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提供一些室内装饰论文的参考文献，希望对您有所帮助。 [1] 李天鹰. 论新时期的室内装饰设计[J]. 黑龙江科技信息, 2008,(03) . [2] 胡涓涓,万翠蓉. 色彩在家具与室内装饰设计中的运用[J]. 家具与室内装饰, 2008,(01) . [3] 冯颀军. 浅谈室内装饰设计中的中式元素和传统意境表达[J]. 美术大观, 2007,(12) . [4] 王国胜. 浅析室内设计中的生态设计[J]. 无锡南洋学院学报, 2006,(04) . [5] 董秀梅. 室内装饰设计趋势分析[J]. 黑龙江科技信息, 2007,(05) . [6] 姜春云,周光标,熊辉. 浅谈室内装饰设计中的风格设计[J]. 有色冶金设计与研究, 2007,(01) . [7] 李远成. 室内装饰设计的理论及实践[J]. 建材与装饰(中旬刊), 2008,(03) . [8] 周卫. 浅析家具与现代室内环境设计的关系[J]. 正德学院学报, 2007,(01) . [9] 刘树老. 住宅户型与室内设计的新发展[J]. 家具, 2006,(01) . [10] Thomas.E.Wartenberg. 《 The nature of art 》 .Beijin Univercity Press, 2002, :8 . [11] Interior Space Of Asia And The Pacific Rim: A Pictorial Review .2003, .
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参考文献：1 梁思成全集.北京：中国建筑工业出版社，20012 郑曙阳 绿色设计之路——室内设计面向未来的唯一选择 建筑创作 第十期 2002 3 郑曙阳 室内设计资料集 北京：中国建筑工业出版社， 19934 韩冬青 建筑形态建构方式的比较和探索 新建筑 第三期，19945 布正伟 自在生成论 黑龙江科学技术出版社，19996 毛泽东 在延安文艺座谈会上的讲话 人民文学出版社，19677 徐千里 创造与评价的人文尺度北京：中国建筑工业出版社，20008 张世礼 中国现代室内设计研究散记 中国室内 第三期，20019（德）盖罗冯·波姆著 林兵译贝聿铭谈贝聿铭 文汇出版社， 200410 Richard Weston: Modernism, Phaidon Press Limited,London,1996
提供一些《我国房地产市场的发展趋势和经营取向》毕业论文的参考文献，供写作参考。[1] 成蹊. 当前房地产形势判断和2009年市场趋势分析[J]. 住宅产业, 2009,(01) . [2] 孟昭莉. 中国房地产市场分析报告[J]. 中国中小企业, 2009,(01) . [3] 朱中一. 当前的房地产市场形势及发展趋势[J]. 中国房地信息, 2008,(12) . [4] 张宏. 美国次贷危机下的中国房地产市场发展趋势[J]. 合作经济与科技, 2009,(03) . [5]次贷危机对中国房地产市场的启示[J]. 中国建材资讯, 2009,(01) . [6] 易宪容. 当前国内房地产市场形势分析与对策[J]. 理论前沿, 2009,(03) . [7] 张金娟. 我国房地产市场的问题及未来发展探讨[J]. 当代经济, 2009,(04) . [8] 肖元真,夏惠干. 2009年,房地产业持续发展的政策环境和对策[J]. 上海房地, 2009,(01) . [9] 正直. 房市降价可回春——对房地产市场购销现状及房价发展趋势的分析[J]. 价格与市场, 2009,(01) . [10] 冯国亮. 绿色地产：房地产业可持续发展的必由之路[J]. 住宅产业, 2009,(01) .
假期已经过去近半的时间，这些日子里陆陆续续读完了两本书《皮囊》和杨绛的《我们仨》。在此先谈谈读过《皮囊》的感受。 这是一部与灵魂有关的书，“肉身是拿来用的，不是用来伺候的”对这句话印象颇为深刻，其实它也在告诉我们《皮囊》到底写了什么。 初读《母亲的房子》，总以为这位倔强的母亲，一味地举债建房子是为满足自己的虚荣心，后来渐渐懂得，她这样做的唯一目的只是为了爱情，父亲生平以建最好的房子为自己的梦想，后来却因为疾病，梦想不得而终。而母亲为了她深埋于心底的爱情，她将毕生的精力都投入于此。 在这个贫苦简陋的家里，他们家是村里最早盖平房的一家，是村里最早盖小洋楼的一家，看到周围建起了三层小楼，倔强的母亲又外再加一层，小楼骄傲的俯视着周围的一切。因为政府扩建拆迁掉了那四层楼的一半，那拆了半面的楼房，又被固执的母亲修好，依然孤独的耸立在众多高耸入云的写字楼中央，与这些现代化建筑相比，显得那么的不搭调。这些都是这个倔强的女人的所为。为了这一切，她不惜让儿子承受负债之痛，让女儿因为贫瘠的嫁妆放弃自己的爱情，将一家人的陷入生活的绝境。 看到母亲如此的举动，身患重病的父亲并不“领情”，父亲骂母亲，用拐杖抽打母亲，他恨她。在村民面前说她不让他活，不给自己看病却将钱都盖房子，都是为了面子。这一切都让母亲痛不欲生。她想到了死。因为和儿子的约定，她又忍受了这一切。继续她的“事业”。 说实话，起初，我也鄙夷这位母亲，真是死要面子活受罪，不顾孩子的死活。一直都在攀比，直到最后才慢慢明白，做这一切，她不为别的，只是因为爱情。因为多年前丈夫在新盖的门墩的诗句中，隐含着她与他的名字，她便发誓要倾其一生完成这个男人的梦想。她将她的大半生都投入进了这场战役中，那不被家人，亲人理解的苦楚她都默默咽下，只为了偿还一个人的爱情。忽然，我又理解了她的那份坚持，觉得她是那么的了不起，她明白人来到这个世界上，什么才是最重要的，她这一生只干了一件事，那就是没完没了的建房子。她在维护这个至爱的人的尊严，她继承着他未了的事业。这是她留给这个家最为宝贵的精神财富。 最终，当这个男人懂得妻子的心意时，这一刻，在这个家里却因为母亲的房子更多了一份精神的力量，那就是爱。是这份爱鼓励着孩子战胜生活中的所有挫折与不幸，勇敢坚强的面对自己的人生。 是啊，人活着到底是为了什么那？《皮囊》让我似乎明白了很多，人活着不是为了肉身的安逸，人活着更是为了灵魂的安逸，安放好自己的'心灵才是最为重要的，有的人，一生忙碌奔波终是为了自己的嘴，有的人，算计一生只是为了皮肉的光鲜，名誉地位成了毕生的最求，为了得到这些，不惜出卖自己的灵魂，做着违心的勾当，有的人，为了别人的眼光，唯唯诺诺，战战兢兢。为了这幅皮囊，劳累一生，疲惫不堪。外表的光鲜和华丽并不能掩饰内心的粗陋和糟粕，生活的贫瘠并不可怕，可怕的是灵魂的贫瘠。 人的美丽在心灵，高贵在精神！肉身是拿来用的，不是用来伺候的。应该让肉身为灵魂服务，切莫做它的奴隶！这是作者要告诉我们的。
（1）《现代室内设计与务实》 广东科学技术出版社 （2）《室内设计资料集》 中国建筑工业出版社 （3）《公共空间美化与装饰——娱乐、休闲》 江西美术出版社 （4）《休闲娱乐建筑设计》 中国建筑出版社 胡仁禄
就像生态鱼缸里的珊瑚礁，安放在箱底，为那群斑斓的鱼做安静陪衬，谁也不会在意渺小但同样惊心动魄的死亡和传承。 —题记 题记是《母亲的房子》里的一句话，我非常喜欢，也深有感触。说实在的，无论你提起母亲还是房子，对我而言都是震撼，何况将这两个代表爱、温暖与永恒的词放在一起。我心里起伏着在阅读后属于我的情绪，这就是所谓的共鸣吧。 我曾经看到过许多写母亲的文章，最打动我的却是蔡崇达的这篇《母亲的房子》。我从来不知道，原来可以这样写一个平凡而伟大的母亲，原来，短短一篇文字是可以盛的下母亲一生的喜怒哀乐。 正如马赛尔·普鲁斯特所说:每个读者只能读到已然存在于他内心的东西。可能是因为我有一个一样平凡却伟大的执着于房子的母亲，才产生如此强烈的共鸣，以至于读了许多遍，还是意犹未尽，欲罢不能。 黑狗达有个可爱的母亲，他这么写，我看的却锥心的疼。与其说我心疼文章中的那个“可爱”的母亲，不如说我心疼自己的母亲，因为，我也有个这么“可爱”的母亲。读书呀，就成于一种代入感，可，这种代入感也让人恐惧。就像入戏太深的陈晓旭，成于黛玉，却也终于黛玉。代入感太强，以至于有些疼痛入了骨髓，泪水也只能咽进心里。 她是亿万普普通通的母亲中的一个，但却是我们生命中最重要最伟大的存在。也许她普通到连时光都不记得，但这平凡却震撼人心的存在，我们记得，以不同的形式，以一个“爱”字。 他的母亲，一生都与房子有关。第一次和相亲对象约会时，他指着一块儿地对她说，他早晚会在这里为她建造一栋房子。这是她爱情的开始，也是她一生信奉的箴言。 后来，他兑现诺言。在结婚三年后，终于买下这块地，建了一座房，一座还不完善的房。这是她爱情生根发芽的地方，这份残缺也为她后半生的追求埋下伏笔。 再后来，他中风，做手术，偏瘫。而她，不光要照顾不能自理的他，还要供儿子读书上学，还要为女儿准备嫁妆。医药费，以及家庭所有的开支都在她，家里里里外外的家务也在她。就是这么一个被生活重担压的都快喘不过气的体重不足九十斤的女人，却坚持要建房。 第一次跟儿子提起建房，她没有顾儿子的学费，没有顾女儿的嫁妆，同样也没顾已经偏瘫的丈夫的医药费，和一家人的生活。她就像一个在商场里看见娃娃挪不动步的小女孩，重复地说着要建房子。 这个本就因病因残致困的家庭，早就因穷被亲朋疏离，被当作不存在。而母亲，要以建筑的形式，骄傲地向邻里亲朋宣言，不想被忽视，不想让人小看。 房子建立到二层，她买了鞭炮庆祝，还非得要依据风俗宴请乡亲，花了许多钱。儿子女儿抱怨，说出了大实话。她突然就发火了:人活着就是为了一口气，这口气比什么都值。 看到这里时，我也以为这位母亲是个争强好胜的女人。她爱面子，不顾实际。我不明白，为什么她要在自己家最困难的时候，在女儿因为自己家可能拿不起嫁妆而嫁不好的情况下，在丈夫瘫痪在床需要巨额医药费，儿子还要上学时建房子。单单凭这一口气？刷存在感？理解一个人是困难的，认同这种不切实际的做法也是困难的。 父亲很开心，他家黄脸婆很厉害。可后来不知听谁说，他家黄脸婆爱面子建房子，不给他花钱治病才导致他到现在都不能动。恶毒的流言，一个残疾人的控诉，压倒了这位坚强倔强的母亲身上最后一根稻草。 那混着老鼠药的人参汤放在她面前，她真想一走了之。可是，她终究不甘心，都到这一步了。她最终答应黑狗达，既然他是一家之主，那死这样的事，也是他说了算的，那包她早就买来放在抽屉里的老鼠药被拿出来给了儿子。当汤被倒掉，老鼠药交给儿子，她突然就哭了，她从来都是个脆弱的母亲啊。 几年后，日子好一点了，她又要建房子。小镇上没人建到四层，要是我们建到了，就真的站起来了。黑狗达说，母亲比他想象的倔强。嗯，真的很坚强。房子建起来了，小镇真的一片哗然，她做到了，她的心里，自己的家，建立起来了，自己和孩子，站起来了。 可是，时代在以美好和未来的名义大力发展。到处都被规划，到处都是修路，到处都是建筑，到处也都是伤口。她家，也在这规划内，一把刀正悬在房子上空，随时准备落下。 她像个无助的孩子，生怕属于自己的东西被抢走。可是，终究要拆。她和儿子商量，把房子建完整。 她哭着说:我只知道，如果这房子没建起来，我一辈子都不会开心，无论住什么房子，过多么好的生活。 黑三伯劝她不能自私，要为儿子考虑。不光是三伯，任何一个正常人，都会觉得修建一个即将要拆的房子都不正常。只有黑狗达知道，他不能拒绝。也是此时，他才知道，原来建房子，不是为了面子，而是母亲想让父亲发起的这个家健全而完整，无论父亲是健全还是残疾。 他说，这是母亲从来没表达过，也不可能说出口的爱情。 建房子最重要的是门口的奠基石，母亲小心翼翼地和黑狗达说想打父亲的名字。他很感动，为某些印证的事情。他摸摸母亲的头，像抚摸小孩一样。他跟母亲说，大门还是要放那对写有母亲和父亲名字的那对。看见母亲脸上漫开来的笑容，他也笑了:我这可爱的母亲。 黑狗达的母亲，将自己的爱情刻入了房子中，以建筑的形式，骄傲地立在那里。 如果只读建房子，恐怕没有人不指责黑狗达这位“可爱”的母亲。只是，这房子，不光是房子，它代表着一个平凡女人的爱情，它融入了这个女人的坚强倔强，它代表着一个完整的家，它也某种程度上成就了一份尊严。所以，当你读懂了爱情，当你遇见了真实的情感，即使是冰冷的石头，也是温暖的，有生命力的。 我也有一个坚持要盖房子的母亲，不过不同的是，我的母亲却是因为我们建的房子。这房子里放进的是母亲的爱—对我们兄弟姐妹四个的爱。 所有人都不理解，为什么没钱还要建这么大这么好的房子，有个地方住，遮风避雨不就行了吗。这叫死要面子活受罪，这叫虚荣，这叫不正视现实，这叫打肿脸充胖子。最初的我也不理解！ 可渐渐的，我明白了。当年，母亲拼死拼活的要建这房子，完全是为了我们。什么面子，她自然想要，但是，她更想要的是，我们几个无论什么时候都有家可归，我们几个不用寄人篱下看别人眼色，我们几个不用再住以前那样的房子。 所谓以前那样的房子，是床底墙角都会有许多蛇的房子，到处都有蜈蚣的房子，她不想让我们几个睡的不安全，整夜担心蛇与蜈蚣或是别的虫子爬到床上来。 许多人认为，像我们这样穷的家庭，只需要一个能遮风避雨的地方就可以了。可是，母亲不这么认为，她想给我们几个最好的，她想让自己的孩子可以不用担心受怕，她想要一份平凡又安稳的生活，她想要一个家，这个家是她喜欢的模样，是她想为我们几个打造的天堂。 最困难的时候，母亲也会想到买包毒药，我们也曾经想到为什么不一死了之。可是，不甘心，不甘心。支撑母亲的，是我们几个孩子，我们都明白。 我们几个从小就怕见到母亲哭，她一哭，总觉得天都暗了，总觉得，什么都没意思了，心里怕怕的。就像黑狗达家里放着老鼠药，每次一有吵架，母亲向楼上走去，大家都安静了一样。我们也怕，怕母亲生气，怕那一种心照不宣的疼痛。 我知道，建房子是母亲对我们深深的爱，我也知道，房子里有母亲所有的自尊与骄傲。人活着就是为了一口气，这口气比什么都值得是对的。我家的房子，除了那根本的出发点爱，也有父母的面子，我们几个孩子的面子，还有我们所有的倔强与坚强。 黑狗达的母亲，用一辈子，把爱情换了一种形式，就那样骄傲地立在那里。 我的母亲，受尽了委屈，打败了所有的不理解，用一栋房子，为我们几个提供一个舒适安全的家，这个家，有阳光，叫温暖。 《母亲的房子》，写尽了一个母亲一生的悲欢，诉说了一个母亲一生的故事。从这篇文章里，我读出了爱情、亲情以及许许多多的温暖的情感，以及人与人之间，不同角色之间需要承担的责任。我不敢说读懂了，也不能说讲明白了，只是确确实实读到了已然存在我内心的东西，写出了我浅显的感触。 作者的文笔很好，朴素锋利；作者的情感拿捏的很到位，平实细腻又温暖。我一直想，这是怎样的一位作家，用浅淡的文字，写出这么深的爱情，这么温暖的亲情；又是怎样一位作家，用这样平铺直述的方式，写出一个家庭的深深的苦与悲；又是怎样一位作家，用这种朴素的话，探讨人生的悲欢与意义；这到底是怎样一位作家，用这样的笔触写下生存的不易与人性的冷暖…… 我知道，没有情感的血肉，那些钢筋混泥土，不过是少了灵魂的空壳。 黑狗达说，他知道他将永远有家可回。 我也是。 母亲曾说:无论你们在哪里，这个家都是你们的，你们每个人都有一间房，永远给你们留着。 我也永远有家可回。 我这可爱的母亲，还有，这栋温暖的房子。
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（1）《现代室内设计与务实》 广东科学技术出版社 （2）《室内设计资料集》 中国建筑工业出版社 （3）《公共空间美化与装饰——娱乐、休闲》 江西美术出版社 （4）《休闲娱乐建筑设计》 中国建筑出版社 胡仁禄
提供一些室内装饰论文的参考文献，希望对您有所帮助。 [1] 李天鹰. 论新时期的室内装饰设计[J]. 黑龙江科技信息, 2008,(03) . [2] 胡涓涓,万翠蓉. 色彩在家具与室内装饰设计中的运用[J]. 家具与室内装饰, 2008,(01) . [3] 冯颀军. 浅谈室内装饰设计中的中式元素和传统意境表达[J]. 美术大观, 2007,(12) . [4] 王国胜. 浅析室内设计中的生态设计[J]. 无锡南洋学院学报, 2006,(04) . [5] 董秀梅. 室内装饰设计趋势分析[J]. 黑龙江科技信息, 2007,(05) . [6] 姜春云,周光标,熊辉. 浅谈室内装饰设计中的风格设计[J]. 有色冶金设计与研究, 2007,(01) . [7] 李远成. 室内装饰设计的理论及实践[J]. 建材与装饰(中旬刊), 2008,(03) . [8] 周卫. 浅析家具与现代室内环境设计的关系[J]. 正德学院学报, 2007,(01) . [9] 刘树老. 住宅户型与室内设计的新发展[J]. 家具, 2006,(01) . [10] Thomas.E.Wartenberg. 《 The nature of art 》 .Beijin Univercity Press, 2002, :8 . [11] Interior Space Of Asia And The Pacific Rim: A Pictorial Review .2003, .
[1]刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长[J].中国房地产金融, 2001,(7).[2]谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析[J].浦东房地产, 2001,(4).[3]王炳.论我国房地产新政的现代性突破及完善.现代管理科学, 2007( 10) .[4]邹备战.中国房地产发展状况及原因分析. 经济金融观察,2007( 9) .[5]孙彬彬.外资进入与我国房地产市场的发展.商业时代, 2007( 15) .
理想信念参考文献
和谐社会，是人类对理想社会的追求。自古以来，人类总是向往和追求“国泰民安”、“政通人和”、“安居乐业”的稳定的和谐社会。也就是说，和谐社会是人类千百年来追求的一种社会理想。和谐是古往今来人们不断追求的理想境界，也是人们向往的美好生活状态。中西方文化中和谐社会理想在中华文化传统中，中国人始终在追求一种“大同世界”的社会理想。早在2500年前伟大的思想家孔子有感于当时社会世风日下、人心不古、周室衰微、诸侯割据的现实，提出了“大同世界”的社会理想：人与人之间注重诚信，讲求仁爱友善、和睦相处、平等对待；社会财产为公共所有，整个社会选贤举能、富庶安康，一派安宁、和谐、祥顺的社会景象……在近代，孙中山则在民族存亡的关头确立了“天下为公”“世界大同”的社会理想。在西方也提出过构建和谐社会的理想。从古希腊哲学家毕达哥拉斯的“整个天是一个和谐”、柏拉图的“理想国”，到空想社会主义者傅立叶的“全世界和谐”、欧文“新和谐公社”，都反映了人们对和谐美好社会的憧憬。总之，无论东方还是西方，在“天下为家，各亲其亲，各子其子”的社会里，种种构建和谐社会的主张都没有实现的现实条件，都只能是流于空想或乌托邦。构建和谐社会适应历史潮流党的十六届四中全会提出构建社会主义和谐社会，就是对党的十六大确立的全面建设小康社会中有关“社会更加和谐”要求的进一步展开和丰富。胡锦涛同志提出的“我们所要建设的社会主义和谐社会，应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会”，是我们建设和谐社会的初步指导思想。所谓“和谐社会”是指社会结构均衡、社会系统良性运行、相互协调，人与人之间相互友爱、相互帮助，社会成员各尽其能、各得其所，人与自然之间协调发展的社会。而社会和谐，首先是指经济、政治、文化等各个方面的综合协调状态。我党在新世纪之初及时提出构建和谐社会，既适应了中国改革发展进入关键时期的客观要求，又体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。讲求和谐是我国古哲先贤们所追求的社会理想，是中华文化基本精神之一，内涵十分丰富，充满大智大慧。我国历来就有“礼之用，和为贵；先王之道，斯为美”、“内睦者家道昌，外睦者人事济”、“政通人和”、“亲仁善邻，国之宝也”之说。中华传统文化讲求和谐，中华儿女希望和平，希望统一，希望安定，所以就有分久必合的期盼，就有经过战国争雄后的秦始皇统一全国，就有经过魏晋南北朝动乱后的大唐气象，就有汉唐和大清的民族融合，就有经过百年屈辱后中华人民共和国成立以来中华民族大家庭的团结和谐。所以中华文化的和合精神，有利于进步势力的成长，有利于国家统一和民族团结，有利于社会的进步和发展。站在最广大人民群众立场上中国传统文化提倡“和谐”，作为一种调节社会矛盾使之达到适度、适时、适当的和谐状态的深刻哲理，体现丰富的思想内涵和文化合理性，的确为中华民族带来了稳定和祥和，在中华民族的历史发展中起了积极的作用。可以说，建设一个富足祥和、人人各尽所能、各得其所而又和谐相处、充满活力的社会，是中华民族几千年追寻的梦想。传统文化中提倡的大同社会，实际上就是古人构建和谐社会的一种设想。当然，这一种美好假想，与共产党人的社会主义和谐社会理想不可同日而语。所以，我们要始终站在有利于最广大人民群众根本利益的立场上来寻求解决社会矛盾的最佳方式，逐步构建政权良性运作的最佳制度，进一步扩大人民群众的有序政治参与，切实保证人民依法行使民主权利，使人民群众的积极性、主动性、创造性更好地发挥出来，促进党和人民群众的关系和谐。构建社会主义和谐社会在很大程度上取决于全体社会成员的良好传统和现代先进的思想道德素质，要求社会中的每一个人具有良好的个体美德和精神心理，以确保社会的和谐、有序与安宁。
文献综述是对某一方面的专题搜集大量情报资料后经综合分析而写成的一种学术论文，它是科学文献的一种。格式与写法文献综述的格式与一般研究性论文的格式有所不同。这是因为研究性的论文注重研究的方法和结果，特别是阳性结果，而文献综述要求向读者介绍与主题有关的详细资料、动态、进展、展望以及对以上方面的评述。因此文献综述的格式相对多样，但总的来说，一般都包含以下四部分：即前言、主题、总结和参考文献。撰写文献综述时可按这四部分拟写提纲，在根据提纲进行撰写工。前言部分，主要是说明写作的目的，介绍有关的概念及定义以及综述的范围，扼要说明有关主题的现状或争论焦点，使读者对全文要叙述的问题有一个初步的轮廓。主题部分，是综述的主体，其写法多样，没有固定的格式。可按年代顺序综述，也可按不同的问题进行综述，还可按不同的观点进行比较综述，不管用那一种格式综述，都要将所搜集到的文献资料归纳、整理及分析比较，阐明有关主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述，主题部分应特别注意代表性强、具有科学性和创造性的文献引用和评述。总结部分，与研究性论文的小结有些类似，将全文主题进行扼要总结，对所综述的主题有研究的作者，最好能提出自己的见解。参考文献虽然放在文末，但却是文献综述的重要组成部分。因为它不仅表示对被引用文献作者的尊重及引用文献的依据，而且为读者深入探讨有关问题提供了文献查找线索。因此，应认真对待。参考文献的编排应条目清楚，查找方便，内容准确无误。关于参考文献的使用方法，录著项目及格式与研究论文相同，不再重复。
论政府在房地产调控中的角色与职能摘要：本文首先论述了当前我国房地产存在的问题，并对突出问题进行了阐释；随后针对房地产市场的弊病提出了政府在房地产调控中应承担的角色；文章的第三部分重点论述了在房地产调控中政府职能的转变。关键词：政府；房地产调控；角色；职能Abstract: Our current problems of real estate were discussed in this paper, and explaining the outstanding issues; Subsequently the government's role was proposed according to the shortcomings of the real estate market; the third part focuses on the real estate regulation change of government functions.Keywords: Government; real estate regulation; role; functions引言在当前市场经济条件下，政府如何在房地产市场中发挥作用成为一个重要的问题。处在市场经济不同阶段的国家，都在根据社会经济发展的需要研讨本国政府的行为和职能的变化。政府不仅应该对房地产市场施以必要的宏观调控，而且还要通过体制的改革和制度的完善，规制房地产业朝着有利于民生的方向健康发展。1 我国房地产市场出现的突出问题1.1 房地产供给结构性矛盾突出住房与非住房、高档住房与低价住房结构不合理、比例不协调。一方面盲目上大户型、高档项目，超越用户承受能力，导致销售不畅，空置率较高；另一方面中低价位商品房供不应求，对经济适用房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。1.2 开发融资结构不合理在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资，还有股权融资，以及在债权融资和股权融资一级市场之外的证券化二级市场。而国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷，信贷比例过高[1]。一方面对银行资金需求大，导致利率较高，增加房地产开发的成本；另一方面房地产项目资金占用大，开发期长，银行坏账风险较大。1.3 供给市场的垄断由于房地产具有的区域属性导致房地产本身是具有局部的垄断性，政府和少量的房地产商构成市场的垄断方。而经济学原理告诉我们，一切高额利润的本质来源就是垄断，利润的分配则来自于各自垄断权力的大小。1.4 中介市场市场信息传递机制的缺失由于房地产建设具有的长期性和房地产商品的耐用性，房地产中介市场的发展是房地产市场发展的非常重要的一部分。中介市场并不仅仅是为了买卖房地产、进行物业管理等等，其最重要的功能是传递房地产市场的信息。我国房地产中介市场发展还非常不完善，其作为房地产市场上最重要的信息传递工具就很难发挥作用。1.5 居民对房地产的消费倾向在我国很多城市，房屋的租金房价比非常低，换句话说就是房地产的储蓄——投资倾向大于消费倾向。储蓄——投资倾向高，对现时的房产需求量就大，不仅对高房价有直接的推动作用，而且会抑制其他消费，导致社会投资结构的失衡。2 政府在房地产市场中的角色定位目前，我国的房地产立法带有浓重的行政色彩，部门规章、地方规章充斥，一事多法、一法多门，行政权力过分干预民事权利的现象司空见惯。而要扭转这样的局面， 首先必须明确政府在房地产市场中扮演何种角色，即应承担的职能。根据现代行政管理理论，政府在房地产市场中的职能主要包括以下几方面。2.1 监管职能政府是监管者，承担执行机构的角色而不是市场的直接参与者。这就要求政府不直接经营土地，退出市场， 减少审批，并加强对房地产市场全过程的监管。2.2 调节职能政府在房地产市场中的调节主要是间接调节。政府不调节具体的房地产市场行为，而是通过市场机制去规范和引导市场参与者的行为，把房地产市场上投机行为(包括商品房的炒作买卖和房地产开发投资过热)抑制在一定程度之内，为其进入市场创造更公平的条件，为市场竞争制定必要的规则并监督规则的执行，以提高市场交易效率，降低交易成本。2.3 均衡供应职能在房地产市场发展过程中，政府根据房地产资源稀缺状况，特别是土地资源禀赋，结合经济发展水平，确定与居民其它方面消费水平相协调的房地产供给水平，并通过政策引导予以保障，所实现的目标是房地产市场均衡供应[2]。它包括两个层次的供求均衡，一是房地产市场供应与其它商品的供应相对均衡，居民的居住消费与其它商品的消费水平相协调；二是房地产内部结构供应相对均衡，各种档次的商品房供应都与需求基本相当， 特别是中低档商品房的供应与广大居民的住房需求基本相当。2.4 社会保障职能政府在住房方面履行职能的目标是对社会利益群体分层管理，并且通过住房保障体系的建立，使全体公民住房权利得以实现。政府要保障满足社会中下层和弱势群体的基本住房需求，为部分居民提供一定的房地产消费福利，充分实现房地产的公共产品价值， 为中低收入居民提供适当的住房条件，实现住房资源的最优利用，实现“居者有其屋” 的社会理想。3 政府在房地产调控中应发挥的职能美国著名经济学家弗里德曼认为，政府的职能主要有四个：保证国家安全、维护司法公正、弥补市场失灵、保护和帮助贫困人员。缪尔森在《经济学》（第十六版）中，认为政府的经济职能主要有四项：提高经济效率；改善收入分配；通过宏观经济政策稳定经济；执行国际经济政策。综合上述观点，针对我国目前的房地产经济而言，政府调控有两个基本的出发点和落脚点，其一是通过宏观调控稳定房地产经济、弥补市场失灵，促进产业健康发展，提高经济效率；其二是改善收入分配，保障低收入人群住房，缓解中等收入人群住房困难。其具体措施可以是：3.1 政府由“获利者”转向“裁判员”房价高涨的一个重要的症结，是行政权力行使中的“利益倒错”——地方政府通过回收巨额土地出入金，成为房地产交易中获利的一方。国务院发展研究中心报告指出，因为房地产在地方是支柱产业，高利润，高税收，高价格，高产值，高GDP这五高对政府部门诱惑很大。土地资源的稀缺性、地方政府的获利（政绩）冲动加上土地出让程序的不透明，使得主管官员面临巨大的“被公关”压力，很容易发生集体或个人的权力寻租。目前政府的土地供应方式而言，协议转让用地和公开拍卖用地两种方式都有不可避免的缺陷。前者由于主管官员的自由裁量权较大，在运行过程中容易因暗箱操作导致腐败，后者使政府在拍卖过程中成了最大的赢家。要有效地解决这一问题，政府首先要从“利益者”位置上退出, 成为“裁判员”。这需要推进“程序正义”：通过土地出入程序的公开、公正与透明，制约官员寻租的空间；通过土地入让金管理和使用的透明，减少地方政府及其官员处置出让金的自由度，进而减少官员和地方政府“攫取”土地出让金的冲动。在土地供应中用于商业用途的地域应由政府主导实行拍卖，以保证市场有偿选择；而用于群众住房使用土地则必须由政府政策转让，并降低税费，加强控制，以保证公民在住房消费中以最低成本满足居住基本需求。在这过程中，针对行政权力的行使，还需要加强立法、司法、政党、舆论、公民与公民集体的监督，减少土地成为少数人牟利工具的可能。3.2 直接生产和提供公共物品，重点建设廉租房目前廉租房建设存在房源不足、建设资金来源不稳定、承租分配不公正等问题。有专家建议[3]：一要落实廉租房建设资金筹集渠道，将各市政府拍一定比例的土地出让净收益用于廉租房建设；二是制订政策，选择一批国有房地产公司专营廉租房的建设、经营、管理，解决好建与管的问题。专营廉租房公司不再从事商品房开发，不以盈利为目的；三是解决好廉租房建设用地问题，可采取定向拍卖方式，同时避免把廉租房都建在郊区，形成新的“贫民窟”；四是建立严格规范的廉租房承租审核制度，确定合理的分档租金。因此，解决当前住房矛盾，政府的政策目标应当是尽快实现“人人有房住”，而不是“人人拥有产权房屋”。政策的重心转移到建设廉租房而不是经济适用房上。3.3 规范和稳定市场秩序，确保尽量充分的竞争“完全自由竞争市场”需要四个条件：信息充分；商品同性质；买卖者自由出入；交易双方数量众多。房地产市场与完全自由竞争的市场相比较，具有信息不充分、投资金额巨大、资本回收期长、风险大、投资者不容易进入市场、房地产商品交易双方很难充分自由地进入或退出市场等特点，所以说房地产市场具有不充分性。尽管“完全自由竞争市场”只是一个理论上的假想状态，但我们可将其作为政策调整的坐标，缩短房地产行业与其的距离。在针对市场秩序的规范和稳定，政府应当在以下几个方面发挥其职能：3.3.1 促进信息的流通由于买者信息缺乏和信息的不对称，开发商通过“内部认购”等手段欺消费者，造成房子“供不应求”等假象，一定程度上扰乱了公平交易。政府应加强和完善宏观监测体系，通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，也为政府宏观决策做好参谋。3.3.2 增加市场主体建设部部长汪光焘曾明确表示，目前中国房地产市场机制太单一，满足不了多样化的用房需求。并认为这是“近年房地产价格一路追高的重要原因”。因此，为房地产市场再增加一些新的市场元素，降底市场门槛，让更多的市场主体拥有建房资格，使房地产市场尽量多元化，可以使竞争更加充分。3.3.3 促进商品品质的透明化除前述宏观信息外，房地产交易中微观层面的信息不对称也很严重。开发商频繁炒作“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”等，夸大科技、环保等因素在其中的应用，炒作“申奥”、“入世”、“CBD”等时令概念，同时掩盖其产品的诸多缺点，在期房销售方面更为严重[4]。而个体消费者处于信息上的弱势，往往很难确定房屋的真实品质，因此应当健全房屋评估的指标体系，由政府或第三方进行客观的评价与认证，使住宅品质透明化。另外，房地产质量纠纷中的双方，消费者处于弱势，维权成本巨大，政府在引导业主委员会建立并合法、规范开展活动的同时，也应作为“执法者”，依法对违规对象进行惩处。3.3.4 规范房地产交易秩序重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为、扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构。3.3.5 加强宏观调控，防止产业“泡沫”和金融风险要正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，防止房地产业“泡沫”的产生。深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。3.4 加强权力制约，遏制腐败孟德斯鸿说：“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。有权力的人们使用权力一直遇到有界限的地方才休止。”目前房地产交易中存在着行政权力过大，行政过程不够阳光等问题，应当在完善行政权力的同时，建立合理的制约机制。针对目前房地产市场管理，应建立立法、司法、审计、舆论、官员纪律检查、公民与公民集团监督等多种渠道的制约机制，对政府及其成员的行为进行监督。参考文献[1]史珊珊．我国政府职能在房地产市场中的合理定位[J]．北方经贸，2007（10）：12—14．[2]刘长发．试论房地产市场中的政府管理越位和缺位[J]．攀登，2007，26（5）：5—8．[3]张道航．找准政府在房价调控中的角色及职能定位[J]．中共云南省委党校学报，2010（11）：56—62．[4]易宪容．房价博弈[M]．北京：中国经济出版社，2008：145—164．[5]黄石松．政府调控房价的国际经验与启示[N]．光明日报，2009—10—11（7）．[6]顾长浩，何乃刚．土地储备制度实证研究[J]．中国房地产研究，2008（5）：43—47．[7]柳铁峰．我国房地产市场存在问题及成因[J]．科技信息，2009（10）：34—41．
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