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房地产企业发展趋势分析前言房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。1、 研究概述 我国房地产发展历史我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。 研究房地产企业发展趋势的意义房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。因此， 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。2 、房地产企业现状和问题 我国房地产市场现状及展望经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲，有以下三大特征：从产品供给和企业角度来讲，现有的房地产市场呈现出以下五个特点：（一是房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更低，高价更高，总体均价趋降；（二是房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力（三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍，尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增（四是房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长（五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低。从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机，而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力，但这并不说明现在的房地产市不热，因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程，不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度，房地产市场就会产生）泡沫。从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中，产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似，大多数人享有基本相似的居住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品，表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中，房地产企业专业化水准大大提高，全行业明显进步而且更加理性，发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术，模仿和照搬都有助于行业发展，但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合，行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。 我国房地产企业发展现状房地产企业数量多，规模小。20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如，上海市目前的房地产企业有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小，在2003年全市万平方米的施工面积中，平均每个企业的开发面积仅为万平方米，销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4％左右。房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70％以上，有的高达90％。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件，如：企业的产权界定要清晰，企业必须有充分的自主权，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看，中国的房地产企业还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。然而，中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样，房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于：能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神，通过他们孜孜不倦的工作、奋斗，推动了企业的不断发展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的数量有限，假设有100万家企业，而只有10万名能人，意味着有90%的企业找不到能人；其次，能人也有分类， 也分专业，难以与各种不同门类的企业对口；再次，能人也有自身局限性，如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾，这时的能人，实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式，一般水平的职业经理也能使企业正常运作；没有好的管理模式，能人也会无用武之地；有了好的管理模式，能人离去，企业会受振动，但不会受重伤。房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产企业总数的80％多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。 我国房地产企业发展中面临的问题 企业的所有制性质问题尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化，但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有，如预算软约束。代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越来越多的经济学家所重视。房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期，国有房地产公司占了绝大多数；随着改革的深入和市场的发展，国有房地产企业的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至20％多。然而，即使是只占总数的20％，由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外，如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似，即产权不清晰，企业与政府的边界模糊，此外，其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。
【论文关键词】高房价 风险投资 现状对策 集团利益 房价走势 宏观策略 【论文摘要】房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域，房价过高已是不争的事实，集团利益决定着房价走势，高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉，有利于房地产市场政策的制订和实施。房地产风险识别是房地产风险控制的基础，也是其最重要的一个环节，房地产风险识别就是政府及相关机构提前洞察和发现房地产发展过程中所面临的各种风险，对这些风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险的本质。本文主要探讨了房地产风险的识别过程、识别方法，并就此提出相应的防范房地产风险的措施。房地产市场的健康发展与社会的稳定以及百姓的安居有着极其密切的联系。这是因为对于投机行为，人们已了解其危害，但是对于投资行为的认识并不够。在论证房地产投资是此轮房价上涨的重要诱因之一，同时也是房地产市场持续健康发展的隐患之后，本文结合国家近期推出的各项抑制房价过快增长的政策措施，提出针对控制房地产投资和促进楼市理性回归的对策性建议。本文侧重于研究房地产市场上的投资行为，通过分析我国风险投资发展现状，提出我国风险投资业发展中存在的问题，并对此提出相应的对策。 一、房地产风险的识别与评估 （一）、房地产风险的识别过程 房地产风险的识别过程主要是确定哪些风险事件可能影响房地产业甚至于整个宏观经济发展，并将这些风险的特性文档化。参与风险识别的人员包括风险管理项目组成员、风险管理专家、相关研究学者以及会对风险识别过程有帮助的任何其他人。具体识别过程如下：1、确定房地产风险识别的对象。风险识别的第一步就是要确定风险识别的对象，要对整个房地产开发的各个阶段进行具体的步骤分解，尽量避免出现漏项，确定出识别的对象。2、收集并处理与风险有关的信息。 一般我们认为风险是数据和信息不完备造成的，在进行房地产风险识别时，很多识别方法都需建立在大量数据的基础上。 但是，一般来说，收集并处理房地产业发展过程中和风险有关的各种信息是很困难的，然而风险事件并不会孤立的出现，总会存在一些和它相关或有间接联系的信息，甚至于一些历史资料都可以作为有用信息。比如可以收集房地产开发的平均融资率、居民的平均收入及可支配收入、银行不良贷款率等。 3、不确定性的分析与判断。结合相关风险分析人员的经验，运用所收集和处理生成的信息，分析与判断现阶段房地产业发展所面临的不确定性。 4、选择风险识别技术与工具。针对不同的风险对象，采取不同的风险识别方法，由于不同的风险对象有不同的特性，因此为了实现有效识别，不同的风险对象可能需要采取不同技术与工具结合。 5、确定风险事件并分类。根据选定的风险识别方法，确定房地产业的风险事件，结合现有的风险信息和风险识别人员的经验，并根据相关的风险分类方法，对确定出的房地产风险进行分门别类的分析，以便全面识别风险的各种特性。 6、预测风险事件的发展过程及结果。在对风险事件进行分类后，就需要结合相关的实践经验对其进行推断和预测，判断引发风险发生的原因何时出现以及风险何时发生，风险以何种形式出现，出现后的发展过程及会造成的后果等。 7、风险识别报告。每完成一次房地产风险的识别，都需要在最后提交一份风险识别报告，报告的内容不仅包括房地产业现存的风险清单，还需要提供风险的具体分类、风险发生的原因说明和分析、风险后果及其价值量的表述，甚至于所有风险的控制的优先序列等。根据不同的风险报告需求，具体房地产风险报告的形式也可以多种多样。 （二）、房地产风险的识别方法 目前流行的风险识别的方法很多，大多是在传统的风险识别方法的基础之上有所发展，主要包括:幕景分析法、头脑风暴法、德尔斐法、筛选——监测——诊断技术、故障树分析法以及市场调查法。1、幕景分析法。幕景分析法是在计算机上实现各种状态变化条件下的模拟分析，是一种用于辨识引发风险的关键因素及其影响程度的方法。幕景分析法会像电影镜头一样一幕幕展现当某种因素发生不同的变化时，对整个房地产市场会产生什么影响，影响程度及其严重后果，以供分析人员比较研究。 2、头脑风暴法。头脑风暴法是以小组会议为组织形式，通过相互讨论产生思维共振，不断激发与会人员的思维和灵感，进行相互的智慧补充和修正，激发创见性，以取得有新意的创意、观点和思想。 3、筛选——监测——诊断技术。筛选、监测和诊断是一个连续性的识别过程，筛选就是把具有潜在威胁的影响因素进行分类和选择，监测就是对每种危险因素进行监测、记录和分析，诊断就是根据症状来评价和判断可能的起因，并对可疑因素进行仔细检查。由于房地产市场的复杂性和可变性，引起房地产市场风险的因素也是多种多样的，因此一次筛选——监测——诊断过程不能彻底解决问题，房地产市场还可能产生新的风险因素，因此这个过程往往需要重复进行。、4德尔菲法。德尔菲法又叫专家意见法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致意见的风险识别方法。针对一些原因较为复杂的房地产风险，德尔菲法具有比较良好的效果。5、故障树分析法。故障树法是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将房地产市场面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确的找到对房地产市场真正产生影响的风险因子。（三）、国际环境分析 1、大范围的金融危机。2008年全球性金融危机的大背景下欧洲央行、加拿大、瑞典和瑞士央行已经纷纷宣布降息。受到国际大形势的影响，截止到2008年底，我国央行降息两次。全球金融危机带来的经济下滑，使中国房地产行业面临前所未有的“寒冬”。未来房产业的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流的困扰，银行业中的房地产不良贷款风险将大大提高。 2、对中国房地产的消极预期，加上普遍存在的流动性危机使许多海外金融机构开始从中国房市撤回资金回自家救火。这些海外投资机构自2003年开始进人中国的房地产市场，四处出手搜罗优质项目，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍。他们在中国房地产市场赚得钵满盆满后，现在开始通过中介寻找买家，准备出售物业资产了。如曾踊跃投资上海房地产的摩根士丹利要抛售新天地等最顶尖的豪宅，花旗银行拟出售闪行漕河景苑两幢高层小户型公寓，美林名下的南京西路开发项目正在寻找买家，全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团正打算出售部分此前收购的项目，澳大利亚麦格理集团也有意出售其在上海的一些公寓项目……这预示着外资机构已经着手准备撤出中国房地产市场，这将使严冬中的中国房地产市场“雪上加霜”。 二、高房价下的房地产开发商利益分析 （一）、 房地产开发商是房地产市场的利益主体，是高房价最为直接的受益者。高房价为 开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下，人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣，此种“稀缺”业态，有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房产价格连续高涨，消费者心理受到强烈打压，受投资寻租与投机获利的动机驱使，消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下，消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向，潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口假象，这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲，而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。3.转嫁风险，空头套利。2003年后，房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性，让房地产商实现了无风险炒作，这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。4.高房价下，更加有利于开发商结成利益联盟。2004年来，我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定，即少数开发商凭借其所处的垄断地位，默契配合，结成价格联盟，哄抬房地产价格(许经勇、马原，2005)。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价，而是包含了强烈的人为因素，这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的，这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式，带有明确的方向性、持久性和扩散性 （二）、高房价下非金融相关产业利益分析 伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势，与房地产市场紧密相关的产业部门、单位，获得了各自利益，实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛，同时，这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点，具有明显的正向相关性(郭贵祥，2005)受到收人分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响，形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景，在这种背景下，房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨，甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的，甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度相关性，房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控，二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。 （ 三）、高房价下相关金融产业部门利益分析 银行不是房地产，房地产也不应当是银行。时下的“银行房地产、房地产银行”(银行担风险、房地产分红利)现象，是双方责权、利益交叉、替代、合作、依赖失“度”的结果，纵容的是房地产炒作投机。我国的房地产金融主要是以银行为主导的房地产借贷资本。 房地产商品保值、增值的稳定性使得房地产商能够得到金融融资的信赖，致使金融利益与房地产业结合得高度紧密。但这种紧密必须有个“度”的问题，这个“度”在市场经济条件下即是银行金融商品的保值增值。既有助于产业发展又实现自身的保值、增值是金融资产运作的基本法则，但在有计划的市场经济条件下，国家宏观经济调控任务则显得更为重要。1997年亚洲金融危机中中国方面为帮助邻国早日摆脱危机保持汇率不变的承诺损失，充分验证了中国金融国家金融宏观调控的突出地位。站在保值获利的角度上，房地产价格的适度上扬带动房地产投资信贷的保值和增值理所当然地成为银行信贷支持房价上涨的合理依据。房地产炒作行为带来的价格虚涨套利风险是银行借贷所不愿意看到的，特别是当房地产市场的价格泡沫致使房地产的“炒作套利”发展为房地产的“炒作套贷”更是银行资产所不允许的。但站在国家宏观调控的“度”上，上述现象中的“炒作套利”是默认的，后一种现象中的“炒作套贷”则要看对国家宏观经济的影响程度和宏观经济调控的指向J胜要求。 （ 四）、高房价下相关政府部门的利益分析 政府机构作为公益部门，除非具有引导产业、扶持产业的必要，不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权力的共同利益，通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求，使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由于我国房产和地产是结合在一起的，土地使用权的转让是由地方政府垄断的(即只有政府可以倒卖土地)，房地产税也是归政府支配的，因而地方政府对发展房地产的积极性很高，地方政府和房地产开发商的利益和目标往往是一致的(许经勇、马原，2005)。央行在2005年5月发布的《2004年中国区域金融运行报告》中指出，最近几年来，上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元，房地产市场给上海市政府带来的地方财政收人约占该地方财政收人的35%。但是政府的部门利益具有明显的社会舆论与宏观政策的约束性，它不可能一味地支持房价上涨。当房价上涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时，提倡、、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨，由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降，甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动，特别是受到舆论、宏观政策调整压力的影响，当部门利益受到影响而必须割舍时，利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的负面作用，整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始。从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的不断出台反映的是政府部门利益及其政策运作方式的不断转换过程。（五）、高房价下消费者的利益分析 房地产商品消费者是房地产商品的最终使用者，也是房地产市场各项费用的最终承担者，房价上涨为他们带来的利益可以分为两类:一是随着房价上涨成为自身居住房产的百万富翁却依然过着与过去生活没有什么两样的原有住房户的“正利益”。另一类则是为了购房承受着巨大还贷压力的“房奴”们的负利益。原有住房者在房价上涨的过程中获得的“正利益”，可能是实际利益也可能是名义利益，其主要取决于其自有房产的出售与否。对于房屋自住的消费者来说，得到的只是资产的名义计价价值的增加与住房折旧、居住成本的上升。房地产价格上涨只有售出的房产才能在出售的过程中通过房产涨价获得膨胀利润。房地产消费者是房地产市场中尚未形成合作，因而不具备组织行为的群体。消费者所发生的分散的、非专业的购买行为，有着较强的可诱导性。房价上涨的过程中他们较多得到的是负利益，房产炒作、囤积房源是目前中国市场上公开的、最大的“宰客”行为。正是这些非正当的市场行为致使房地产消费者背负了巨额的房贷债务，房地产价格飞涨直接剥夺的是消费者应有的住房权利，间接剥夺的是对社会成果的正常享受。相对于人力、物力、财力、信息、部门组织利益的联合，消费者行为的物资实力与精神基础明显单薄，作为房地产市场中的弱势群体，在房地产市场行为的博弈中他们的力量不成比例，力量的悬殊对比使得消费者需求较其它利益因素对房价走势的影响很小，甚至可以忽略不计。对房地产市场具有最终决定性影响力的是自然需求，自然竞争市场条件下自然需求对价格的决定是十分明显的，但在垄断竞争、完全垄断的市场条件下，消费需求表现较多的是购买力的最终决定，特别是当今现实状况，在金融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下，即使是房地产的自然需求也一样显得微乎其微。房地产消费者作为社会税赋的来源，相关政府部门有责任也有义务支持和保护其正当权益。政府部门为了政绩考核的需要，放弃百姓利益而与开发商的相互应和，共同抬高房价、虚涨房市价格的做法，是政府公共管理“错位”“倒位”、错误的政绩观造成的，是一种对百姓利益不负责任的行为。 三、房价走势与对策 （一）从上述看，除去房屋潜在的购买者，再难找到其他的降价因素。由于降价与国家的宏观经济繁荣目标的运行相违背，很难将其作为宏观调整的目标。自2005年3月26日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》以来，多次发布的调控文件提出的都是“平抑限涨思路”已经充分说明了这一点。但就目前的市场条件，房价的理性回落不太现实，其原因在于市场上缺乏这种理性回落的因素和动力。特别是在当前的“消费资金不足，银行买单”的情形下，房地产市场价格的未来走势应该是稳中有升甚至会继续“飘升”。只要购房者的首付、还贷能力、银行的房地产信贷能够得到继续维持，房地产开发商能够在这种持续中将经营风险转化为消费风险与金融风险，并能得到较为高额的投资回报，利益集团的涨价行为便不会停止，消费者的利益就难以保障。但房价不可能无限地上涨，集团利益、涨价欲望最终考验的是消费者现实房地产消费支出、房地产信贷的潜力与承受力。消费需求、住房信贷的耐力与疏通能力即是房地产价格上涨的极限，超过这个极限的接受程度将是市场规律强制惩罚下的自然回归。在房地产的宏观调控的过程中，既能惠及百姓的住房需求又能有效地促进房地产及相关产业发展应当是国家政策对房地产市场调整的初衷目的和基本要求。房地产市场价格的调整抑涨对产业需求拉动的影响，应通过策略的调整给予减少或补足。房地产市场调控的基本导向应当是，限制“百姓买不起”的房地产供给所引起的市场需求减少，通过“百姓买得起”的住房供给的增加引起居民现实住房需求的增长来补足。 （二）“国八条”中两次提到的限制高价位、大面积房产、别墅，提高小面积、低价位经济适用房、廉租房供给比率的目的就在于此。市场运行的不同阶段出现的不同情形要求不同的调控方法，利息的调整不可能适用于一切情况。贷款利息率的上调适用于借款还贷的人群，抑制的是房地产市场中的“炒作套利”行为与住房需求的正常消费，对于借贷不还的“炒作套贷”没有作用。炒作房产的目的是借助住房信贷转嫁风险套取贷款，对其具有抑制作用的是购房首付比例的增加与房贷成数的减少。银行套利反而被套，是操作失误还是刺激需求的调控需要尚需探讨。当务之急应当是快速关上银行大门提高首付比例，特别是限制高价房、奢侈房产的贷款比例。这在宏观调控政策中的力度明显不够。（三）、房地产投资和投机具有共同的目的，即持有房地产并等待房价上涨后获取更多的收益。两者的区别主要在于：房地产投资是指购房者为了获取长期投资回报而购买住房的行为；而房地产投机是指购房者为了获取短期投机利润而从事短期投资或是炒卖住房的行为。国外一般按照持有房地产的期限区分“投资”和“投机”，房地产持有五年以上再交易属于投资行为，而五年以内买卖房地产属于投机行为。 1、我国目前对于房地产投资和投机并没有提出明确的界定标准。2009年以来，在房价不断上涨和通货膨胀预期抬头的情形下，人们普遍认为大量购买住房并等待升值是合理的投资方式。部分居民持有富余资金购买多套住房，其本人并未分清购房行为属于投资还是投机。当前我国房地产市场要持续健康发展，不仅要严格控制投机行为，也要严格控制投资行为，合理引导住房消费需求。 2、 传统观点认为，房地产投资主要有以下几方面优势：一是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展；二是提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求；三是提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。然而在当前形势下，房地产投资的弊端要大于其优势。（1），在房地产市场供过于求，房价下跌的情况下，房地产投资确实有利于增加市场需求，促使房价止跌回升 （3），近年来我国货币流动性过剩，投资渠道较为单调，房地产价格持续上涨的现状使得很多人认为房地产是回报较高、风险较小的优质投资渠道，这种观点助长了房地产投资的行为，却忽视了房地产投资的风险和危害。投资的风险与收益是正相关的，要获取较大的收益，必然要承担较大的风险。虽然过去几年我国房地产价格增长迅速，但是从长期来看，大多数国家的房地产溢价程度与通货膨胀速度保持一致，且房地产市场的发展呈现周期性波动。根据Economist House-price Indicators统计资料，1990年到2010年第二季度，美国、英国、日本和新加坡的房价在短期内，会呈现单向上涨或是单向下跌的走势，但是长期来看，四国房价均出现上下波动的情况。由于房地产是“不动产”，一旦房价下跌或是房地产市场步入萧条期，那么投资者难以获得预期收益，甚至遭受损失。（4），住房和股票等投资品具有本质的不同，它们根本不在一个需求层次上，房地产投资直接影响居民基本生活保障。与股票、基金、黄金等投资品所根本不同的是，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，是维护社会公平的重要媒介。当前的情况是，一方面，富人将剩余资金投入房地产市场，拉动房价上升，一大批人通过房地产的投机与投资，成为富裕阶层，甚至跻身富豪榜排名；而另一方面，穷人因为房价过高只能望“房”兴叹，难以满足基本生活需求。当前房地产投资已经成为少数人谋取利益的手段，而这种谋利，是通过对民生设施的炒作，通过社会财富的转移和再分配形成的，这显然不是社会公平的体现。由此可见，在我国基尼系数居于高位，贫富差距不断拉大的现状下，放任房地产投资只会压制民生需求，造成富者愈富、贫者愈贫，不利于社会的可持续发 四、我国可以借鉴德国住房储蓄机构的多元化结构。德国个人住房融资渠道包括储蓄银行、信贷合作社、建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会等。从所有制性质来看，有公营、私营、民间合作三种情况。储蓄银行是由政府建立的国营机构，建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会都有私营和公营两类，而建房信贷合作社是民间合作互助机构。（一） 防范房地产开发企业的金融风险1、银行信贷风险防范。加强对房地产开发信贷资金的管理，这对房地产开发企业金融风险防范尤为重要。央行121号文件规定开发商只有自有资金达到30%，且取得四证的情况下才能向银行取得贷款，这在一定程度上提高了开发商贷款门槛，降低了银行金融风险。但是，由于信息不对称，银行业在贷给房地产开发企业资金后，很难得知资金流向和使用情况等信息，更难控制资金使用。而且，房地产开发企业贷款资金往往数额巨大，一旦银行等金融机构将贷款发放给缺乏资质和信用的开发商则会承担巨大的违约风险。因此，有必要提高银行等金融机构的信贷监管力度，防止操作上的疏忽或玩忽职守等情况带来的银行信贷风险。我国银行信贷监管部门不仅要对房地产开发企业资质、信用、自有资金比例、完工比例等按照规范严格监督，更要时时监控资金流向以避免不良资产的形成。 2、鼓励多元化融资模式。房地产行业银行信贷集中会给银行业带来很高的风险，同时，也会助长房地产泡沫膨胀，激发潜在的金融危机。因此，有必要改变房地产开发企业向银行贷款这种单一的融资模式，发展多元化融资模式，这样做可以有效地分散银行业金融风险。房地产开发企业是资金的需求者，应当更加积极地开拓融资渠道。房地产开发企业要打破原有的信贷融资模式，根据自身情况努力寻找适合企业发展的融资模式。同时，通过加强企业自身对资金的管理来提高资金使用效率。 3、房地产投资信托风险防范。规避投资信托风险可以采取以下办法：一、完善房地产信托相关法律规定。对房地产信托和其他信托各种操作都要做出明确的法律规范。另外，与房地产投资信托配套的税收、财会制度等也要做出相应的特殊调整，尽快出台工商登记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。二、加强信托公司实力和专业能力。信托产品的风险主要与信托公司抗风险能力和资金实力等有关，因此，专业的房地产投资信托公司能更有效地规避风险。同时，要鼓励信托公司建立科学的投资决策和风险控制制度。 4、健全我国房地产信用评级制度住房抵押贷款证券化、房地产开发企业融资、个人住房抵押贷款等都需要与信用评级制度配合实施。美国次贷危机爆发从一定程度上体现出美国现行信用评级制度的执行情况存在缺陷。我国房地产金融体系缺乏信用评级这一环节，我国金融机构对房地产信贷业务担负着比较大的金融风险。我国有必要完善现行的信用评级制度。 [1]易宪容.住房空置率之高说明啥？[N].人民日报海外版,2010-07-09. [2]成思危.中国风险投资形成发展的战略思考[M].北京：民主与建设出版社，2002. [3]郭占力.我国风险投资业发展评价研究[J].尔滨工程大学学报，. [4]成思危等主编.2007年中国风险投资年鉴[C].中国风险投资院，2007. [5]兰泽琛，王冷莎等.中国创新型小企业风险投资的现状、问题及改革建议[J].现代商业. [6]成思危.中国风险投资十年：回顾与展望.2008年第十届“中国风险投资论坛”讲演稿. [7]Harris M、Raviv Theory of CaPital Stucture[J].The Journal of Finance，1991. [8]易宪容.住房空置率之高说明啥？[N].人民日报海外版,2010-07-09. [9]许国萍.去年房地产市场交易量上升五成多[N].解放日报,2010-01-14. [10]鲁政委.重拳出击能否抑制房地产过热[J].领导之友,2005,(4). [11]陈伯庚.科学地对待投资性住宅市场[J].上海建设科技,2006,(1).
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一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
摘要：如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。还有市场供求关系、百姓的收入水平高低、市场的竞争。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。但是如今房价出现了过高的情况，随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，可以多盖些经济适用房再次要有正确的宣传导向作用。关键：市场经济体制 政府宏观调控 规范市场 合理房价房价永远是牵动着百姓与媒体神经的话题。俗话说，衣食住行是老百姓的几样大事，其中之一“住”指的就是人们的住房问题。对于咱中国人来说，有一个属于自己的“窝”更加意义非凡，房子对于中国的老百姓来说已经不止是房子这么简单，更是一种心理意义上的港湾。可是近年来房价不断上涨，并且这个问题并没有得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力。以下仅是我个人对于这个问题的一些看法和观点。一、决定商品房价格的因素房地产行业是一个比较复杂的行业，涉及的相关行业很多，对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发展水平、居民收入水平相适应，超前或落后都不是好现象，都会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响，所以对房价的合理性行进分析，采取有效的措施控制房价是非常必要的。分析房价问题，首先不能脱离我国的市场经济体制，总所周知，我国现实行的市社会主义市场经济体制。也就是说价格是由市场形成、市场机制调节的。虽然房地产商可以对房价进行自主定位，但是还是得服从市场，不能任意决定房价的涨幅跌落。因为政府会通过宏观调控来影响房价，主要是通过财政政策、货币政策、产业政策等间接手段影响房价，也不能直接决定房价。如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价啊，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，就是买一块地皮的价钱和从这块地上将房子盖起来的费用，其中也包含人工和材料的费用。这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。举个例子，如果开发商向银行贷款将建筑工程继续下去，那么，他就要相应地付给银行一定的利息，开发商在对房子定价上也会考虑到这一点，所以房价又会被无形中提高了。除了以上这些对于房价起到直接影响的因素之外，还有几个因素也会间接影响到房价。首先是市场供求关系，学过一点经济学的都知道，一样商品出现供大于求时，价格会相应下降，当供不应求时，价格必然会上涨，并且房价始终围绕房屋价值上下波动。其次，百姓的收入水平高低也会影响到市场需求，既而影响到房价。再次就是市场的竞争。房产开发商之间的互相竞争也会对房价产生影响，当竞争激烈时，就会抑制房价。同样如果购房者之间进行竞争时，就会抬高房价。房价主要是受以上个因素交互作用影响的。所以房价有高有低、有升有降、有涨有落。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。二、对当前房价的分析[国外有个公认的评判标准，商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍。] ①那么我们来计算下上海现在的房价是否合理。根据政府相关部门公布，上海市人均月收入为2000左右。一家三口，那么家庭年收入为72000元，如果按照这个标准来算，显然如今的房价明显过高。那么导致房价过高的原因又是什么呢？其中人为炒作是其中一个重要原因。首先随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。况且房地产的开发成本一般都是保密的，购房者根本难以知道房地产商的利润空间有多大，很容易造成购房者的盲目购买行为。在各方面来看，百姓或主动，当然更多地是被动地接受房价过高的这个情况。还要提到的一点是，如今我国现阶段房地产中介也存在着不完善的情况中介机构的资质，从业人员的资格规范还没有完全落实到位，造成该行业的秩序混乱，中介机构不是完全的为购房者服务，更多的自己的利益，饱食其中差价，这对购房者来说更是雪上加霜。在从目前房地产市场出现的问题和国家采取的措施来看，国家对房地产市场的调控还是滞后的，虽然对房价的调控中央政府是有很大的决心和很强烈的意愿的，但国家出台政策往往是在问题已经凸现后才制定的，绝大多数采取的是事后控制的手段，政策出台时市场出现的问题影响已经很大，而且已经造成了一定程度的不良后果，控制起来难度也已经加大了。而且从中央政府落实到地方政府往往也是有难度的。试想，房价会影响当地政府的财政收入，在一定程度上会影响当地的经济发展速度。所以这些都会造成中央政策的失效或打折现象。三、让房价保持相对合理的建议如今过高的房价，给许多购房者带来了很多生活的压力，或是因为高房价而没有能力购买能力而苦闷，或是贷款后住上新房后，成为名符其实的“房奴”，整日背着精神压力为早点还清贷款努力奋斗，却发现清款之日还是遥遥无期。可不可以采取一些措施，让房价保持相对合理，让百姓安心地住进新房子。首先我个人觉得加强房地产市场的规范化建设很有必要。目前我国房地产市场还很不规范，行业规范，从事房地产行业的公司的资质规定审查，从业人员的资格规定和审查还很不到位，对违反行业规定的房地产公司的惩处没有一个统一的法律规定而且房地产业的垄断性很强。政府在进行防堤建设时可以有意向地让一些国有企业或一些盈利目的不是很强的企业单位开发，这样也有利于通过他们达到调控房地产市场的作用。同时政府可以出台一些相关政策，和对一些原有政策进行改革。可以进行工资制度改革，社会保障制度的建立，公积金的建立和落实切实有效的制定和落实福利住房制度来减轻百姓的住房压力。其次根据实际情况根据不同的收入群体制定房地产政策，应是减少高档住宅，增加中低档次住宅，建造不同的房地产产品以适应各自收入群体的需求。可以多盖些经济适用房，因为济适用房对解决收入偏低的人群的住房问题是非常重要的。在这方面，政府已经出台了一些相关政策了，许多经济适用房已经建成和在建之中，接下来的是对房屋的购买者进行把关，防止一些人利用房价低的优势买多后，再进行转卖，赚取差价，这样真正的经济意义就没有体现在百姓身上。再次要有正确的宣传导向作用。文章前面我提到有些居民想买房增值因为住宅是不动产。况且现在社会稳定国家经济高速发展，升值空间很大。开发商们也正是看准这个时机不断宣传房地产的保值增值功能，诱使购房者买高价的住房。这样不利于让房价保持相对合理。所以政府和主流媒体要正确地宣传和引导居民购房，不要总是宣扬房地产的增值功能多强，正确的引导居民正确的看待房地产的价值，因为人们买房还是主要用来居住，要更强调它的居住功能而不是一味的强调它的增值作用。
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盐田的天琴湾，天麓，都是深圳最贵的别墅啊，只是盐田东边的普通住宅稍微便宜点，盐田主要支柱是物流港口业，而南山有很多高新科技产业，相对来说人才较多，居住要求较高。再就是盐田也是在深圳的断裂带其中之一，而且近海，最近的日本情况，多少都会有些影响。盐田发慢是因为主要原因是交通不便利，虽然梧桐山隧道免费了，但打工一族都不一定都有车河南发展慢的原因地理位置（交通）历史和地理常识，人类文明的兴起和繁荣都是在河流冲积平原，尼罗河流域，两河流域，恒河流域，黄河流域。这里具备了农耕文明发展繁荣所需要的基本要素：水、温润的气候和肥沃的平原。但是，这条定律放到近代或当代还适用么？我们来看看世界主要城市群分布图：很显然，从世界范围内来看，经济最为发达，人口最密集的城市带基本都分布在沿海地区，美国东西海岸，南美东西海岸，中国的东部和东南沿海，日本太平洋沿岸城市群·······这种现状的形成源于15到17世纪欧洲地理大发现之后，欧洲船队开辟了大量的海上贸易航线，大大加剧了东西方贸易文化的交流，随着近现代经济全球化的进一步升温，贸易对社会发展起着越来越重要的作用，任何一个国家和地区都不是孤立的发展。所以，河南地处中原腹地，相对于沿海地区来说，地理位置真的算好么？想想“蒙古国海军”的梗：据报道，蒙古国海军是隶属于蒙古国政府的海军部队，是世界上少数有内陆海军的国家中规模最小的海军部队，编制只有7人至于铁路，大宗货物运输比起海运差的太远，国际贸易更是然并卵。当然，郑州的中欧货运专列正搞得有声有色。不过，由于国际政治与军事环境的各种不确定性，中欧铁路仍然处在讲故事的阶段，这个故事让郑州吹吹牛还行，但指望它带动全省的发展，还是不切实际的。内河航运更不用多说，中国境内的两条大河，长江仍然孤帆远影碧空尽，然而黄河每遇枯水便断流。长江托起了一条沿江城市带，重庆、武汉至今获益匪浅，至于黄河，除了孕育华夏文明，留下的记忆便是近代频频的洪灾，滚滚的泥沙黄汤以及部分河段枯水期的断流了。02自然环境（平原）的确，从历史上来说，中原长期是繁华富庶之地，撇开在河南定都的朝代，即使非都城所在地，也有“长安重游侠，洛阳富才雄”。得益于平原，农耕时期的河南吃得饱穿得暖，历史上的关中平原和四川盆地也是如此，但是放到工业化信息化的当代，就有如下问题：A、农业能致富么？能带动地区经济发展么？答案显而易见，不用多说。带动一个家庭或一个村子致富或许可以，一个省份靠农业发展到较高的经济水平几乎不可能。即使河南的农业产业化做的还不错，至少涌现了双汇、三全、思念等一些食品工业的巨头。B、既然不能致富为什么不大力发展工业？这里就涉及到中央政策定位问题了，下面会有详细案例阐述。一句话，看看每次领导到河南视察什么——“确保夏粮增产增收”，我就呵呵了。以沿海为例，除了江苏与山东，大部分沿海省份并没有大面积的平原，浙江俗称“七山二水半分田”，所以说平原地形并非当前经济发展的决定因素，或者说至少权重没有你想象的那么大。03政策因素1、也许外地朋友经常听到你的河南朋友抱怨国家不给河南政策，你心里肯定说除了几个发达省份，大家不都一样没什么政策。那好的我来具体分析一下河南的政策塌陷是不是真的。A.大中部地区：中部崛起是继西部大开发和振兴东北老工业基地之后最后提出的，这个政策含金量有多少想必广大中部省份兄弟都很清楚：几乎就是一个口号。B.还是大中部地区：直辖市北部天津和北京挨着，东部有上海，南部深圳经济特区，西部有重庆，中部什么也没有。C.行政级别：东三省以及沿海省份基本都有副省级城市，西部西安副省级，成都副省级，中部只有一个，然而是武汉。D.国家级新区：东南沿海不说，只说内地：甘肃兰州新区，陕西西咸新区，重庆两江新区，四川天府新区，贵州贵安新区，湖南湘江新区。可怜我们郑州新区还在被媒体拿着几年前的美国路边社消息说鬼城。E.五大国家级重点建设城市群：长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀城市群、长江中游城市群和成渝城市群5大城市群。没我们什么事。河南没有副省级，没有计划单列市，没有国家级新区，没有多少大区机构，能拿得出手的只有郑州铁路局，还被分拆了，简直呵呵，有朋友要说了，我们山西我们安徽也什么都没有啊，对啊，我承认啊，所以我有说过你们发展的很好了么？只说个例子。笔者大一时的校区在郑州市郊区的一所专科学校内，是的没错，我们本科学校给新生在某专科学校的校区内租了一栋教学楼，几栋宿舍楼，就那样寄生在别人校园内一年。原因是新校区没有建好，新校区没有建好的原因是几年前拿到的地说违规占用耕地被停了。我们学校持续了几年四个年级住在三个不同的校区，一个租用校区，一个老校区，一个正在建的新校区。在新校区没开建之前，几万人挤在占地二百多亩的老校区，相当一部分学生住在学校在外租的宿舍楼里，就是这种情况，即使是现在新校区基本建好了占地也只是一千五百多亩，很奢侈么？（临沂大学7000亩，南昌大学8000亩，四川大学:7050亩，华中科技大学:6780亩，中山大学和西南大学近10000亩···············）我们学校在河南不是个案，龙子湖大学城的学校拿地普遍不太顺利，航院的学生都住进去了脚手架还没拆。即使建好之后此事还被央视记者暗访曝光了，整个龙子湖大学城全部上镜，我校首当其冲，理由正是占用良田。别的省份的学生要学习，河南的只要种粮食就好了，呵呵。看到有网友提到河南虽然粮食产量高，但人口也多，基本上就够自己吃。那么给出各省份人均粮食产量（约为2010年左右的数据），需要注意的是2011年全国人均粮食消费量约为471公斤。从表格中可以看出，除了前列六七个省份，剩余的省份人均产量均低于人均消费量，无法实现自给自足。尽管数据并非最新，但根据产量和消费量的增长趋势来看，中国超过三分之二的省区粮食无法自足将是常态化，换句话说，需要靠别人养活。前几位除了地广人稀的东三省和新疆宁夏内蒙古，剩下的就是人口稠密的河南和安徽了，都是经济欠发达的难兄难弟。04自身因素1、地域性格A.自古以来中原就是兵家必争之地，战争与和平轮换上演，洛阳城几度被摧毁，开封一座城摞着一座城，大饥荒，花园口决堤，中原人见证了王朝更迭也见证了生死无常终于养成了逆来顺受的性格，不像东三省的好爽仗义，不像齐鲁的热情好客，不像江浙的精明，也不像川渝的巴适。缺乏一种明确的地域性格，缺乏一种冲劲，缺乏一种韧性。相较于沿海地区甚至是四川湖南，缺乏一种敢想敢干的魄力，出去打工的人多，出去创业的人少。2、迁移省会导致的省会首位度不够内陆省份很难支撑多核发展，更别谈像江苏和山东的群象经济（省内各地市普遍经济水平较高），有人说河南发展比较均衡，那是因为普遍水平较低。说别人一城独大，难道没发现湖北宜昌和襄阳的GDP马上就要超过洛阳了么？郑州差武汉一大截的同时省内南阳焦作许昌新乡还在龟速前进。郑州差成都一大截的同时河南的人均GDP领先四川也仅在毫厘之间。所以内陆省份提高省会的带动作用是很有必要的，然而郑州已经被长沙超过且越甩越远了。选取几个与河南经济发展水平相对比较接近的省份，陕西，湖北，四川，安徽，河北，其中河北石家庄，安徽合肥，河南郑州均是迁移后的省会，在国内的知名度影响力和在各自省内的首位度号召力都比较差，而陕西西安，湖北武汉，四川成都却恰恰相反。郑州和石家庄之前分别是县城和村庄，几乎没有工业基础和知名度，过高的估计了铁路对经济发展的影响力，成为省会后均处境尴尬，石家庄在省内饱受唐山和保定的白眼，洛阳则对郑州愤愤不平。A、省内两个最发达的城市郑州洛阳相距太近，实际上就是挨着，虹吸效应导致两个城市互相消耗对方的生产要素，直接结果就是郑州发展没有预想的那么快，而洛阳发展则越来越慢，要知道在迁移省会之后的相当一段时间洛阳都是省内第一大城市。B、倘若没有迁移省会，仍然是当初的开封（绿线上方菱形位置），可以想象豫东地区(开封，商丘，周口）早已不是今天的模样，而洛阳因为与开封距离较远仍然能够保证相当的发展速度和体量带动豫西，同时现在的郑州地区因为陇海兰新线交汇，重新设立一个地级市也会发展不错。这样河南整个陇海线都会发展较好，而不会像今天这样豫东塌陷。C、广大豫南地区缺乏区域性中心城市（绿线下方菱形位置），因为距离较远，信阳南阳与郑州的向心力已经很弱，郑州的辐射能力也有限，同时郑州铁路局又被分拆设立武汉铁路局，结果豫南地区的信阳，周口，驻马店，漯河，甚至平顶山都划归武汉铁路局管辖了。3、高等教育，这个就不说了，呵呵。4、农业产业化程度仍然太低，相比于邻省山东，河南农业几乎仍然处于小农经济阶段，山东大量存在各种专业化的农业合作社，规模化种植蔬菜水果，寿光的大葱大蒜烟台苹果全国出名，这就是山东为什么给人一种“土而不穷”的感觉。
现在房价是合理的，因为从经济学角度来分析，一种商品能够变成货币，是最惊险的跳跃，楼市上的房子完成了这个跳跃，这说明它的价格是合理的。对于很多人来说，看到这样的说法，恐怕都会要大骂一通，觉得这种官员、这种专家真是该当挨板砖，而敢说这样的话，也是要有承受能力的。不过，这样的人仍然不少，前段时间，不少专家频频出语不凡，纷纷把脉中国的高房价，比如“未婚妻论”、“丈母娘论”、“父母论”等等，总之都把房地产业辉煌的功劳都归功于我辈平民百姓。还别说，初看这位官员所谓的“合理房价论”，还真的象那么回事，因为人家搞的是经济学，看问题、做分析，也只能是从经济学的角度来分析，也分析得颇有道理。是啊，如果当前的房价不合理，那么怎么会有人去买房子，开发商还怎么活呀！看来，这房价还是有人承受得起的，也就说明是合理的。而问题的根源恰恰就在于这个“经济学角度”，就在于这个所谓的“商品”，揭开了当前中国高房价的大秘密，点出了中国高房价的症结所在。正是因为我们的政府把住房作为一个商品，从经济学的角度去分析、去研究、去决策，当然就走不出高房价的怪圈。因为无论是开发商，还是贪官，还是一些利益群体，甚至于政府，都能从这个经济学角度获取更多的经济利益，还哪有什么心思放在老百姓的住房上。为什么这么说呢？因为住房有两个基本属性：一是它附着的土地很特殊，不是一般商品能够代替的，它是一种特殊、有限的资源，也就不能从经济学角度来简单对待。二是住房是人们生存的基本必须品，是人的基本需求之一，这应该是政府提供的起码民生品。恰恰相反，政府对于住房应该是要从“社会学角度”来分析，而不是从“经济学角度”，应该把住房当作一种“民生的必须品”，而不是“商品”。所以，我们现在争论过去，争论过来，最关键的还在于转变理念问题，如果理念错了，方向也就错了，什么样的改革也就是一句空话，老百姓的“安居梦”也可能是一个幻想。而解决这样的理念问题，就是牢牢树立科学发展观，坚持以人为本，只有如此，什么难题都能解决了。地价与房价关系的经济学分析地价与房价的关系对政府宏观调控房地产市场意义重大，本篇论文从经济学的角度对地价与房价的关系进行了分析。首先，论文从供给角度、需求角度和运行过程中供给和需求的转化三个方面分析了地价与房价的因果关系；其次，论文对地价与房价的数学关系进行了探讨；最后，论文对政府宏观调控房地产市场提出了相应的对策。2001年4月，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”在土地收购储备的过程中，很多城市都开始严格限制协议用地范围，推行土地使用权招标和拍卖。与协议用地相比，招标和拍卖土地使用权的价格上升了。为此，建设部门及房地产开发商抱怨地价过高，影响了房产价格；很多居民也把房价过高、买不起房归咎于地价过高。而与此同时，土地部门却说地价高是由于房价的不断飙升引起的。为此，只有深入分析房价和地价的关系，才能弄清房价和地价的相互影响，才能判断地价是否过高。本篇论文以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面探讨了地价与房价的关系，并根据分析的结果，为政府对房地产市场进行宏观调控提出了相应的对策。一 地价与房价的因果关系对地价与房价因果关系的解释，实际上就是回答究竟是房价高导致了地价高，还是地价高导致了房价高。对这个问题的回答，要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析。1.从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的提高地价和房价的本质都是一种产权价格，并且都是由供求关系来决定的，二者不同的是：在国内目前的情况下，土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。因为土地的自然供给没有弹性，其经济供给受自然供给的限制，也缺乏弹性；并且，土地的供给是由政府垄断的。因此，在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。而增量市场中的房价除了取决于需求方面，还要受供给价格的影响。因为增量房地产的供给不同于单纯的土地（没有生产费用）供给，它是一个生产的过程，所以必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润，才能维持再生产过程。因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格，更应是卖方愿意出售的价格。进一步地分析，作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的，即由于对土地上产出物的需求导致了对土地的需求，这方面最著名的解释为“玉米法律悖论”。[1]1800年英国制定了限制进口谷物的玉米法律，导致了国内对玉米的需求上升，图1表明了玉米法律对玉米市场和土地市场的影响。①玉米市场：玉米法律将需求曲线由d1移到d2，国内玉米的价格由P1上升到P2，对玉米的生产量由C1上升到C2。②土地市场：由于国内玉米的生产量上升，导致了对土地需求的增加，使土地需求曲线由D1上升到D2，因为土地供给价格弹性很小（图中假设土地供给完全没有弹性），所以对土地需求的增加导致了土地价格由R1上升到R2。“玉米法律悖论”说明了地价高是因为玉米的价格高，玉米法律提高了玉米的价格，刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限的，因此地主们就提高地价来满足对土地的需求。因此，地价高是玉米价格高的结果，而不是玉米价格高的原因。“玉米法律悖论”应用到城市房地产市场，我们就可以得出：房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高，即从需求角度来看，地价高相对房价高是结果，而不是原因。不仅如此，地价的地区差异性同样源于各地房价的不同，即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同[2]。图 2所示，城市1对增量房地产的需求远远大于城市2，导致其房价也大大高于城市2的房价。在各个地区中，由于市场的开放性和竞争性导致了各地的建安成本及开发商的利润相差很小，因此可以认为各地地价的差异主要由房价的差异来反映。总之，在任一城市中，对增量房地产的需求增加导致对土地的需求增加，由于土地的供给价格弹性较小，结果导致地价的上涨。因此，从需求角度来看，地价主要是一种需求价格。在同一时点，地价高相对房价高而言，只是结果，不是原因。 2.从供给角度来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素 在房地产增量市场中，房地产是一种生产产品，因此房价不仅仅是一种需求价格，更是一种供给价格。在现实生活中，这主要表现在当有下降压力存在时，房价的变化非常典型，即当市场疲软时，首先减少的是供给数量（开发商不再投入开发建设资金），而不是价格[3]。因为从房价的形成来看，先有地价，然后经过一个建设周期形成最终的房价。在房地产开发过程中，由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础，开发商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发和经营，即先形成地价，然后产生房屋建设成本，最后形成增量房地产的成本价格（包括合理利润）。这个成本价格通过当时市场的供求关系，最后形成真正的增量房地产的交易价格，这个价格一般都高于其成本价格。由此，上涨的地价进一步推动了房价的上涨，但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上，而是经过了一个房地产的建设周期，即从供给的角度上看，地价是房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。3. 在房地产市场运行过程中地价与房价的转化作为市场供求作用的信号，地价与房价分别反映了土地市场和房地产市场的供求关系。在整个房地产市场的运行过程中，地价与房价的转化体现在土地市场和房地产市场的相互作用中。见图3所示，象限Ⅰ和象限Ⅲ分别是房地产市场（指房地产增量市场）和土地市场，在两个市场中供给和需求的相互作用决定了房价和地价的大小。房价（房价Ⅰ）高涨代表了房地产市场的需求旺盛（见象限Ⅰ），当该价格高于房地产产品的成本价格时，便会形成对房地产产品的需求；当市场内的空置房屋不能满足其需求时，对房地产产品的需求会通过容积率的作用转化为对土地的需求（见象限Ⅱ）；开发商会依据此时增量市场的价格决定待开发地块的需求价格（地价Ⅰ），当土地的需求价格高于土地的供给价格时，由土地市场的供给和需求决定了土地的交易价格（地价Ⅱ），新的地块被开发（见象限Ⅲ）；这时的地价经过房地产项目的开发过程，转为新的房地产增量的价格（房价Ⅱ），土地增量转为房地产增量（见象限Ⅳ），当作为供给价格的房价Ⅱ小于或等于房屋当时的需求价格时，房地产市场的交易产生。图3中所示房价Ⅰ和房价Ⅱ相等，表明房地产增量市场与土地市场都达到了均衡状态，这只是一种理论上的论证；实际市场运行过程中，房价Ⅰ和房价Ⅱ总是不能达到相等，房地产市场总是在波动中运行。因此，从上述地价与房价的转化过程中可以看出，地价和房价分别是由土地市场和房地产市场的供给和需求来决定的。在地价和房价的转换过程中，出现了两个房价——房价Ⅰ和房价Ⅱ及两个地价——地价Ⅰ和地价Ⅱ，它们分别是房屋和土地的需求价格和供给价格。在实际的市场中，地价主要是一种需求价格（地价Ⅰ），它受房价Ⅰ的影响较大，当房价Ⅰ上升时，地价Ⅰ也会上涨，国土部门所说“地价是由房价决定的，房价高与地价无关”便是从这个角度出发考虑的。而房价不仅是一种需求价格，也是一种供给价格（房价Ⅱ），地价Ⅱ是它的一项成本，地价Ⅱ的上升必定会引起房价Ⅱ上涨，因此，开发商和社会人士认为“北京房价高，是由地价高所导致”。 这两种观点都只是看到了地价和房价关系的一个方面，实际上地价和房价的升降是由土地市场和房地产市场当时的供给和需求条件来决定的，而不是由房价来决定地价，或由地价决定房价，地价和房价的上涨最终是由于社会经济的发展和对房屋土地需求的增加引起的。因此，笼统地说房价高决定了地价高，或地价高决定了房价高，都是片面的，对房价和地价的因果关系要从不同的角度不同的时点来分析。二 地价与房价的数学关系在地价与房价因果关系的分析中，出现了两个房价和两个地价，分别代表了需求传导和供给传导的过程。不论从哪一个过程来看，房价的主要组成都是地价、建安造价和各种税费（包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润）[4]。设P代表房价（元/平方米建筑面积），PL代表地价（元/平方米土地面积），C代表建筑物的建安造价（元/平方米建筑面积），γ代表所有的税费（包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润）率（%），F代表容积率（%）。首先，将地价PL （元/平方米土地面积）转化为楼面地价PL0（元/平方米建筑面积），其公式为：（1）其次，根据增量房地产价格的含义得出增量房地产价格的表达式： （2）最后，将公式（1）代入公式（2），整理可得： （3）设（1+γ）=A，C×（1+γ）=B，A和B为任一不为零的常数，则可得： （4）从公式（3）和（4）中，可以看出：第一，地价与房价之间为线性正相关关系；第二，地价与房价之间影响的程度因建安成本、税费率和容积率的不同而不同；第三，由于受社会技术水平及可持续发展条件的限制，建安成本和容积率的调整量有限。因此，税费率应该是政府调控地价与房价关系的主要切入点。三 政策建议土地市场是房地产市场发展的龙头，通过土地市场的科学调控，政府可以协调整个房地产市场的发展。论文通过地价与房价关系的探讨，建立了土地市场与房地产市场的联系，从地价与房价的关系分析中，可以得到三点与土地市场调控有关的启示：1. 地价是由市场决定的，它不应该作为政府直接调控的指标从地价与房价的转化中可以看出地价的决定过程：地价Ⅰ由当期房价（房价Ⅰ）决定，反映了当期土地出让市场的需求；地价Ⅱ由当期土地市场供求作用形成，决定了下一期房价的供给水平（房价Ⅱ）。这里，无论哪一个地价都不是由人为因素控制决定的。因此，地价是由房地产市场内部运行决定的，调控土地出让市场，地价不应该是直接调控的因素，它应该由市场机制去决定。因此，在土地出让的过程中，要尽量采用最能反映市场条件的拍卖方式。2. 土地出让量是调控土地出让市场及整个房地产市场的直接指标 反映供给水平的地价Ⅱ是由土地出让量决定的，土地出让量是当期土地的供给水平，它的大小是由地价Ⅰ决定的；并且，它通过地价Ⅱ决定了整个房地产市场新周期的运行。因此，土地出让量联系着整个房地产市场的供给和需求，是新周期房地产市场运行的源头。因此，土地出让量是调控土地出让市场乃至整个房地产市场的直接因素。3. 土地出让量的大小要根据市场条件而定 由地价与房价的转化过程可以看出，土地出让量的大小是由反映市场需求水平的地价Ⅰ决定的，而不是人为任意确定的。如果地价Ⅰ的水平大大高于前一期的地价Ⅱ水平，反映出市场对土地需求强烈，则要增加土地出让量，以平抑地价的上升。反之，如果地价Ⅰ的水平大大低于前一期的地价Ⅱ水平，则要减少土地出让量，防止地价的下降。总之，通过对地价与房价因果关系的分析，可以得出：地价的大小是由房地产市场本身确定的，政府对土地出让市场进行调控，主要的调控指标不应该是地价，而是土地出让量；并且，土地出让量的大小也要根据市场条件来调整，不能主观确定。通过对地价与房价数量关系的分析，可以得出：地价与房价呈线性正相关关系，影响它们的关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率，调整税费率可以作为调整地价与房价关系的主要手段。
一、价格波动程度分析近年来，全国鸡蛋价格走势总体呈现上升趋势。2000年至2003年6月，鸡蛋价格相对平稳，总体在5元/千克之间波动。2003年6月之后步入震荡上行走势，2011年6月，全国鸡蛋平均价格突破10元/千克，较2003年6月上涨一倍。从2000年到2011年，中国鸡蛋零售价格已从元/千克上升到，平均年度复合增长率为。生产成本要素的全面涨价和流通成本上升，均推高了鸡蛋价格。由于2011年中国鸡蛋供给处于紧平衡状态，且受食品价格的全面上涨带动影响，2011年中国鸡蛋出场平均价格为元/千克，同比上升，而全年鸡蛋平均零售价格已突破10元/千克。根据相关部门监测的鸡蛋出厂价格与农业部鸡蛋零售价格比较，2011年中国鸡蛋在中间流通环节普遍加价元/千克。二、价格影响因素分析(一) 宏观环境及政策影响改革开放以来，我国经济持续快速发展，经济实力和综合国力不断增强，基础设施和城乡面貌发生巨大变化。进入新的发展阶段以来，经济保持平稳快速增长，国家财政收入显著增加。正是在这种大环境下，居民的消费水平越来越高，物价水平也呈现上升的态势，这导致鸡蛋价格呈现出在波动中上涨的变动趋势。另外，一旦宏观环境发生大变化，也将对鸡蛋价格产生冲击。国家相关产业政策的调整，进出口政策的调整，以及农产品收储政策等均会对鸡蛋价格产生直接或者间接地影响。(二) 供给对价格的影响产量的变动。由于鸡蛋生产从购入雏鸡到产蛋至少需要半年时间，具有较长的周期性，养殖户对其生产的调节会滞后与市场供求关系的变化，从而引起蛋鸡行情的周期性变动。因此，鸡蛋产量的变动是影响鸡蛋价格的重要因素。生产规模的影响。我国蛋鸡养殖业总是会出现价格波动大的情况，很重要的一个原因就是农户在蛋鸡养殖中的盲目性。看到别人养自己也养甚至盲目扩大养殖规模，不考虑自身条件和全国市场行情，使市场蛋品供过于求，相互恶性竞争，是鸡蛋价格下跌。养鸡的饲养规模直接决定养殖户的经济效益和市场鸡蛋的供给量，对供求关系的变化影响最大，是影响鸡蛋价格变动的主要因素。随着蛋鸡养殖规模的逐步增大，鸡蛋产品的供给量不断增加，在生产技术不变的情况下，根据边际收益递减规律，鸡蛋价格会呈现下降趋势。生产的季节性。春季气候逐渐变暖，是鸡群产蛋最适合季节，进入产蛋的旺季，供应量增加，鸡蛋价格下降；夏季气温较高，气候炎热，影响蛋鸡的采食量，致使母鸡的产蛋率下降，进入产蛋的淡季，产蛋量和上市量都会有所下降，供应量减少，鸡蛋价格上升。(三)需求因素分析影响需求的因素：1、人口数量的变化；2、地区经济的发展速度3、鸡蛋商品本身的价格、其他相关商品的价格；4消费者的收入水平；5、消费者的饮食习惯；6、消费者未来消费的倾向等。这些因素共同对鸡蛋需求量产生影响，改变供求关系，引起鸡蛋价格的变化。人口数量和经济发展。人口数量的增长和地区经济的快速发展，都会增加社会对鸡蛋产品的需求。鸡蛋自身的价格。鸡蛋的消费价格是影响鸡蛋人均主食消费数量最主要的因素。一般来讲，人均主食消费的数量将随着消费价格的上升而下降，反而则上升。也就是说，鸡蛋的人均消费量与消费价格之间存在负相关的关系。同时，鸡蛋的需求价格弹性(需求量变化幅度/价格的变化幅度)应为负值。替代品价格。一般来讲，在鸡蛋不变的情况下，竞争品价格的下跌，会使消费者增加竞争品消费，从而减少鸡蛋的消费；反之，居高不下的猪肉和其他肉类价格价格在一定程度上增加了人们对鸡蛋的消费。消费者消费习惯变化的影响。主要受地区与消费季节的影响。例如，夏季人们饮食偏清，对鸡蛋替代品猪牛羊肉的消费减少，鸡蛋需求增多，鸡蛋价格升高；反之，冬季则消费量相对减少。市场需求的季节性。蛋鸡养殖的经济效益受市场供求关系的制约，供过于求时，蛋价下跌，相反会提高，每年的四五月份、八九月份，几乎都会出现很明显的高起波段，其原因主要是节前消费者对鸡蛋需求的增加，所以带动鸡蛋价格上涨。(四)成本因素中国蛋鸡的养殖成本整体上呈逐年上升趋势。根据农业部全国饲料集市价格，2011年蛋鸡配合饲料平均价格为元/千克，比2010年上升；蛋鸡苗平均价格为元/千克，比2010年上升。加上人工、电费等升本上升，2011年蛋鸡全程养殖成本达到了约元/只，比2010年上升。(五)天气因素及运输成本的影响天气变化会影响到鸡蛋储运情况，直接关系到鸡蛋价格的变化。如：夏季天气炎热，蛋品储存难度增大，同时如遇多雨天气，对交通运输也带来诸多不便；同时，随着国际油价上涨，运输成本也进一步增加，进一步对鸡蛋价格带来影响。(六)疫病与进出口数量的影响鸡的疫病流行情况是影响未来鸡蛋供给，造成蛋价波动的较大因素之一。鸡蛋的进出口数量也是鸡蛋市场供求的一部分，进出口量的变化对鸡蛋供求产生影响，进而影响鸡蛋价格。不过由于国内鸡蛋进出口数量相对较少，进而对价格影响有限。
首先是全球性的，全球经济处于平稳发展状况，相关指标当然稳步上升，包括物价；其次是全国性的，中国经济处于全球经济范畴，而且二十多年的平稳快速增长，物价每年都有波动及上扬。 目前来讲，这种物价上涨还是正常的，而国家及政府也在不断的进行调控以求经济能持续稳步发展下去。 2007物价上涨原因： 今年以来，3至5月份全国居民消费价格总水平连续三个月超过3％，5月份为3．4％。7月份以来，北京、广州等地猪肉价格再次冲高。物价问题成为社会各界关注的热点问题之一。 发改委解读物价上涨三大原因 原因之一：国际市场价格的带动。由于石油价格持续上涨，美国等国家大规模开发生物能源，对玉米、大豆等粮食需求量大幅增加。这导致国际市场粮价大幅度上涨，进而拉动了国内粮食价格上升，并影响到以粮食为原料的食用油、肉、禽、蛋、奶等主要副食品价格。 原因之二：成本推动。近十年来，我国主要农产品一直低位运行，稻谷、小麦、玉米、大豆、油菜籽、生猪等主要农产品现在的价格，多数低于十年前的水平，只有个别品种略高于十年前水平。但与此同时，种植养殖成本随着生产资料价格和农村劳动力价格的上涨而大幅上升，所以，目前农产品价格上涨带有明显的恢复性质。 原因之三：供求结构失衡。由于去年上半年生猪价格跌到谷底，导致生猪存栏下降，去年下半年生猪价格开始进入周期性上涨阶段。部分地区出现的疫情，也加剧了生猪供应的紧张。 专家观点：加息无助调控物价抑制投资 在当前主要宏观统计变量（如CPI、货币总量、股票指数等）存在着诸多缺陷、甚至可能扭曲我们对真实世界的看法的情况下，简单地将这些变量设定为宏观调控的目标，调控的效果多半是会受到影响的，加息也就很难收到预期的效果。 物价成关注热点 如何积极稳妥应对价格波动？ 首先需要认真落实“米袋子”省长负责制和“菜篮子”市长负责制，及时解决粮食和副食品生产、供应、价格方面出现的问题。 其次，要努力保持主要工农业生产资料价格的基本稳定。综合运用控制出口、增加储备、加强监管等价格和财税措施稳定化肥价格。 第三，要加强价格监测分析，及时发现苗头性、倾向性问题，防范价格异常波动。 第四，妥善处理物价上涨对广大群众特别是低收入群体的影响，注意把握好出台价格改革措施的时机和力度，审慎出台政府涨价项目。 “从涨价原因来分析，就可以看出不会发生通货膨胀。造成食品价格上涨原因是粮价上涨。而粮价上涨又与国际能源短缺有关”，由于国际能源短缺，国际油价持续走高，7月11日世界市场石油价格已突破每桶75美元，因此世界各国包括我国都在加快发展玉米加工乙醇产业，“粮变油”提升了粮食价格、饲料价格，对养猪、养鸡的成本有所影响，从而拉动了肉禽蛋的价格。 在国务院发展研究中心看来，猪肉价格上涨也有市场周期性调节的因素，因为去年同期国内猪肉价格非常低，最低时降到元/斤，影响了农民养猪的积极性，甚至开始宰杀母猪。因此，今年春节猪肉价格就开始上涨，而受猪本身生长周期的影响，预计到10月左右肉价就将趋于平稳。 中国社科院世界经济与政治研究所认为，肉禽及其制品和蛋类价格上涨是生猪疫病影响、以前养殖效益太低和当前养殖成本上涨较快综合作用的结果，国家已出台鼓励政策，价格回落是可以预期的，而且蛋类价格已经出现了快速的回落。 “可见，食品价格上涨有一些特殊、短期的原因”，一方面受国际油价带来的粮食价格上涨影响，另一方面受市场周期因素作用，导致了今年食品价格走高。 而对于粮价，认为粮价上涨不值得担忧，虽然短期看会对城市低收入人群有些影响，但由于涨价不是因为粮食短缺，因而很容易调控，“粮价上升到一定幅度后会保持平稳，不会继续上涨”。
月初鸡蛋价格比7月初上涨了10%，即此时价格是7月初的1+10%，9月初又比8月初回落了15%，即此时价格是8月初的1-15%，即是7月初的（1+10%）×（1-15%）． 2.解答： 解：（1+10%）×（1-15%） =110%×85% = 9月初鸡蛋价格比7月初跌了，幅度是．月初呢上涨了19%月呢又回落了16%。之后呢我们来看9月份是上涨了，比7月份还是下降了，我们按7月份是100来计算，那么8月份是110。回落了15%，就是110的15%，也就是说，9月份的价格是低于95的。所以说我们比7月份来讲9月初鸡蛋的价格。是明显的降了至少降了五块钱以上。拓展资料：一.一只股票的涨跌是根据什么来的呢？ 总的来说，股价涨跌是根据国家政策，市场行情，内部消息，供求情况，庄家控制这一些要素决定的。国家每年公布的重磅政策，使得相关行业获得巨额的资金投入，股市板块也就提供了上涨的机会。大行情好的时候，大部分股票会跟随大盘上涨，市场的力量足够推动股价联动，在大环境差的时候，股价下跌基本不需要理由。好的消息带来利好，真正内部重组之类的好消息确实很可能导致股价上涨，但是有的内部消息已经不具备推动力量了。在市场行情不好不坏并且没什么消息的情况下，供求情况就决定了股价的涨跌，当买方大于卖方，股价自然会涨。庄家会通过各种操作决定股价的涨跌，如果在主力建仓，洗盘，出货阶段买入股票，那么股价是很难涨的。 二.股票涨跌虽然是二级市场的操作，但是综合多方面的因素都会对股价涨跌造成影响，在选定投资标的时候需要结合这些因素进行具体分析1、股价的上涨或者下跌是根据买入股票和卖出股票的数量之差来决定的，如果卖出的比买入的股票多，则股价会下跌；如果买入的股票比卖出的多，则股价会上涨。2、影响股票涨跌的因素有很多，实质上都是买方和卖方的的博弈，买的人觉得股票后期的价值会高于现价，所以买入，卖方则反之。买的人大多于卖的人就会推高股票的价格。就股市而言，概括地讲，影响股价变动的因素可分为：个别因素和一般因素： ①个别因素主要包括：上市公司的经营状况、其所处行业地位、收益、资产价值、收益变动、分红变化、增资、减资、新产品新技术的开发、供求关系、股东构成变化、主力机构（如基金公司、券商参股、QFⅡ等等）持股比例、未来三年业绩预测、市盈率、合并与收购等。 ②一般因素分：市场外因素和市场内因素。市场外因素主要包括：政治、社会形势；社会大事件；突发性大事件；宏观经济景气动向以及国际的经济景气动向；金融、财政政策；汇率、物价以及预期“消息”甚或是无中生有的“消息”等等。市场内因素主要包括：市场供求关系；机构法人、个人投资者的动向；券商、外国投资者的动向；证券行政权的行使；股价政策；税金等。
春节前后部分食品价格变动情况 春节前后，晋城市市场食品供应充足，但是受春节需求旺盛的影响，主要副食品与重要商品价格有所变动。国家统计局晋城调查队市场价格调查显示：主要副食品中的猪肉、油脂等价格高位运行，蔬菜价格春节前后波动较大，价格明显回落。一、油脂平均价格节后走高豆油由上月12元/公斤涨至元/公斤小磨香油由上月29元/公斤涨至33元/公斤金龙鱼大豆油（5L）由上月61元/桶涨至65元/桶（不含超市）金龙鱼调和油（5L）由上月71元/桶涨至元/桶（不含超市）涨幅分别为、、、。油脂价格上涨主要是作为豆油原料的大豆的提价造成的成本增加，为成本推动型上涨。国内大豆连年减产，主要产区的大豆产量下降，致使大豆的收购价格上升。豆粕需求的不振，加上部分油厂出现停机，将迫使压榨企业为维持正常的利润，不得不提高豆油价格。二、肉类平均价格上涨，鸡蛋价格回落肉类价格高位运行。其中猪后腿每公斤由上月元涨至元，五花肉由元涨至元，牛肉由元涨至元 。涨幅分别为 11%、、。 鸡蛋价格出现回落，每公斤由上月元降至元，降幅为。由于春节期间为猪肉消费旺季，需求量大，另外大雪气候以及成品油价格上调致使生猪运输成本增加，目前价格仍处于高位运行，预计在3月份市场生猪如能大量上市，价格有望回落。鸡蛋价格下降的主要原因是由于春节期间多数家庭储备较多，市场鸡蛋需求量减少，同时蛋鸡也相继进入了产蛋高峰期，产量增加，而致鸡蛋价格下降。 三、蔬菜平均价格节后回落春节前后，部分蔬菜价格出现明显变化。春节前期，受南方冰雪天气影响，交通运送不便，蔬菜价格逐步走高。在2月3日这天蔬菜价格成为最高点。其中每公斤大白菜元，茴子白元，菠菜元，芹菜元，韭菜元，菜花元，黄瓜元，西红柿6元，茄子元，青椒10元，西葫芦元。春节过后，晋城市场蔬菜价格回落。其中每公斤大白菜元，茴子白元，菠菜元，芹菜元，韭菜元，菜花元，黄瓜元，西红柿元，茄子元，青椒7元，西葫芦元。降幅分别为、、52%、、、、、、、、。
一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势 1.房地产调控政策走向 预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。 2.房地产市场状况 预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。 3.同业竞争进一步激烈 目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。 4.直接融资的影响 发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。 二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响 当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。 1.发展机遇 第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。 第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。 第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。 2.面临的挑战 第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。 第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。 第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。 第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。 三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略 l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究 我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。 2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略 商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。 3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略 商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。 4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略 与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。 根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。 5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略 根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。 6.区别对待，实施差异化服务和管理策略 为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。 7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略 首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。 8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略 首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
.因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。
浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。1、房地产业增长率对国民经济的影响房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。2、房地产业效率增长率对国民经济的影响产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。3、房地产业信用规模对国民经济的影响产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。
我国房地产发展现状分析[摘要] 随着经济的发展和城市化进程的加快，城市居民的住宅问题日益成为民众关心的焦点，也成为党和政府对民生问题关注的热点之一。随着我国市场化的推进，房地产已经成为拉动经济增长的支柱产业。本文通过对我国房地产市场的形势、房价的分析，提出房地产发展策略。[关键词] 房地产房价发展策略一、2008 年我国房地产市场形势1 . 商品住宅供应打破近三年来逐年递减的趋势2005 年～2007 年，北京市土地供应稳步增长，商品住宅供应却逐年减少，北京市场闲置土地数量可观。2008 年，政府加强整治闲置土地，开发商规避奥运后市场风险两大因素促使商品住宅放量，相信“奥运停工”亦无法阻挡住宅放量大趋势。2 . 购房郊区化趋势加快北京市内土地日益减少，购房成交向城市外围扩散，郊区房市升温中。北京市历年郊区( 城市发展新区+ 生态涵养发展区) 成交比重。2 0 0 7 年1 月～1 0 月，北京市郊区成交比重较去年同期增加 个百分点，其中，近郊区( 城市发展新区) 成交比重较去年同期()增加 个百分点。3 . 一手住宅房价持续上涨经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房价上涨的助动力，2008 年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬。4.“90m2,70%”政策效力在2008 年逐步凸显“90m2,70%”政策颁布已一年有余，2007 年90m2 以下供应比重仍然较低，仅占19%，而曾因该政策延迟入市的项目将在2008年陆续上市，小户型放量。9 0 m 2 以上户型价格明显高于小户型，而随着“90m 2,70% ”政策效力的显现，大户型稀缺，推动其价格进一步高涨。二、房地产价格目前，无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10 年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。1 . 房价涨幅逐月回落“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。 “购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。”据统计，今年1 月～5 月，4 0 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降、。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1 月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5 次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”2 . 超出国民消费能力“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”根据全国6 . 5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6 . 3 % ，远低于房价近几年的增长幅度。同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为 万平方米，同比下降；上海商品房销售面积比去年同期下降；深圳新建商品房销售面积 万平方米，同比减少。三、房地产发展策略1.新型房地产营销模式GIS/VRGIS 应用于房地产业，可以直观地表示楼盘位置、空间分布及其分层分户图，可以对楼盘基础设施及其销售情况等大量数据进行查询、统计。通过G I S 电子地图可以使购房者任意放大缩小地图，自由地在地图上漫游。从而为房地产管理和决策提供依据。V R 虚拟现实技术应用到房地产业后，将文字、声音、二维图形图像、三维动画结合，能将几年后才能建成的小区，在电脑上建成。客户可以从任意角度来观察房间的效果，还可以按自己选择的任意路径进行漫游，可以引导观众进入真实感和可视化，达到最完善的地步。2 . 加强物业品牌的管理及宣传作为服务这种无形的商品没有类似其他有形商品的质量评价标准，检验服务质量的惟一标准是业主的满意程度。制定标准化的物业品牌管理手册，将服务过程规范化，逐渐培养业主对物业品牌的信任度和忠诚度。此外，针对市场建立一个独特的品牌形象，并对品牌的整体形象进行设计、传播，从而在顾客心中占据独特的地位。然后再结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期的宣传计划，加强品牌的宣传力度。3. 房地产品牌战略随着消费者的“品牌意识”，房地产领域的品牌理念日渐升温。消费者对于情感表达、个性展现抑等附加价值的追求愈加强烈。房地产品牌的核心是提供给客户的产品或服务最大的价值/价格比。随着购房者的成熟，产品服务成为房地产品牌创建的重要因素，应贯穿于售前、售中和售后全程，主要体现在以客户为中心，满足需要，增加品牌的高附加值。同时，房地产是综合性很强的文化产业，是城市文化及城市景观的重要组成部分。房地产企业创建品牌是一项长期、艰巨、复杂的系统工作，必须要有准确的市场调研，科学的品牌策略和定位，坚持不断的品牌创新及无微不至的品牌管理和维护。参考文献:[1]鲜超:中国房地产发展现状分析[J].合作经济与科技,2007(9)[ 2 ]张晓瑞董亥宁: 中国房地产发展现状和趋势[ J ] . 产权导刊,2008(6)[ 3 ]孟晓苏:中国房地产业发展的理论与政策研究[M].北京:经济管理出版社,2002
中国传统社会是一个农业大国，百分之九十以上的老百姓都以农业为生，农业是他们赖以生存的经济基础，离开农业，他们的生产生活就会陷入困境，这是我国传统社会最大的国情。在传统社会中，土地问题又是农业中的最大问题。土地所有权问题则是农业发展变化中的核心所在，也是农业、农村、农民经济生活中的关键所在。 春秋战国时期，我国传统社会经历了一次经济体制变革时期，由西周时期的领主制经济体制向地主制经济体制过渡，经过几百年的发展与变动，到秦汉时期，地主制经济体制得到确立。废井田“民得买卖”，开创了经济运行的新纪元。地主制经济体制是以地主经济为核心，包括国有经济、自耕农经济、佃农经济、手工业经济、商业经济在内的多种经济成分构成。其中小农经济(包括自耕农经济和佃农经济)是地主制经济的基础。当地主经济无限扩张时，地主制经济体制下的多种经济成分之间的平衡关系就会被打破，自耕农经济会受到极大打击而衰败下去，广大自耕农便沦落为佃农，或地主的依附农，或雇佣工人。佃农经济因受自耕农破产挤压，原来的佃农中有相当部分受到排挤，而沦落为流民，主佃之间的依附关系，随着小农经济破坏而得到强化，整个农民阶层社会地位在下降。与此同时，手工业者也因小农经济破产，产品找不到出路而倒闭。这时地主制经济体制就会发生倒退，甚至是逆转。不甘心破产、没落的小农和手工业者就会为争取曾经有过的经济利益进行抗争，一场以农民和手工业者为主体的声势浩大的农民战争爆发了。在农民战争洗涤下，地主制经济体制又回到正常轨道上，各种经济成分之间的利益暂时得到平衡，劳动生产者的积极性又会得到巨大的发挥，社会经济又会在新一轮经济关系中得到恢复和发展，并走向繁荣昌盛。 经过一场巨大的农民战争洗礼，新王朝建立以后，为了安定社会秩序，为了恢复和发展生产，采取一系列措施。如鼓励垦荒，并给垦荒者以土地所有权，在规定时间内免于升科纳粮、免除徭役负担，没有耕牛、籽种者给予资助，大力兴修水利，或资助农户凿井溉田，鼓励农民发展家庭副业，在受灾年份可以免除部分田赋，或给予赈济，或对地主兼并土地行为进行抑制，等等。这时，小农经济在较为宽松的社会经济条件下，得到恢复和发展。整个社会经济在小农经济发展拉动下，也由衰败走向恢复，并走向繁荣和昌盛。这一切都受到地主制经济影响和约束。 在地主制经济体制制约下，土地可以买卖，并不固定在某个人手中。由于土地所有制不同，所以中国社会经济运行与西欧领主制经济体制运行有巨大不同，西欧在领主制经济体制约束下，庄园内部实行分工制，生产各种各样产品以满足庄园内部生产生产需求，与市场联系不密切；中国在地主制经济体制制约下，由于各个经济单位规模小，产品又单一，对市场有强烈依赖性，带有明显的中国特色。 在地主制经济体制制约下，每家每户都是一个独立经济单位，由于他们经营土地面积规模都不大，南方地区，耕地多的农户，所占有的土地不过数十亩，占地少的家庭，所耕种的土地不过三五亩，少的甚至几分地而己。北方自耕农虽然耕地面积大些，多者上百亩，少者十几亩或几亩，但单位面积产量比南方要低。从家庭人口结构看，不论南方或北方，家庭成员也不多，一般为四五口之家，数世同堂大家庭虽有，但为数不多。地主占地有的很大，多者以万计，但绝大部分土地是划分为小块，出租给农民，以收取地租为生。土地收获物以粮食为主，很单一，无法完全满足生产生活需求，各个经济单位之间必须进行交换，才能实现自身经济再生产。这成千成万经济单位存在，以及多种经济成份并存情况下，为市场经济发展堤供了极为广阔的空间。 不过，市场经济的发展还取决于当时社会的购买力。我国传统社会以农业经济为主体，市场经济繁荣与萧条，取决于当时农业经济的发展，农村经济活跃，农民生活富裕程度来衡量。有人认为个别地区市场发展是靠当地官僚集中、消费水平高来拉动。但从全国社会经济发展情况看，这仅仅是很特殊的事例，不能把它扩大化。手工业工人、商人、官僚数量也不大，据研究，到明清时期，城镇人口还占不到百分之十，也就是说最多也不过十分之一而己。尽管这些人与市场关系很密切，对市场经济依赖性很强，消费也较高，但必竟人少，对整个社会经济来说，购买力还是有限，对市场经济整体而言，起不到拉动作用。所以农村经济发展，是市场经济发展的至为关键所在。舍此，而去寻找其他什么原因，都是拾芝麻丢西瓜，抓小而不抓大。 中国封建社会以农业为主体，是农民赖以生存最基本条件。明清两代农业经济发展与衰落，农村经济繁荣与衰败，农民需要增加与缩减的发展变化历史过程，生动地描绘了“三农”与市场之间水与鱼关系。水丰则鱼多，水枯则鱼亡。农民口袋钱多，市场则购销两旺。当地主制经济体制正常轨道运行时，自耕农经济大量存在，农民生产积极性得到充分发挥，农业得到发展，商品量增加，农民钱袋子也随生产发展而逐渐饱满起来，农民钱多了，市场出现购消两旺，商人发财。到王朝后期，市场逐渐走向萎缩，商号倒闭，其原因是政府重农政策不能坚持到底，在地主经济迅速上升情况下，重农政策转化为弃农政策，把农民当作羔羊任意宰割，自耕农承受不了苛重赋役剥削，而抛弃土地，佃农经受不了地主沉重地租掠夺，而离开土地，农业生产遭到破坏，这时农民钱袋子又变得空敞，市场失去拉动力，而变得疲软。商品卖不出去，市场就不景气。这时就会出现商家破产，商人失业，手工业倒闭，社会经济萧条。这是最明白不过的道理。从前，有很多人谈论中国商业不发达时，总喜欢把问题简单地归结为王朝“重农抑商”政策的结果，这可能是一种误解。除汉武帝采用告缗钱办法，抑制商人发展以外，其后历代王朝都没有对商人采取过打击或剥夺政策。虽然在政治上有限制商人参加科举规定，但并不影响商人当官，历代买官商人所在有之。况且，汉武帝时所采取的告缗钱政策，主要还是针对逃税不法商贾，是针对人，并不是针对要不要商业制度，守法商贾准予照常营业，同时小商小贩并没有受到打击，盐铁买卖也照常进行。当时政府行为并不是取缔市场，禁止买卖，这一点还是很明确的。不能因为惩治不法商人，而笼统地把它夸大为“抑商”。
高效农业对农村经济的影响论文
自古以来，农业就在我国国民经济中占据着基础地位，在经济发展的推动下，国家对农村经济的发展也愈加重视。高效农业极大地影响着我国农村经济的发展，其有助于粮食综合生产能力的提高，增加土地的产出率，以规模经济的形势对农村生态环境进行保护。为了今后更好的发展高效农业，让农村经济获得更快，更好发展，应结合实际情况采取相应的措施。本文对高效农业的定义与效益进行了概述，以高效农业对农村经济的影响为讨论重点。
我国是世界上著名的人口大国，有着很大的粮食需求量，虽然近年来我国农村经济取得了一定的发展，在很大程度上提高了生产技术与理念，但仍然存在着诸多不足之处，导致农村经济的发展受到制约。而高效农业提出，有助于农业生产质量与效益的提高，让我国农业经济增长速度进一步加快，进而为全面构建小康社会筑牢基础。下文重点介绍了高效农业主要内容，并探讨了高效农业对农村经济的影响。
一、高效农业概述
1.高效农业的定义
高效农业是一种现代农业生产理念，在市场导向之下，最大限度应用了现代科学技术，同时对本地区的自然资源与社会资源进行合理利用，通过对各种生产要素的合理组合，实现了土地产出率的提升，避免了对资源的浪费，确保了农产品质量和产量的增长，让农业生产的经济效益和社会效益都得到了提高[1]。高效农业和现代农业生产的同时进行，加快了农业生产的改革步伐，其受重视程度也与日俱增。
2.高效农业的效益
高效农业在发展过程中，主要从以下三个方面体现出其效益，分别为经济效益、社会效益与生态效益。
(1)高效农业的经济效益
经济效益就是在实行高效农业的时候，所获得的一些经济利益。随着农村经济的飞速发展，生产也越来越现代化，人们逐步提升了对农业生态系统经济效益的重视程度，其已经成为了我国农业发展过程中的基本要素之一。
(2)高效农业的社会效益
随着农业经济的飞速发展，在输出农产品的过程中，能够获得一定社会效益，使人们的正常生活需要得到满足，人们的生活质量也得到了有效改善。为此，在发展农业经济时，引入高效农业，不但可极大地提升农业的经济效益，还有利于提升农产品的生产质量，带来更大的效益，最大限度满足社会发展的需求。
(3)高效农业的生态效益
近几年农村经济发展很快，农业生产也更加现代化，人们不仅严格要求其经济效益，还对其生态环境的保护提出了更高的要求。高效农业的出现，既让诸多先进的科学技术得到运用，同时还贯彻了很多环保节能的理念，既注重农业生产的`经济效益与社会效益，也有效的保护了周围的自然环境，以免农业经济发展影响到生态环境[2]。
二、高效农业对农村经济的影响
1.提高土地的产出率
我国人口数量众多，人均耕地面积很少，为真正保证粮食生产的安全性与可靠性，需要在现有耕地面积的基础上，尽快采取现代化的手段，最大限度提升土地的产出率。通过加快高效农业的发展，有利于提升粮食作物抵抗自然灾害的能力，提升农业生产的机械化水平，让有限的土地资源得到充分利用，使土地产出率提高。
2.增强粮食生产能力
高效农业的广泛运用将会对农村经济的发展起到一定的促进作用，让粮食质量与产量都得到提升。将高效农业与农村独有的优势结合起来，将两者有机统一起来。在农村土地上应用农业领域科技，有利于提升农业生产能力，增强粮食作物抵御自然灾害的能力，让农村生产环境得到有效改善，让农村经济走产业化发展道路。在高效农业中，应聘请专业技术人员深入到农户家中，深入田间地头指导农民使用新型农业机械化设备，在当地农村为他们进行具体演示，引导他们在进行农村生产过程中，采用新的科学技术，最大限度增强粮食生产能力，实现粮食产量与品质的提升。
3.提升农民素质
农村建设并不受到农民自身素质的直接影响，农民在农村经济发展过程中占据着主体地位，所以要将其作为基础，推行各项经济发展活动，为农民带来更多的利益。高效农业需要农民具备一定素质与能力，需要农民掌握更多的科学理论知识，在农业生产期间，要鼓励农民提升对先进农用机械的利用率，为农民传授科学的种养技术，进一步拓宽农民的视野，让农民在农村积极中的主体作用得到体现[3]。此外还要不断增强农民的法律意识，组织对农民的法律知识教育，定期为农民播放相关法律视频，重视农民综合素质的培养，为新农村发展创造人才基础。要在农村营造出良好的法律氛围，保证有法可依、违法必究，严厉打击农村中各种违法行为，实现农村教育水平的有效提升。
4.促进农村产业结构转型
当前农民生活质量日益提升，这让服务型行业面临着发展新机遇，在一定程度上也影响到了农村经济的发展[4]。而高效农业的推行，对农村产业机构的要求越来越高，让农村产业结构的形式也多种多样，极大推动了农村经济的发展。同时农业发展模式也有了创新，让农业结构和市场导向保持一致，让高效农业朝着优质、多产的方向发展。
5.加快农村劳动力的转移，形成规模经济
随着越来越多的现代机械应用到农业生产中，让农村劳动力得到了解放，可以有更多时间和精力发展第二、第三产业，这是高效农业的一个重要表现。发展高效农业，能够推动传统农业尽快朝着现代农业转变，从而不断提升规模经济，发挥出促进农村经济发展的积极作用。
三、结语
总而言之，高效农业在农村经济的发展过程中发挥着巨大作用。在今后的实际工作中，应对相关策略的制定、实施予以重视，将高效农业的发展落到实处，促进土地资源产出率与劳动生产率的进一步提高，让生产经营模式囊括生态农业和现代农业，促进农村经济的发展，使经济、社会与生态效益三者实现统一。
在加快我国农村金融体制改革研究的整体框架中，对土地流转及其方式的研究处于相当重要的地位。因为农村土地流转制度是制约农村经济发展的重要因素。完善的土地流转机制和发达的农村土地市场有利于拓宽农村的投融资渠道从而促进资源的有效配置，而土地信托正是一种新的、有效的土地流转方式，在土地流转过程中发挥着越来越重要的作用。对此，国外学者已经从不同的角度展开了研究。下面拟对国外已有的研究成果加以概括以作为我们的借鉴。 国外关于农村土地信托问题的研究体现在以下几个方面。 一、 关于土地信托的实现基础 信托形式的运用需要以明晰的产权界定和权利的可转让性为基础，土地信托也不例外。国外在研究土地信托问题时也离不开这样的基础。 首先，在土地产权界定方面，一开始，西方经济学的研究以私有制为前提，认为只有完全的私有产权，才能促使生产要素在市场机制下的合理流转；只有土地私有制才能实现土地信托。在土地私有条件下，土地市场的建立受其他要素和商品市场变化的影响，农村非农劳动力市场的产生使得农业人力资本要素处于边际生产状态的农民放弃土地。当金融市场认可土地的担保功能时，利用土地信托将成为农业资金要素的重要来源。 但是，西方的土地产权理论演变，经历了一个从重“所有”到重“利用”的转变。这种趋势具体表现为：在经济关系上，土地所有权表现为“单纯的土地所有权”；在立法上，改变了以往把土地归属放在首位的做法，开始注重资源的有效利用和土地的开发；土地所有权开始逐步证券化[1]。同时，土地利用要符合宏观效率的思想逐步兴起。一些学者积极倡导社会和团体主义的土地所有权理论，以取代土地所有权绝对性理论。如德国耶林在《法律的目的论》中指出：所有权行使的目的，不应当仅仅为“个人利益”，应同时为“社会利益”。法国学者迪吉则主张“社会连带说”，认为“土地所有权并非为土地所有人之利益而存在，仅为增进人类之共同需要而赋予保有土地者之社会机能而己”。随着所谓的“现代土地问题”的产生，“个人和社会协调”的所有权思想开始出现，澳大利亚的麦克尔森(Miehaelson)指出:“所有权只是独占性的权利，而不是一个不受干涉的个人权利”。也有的学者把所有权概括为“一种排他的权利而不作为一种绝对的权利”。 西方学者还认为：土地产权制度的基本作用就是通过激励机制诱导农业经济活动主体的行为决策，并进一步影响农业经济活动的绩效。或者说，有什么样的土地产权制度，理性人就会做出什么样的行为反映。诺斯指出：“制度构造了人们在政治、社会或经济方面发生交换的激励结构”，“对于不稳定的产权，实施很差的法律，进入壁垒以及垄断性限制，利润最大化企业倾向于具有较短时间中较少的固定资本，并将倾向于较小的规模。最为有利可图的业务可能是在贸易再分配活动或黑市上。这一组合很难导向生产性的效率”[2]。 可见，西方关于土地信托的研究是建立在土地私有的前提下的，这与中国土地所有权归国家、农户只有使用权的国情不同，但仍然有一定的借鉴意义。因为土地使用权是土地产权的一部分，明确农户对土地的使用权仍然可以建立所谓的“有保障的产权制度”，从而作为土地流转的基础应用于土地信托。 其次，在土地的可转让性方面，国外的研究主要是一些对转型国家的调研。因为这些国家的土地产权不够明晰，使用权的转让受到诸多限制，土地无法在市场机制下合理流转，从而给完全市场机制下的土地信托形成障碍。这些研究对指导中国的农地制度改革很有启发意义。美国的罗伊·普罗斯特曼(1996)[3]通过实地调查，对中国的农村土地使用制度做了认真研究，认为土地使用权权属不充分，权能不明确。土地使用权属不充分，使土地使用权流转无法在更大范围内进行。而土地使用权和所有权的转移会使资源配置更有效，并刺激对土地资源开发利用的深度投资，减少农户的风险规避行为。同时还提出:“一些地方采取行政手段推财经理论与实践(双月刊)2007年第2期2007年第2期(总第146期)岳意定，刘志仁等：国外农村土地信托：研究现状及借鉴行规模经营，除了认识上的原因外，还有一个重要的原因，就是地方政府和集体组织为了便于控制农村土地，便于转为非农业用地。” 而俄罗斯讨论了农业用地可转让性的几个方面的问题和分歧：对潜在土地所有者的技术要求，对非居民土地所有权的限制，在信贷违约的情况下向抵押权人转让土地的限制，个人土地所有权的上限，土地股份及其转让的方式。该研究提出应在俄罗斯实行这样的转变：土地股份可通过购买或租赁的方式转让，而后者更为适用。一份土地股份就是一种选择权，可以被出售、购买、继承等。股份的所有者对分配土地有绝对权利。这种机制使得法人实体希望获得大面积的农业用地以累积所需数目的股份然后用于分配。研究还指出，租赁是农村地区的一种特别补充机制，所有者更偏好于租赁土地股份而非实物土地。 补充： 世界银行在发展中国家的农村土地管理改革方面也做出了很多努力，提出了“市场导向的耕地改革”（MLAR）计划以及自愿土地流转机制，并要求实行土地书名与登记制度，明确土地的所有权。但国外的一些学者的实证研究表明这些措施虽有一定作用，但并不一定能保证农村土地流转的顺利进行：首先，这种土地书名与登记制度虽然大量减少了无主土地并促进了带有可转让财产权的土地的供给，但这无法保证土地产权市场的发展。因为对于追求利润的贷款者来说，所有权证明并非获得贷款的充分条件，稳定的土地收入水平才是更重要的决定因素。更有甚者，农户可能不愿意用其土地所有权作为抵押品。从而得出结论，土地所有权并不是获得使用权保障的唯一方法，应参照不同的背景和地方偏好，建立更加灵活的体系（Dwniz Baharaglu,2002）[5]。此外最近还有学者（Saturnino JR，2005）[6]以菲律宾为例，用实证方法检验了与市场导向的耕地改革以及自愿土地流转机制有关的变量，得出一个预测结果：MLAR模型用于菲律宾不仅无法促进分配改革，而且会破坏潜在的国家主导的土地改革政策。这也映证了Dwniz Baharaglu的 结论。 从国外的这些研究可以看出，要实现真正意义上的土地信托，实现土地的有效流转，土地使用权必须实现可转让，当然，在中国的特殊背景下，这种转让性的实现形式还需要进一步探索。 二、关于土地信托的目的和作用 由于西方国家土地的私有制和自由流转性，为了追求更高的经济利益，农村土地的使用方式正在发生转变，不断从农业用地转变成非农用地。为了保护土地资源，国外很多学者对于农村土地用途的控制进行了研究，如Donald M. Mcleod等(1999)[7]就根据美国西部农村的实际提出了土地使用控制的三种方式：分区制、购买发展权、集群式发展，并建立了土地使用控制方式的选择模型。土地信托方式就是出于保护土地资源和公众利益的目的用于实 践的 。 在美国和英国，无论是局部性的、地域性的还是全国性的土地信托都是一种很有影响的非盈利组织，它和私有土地主们一同来保护他们的土地以达到保护和利用土地或者其他公众利益的目的。它们保护土地的工作对于他们所从事或者协助土地交易的社区和地域非常重要。这些交易包括土地的获取、保护、管理协定，或者其他的能够从土地上获取的实际资产的一些利益。 补充： 此后，西方学者们就对这种土地流转形式进行了实证研究，并且建立了各种决策模型：其中Philip J. Bacon等（2002）[8]基于信息经济学的贝叶斯网络理论建立了一个BN模型，该模型主要是为了保证农村土地使用的可持续性。这个模型主要由四个部分组成：人员的观点、土地类型、土地使用的选择、成本和利益的标准。这个BN模型不是最优化模型，而是帮助专家分析有关土地的数据。该模型的使用包括两个阶段：第一个阶段是关于土地类型的标准和土地使用的选择，这个阶段是为了评估对现在的土地使用的满意度；第二个阶段是关于改变土地使用的成本，改变成本需要考虑风险和银行利息、管理、财产的让渡等因素，这可用一个模型来评价土地管理者改变土地使用后的满意度，即： 在成本支付期内改变的满意度=长期预期的满意度－总的改变成本/成本支付期 而Julie Ann Gustanski(1999) [9]基于伦理经济学建立了一个土地信托保护决策支持模型（ILCOS），他认为土地的使用方式是深层次的政治、经济和文化结构的反映。尽管土地信托有一个共同的目的保护土地资源，但是每一个土地信托机构都有自己的设置和地域。所以，他对伦理经济学政策模式在土地信托保护方面的整个过程给出了一个总体的概念，从而总结出土地信托的决策支持的环境模型。这个模型由5个大块组成：土地的使用和环境、社会经济、计划与获取的评估、决策制定的方法、积极的决策制定。该模型主要提出和检验了美国和英国的土地信托与保护私有土地因果关系上的模式，以开发一种可行的决策支持工具。此外，Roger Coupal和Any Seidl（2003）[10]还研究了在税收基础上的土地使用选择的影响，分析了发展农业用地和农村居住用地的相关成本及其对财政结构的影响。 追问： 请问这位大哥,标题是什么?引言是哪些?