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摘 要 IAbstract II1 绪 论 研究背景 研究目的和意义 研究目的 研究意义 国内外研究现状 国外研究现状 国内研究现状 22 房地产开发企业成本核算概述 房地产开发企业成本核算的意义 房地产开发企业成本核算的目的 房地产开发企业成本核算的作用 房地产开发企业成本核算的内容 房地产开发企业的开发成本 房地产开发企业的开发费用 房地产开发企业成本核算的方法 栋号成本核算方法 项目成本核算方法 53 房地产开发企业成本核算中存在的问题 房地产开发企业成本费用的归集和分配不完善 土地开发成本核算成本分配不标准 配套设施开发成本核算计量方法不健全 房地产开发企业成本核算内容不确定 成本核算对象不清晰 成本费用的归集和分配方法不明确 成本核算周期不规律 房地产开发企业成本核算制度不规范 房地产开发企业商品成本与售价不配比 风险防范不足 房地产开发企业成本核算中成本信息的弊端 隐藏实际成本 财务制度存在缺陷 94 房地产开发企业成本核算一系列问题产生的成因 利益驱使 成本核算体系发展缓慢 105 加强房地产开发企业成本核算的建议 确保成本的正确归集和核算 合理分配土地开发成本和土地使用费 正确计量配套设施的开发成本 明确房地产开发企业成本核算的内容 根据不同情况界定成本核算的对象 根据核算对象确定成本的归集和分配方法 根据房地产开发项目确定成本核算的周期 提高房地产开发企业成本核算质量 引入计划销售价格 扩大风险和信息披露内容 针对性加强成本信息的真实性 完善财务制度 加大会计与税收监督力度 可以参考
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一、选题依据：
(一)题目： 民用航空运输成本管理研究
(二)研究领域： 民用航空、运输成本管理
(三)理论意义和应用价值：
近年来国内外航空公司间的竞争日趋激烈，每家公司都是依赖于自己独特的成本管理系统在生存，没有恰当管理水平的航空公司相继被兼并或消失。然而从中国民航几十年的发展来看，缺乏有效的运输成本管理一直是民用航空发展的绊脚石，传统的运输成本管理系统在航空业的实际应用中己经暴露出越来越多的弊端，及时地对传统运输成本管理系统进行功能补充和完善发展已成为研究的重点。
本文旨在分析航空公司运输成本的概念、构成和特征，并在此基础上探讨了我国航空公司运输成本管理存在的问题及其原因，提出了加强我国航空公司运输成本管理的系列措施。
(四)研究的概况和发展趋势：
目前理论界单独针对民用航空运输成本管理的研究还很少，一般是在研究民用航空成本管理时有所提及。针对该问题，一部分学者在研究中提出，我国民用航空运输成本管理存在的缺陷主要包括：缺乏对运输成本管理的全面认识;运输成本管理方法和手段滞后;成本信息严重扭曲等;有鉴于此，部分学者认为，要提高我国民用航空运输成本管理水平，需要培养全员成本管理意识，大力加强民用航空成本的系统管理，等等。另外，还有一部分学者认为，航空公司为了在竞争中保持正常的利润水平，必须从降低航空公司本身的运营成本入手，而以低成本、低票价为特点的廉价航空公司模式正是航空公司进行有效成本管理，取得巨大成功的有力证明。
随着理论和实践的发展，有关航空公司成本管理的理论研究将不断与实践结合，其未来的`研究将转向成本控制领域。
二、设计(论文)研究的内容
(一)重点解决的问题：
1.我国民用航空运输成本管理存在的问题
2.加强我国民用航空运输成本管理的对策建议
(二)拟开展研究的几个主要方面：
1.民用航空运输成本理论概述
民用航空运输成本的概念
民用航空运输成本的构成
民用航空运输成本的影响因素
民用航空运输成本管理的特征
2.加强民用航空运输成本管理的意义
2. 1有利于促进航空公司内部成本目标的贯彻落实
有利于提供准确的运输成本信息
有利于改善民用航空运输成本管理现状
有利于民用航空取得可持续的竞争优势
3.目前我国民用航空运输成本管理存在的问题
成本管理观念落后
. 运输成本管理模式单一化
局限于过程控制，缺乏对成本动因的分析
局限于单项活动的成本控制，缺乏全局意识
局限于运输领域，忽视对外部环境的分析
4.加强我国民用航空运输成本管理的对策建议
强化成本意识，实行全员成本管理
优化航线网络结构，减少不必要的运输环节
减少运输事故损失
统筹规划，降低燃油消耗
提高飞机技术状况，降低维修费用
加强制度建设，完善成本核算机制
(三)本设计(论文)预期取得的成果：
撰写出符合规定的毕业论文
四、需要阅读的参考文献(参考文献要求是近5年的，且J类文献不少于5个)
[1]杨春福.财务管理[M].湖北:华中科技大学出版社,2007,6:97-98
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[10]李进军.企业成本管理问题与改进完善[J].现代企业.2007,110(4):55-60
房地产企业的成本核算与控制摘要：房地产开发成本的核算存在诸多问题，主要的原因是成本的核算体制。提高房地产成本核算水平，需要制定相应的成本控制措施，同时加大会计、税收监管力度，建立和健全企业的规章制度。随着社会主义市场经济和现代企业制度的逐步建立和完善，深化成本管理改革也日益成为一个突出而又迫切的问题。企业要生存，要在竞争中立于不败之地，就必须强化成本管理改革意识。然而，传统成本管理由于存在诸多缺陷，难以满足现代企业管理的要求，企业管理者必须探寻更加先进的成本管理方法。作业成本管理作为现今比较先进的成本管理模式，在各方面，特别是在成本控制与核算方面对传统成本管理进行了改进。该文通过分析国内外研究现状，借鉴国外研究的先进成果，剖析了作业成本管理的运用流程。最后，该文对中国运用作业成本管理进行了思考。关键词：成本核算；控制；制度建设；监督房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。1 房地产行业成本核算中存在的问题由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。2 存在问题的原因分析（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。3 提高房地产成本核算水平的途径（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本，首先，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。②拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部分企业的资产负债率在80％以上。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说，偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。（2）加强制度建设，强化会计监督。①建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一个房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。②加大会计、税收监管力度。财政、税务、审计等有关部门应加强合作，及时沟通信息，对故意不进行工程决算，不按规定核算收入和成本的房地产企业加大处罚力度，同时提高预收账款、预交税款的比例，促使其及时、正确核算收入成本，切实提高房地产行业会计信息质量。企业应设立内部审计部门或人员，强化内部审计，以保证会计核算真实性，其最终目的是降低房地产开发成本，提高房地产开发企业经济效益。另外，内部审计人员要参与工程决算，全程参与成本核算的监督。
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浅谈房地产开发项目成本管理中存在问题的原因及对策一、房地产开发项目成本管理中存在问题的原因分析房地产开发项目成本管理中存在问题的原因是多方面的，主要来说，有以下几个方面：1、开发成本管理的思维滞后性长期以来，重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程、轻决策的观念和做法，使不少房地产开发企业在经营中比较重视开发规模的大小，以规模作为衡量一个开发企业实力和企业领导者政绩的主要指标，却忽视其中能产生效益的规模；一些企业的土地是通过划拨或各种模式以其他非市场途径取得的，对他们来说，成本仅仅是满足会计报表需要的数字游戏。这就造成了开发成本管理的思维滞后性。2、成本管理的过程缺乏科学性一些房地产开发企业的成本往往缺乏经营管理的内涵，忽视了为管理决策服务的目的。一般开发项目的成本核算只有在项目结算时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中的问题。特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本。3、成本管理体系缺乏全面性一些开发企业仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作，如土地成本、规划设计费、配套设施费等的控制，在管理上通常的作法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，项目在选址、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来。开发成本变成了开口成本，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生。4、成本管理制度缺乏监督性和激励性房地产开发由于周期较长、涉及成本范围较广，在成本管理制度执行过程中，各方讨价还价、黑箱操纵的余地较大，使成本管理制度变成了一纸空文。不少企业现行成本管理制度的突出问题是缺乏监督性和让参与者自觉自愿完善成本管理的激励性。二、房地产开发项目成本管理中存在问题几点对策房地产开发项目成本管理中存在问题的原因是多方面的，因此其解决方式也是多方面的，本文在此仅就其几个方面提出对策：1、确定成本管理战略——面向市场的成本管理成本管理战略是企业经营战略的核心支柱，它贯穿于经营战略的全过程，凡经营战略中应当考虑的问题在成本管理战略中都应当加以考虑。（1）企业成功管理战略的目标：立足于用户满意使用户满意是企业每一环节和部门都需要考虑的问题。随着现代企业之间竞争的加剧，满足用户不同层次的需求，就成为一个开发项目取得成功的重要保证。房地产作为商品，其价格具有地域性和差别性。成本越低，企业的价格就越富有竞争性，企业获利的空间越大。但是成本管理的结果最终要由用户是否认知企业的产品、是否满意企业的产品来决定。忽视了用户满意，成本再低也无法使利润得以实现。（2）企业成本管理战略的实施对象：从时间和空间上展开的动态业务过程传统成本管理仅以企业内部资金运动过程中的价值耗费为对象，但成本管理战略表现为一个动态的过程，它不仅是对某一时点上开发项目成本的核算与检查。在时间上，它贯穿于项目开发的全过程，从开发项目尚未正式确定起，就要从成本上研究项目是否可行，然后在实施中加以监控，直至项目全部完成后再总结分析。在空间上，它突破了单纯的财务核算成本或是预算部门招投标控制成本的界限，贯穿于房地产开发的每一个环节，从产品定位到规划设计、工程招标各阶段，从建筑主体到市政配套各产品，从生产部门到市场部门、销售部门、前期手续办理部门等等，每个环节、每个部门都是成本管理的参与单位。（3）构筑企业成本管理战略的手段：约束性手段和非约束性手段相结合开发企业在传统的成本管理活动中，多采用约束性手段。例如，对工程管理部门下达成本承包协议，对预算管理部门下达指令性的标底等。这些手段，主要是针对生产过程中某一单项活动进行约束。由于房地产开发周期长，参与生产的主体多，产品不具有均质性，仅凭这种约束性手段很难在开发全过程中实施成本控制，企业也难以建立一套完备的针对所有部门和每个环节的可量化的约束性制度。构筑成本管理战略，还需要在此基础上采取一些非约束性手段，来对那些难以用数字衡量的活动所产生的成本加以管理，例如，对产品定位过程中成本如何定位的管理，以及提高该成本定位对开发项目总成本的指导性，就是企业内部一项较为宏观的工作，它没有确定的标准，其质量如何是由员工对市场的掌握程度、对市场的预测和把握能力、对企业自身的了解程度、对产品的研究深度，甚至企业领导人的个人喜好、决策和判断能力等因素综合决定的。对于这类活动的约束显然不是靠算出来的数字进行的，而是通过一些非约束性手段，例如通过团队建设，搭建一支和谐、高效、信息畅通共享的班子；通过培育优秀的企业文化来增强员工的职业道德与职业素质，通过改变机构设置来增强管理效率，通过不同方式协调与供应商、承包商和有关主管部门之间的关系等来进行的。2、建立面向市场的成本策划体系成本策划的中心思想是：针对开发产品的特征，具体实施之前在图纸和规划阶段对产品目标成本实施管理，从而对开发设计阶段、产品建设阶段发生的成本进行预先规划。其目标成本是管理人员、设计人员、技术人员共同认可并需竭尽全力才能够达到的，是必达目标。具体来说，就是要从开发产品定位阶段起，在研究目标客户及其需求特征的同时，就要研究它们所需要产品的最高成本，或者是在特定的目标销售价格下可以实现的最佳产品。这一过程不仅要确定产品的总体规划、户型特征、质量性能、配套功能等物理特性，而且还要将成本这一价值特性也融入到产品定位当中，从而使开发商在使用户满意的基础上也实现自己的利润目标。通过设计生产成本策划和采购成本策划等手段，凝合了来自各部门、各岗位的企业内部人员的责任，并使企业外部人员如设计人员、供应商、承建商等一同加入到成本管理活动中。在开发的“预演”阶段就最大限度地排除了各种无效或低效因素，图纸上的成本更加接近于现场的实际成本，成本管理从以“堵”为主的过程管理转变为以“疏”为主的源流管理。3、建立面向市场的各阶段成本管理系统（1）对土地取得相对成本进行管理：主要是对未来市场的预测和对政策的把握，包括土地区位的选择、土地购买成本、需交纳的有关费用、将来开发时可能选择的目标客户、目标价格、目标利润等。（2）从规划设计上对成本进行管理：容积率的确定、规划风格的选择、建筑结构形式和技术的选择、建筑材料的选择、设备的选择等。这一阶段控制的核心应强调规划设计人员的工作既要考虑产品的均好性，还要把成本纳入整个规划设计过程当中。同时，还需建立成本听证制度，听取其他部门的意见，保证成本的公开透明性。（3）项目实施前成本管理：向承建商的招标范围、内容、形式、标底的确定、以及采购形式和内容的构划等。成本控制制度在这方面应明确的是，企业采购范围是由成本策划和规划设计阶段的成果决定的，这一成果对企业采购具有约束性。企业不仅应在产品构想阶段尽可能明确所需特殊材料、设备的选型，同时还应对常用材料建立实时动态数据资料库，利用ERP等现代信息管理手段，完善材料供应管理系统，最大限度地消除采购过程中的黑箱操作。（4）项目实施过程中的成本管理：合同（工程承发包、材料、设备购买等）要实行会签与分类管理。设计变更、施工签证，要实行严格的申请审核制度，负责施工管理的工程部门对实施中发现的问题，应及时与上游环节进行沟通，而不是仅限于“照图施工”。同时必须建立工程优化奖励制度，对节约成本、提高效益的给予一定比例的提成奖励。资金使用要符合预算部门、财务部门的相关信息，提前编制用款计划，以降低随意的工程变动费用和财务费用。4、完善面向市场的成本控制与监督制度成本管理战略的实施、成本策划体系的建立都有赖于完善的成本控制制度的保障。房地产开发业属于一个代理性较强的行业，开发项目的成本绝大部分是通过外部单位加入到开发产品完成过程中来实现的。在开发过程中，往往会有不同部门、不同背景的单位或个人出于不同目的，要求开发企业使用特定的设计部门、特定的施工单位、特定的材料供应商等，这些都会对成本控制制度的实施产生不利影响。将企业内部的成本控制制度按照市场化要求逐步完善，就能最大程度地避免人为因素的不利影响，提高成本管理绩效。 房地产项目的开发是一个复杂的系统工程，单靠自觉是不够的。必须建立一个强有力的、实时参与的监督机构，在重大决策、人事任免、合同签订、资金使用等环节，按既定的制度和目标实行监督管理，以确保各项制度和目标的严肃性。5、建立面向市场的评价与激励机制在项目完成后，必须对项目实行客观、公平的评估、评价，对照目标计划以及开发各环节的控制水平，通过“解剖麻雀”的方法总结经验和教训，做到奖罚分明。按照市场的惯例，给予相关人员足够的也是应当的激励，管理人员才有更大的积极性，管理才能不断前进，企业也才有更大的效益。
房地产企业的成本核算与控制摘要：房地产开发成本的核算存在诸多问题，主要的原因是成本的核算体制。提高房地产成本核算水平，需要制定相应的成本控制措施，同时加大会计、税收监管力度，建立和健全企业的规章制度。随着社会主义市场经济和现代企业制度的逐步建立和完善，深化成本管理改革也日益成为一个突出而又迫切的问题。企业要生存，要在竞争中立于不败之地，就必须强化成本管理改革意识。然而，传统成本管理由于存在诸多缺陷，难以满足现代企业管理的要求，企业管理者必须探寻更加先进的成本管理方法。作业成本管理作为现今比较先进的成本管理模式，在各方面，特别是在成本控制与核算方面对传统成本管理进行了改进。该文通过分析国内外研究现状，借鉴国外研究的先进成果，剖析了作业成本管理的运用流程。最后，该文对中国运用作业成本管理进行了思考。关键词：成本核算；控制；制度建设；监督房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。1 房地产行业成本核算中存在的问题由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。2 存在问题的原因分析（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。3 提高房地产成本核算水平的途径（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本，首先，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。②拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部分企业的资产负债率在80％以上。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说，偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。（2）加强制度建设，强化会计监督。①建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一个房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。②加大会计、税收监管力度。财政、税务、审计等有关部门应加强合作，及时沟通信息，对故意不进行工程决算，不按规定核算收入和成本的房地产企业加大处罚力度，同时提高预收账款、预交税款的比例，促使其及时、正确核算收入成本，切实提高房地产行业会计信息质量。企业应设立内部审计部门或人员，强化内部审计，以保证会计核算真实性，其最终目的是降低房地产开发成本，提高房地产开发企业经济效益。另外，内部审计人员要参与工程决算，全程参与成本核算的监督。
论《财务管理在实际工作中的应用》
房地产企业成本管理的好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力。下文是我为大家搜集整理的关于房地产工程成本管理论文的内容，欢迎大家阅读参考! 房地产工程成本管理论文篇1 谈房地产企业成本管理存在的问题及改进措施 房地产行业已经发展为精细化管理，成本管理则是房地产企业精细化管理的核心，只有控制好成本，企业才能有盈利空间，才能得到持续发展，尤其在目前房地产行业竞争如此激烈的情况下。如果没有优于大多数企业的成本控制水平，企业就很难生存下去。因此，房地产企业提升成本管理水平迫在眉睫。 一、房地产企业成本管理的特点 (一)成本控制的重点贯穿项目各环节 房地产企业的产品是地产项目，各开发项目既有相似之处，也存在着许多不同，产品各异，与普通工业企业产品相比成本控制有很大的不同。工业企业产品一旦投产，产品定型，产品设计结束，销售渠道也基本确定，成本控制主要集中在材料采购及提升生产效率上面。房地产企业的成本控制的重点则始终在项目取得、设计、生产及销售的各个环节，一个项目结束，下一个项目又重复一个完整开发的全过程。如果有新产品又将重新设计销售，各个开发阶段又要重新循环一次。 (二)成本管理工作相对复杂 房地产企业开发产品不完全相同，即开发产品的多样性决定了房地产开发企业成本控制的复杂性。房地产企业由于开发产品多样，开发产品相对独立，成本管理工作是否有效，没有单一的产品成本参照，导致成本节约评价比较困难。因此，房地产企业要做好成本管理工作，必须建立起比工业企业相对复杂的成本管控措施与评价体系，才能使成本管理工作更加有效。 (三)成本管理水平对成本金额影响较大 房地产开发项目由于资金投入量大与开发产品自身的独特性，决定了房地产企业的成本管理对一个项目的成本影响非常巨大。例如，产品设计阶段一个有效的设计优化，可能减少大量的工程量，节约建造成本;产品销售的一次有效创新，可以加快项目销售速度，节约大量销售成本及财务成本。成本管理的好坏对房地产企业开发成本影响较大。 (四)各成本管理阶段相互影响明显 房地产项目各开发环节成本管理影响效果明显，如设计环节成本管理不到位，势必影响施工环节的建造成本及洽商数量，造成建造阶段成本提高，如果建造阶段管控不到位、施工质量不好、施工拖延，必然造成销售困难，减慢销售节奏，提高销售成本。因此，房地产企业各成本控制部门相互影响，房地产开发企业应在成本控制中注意各部门的协作。 二、目前房地产企业成本管理存在的问题 成本管理存在于房地产企业土地获取、设计、招标采购、施工、销售、成本核算及考核的各个开发链条与管理环节。目前，房地产企业成本管理存在着以下主要问题： (一)土地获取缺乏项目可行性分析 房地产开发企业的生产经营是从土地获取阶段开始的，土地获取的好坏直接影响到房地产企业的后期经营及盈利能力。以前房价涨势迅猛时，只要能取得土地，房价的涨幅很快就会覆盖土地成本，企业肯定能取得较高的利润。土地获取随机性强，获取土地根本就没有详细的前期调研及严格的可行性分析。现阶段存在的一些亏损的项目，往往是在土地获取阶段根据房价大幅上涨阶段的经验，预计了一个较高的售价，没有认真测算比较贴近现实的预计销售价格及可接受土地价格，导致获取土地价格过高，最终的销售价格远低于土地获取阶段的预期价格。因土地价格的过高，导致开发成本加大，项目出现严重亏损。 (二)规划设计不合理 规划设计阶段是在可行性研究报告的基础上，对预计方案在设计阶段的最终实现，是房地产开发阶段成本控制的关键。规划设计阶段的定位是否准确，房屋功能是满足客户需求，是项目能否达到预期的销售价格及销售目标，能否将成本控制在企业可承受范围内的关键。目前大多数房地产企业由于设计能力不足，将大部分的设计工作交由设计院实施，但对设计院最终的设计成果往往缺乏审核能力。有时由于设计院的设计水平不高，导致最后的设计不合理，不必要功能没有有效缩减，使用材料成本过高，整体上，房屋造价在设计阶段就偏高。由于设计不合理，后期变更洽商率较多，影响施工进度，建造成本大幅提高，超出原有设计成本限额。 (三)招投标管控不严 在各项招标阶段，选取的招投标对象能力各异、参差不齐，有些中标单位可能施工能力不足，就会耽误项目开发工期，拖后开盘销售时间，还会增加各项管理费用及成本支出，或导致施工质量问题，增加后期维修成本，最后损害开发企业声誉。在施工招标阶段，招标文件不够完善，工程量清单不全面、不准确，导致所签订的合同不严谨，后期施工单位抓住所签订合同的漏洞，大幅增加变更洽商，使最终结算价格大幅超过原合同价格，使企业开发成本增加。 (四)工程施工管控不到位 工程施工阶段，部分房地产企业工程管理力量薄弱，管控不到位。各项变更、洽商管理混乱，变更洽商审批流程不够明确，导致有些变更洽商在施工管理阶段只有工程管理部门知晓，设计及成本管理部门并不知晓。在工程结算阶段，这些变更洽商又都被施工单位拿出来交到成本结算部门，由于变更洽商发生时没有经过严格的审批，变更洽商的真实性或工程量等都很难准确判断，造成互相扯皮，最终结果是变更洽商失去控制，最终结算成本费用大幅度提升。 (五)销售费用控制不严 销售推广费用上限没有明确的规定，销售费用使用也没有明确的使用效果考核办法。由于管理粗放，有时虽然花费了大量销售费用，但推广效果并不明显。企业在迫于销售压力的情况下，一味增加销售费用的投入，导致销售费用大大增加。 (六)成本核算停留在成本反映阶段 财务及合同管理部门对开发项目的成本管理只是停留在成本的反映阶段。成本管理只是成本实际发生后的记录，没有分析实际发生的成本是否合理，是否超出本阶段的成本控制目标。成本管控及考核措施缺失或流于形式，不能发现开发过程中成本是否偏离预定目标并采取纠偏措施，导致成本最终超标，也不知道过程中哪里出了问题。各个部门不能很好地明确自己的责任，企业长时间无法形成有效的成本控制管理方式，导致成本管理水平停滞不前，成本费用居高不下。 三、房地产企业成本管理存在问题的改进措施 (一)提高全员成本管理意识、加强制度建设 成本管理水平不高，最主要的原因就在于成本管理意识不到位。成本管理的意识还停留在房地产暴利时期的水平，致使成本管理意识淡薄，成本管理制度缺失或流于形式。目前，在各项成本高企竞争激烈的形势下，房地产企业提高成本管理水平，就是提高利润率，这是在残酷的竞争中能够生存下来的关键。因此，房地产企业必须提高成本控制意识，并在企业成本管理中，建立一套全面覆盖、有效实施的成本控制制度，落实成本控制各个环节的责任，做到事前有指标、事中有控制、事后有考核。靠良好的成本管控意识及有效的成本管控制度，可以把总成本控制在企业可承受的范围内。 (二)完善土地获取阶段的投资分析 土地获取阶段，企业最重要的是要对可开发业态及房屋售价作出准确的估计，土地获取阶段的销售、成本、利润分析不能随意进行，要有较强的预期严谨性。土地获取阶段的投资盈利分析中，房屋开发类型必须根据地块规划指标，由设计、销售、成本、财务多部门经过多轮讨论作出各部门都认为可行的方案，不能只由土地获取部门一个部门来决策。根据房屋开发类型方案并结合周边相同类型房屋售价及房价走势作出房价销售预期，以售价推算出可承受的土地价格，只有这样，土地获取后开发成本才不会超标。土地获取阶段各部门应有明确的分工，并落实责任，不能出现土地获取成本过高无法落实责任的问题。 (三)提高设计部门人员素质，各部门配合细化设计方案 规划设计的好坏，直接决定了后期开发建设阶段成本高低，如果设计完成，依靠后期施工环节大幅节约成本是非常困难的。以前的房地产开发企业设计力量比较薄弱，设计工作主要由设计院完成，而如今要使设计环节能够符合业态及国家规范要求，又要节约后期建造成本。所以，开发企业首先要加强自身设计部门的水平，聘任设计专业出身、有房地产开发经验的优秀人才，组建相应的设计部门，这样既便于与设计院沟通，指导设计院设计工作，又能够审查设计院设计成果的优劣，发现问题，减少后期设计变更，节约后期变更成本。其次，设计开始前，最好能够在符合项目定位的前提下，找多家设计院提供多种设计方案，房地产企业设计、营销、成本、工程等部门参与，筛选出最优方案。在最终方案确定后，设计部门在设计工作的过程中也要召集相关部门跟进设计结果，在设计阶段对最终方案进一步优化，在满足客户使用功能的前提下，去除不必要功能，选用性价比高的施工材料，使设计功能无浪费，施工材料成本最优，减少施工阶段变更洽商。 (四)建立合作单位数据库，细化标底及合同条款 房地产企业应在招标前对所要投标的单位进行详尽的考察，招标时设立必要的投标门槛，使不达标的企业不能投标。企业内部要建立合作单位数据库，掌握合作单位总体情况。对长期信用良好、工程施工优秀的企业要加强合作，投评标阶段要设立相应的加分项，增加合作良好的企业的中标概率，对于那些信誉不好的企业要建立黑名单，禁止这些企业投标，避免后期给企业增加意外成本，造成其他方面的负面影响。在编制招标工程量清单的过程中，要建立制度，落实责任，核对工程量清单的准确性及全面性，避免后期出现漏项导致变更，而增加后期结算成本。合同签订过程中，应与施工单位签订限定总价的合同，如非要签订浮动总价合同，应当详细规定合同价格浮动的条件及相应的标准，使合同总价控制在一定范围。 (五)加强施工管理，理顺变更洽商审批流程 在施工过程中，相应的变更洽商在所难免，公司内部也必须建立合理有效的变更洽商认定机制，保证变更洽商符合公司管理规定，变更洽商必须经过合理的审批后，施工单位才能施工。最终结算阶段，只有经过公司正规审批程序的变更洽商才予以承认，未经正规审批的变更洽商不予认可，严格审批流程，保证变更洽商的真实性及工程量的准确性。 (六)严控销售费用总量，建立推广效果奖惩机制 销售费用方面，房地产开发企业要根据项目业态及销售额，提取一定比例的销售费用，设定销售费用限额，并在销售费用各个功能如咨询费、推广费、销售佣金等功能方面进行分配，将这些费用与相关单位等工作效果与实际销售效果进行挂钩，并制定相应的推广效果考核办法。销售费用支出后要定期进行考核，费用花出去，没有达到预期效果的情况要及时查找原因，对于因市场原因导致的要适时调整销售策略，对于因销售部门及合作单位自身原因导致的，要建立适当的奖惩机制。严格控制销售费用的使用总额及效果，对于长期不能满足销售推广需要的合作方要有清退机制，只有这样，销售费用才能在控制总额的同时达到推广效果。 (七)加强成本核算，变事后反映为事前有指标，事中有控制 第一，要建立健全全面预算制度，项目总体的成本及项目年度的成本总额都要有比较详尽的预算，预算要层层下达，责任成本落实到各个部门，落实到个人。第二，要建立成本定期汇报分析制度，成本核算部门不能只是一个已发生成本的反映部门，应将已发生成本与总体预算及月度、年度成本预算目标进行对比，定期召开成本分析会，分析成本节约及超支原因。对于有效控制成本的管理方法要坚持及推广，必要的要形成制度，对于成本超支的，要找出原因，改进成本控制方法，形成事中控制成本的有效机制。第三，要推进信息化管理，以前成本核算管理粗放与信息化不足有较大关系，由于信息化不足造成各部门成本数据相互割裂、数据不共享，数据标准不统一，过程中对某项成本分析取数困难或不同部门出具的数据分析结果不一致，导致成本控制是否有效无法确定，成本控制水平裹足不前。目前，由于互联网的快速发展，基于互联网的成本管理平台已趋于成熟，房地产开发企业要尽快建立基于互联网的统一成本管理平台，便于自身的成本核算、反映及决策分析。 (八)建立有效的成本控制考核机制 有效的管理制度必须要有考核奖惩机制，才能得到执行，成本管理也是如此。房地产企业在建立健全各项成本管理制度的同时，也要建立健全责任成本考核机制。至少每年要根据成本实际运行情况与年度预算情况进行对比，根据公司考核制度规定，对各部门责任成本控制情况进行奖惩，做得好的要进行奖励，做得差的要进行处罚。只有建立健全成本考核机制，才能调动各部门实施成本控制的积极性，成本控制才能落到实处，成本才能切实降低。 四、结束语 目前，成本控制已成为房地产开发企业的一项重要任务，房地产企业要保持利润并生存发展下去，必须建立健全各项成本管理制度，利用好各项成本管理工具及信息化管理平台，在房地产开发各个环节注重成本控制，提高自身成本管理水平，使自己适应市场的发展需要，在实现企业自身利润要求的同时，提高我国房地产企业的总体成本管理水平。 房地产工程成本管理论文篇2 浅析业主项目成本管理 企业的发展离不开管理，在工程建设项目项目中，更加离不开对项目成本的管理，建立起一个成本信息库显得十分必要，针对这一情况，本文主要从不同的环节对工程建设项目项目的开发进行有效的成本管理，希望能够对今后的工程项目起到一定的借鉴作用，更好的发展我国工程建设项目事业。 1 投资决策阶段的管理 首先在投资决策阶段，也就是在最初决定项目立项的时期，相关人员一定要从可行性方方面出发进行前期的考察工作，看这个项目是否合理性和必要性，在可行性研究的基础上再粗略的估计一下方案需要的资金有多少，选择合适的投资，计算出能够从中获取的利润，同时还要对整个工程建设项目项目可能存在的风险进行有效的评估，这样才能获得最完整的计划，以便为后续的工作奠定基础。 2 设计规划阶段的管理 在这一阶段中，要想对成本进行有效的控制，首要前提就是做好设计工作，因为设计阶段对投资产生的影响占据整体影响的90%以上，这一阶段也是将经济效益最大化的重要阶段，笔者认为要想做好设计阶段的工作，一是要选择一个合适的设计单位，拥有丰富的设计经验，并且将项目的主要负责人确立下来，组建起稳一个完整的设计团队。二是要从经济性的角度出发加以论证，确保整个设计既满足设计的要求，又能达到经济最大化的效果，设计时需要满足各个阶段的相关要求，与可行性报告进行对比，对投资情况加以进一步的估算。三是要将设计图纸进行审核，必须要由专业人士进行评判，力求减少工程变更的情况。 3 施工招标阶段的管理 在进行施工招标的过程中，有几点是需要注意的，具体如下。 由专业人士建立起一个招标小组，从多个方面着手，如招标范围、招标内容以及招标条件等方面加强招标活动，避免产生重复招标的现象，招标的企业至少要达到5家以上，这样可以有效的避免出现串标的可能性。 在招标的过程中所遵循的原则为最低价中标，确定好标底，将工程一次性包死，采用工程量清单计价的形式进行招标。如果招标的企业条件相同，那么则优先选择费用低的企业。 对于总包以及项目经理的选择，优先确定其具备相应的组织管理能力，在招标前重点考察的内容是是否具备相应的组织管理能力，对于公司的资质情况则作为次要的考察内容。有些分包项目具有垄断的性质，针对这种情况就需要将造价降到最低。 在制定合同的过程中，合同中的各项条款需要加以进一步的细化，防止有不明确的条款存在，这样可以有效的避免纠纷以及索赔现象的出现，尤其是要注意各个款项是否存在歧义的情况。在合同中还要注明工程项目各方应该履行的义务以及可以享受的权利，如果不能按照合同办事，则有权获取相应的赔偿。 最后，将施工单位、施工材料以及相应的设备供应商的相关信息收集起来，输入进数据库中，一方面便于查找有关的信息，另一方面还能对这些单位评分，以优中选优。 4 施工阶段的管理 在施工阶段的成本管理，可以从以下几个方面进行控制： 一是要在土建、水电以及相应的各个环节中建立起相对专业的人员，由专人对项目的情况进行管理，必须要具备丰富的技术经验与管理经验。有独自运作项目管理阅历的人承担，项目管理团队的待遇和利润挂钩，调动团队积极性，同时项目管理团队人员应具备职业道德。 开工前应组织设计、施工、监理、业主方预算、工程管理人员组成小组对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性进行会审，提出明碡的会审意见，并在施工前改正。 通过招标选择有良好信用的总包及监理单位，监理单位和总包或其他供应商、分包无利益关系。 项目管理人员应和监理对工程质量进行监控，一旦发生质量事故，应马上通知有关部门进行详细调查，分析事故原因，提出事故报告及防患措菔，防止再发生和减少损失。应对隐蔽验收做好详细记录，并办理书面手续。 进度款：(1)原则上不支付预付款和备料款，如需支付，需按规定的流程审批。(2)施工单位应按月报送进度计划和本月实际完成、验工月报表，工程、预算部门会同监理对施工单位的进度款进行审核，同时查看上报的资料是否齐全(进度照片，工程质量证明材料等)。经财务审核、批准后，工程、预算、财务建立统一合同台帐和批准付款台帐。(3)工程款支付达到合同款的85%，原则上应停止付款，防止支付过度出现。 5 技术协调 建设项目管理，是为满足建设项目对于特定目标要求而进行的系统的、有效的计划、组织、控制与协调活动。"协调"是建设项目管理的一项重要内容。协调的内容包括人际关系、组织关系、资源供求、信息交换等方面，资源供求与信息交换协调可以统称为技术协调。从业主方的工程管理的角度出发，建设项目管理中的技术协调的重点，主要是技术信息协调，这一协调贯穿整个项目管理全过程。 技术协调是目前建设项目管理相对较薄弱的环节。对于项目建设程序的各个阶段而言，规划、设计、施工阶段自身有较完善的质保体系，有各自较为严密的标准、规范，但各阶段之间需要衔接，必然存在技术信息的相互流动。例如，施工单位对于设计使用功能的理解，以及对变更的掌握，设计单位对于现场和施工动态情况的了解等，都依赖技术信息交流;项目管理的对象，即工程实体本身，是一个由众多的环节构成的系统，项目管理实践证明，技术信息协调失败引发的问题在项目缺陷中占了相当大的比例，从而造成项目成本控制失调。 技术信息协调是在各阶段间、工程各部位间以及各单位间传递技术信息，对于其中的部分子系统。错误的技术信息一经传递，往往会在相对封闭的子系统中持续作用，或者对其他子系统引发连锁反应，直至出现矛盾后才被发觉，具有隐蔽性。正是由于技术协调是提供工作的依据、标准的保障，所以其意义重大。 结束语 总而言之，工程建设项目事业是我国比较重要的一项产业，在近些年间的发展也是十分迅速的，针对当前的发展形势，必须要对业主方的项目成本加以更为有效的管理，成本的管理对于项目管理的成败具有直接的联系，间接也体现着建筑的整理水平以及综合的竞争力，所以为了国家能够获得更为理想的精力效益以及促进工程建设项目市场更加蓬勃的发展，相关人士需要在成本管理上多下功夫，这样才能让我国的工程使用增值。 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产项目成本管理论文 2. 房地产施工项目成本管理现状及对策探讨论文 3. 建筑工程成本管理毕业论文 4. 工程项目成本管理分析论文
浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。 1、房地产业增长率对国民经济的影响 房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。 2、房地产业效率增长率对国民经济的影响 产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。 3、房地产业信用规模对国民经济的影响 产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。 4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响 由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。
房地产企业的成本核算与控制摘要：房地产开发成本的核算存在诸多问题，主要的原因是成本的核算体制。提高房地产成本核算水平，需要制定相应的成本控制措施，同时加大会计、税收监管力度，建立和健全企业的规章制度。随着社会主义市场经济和现代企业制度的逐步建立和完善，深化成本管理改革也日益成为一个突出而又迫切的问题。企业要生存，要在竞争中立于不败之地，就必须强化成本管理改革意识。然而，传统成本管理由于存在诸多缺陷，难以满足现代企业管理的要求，企业管理者必须探寻更加先进的成本管理方法。作业成本管理作为现今比较先进的成本管理模式，在各方面，特别是在成本控制与核算方面对传统成本管理进行了改进。该文通过分析国内外研究现状，借鉴国外研究的先进成果，剖析了作业成本管理的运用流程。最后，该文对中国运用作业成本管理进行了思考。关键词：成本核算；控制；制度建设；监督房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。1 房地产行业成本核算中存在的问题由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。2 存在问题的原因分析（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。3 提高房地产成本核算水平的途径（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本，首先，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。②拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部分企业的资产负债率在80％以上。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说，偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。（2）加强制度建设，强化会计监督。①建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一个房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。②加大会计、税收监管力度。财政、税务、审计等有关部门应加强合作，及时沟通信息，对故意不进行工程决算，不按规定核算收入和成本的房地产企业加大处罚力度，同时提高预收账款、预交税款的比例，促使其及时、正确核算收入成本，切实提高房地产行业会计信息质量。企业应设立内部审计部门或人员，强化内部审计，以保证会计核算真实性，其最终目的是降低房地产开发成本，提高房地产开发企业经济效益。另外，内部审计人员要参与工程决算，全程参与成本核算的监督。
论《财务管理在实际工作中的应用》
您好，这是一个非常大的题目，要写出一篇高质量的论文，需要进行大量的市场调研和深入实际的研究。不妨换一个小一点的题目。例如《XX市房地产开发的前景展望》等。
正确的市场营销策略是企业盈利的保证,如果没有适合企业及产品的目标市场和恰当的市场营销策略,其他如产品定价、.分销渠道、品牌宣传等只不过是水中月、镜中花。下面是我为大家整理的关于市场营销策略的论文，供大家参考。
摘要：中小企业的数量在市场中占据了很大的比例，对促进国民经济增长起着重要的作用，而且，在经济市场发展中，中小企业的市场营销策略也在不断地改进和完善，能够保证中小企业健康、稳定地发展。但是，当前一些中小企业在市场营销中还存在着一定的问题，为此，本文主要对中小企业市场营销策略展开分析。
关键词：中小企业;市场营销;营销策略
1引言
中小企业市场营销策略是指在中小企业中制定科学的营销策略与营销手段，对市场进行准确的定位，瞄准目标客户的需求。对企业的内外部环境进行市场调研与分析，建立准确的SWOT分析，对企业内部管理及外部营销活动制定科学有效的策略规划[1]。使中小企业通过科学有效营销策略对市场进行准确细分、明确目标客户，保证企业的市场营销效果。
2中小企业市场营销策略的重要性
首先，我国人口基数较大，我国长期以来存在着就业压力问题给国家的宏观调控带来困难，而中小企业在我国的迅速崛起很大程度上缓解了我国人口就业压力，给社会的稳定发展提供了有力的基础。其次，在我国国民经济中中小企业占据着重要的地位，据调查表明中小企业销售收入占总收入的57%[2]。在全国大量的零售行业网店中中小企业占90%，我国出口产品总额中中小企业占据60%。由此可见中小企业对我国国民经济的发展做出的贡献不可小觑。第三，目前我国大多数中小企业从事的是第三产业，这条产业链最大的特点就是更加接近市场和消费者，在市场中较为活跃，具有较强的市场竞争力。因此，目前我国中小企业是我国经济增长、科技进步的助推器。
3目前中小企业市场营销过程中存在的问题
营销管理体系不健全
我国部分中小企业内营销管理组织结构不健全，一方面，由于对现在营销理念重要性认识不足，在设立企业组织构架时多以销售为导向进行企业资源的分配考量。导致许多中小企业缺少专业营销部门及相关组织部门，或者即使设立营销部门，其配置及职能仅仅涵盖营销中简单的商业活动企划或VIS理念传播等少数几项职能[3]。另一方面，营销相关职能部门缺少相应权限，使部门地位沦为销售或市场部附庸。此外，由于资源投入较少，导致营销相关部门的人员专业素质不高，严重滞后企业的营销硬件水平。这些原因导致大多数中小企业在日常运营中企业营销企划仅仅成为企业董事长或总经理等领导的工作，缺乏科学系统的营销支撑，使我国中小企业难以摆脱长期以来的经验化营销管理模式，难以适应现代经济环境。
营销理念落后
在竞争激烈的市场经济体制中，很多中小型企业虽然目前还能够保持现状生存下来，但是，企业管理者缺乏科学的营销理念[4]。在市场营销中仍采用传统的直销、跟销等传统的营销模式，这种传统的营销模式对市场需求认识不够，对市场营销信息搜集不到位，严重影响了企业的营销发展。其次，还有些家族式的中小企业中，由于管理者没有营销管理经验，继承企业后没有对营销管理进行专业的培训学习，缺乏营销理念，将营销看成传统的推销。由于缺乏科学的营销理念，在企业产品的营销中缺乏品牌营销、整合营销及产品组合营销的具体认识，同时在营销过程中也没有准确的营销目标计划，使企业在营销过程中增加了大量的营销成本。
市场定位不准确
由于目前部分中小企业的营销目标不够明确，缺乏准确的市场营销定位，它们在市场营销过程中没有准确的市场定位，就犹如海中航行的小船失去了塔灯的指引，在市场发展中盲目的营销，找不到自己的位置，形成在市场竞争中盲目扩张的营销现象。此外，由于中小企中缺乏营销理念作为指导，在市场定位中没有科学的定位依据，企业对营销中的SWOT分析方法的认识较为肤浅，在具体实施过程中对企业内外部优势分析不够全面，导致企业对市场营销中的定位不够准确。
竞争方式单一
目前我国部分中小企业在市场竞争中仅仅利用价格战压低产品价格进行竞争，由于在企业价格竞争中，企业的利润较小，因此，企业往往在内部克扣员工薪资。长期进行单一的价格竞争严重影响了企业的内部发展和企业的收益。同时在价格竞争中由于价格战的激化，导致一些破坏市场秩序的价格竞争现象出现，还使市场中出现大批的假冒伪劣产品，严重影响了我国市场经济的可持续发展。同时，部分企业在竞争中进行单一的竞争模式没有体现产品的附加价值和企业产品的品牌价值，企业在生产经营中没有注重创新研发新的产品，产品的单一使企业的品牌发展受到制约，使消费者对产品的认识具有局限性，不利于企业的发展。
4中小企业的市场营销策略
由于我国中小企业容错能力较差的现状，在激烈的市场生存中更需要精准的营销策略规划。而现代市场经济具有螺旋加速效应，只有具备快速的企业营销决策及执行能力才能使企业在生存的前提下得到更好的发展。因此，我国中小企业的市场营销策略应该从“快”和“准”两个方面考虑。
建立快速增长型的企业营销模式
现代企业营销能力源于企业组织运营管理水平与销售策略的精准对接能力。因此，在现在营销理念下企业的营销策略需要通过建立科学的营销组织体系得以实现。
建立企业快速营销决策保障机制
中国企业传统经验型决策的正确与否与周期长短，偏重受决策者所处圈子及个人经验的影响。而现代型企业科学决策，多由企业运营中内外部信息收集能力、反馈渠道和企业经验所决定。后者科学可控性高，对预期的判断更长远。从经验型决策转变为科学决策，这是判断一个企业是否是快速型企业的标准。我国中小企业要成为快速企业，必须通过转变决策模式，即从经验型决策转变为科学型决策，建立快速决策的机制，使决策快起来。通常认为小企业不具备建立企业相关信息搜集机制的基础，往往劣势就是优势所在。中小型企业要快速发展，只能将少数资源集中到几个关键目标市场，因此数据化信息来源集中、信息量小、便于统计且信息的有效程度高[5]。另外，组织结构多为扁平化或易于扁平化，信息传递及精确修正更灵活。同时，中小型企业在规范化数据搜集上产投比更优，从传统决策型向科学决策管理转变成本更低，收益更高。
建立现代营销管理组织结构
建立完善的科学决策机制，离不开良性健康的管理组织结构的支持。而中小企业正缺少良性组织结构。彼得原理及帕金森定律等现象在各层次的组织中大量存在，使组织运行成本高，有效信息流速慢，最终导致企业决策快不起来。现阶段我国中小企业组织结构不合理，主要表现为：企业盲目节省资源，对企业必备的关键部门缺少配置;重要部门职能不明确;没有合理的目标管理机制;人员配置不当;组织的人际成本过高。应该通过合理部门调整、优化人员组合、建立目标管理机制和有效的激励体系，实现企业内部改革。企业管理本质是人的管理，把合适的人拼合成合理的组织，通过合理的组织结构保障组织高效运行。
制定精准的营销策略
合理制定企业中长期营销发展规划
三年企业靠产品，十年企业靠管理，百年企业靠文化。目前我国中小企业大多处于第一层次末期，本质是工厂，还不是公司，只能卖产品。面临的首要任务是逐步建立自有的初级品牌，为企业向公司化转型提供支撑。鉴于中小企业的发展现状，大多数中小企业发展规划的第一个阶段目标，应该是通过企业的公司化、产品的品牌化，成长为市场中的挑战者。先做成品牌，再做市场扩张。因为产品一直要寻找市场，而市场也会主动寻找品牌。所以，不应盲目进行市场扩张，当企业在一个局部目标市场做成数一数二品牌时，企业向整体市场扩张的阻力自然会变小。同时在这个发展阶段，我国中小企业应该结合自身情况正确采用品牌策略。例如：双品牌、多品牌战略，能优化高低端产品搭配，增加市场份额;并容易针对不同目标市场制定灵活的策略，进而分散市场领导者反击的注意力。当企业成功完成公司化转型，通过品牌的感性营销设计成长为挑战者后。才有能力建立以输出企业文化为导向市场营销竞争策略，成长为具有一定规模与市场话语权的市场竞争者。中小企业要实现第一阶段目标，首先要通过对竞争市场进行充分分析，制定出准确的企业市场竞争战略，并通过产品、价格、渠道、促销等营销组合的执行，占领目标市场，来完成企业的市场竞争战略。
建立精简有效的市场调研机制
中小企业市场营销决策的容错能力较差，每一次营销决策都关乎企业的生死。然而，我国中小企业由于受资源及条件所限，对市场调研的重要作用往往忽视，或虽然认识到市场调研的重要性，却在市场调研科学营销决策与传统经验决策的成本与收益博弈中趋向于选择传统经验决策。在这一背景下，企业的市场调研机制难以提供客观有效的决策依据，导致整个营销策略建立在错误的基础之上。因此，我国的中小企业应该正确认识市场调研的重要性，有效、合理调配企业资源，充分利用销售人员进行市场调研。
准确定位营销战略和目标
中小企业不应满足于做简单的跟随者。应该针对具体目标市场定位于利基型跟随者，利基型跟随既是传统目标市场的跟随者，也是新兴细分目标市场的挑战者与领导者。
重点开发“关键目标市场”的营销资源
由于中小企业资源有限，所以中小企业应依据市场定位与市场细分，关键目标市场制定可行性市场竞争战略，可以最大限度地将营销资源集中在企业最关键的明星业务与潜力业务上。使企业在关键的目标市场上最大限度强化企业优势、打造企业核心竞争力。例如通过双品牌或多品牌支撑差异化战略。集中企业资源关键点是投放中高端化的第二品牌寻找新目标客户，占领新渠道，逐步淘汰低端产品，成长为关键细分市场新的领导者;在新兴目标市场采用设计高端化的第二品牌，要充分利用马太效应，成长为细分目标市场领导者。通过品牌营销策略的实施，再反向向传统渠道渗透，由跟随者逐步成长为目标区域整体市场挑战者。最终通过关键的目标市场，最大限度集中企业营销资源打造竞争优势，即通过双品牌正面防守侧面出击。先将企业公司化，产品品牌化，进而打造企业核心竞争力。
以市场为导向进行产品创新
企业的营销目标是通过品牌赚钱，而不只是卖产品。中小企业实现这一营销策略的关键应是以细分目标市场的市场需求为导向，预见性地对简单仿制产品进行创新，提高产品附加值，实现产品差异化，最终打造企业的盈利能力，才能使中小企业避免被市场淘汰。因此，产品设计创新应建立在准确、科学的市场细分基础之上。
5结语
综上所述，我国中小企业的整体市场营销能力远远落后于现代市场经济要求，要提高我国中小企业的现代营销能力应将企业组织运营管理水平与营销策略进行精准对接，结合自身比较灵活的经营优势，有效提高中小企业的营销能力。同时，针对中小企业的经营中容错能力较低的问题，充分应用企业的营销能力，制定科学、合理的精准营销策略才能使我国中小企业摆脱先天劣势，获得健康快速的发展。
参考文献
[1]徐永磊.论中小企业的市场营销策略[J].现代营销(学苑版),2010(06).
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[3]王双萍.中小企业市场营销中的问题及对策研究[J].企业技术开发,2009(02).
[4]相焕萍.我国中小企业市场营销模式[J].现代商业,2009(21).
[5]涂维亮.中小企业市场营销的路径选择及策略[J].中国集体经济,2009(10).
摘要：建立有效的信息反馈模式，从而更好的了解客户对渠道成员的反馈，便于更好的加强渠道管理质量。
关键词：房地产;市场营销策略
一、房地产企业市场营销渠道的特点和现实需求
房地产作为商品，具有与其他工业产品截然不同的特性，导致其营销渠道也存在着不同的要求和特征。随着市场竞争的加剧以及网络、移动通信技术发展所导致的个人信息获取量的激增，对房地产企业市场营销渠道也有着新的要求。
1.房地产企业市场营销渠道的特点。
相对于其他产品而言，房地产产品具有建设周期长、产品位置固定、产品关联项目多、价格昂贵等特性，因此其市场营销渠道也有着自身的特点。一是渠道关系时间久。相对于其他商品而言，房地产的存在时间跨度长，因此渠道各成员间关系维系时间长，对成员之间的关系融洽度要求高。二是渠道结构相对简单。相对于其他企业的销售渠道而言，房地产企业销售渠道往往比较简单，呈现出短、扁、少的特点，因此渠道冲突数量相对较少，但一旦出现问题，其性质往往比较恶劣。三是渠道服务要求高。房地产产品的关联性较强，从硬件的基础设备、生活设施到软件的物业管理等等方面，标准较高。四是渠道对象方向性强。渠道成员具有一定的特殊性，特别是房地产项目的性质和特点决定了渠道成员的性质和群体特征，因此，在确定营销策略方面占有比较重要的位置。
2.房地产企业市场营销渠道的现实需求。
房地产企业面临市场竞争的加剧，使得房地产企业市场销售面临的更多的困难。这也就要求企业市场营销渠道必须有所改变，以适应这一新的情况。一是营销推广的效益要求更高。房产作为一个特殊的商品，消费者在选择时会比较慎重，而随着市场竞争的加剧，房地产企业产品的趋同性增强，如何使自身产品更具辨识度，帮助消费者更好的记住产品，乃至选择他，就需要增强产品推广的效益。二是营销渠道的接触性要求更多。代理商、经销商、房地产经纪人、开发商的营销机构最主要、直接的功能是寻找购买者，通过消费沟通、讨价还价过程来说服顾客购买白己的产品。相对于以往的卖方市场，现实的房地产销售需要企业更多的走出去，与消费者接触，提高产品的影响力。三是营销渠道相关配合活动要求更丰富。随着购房者经济实力增强，越来越多的购房者购买住房是出于改善居住条件的目的，因此其购房不仅仅为了买到遮风挡雨的房屋，有时又为了心理满足、身份象征、教育投资等方面的目的，因此，这就要求营销渠道所展示的内容必须的全面的，必须要从小区形象、服务人员形象等等方面给予消费者足够的信心。
二、房地产企业市场营销渠道的现状与存在问题
新的市场变化要求我们的营销渠道转变观念，主动出击，有所作为，以往的坐堂式的营销已经远远不能满足现实的要求。但从现实情况看，不少房地产企业对于营销渠道的关注并不多，片面认为皇帝女儿不愁嫁，缺乏对消费者的重视和工作观念的转变措施，导致产品的竞争力下降。
1.品牌营销重视不够，渠道成员缺乏自主性。
房地产营销渠道的一些成员缺乏市场竞争意识，对产品营销没有科学的规划，仅依靠企业自身的品牌形象来实现销售。这些对于一些大型企业而言，问题尚不突出，但对于一些中小型企业而言，如果其渠道成员没有主动性，不能借助自身的优势来增强产品吸引力，则往往出现产品销售不畅的问题，尤其是随着消费者持币待观的情况加剧，更突显营销手段乏力的问题。
2.渠道构成近似度高，产品竞争力展现不足。
通常房地产企业营销渠道是由开发商——本地代理商——消费者的结构模式，这种形式虽然实现了扁平化，但由于雷同性，往往使得企业间的差异性变小，竞争力有所降低。而相对于其他产业市场，企业往往对自身的营销渠道较为重视，往往给予其更多的便利性和自主性，从而使产品营销形式更具多样性。两者相比较则更具显示出房地产企业营销渠道模式的僵化。
3.渠道服务功能缺失，客户体验问题较突出。
房地产的关联性要求其营销渠道成员必须能够为客户提供更为全面、周到、贴心的服务，从而满足客户的多样性需求。但不少房地产商们在过去的巨大盈利模式下，养成了以我为主的模式，对客户关系重视不够，对构建忠诚性、持久性客户的培养体制不理解，没有形成培养渠道的意识，造成客户购买商品后，开房商就撒手不管，给客户造成了极差的购买体验，影响了产品的形象。
三、房地产企业市场营销渠道适应新时代的关键所在
针对当前房地产企业市场营销渠道中存在的诸多问题，笔者认为，创新其营销渠道，就必须要立足于时代的要求，认清房产作为一个特殊的产品，其自身所具备的特殊性，从转变观念入手，增强渠道成员的自主性，增强渠道内部的协同性，从而提高营销活动的影响力和同步性。
1.观念创新，认清营销渠道的本质。
面对着激烈的市场竞争压力，房地产营销渠道成员必须加快观念的转变，树立正确的营销理念，切实从渠道上建立优质高效的通道。一是树立服务观念。渠道成员必须要通过服务来挖掘潜在客户，加强服务质量，真正满足购房者的多元性需求，建立消费者忠诚。二是树立诚信观念。改变传统的“店大欺客”的问题，实现房屋质量过硬、物流优质贴心，合同信守承诺的目标，建立自身的品牌形象，凸显产品的特征。三是树立价值观念。就是要建立品牌的角度出发，加深渠道成员对价值的理解，提高产品附加值、增强用户体验感，维护消费者对产品的认同感。
2.成员创新，畅通营销渠道的通道。
就是要改变传统的营销渠道模式，引入新的渠道元素，增强产品的认同感。一方面，可以加入网络元素。发挥网络技术传播性强，时效快的特点，将房产作为一个特殊的商品来加以宣传，利用3D技术来增强客户的体验感，用网络技术提高新客户的满意度。同时，可以借鉴美国房地产网络技术的优势，减少中间机构的麻烦与客户进行交易，降低中间费用。另一方面，规范房地产营销代理行为。企业要重视营销代理以及相关的物业公司的作用，规范其行为，建立规范严格的执行程序，帮助渠道成员提升自身的服务水平。
3.内容创新，协调营销渠道的活动。
企业自身要加强对渠道成员的管理，理顺成员之间的相关关系，特别是组织营销活动时，加强成员之间的沟通联系，建立统一规范的渠道管理体系。同时，加强资源的共享，从而便于潜在购房者的选择和锁定，并通过统一的营销行动来提高产品的影响力。另一方面，对于客户的投诉，必须要建立顺畅的受理、办理程序，将投诉内容区分设计、施工、销售、服务等等方面的内容，有效地协调渠道成员的行动，建立良好产品形象。
4.标准创新，塑造新形势沟通模式。
建立有效的信息反馈模式，从而更好的了解客户对渠道成员的反馈，便于更好的加强渠道管理质量。一是区分评价内容。就是要选择能够体现营销渠道运转情况的内容作为评价内容，引入消费者评价体制，反映渠道建设质量。二是规范评价指标。确立评价指标权重和标准，从而科学的验证渠道建设效果，帮助渠道成员发现存在的问题，使房地产企业能够有效提高营销渠道建立效果。三是落实评价结论。通过资金分配比例、渠道商的选择等工作来落实评价结论，从而有效督促渠道成员来改进工作质量。
参考文献
1.娃哈哈饮料潍坊市场营销策略研究王蓉青岛科技大学2013-03-29
摘 要 IAbstract II1 绪 论 研究背景 研究目的和意义 研究目的 研究意义 国内外研究现状 国外研究现状 国内研究现状 22 房地产开发企业成本核算概述 房地产开发企业成本核算的意义 房地产开发企业成本核算的目的 房地产开发企业成本核算的作用 房地产开发企业成本核算的内容 房地产开发企业的开发成本 房地产开发企业的开发费用 房地产开发企业成本核算的方法 栋号成本核算方法 项目成本核算方法 53 房地产开发企业成本核算中存在的问题 房地产开发企业成本费用的归集和分配不完善 土地开发成本核算成本分配不标准 配套设施开发成本核算计量方法不健全 房地产开发企业成本核算内容不确定 成本核算对象不清晰 成本费用的归集和分配方法不明确 成本核算周期不规律 房地产开发企业成本核算制度不规范 房地产开发企业商品成本与售价不配比 风险防范不足 房地产开发企业成本核算中成本信息的弊端 隐藏实际成本 财务制度存在缺陷 94 房地产开发企业成本核算一系列问题产生的成因 利益驱使 成本核算体系发展缓慢 105 加强房地产开发企业成本核算的建议 确保成本的正确归集和核算 合理分配土地开发成本和土地使用费 正确计量配套设施的开发成本 明确房地产开发企业成本核算的内容 根据不同情况界定成本核算的对象 根据核算对象确定成本的归集和分配方法 根据房地产开发项目确定成本核算的周期 提高房地产开发企业成本核算质量 引入计划销售价格 扩大风险和信息披露内容 针对性加强成本信息的真实性 完善财务制度 加大会计与税收监督力度 可以参考
摘 要 IAbstract II1 绪 论 研究背景 研究目的和意义 研究目的 研究意义 国内外研究现状 国外研究现状 国内研究现状 22 房地产开发企业成本核算概述 房地产开发企业成本核算的意义 房地产开发企业成本核算的目的 房地产开发企业成本核算的作用 房地产开发企业成本核算的内容 房地产开发企业的开发成本 房地产开发企业的开发费用 房地产开发企业成本核算的方法 栋号成本核算方法 项目成本核算方法 53 房地产开发企业成本核算中存在的问题 房地产开发企业成本费用的归集和分配不完善 土地开发成本核算成本分配不标准 配套设施开发成本核算计量方法不健全 房地产开发企业成本核算内容不确定 成本核算对象不清晰 成本费用的归集和分配方法不明确 成本核算周期不规律 房地产开发企业成本核算制度不规范 房地产开发企业商品成本与售价不配比 风险防范不足 房地产开发企业成本核算中成本信息的弊端 隐藏实际成本 财务制度存在缺陷 94 房地产开发企业成本核算一系列问题产生的成因 利益驱使 成本核算体系发展缓慢 105 加强房地产开发企业成本核算的建议 确保成本的正确归集和核算 合理分配土地开发成本和土地使用费 正确计量配套设施的开发成本 明确房地产开发企业成本核算的内容 根据不同情况界定成本核算的对象 根据核算对象确定成本的归集和分配方法 根据房地产开发项目确定成本核算的周期 提高房地产开发企业成本核算质量 引入计划销售价格 扩大风险和信息披露内容 针对性加强成本信息的真实性 完善财务制度 加大会计与税收监督力度 可以参考
主要看你写什么了啊？你是就开发商角度写呢？还是就老百姓角度写呢？其实我可以告诉你几点，一个是现在的房价问题，一个是现在的空城，还有一个就是新出台的三套房政策，还有贷款。可以慢慢的顺一下 没必要一次完成 这个题目不是很好写的
您好，这是一个非常大的题目，要写出一篇高质量的论文，需要进行大量的市场调研和深入实际的研究。不妨换一个小一点的题目。例如《XX市房地产开发的前景展望》等。
课 题 研 究 报 告 写 作 格 式 简 介第一部分 a引言； b慨述； c研究背景和意义； d研究方法和角常； e研究对象与方法；第二部分 a研究结果； b研究内容及主要成果； c探讨与认识； d现状与问题； e分析与讨论第三部分 a结论； b结论与建议； c研究结论和说明； d建议和展望； e问题与对策；一、研究报告论文撰写的意义研究报告和论文是：1、研究者思想发展的忠实记录2、课题研究水平和价值高低的标志。3、进行学术交流和科研成果推广的重要形式。（跨越时空）4、深化原有研究成果、提高自己研究水平、发展自己的研究能力的又一次重要实践活动。二、研究报告的类型和结构（一）类型1、实证性研究报告2、文献性研究报告3、理论性研究报告（二）结构题目、署名、内容提要和关键词、前言、正文、结论、注释和参考文献、附录1、实证性研究报告：如教育调查报告、实验报告、经验总结报告等。主要是用事实说明问题，材料力求具体典型，翔实可靠、格式规范。这类报告要求通过有关资料、数据及典型事例的介绍和分析，总结经验，找出规律，指出问题，提出建议。这种研究报告既注重理论，又重视实践，往往跟接触性的研究方法有关。2、文献性研究报告：主要以文献情报资料作为研究材料，以非接触性研究方法为主，以文献的考证、分析、比较、综合为主要内容，着重研究教育领域某一方面的信息、进展、动态，以述评、综述类文章为主要表达形式。一般在教育史学、文献评论研究中用得较多。3、理论性研究报告：狭义上的论文。以阐述对某一事物、某一问题的理论认识为主要内容，重在研究对象本质及规律性认识的研究。独特的看法、创新的见解、深刻的哲理、严密的逻辑和个性化的语言风格是其内在特点。理论性研究报告没有实证研究过程，因此对研究者的逻辑分析能力和思维水平有较高的要求，同时还要具有较高的专业理论素养。论文有三个最基本的要素：一为论题，即真实性将被验证(论证)的命题、观点。论题的主要来源就是研究课题提出的假设及研究对假设验证的结果。论文最终是要论证论题的真实性而提出明确的论点。二为论据，即证明论题真实性的依据。论据的来源应该是研究过程所获得的信度、效度高的事实材料包括定性和定量的材料。三为论证，即以论据证明论题的论述过程。论证是文章的结构层次、材料组织的逻辑性和严密性、文章思想观点的正确性和科学性与深刻性、语言表达的准确性、有效性和技巧等各方面的综合体现。论文与实证性研究报告有区别，它一般将科研工作中最主要，最精彩和具有创造性的内容和结果加以提炼，用较简明精炼的语言加以表达，论文不包括过多的具体研究方法和过程，而更强调内容的创新和学术价值。任何研究课题的成果都可以用论文来表达。三、写作内容和要求（一）题目1、题目的内容类型、定位、作用2、写作要求标题要准确标题要新颖题式可多样标题要简洁（二）署 名1、署名的方式集体署名个人署名2、署名的规则贡献大小：提出研究设想、承担研究工作、解决关键问题。惯例（三）内容提要和关键词（四）前言（三）内容提要关键词1、内容摘要：中心内容、结构及主要论点和评述；要求重点突出，内容精练，观点明确、一般不用第一人称，以200---300字为宜。学术论文也不宜超过1000字，有关刊物要有中英文摘要。2、关键词：必须是规范科学的名词术语，一般每篇文章有3~5个关键词（主题词）。属于支柱性概念。（四）前言1、内容：问题的由来；文献综述：课题的界定（概念术语的解释）及问题的陈述；课题研究的理论意义和实践意义。2、写作要求：课题阐述要清楚准确，中心突出；客观公正、科学准确评价他人的研究成果；简明扼要介绍课题研究的动机和意义。（五）正文1、内容：它必须对研究的内容和方法进行全面的阐述和论证，对研究过程中所获取的资料进行全面系统的整理和分析，通过图表、统计结果及文献资料，或以纵向的发展过程，或横向类别分析提出论点、分析论据，进行论证。研究报告又分：1、研究的对象和方法 2、研究的内容和假设 3、研究的步骤及过程 4、研究结果的分析与讨论：研究报告的重点部分。A. 结果的定性定量分析，B.研究结果的讨论 。结果分析与讨论材料缺乏的原因研究设计缺乏一种系统观，讨论问题思路狭隘操作过程不够到位，操作措施不够落实，就产生不了深刻的感受和体验文献资料检索不够，对他人的研究研究缺乏了解，对自己结果的讨论就缺乏客观性、支持的力度反映结果的项目指标难以确定测量的方法与手段较难选择数据的处理与分析要求不断提高结果分析与讨论对研究者理论素养和洞察力要求较高对下一步的研究提不出发展的方向。2、写作要求2、写作要求：总体要求：科学性和创造性；公正性和准确性；学术性和通俗性。具体要求有：1、掌握材料要充分。2、分析整理要科学。3、图表使用要恰当。4、观点材料要统一。5、语言使用要规范。正确区分学术概念和生活概念，口头语言和书面语言。6、引用论点要慎重。与已一致，佐证；他人观点中某些好思想，提练综合；带有片面性的真理，开拓思维、慎重判断；相反的权威观点，找准错误所在。（引古不引今，引洋不引中，引刊不引报，引专著不引文集）7、内部逻辑要严密。8、标题序号要规范。9、讨论部分要简练。（六）结论、（七）注释和参考文献、（八）附录（六）结论1、内容：整篇报告的概括和小结。成果概括（结论必须指出解决了哪些问题、还有哪些没有解决？）；今后研究的展望；对教育教学实践的建议等2、要求：总结全文，深化主题，揭示规律，指明方向。（七）注释和参考文献1、内容：书籍、刊物、报纸、网络2、要求：完整注明出处（八）附录：问卷、量表、研究材料、统计数据、方案、计划等四、研究报告和论文撰写（一）影响研究报告和论文质量的因素1、研究工作本身2、研究者的哲学水平和研究素养3、语言表达能力和写作水平（二）写作步骤1、确定成果类型及主题——定位。2、谋篇构思，拟定写作提纲。多学科多角度全面分析研究内容，形成尽可能完整的内容框架体系。（放）选取三特（特长、特色、特点）进行创造性构思，突出重点难点，围绕中心论点进行系统梳理。（收）照顾文章结构比例的匀称性，进行适当的内容调整。拟定写作提纲：句子提纲、标题提纲、段落提纲、图表式提纲。3、初稿写作1）有话想说2）无话可说忘回跳3）有话能说4、修改定稿1）关注三类问题：全局性问题局部性问题细节性问题2） 修改方法：存放－冷却－补正修改法边写边改－气呵成法同行交流－导师点评－自我修改法。五、文章的类型和投稿策略（一）文章的类型抄凑合流（二）投稿的策略：1、了解杂志特色：编辑方向、体裁风格、开设栏目、作者群体2、因稿论嫁，从一而终；多次强化，终结善果。3、集中一点，挖深挖透，成小专家，专家小成。六、教师在研究写作过程中出现的问题一）选题：过大、过空、过泛，缺乏实效性追风现象明显命题作文、应景作文现象明显，敷衍应付行为居多二）写作文章类型体裁选择定位不准确；破题困难，不能抓住切入点和结合点契合点中心不明确，重点不突出概念界定不清晰，划分不统一、不穷尽；基本概念术语理解不透，空话套话比较多，胡乱套用现象明显；缺乏系统观和整体观，思维方式满足于简单的罗列和枚举，出现跳跃性思维、游走式思维，脚踩西瓜皮，滑到那儿算那儿；结构混乱，思路不清；理论推导缺乏，理论体系构建困难；局限于个人的体验和感受，跟着感觉走；没有将理论与实践进行有意的印证，出现理论与实践分离，论点和案例脱节的现象，且缺乏对案例的必要分析；资料收集、综合分析意识淡漠；收集不全面充分，观点材料不统一；材料取舍比较困难；数据处理不科学，分析水平比较简单原始；治学态度不严谨，结论推断比较随意，缺乏足够必要的实证研究数据支撑，往往凭感觉经验下结论；语言拼凑痕迹明显，一味追求对仗工整，明显有文学化倾向；语言表达不流畅；标题冗长，不够简洁明了原因理论学习动力不足，没有真下功夫；存在知识性缺陷，忽略条件性和方法性知识的学习理论底蕴不扎实，综合分析能力欠缺；手段、措施——条件——目标之间缺乏合理构建，应然与实然、理念、经验与行为之间缺乏必要的联结；研究动态现状了解不够；难以把握研究的重点难点和关键；很难抓住源头问题做文章；容易出现重心偏移、定位不准的现象；对自身教学经验反思不够，理论与经验的契合点抓不准；经验不能升华为理论；研究设计不科学、过程不落实，操作随意性大，缺乏具体的抓手、切实可行的措施。怎样撰写教育科学研究报告（一）教育科学研究报告的类型教育科学研究报告是教育科学研究成果的重要表现形式，也是揭示教育规律的主要形式。教育科学研究报告就其内容和写作形式分为：论述性研究报告、描述性研究报告、实证性或实验性研究报告和文献资料研究报告等四个类别。论述性研究报告:这是一种旨在阐明研究对象的本质及其规律性的研究报告。描述性研究报告:这是一种旨在说明研究对象是什么，发生了什么的研究报告。实证性、实验性研究报告:这是一种旨在用事实说明现象或事物之间相互关系，互为因果，以及现象为什么发生，怎么能发生的研究报告。文献资料研究报告:这是一种旨在以口头、文字、音像等资料为基础，分析、辨明某一方面研究的信息、水平、进程、争议、趋势等的研究报告。（二）教育科学研究报告的基本组成部分l、全文提要：提要就是研究工作的概述；必须能够准确地反映报告的内容和目的，文字清晰易读，要力求忠实于报告，并要避免评述。其字数以250-300字为适宜，至多也不要超过600字。2、研究的目的和意义。3、研究工作的简单过程。4、研究的对象、范围和方法等。5、国内外前人这个问题上，所做的工作情况简介。6、研究结果的分析，这一部分是报告的核心，它的撰写工作，要根据研究的假设或研究的目的，作一番清晰描述，也就是对研究结果的描述。 这一部分除了用文字叙述外，还可借助图表的设计，把结果显示出来，从中可以更清晰、直观地体现重要的研究结果。7、讨论：讨论就是对研究的分析是否恰当，不要之处。应提出修正。8、结论：必须是根据充实的材料与分析的结果，说明结论的可靠度。9、建议，除与教育科学研究论文的建议相同的要求外，还应注意两点。一是要根据研究的结论，针对研究的问题有头的现状，提出改革的建议，以供有头部门选择。建议的内容不能与报告的结论无关，否则便失去意义和价值。建议的表达方式，应留有余地，不要过于武断，或掺杂个人的情绪作用等。二是对进一步开展研究工作的建议，应指出进一步研究的必要性和可能性，未来的研究有待改进的地方，尚待深入研究的有关问题等，可为后人的研究，提供参考。（三）撰写教育科研报告的几条基本原则为了以个性透视共性，这里主要介绍实证性研究报告的写作，掌握了这类报告的“个性”，那末教育科学研究报告的“共性”也就不难领会了。怎样撰写好实证性研究报告呢？下面先说几条基本原1、谁要以事实为依据 研究报告中列举的全部数据和例子，都应该是千真万确的事实，绝不可有半点虚假，不能编造，不能无中生有。报告中对教育现象的因果关系分析，对教育原理和规律的探索，也都要以事实为依据。科学研究报告中的每一句带有判定性的话．都必须在足够的、可信的、有说服力的事实基础上得出。当然，科学研究报告中也必须把研究问题时所需要的大量事实材料跟撰写报告时应引用的最有说服力的事实材料区分开来。有些事实材料，如与研究的主题扣得不紧，应当忍痛割爱；有些事实材料，应当尽量制作成表格、图例以及其它直观形式。2、内容的阐述有逻辑性 实证性研究报告的内容阐述与研究工作的逻辑发展顺序是大体一致的，为了确保研究报告的逻辑性，我们应当首先考虑整个研究工作的发展顺序，然后再考虑报告的表达方式。研究报告内容的逻辑性是整个研究思路逻辑性的写照，没有一个好的研究基础，好的科研报告是怎么也写不出来的。 科学研究报告必须绝对如实地反映客观情况，一切叙述、说明、推断、引用，必须恰如其分。文字、用词应力求准确。概念表述应尽量用科学性用语，避免用常识性用语，以免读者费解或产生歧义。当然，研究报告的文字也必须简单、明了、通顺、流畅，既要明白如话，又要把研究的效果准确地、科学地表达出来。3、引用文献资料要注明出处 在教育科研报告中完全可以引用，采纳别人的科学研究成果，但必须尊重别人的劳动。一方面应实事求是地评价，实实在在地引用；另一方面，不应当把别人的成就变为自己的东西。所以在研究报告中凡有引用别人的材料、研究成果或观点性词语，必须加以注释或说明，以向读者示知成果界限。