前者取决于审计师的专业胜任能力,后者取决于审计师的独立性”DeAngelo(1981)Watts & Zimmerman(1983)也认为,对审计师服务的需求取决于人们对其报告违约行为概率的评价,而审计师报告违约行为发生的概率(以发生违约行为为前提)取决于:审计师发现某一特定违约行为的概率;审计师对已经发现的违约行为进行报告或披露的概率。前者取决于审计师的执业能力和在审计过程中的实际投入,后者取决于审计师相对于客户的独立性。因此,长期以来,审计独立性问题受到学术界和监管部门的高度关注,成为独立审计的一个永恒话题。审计责任实质上是受托责任。受托责任起源于财产权,财产权所有者将财产使用权托给代理人,代理人就承担了受托责任。即形成所有权与经营权相分离的委托代理关系,作为受托人,就要以最大的善意、最有效的办法,最严格地按照所有者的意志完成委托人所托付的义务;受托人在完成受托任务以后,向委托人提出报告,经过托付人同意后,受托责任才能解除(杨时展,审计的基本概念,1990)。在现代公司制度下特别是上市公司的出现,导致了股东、债权人与经营者之间因财务资本控制权转移而形成了复杂的委托代理关系。因此,股东、债权人有权要求经营者对其委托财产的经营管理责任提供报告,来揭示受托财产的经营成果、财务状况以及现金流量。又由于计量经营成果、财务状况是会计方法的特殊性,使得这些会计报告或会计信息的可靠性受到怀疑,因此,从制度安排上需要一个独立的第三方以应有的职业判断能力和勤勉尽责的态度对经营者提供的会计报告进行专业独立判断。三、独立性缺失的治理思考我国证券市场的建立和发展在众多方面打上政府的烙印,政府建立证券市场的初衷是为国有企业解困筹集资金,而不是有效配置资源。证券交易市场是由政府出面组织筹备,新股上市长期采用“额度管理,计划控制”,使得上市指标成为一个稀缺资源;新股发行价格不是由市场决定,而是由政府规定市盈率乘以每股盈余和增发配股的盈利门槛限制等。这使得上市公司面临的是如何满足政府和监管机构的要求,而不是市场自发的需求;相应地,审计制度的引入,也并不是市场需求,而是政府模仿国际管理的一个附带产物(刘峰等,2002)。那些寻求上市或是已上市公司追求的是如何满足监管要求以达到在股市圈钱的目的,高质量的审计可能会暴露其本身真实的业绩状况,影响到这些公司的利益。因此审计市场总体上不需要、甚至排斥高质量审计。由此可见,在证券市场上审计师独立性只是一种形式,实质上只是证券市场的一种陪衬。通过德勤对科龙的审计和2007年年报审计更换注册会计师的现状来看,注册会计师缺乏独立性,履行审计程序而没有尽到审计责任,上市公司掌握着审计师的改聘权,上市公司实现了审计意见的购买,降低了审计质量,影响了资本市场的效率。第一,既然审计师的独立性是由于财产的所有权和使用权分离引起的,那么,注册会计师的聘任应由股东进行而不是由管理层负责,所以,应该从内部治理机制入手,继续推行股权分置改革,明晰产权,让财产的所有者切实行使对公司财产的监督管理权,鼓励公司设立董事会专门委员会,增强董事会的独立性。由代表股东利益的董事会聘任注册会计师,并且由董事会向注册会计师付费,以此来遏制管理层对审计意见的购买行为,来保持注册会计师的独立性。在保持独立性的条件下,保持注册会计师应有的执业关注和勤勉尽责的精神,才能使注册会计师发现并报告舞弊,以提高审计质量,保证资本市场的有效运行。第二,财务舞弊和欺诈的原因是存在着舞弊和欺诈的机会,舞弊与欺诈机会的存在和产生归根到底是内部控制制度的缺失。完善公司治理结构,上市公司应建立符合股东利益的内部控制制度,设置独立审计委员会,来保证股东资产的安全、完整和会计信息的可靠性,防范和发现财务欺诈。并且,审计师在履行审计责任的同时要检查其内控制度,保证会计信息的可靠性,由此也可提高审计的独立性。第三,必须从外部治理机制入手,建立有效的问责机制,包括对上市公司管理层及会计师事务所的责任追究制度。对变更审计师的上市公司实施强制性信息披露,对变更的原因、时间以及可能带来的经济后果进行描述,以此来减少上市公司通过审计意见购买来改善审计意见;同时必须加强对上市公司管理层及会计师事务所有关财务信息披露责任的制度建设,完善相应的执行体系。第四,许多国家都对明显影响审计独立性的非审计服务进行了限制,2003年的SEC对非审计服务做了如下限制:一是确定注册会计师不能提供不是注册会计师自然优势的管理咨询服务,而对于是注册会计师有优势的非审计服务并不绝对禁止,由审计委员会评估决定。随着我国经济的发展,企业规模的增大,非审计服务也必然越来越多,如果不合理地规范非审计服务,必然会影响审计的独立性,我们应该在借鉴其他国家经验的基础上合理限制非审计服务,实行审计业务和非审计业务的适当分离,限制对同一客户同时提供审计和非审计服务,同时,建立对非审计服务相关方面的披露制度,合理引导非审计服务的发展。总之,注册会计师履行审计程序就是为了完成审计的受托责任,完成受托责任或报告责任审计师就必须保持其独立性,保持独立性就需要进一步推进股权分置改革,完善上市公司的公司治理结构,加强上市公司内控制度建设,强制审计师变更信息披露,以有效遏制审计意见购买。注册会计师应恪守专业和独立的职业形象,独立、客观地发表审计意见,以保证注册会计师的独立性。【参考文献】[1] 回避审计责任: 德勤首次回应科龙财报审计疑云[N].第一财经日报,2005-07-12.[2] 上市公司炒注会风潮又起[N]. 证券时报,2008-05-09.[3] 杨时展.审计的基本概念[J].财会探索, 1990,(2).[4] 夏冬林,林震昃.我国审计市场的竞争状况分析[J].会计研究,2003,(03).[5] 刘峰,张立民,雷科罗.我国审计市场的制度安排与审计质量要求-中天勤客户流向案例分析[J]. 会计研究,2002,(12).[6] 陈汉文等,受托责任、信息披露与规则安排——公司治理、受托责任与审计委员会制度(上)[J]. 财会通讯, 2003,(12).[7] Deangelo,. auditor independent,low balling,and disclosure regulation, journal of accounting and economics,.
内部审计风险管理与防范机制 内部审计的产生与发展有其内在动因和自身规律。内部审计风险的防范，应当重视对内部审计自身特点与规律的分析，不仅要对具体审计项目实施风险管理，更要对内部审计的各种环境因素进行综合风险管理，形成内部审计风险防范机制，力求将审计风险降到最低水平，以实现企业经营目标。 1.组织、保障机制。建立在董事会领导下的审计委员会是完善公司治理结构，规避内部审计风险的合理选择。按照我国证监会关于在上市公司设置独立董事的指导意见，由具有会计专业知识的独立董事担任审计委员会主席，审计委员会制定内部审计方针，决定内部审计项目，审核批准内部审计报告，协调企业各部门关系，向董事会负责并报告工作，拥有在董事会发表意见（包括保留意见、不发表意见和反对意见）的权力，在一定程度上保证了内部审计的独立性和权威性。我们认为，不仅只是上市公司，在现代企业制度下的所有企业，都应当逐步建立审计委员会，使内部审计风险的防范具有可靠的组织保障机制。 2.行业自律机制。我国自1998年国务院机构改革以来，由内部审计协会负责各行业内部审计的协调与指导工作。内部审计协会是各企业内部审计机构的行业自律组织。在现代经济社会，企业为了在市场竞争中求得生存与发展，必须重视塑造自身的社会形象，维护企业信誉，提高社会地位。为此，企业具有对自身遵纪守法、照章纳税、保护投资者利益和社会环境作出客观公正评价的内在需求，这正是内部审计协会对各企业内部审计工作进行指导并予以评价的基础。内部审计协会一方面要为协会成员传播内部审计信息和知识，致力于提高内部审计人员的职业道德水平和业务素质，研究内部审计工作的模式，不断开创内部审计工作的新局面；另一方面，各企业内部审计机构要积极主动参与内部审计协会活动，支持内部审计事业的发展，为防范内部审计风险营造一个良好的职业环境。 3.交流沟通机制。内部审计作为企业的职能管理部门，一方面要接受国家审计的业务指导，为维护国家经济利益服务；另一方面又要在企业管理当局的领导之下开展工作，为维护本企业的经济利益服务。在这种双向性的责任导向中，内部审计与被审计对象之间，并非单一的监督与被监督关系。内部审计要摆正自身位置，转变思想观念，树立为企业管理服务，为提高企业经济效益服务的职业形象，提高企业领导和各职能管理部门对内部审计的认识。通过交流和沟通，积极向企业领导者宣传企业与国家在根本利益上的一致性，当国家利益与企业利益发生冲突时，唯有在守法经营、维护国家利益的前提下，才能提升企业的社会信誉，更好地维护本企业的利益。通过交流和沟通，使企业领导者真正认识到内部审计是自己的参谋和助手，在维护企业合法权益和提高经济效益方面有着不可替代的作用，从而取得企业领导的理解与信任，取得各职能管理部门的支持与配合。 4.风险评估机制。内部审计风险的产生，除了审计人员自身的业务素质和职业道德水平之外，最主要的来自企业的经营风险和财务风险。因此，审计人员协助企业管理者进行风险控制和管理，建立风险评估机制是降低内部审计风险的有效途径。风险评估就是结合企业重大经营决策，在预期的可能状态下，对实施方案结果风险的评价。风险评估注重向管理者提示企业所面临风险的性质及其强弱，以期管理者采取相应对策，回避或降低风险，而不是对风险的控制。 建立风险评估机制，内部审计人员首先要就企业的经营环境、决策目标、战略规则和未来经营状况的变化，与管理者充分交流，对风险性质及大小取得共识，并以此确定审计范围、重点审计对象及审计方法。其次要收集经营风险和财务风险的相关审计资料，明确每一审计项目的风险概况，制定年度审计工作计划，并提交审计委员会审批。最后在具体实施审计项目阶段，要评价实际产生的风险及控制风险的效果，提出有关风险控制的建议。 5.交互审计机制。在大型企业集团中，所属的控股子公司以及设置的分公司或分支部门众多，为适应这种企业组织结构中的内部经营关系、财务关系和审计监督关系，需要建立多级内部审计制度，并形成交互审计机制。在这种机制下，各级企业组织设置内部审计机构，在上级组织指导下开展审计业务，同级企业组织每年（或半年）在上级组织统一领导下，对内部审计业务质量进行交互审计，以交流审计资源，总结审计经验，揭露审计工作中存在的问题，进行审计工作评比，以推动审计工作水平的提高。在整个企业集团中形成自审、互审、抽审的交互审计机制，有利于调动内部审计人员工作积极性，增强各级企业组织自我约束、自我监督的意识，降低内部审计风险。 6.激励约束机制。为了考核内部审计人员的业务水平，激励内部审计人员的工作热情，在企业中应结合自身特点制定一套审计工作质量考核标准，包括审计工作效率、审计程序规范、审计风险管理、审计效果和审计职业道德等。在审计委员会的统一组织下，对内部审计人员及其审计业务质量进行定期评比考核。根据考评结果对审计工作成绩显著的内部审计机构、审计工作质量优秀的特定审计项目和表现突出的内部审计人员予以精神和物质奖励，并与内部审计人员的晋级升职挂钩。对玩忽职守、内部审计业务质量低下，造成企业损失或影响企业社会信誉的内部审计机构和相关内部审计人员予以行政和待遇处罚，对造成重大过失的内部审计人员应将处罚结果备案，根据过失性质和程度决定其去留；对已取得注册内部审计师资格的人员，应将对其工作表现的评价（奖励或处罚）报送地方内部审计协会备案，从全行业的角度激励和约束内部审计质量的提高。 资料来源：
随着经济的发展和社会法规体系的逐步健全,审计活动受到越来越多的关注,所暴露出来的问题也愈来愈多。下文是我为大家整理的关于会计审计方面的论文 范文 的内容，欢迎大家阅读参考! 会计审计方面的论文范文篇1 浅谈施工企业项目内部审计的 措施 和 方法 摘要：随着现代建筑行业的不断发展，施工企业面临的市场竞争压力增大，给企业内部审计工作提出了许多新的课题，审计工作面临的问题也越来越复杂。施工企业的内部审计是一项独立于企业其他职能部门的工作，是企业内部结构中的重要组成。而施工企业的项目又是施工企业的根本，对施工企业项目的审计是做好施工企业内部审计的基础。本文针对施工项目目前管理的现状、施工项目内部审计的措施和方法作粗略探讨，以强化施工企业的审计效能，充分发挥内部审计“免疫”系统功能及作用，提高企业的经济效益。 关键词：施工项目 内部审计 措施 方法 随着我国市场经济体制的建立和建筑施工企业改革的不断深化，建筑施工企业内部审计工作在建筑行业中的地位越来越重要，企业对内部审计工作的质量提出了更高的要求。而审计质量又是审计的生命线，审计质量的优劣会影响到审计工作的声誉，也会影响审计部门的权威和形象，影响到审计部门能否健康发展和承担起历史赋予的重任。因此，提高施工企业项目内部审计的认知度，加强施工企业项目内部审计质量控制就成为当前施工企业审计工作者亟待解决的重要课题。 一、加大内审宣传力度 提高全员内审认识 (一)当前施工企业项目对内部审计工作的重要性和作用的认识还不够 不少企业领导设置内部审计机构也是为了应付上级检查及企业本身升级的需要。施工企业内部审计工作在 企业管理 中发挥的作用还很有限，特别是有一些领导对施工企业内部审计工作的重要性认识不足，他们可以随意撤并内审机构，精简内审人员，从而出现将施工企业内部审计机构撤并或将其内部审计人员精简并入财务部门或从财务部门中分离出内审机构和内审人员的情况，这使得许多施工企业内部审计机构势单力薄，很难发挥作用，认为施工企业内部审计机构是可有可无的部门，没有给予足够的重视和支持。上述认识足以说明了施工企业的项目对内部审计缺少足够的认识，使得施工企业内部审计人员很难独立开展各项审计工作，难以获得符合实际的第一手资料，形成切实有效的审计建议。 (二)不断改进工作方法，提高内部审计工作质量 一是事前审计与事中、事后审计相结合，内审的作用应不仅限于事后监督，更多的应是事前预防与事中控制，起到防微杜渐的作用。对于施工项目的内部审计工作更不应局限于事后的审计，而更应该关注项目运行的整个过程，在施工过程中起到防范与控制作用，而达到事倍功半的效果。随着企业管理水平的不断提高，内部审计将对单位进行全过程、全方位的监督和评价，以便及时发现各个环节存在的问题，把单位风险降到最低，把问题解决在萌芽状态或初始阶段。 二是微观审计与宏观相结合，既从宏观调控和宏观管理的要求出发安排审计项目，又在审计若干具体项目后，综合加以分析，找出共同性或倾向性的问题及其产生的原因，有针对性地提出解决的意见和建议，为领导决策提供依据，为规范项目财务收支行为提出建议。 三是对审计发现的问题坚持治标与治本相结合，对审计发现的问题既要进行恰当处理，又要深入分析产生的原因，从帮助建立健全各项 规章制度 和内部控制制度、加强管理工作等方面加以解决，使之不再有重复发生的可能。 二、工程收入确认的审计 根据建造合同会计准则的规定，如果建造合同的结果能够可靠地估计，项目应根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和成本。实际工作中通常项目根据责任预算编制情况确认工程总收入、总成本。财务按照工程进度确认收入并结转成本。 (一)主要问题 1.资产负债表日确认的工程完工程度可靠性较低，往往与业主批复的验工计价金额有较大差距。如根据项目的不同意图，有的为了完成利润目标、承包指标、更充分地享受税收等优惠政策，可能会多计收入;有的为了以丰补歉、留有余地等目的而少计收入，待工程决算以后再冲回或再计收入，人为操纵损益。 2.业主迟迟不作工程决算审计。如为了拖欠工程款，有些业主几年甚至十年不作工程决算审计，还有些建设单位将已达到预定可使用状态、并已交付使用的固定资产于“在建工程”账户长期挂账，这都给施工企业准确确认收入带来不确定因素。 3.重复确认收入。如当总公司下设多个分公司时，有时几个分公司共同承建一个工程项目，各个分公司会出现重复确认收入的情况。 (二)审计方法 为提高审计效率，审计人员应凭借专业 经验 和所掌握的信息、资料作出正确的选择，选择有效率的审计策略和方法。具体建议如下： 1.可以通过检查项目累计结转收入和累计结转成本是否基本配比，来发现收入确认可能存在的问题，对尚未完工的项目或虽已完工但尚未决算的项目，相应调整收入。但是难以判断企业资产负债表日所确定的工程完工程度是否可靠。 2.可以获取以往年度(可取前两年或三年)已竣工决算的工程收入确认的有关资料，将会计账面确认的收入与按竣工决算应确认的收入进行比较，计算一个收入确认的误差率，作为对资产负债表日收入确认的参考。 3.在审计中，可根据施工项目的规模、繁简程度、施工项目情况以及所编制工程预决算的质量水平等因素，采用不同的审计方法，如全面审核法、重点审核法与个别审核法等。审计人员应重点检查收入的计算、确认方法是否合乎规定，注意查明有无随意确认收入、虚增或虚减本期收入的情况，及其以非货币性资产抵偿应收工程款的确认和计量是否符合会计准则的规定等。 三、工程成本的审计 (一)主要问题 建筑施工企业的成本主要有材料费、人工费、机械施工费、临时建筑设施费和其他直接费用等。审计中我们发现主要存在如下问题： 1.建造合同的甲、乙双方不能及时对账，极易漏记甲方供料成本。 2.企业日常核算管理制度松懈，材料出库、入库的内部控制较薄弱，外购材料不通过出入库手续，直接运抵建筑工地，易导致材料管理和核算出现漏洞。采购数量上不能完全按照定额采购，施工现场经常是按实际需要采购，造成竣工后核算施工图材料用量与实际消耗数量不符，为日后的外审埋下隐患;工人工资结算单不正规，结算依据不足，存在用假工资表套取费用的情况，人工成本核算不准确。 3.有的企业将金额较大的临时建筑设施费一次计入成本费用，水电费用结转依据不足，导致成本费用不实。 4.有的工程项目成本结转的多，收入结转的少，账面反映为亏损，这可能存在人为调节利润的问题。 5.增加人工费用和材料费用，偷逃税款。 6.利用发放奖金、补贴等名义，处理违规支出。 7.对于内部控制不健全的项目，管理人员往往利用各种形式与供货方相互勾结，侵吞企业财产物资。 (二)审计方法 1.对跨年度工程项目应按年累计分成本项目进行结转，以明确每一工程项目的收入和成本是否配比，据以分析判断是否存在成本核算异常的工程项目，保证会计信息的可靠性和公允性。 2.材料费用方面，应主要检查：企业内部会计控制是否健全、有效;材料出入库制度是否完备;有无少进多出或挪作他用等现象;有无材料消耗异常的项目，并查明原因;期末材料的盘点是否真实准确;是否存在利用开具的虚假发票处理其他费用，人为加大工程成本的情况。 3.人工费用方面可运用分析性复核程序，检查年度工资有无异常变动，并查明原因，抽查应付工资计算的合规性和准确性，比如：工资核算是否以签名的工资结算单为依据，与相应完成的实物工程量用工是否匹配，以免随意开单;抽查工资结算凭证用以确定工资、奖金、津贴的计算是否合规，手续是否齐全，是否按照规定代扣款项等。另外，为查明施工项目、建设单位与施工队是否串通舞弊，除通过分析性复核以检查工资有无异常变动外，还应当与预决算的工程量加以对比，或通过实地考察、查询施工 日记 等方法，核对应付工资账户贷方发生额累计数与有关成本费用账户，以发现有无直接计入成本费用的工资。 4.应检查费用的计量是否合规。如临时建筑设施费应按照建造合同施工期分期摊销，预计水电费用时应该有甲乙双方认可的原始凭证为依据。 施工企业项目的内部审计包括多方面的内容，既有财务预算的审计、施工过程经济投入的审计，也有合同管理的审计和项目结算的审计。在市场经济不断发展的过程中，审计面临的风险也在进一步加大，这就需要进行必要的风险强化，特别是完善对施工项目的内部审计，从而全面提高施工企业内部审计的效能。施工企业应重视对项目的内部审计工作，这样才能够发挥审计的真正作用，提高企业的市场竞争力，提高企业的经济效益。 参考文献： [1]李金华.审计师专业必备[Z].中国审计出版社，1992(4). [2]檀鹤铨等.新编铁路审计指南[Z].北京：中国铁道出版社，1995(2). [3]刘明辉.独立审计准则研究[J].大连：东北 财经 大学出版社，1999(6). [4]李世钰，曹锡锐，__远.施工企业会计核算办法讲解[Z].北京：中国财政经济出版社，2003(12). [5]周丽琼.企业内部审计的风险管理[J].企业家天地，2007，(10)：77-80. 会计审计方面的论文范文篇2 浅析企业内部审计的现状和改进措施 摘要：内部审计在企业中的作用越来越重要，本文分析了我国现今企业内部审计工作中存在的问题，并从几个方面阐述了提高企业内部审计工作质量的措施。 关键词：企业;内部审计;措施 随着现代企业制度的建立，作为企业内部控制的内容之一，企业内部审计工作越来越受到重视，近年来内部审计工作的发展和逐步完善，为推动企业的发展起到了积极的促进作用。 一、我国企业内部审计工作存在的现实问题 1.对内部审计工作认识不足 由于内部审计制度在我国的建立相对较晚，一些重大的审计 报告 、审计成果没有公开，有些企业对内部审计工作的认识不足，甚至简单地认为审计就是查账，没有认识到审计的目的、审计工作的内容和职能，所以至今仍有部分企业没有设立内部审计机构，也有部分企业把内部审计机构设在了财务部门，由财务部门兼职内部审计工作，导致不能合理、有效的发挥内部审计应有的作用。 2.内部审计在企业中的地位不准确。 企业内部的各职能部门都是在企业主要负责人的直接领导下行使职权、开展并报告工作的，即使有些职能部门是由企业某位副职分管，那也是主要负责人授权的，实质上是在主要负责人领导下。在目前还没有哪个法律和制度规定，企业内部的某个机构可以不在主要负责人的直接领导下开展工作，更没有规定企业内部横向职能部门之间需要相互报告工作的情况，况且按照《 公司法 》的规定，企业财务负责人要由董事会任免，而没有规定内审人员具有这种地位。在市场经济条件下，企业主要负责人是企业的法人代表，要承担各职能部门在授权范围内开展工作所产生的法律责任。各职能部门所从事的经济活动是企业主要负责人的意志体现，特别是那些实行垂直集权管理的企业，其主要负责人的管理触角深入到企业的各个活动之中。在这种情况下，内部审计实质上是主要负责人监督主要负责人的单方面活动，这在理论上是讲不通的。 3.内部审计观念落后 审计观念落后也是影响内部审计工作发展的主要因素之一，部分企业内部审计仍停留在财务收支审计上，对经营审计、管理审计等方面涉及较少。内部审计的目标停留在查错补漏上，没有转变到提高企业经营效益、效率上来，以事后监督为主，末将事前是预测把关、阶段监督检查和事后审计查处相结合，没有认识到审计的内容涉及企业管理的方方面面，最终是帮助企业领导发现问题、解决问题，为企业经营决策提供全面服务。 4.内部审计体制不完善，独立性不强 内部审计机构设置的关键是保证其独立性，通过审计工作的实施，对信息的真实、准确性以及企业内部控制的有效性进行监督和评价。因此，内部审计机构对谁独立、由谁领导、为谁服务尤其重要。目前，我国国有企业大部分采取内部审计机构与企业其他部门平行的管理模式，由企业总会计师或总经济师直接分管，内部审计机构对其负责并报告工作。由于审计机构和审计人员的人事、经济等各项利益与企业的利益密切相关，使得企业内部审计机构和人员的独立性不强，同时也降低了审计的职能，久而久之，内部审计也失去了其权威性、有效性。 5.内部审计方式方法落后 计算机技术的发菜和信息时代的到来，使得无纸化办公成为现实，内部审计作为管理的重要组成部分也理应实现网络化，而我国很多企业的内部审计技术和方式、方法，还停留在手工操作阶段，手段落后，涉及计算机程序、网络信息审计的很少，致使内部审计工作严重滞后，影响审计质量和审计效果，起不到对企业的生产经营活动的监督、服务作用。 6.内部审计队伍素质不高 随着市场经济的建立和发展，企业投资呈现多元化，在计划经济时期少有的企业购并、分设、企业间的债务重组、非货币性交易等行为时有发生。为服务企业经济发展和规范企业经济行为的内审人员必然要参与到企业这些行为中去。这就要求审计机构在人员构成上也应该是多元化的，不仅要有懂财务及审计的人才，还应配备精通企业各项相关业务的专门人才。内部审计人员素质成为开展高层次审计监督的关键所在。现代内部审计工作涉及面广，不仅要求内部审计人员具备相应的专业知识，包括会计、审计、内部控制的检查和评价、计算机的运用等，而且还必须有丰富的实践经验。在国有企业内部审计机构中，审计人员构成参差不齐，素质不高，目前，我国内部审计人员专业知识贫乏，专业构成主要是审计或会计专业，而来自工程技术、信息技术或法律等方面的人才缺少。另外，有些内部审计人员的职业道德缺失，难与被审计单位协调沟通，影响到内部审计的成效。 二、提高企业内部审计工作质量的措施 1.重视内部审计工作，提高内部审计的地位 提高管理者对内部审计工作重要性的认识是加强企业内部审计工作的重要保证，建立和加强内部审计的组织地位，针对我国内部审计机构设置的不合理，我们可以借鉴国际上成功的做法，在董事会下设由独立董事组成的审计委员会，内部审计机构向审计委员会和总经理双重负责，并通过内部审计章程对内部审计的地位、职责权限、业务报告程序进行规定。 2.适应社会发展新需求，实现内部审计转型 现代内部审计的目标不再仅是强化企业内部控制、提高企业内部控制效率和效果，而应转向规避风险、转移风险和控制风险，强调了增值审计，突出了介入风险管理和广泛的内部控制，同时还要做好管理咨询等增值型服务工作。这就要求企业要正确认识内部审计转型的必要性、长期性和艰巨性，尽快更新观念、转换角色，全面分析审计需求，明确内部审计转型的方向和目标，制订合理的转型规划和方案。充分发挥内部审计在企业风险管理、增值服务中的作用。 在风险管理的基础上建立审计模式，加强和改善风险管理已成为关系企业生存和发展的十分重要的因素，当然也就成了现代企业管理当局十分关注的问题。而风险管理是指识别风险并设计控制风险的方法，其核心是将没有预计到的未来事项的影响控制在最低程度。风险管理首先要求在组织中发现那些高风险暴露的领域，对高风险暴露点的识别要通过对组织的分析进行，这种分析既包括审计人员客观的金额测试，也包括主观的判断。其次将分析的结果与认为可接受的风险的金额水平相比较，最后实施必要的变革。 3.推行计算机审计，创新审计方式方法，提升工作成效 近年来，随着会计电算化的全面推进和实施，审计信息化进程也逐步加快，计算机审计成为主流。利用计算机审计比手工更迅速、更有效地审阅、核对、分析、比较企业的各种信息，可对企业内部财务信息系统及会计工作实施有效的监督和评价，对企业资金及各种资产进行密切跟踪，从而有利于评估企业风险及实现事前、事中、事后审计工作。 4.坚持客观公正，严格处理处罚。 严格的处理、处罚是一种有效的 教育 和强化管理的手段，有利于遏制违规乱纪，维护企业的经济利益：有利于提高审计的威慑作用，净化经济环境，从源头上切断滋生违法违纪的经济基础：有利于约束管钱、管物人员的经济行为，促进廉政建设因此，在审计违法违纪问题的过程中，要严格按照审计程序办事，做到事实清楚、定性准确、处理适当、评价适度，只有这样，才能掌握主动，防范审计风险，更好地发挥审计监督的作用。 5.强化队伍建设，提高内部审计人员的素质 (1)打破以往人员知识结构不合理的局面，积极吸收具有工程、信息技术、风险管理、法律等非会计专业背景的人才，壮大内部审计人员的队伍，增强内部审计部门的实力。 (2)企业内部审计人员也要增强自身的学习意识，加强知识的积累和更新，不断拓宽知识面。积极参加国家相关专业的考试，比如，注册会计师、审计师等，提升自身的综合能力，更好的为社会、企业服务，体现自身的价值。 (3)加强内部审计人员的职业道德教育，强化内部审计人员的责任感和使命感，要求内部审计人员恪守客观、公正、廉洁的职业道德，同时要求内部审计人员要有对企业负责的态度和为企业管理服务的精神，认真履行职责，逐步建立起一支具有现代化知识素养和职业道德水准的内部审计队伍。 参考文献： [1]于玉林：内部审计在企业治理、风险管理和内部控制中的作用.审计月刊.. [2]刘文华：会计电算化带来的审计风险.中国审计..
范文题目：农村农业信息化服务能力建设研究来自 知网作者:熊春林摘要:人类已悄然由工业化社会进入到信息化社会.信息化发展水平是衡量一个国家或地区经济成长能力、现代化程度、综合实力和国际竞争力的重要标志.随着信息化的纵深发展,农村和农业不可避免地被席卷入这场空前规模的信息化浪潮中.对此,党和国家十分重视,出台了一系列政策和措施加强农村农业信息化建设.农村农业信息化建设的成效最终体现在农村农业信息化服务能力上.加强农村农业信息化服务能力建设,对于促进农村经济、政治、文化、社会、生态文明等方面的建设具有重要作用.本文以如何提高农民对农村农业信息化服务满意度为目标,依据公共服务理论、信息化理论、能力理论、系统理论等理论,界定农村农业信息化服务能力的相关概念,全面分析与探讨农村农业信息化服务能力与其形成基础、形成机制之间的内在关系.建立AHP-CSI和CSI-Logistic研究模型,以国家农村农业信息化示范省湖南省为实证研究对象,应用层次分析方法(AHP),从服务设施、服务队伍、信息资源、社会环境、激励机制、约束机制、保障机制等7方面构建了25个评价指标,实证分析湖南省14市(州)农村农业信息化服务能力形成情况;运用CSI-Logistic研究模型,对湖南四个示范区的农村农业信息化服务农民满意度及其影响因素进行评价和回归分析;运用AHP-CSI研究模型对农村农业信息化服务能力形成评价结果与农民满意度评价结果进行相关分析.从基础设施、服务队伍、信息资源、运行机制等4个方面分析美、英、德、日、韩、印度等国的农村农业信息化服务能力建设的概况,把握国外农村农业信息化服务发展的趋势,总结国外农村农业信息化服务能力建设的经验.最后,本文根据农村农业信息化服务能力形成评价和农村农业信息化服务农民满意度评价,借鉴国外农村农业信息化服务能力建设经验,从彰显农民为本、加强基础建设、完善发展机制、健全绩效评价等方面提出农村农业信息化服务能力建设策略.本文研究的主要结论是:(1)农村农业信息化服务能力的评价与建设既要关注服务本身更要关注农民满意度.(2)当前,我国农村农业信息化服务能力有明显提高但仍较弱.(3)政府和市场在农村农业信息化服务能力建设中的作用因农村农业信息化建设的阶段变化而变化.(4)农村农业信息化服务能力建设需要政府与农民上下联动、外部推动与农民自动有机结合.展开关键词:农村农业信息化;服务能力;农民满意度;层次分析法;Logistic回归分析（学术堂提供更多内容）
新时期如何推进我国农村的政治经济发展及社会全面进步,建设社会主义新农村。下面是我为大家整理的关于农村发展的论文，供大家参考。
论文关键词： 集体化农村市场科学发展
论文摘要：我国农业基础薄弱，农村发展滞后，农民收入增长缓慢。已经成为我国经济社会中待解决的突出问题 。党的十七大 报告 指出：要积极“探索集体经济有效实现形式”，走中国特色农业现代化建设的道路。集体化是农业发展的正确方向，是促进农业“第二次飞跃”实现现代化的必由之路。在社会主义市场经济条件下，农村市场的开发和发展将会给农村经济的发展乃至中国的经济发展带来新的机遇。
一. 农村集体化经济有利于集中资源优势，实现农村经济结构转型，加快社会主义新农村建设。
集体化经济就是在土地公有制的基础上，建立集体规划，公共管理，大家共同制规矩，设程序，定制度，有政府部门负责实施，村民负责监督。由村委会招聘专业技术人员负责技术指导的合作化经济发展模式。把科学发展观和农村具体实际情况相结合，发挥资源优势，建立农业生产，农产品加工，农产品销售的一体化经济。是原来单一的农产品生产向多元化转变。是科学技术进驻农村。是农村实现科学种田，科学管理，科学发展，并且集体化经济能集中力量统筹协调，提高农业生产的物质技术装备水平，推动农业生产力进步。它能够组织资源开发和协调资源利用，兴办农村集体企业。它能够组织农民，服务农民，灵活采用各种经营模式 ，实现劳动者自助能力，对刚兴起的农业生产、加工、销售的一体化建设，在内外部关系的设置和运行规则上，起到依托、中介和对照作用。国家在统筹城乡发展，在经济社会全局高度研究和解决三农问题，实行以城带乡，以工促农，城乡互动，协调发展的同时，农村经济结构的改变尤为重要。农村集体化经济可以集中土地等资源优势，大力发展优质、高产、高效、生态、安全农业，提高农村和平质量和竞争力。实现科技种田，集中管理。建立第三产业对农产品进行加工和销售。这样农民的收入从单一的农产品生产转化到农产品生产、加工、销售多方面。且能提高农产品质量，创立自己的品牌。开拓销路，提高价格。使得新型工业在农村得以发展。
在1955年全国25省区进行的“百县百村”问卷调查显示：有74%的从干部和农民认为有必要建立健全全乡村的集体化经济组织。这就说明集体化经济关系着农民的根本利益和农村的全面发展。本人来自马铃薯之乡，虽然家乡胜产马铃薯，可农民从中获得的经济收入很少。经我的分析有以下原因：(1)对马铃薯的 种植 仍采用传统的模式，使得产量不高;(2)种子品种更换不勤，是同一品种在同样的土壤中产生适应性，不适合生长。使得马铃薯质量和产量大幅下降;(3)经济结构单一，农民只从是对马铃薯的种植，价格不高。而大部分利润被中间商和加工商获得。这使得农民收入不高。如果农村实现集体化经济有以下好处：(1)种植模式可以由原来的传统模式向科学种植转化，有专业技术人员进行指导种植，这样可以增加农民的种植技能知识，实现科学种田;(2)建立马铃薯育种基地，每年培育优良品种，让农民种植高产、高效、生态、安全农业。提高马铃薯产量、质量和市场竞争力。(3)同时建立对马铃薯进行加工、销售，以减少中间利润的流失。这样农民的收入将从单一的生产向加工、销售多方面。且能切实提高马铃薯的产量和质量。是农村由农业向新型工业转化。为加快社会主义新农村建设创造条件。
二.农村市场的开发和发展关系到农村经济乃至全国经济的发展。
在市场经济下的社会主义中国，当前农村市场的发展相对滞后。我国有56%的人生活在农村，农村市场的发展必将会对社会经济的发展带来前所未有的机遇。政府应重视农村市场的发展。鼓励企业开发农村市场，农村加快经济结构转型，使得农村市场又好又快发展。严厉打击假冒伪劣产品等违法行为，维护农村市场秩序，切实维护消费者的合法权益。农村要积极加快经济建设，提高农民收入，增加消费，吸引企业进军农村市场，加快农村的发展。国家在扩大内需拉动经济增长这一政策上，给农村市场带来了机遇。农村政府部门要抓住这一机遇，在加快经济转型，提高农民收入上下大功夫。是农村经济发展进入快车道。
三. 农村 教育 是农村经济发展的基石。
早在1978年，邓小平就提出科学技术是第一生产力这一马克思主义观点。可见教育事业关系到国家的兴亡。农村教育的发展关系到农村经济的发展，而当前农村教育落后。农民对教育的重视程度不够。使得一大批孩子不能很好的接受教育。为农村的全面发展造成影响。政府部门要加强宣传教育活动，是农民切实认识到教育的重要性。做好孩子第一任教师的工作。为孩子成长受教育做出积极贡献。农村教育水平提高了，农民的 文化 水平提高了，农村的经济发展也必将加快。在科学发展观的指导下，农村经济的发展将会取得新胜利。
农村集体化道路和农村市场的开发，这不仅仅是一个经济问题，还是一个中国的发展方向问题，关系着我们每一个中华儿女的前途命运。我们应该思考和规划这个问题，为农村的发展出一份力。次仅为本人的一点想法。
参考文献：
【1】胡锦涛。高举中国特色社会主义旗帜夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗【N】。人民日报，2007-10-25(1)
摘要阐述我国农村改革与发展的目标与发展历史概况,在分析当前农村改革与发展现状的基础上,提出应采取的 措施 ,以期为新农村建设提供参考。
关键词农村;改革与发展;现状;措施
城市是以工业生产为基础形成的行政、经济、文化、商业中心,农村是以农业生产为基础,以土地和农民为主要元素的区域,两者既互相独立又紧密联系。城乡是我国改革开放的两大平台,只有两者相互促进,才能实现我国整体改革与发展的顺利进行。
1我国农村改革与发展历史概况
我国农村改革的目标是面向世界,实现土地的私有化和经营主体的法人化;面向未来,实施农村宅基地改革,促使农村向现代农庄的转变,减少农业人口;面向现代化,改变农业传统经营理念,实现农业生产的工业化和现代化[1-2]。
我国的农业走过了分田到户经营到人民公社集体经营再到分田到户经营的过程。建国之初,我国的城市化率较低,工业基础薄弱,城市规模较小,我国的大部分公民只能分散在农村,农村广阔的天地养活了全国80%以上的人口。因此,在我国解决温饱问题的阶段实行分田到户的形式是科学的、正确的。后来实行的人民公社化经营模式违反了自然规律,抹杀了人们个性的发展空间与能力,严重挫伤了人民群众发展农业生产的积极性,阻碍了农村生产力的发展。“”结束后,党和政府拨乱反正,基于对我国还长期处于社会主义初级阶段的正确判断,及时确立了农田承包责任制政策,极大地调动了农民群众的生产积极性,也极大地促进了农业生产的发展,使我国在短期内实现了从温饱到小康的转变。而在计划经济时期,广大农民被紧紧的束缚在土地上,失去了流动创业的自由;农民和宅基地密切结合,难以摆脱[2]。
2农村改革与发展现状
大量农村人口向城镇流转
一是城市规模的扩大,为农民向城市流转提供了空间,农民通过在城里买房,实现了进城定居;二是市场经济的运行,城市工业化的发展壮大,工商业的繁荣,为进城农民提供了就业的舞台,使他们在城市中找到了自己的立足点,实现了就业,成为了城市的固定成员;三是实行土地承包责任制后,农民有更多的空余时间,大多数农民选择进城打工,形成了农民工大潮;四是农民子女通过高考等形式实现了进城工作的梦想。
农村宅基地无序扩张,土地与房产资源浪费严重
一是由于有些农村人口实质已成为城市固定人员,而农村房产的闲置造成宅基地与房产的浪费;二是从贫困地区来到较发达地区落户的农民也在村庄中建房,造成当地宅基地无序扩张,形成无形的浪费。这就使本该随着城市化步伐加快而缩小的农村宅基地面积反而出现了扩大的局面。三是城市里的一些老人想回到农村过清静的生活,却找不到合适的房源,因为按现行的有关政策,农村宅基地上的房屋不准买卖和出租,阻碍了农村剩余房产的利用。农村空房子呈现快速上升趋势,有关宅基地改革政策的滞后是主要原因。
农业生产规模小,农业机械化与现代化难以实现
由于农村土地分属各家各户,经营农户多、规模小,大型现代化农机难以施展,只能靠小型机械耕作,不仅造成人力、财力的巨大浪费,而且阻碍农业现代化的实现。
3农村改革与发展应采取的措施
制定科学的农业发展政策
在市场经济条件下,随着社会的发展,城市工业化的快速发展,农民进城的思潮将越来越强烈。对此,国家和政府应当引起高度重视,在给予肯定的同时,要因势利导,从政策和资金上予以扶持,要从农村的发展目标出发,在国家财力,城市工业化达到一定程度后,首先考虑取消我国公民的二元制结构问题,同时,在城市逐步建立公平合理的竞争平台,城市应实行定岗不定员的就业政策,实行城市人口合理流动,实现自主流动择业,让农民和城市居民通过公平竞争机制进入各行各业实现就业,拓宽农民就业 渠道 。另外,还要逐步取消他们与城镇居民在福利等各个方面的差距,让农民进城要进得来,稳得住,吸引农民不断进入城镇生活,实现农村城镇化[1-3]。 不断完善土地流转机制
现在国家已经出台了有关土地流转方面的政策,各级政府应当成立专门的机构,让土地资源进入市场运作,不断提高土地的经营规模,提高土地利用率。解放被土地束缚的农民,使农民一身轻松地进入城镇[4]。
改革宅基地制度
改变对宅基地的现行政策,对宅基地发放房产证,让其在市场中流转,这样就可把农村流转出去的人口的房屋卖给一些需要建房的人,以减少宅基地面积,避免造成土地和房产的巨大浪费,也使一些想回农村居住的城里人有房可住,减少城市的承载压力,发挥宅基地的最大效益。
政府率先做好农村城镇化规划
政府规划滞后,已经造成农村人口流动的盲目性,出现了许多不必要的中间环节,具体表现为:一部分农民从贫困山区先向平原地区流动,然后又从平原地区向较发达地区流动,最后才向城镇流动。在每次流动过程中,都要花钱建房置业,把原房产土地闲置,这对于国家和个人来说都是巨大的浪费。如果国家提早规划,并适当给予财政支持,让农民一次流动到位,可节省不必要的浪费。
加快城市改革步伐,配合农村的改革与发展
为了推动农村改革目标的实现,城乡要互相促进,实现共赢,具体措施如下:城市要率先实行工作岗位的聘用制,对于招聘对象,农民与城市居民要公平对待;同时要加强对非公有制经济的支持力度,不断拓展就业渠道,让更多的农民进城就业。在社会稳定的前提下,城里的职工要逐步实现从正式固定职业向自主流动择业的方向发展,这样既有利于实现个性价值,也增加了农民就业的灵活性。总之,加快城乡互动,提供农民进城的条件,一定能促进农村的改革与发展。
4参考文献
[1] 张晓山.农村改革与发展面临的新形势—解读“十一五”建议中有关新农村建设的重要内容[J].中国改革,2005(12):29-31.
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家乡的变化 我的家乡是山清水秀而又贫穷落后的。我的家在离市区几百里远的山沟里。上高中之前，我从来没有走出过大山的怀抱。老实说我对家乡的发展或是变化向来不是很关心。上高中以前没有这种意识，上了高中之后没时间关心。连两年多前到远在千里之外的他乡上大学，又懒得去关心了。因为家乡经济的发展速度跟珠三角的城市比起来实在太令人失望，提起来就伤心。 不过要说家乡的变化，我想或许可以这样做个简单的、表面的概括吧：钱多了，人“懒”了；楼高了，水脏了。 改革的春风直到八十年代后期才似有若无地吹到我们这个偏僻的山村。在此之前村里人不管男女老少都努力地在土里刨食。只是我们深爱的这片土地给我们的回报却并不多。村里除了种地再没有多少其他的收入，许多人有手艺、能吃苦，但是没个施展手艺的去处。八十年带末几年，村里人不再指望那块地了。听说大山外面的城市里有金子捡，纷纷走了出去。青年人，中年人，有手艺的，没手艺的，都想出去捡点金子回来。他们一去就是一年半载的，回来时虽然不是满身金银，总比土里刨出来的多。于是在家里歇上十几二十天的又出去了。留在村里的多是老人孩子。到了九十年代中期，连十几岁的小孩子在教室里也坐不住了，许多都挤南下打工的列车。农村劳动力少了，以前辛辛苦苦开荒开出来的地没几年又长满了野草。近几年水田也荒了许多，种地太辛苦，家里有了钱，谁还愿意自找苦吃呢？以前春节刚过没几天，田头地角便都是忙碌的身影。如今没过元宵下地似乎是很丢脸的事了。留在家里的农村妇女农闲时隔三差五就会聚在一起打牌消遣，以前想都不敢想的事啊！晴天迎着朝露出门，披着星光回家，雨天便是风里来雨里去，一年到头没几天歇的。 这几年村里的楼房就像雨后的春笋般不断从各个角落冒出来。三层四层，有的外表装修得很漂亮。即使只是一层的，算不上楼房，看起来毕竟比那些泥砖瓦房要顺眼得多。室内的装修就更不必说了，光滑得照得出人影的地砖啦，华丽的墙纸……简直是拿钱往墙上贴，拿钱往地上铺了。就是只刷上白白的石灰看上去也亮堂多了，不再像泥砖瓦房那样阴暗、压抑。 但是让人很不舒服的就是溪中的水越来越脏了。以前用不起自来水，村里人的用水都取自那条横穿村庄的小溪。村里人清晨起来的第一件事就是将家里的大水缸挑满水，以备一日之用。我们小的时候还经常在小溪里游泳。有时口渴了就着溪水猛喝一气。现在别说挑溪水做饭，就是洗菜拿回家还要用自来水再洗上一两遍。夏天看到这些脏水，我们不再有跳下去的冲动。鱼儿在水里游来游去的情景如今是看不到了。溪水中、溪边随处可见的是各种各样的垃圾，那些塑料袋有的早就变色了，但就是不肯化掉。村民习惯将所有的垃圾随手倒入溪中，他们相信溪水会带走这些他们不需要的东西。或是堆在门前的空地上，积多了便点上一把火，于是谈笑间，垃圾灰飞烟灭了。 可以预计将来村里人的生活会越来越好，钱会越来越多，楼会越来越高。人会越来越“懒”吗？但是水会越来越脏吗？村里人的这种“懒”，老一辈的人是看不惯的。不过这也正说明了生活的变好啊！得益的是家乡的后代。水的越来越脏，村里的小孩子怕也是早就习惯了吧。受害的不也是他们吗？
民宿胡秉言惬意神怡景色鲜，简洁清净隐田园。幽居舒适如仙境，雅逸休闲近自然。
民宿经典文案民宿或许是寻觅归属感的最佳地方，在这里可以让你摆脱都市压力的束缚，让疲惫的心灵得到宝贵的歇息机会，更重要的是可以找寻到久违的归属感，遇见最美的自己。依山而居 傍海而生山景之中的日出海韵之中的秀石美景与远方时光与情怀享受与自在小桥流水桃源家，粉墙黛瓦马头墙，光懒困倚微风吹，八达门窗更四通。白墙乌瓦、屋顶房梁；木门窗格、檐廊天井；石板小路、金黄野溪。静与动，慢而缓，画者们的步履，一停一走，笔尖的画，景中的景，画中有画，景中有情，无序的随性，柔性的美；他们的世界在画里，而你的世界在这里。迷人的民宿，好似一家富有情怀的小酒馆，里面藏着各种美味的酒。休憩之日，与三五老友小聚一餐，醉人的佳酿入口，思绪慢慢的走，带你回到美好的年代。那儿有儿时的故事，那儿有小伙伴的背影。那儿有难忘的经历，那儿有岁月的温度。醉人佳酿，醉于美景。民宿之中，家的味道。天空露台，幽深小径，纯净的天空，梦幻的远方，繁华之外，安静之上，或栖于村寨，享受原始与淳朴；亦面朝大海，再见春暖与花开。在这摆脱平日的束缚，在这找寻最本真的情怀，在松绑的世界中，在美好的时光中，守住心中的那份自然。民宿让赶路者放缓了脚步，在慢时光下懂得慢享受；让旅行者为之倾倒，寻觅宁静中的那份洒脱；让寻梦者为之惊叹，如诗般一样的经营生活。有形、有意、有境，民宿之美，美在年代感；民宿之美，美在有灵魂。
虽然这样的神评论真的很像广告，然而它确实只是一位顾客入住的所感。借此发表，一为感谢，二为纪念！都说世间所有的遇见，都是有意义的偶然。然而最美好的偶然，莫过于您刚好都懂！谢谢您！下次再来，赠送红酒，哈哈！——from 美兮以下为评论全文：关于腾冲美兮载和民宿的十句话测评差一点，就错过了这么棒的一家民宿。也因为她太容易被错过了，在去哪儿和携程的平台上，居然搜不到任何一条居住过的评价，以至于我订房的时候只是被老板拍的好看的照片所吸引，完全没有管好评与否。还好没有错过，相信你看了这篇测评，也不会错过。 外部 民宿采用了腾冲当地砖混结构，整体主要采用木梁搭建，保留了原汁原味的和顺小镇特色，与周边完全融为一体，同时又简洁高端。我看当地很多新建民宿都是采取这种方式，但细看美兮载和在细节上做到了更好。单看大门的质感、以及“美兮载和”四字店名的做法，就不同于一般酒店民宿的大鸣大放，低调却高级；视野 基本上美兮载和占据了和顺古镇数一数二的风景制高点，俯视小半个小镇的同时，坐拥全部田野风光。特别的是，老板任性的将最好的视野景观位置留给了公共平台，住店客人人人都可以享受最好的景观位置，不夸张的说，在这个平台的小亭子里边看风景、边发呆喝茶看书，可以一整天；大堂 完全不输一些品牌（我是说文华东方等）或者一些网红酒店的设计和装修。刚才说过，民宿整体主要用木梁结构搭建，老板设计时很巧妙的选择了深棕色，既有别于一般古镇红褐色太重让人压抑的感觉、又有别于浅黄色带来的小清新风显得掉价，这种颜色的木色透着高端上档次。配上简洁的新中式软装、恰到好处的全射灯辅助光源（完全没有使用恶俗的主灯），让整个大堂显得档次十足。与庭院之间只有几扇可以完全打开的木扇门，光影流动，很美。
可以按你的体验来写呀，如果你觉得体验很好，你就写很好，如果不好就写出为什么不好。