发布时间：
去中国知网或者龙源万方数据库搜一下，很多的。一般学校都有免费的帐号。可以直接下载的。
提供一些《我国房地产市场的发展趋势和经营取向》毕业论文的参考文献，供写作参考。[1] 成蹊. 当前房地产形势判断和2009年市场趋势分析[J]. 住宅产业, 2009,(01) . [2] 孟昭莉. 中国房地产市场分析报告[J]. 中国中小企业, 2009,(01) . [3] 朱中一. 当前的房地产市场形势及发展趋势[J]. 中国房地信息, 2008,(12) . [4] 张宏. 美国次贷危机下的中国房地产市场发展趋势[J]. 合作经济与科技, 2009,(03) . [5]次贷危机对中国房地产市场的启示[J]. 中国建材资讯, 2009,(01) . [6] 易宪容. 当前国内房地产市场形势分析与对策[J]. 理论前沿, 2009,(03) . [7] 张金娟. 我国房地产市场的问题及未来发展探讨[J]. 当代经济, 2009,(04) . [8] 肖元真,夏惠干. 2009年,房地产业持续发展的政策环境和对策[J]. 上海房地, 2009,(01) . [9] 正直. 房市降价可回春——对房地产市场购销现状及房价发展趋势的分析[J]. 价格与市场, 2009,(01) . [10] 冯国亮. 绿色地产：房地产业可持续发展的必由之路[J]. 住宅产业, 2009,(01) .
浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。 1、房地产业增长率对国民经济的影响 房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。 2、房地产业效率增长率对国民经济的影响 产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。 3、房地产业信用规模对国民经济的影响 产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。 4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响 由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。
[1]刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长[J].中国房地产金融, 2001,(7).[2]谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析[J].浦东房地产, 2001,(4).[3]王炳.论我国房地产新政的现代性突破及完善.现代管理科学, 2007( 10) .[4]邹备战.中国房地产发展状况及原因分析. 经济金融观察,2007( 9) .[5]孙彬彬.外资进入与我国房地产市场的发展.商业时代, 2007( 15) .
1]. 金绍达. 关注《物权法》[J]. 中国房地产, 2006,(04)[2]. 王玉珏. 一部辉煌的史诗[J]. 企业文化, 1998,(02)[3]. 韩雪. 《物权法》立法公开的意义[J]. 上海国资, 2005,(08)[4]. 谢家瑾. 读《物权法》(草案)有感[J]. 中国物业管理, 2005,(07)[5]. 赵鸿涛 ,张一民 ,赵金旭 ,臧宇宏 . 《物权法(草案)》审议 老总纵论发展大计之一:《物权法》是部构建和谐社会的基础法[J]. 中国物业管理, 2005,(08)[6]. 赵鸿涛. 《物权法(草案)》审议 老总纵论发展大计之二:《物权法》带来新挑战 企业需积极面对[J]. 中国物业管理, 2005,(08)[7]. 《物权法(草案)》审议 老总纵论发展大计之三:老总献言献策 一切为《物权法》更完善[J]. 中国物业管理, 2005,(08)[8]. 本刊编辑部. 您所关心的正是我们关注的[J]. 中国市场, 2007,(16)[9]. 《物权法》草案提出物权启蒙新命题[J]. 领导决策信息, 2005,(31)[10]. “无锡产监杯”《物权法》与房地产权属管理知识竞赛[J]. 中国房地产, 2007,(06)
去中国知网或者龙源万方数据库搜一下，很多的。一般学校都有免费的帐号。可以直接下载的。
[1]刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长[J].中国房地产金融, 2001,(7).[2]谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析[J].浦东房地产, 2001,(4).[3]王炳.论我国房地产新政的现代性突破及完善.现代管理科学, 2007( 10) .[4]邹备战.中国房地产发展状况及原因分析. 经济金融观察,2007( 9) .[5]孙彬彬.外资进入与我国房地产市场的发展.商业时代, 2007( 15) .
房地产营销是建立在市场营销体系之上的,是市场营销的一个重要组成部分,房地产营销通过对房地产市场潜在的需求进行综合性的评价和分析,进而指导房地产企业的发展。下文是我为大家整理的关于的内容，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产市场营销风险管理 摘 要：房地产市场营销作为房地产经营中的一个重要环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键! 关键词：市场营销;市场机会;风险管理 1 房地产市场营销管理的意义 房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多等特点，又处于这种不断变换的外部环境下，房地产企业经历的风险就比较多，在社会主义市场经济体系的建构和完善的今天，市场营销学发展迅速，市场营销学的进步着实影响着房地产企业的发展，也推动着国民经济的发展。在激烈的市场竞争中不存在没有风险的机会，而在企业所遭遇的各种风险中，营销风险的危害最大，也最难预料和预防。因此，要想在这复杂的环境生存发展，就需要加强房地产市场营销的风险管理，对其进行探索研究，用科学的方法对其进行规范管理，有着极其重要的意义。 回避营销风险可以节约企业成本。市场营销风险者最经济的手段为就可能发生的风险做好准备，运用最合适的、最佳的技术手段降低管理成本。以最适合的市场营销风险工具，及有关的安全计划，以最合理的处置方式，把损失控制到最低限，以尽可能低的管理成本，达到最大的安全保障，取得控制风险的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的提高，使其在日趋激烈的竞争中立于不败之地。 2 房地产市场营销风险的形成和成因 从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的客观因素形成的。 房地产市场营销风险的主观因素成因 1企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者 *** 的行为。企业营销观念错误，导致行为错误，因而产生风险。 2企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品滞销，资金搁浅。 3企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。 在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等，如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的 *** 、封杀和联合反击，最终使企业败北。 4企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。 房地产市场营销风险的客观成因 市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。 1市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。 2经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近几年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化著。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联络度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。 3 房地产市场营销风险管理的种类 内部环境的风险管理 企业的内部环境包括企业体制、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等方面的因素。企业中市场营销体系内部环境又是市场营销风险管理的基础，没有良好的内部环境，风险管理很难发挥有效的作用，所以改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力有着非常重要的意义。其中内部环境有： 1风险管理理念的强化。如房地产公司风险管理理念淡薄，遇到问题再处理，不总结经验教训，上升不到风险管理的阶段，内部员工欠缺风险的意识等一系列问题的思想理念的强化。 2部门权利和职责。权利和职责的清晰分配，各尽其责。 3制定合适的人力资源准则。人力资源部制定雇佣、定位、培训、评价、指导、晋升、薪酬和补偿措施的准则，统一评定标准，实行精细化管理。 市场监控的风险管理 市场唯一不变的法则，就是市场永远在变。关注市场的当前情况的同时，关注市场的变化，这包括对国家市场政策和竞争者的情况的监控。把握好市场变化的法则，预测市场变化所带来的影响，对市场供求平衡的准确分析。 1资讯传递，有效的沟通。建立资讯系统，对市场及时监控与资料获取、采集、分析。管理层与员工之间有效沟通。 2建立风险评估工具。风险评估技术需要利用众多资料来比对，要重视蒐集关于风险的历史资料，遇到风险时及时记录，使其形成历史资料，作为以后的风险评估工具。 3有效的监控。风险管理是随着时间而变化的，原来有效的风险应对可能对现在不起作用，控制活动也失去作用，需要对市场政策环境等进行及时监控和资料分析。 产品的风险管理 产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险包括产品自身风险、产品质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌风险等。产品自身风险又包括：建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。 4 市场营销风险管理的控制 在房地产营销过程中，不论哪种风险都必须有针对性的进行规避和管理，因此房地产企业应设立门的人员或机构进行企业风险管理活动，系统性、全域性性对风险进行定期的复核和评估： 1提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险，更要有清醒的认识和管理措施。 2建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时，企业也要充分利用“外脑”即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理工作。 3建立高效的风险管理资讯系统。运用这一系统可以在合适的时间把合适的资讯传送到需要此资讯的人员那里。这样的资讯既包括风险管理理论与方法的管理支援资讯，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的资讯，以及企业外部可以给企业风险管理提供支援的资讯，是一种全方位立体性的资讯网路。企业可以利用现代先进技术，特别是企业区域网路来建立风险资讯管理系统。 4建立科学的风险管理机制。事先对风险进行衡量，确实了解企业的风险度，并对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自己和行业的相关资料，进行分析比较，并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在危险，力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律，摸清产生风险的各种因素，合理安排专案管控，制定系统制度，搞好风险专案的重点管理，提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险，或降低风险程度，以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。 5 总 结 总之，房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现企业利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低，就必须识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制系统，确保企业的可持续性发展。 篇2 论房地产营销中的市场细分 摘要： 本文在分析当前房地产市场营销存在的主要问题的基础上，对房地产市场细分理论及其作用、依据进行了阐述，通过例项进一步说明了市场细分理论有利于房地产业的 发展，提高企业竞争力. 关键词： 市场细分;房地产 0引言 市场细分是指根据消费者购买行为的差异性把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程，它是美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出来的。具有近13亿人口的中国市场是当今世界上最有潜力的市场，随着生活水平的日益提高，人们产生了各种各样不同的需要，形成了消费者购买 心理和行为上的差异。房地产企业以住宅作为产品具有地域性的特点，更是决定它只能以满足某特定区域、特定客户的需求、特定的细分市场为自己的目标。因此，准确的确定自己的市场对房地产营销具有重要的理论和 实践价值。 1当前房地产营销中存在的主要的问题 房地产企业，是国民 经济的支柱产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。当前房地产营销存在的主要的问题有： 重视后期销售，不重视前期的市场细分定位策略虽然不少房地产开发商深知营销在房地产开发中的重要性，但他们并不真正知道什么是营销，什么是营销组合战略，不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要。例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的是用来做投资，有的是用来度假，有的是为父母购买、有的是为子女购买。这就需要开发商从购买动机上对市场进行细分并开发相应产品。 不重视楼盘差异化营销，没有把产品的特性和目标市场的需求 联络起来房地产产品的固定性、地区性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地域性特征，每个城市和每个城市的不同区域，因为经济、 文化、及收入水平方面的差异，造成老百姓的购房需求有很大的不同。 不去分析细分客户的需求，而热衷于概念炒作在产品同质化严重的今天，挖掘产品概念，通过概念来拓展细分市场，已经成为产品成功的最后一根救命稻草。万科的“城市花园”、紫薇的“田园都市”等等，无不是通过一个新概念成功的开启市场。不少开发商缺乏诚信意识，不去分析细分客户的需求，在炒作“概念”时夸大其词，广告宣传不实事求是，不仅损害了消费者的利益，而且也影响了开发商的企业形象。 2房地产市场细分的作用 房地产市场细分是指在营销观念的指导下，依据一定的细分引数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中每个消费群即为一细分市场。其作用体现在： 有利于房地产企业发现新的市场机会房地产市场是一个配套服务性强、需求多样化的市场，在由卖方市场转变为买方市场、房产空置率较高的情况下，通过细分市场企业能够了解并且分析每个消费者细分市场的需求满足状况和房地产竞争状况，寻找市场空缺，避免过度竞争，不断发现和抓住新的市机会，使企业在市场中“左右逢源”，呈现新的商机。 有利于中小房地产企业开发市场中小房地产企业的人力、财力、物力和资讯资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。如果这类中小企业善于发现消费者未被满足的需求，细分出一个与本企业的实力和优势相适应的小市场，推出相应的房地产产品或服务，往往能获得较好的经济效益。 有利于房地产企业集中使用资源，制定适当的营销组合策略通过市场细分，企业就能找到最适合自己的一项或几项经营业务，从而把自己的人、财、物资源相对集中投人到这些业务中，针对目标市场制订适当的营销组合策略，以取得最大经济效益。 3房地产市场细分依据 市场细分的依据是客观存在的需求差异性。要科学地进行市场细分，首先必须确定市场细分依据。目前房产市场的细分依据可概括为以下四类： 地理变数由于房地产的不可移动性和区域性，地理变数考虑三个因素： 一是自然地理 环境，如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境，如距离市中心的远近、交通便利程度等;三是人文环境，如居民素质、 社会风气、文化 教育等。人们对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 消费者变数房地产市场细分的消费者变数包括： 消费者的年龄、收人、家庭规模和生命周期等。不同年龄、不同收人水平、不同的家庭规模和处于不同家庭生命周期阶段的消费者，对房地产的需求是截然不一样的。这就要求房地产企业从消费者的相关方面入手尤其从收人水平入手进行综合评价和细分，找出相应的细分市场。例如这几年流行的复式小户型，就是就是针对单身者或丁克一族经济有限、追求时尚，对小户型关注所开发出来的。 心理变数心理变数是以消费者的生活方式、购买住宅的动机及消费个性等心理特征，作为划分消费群体的基础。 不同的消费者，其生活方式存在很大差异，有的喜欢经济实惠廉价房，有的喜欢高阶公寓。消费者购买住宅的动机是多种多样的，有为了满足居住、经营需要，也有是为了投资保值或是增值的需要。消费者的消费个性也是多种多样的，这种个性主要表现在他们对住宅的式样、装修、室内平面布局、邻里关系等方面的心理偏好。 行为变数行为变数是人们对住宅产品的使用态度或反应，主要包括“待购阶段”和“追求利益”两方面。 待购阶段是指消费者处于购买过程中的不同阶段。有的消费者对住宅商品尚不知道，有的己经是很熟悉，有的己有购买欲望，有的正准备购买。不同的消费者在购买住宅时追求的利益是不同的。有的购房者特别注重价格，有的注重周围环境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物业 管理系统等等。房地产企业应从使用时机、追求利益等方向吸引不同的消费者群。随着房地产商竞争的日益激烈，房地产商只有通过市场细分，发现和利用市场机会，才能提高企业竞争力取得最大经济效益，更好地满足社会需要。 参考文献： [1]袁贤祯.论房地产企业营销中的市场细分化.中国房地产200711. [2]柴少宗主编.消费者行为学.清华大学出版社，2010.
南开区房管局地址：天津市南开五马路90号电话：河东区房管局地址：天津市河东区七纬路106号电话：河西区房管局地址：天津市黄埔南路2增2电话：天津市开发区房地产管理局地址：天津市宏达街19号电话：天津市红桥区房地产管理局地址：天津市红桥区河北大街粉汤刘胡同18号天津市河北区房地产管理局地址：天津市市辖区和平区房管局地址：天津市和平区南京路与哈密道交口电话：红桥区房地产管理局地址：天津市红桥区新春街2号武清区房管局地址：天津市武清区杨村新华路35号电话：河北区房地产管理局地址：天津市河北区金纬路52号电话：红桥区房地产管理局地址：天津市红桥区芥园道康华里12号电话：宝坻区房管局地址：天津市宝坻区南关大街159号电话：大港区房管局地址：天津市港北街振兴路18号电话：北辰区房管局地址：天津市北辰区京津路果园北道电话：汉沽区房管局地址：天津市寨上东风路电话：天津市房地产管理局人才交流服务中心地址：天津市曲阜道84号电话：塘沽区房地产管理局地址：天津市塘沽区中心北路附近静海县房地产管理局地址：天津市静海县胜利路41号电话：津南区房地产管理局地址：天津市津南区津歧路电话：塘沽区房地产管理局地址：天津市大连道1087号电话：西青区房地产管理局地址：天津市西青道与柳口路交叉口的东南角电话：静海县房地产管理局地址：天津市静海县东方红路41号电话：天津市房地产管理局职工中专地址：天津市河西区体院北宾水道7号电话：天津市河北区房地产管理局物资供应管理站地址：天津市河北区天津市房地产管理局幼儿园地址：天津市河西区马场街道马场道125号电话：天津市房管局涂料厂地址：天津市北辰区大港区房地产管理局滨海办事处地址：天津市大港区幸福路附近天津市房地产管理局卫生所地址：天津市曲阜道84号电话：蓟县房地产管理局地址：天津市蓟县中昌北路电话：天津市房地产管理局行政执法监察大队地址：天津市和平区彰德道10号电话：天津市河西区房地产管理局房产管理科地址：天津市河西区天津市房管局房屋安全鉴定检测中心地址：天津市小围堤道31号电话：中共天津市房地产管理局委员会党校地址：天津市河西区环湖西路附近房管局加工厂地址：天津市红桥区团结路附近东丽区房地产管理局地址：天津市东丽区先锋路19号电话：宁河县房地产管理局地址：天津市宁河县光明路72号电话：
天津市我爱我家房地产经纪有限公司联系方式：公司电话4008515515，公司邮箱，该公司在爱企查共有9条联系方式，其中有电话号码4条。
公司介绍：天津市我爱我家房地产经纪有限公司是2001-07-05在天津市河东区成立的责任有限公司，注册地址位于天津市河东区新开路巨福新园1-3-102。
天津市我爱我家房地产经纪有限公司法定代表人谢家强，注册资本100万(元)，目前处于开业状态。
通过爱企查查看天津市我爱我家房地产经纪有限公司更多经营信息和资讯。
天津市房管局电话：
负责内容：
1、负责全市单位公有住房和直管公有住房交易审批。
2、对全市单位自管房进行政策指导、监督、管理、协调和服务职能。
3、负责全市城镇建设安置动迁管理。
4、负责全市城镇公有住房确权发证，办理产权产籍变更手续。
5、贯彻落实国家、省、市关于房地产业的方针、政策和法律、法规、规章。
1、 联系电话：
2、部门名称：天津市国土资源和房屋管理局
3、办公地址：天津市和平区曲阜道84号
4、工作信箱：
5、房管局
（1）负责全市单位公有住房和直管公有住房交易审批。
（2）对全市单位自管房进行政策指导、监督、管理、协调和服务职能。
（3）负责全市城镇建设安置动迁管理。
（4）负责全市城镇公有住房确权发证，办理产权产籍变更手续。
（5）贯彻落实国家、省、市关于房地产业的方针、政策和法律、法规、规章。
扩展资料：
天津市南开区房地产管理局：
1、联系地址:天津市南开区五马路90号
2、联系电话:
天津市宁河县房地产管理局
1、地址：天津市宁河县光明路72号
2、电话：
和平区房管局
1、地址：天津市和平区南京路与哈密道交口
2、电话：
参考资料：天津房管局基本信息--天津市人民政府网
我国当前的经济转型首先是经济资源配置方式的转换，即由计划经济向市场经济转变，市场在资源配置中起基础性作用。与此相联系的必然是经济管理者 ——政府角色和职能的转变，即由经济建设型政府向公共服务型政府转变，由主要直接参与经济竞争转向为经济和社会的协调发展提供基本而有保障的公共产品和有效的公共服务。上述转型的成功推进必然带来经济活动的主体——企业生存方式的彻底转变，即从听命于行政机关，被动执行政府计划的附属机构转变为以市场为导向，自主经营自负盈亏的独立的市场经济主体。经济转型也包含经济增长方式转变，即从片面强调量的扩张转为重视质的提高，从单纯追求经济效益转向实现人、社会、环境的协调发展，实现可持续增长。经济转型似乎是“无形之手”高歌猛进，攻城掠地，“有形之手”步步退让，一败涂地，一切以市场化为价值取向。但是，市场经济本身能否自发形成，经济转型能否完全依赖市场自身的力量自动实现呢？我们所追求的经济转型的目标果真是市场之手独霸天下，国家在经济生活中消失得无影无踪的所谓自由经济吗？如果不是，又该如何实现经济的成功转型？经济转型后的目标体制又该是怎样的昵？当前我国经济转型时期由于新的经济体制尚在建立和完善的过程之中，旧的经济体制和观念尚未彻底退出历史舞台，新旧体制的冲击和对抗，使经济领域内暴露出来的矛盾，盘根错节，错综复杂。解决这些问题既是促进经济发展的迫切要求，也是经济成功转型的基本前提，而每个矛盾的解决都离不开经济法思想的指导，离不开经济法律制度的建立和完善。一、政府在市场经济中的地位模糊，急需按经济法理念重新定位政府改革的滞后，是我国经济转轨进程中面临的主要矛盾。改革开放以来，历次政府机构改革不尽如人意，政府职能转变未能取得实质性成果，主要原因之一就是理论认识上的模糊不清，没有彻底解决国家在现代经济生活中的正确定位。改革开放前的政府是一个无所不包的政府，经济活动的各个环节：生产、交换、分配、消费都由政府管制，以命令、服从为特征的行政管理关系取得绝对的统治地位，企业和个人完全丧失了主动性、创造性。近几年来，随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，那种认为政府应当彻底退出经济活动领域，只当守夜人，一切交由市场的论调一度博得多方喝彩。在国家与市场的关系问题上我们常常是非此即彼，国家不是“越位”，就是“虚位”，总是很少“到位”。当前，我国的改革面临经济、社会全面转型的挑战，这是一个更为深刻、更为复杂的改革新阶段。经济转型要求构建现代产权关系，社会转型需要形成新的社会利益整合机制。伴随着经济社会的全面转型，在实现权利的多次分离后，国家成为集多种身份和多种职能于一身的集合体。具体来说，在现代市场经济中，国家应是三重身份（行政管理者、经济管理者、国有资产所有者），三种职能（行政管理职能、经济管理职能、国有资产所有者职能），实现三次权利分离（行政管理权与经济管理权相分离，经济管理权与国有资产所有权分离，国有资产所有权与经营权或法人财产权相分离）。国家以不同的身份，行使不同的职能，就会形成不同的法律关系。正确认识由国家参与的各种不同法律关系的性质，才能准确适用法律，维护各方合法权益。同时我们认为按照经济法基本要求，不仅要实现政府经济管理职能的转变，还在于要实现政府治理方式的转变，从依赖行政命令转而依靠法律保障，遵循经济法律制度行使国家的经济管理职能，实现从人治到法治的历史性跨越。二、经济的二元结构特征显着，城乡、地区矛盾的解决有赖于经济法律制度的完善。中国经济存在多重二元结构性矛盾，其中最突出的表现为城乡经济社会发展水平的巨大反差和区域经济发展不平衡引起的地区差异。城乡、地区矛盾的日益突出已经成为制约中国经济进一步发展的主要结构性障碍，如何化解矛盾不仅是经济发展中面临的首要课题，而且已上升为一个严峻的政治问题。经济法既服从市场经济的基本规律，尊重市场主体的独立性、自主性和创造性，又强调国家应当在经济生活中发挥正确的作用，它把“无形之手”与“有形之手”辩证地统一起来的特征显示其对于解决城乡、地区二元矛盾天然地具有优越性和独到性。针对当前农村中公共卫生、基础教育、社会保障等财政投入严重不足；违法侵占农民土地，任意降低征地补偿标准，漠视失地农民的就业和生活安置以及农民负担过重，乱集资、乱摊派屡禁不止等问题，从完善以下三个方面的经济法律制度入手，有助于构建规范的、持续长效的缩小城乡差别的法律机制。由于我国目前尚未制定统一的财政法，从中央到地方各级政府之间事权与财权划分不清晰，权利与义务不明确，导致财政支出责任不落实，上下级政府间一事一议，讨价还价现象较为常见。而且，目前我国普遍实行的市领导县的财政体制，客观上使得农村社会经济资源、资本更主要地是被城市所汲取，加剧了城乡二元分割。行政长官追求立竿见影的政绩驱动与财政支出法律规范的缺位，往往使农村成为最终的牺牲品。所以，首要的是要建立科学完备的财政法律体系，明确各级政府的职责、支出责任和税收划分规则，确立覆盖城乡的统一的公共财政支出原则，强化市以上各级财政对农村基础教育和基本社会保障的支出义务，规范上下级政府间的财政转移支付制度，并把城市返哺农村的各项制度具体化，才能从根本上有助于缩小城乡差距。其次，要进一步完善《土地承包法》，明确土地承包权的物权性质，并赋予权力保护以可诉性。2003年新的《土地承包法》虽然对于保护农民长期、稳定的土地承包权，限制土地发包方滥用权力等方面起到很大作用，但仍然存在许多尚未解决的问题。首先，确权工作严重滞后，估计有约30%的农户仍然没有领到土地承包经营权证书。权属登记进程的滞后，导致大量土地承包纠纷只能适用土地承包合同，弱化了土地承包权的物权性质，客观上助长了发包方任意毁约行为。其次，侵害土地承包权的责任形式单一，法律责任轻，违法成本低。根据承包法第54条，侵害土地承包权的只是承担“停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨碍、消除危险、赔偿损失等民事责任”，几乎不用承担刑事责任。而所谓的民事责任，由于侵害方主要是村、乡集体组织，也几乎难以得到实际执行。最后，权利救济渠道阻塞，可诉性差。长期以来，许多基层法院拒绝受理农村土地承包纠纷案件。1999年最高法院出台有关农村土地承包合同纠纷的司法解释后，虽然规定应当受理，但是许多地方对土地承包这一典型的经济法律关系缺乏正确的认识，仍然纠缠于该法律关系到底是民事法律关系还是行政管理法律关系的争论而不能自拔，其结果是牺牲了广大农民应当得到国家司法救济的正当权力。最后，应当建立和完善农业税收法律体系，规范各类涉农收费。乱收费、乱摊派之所以屡禁不止，源于我国农村税费名目繁多，包括农业税、附加税、特产税、屠宰税、“三提五统”、教育集资以及以资代劳款、地方行政劳务收费、地方行政性收费等等，而这些税费的征收依据主要是税收行政法规和各级政府决定，对收费项目的创设权限和程序没有法律约束，现有的有关农村税费的规范性文件位阶低，缺乏权威性和稳定性。随着农村税费改革的逐步推进，在条件成熟时，以最大限度减轻农民负担为出发点，以统一的涉农税法理顺国家、集体、农民之间的分配关系，规范农村基本分配制度，才能从制度上确保农民的合法权益不受侵犯。我们再来看区域差别。为了缩小东、中、西三大经济区域间的差距，上世纪九十年代中期以来，国家开始贯彻区域经济协调发展的方针，不断加大对中西部地区的政策倾斜。随着经济转型的推进，国家职能的转换，公共财政体制的确立，除大型基础设施外，中央政府势必改变以往直接投资设厂的支援模式，加大对中西部地区财政转移支付的力度将成为必然选择。财政转移支付制度是实行分税制国家处理中央政府与地方政府之间财政关系的普遍做法和基本方式。它是基于中央和地方财政之间的纵向不平衡及各地区财政的横向不平衡所产生的，是国家为了实现区域间各项事业的均衡发展而采取的一项财政支出制度。实施转移支付制度的目的，是通过中央财力的转移分配来调节地区间经济发展的不平衡，从而达到运用财政分配职能贯彻中央宏观调控政策的目标。但是，我国目前的财政转移支付制度具有明显的过渡性特征，还存在许多问题。比如，税收返还以保证地方既得利益为依据，从而把原有的财力不均问题带入分税制财政体制中，未能体现财政均衡原则，也与设置转移支付的基本目标相违背；中央对地方的专项拨款补助缺乏规范的法律依据和合理的分配标准，与中央和地方事权划分的原则不相适应。另外，财政补助分配透明度低，随意性大，监督约束不足也亟待改变。所以，在合理划分各级政府事权与财权的前提下，有必要制定转移支付法，明确财政转移支付的原则、目标和形式，制定科学合理的计算标准，形成一整套规范的监督约束机制，才能充分有效发挥财政转移支付制度对平衡区域间差别的作用。三、市场经济秩序混乱，行政治乱应让位于依法治理经济转型经常伴随着经济秩序的混乱。市场本身不能自动产生良好的秩序，秩序作为一种公共产品，必须也只能由政府来提供。企图单纯依靠民事法律制度，依赖市场主体的自我约束就能达致良好的市场经济秩序，是对市场迷信式的崇拜，注定是水中月、镜中花。营造良好的经济秩序必须依靠政府的力量，而政府也必须改变以往行政命令式的管理方式，一时的暴风骤雨只能冲走地表的浮土和污秽，却无法冲跨滋生混乱的深层土壤，更不能培育出一个井然有序、生机勃勃的万花园。
我觉得你可以参考下（争议解决、世界经济探索）等等这样的期刊参考下里面的论文
经济法作为国家干预经济之法，必须随着社会经济形势和市场的变化而变化。作为现代性法的经济法，要充分发挥出法的实践功能，必须建立在对其根本性特征的深刻认识与理解之基础上。本文拟从经济法的动态性和政策性入手，整合为经济法之区别于民商法、行政法之显著特征之经济法的相对软性，详细阐述其成因、内容及对经济法实践的意义。所谓经济法的相对软性，主要是指，在经济生活急剧变化的今天，由于受到经济变化的影响，经济立法变动较快，法律规范与经济政策之间的界限不甚明显，较之传统稳健的具有大陆法色彩的其他成文法，显得较为灵活和多变，并且在经济执法或司法中显示出非严格性，所以借助国际法中“软”的概念，取其不稳定、不强硬之意，对经济法法律规范本身的特点进行一些描述。 一、 经济法的动态性 （一） 经济法动态性之界定 法律之稳定性作为法之价值体现，一直以来为学者青睐有加，人们可以凭法而对自己的生活有预期，进而确定自己之行为模式，成为法之社会功能的重要表现。但从本质上说，所有的法律都不是绝对稳定的，因为“稳定性和确定性本身却并不足以为我们提供一个行之有效的、富有生命力的法律制度，法律还必须服从进步所提出的正当要求”，而经济法作为“国家干预经济运行”之法，基于调整对象之多变性，更需适时适度的作出变动，体现出独有之特征。 首先，“市场失灵”的理论给经济法提供介入市场的理论基础。“由于市场缺陷出现的逐步性、阶段性、市场缺陷的相对性以及不同性质的市场缺陷的存在，导致不同时期市场对国家干预的需求在质和量上有差异；又由于干预成本、干预能力及经济法的功能局限等因素使干预的范围不可能一成不变”，因而使干预范围之确定变得相当复杂而有动态性，国民经济的各领域都可能成为国家干预之对象，只是在不同阶段实际受干预的领域不尽相同。 其次，既使市场良性有序的运转，也并非意味市场即静止不变的，而处于运动发展之中，因而国家不必时刻对某种经济关系进行干预，经济法的主体范围会发生变动呈现出一定之动态性。 再次，从经济法之发展趋势来看，深受经济学理论之基础性影响，自上世纪30年代以来的大萧条，凯恩斯革命，大滞涨，占统治地位的经济学思想通过经济政策渗透至经济之法，基于经济学理论之百家争鸣及统治者之选择使用，经济法也呈现出方向性之变动。 故经济法的动态性可界定为：经济法不可一成不变，为了实现国家干预经济之职能，必须随着社会经济形势和市场之变化而变化。 有些学者在界定动态性概念之后，特将动态性与不确定性，模糊性作比，认为 “动态性是具一定客观性，不以人的意志为转移的，而不确定性则不可避免带有强烈的主观性色彩”，而且“法的模糊性也是法的一种不确定性，是法的类属边界和性态的不确定性”。然而在法哲学之法的主观性和客观性之观念上我们已知道：我国虽继受前苏联之“法的统治阶级意志说”，但社会生活之实际、客观规律仍是法之生命源泉，脱离了经济基础与人们内心对公平正义之认同，法律的社会功效是会大打折扣，甚至于沦为“恶法”的。故在谈论法之动态性时，就已经包含了法之客观性之基础问题的认同，无需再强调之。 （二）经济法动态性之成因 1.经济法的外部条件决定之 首先，“市场失灵”的存在。市场经济是一种以市场为基础配置社会资源的经济运行方式，“虽然不具有统一的智力，它却解决着一种当今最大的计算机也无能为力的涉及亿万个未知变量或相关关系的生产和分配问题。”但在市场经济中，价格调节和经济个体追求利润最大化的行为在实现资源有效配置和合理使用过程中，仍存在许多问题，即市场失灵。表现在： （1） 市场功能存在缺陷，它在提供公共产品和维护公共利益方面存在明显不足。公共产品具有强烈的“外溢性”，诸如市场主体可以不付代价地得到外部之经济效益，或由于外部之损害而得不到应有之补偿。而且诸如国防、消防、科教文卫等公共产品，市场机制不能完全提供。 （2） 市场竞争的失灵。价值规律的自发作用往往导致垄断，而垄断在一定程度上反过来就会破坏市场机制，排斥竞争，导致效率降低。 （3） 市场不能实现公正的收入分配。市场交易原则的平等自愿和等价有偿，但由于经济个体的资源禀赋存在差异，收入水平必然会有差异，且价格随供求波动，市场的自发调节易引起收入差距扩大，使财富集中到少数人手中。即成为社会不安定的重大因素。 （4） 市场调节本身存在一定的盲目性。价值规律对市场的调节实际上是一种事后调节，从价格形成、信息反馈到产品生产，有一定的时间差。 （5） 市场信息不对称。市场主体是有限理性的，市场价格的滞后和偏差使信息具有稀缺性，尤其是交易双方不对称的信息分布，会引发主体的投机主义逆向选择的道德风险以及商品市场的劣币驱逐良币。 （6） 存在经济周期。经济周期是个人理性导致集体非理性的最典型例子。在市场体制中，每个市场主体都追求自身利益的最大化，而没有一个主体在主观上为市场的宏观效率负责。也就是说，市场是一个没有“大脑和心脏”的机体，因此运行过程中方向的迷失在所难免。 市场失灵是在市场发育过程中逐步显现的，随着经济结构、经济规模、市场成熟度的变化而波动，从而呈现出“动态性”。故对此进行干预的经济法也必然具有动态性的特征。主要为调整的手段具有综合多变的特征。 其次，“政府失败”的存在。主张运用政府宏观调控手段干预经济的各种经济理论，基于一种认识：即政府比单个经济主体掌握更多的信息，在某种意义上是说政府是一个全知全能的单一主体，故而可以有效消除单个主体在从事经济活动中的试行错误。但上世纪70年代“大滞涨”之事实表明，与市场机制的运作失灵一样，政府也存在失灵。其根本原因在于强调政府对经济实施高强度干预的主张，过于夸大了政府的能力。在现代科学技术水平的制约下，政府还不具备足够的能力去准确收集信息，并由于政府自身的偏好，异化的政府可能不能形成与整个社会的要求相一致的社会偏好。因而政府事实上很难做到能够在最合适的时机、以最适当的强度实施对经济的干预。而且，即使作为理论概念的政府能作到这一点，也难以保证具体政策制定者和执行者对政府意志之忠实贯彻，这将带来巨大的成本。 故应有谨慎认识政府作用之基础上，承认政府对经济之干预，使政府对经济的干预既能使这种干预的成本最小，又能有效弥补市场机制本身的不足。即存在一潜在边界，政府不能越界行事。反映到经济上，表现为经济法的调整范围之不固定性：当市场出现失灵时，需要将原本不属于经济法调整的对象纳入调整范围，表现为一定之扩张性。当市场失灵因国家干预而得到弥补后，由于政府失灵的客观存在，政府就要收回“干预之手”，经济法之调整范围因而收缩，表现出一定之回复性。 2 经济法的自身品格决定之 首先，经济法的动态性是由经济法宗旨决定的。经济法的宗旨是“政府综合运用各种手段对经济运行进行协调，以促进经济稳定增长，保障经济公平与社会公平，实现经济与社会的良性运行与协调发展。”为实现此宗旨，经济法将其着眼点放在社会经济运行的各种具体变动因素对宏观经济的影响即社会经济的整体发展上，而不像民商法之着眼于价值规律在微观经济领域的运用上。而且从时间上看，市场机制具有较强的稳定性，而社会和市场中的各种具体变动因素则具有较大的波动性，多变性。故针对这些变动因素的国家干预也必然具有多变性。 其次，经济法的动态性也是由经济法性质决定的。现在多数学者对经济法之界定为社会法性质，以期弥补无法纯粹将之纳入公法、私法之困境。但由乌尔比安对公私法之界定并佐之以史尚宽先生关于现代公私法之观点：公法调整政治关系以及国家应当实现的目的，有关国家的稳定；而私法调整公民个人之间的关系，为个人利益确定条件和限度，涉及个人福利。可以认为经济法带有强烈的公法性质，其任何一种经济法律关系都体现出国家公权力的存在。与行政法之“有限政府”的控权法不同，经济法之授权法性质又给予经济法的调整手段和途径以较大的空间，时时与民商法等私法耦合，这就决定了经济法变动性的程度要大于民商法这类纯粹的私法。因为作为私法的民商可以以主体之相互合意在法律界定的范围内排除法律、政府的积极介入，民商法之调整手段可具有原则性统领意义，具体由各多姿多彩的市民生活丰富之，具有强大的包容性。而国家作为经济法律关系的一方主体，其权利和义务的运用不允许随意变通，社会经济的变化导致旧的经济法的不适应，不能由经济法律关系主体靠合意去克服，而只能通过经济法的变动去克服。 （三） 经济法动态性之内容 1.变动性 如前所述，经济法在调整手段、调整范围、调控主体等一系列方面随经济社会之变动而变动，故此不加以赘述。 2.扩张性与回复性 经济法作为国家干预经济之法，基于弥补行政法之介入经济生活之无能力，有限政府“限权”之功能而为国家的经济管理职能的操作运用而“授权”，是国家运用公权力对私权利之干预。一方面，在市场失灵时，对那些在市场正常时不应由其干预之经济关系进行干预，触及市民社会内部运作，这是对民商法的缺陷的弥补，是必要之“扩张”；另一方面，作为常态的宏观调控，经济法赋予调控主体的国家经济管理职能，保证其宏观调控权力来源的合法性。但只要是权力就具有扩张性，具有管理扩大化的倾向，这也是动态性之表现。 但在我国之特殊国情之下，“有限政府”之观念尚未完全建立或深入人心， “官本位”统治长达二千多年，国家运用起经济法之扩张性功能时得心应手，市民社会也长于依赖国家之干预，对防范来自国家之越权侵害缺乏怵惕之心，甚至认为理所当然。因而强调经济法之回复性就更为重要，也即保持政府干预之“度”的问题。 对于第一方面的扩张性，应从经济法对调控时间、调控力度、调控手段之明确和程序性规定来防范公权之界越。而对于第二方面的常态扩张性，就应从“控权法”角度理解经济法，转变“政府管一切”的观念，附责任于权力之后，启动权力即意味着责任之“达摩克利斯之剑”的高悬，以达到经济法的回复性。 3.相对稳定性 任何法律若失去稳定性，必难以实现其指引行为的社会功能。“一个完全不具稳定性的法律制度，只能是一系列仅为了对付一时性变故而制定的特定措施。它会缺乏逻辑上的自恰性和连续性。”经济法具有动态性，但也是一个个相对稳定且具有延续性继承性的经济法律制度才构成了经济法发展的历史。
认识经济法论文2000字篇2 论经济法中社会中间层的地位和作用 自改革开放以来，我国市场经济中涌现出了一批不同于政府与企业的组织，这些组织独立于政府与市场之间，为政府干预市场、市场影响政府以及市场之间相互联系起到中介作用，它就是社会中间层，其产生得益于物质生产关系的变动，已经逐渐受到了尊重与理解。 一、社会中间层是作为经济法主体的适格性 经济法主体区别于民法主体以及行政法主体。根据角色理论，同一主体，由于受不同的法律规制，因而其角色可能会不同。中间层根据其角色的不同可以分为民法上的主体也可以分为行政法上的主体，也可以分为经济法上的主体。但根据社会中间层的双重属性可以得知其划分为民法主体或者行政法主体是有理论上的缺陷的，因此我们把社会中间层定义为经济法上的主体。 1、社会中间层的产生与经济法的兴起具有相似性 经济法是在政府失灵以及市场失灵“双重失灵”的背景下产生的，这种“失灵”主要表现为：宏观经济不稳定、微观经济低效率、社会分配不公。而社会中间层也产生于市场失灵以及政府失灵导致对于一些问题无法及时处理的情况下，其产生主要用于解决“双重失灵”所带来的社会经济问题，这种产生的背景也完全符合经济法所追求的平衡个体利益与社会公共利益、促进经济增长、保障效率与公平、协调经济发展的目标，因此二者具有相似性。 2、两者都注重追寻社会公共利益 经济法是社会本位法，以追求社会公共利益为主要价值观念，以社会本位作为其基本立场和归宿。社会中间层作为从政治国家与市民社会中分离出来的群体，具有很强的公正公平性。两者都注重追求社会公共利益为主要目标，均具有很强的社会正义性。 3、经济法与社会中间层都具有缓冲作用，都发挥着媒介作用 经济法是介于公法与私法之间的第三法域，伴随着政府与市民社会的联系加强，政府与市场的关系的不断完善，传统的私法以及公法对众多的主体已经无法进行调整，因此作为第三种法域的经济法即应运而生，经济法的出现更适应时代的发展趋势，更能在政府与市场、政府与市民社会、市场与市场之间起到良好的“润滑剂”的功能，促进社会的和谐稳定，对不可避免的社会矛盾也起到了缓冲作用。 二、社会中间层的类型化分析 1、经济管理主体 经济管理主体，主要是指依据宪法和行政法设立，由宪法和行政法明确其性质、职能、任务、隶属关系等，承担决策、协调、执行、监督等国民经济管理职能的组织或机构。该类主体是管理性与经济性的结合，不仅其管理对象具有强烈的经济性，而且其管理手段也具有强烈的经济性。当然，经济管理中不应当排除权力机关与司法机关。 2、社会中间层 社会中间层是指独立于政府与市场主体，为政府干预市场、市场影响政府和市场主体之间相互联系起中介作用的主要团体。主要包括：行业中介性组织、特殊资格的企业以及其他中介组织，这些组织根据法律的规定以及特定机关的授权，享有一定的经济权限，并在权限范围内进行协调与管理。 3、市场主体 市场主体是指经营者、劳动者以及消费者等社会经济活动的基本参加者。市场主体是国民经济活动的基本单元，国家的经济管理活动最终通过他们的行为最终得以实现。 三、社会中间层的功能分析 1、分离于政府的功能 (1)公共服务功能。社会中间层主体种类繁多，提供的服务也是多种多样。就其存在的活动空间而言，他们的公共服务主要分布在经济鉴证、环境保护、权益保护、社区服务、经济中介等领域。其基本职能主要是：资产评估、消费者权益保护、社区服务、经济中介等方面。以美国加工商协会为例，其功能主要表现为：它承担着教育培训、科研、食品检验、产业规划、法律咨询、国际合作、商业保险、市场开拓等方面的大量工作，为企业提供各种服务，使其受到很好地发展。 社会中间层的这些职能与政府提供的社会保障职能还是有所不同的，最大的不同主要体现在其自发性，社会中间层会自发组织社会活动项目以保障相关人员的合法权益，是一种民间的自发性组织或者社会团体。但是其保护的利益却没有政府社会保障的范围广。 (2)社会保障功能。社会保障是指国家通过立法，积极动员社会各方面资源，保证无收入、低收入以及遭受各种意外灾害的公民能够维持生存，保障劳动者在年老、失业、患病、工伤、生育时的基本生活不受影响，同时根据经济和社会发展状况，逐步增进公共福利水平，提高国民生活质量。社会中间层提供社会保障的对象主要是：红十字会、慈善组织等。 2、独立于市场的功能 (1)对市场的监督功能。社会中间层可以在交易的过程中对交易相对人的资格、交易标的合理性、合法性，以及对交易的价格、真实性进行审查。 (2)自律功能。社会中间层是相对于政府与市场主体而言的，具有独立的法律地位，具有自我管理、自我约束的能力。它可以通过颁布内部章程来约束内部成员，此种自律性的行为不受其他任何成员的干涉。但是这种自律性必须是在法律规定的范围内，违背法律的行为是不受法律所承认的。 3、调节政府与市场之间关系的特有功能 (1)沟通协调功能。社会中间层的最突出的额特性就在于其协调性。政府与市场是完全不同的两个社会主体，一方的急剧膨胀会导致另一方的权益受损，因此需要社会中间层进行介入，以平衡两者之间的利益。具体表现为：社会中间层主体将政府制定或出台的政策、法律传达给社会主体，使其更好地贯彻国家的政策或法律意图，规范自己的行为、促进经济的发展;同时，社会中间层主体也应当将其掌握的大量的市场信息反映给政府，使其制定出更符合市场规律与需求的经济政策。此外，社会中间层的作用还体现在调节市场主体之间的矛盾与冲突。 (2)保护恢复功能。社会中间层的另一个重要作用是保护单独个体的利益，尤其是保护弱势社会群体的利益，恢复其被侵害的权益，社会中间层可以利用其相对有利的地位以及专业化的知识水平来组合优势资源，去帮助更多的弱势人体。 (3)预防功能。为预防市场失灵，国家需要有效的介入到市场经济运行的方方面面，但是过多的政府干预，会阻碍市场发展的积极性和有效性，因此社会中间层必须要保障国家干预的适度性与有效性，预防过度干预带来的恶果。 (4)补充完善功能。对于国家以及市场难以进行调节的领域，社会中间层应该积极明确自身任务，对我国社会主义市场经济的发展与社会主义经济体系的健全做出最大的贡献。 四、结语 社会中间层作为经济法主体是社会发展的必然趋势。社会中间层作为新生力量，却蕴含着巨大的能量，我们在研究其具体内容以及运行机制的同时，也要注意在法理、学科等角度突出其重要地位，以此来获得更多的重视。我们要通过更多的途径来发挥其积极作用，减少消极作用，为社会的经济发展做贡献。 猜你喜欢： 1. 有关经济法方面的论文发表 2. 关于经济法方面的参考论文范文 3. 经济法的论文参考 4. 有关于经济法的免费论文
房地产参考文献范例
参考文献是学术论文的根系，是学术论文不可或缺的组成部分，以下是我搜集整理的关于房地产参考文献，欢迎阅读查看。
[1] Michailidis, G. and Taqqu, .. 2006, Estimating heavy-tail exponents through maxself-similarity, Preprint math/0609163.
[2] Handcock, . and . Jones, 2004, Theoretical Population Biology 65-75.
[3] Clauset, A., M. Young and . Gleditsch, 2007, Journal of Conflict Resolution 51-58.
[4]周春山，罗彦.近10年广州市房地产价格的空间分布及其影响[B]. 土地利用，2004.
[5]许晓辉.上海市商品房住宅价格空间分布特征分析[J].经济地理，1997(01): 80-86.
[6]王德.Hedonic住宅价格法及其应用[J].规划方法,2005.
[7]刘定惠，杨永春.基于GIS与Hedonic模型的成都市住宅价格空间分布特征及其影响因素研究[J].安徽农业科学,2010 38(29): 1-6.
[8]野口悠纪雄.土地经济学[M].北京：商务印书馆，1997.
[9]曹振良，高晓慧等.中国房地产发展和管理研究[M].北京：北京大学出版社2002:299-301.
[10]王子明.泡沫与泡沫经济非均衡分析[M].北京：北京大学出版社,2002: 7-11.
[11]谢经荣.房地产泡沬形成、吸收与转化[J].中国房地产金融,2001, 8.
[12]Hamilton, , The Specification Test for Speculative Bubbles[J]. CuarterlyJournal of Economics, 1987, August: 32-34.
[13]Abraham, . Bubbles in Metropolitan Housing Markets [J], Journal ofHousing Research, 1996，7(2): 191-207.
[14]毛勇.对我国房地产市场泡沫的判定及预控机制研究[J].城市发展研究，2009 (2):74-77.
[15]周建军.我国房地产价格的影响因素及其合理性研究[J].商业研究,2009 (4): 93-96.
[16]胡洁，潘林.基于主成分分析的房地产指标研究[J].中国水运学术版，2006 (9): 188-190.
[17]何塞娇.我国房地产市场泡沫分析与测度[D].浙江工商大学,2008.
[18]欧阳琦?中国房地产泡沫实证研究[D].浙江工商大学,2008.
[19]范东君.FDI对我国房地产价格影响的实证研究[J].云南财经大学学报，2009 (2):82-88.
[20]徐国祥，王芳.我国房地产市场周期波动谱分析及其实证研究[J].统计研究，2010(10): 18-24.
[21]王宏新，厉召龙.我国房地产业的调整与复苏周期：1987?2009[J].产业经济，2010(6): 38-44.
[22]Koh Winston T H, Marianoa Roberto S, Pavlov Andrey D, Phang Sock Yong, TanAugustine H H, Wachter Susan M. Bank lending and real estate in Asia: market optimismand asset bubbles [J]. Journal of Asian Economics, 2005(15): 1103-1118.
[23] Ebrahim M S，Hussain S. Financial development and asset valuation: The special case ofreal estate [J]. Journal of Banking & Finance, 2010 (34): 150-162.
[24]Roehner B M. Spatial analysis of real estate price bubbles: Paris, 1984 -1993[J]_ RegionalScience and Urban Economics, 1999, 29(1): 73-88.
[25]Saito H. The US real estate bubble? A comparison to Japan[J]. Japan and the WorldEconomy, 2003，15(3): 365-371
[1]黄新伟.德中房地产广告对比研究[D].中国海洋大学2012
[2]徐涛.及物性视角下的房产广告研究--以合肥近两年房产广告为例[J].内蒙古电大学刊.2012(05)
[3]周秋荣.浅谈个人集资建房现状与发展前景[J].消费导刊.2009(12)
[4]李桔元.互文性的批评话语分析--以广告语篇为例[J].外语与外语教学.2008(10)
[5]朱永生.多模态话语分析的理论基础与研究方法[J].外语学刊.2007(05)
[6]叶起昌.超文本多语式的社会符号学分析[J].外语教学与研究.2006(06)
[7]胡壮麟，董佳.意义的多模态构建--对一次PPT演示竞赛的语篇分析[J].外语电化教学.2006(03)
[8]唐孝云.中美房地产广告劝说策略的对比研究-修辞诉求的'角度[D].广西师范大学2011
[9]贾晓旭.中美房地产广告对比研究：批评话语分析视角[D].浙江工商大学2013
[10]曾蕾.动态多符号语篇的整体意义构建[J].外语艺术教育研究.2006(03)
[11]李海英.人际意义视角下的中美房地产广告对比研究[D].西南财经大学2013
[12]田海龙.语篇研究的批评视角：从批评语言学到批评话语分析[J].山东外语教学.2006(02)
[13]李爱民.房地产广告的语言修辞艺术[J].山东商业职业技术学院学报.2006(02)
[14]励松青.社会符号学与广告话语分析[J].安徽理工大学学报(社会科学版).2005(02)
[15]雷启立.身份、市场及其他--从上海房地产广告看消费意识形态的建构[J].当代作家评论.2003(06)
[16]李战子.多模式话语的社会符号学分析[J].外语研究.2003(05)
[17]高航.房地产广告的创意及语言特色[J].修辞学习.2002(02)
[18]郑邦荣.改革土地出让金制度推动房价理性回归[J].上海商业.2009(07)
[19]皮文华，邱力生.我国房地产产业地位的理论分析[J].商业时代.2009(27)
[20]胡丹.多模式话语的社会符号学分析--则香水广告赏析[J].华东交通大学学报.2007(03)
[21]胡瑾，曾蕾.学术会议英语演讲语篇多模式语言符号意义构建[J].外语与外语教学.2007(03)
[22]王伟强.浅析中文房地产广告中的意识形态--以批评性语篇分析理论为视角[J].广东外语外贸大学学报.2007(01)
[23]胡壮麟.社会符号学研究中的多模态化[J].语言教学与研究.2007(01)
[24]龚辉文.国外房地产税收政策发展近况[J].涉外税务.2009(08)
[25]邹伟，吴群，曲福田.不动产保有税资源配置效应的.理论分析与实证研究[J].中国土地科学.2009(09)
[1]张小平，许立清，杨亮洁.西部中心城市城中村形成机制及改造策略--以兰州市为例[J].甘肃社会科学.2010(02)
[2]邱梦华.中国城市居住分异研究[J].城市问题.2007(03)
[3]易峥.混合式住区对中国大都市住房建设的启示[J].城市规划.2009(11)
[4]谢燕茹.城市居住分异的成因及解决思路[J].厦门特区党校学报.2009(05)
[5]黄怡.城市居住隔离的模式--兼析上海居住隔离的现状[J].城市规划学刊.2005(02)
[6]孙斌栋，吴雅菲.中国城市居住空间分异研究的进展与展望[J].城市规划.2009(06)
[7]李志刚，吴缚龙.转型期上海社会空间分异研究[J].地理学报.2006(02)
[8]吴瑞芹.上海市居住空间分异的特征研究[J].特区经济.2009(03)
[9]徐菊芬，张京祥.中国城市居住分异的制度成因及其调控--基于住房供给的视角[J].城市问题.2007(04)
[10]邢卓.从商品住宅售价状况看天津居住空间分异现象[J].天津城市建设学院学报.2005(02)
[11]侯敏，张延丽.北京市居住空间分异研究[J].城市.2005(03)
[12]黄怡.城市居住隔离的模式--兼析上海居住隔离的现状[J].城市规划学刊.2005(02)
[13]熊剑平，刘承良，袁俊.武汉市住宅小区的空间结构与区位选择[J].经济地理.2006(04)
[14]杨永春，孟彩红.1949年以来中国城市居住区空间演变与机制研究--以河谷盆地型城市兰州为例[J].人文地理.2005(05)
[15]董晓峰，魏彦强.中国中西部河谷型城市人口容量研究--以典型河谷型城市兰州为例[J].干旱区资源与环境.2009(03)
[16]孙斌栋，吴雅菲.上海居住空间分异的实证分析与城市规划应对策略[J].上海经济研究.2008(12)
[17]李雪梅，张志斌.基于“精明增长”的城市空间扩展--以兰州市为例[J].干旱区资源与环境.2008(11)
[18]廖邦固，徐建刚，宣国富，祁毅，梅安新.1947-2000年上海中心城区居住空间结构演变[J].地理学报.2008(02)
[1]刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长[J].中国房地产金融, 2001,(7).[2]谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析[J].浦东房地产, 2001,(4).[3]王炳.论我国房地产新政的现代性突破及完善.现代管理科学, 2007( 10) .[4]邹备战.中国房地产发展状况及原因分析. 经济金融观察,2007( 9) .[5]孙彬彬.外资进入与我国房地产市场的发展.商业时代, 2007( 15) .
1．汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998：5-72．李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，20013．潘蜀健主编．房地产项目投资、北京：中国建筑工业出版社，1999：139～141 4．中国房地产估价师学会编．房地产估价理论与方法．北京：中国物价出版社，20015. 宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59. 6. 刘秋雁.房地产投资分析[M].大连：东北财经大学出版社，. 刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—. 何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003,（8）47-49
房地产营销是建立在市场营销体系之上的,是市场营销的一个重要组成部分,房地产营销通过对房地产市场潜在的需求进行综合性的评价和分析,进而指导房地产企业的发展。下文是我为大家整理的关于的内容，欢迎大家阅读参考! 篇1 浅析房地产市场营销风险管理 摘 要：房地产市场营销作为房地产经营中的一个重要环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键! 关键词：市场营销;市场机会;风险管理 1 房地产市场营销管理的意义 房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多等特点，又处于这种不断变换的外部环境下，房地产企业经历的风险就比较多，在社会主义市场经济体系的建构和完善的今天，市场营销学发展迅速，市场营销学的进步着实影响着房地产企业的发展，也推动着国民经济的发展。在激烈的市场竞争中不存在没有风险的机会，而在企业所遭遇的各种风险中，营销风险的危害最大，也最难预料和预防。因此，要想在这复杂的环境生存发展，就需要加强房地产市场营销的风险管理，对其进行探索研究，用科学的方法对其进行规范管理，有着极其重要的意义。 回避营销风险可以节约企业成本。市场营销风险者最经济的手段为就可能发生的风险做好准备，运用最合适的、最佳的技术手段降低管理成本。以最适合的市场营销风险工具，及有关的安全计划，以最合理的处置方式，把损失控制到最低限，以尽可能低的管理成本，达到最大的安全保障，取得控制风险的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的提高，使其在日趋激烈的竞争中立于不败之地。 2 房地产市场营销风险的形成和成因 从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的客观因素形成的。 房地产市场营销风险的主观因素成因 1企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者 *** 的行为。企业营销观念错误，导致行为错误，因而产生风险。 2企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品滞销，资金搁浅。 3企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。 在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等，如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的 *** 、封杀和联合反击，最终使企业败北。 4企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。 房地产市场营销风险的客观成因 市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。 1市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。 2经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近几年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化著。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联络度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。 3 房地产市场营销风险管理的种类 内部环境的风险管理 企业的内部环境包括企业体制、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等方面的因素。企业中市场营销体系内部环境又是市场营销风险管理的基础，没有良好的内部环境，风险管理很难发挥有效的作用，所以改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力有着非常重要的意义。其中内部环境有： 1风险管理理念的强化。如房地产公司风险管理理念淡薄，遇到问题再处理，不总结经验教训，上升不到风险管理的阶段，内部员工欠缺风险的意识等一系列问题的思想理念的强化。 2部门权利和职责。权利和职责的清晰分配，各尽其责。 3制定合适的人力资源准则。人力资源部制定雇佣、定位、培训、评价、指导、晋升、薪酬和补偿措施的准则，统一评定标准，实行精细化管理。 市场监控的风险管理 市场唯一不变的法则，就是市场永远在变。关注市场的当前情况的同时，关注市场的变化，这包括对国家市场政策和竞争者的情况的监控。把握好市场变化的法则，预测市场变化所带来的影响，对市场供求平衡的准确分析。 1资讯传递，有效的沟通。建立资讯系统，对市场及时监控与资料获取、采集、分析。管理层与员工之间有效沟通。 2建立风险评估工具。风险评估技术需要利用众多资料来比对，要重视蒐集关于风险的历史资料，遇到风险时及时记录，使其形成历史资料，作为以后的风险评估工具。 3有效的监控。风险管理是随着时间而变化的，原来有效的风险应对可能对现在不起作用，控制活动也失去作用，需要对市场政策环境等进行及时监控和资料分析。 产品的风险管理 产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险包括产品自身风险、产品质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌风险等。产品自身风险又包括：建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。 4 市场营销风险管理的控制 在房地产营销过程中，不论哪种风险都必须有针对性的进行规避和管理，因此房地产企业应设立门的人员或机构进行企业风险管理活动，系统性、全域性性对风险进行定期的复核和评估： 1提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险，更要有清醒的认识和管理措施。 2建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时，企业也要充分利用“外脑”即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理工作。 3建立高效的风险管理资讯系统。运用这一系统可以在合适的时间把合适的资讯传送到需要此资讯的人员那里。这样的资讯既包括风险管理理论与方法的管理支援资讯，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的资讯，以及企业外部可以给企业风险管理提供支援的资讯，是一种全方位立体性的资讯网路。企业可以利用现代先进技术，特别是企业区域网路来建立风险资讯管理系统。 4建立科学的风险管理机制。事先对风险进行衡量，确实了解企业的风险度，并对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自己和行业的相关资料，进行分析比较，并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在危险，力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律，摸清产生风险的各种因素，合理安排专案管控，制定系统制度，搞好风险专案的重点管理，提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险，或降低风险程度，以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。 5 总 结 总之，房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现企业利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低，就必须识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制系统，确保企业的可持续性发展。 篇2 论房地产营销中的市场细分 摘要： 本文在分析当前房地产市场营销存在的主要问题的基础上，对房地产市场细分理论及其作用、依据进行了阐述，通过例项进一步说明了市场细分理论有利于房地产业的 发展，提高企业竞争力. 关键词： 市场细分;房地产 0引言 市场细分是指根据消费者购买行为的差异性把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程，它是美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出来的。具有近13亿人口的中国市场是当今世界上最有潜力的市场，随着生活水平的日益提高，人们产生了各种各样不同的需要，形成了消费者购买 心理和行为上的差异。房地产企业以住宅作为产品具有地域性的特点，更是决定它只能以满足某特定区域、特定客户的需求、特定的细分市场为自己的目标。因此，准确的确定自己的市场对房地产营销具有重要的理论和 实践价值。 1当前房地产营销中存在的主要的问题 房地产企业，是国民 经济的支柱产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。当前房地产营销存在的主要的问题有： 重视后期销售，不重视前期的市场细分定位策略虽然不少房地产开发商深知营销在房地产开发中的重要性，但他们并不真正知道什么是营销，什么是营销组合战略，不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要。例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的是用来做投资，有的是用来度假，有的是为父母购买、有的是为子女购买。这就需要开发商从购买动机上对市场进行细分并开发相应产品。 不重视楼盘差异化营销，没有把产品的特性和目标市场的需求 联络起来房地产产品的固定性、地区性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地域性特征，每个城市和每个城市的不同区域，因为经济、 文化、及收入水平方面的差异，造成老百姓的购房需求有很大的不同。 不去分析细分客户的需求，而热衷于概念炒作在产品同质化严重的今天，挖掘产品概念，通过概念来拓展细分市场，已经成为产品成功的最后一根救命稻草。万科的“城市花园”、紫薇的“田园都市”等等，无不是通过一个新概念成功的开启市场。不少开发商缺乏诚信意识，不去分析细分客户的需求，在炒作“概念”时夸大其词，广告宣传不实事求是，不仅损害了消费者的利益，而且也影响了开发商的企业形象。 2房地产市场细分的作用 房地产市场细分是指在营销观念的指导下，依据一定的细分引数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中每个消费群即为一细分市场。其作用体现在： 有利于房地产企业发现新的市场机会房地产市场是一个配套服务性强、需求多样化的市场，在由卖方市场转变为买方市场、房产空置率较高的情况下，通过细分市场企业能够了解并且分析每个消费者细分市场的需求满足状况和房地产竞争状况，寻找市场空缺，避免过度竞争，不断发现和抓住新的市机会，使企业在市场中“左右逢源”，呈现新的商机。 有利于中小房地产企业开发市场中小房地产企业的人力、财力、物力和资讯资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。如果这类中小企业善于发现消费者未被满足的需求，细分出一个与本企业的实力和优势相适应的小市场，推出相应的房地产产品或服务，往往能获得较好的经济效益。 有利于房地产企业集中使用资源，制定适当的营销组合策略通过市场细分，企业就能找到最适合自己的一项或几项经营业务，从而把自己的人、财、物资源相对集中投人到这些业务中，针对目标市场制订适当的营销组合策略，以取得最大经济效益。 3房地产市场细分依据 市场细分的依据是客观存在的需求差异性。要科学地进行市场细分，首先必须确定市场细分依据。目前房产市场的细分依据可概括为以下四类： 地理变数由于房地产的不可移动性和区域性，地理变数考虑三个因素： 一是自然地理 环境，如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境，如距离市中心的远近、交通便利程度等;三是人文环境，如居民素质、 社会风气、文化 教育等。人们对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 消费者变数房地产市场细分的消费者变数包括： 消费者的年龄、收人、家庭规模和生命周期等。不同年龄、不同收人水平、不同的家庭规模和处于不同家庭生命周期阶段的消费者，对房地产的需求是截然不一样的。这就要求房地产企业从消费者的相关方面入手尤其从收人水平入手进行综合评价和细分，找出相应的细分市场。例如这几年流行的复式小户型，就是就是针对单身者或丁克一族经济有限、追求时尚，对小户型关注所开发出来的。 心理变数心理变数是以消费者的生活方式、购买住宅的动机及消费个性等心理特征，作为划分消费群体的基础。 不同的消费者，其生活方式存在很大差异，有的喜欢经济实惠廉价房，有的喜欢高阶公寓。消费者购买住宅的动机是多种多样的，有为了满足居住、经营需要，也有是为了投资保值或是增值的需要。消费者的消费个性也是多种多样的，这种个性主要表现在他们对住宅的式样、装修、室内平面布局、邻里关系等方面的心理偏好。 行为变数行为变数是人们对住宅产品的使用态度或反应，主要包括“待购阶段”和“追求利益”两方面。 待购阶段是指消费者处于购买过程中的不同阶段。有的消费者对住宅商品尚不知道，有的己经是很熟悉，有的己有购买欲望，有的正准备购买。不同的消费者在购买住宅时追求的利益是不同的。有的购房者特别注重价格，有的注重周围环境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物业 管理系统等等。房地产企业应从使用时机、追求利益等方向吸引不同的消费者群。随着房地产商竞争的日益激烈，房地产商只有通过市场细分，发现和利用市场机会，才能提高企业竞争力取得最大经济效益，更好地满足社会需要。 参考文献： [1]袁贤祯.论房地产企业营销中的市场细分化.中国房地产200711. [2]柴少宗主编.消费者行为学.清华大学出版社，2010.